{"id":10148,"date":"2025-03-17T12:24:45","date_gmt":"2025-03-17T11:24:45","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/jurisprudencia-al-dia-142\/"},"modified":"2025-03-18T09:27:16","modified_gmt":"2025-03-18T08:27:16","slug":"jurisprudencia-al-dia-142","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/jurisprudencia-al-dia-142\/","title":{"rendered":"Jurisprudencia al d\u00eda (142)"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

ARRENDAMIENTOS URBANOS<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

TRIBUNAL SUPREMO<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Falta de legitimaci\u00f3n activa del propietario para instar el desahucio por falta de pago por no acreditar que adquiriera del arrendador.<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201cEn el presente caso, la demandante afirma su legitimaci\u00f3n activa con base en \u00absu condici\u00f3n de propietaria, de lo que resulta su titularidad del derecho a resolver dicho contrato por incumplimiento obteniendo la recuperaci\u00f3n de la posesi\u00f3n inmediata y a cobrar las rentas vencidas y no pagadas\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

El planteamiento anterior no es correcto por las siguientes razones: (i) dada la relaci\u00f3n jur\u00eddica y la pretensi\u00f3n litigiosas (arrendaticia y de resoluci\u00f3n contractual y reclamaci\u00f3n de rentas adeudas, respectivamente) la condici\u00f3n para intervenir en el proceso como parte (con legitimaci\u00f3n) activa no la atribuye la cualidad de ser propietaria, sino la de ser arrendadora; (ii) respecto del contrato litigioso, la demandante no es parte, sino tercero, ya que no intervino en \u00e9l ni prest\u00f3 su consentimiento; adem\u00e1s no se ha alegado ni probado la existencia de una eficaz cesi\u00f3n del contrato a trav\u00e9s de la que haya subentrado en la relaci\u00f3n jur\u00eddica arrendaticia ocupando el lugar de la arrendadora inicial, que no es Promociones Carriguelo, S.L., sino Promociones Bahegar,S.L.; y (iii) el art. 27.2.a) LAU no reconoce al propietario, sino al arrendador la posibilidad de resolver de pleno derecho el contrato de arrendamiento por la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario; el art. 1569.2 CC cuando identifica el sujeto que puede desahuciar judicialmente al arrendatario por falta de pago en el precio convenido no se refiere al propietario, sino al arrendador; y de los arts. 1089 y 1091 CC se desprende, ciertamente, que de los contratos nacen obligaciones y que estas tienen fuerza de ley entre los contratantes y deben cumplirse al tenor de los mismos.<\/p>\n\n\n\n

Atendido lo anterior, nada cabe reprochar a la decisi\u00f3n del juzgado cuando aprecia que la demandante carece de legitimaci\u00f3n activa argumentando que no figura en el contrato ni fue quien lo celebr\u00f3, y que Promociones Carriguelo, S.L., de la que la aquella pretende derivar su legitimaci\u00f3n, tampoco fue parte contractual, correspondiendo tal condici\u00f3n a Promociones Bahegar, S.L.<\/p>\n\n\n\n

Por otro lado, el razonamiento de la Audiencia Provincial para contradecir al juzgado, en el que invoca el art.14 LAU y da carta de naturaleza al argumento de apelaci\u00f3n de la demandante, no es correcto.<\/p>\n\n\n\n

La tesis de la demandante, asumida por la sentencia recurrida, es que la adjudicaci\u00f3n de la finca en una ejecuci\u00f3n hipotecaria, seguida de la inscripci\u00f3n de la titularidad en el Registro de la Propiedad sin constancia de cargas anteriores ni derechos sobre la misma, extingue el derecho del antiguo arrendador y, con ello, su legitimaci\u00f3n, aunque el arrendatario contin\u00fae ocupando la vivienda; y que es ella, al subrogarse en los derechos y obligaciones del anterior propietario, la nueva titular, y la que tiene derecho a percibir las rentas, lo cual ya comunic\u00f3 al demandado.<\/p>\n\n\n\n

El planteamiento anterior no considera: (i) que el precepto de la LAU que resultar\u00eda aplicable no es el 14, sino el 13; (ii) que dicho precepto no se podr\u00eda volcar, al menos directamente, sobre Promociones Bahegar, S.L.; (iii) y que, adem\u00e1s, y en cualquier caso, nunca producir\u00eda el efecto que la demandante pretende.<\/p>\n\n\n\n

El art. 13 LAU dispon\u00eda, a la fecha del escrito del contrato litigioso (24 de febrero de 2024), lo siguiente:<\/p>\n\n\n\n

\u00ab1. Si durante la duraci\u00f3n del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustituci\u00f3n fideicomisaria, la enajenaci\u00f3n forzosa derivada de una ejecuci\u00f3n hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opci\u00f3n de compra, quedar\u00e1 extinguido el arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n

\u00bb Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del art\u00edculo 7 y en el art\u00edculo 14, se except\u00faan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resoluci\u00f3n del derecho del arrendado. En este caso continuar\u00e1 el arrendamiento por la duraci\u00f3n pactada.<\/p>\n\n\n\n

\u00bb Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estar\u00e1 a la duraci\u00f3n establecida en el apartado4 del art\u00edculo 9.<\/p>\n\n\n\n

\u00bb2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un an\u00e1logo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguir\u00e1n al t\u00e9rmino del derecho del arrendador, adem\u00e1s de por las dem\u00e1s causas de extinci\u00f3n que resulten de lo dispuesto en la presente ley.\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

La norma del apartado 1 de este precepto no es aplicable a Promociones Bahegar, S.L., ya que la ejecuci\u00f3n hipotecaria en la que se produjo la adquisici\u00f3n de la finca por la demandante no se sigui\u00f3 frente a ella, sino frente a Promociones Carriguelo, S.L. Por lo tanto, no se puede concluir que, por la aplicaci\u00f3n directa de dicho precepto, el derecho de Promociones Bahegar, S.L. como arrendador quedara resuelto, ni, en consecuencia, extinguido el arrendamiento concertado por esta con el demandado, D. Maximo. Y tampoco se ha suscitado, por la v\u00eda del art. 13.2 LAU, o por alguna otra raz\u00f3n, la extinci\u00f3n del arrendamiento otorgado por Promociones Bahegar, S.L.<\/p>\n\n\n\n

En el proceso ha quedado opacada por completo la relaci\u00f3n entre Promociones Carriguelo, S.L. y Promociones Bahegar, S.L. y su posible repercusi\u00f3n sobre el arrendamiento litigioso concertado entre esta segunda y el demandado. La demandante ha obviado por completo la existencia de dos relaciones diferenciadas y entrepartes distintas, equiparando a Promociones Carriguelo, S.L. con Promociones Bahegar, S.L. y tratando a la segunda como si fuera la primera.<\/p>\n\n\n\n

En cualquier caso, la aplicaci\u00f3n a Promociones Bahegar, S.L. del art. 13 LAU tampoco permitir\u00eda estimar la demanda interpuesta, ya que lo que establece en el p\u00e1rrafo primero de su apartado 1, de forma clara y tajante, para el caso de que el derecho del arrendador quedara resuelto por la enajenaci\u00f3n forzosa derivada de una ejecuci\u00f3n hipotecaria, es que \u00abquedar\u00e1 extinguido el arrendamiento\u00bb. Adem\u00e1s, tampoco cabe aplicar la excepci\u00f3n de su p\u00e1rrafo segundo al no haber tenido acceso al Registro el contrato de arrendamiento litigioso. Por lo tanto, adjudicada la vivienda a la demandante en el procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria y extinguido ipso iure el contrato de arrendamiento, se carecer\u00eda de t\u00edtulo en el que apoyar tanto el derecho a ocupar y usarla cosa como el derecho, establecido como justa contraprestaci\u00f3n, a percibir la renta. Lo que tampoco cabr\u00eda justificar en la celebraci\u00f3n de un nuevo contrato de arrendamiento, cosa que, en este caso, no ha sucedido.\u201d (STS, Sala de lo Civil, secci\u00f3n 1\u00aa, n\u00ba5986\/2024 de 28 de noviembre)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Es de aplicaci\u00f3n el art. 13.1 de la LAU a la daci\u00f3n en pago de vivienda arrendada <\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201cComo correctamente identific\u00f3 la Audiencia Provincial, la cuesti\u00f3n litigiosa consiste en decidir si la adquisici\u00f3n de la propiedad de las fincas por la recurrente debe considerarse como uno de los supuestos contemplados en el art. 13.1 LAU, al ser asimilable a la enajenaci\u00f3n forzosa derivada de una ejecuci\u00f3n hipotecaria o de sentencia judicial, o, por el contrario, del supuesto de enajenaci\u00f3n de la vivienda arrendada del art. 14 LAU , que no da lugar per se a la extinci\u00f3n del contrato de arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n

2.- Por las fechas en que se celebraron los contratos de arrendamiento objeto del procedimiento, las redacciones de los mencionados preceptos de la LAU que resultar\u00edan de aplicaci\u00f3n ser\u00edan las procedentes de la reforma llevada a cabo por la Ley 4\/2013, de 4 de junio<\/em><\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Respecto del art. 13.1 LAU (\u201cResoluci\u00f3n del derecho del arrendador\u201d), ser\u00eda:<\/p>\n\n\n\n

\u201cArt. 13.1: Si durante la duraci\u00f3n del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustituci\u00f3n fideicomisaria, la enajenaci\u00f3n forzosa derivada de una ejecuci\u00f3n hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opci\u00f3n de compra, quedar\u00e1 extinguido el arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n

\u201cConforme a lo dispuesto en el apartado segundo del art\u00edculo 7 y en el art\u00edculo 14, se except\u00faan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resoluci\u00f3n del derecho del arrendado. En este caso continuar\u00e1 el arrendamiento por la duraci\u00f3n pactada.<\/p>\n\n\n\n

\u201cCuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estar\u00e1 a la duraci\u00f3n establecida en el apartado 4 del art\u00edculo 9\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Y la del art. 14 LAU (\u201cEnajenaci\u00f3n de la vivienda arrendada\u201d), ser\u00eda:<\/p>\n\n\n\n

\u201c1. El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que re\u00fana los requisitos exigidos por el art. 34 LH, s\u00f3lo quedar\u00e1 subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los art\u00edculos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisi\u00f3n de la finca.<\/p>\n\n\n\n

\u201c2. Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicar\u00e1 lo dispuesto en el p\u00e1rrafo primero del art. 1571 CC.<\/em> Si el adquirente usare del derecho reconocido por el art\u00edculo citado, el arrendatario podr\u00e1 exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su prop\u00f3sito, durante los cuales deber\u00e1 satisfacer la renta y dem\u00e1s cantidades que se devenguen al adquirente. Podr\u00e1 exigir, adem\u00e1s, al vendedor, que le indemnice los da\u00f1os y perjuicios que se le causen\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

3.- A su vez, la redacci\u00f3n aplicable por razones temporales del art. 155.4 LC era:<\/p>\n\n\n\n

\u201cLa realizaci\u00f3n en cualquier estado del concurso de los bienes y derechos afectos a cr\u00e9ditos con privilegio especial se har\u00e1 en subasta, salvo que, a solicitud de la administraci\u00f3n concursal o del acreedor con privilegio especial dentro del convenio, el juez autorice la venta directa o la cesi\u00f3n en pago o para el pago al acreedor privilegiado o a la persona que \u00e9l designe, siempre que con ello quede completamente satisfecho el privilegio especial, o, en su caso, quede el resto del cr\u00e9dito reconocido dentro del concurso con la calificaci\u00f3n que corresponda.<\/p>\n\n\n\n

\u201cSi la realizaci\u00f3n se efect\u00faa fuera del convenio, el oferente deber\u00e1 satisfacer un precio superior al m\u00ednimo que se hubiese pactado y con pago al contado, salvo que el concursado y el acreedor con privilegio especial manifestasen de forma expresa la aceptaci\u00f3n por un precio inferior, siempre y cuando dichas realizaciones se efect\u00faen a valor de mercado seg\u00fan tasaci\u00f3n oficial .actualizada por entidad homologada para el caso de bienes inmuebles y valoraci\u00f3n por entidad especializada para bienes muebles.<\/p>\n\n\n\n

\u201cLa autorizaci\u00f3n judicial y sus condiciones se anunciar\u00e1n con la misma publicidad que corresponda a la subasta del bien y derecho afecto y si dentro de los diez d\u00edas siguientes al \u00faltimo de los anuncios se presentare mejor postor, el juez abrir\u00e1 licitaci\u00f3n entre todos los oferentes y acordar\u00e1 la fianza que hayan de prestar\u201d.<\/p>\n\n\n\n

El precepto habla de daci\u00f3n en pago para referirse al caso en que el acreedor impagado s\u00f3lo puede ejercitar la responsabilidad real contra la finca hipotecada -d\u00e1ndose por pagado en toda la deuda con lo que obtenga de dicha ejecuci\u00f3n, o, en \u00faltima instancia, adjudic\u00e1ndosela en pago si la subasta queda desierta-, sin poder ejercitar adem\u00e1s -por la parte de deuda no cubierta con lo obtenido en subasta- la responsabilidad personal propia de todo deudor con el resto de sus bienes, incluso los futuros.<\/p>\n\n\n\n

4.- En atenci\u00f3n a tales disposiciones legales aplicables, se discute en el recurso de casaci\u00f3n y en la oposici\u00f3n si el listado a que hace referencia el art. 13.1 LAU tiene o no car\u00e1cter exhaustivo. Hasta ahora no ha existido pronunciamiento al respecto de la sala, que s\u00ed ha interpretado este precepto, respecto de su literalidad referida a la ejecuci\u00f3n forzosa, en lassentencias 577\/2020, de 4 de noviembre<\/em><\/a>, <\/em>109\/2021, de 1 de marzo<\/em><\/a>, y <\/em>379\/2021, de 1 de junio<\/em><\/a>, <\/em>en las que declaramos que cuando se produce la enajenaci\u00f3n forzosa de una finca arrendada con arrendamiento no inscrito, se dar\u00eda el supuesto contemplado de la p\u00e9rdida por extinci\u00f3n del t\u00edtulo que legitimaba la posesi\u00f3n de los ocupantes que, en consecuencia, se hallar\u00edan en situaci\u00f3n de precario.<\/p>\n\n\n\n

5.- En la exposici\u00f3n de motivos de la precitada ley 4\/2013<\/em><\/a>, se justificaba la reforma del art. 13 LAU la manera siguiente:<\/p>\n\n\n\n

\u201cAsimismo, es preciso normalizar el r\u00e9gimen jur\u00eddico del arrendamiento de viviendas para que la protecci\u00f3n de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del tr\u00e1fico jur\u00eddico, como sucede en la actualidad.<\/p>\n\n\n\n

\u201cLa consecuci\u00f3n de esta finalidad exige que el arrendamiento de viviendas regulado por la Ley 29\/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos<\/em><\/a>, se someta al r\u00e9gimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tr\u00e1fico jur\u00eddico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que re\u00fana los requisitos exigidos por el art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria<\/em>, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Todo ello, sin mengua alguna de los derechos ni del arrendador, ni del arrendatario\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Cuando el tan citado art. 13.1 LAU utiliza el t\u00e9rmino o concepto amplio de resoluci\u00f3n del derecho del arrendador, debemos entender por tal la desaparici\u00f3n del patrimonio del arrendador, por un acto o negocio jur\u00eddico no dependiente de su voluntad, del derecho que posibilit\u00f3 el arrendamiento (en este caso, la propiedad de los inmuebles) y su consiguiente ingreso en el patrimonio jur\u00eddico de un tercero. Por lo que el derecho del arrendador se \u201cresolver\u00e1\u201d no s\u00f3lo en los cuatro casos espec\u00edficamente previstos en la redacci\u00f3n aplicable del precepto (retracto convencional, sustituci\u00f3n fideicomisaria, enajenaci\u00f3n forzosa derivada de una ejecuci\u00f3n hipotecaria o de sentencia judicial y opci\u00f3n de compra), sino en otros que supongan la p\u00e9rdida del derecho sobre el inmueble que permit\u00eda arrendarlo, por un acto o negocio jur\u00eddico ajeno a su voluntad.<\/p>\n\n\n\n

6.- En este contexto, la daci\u00f3n en pago a que se refer\u00eda el art. 155.4 LC y se refiere actualmente el art. 211 TRLC, es funcionalmente similar a la enajenaci\u00f3n forzosa derivada de una ejecuci\u00f3n hipotecaria. Y ello, porque se produce en el marco de un proceso universal en el que se da lugar a la enajenaci\u00f3n de activos, por lo que realmente no tiene car\u00e1cter voluntario (la LC la trata como una modalidad de \u201crealizaci\u00f3n\u201d, lo que en nuestro Derecho es sin\u00f3nimo de procedimiento de apremio) y aunque se plantee como una alternativa a la ejecuci\u00f3n forzosa, re\u00fane los requisitos impl\u00edcitos en el art. 13.1 LAU, en cuanto que supone la transmisi\u00f3n con aprobaci\u00f3n judicial del derecho sobre el inmueble que permit\u00eda a su titular darlo en arrendamiento.\u201d (STS, Sala de lo Civil, Secci\u00f3n 1\u00aa, n\u00ba1374\/2024 de 21 de octubre)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

PROPIEDAD HORIZONTAL<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

AUDIENCIAS PROVINCIALES<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Falta de legitimaci\u00f3n activa para impugnaci\u00f3n de acuerdos del comunero que no se encontraba al corriente de pago en el momento de la votaci\u00f3n del acuerdo <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201cPor un criterio de orden l\u00f3gico y sistem\u00e1tico, se analiza primero la excepci\u00f3n procesal opuesta por la parte demandada, en el tr\u00e1mite de impugnaci\u00f3n de sentencia, ya que su posible estimaci\u00f3n har\u00eda innecesario entrar a conocer del an\u00e1lisis del recurso de apelaci\u00f3n interpuesto por la parte actora.<\/p>\n\n\n\n

Dispone el art. 553. 31 del CCCat (EDL 2006\/58523)<\/a> que \u00ab3. Para ejercer la acci\u00f3n de impugnaci\u00f3n es preciso estar al corriente de pago de las deudas con la comunidad que est\u00e9n vencidas en el momento de la adopci\u00f3n del acuerdo que desee impugnarse o haber consignado su importe.\u00bb<\/p>\n\n\n\n

Fijados los t\u00e9rminos de la controversia en la determinaci\u00f3n de si los dos actores, que acudieron a la junta de 2 de julio de 2020 y se les priv\u00f3 del derecho al voto por no estar al corriente de pago de las deudas comunitarias en dicho momento, a\u00fan cuando con posterioridad a la referida junta, las abonaron, tienen legitimaci\u00f3n activa para impugnar el contenido del referido acuerdo comunitario y, la respuesta es negativa, ya que para poder impugnar los acuerdos de la indicada junta, entre otros requisitos, debe concurrir que los comuneros est\u00e9n ya en ese momento de adopci\u00f3n del acuerdo, al corriente de pago de las deudas comunitarias, ordinarias, extraordinarias o las que integran el fondo de reserva.<\/p>\n\n\n\n

El precepto transcrito, ha sido interpretado por la sentencia 16\/2023 del Tribunal Superior de Catalunya de 9 de marzo de 2023, rollo 150\/2022, donde se establece en su FFJJ TERCERO que \u201c(…) 4. La lucha contra la morosidad en las comunidades, como expusimos en nuestra Sentencia 54\/2022 de 20 de octubre de 2022 ha sido una constante preocupaci\u00f3n del legislador, tanto estatal como auton\u00f3mico.<\/p>\n\n\n\n

El actual art. 553- 31.3 del CCC (EDL 2006\/58523)<\/a> fue introducido en el libro V del CCC (EDL 2006\/58523)<\/a> mediante la Llei 5\/2015, de 13 de mayo. Esta norma pretend\u00eda, seg\u00fan su Pre\u00e1mbulo, dar soluci\u00f3n a gran parte de los problemas manifestados en el art. 553-1 a 59 del libro V, corregir las imprecisiones, las disfunciones y los contrasentidos detectados en la aplicaci\u00f3n de la norma, a la vez que armonizarla y coordinarla con las otras partes del propio libro quinto y de los dem\u00e1s libros del C\u00f3digo civil .<\/p>\n\n\n\n

Dice ahora el art. 553-31.3 que:<\/p>\n\n\n\n

\u201c Para ejercer la acci\u00f3n de impugnaci\u00f3n es preciso estar al corriente de pago de las deudas con la comunidad que est\u00e9n vencidas en el momento de la adopci\u00f3n del acuerdo que desee impugnarse o haber consignado su importe.\u201d<\/p>\n\n\n\n

5. Para comprender su recto sentido deberemos estar tanto a los principios generales que informan el derecho civil de Catalu\u00f1a ex art. 111-2 del CCC (EDL 2002\/57056)<\/a> como a lo dispuesto en el art. 3.1 del CC (EDL 1889\/1)<\/a> , teniendo en cuenta la modernidad de la norma.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed, deberemos estar, adem\u00e1s de al sentido propio de las palabras de la ley, a su contexto y a sus antecedentes legislativos teniendo en cuenta su esp\u00edritu y finalidad.<\/p>\n\n\n\n

Durante la tramitaci\u00f3n parlamentaria de la llei 5\/2015, los sectores m\u00e1s interesados insistieron en poner de relieve el grave problema que se produc\u00eda en las comunidades por la morosidad de algunos propietarios, que obligaba a los otros a hacer frente a los gastos comunes de todos, as\u00ed como en la necesidad de concordar el texto con el art. 553-24 del CCC (EDL 2006\/58523)<\/a> .<\/p>\n\n\n\n

El art. 553-24 del CCC (EDL 2006\/58523)<\/a> dispone en su n\u00famero 1 que tienen derecho a votar en la Junta los Propietarios que no tengan deudas pendientes con la comunidad cuando la junta se re\u00fane. Los propietarios que tuviesen deudas pendientes con la comunidad tienen derecho a votar si acreditan haber consignado judicial o notarialmente su importe o que las han impugnado judicialmente. El precepto se halla en \u00edntima relaci\u00f3n con el art. 553-21.4 d) a cuyo tenor en las convocatorias a las juntas deber\u00e1 hacerse constar la lista de los propietarios con deudas pendientes con la comunidad por raz\u00f3n de las cuotas, los cuales, de conformidad con el art\u00edculo 553-24, tienen voz, pero no tienen derecho de voto, de todo lo cual es preciso advertir previamente.<\/p>\n\n\n\n

6. Ello sentado, la obligaci\u00f3n de consignaci\u00f3n o pago a la que se refieren los art\u00edculos 553-24.1 y 553-31.3 son presupuestos legales que se imponen a los propietarios que quieran primero participar en la votaci\u00f3n y luego impugnar los acuerdos comunitarios, aunque no tengan contenido econ\u00f3mico, con el fin de evitar que comuneros morosos puedan bloquear acuerdos adoptados por la comunidad para dar continuidad a sus servicios o garantizar la pac\u00edfica convivencia entre los vecinos.<\/p>\n\n\n\n

7. As\u00ed pues, el propietario que quiera impugnar un acuerdo de la comunidad, deber\u00e1 hallarse al corriente de pago de las deudas vencidas en el momento de ser adoptado el acuerdo que se pretenda impugnar judicialmente, entendiendo por \u201cdeudas\u201d aquellas que se derivan de sus obligaciones como propietario incluido en el r\u00e9gimen de propiedad horizontal -cuotas ordinarias, extraordinarias y fondos de reserva- y por vencidas las no atendidas por el propietario a su vencimiento seg\u00fan los acuerdos de la Junta.<\/p>\n\n\n\n

8. Esta interpretaci\u00f3n es que es la que mejor se aviene con un criterio de equidad – art. 111-9 CCC (EDL 2002\/57056)<\/a> – y de proporcionalidad que debe existir entre un requisito legal que restringe el libre acceso a la jurisdicci\u00f3n ( art. 24 CE (EDL 1978\/3879)<\/a> ) y, por tanto, de interpretaci\u00f3n estricta, y el cumplimiento de los fines que la ley persigue y que no son otros que incentivar el cumplimiento de las obligaciones econ\u00f3micas de los propietarios para con la comunidad por las cuotas devengadas para que \u00e9sta pueda seguir prestando los servicios que requiera sin perjudicar a los propietarios que s\u00ed cumplen con sus obligaciones.<\/p>\n\n\n\n

9. Lo mismo se deduce de una interpretaci\u00f3n sistem\u00e1tica y de contexto con los restantes preceptos de la ley. En concreto, en cuanto a los privilegios que la legislaci\u00f3n otorga a las deudas comunitarias en los art. 553-4.3 (preferencia legal de cobro); 553-5.1 (afecci\u00f3n real de los elementos privativos); y en el art. 553-47,1 (reclamaci\u00f3n a trav\u00e9s de un procedimiento especial), que siempre vienen referidos a deudas derivadas del impago de los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y fondo de reserva que son los imprescindibles para que las comunidades puedan funcionar.<\/p>\n\n\n\n

10. Tambi\u00e9n el Tribunal Supremo cuando analiza al art. 18.2 de la LPH (EDL 1960\/55)<\/a> , se refiere a las deudas generadas por el impago de las cuotas comunitarias ( STS 14 de octubre de 2011 ( ROJ: STS 7359\/2011 – ECLI:ES:TS:2011:7359 ), 6 de febrero de 2012 ( ROJ: STS 1013\/2012 – ECLI:ES:TS:2012:1013 ) o 22 de octubre de 2014 ( ROJ: STS 4455\/2014 – ECLI:ES:TS:2014:4455 ).(…)<\/p>\n\n\n\n

La norma tiene car\u00e1cter imperativo y no introduce matizaci\u00f3n alguna acerca de la entidad cuantitativa de las deudas que pudieran mantener con la comunidad los copropietarios. Si alguno de ellos no se encuentra al corriente del pago de las deudas comunitarias en la fecha de celebraci\u00f3n de la junta, ni puede votar, ni puede ejercer la acci\u00f3n de impugnaci\u00f3n de los acuerdos que se adopten.<\/p>\n\n\n\n

La aplicaci\u00f3n de la doctrina expuesta al caso de autos, tras el examen de lo actuado, la documental aportada con los escritos de alegaciones y la testifical practicada en el acto de juicio, lleva al tribunal a estimar la impugnaci\u00f3n de la sentencia efectuada por la parte demandada, con revocaci\u00f3n de la sentencia de instancia al entender que los actores y hoy apelantes, carec\u00edan de legitimaci\u00f3n activa para la impugnaci\u00f3n de los acuerdos de 2 de julio de 2020 por no estar al corriente de pago de sus obligaciones comunitarias a la fecha de adopci\u00f3n del acuerdo, con independencia de que con posterioridad a la indicada fecha si se haya hecho pago del importe adeudado y, a la fecha de interposici\u00f3n de la demanda est\u00e1n al corriente de pago de las deudas comunitarias.<\/p>\n\n\n\n

Seg\u00fan el documento n\u00fam. 6 de la contestaci\u00f3n a la demanda (certificaci\u00f3n de Mar\u00ed Jose como Administradora de la Comunidad), el actor ESLER 2000 SL no estaba al corriente de pago de las deudas comunitarias a la fecha de adopci\u00f3n del acuerdo objeto de impugnaci\u00f3n por importe de 188,32 \u20ac que se corresponde a: a) cuota extraordinaria de reparaci\u00f3n de los alba\u00f1ales 12\/12 (resto) por 2,25 \u20ac; b) provisi\u00f3n de fondos abril\/20 (resto por 25,00 \u20ac y c) provisi\u00f3n de fondos mayo\/20 por importe de 160,37 \u20ac.<\/p>\n\n\n\n

En el mismo sentido, seg\u00fan el documento n\u00fam. 7 de la contestaci\u00f3n a la demanda (certificaci\u00f3n de Mar\u00ed Jose como Administradora de la Comunidad), el actor Benigno no estaba al corriente de pago de las deudas comunitarias a la fecha de adopci\u00f3n del acuerdo objeto de impugnaci\u00f3n por importe de 372,99 \u20ac que se corresponde a: a) cuota extraordinaria de reparaci\u00f3n de los alba\u00f1ales 12\/12 (resto) por 4,37 \u20ac; b) provisi\u00f3n de fondos abril\/20 (resto por 22,60 \u20ac y c) provisi\u00f3n de fondos mayo\/20 por importe de 346,02 \u20ac.<\/p>\n\n\n\n

La referida Administradora de la Comunidad, indica en su declaraci\u00f3n en juicio que las provisiones de fondos a las que se refieren los certificados antecedentes, obedecen a la integraci\u00f3n del fondo de reserva para la reparaci\u00f3n de las obras de la fachada y, que la dotaci\u00f3n del mismo ya fue acordada en su d\u00eda en la junta de 25 de marzo de 2019 por los copropietarios de la comunidad, acuerdo que nunca fue objeto de impugnaci\u00f3n y en el que adem\u00e1s, participaron ambos actores, personal y representado, votando a favor del contenido del mismo seg\u00fan resulta del documento n\u00fam. 25 de la contestaci\u00f3n a la demanda.<\/p>\n\n\n\n

Ambos documentos no han sido objeto de impugnaci\u00f3n y, antes al contrario, en la demanda no se cuestiona dicha situaci\u00f3n de impago a la fecha del acuerdo impugnado o los conceptos que integran la indicada certificaci\u00f3n, sino que se afirma estar al corriente de pago, a la fecha de interposici\u00f3n de la demanda, por lo que legalmente, los actores carec\u00edan de legitimaci\u00f3n para formular la acci\u00f3n de impugnaci\u00f3n de dicho acuerdo comunitario, al tratarse las cuotas impagadas por cada uno de ellos de deudas comunitarias extraordinarias y provisi\u00f3n de fondos para el fondo de reserva seg\u00fan el desglose anterior, por lo que procede la estimaci\u00f3n de la impugnaci\u00f3n de la sentencia efectuada por la parte demandada, con revocaci\u00f3n de la sentencia de instancia en dicho punto con sus consecuencias legales inherentes en relaci\u00f3n a la condena en costas a la parte actora y, no entrar a conocer del fondo del debate planteado en la primera instancia.\u201d (SAP Barcelona, Secci\u00f3n 13, n\u00ba677\/2024 de 4 de octubre)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

No se puede discutir la validez de un acuerdo comunitario no impugnado<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201cEl segundo motivo de apelaci\u00f3n de FARCAM AGR\u00cdCOLA, S.L, alude al abuso de derecho y ejercicio antisocial del derecho centrados en la negativa reiterada por parte de la Junta de Propietarios de autorizar la instalaci\u00f3n de la salida de humos, primero cuando pretendi\u00f3 instalarse La Tagliatella y posteriormente cuando se plante\u00f3 a instancia de PETISU 2019, S.L. Dice el recurrente que la negativa injustificada de la Comunidad de Propietarios afecta de manera directa y evidente a la propietaria, (parad\u00f3jicamente y de manera contradictoria opone la falta de legitimaci\u00f3n pasiva respecto la acci\u00f3n entablada en que se postula la reiterada de la salida de humos), por cuanto, si no se puede instalar una conducci\u00f3n de extracci\u00f3n de humos, se limitan las actividades a desarrollar en los locales de propiedad de la parte apelante, m\u00e1s a\u00fan teniendo en cuenta que la actividad m\u00e1s requerida en los alrededores es la hosteler\u00eda y para ello se requiere salida de humos. La negativa no responde a ning\u00fan motivo espec\u00edfico sino a motivos est\u00e9ticos y que la Comunidad no quiere un restaurante en los bajos del edificio, sin que se haya podido demostrar que las obras afecten a la estabilidad y a la seguridad del mismo. Las obras no afectan a los elementos comunes. Las aberturas en la fachada ya exist\u00edan porque estaban instalados los cajeros autom\u00e1ticos y hab\u00edan sido admitidas y consentidas por la Comunidad y la chimenea es totalmente necesaria para el ejercicio de la actividad, sin que se haya acreditado perjuicio para los condue\u00f1os. La negativa es arbitraria y carente de fundamento y no son razones de peso las aducidas por la Comunidad para causar un perjuicio a la entidad apelante, impidiendo la actividad de hosteler\u00eda que requiere de salida de humos. La decisi\u00f3n de la Comunidad de Propietarios perjudica los bienes y derechos de uno de los comuneros y lo m\u00ednimo es que la decisi\u00f3n tomada est\u00e9 amparada en un motivo de peso y no en la mera negativa gen\u00e9rica. Por lo tanto, la Comunidad de Propietarios ejerce un abuso de derecho, ya que sabiendo el poder que ostenta, decide, deliberadamente restringir la actividad econ\u00f3mica de uno de sus comuneros, m\u00e1s a\u00fan sabiendo que si no se autoriza la conducci\u00f3n de extracci\u00f3n de humos, se niega la posibilidad de llevar a cabo la actividad.<\/p>\n\n\n\n

Vistas las razones que se esgrimen por la parte apelante, deben distinguirse dos cuestiones sustancialmente diferentes y es la actuaci\u00f3n de la Comunidad al interponer la demanda que exige la reposici\u00f3n a su estado original de los elementos alterados sin su consentimiento y la actuaci\u00f3n comunitaria precedente al adoptar los dos acuerdos en Junta de Propietarios no autorizando la salida de humos. Mientras que la alegaci\u00f3n de abuso de derecho y ejercicio antisocial en la contestaci\u00f3n a la demanda de FARCAM AGR\u00cdCOLA, S.L se centraba en el propio ejercicio de la acci\u00f3n de reposici\u00f3n deducido en la demanda, pretendiendo la retirada de la concreta salida de humos ejecutada y la reposici\u00f3n de la fachada al estado anterior a la ejecuci\u00f3n de las obras, el recurso se centra en discutir la validez de los acuerdos comunitarios adoptados antes de la interposici\u00f3n de la demanda en que no se autorizaba la salida de humos, mencionado por vez primera que la primera negativa se verific\u00f3 ante la solicitud a causa la pretensi\u00f3n de instalaci\u00f3n en el local del negocio de restauraci\u00f3n La Tagliatella y planteando la cuesti\u00f3n como una restricci\u00f3n indebida de su derecho de propiedad que le causa un perjuicio, pese a que se mantiene la falta de legitimaci\u00f3n pasiva.<\/p>\n\n\n\n

En cierta manera pretendiendo ahora discutir la validez de los acuerdos comunitarios precedentes que no autorizaban la salida de humos y la pretendida restricci\u00f3n impuesta por la Comunidad a la propiedad de los locales, se introducen cuestiones novedosas en la alzada que no se plantearon al contestar, aunque en la contestaci\u00f3n se aludiera al abuso de derecho en el propio ejercicio de la acci\u00f3n al pretender la retirada de la instalaci\u00f3n y la reposici\u00f3n de la fachada a su estado anterior por motivos que se calificaban puramente de est\u00e9ticos. Ello es inadmisible ex art\u00edculo 456 de la LEC. (EDL 2000\/77463) Hay que partir de la doctrina reiterada y pac\u00edfica del Tribunal Supremo sobre el principio general de derecho \u201cpende apellatione nihil innovetur\u201d, que impide que se puedan tomar en consideraci\u00f3n, a fin de decidir sobre ellas, las pretensiones formuladas en el recurso que constituyan problemas o cuestiones distintas de las planteadas en la primera instancia ( SS del TS de 28 de noviembre y de 2 de diciembre de 1983, 6 de marzo de 1984 y 7 de julio de 1986, entre otras), bajo pena de provocar en la parte contraria una situaci\u00f3n de indefensi\u00f3n, al no poder desvirtuar tales alegaciones por medio probatorio alguno, doctrina que viene recogida actualmente en art\u00edculo 456.1 LEC (EDL 2000\/77463) (\u201c En virtud del recurso de apelaci\u00f3n podr\u00e1 perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelaci\u00f3n\u201d). La alteraci\u00f3n de las alegaciones realizadas en la instancia al recurrir comporta una clara vulneraci\u00f3n de una serie de principios b\u00e1sicos del proceso civil, como son el de contradicci\u00f3n, el de defensa, el de seguridad jur\u00eddica y el de preclusi\u00f3n, lo que determina la imposibilidad de entrar a dilucidar y a resolver todas aquellas cuestiones aducidas \u201cex novo\u201d en la alzada.<\/p>\n\n\n\n

En todo caso y al margen de este motivo de rechazo procesal, no es admisible discutir en este proceso la eficacia de los acuerdos comunitarios. Efectivamente, consta aportado como 16 en la presentaci\u00f3n telem\u00e1tica acta que advera que en fecha 12 de diciembre de 2014 se celebr\u00f3 una Junta de Propietarios Extraordinaria para tratar un \u00fanico punto del orden del d\u00eda que era la autorizaci\u00f3n para la instalaci\u00f3n de una salida de humos en el local que antes ocupaba CAJA MADRID (locales 3 y 4 de FARCAM AGR\u00cdCOLA, S.L), para que el mismo pudiese llevarse a cabo la actividad de restauraci\u00f3n. Se deneg\u00f3 la autorizaci\u00f3n por los asistentes a la Junta, con la sola oposici\u00f3n de FARCAM AGR\u00cdCOLA como propietaria de los locales 3 y 4 y de la vivienda NUM000. Al documento 17 de la demanda, seg\u00fan su numeraci\u00f3n telem\u00e1tica, consta celebrada Junta Extraordinaria de 5 de febrero de 2020, en que vuelve a tratarse como \u00fanico punto del orden del d\u00eda, la petici\u00f3n de la arrendataria de los locales 3 y 4, ahora demandada, con la debida autorizaci\u00f3n de la propietaria de tales locales FARCAM AGR\u00cdCOLA, S.L, sobre la instalaci\u00f3n de una salida de humos para el ejercicio de su actividad comercial. En el acta consta que ya se hab\u00eda informado a la arrendataria que hab\u00eda un acuerdo precedente de la Comunidad que no autorizaba la salida de humos. Sometida nuevamente la cuesti\u00f3n a acuerdo comunitario, la arrendataria expone su propuesta de instalaci\u00f3n de la salida de humos y, realizada tal exposici\u00f3n, los asistentes, salvo la propiedad de los locales 3 y 4, se oponen a la instalaci\u00f3n, con lo que queda rechazada la propuesta.<\/p>\n\n\n\n

Y es lo cierto que, con independencia de que estos dos acuerdos adoptados en Juntas de 12 de diciembre de 2014 y 5 de febrero de 2020 fueran o no ajustados a derecho lo cierto es que no constan judicialmente impugnados, siendo que en ambas Juntas estaba presente o debidamente representada FARCAM AGR\u00cdCOLA, S.L, que vot\u00f3 en contra de los acuerdos. La falta de impugnaci\u00f3n viene totalmente confirmada por la Administradora de la Comunidad y por el propio testigo gestor de los inmuebles de FARCAM AGR\u00cdCOLA, S.L Sr. Abel. No es admisible que se pretenda discutir en el seno de este procedimiento la validez de unos acuerdos que fueron finalmente consentidos al no haber sido impugnados, m\u00e1xime cuando la propietaria de los locales vot\u00f3 en contra de denegar la autorizaci\u00f3n y estaba legitimada para el ejercicio de la acci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

No es posible que en este procedimiento se entre a discutir la procedencia y legitimidad de los dos acuerdos comunitarios. Debi\u00f3 verificarse por la parte demandada en tiempo y forma la impugnaci\u00f3n, especialmente del acuerdo claramente adoptado en la Junta de 5 de febrero de 2020, que era el relativo a la denegaci\u00f3n de la autorizaci\u00f3n de la instalaci\u00f3n de una salida de humos a instancia precisamente de la arrendataria PETISU 2019, S.L, pues el cauce determinado en la Ley para discutir la validez y eficacia de los acuerdos adoptados en las Juntas es el procedimiento de impugnaci\u00f3n por los motivos y en los plazos previstos en el art. 553-31 del Codi Civil de Catalunya (CCCAT) y por el medio procedimental adecuado que es el juicio declarativo ordinario conforme al art. 249.1.8\u00ba de la Ley de Enjuiciamiento Civil (EDL 2000\/77463). Debe recordarse que, conforme al art. 553-30.1 CCCAT (EDL 2006\/58523) los acuerdos vinculan a todos los propietarios incluso a los disidentes y conforme al art. 553-32.1 CCCAT (EDL 2006\/58523) la impugnaci\u00f3n no suspende la ejecutividad de un acuerdo.<\/p>\n\n\n\n

El preservar la eficacia de acuerdos no impugnados es un principio elemental de seguridad jur\u00eddica para posibilitar el funcionamiento de las Comunidades. Los acuerdos vinculan y son eficaces si no son impugnados, e incluso son directamente ejecutivos aunque hayan sido impugnados, siendo posible su suspensi\u00f3n solo como medida cautelar adoptada por el Juez y no es dable que la parte demandada, que se abstuvo de ejercitar en plazo la acci\u00f3n de impugnaci\u00f3n, discuta ahora la eficacia de lo acordado. En an\u00e1logo sentido se pronuncian muy variadas resoluciones que, a\u00fan en el \u00e1mbito de la Ley de Propiedad Horizontal , establecen conclusiones aplicables a la legislaci\u00f3n vigente en Catalu\u00f1a. As\u00ed, por ejemplo, cabe mencionar la SAP de Madrid, secci\u00f3n 12 del 17 de Enero del 2013 ( ROJ: SAP M 1422\/2013 ) Recurso: 643\/2011. En el mismo sentido de exigir la impugnaci\u00f3n del acuerdo si se pretende negar su validez y eficacia, se pronuncia, por ejemplo, la SAP de M\u00e1laga, secci\u00f3n 18, del 27 de Enero del 2012 ( ROJ: SAP M 982\/2012 ) Recurso: 872\/2011, entre otras muchas, cuya cita es desde luego ociosa dada la claridad de esta cuesti\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Por tanto, no puede ni debe esta Sala entrar a resolver la discrepancia de fondo que plantea la parte demandada sobre la restricci\u00f3n a su dominio y el abuso de derecho que supuso la negativa a la instalaci\u00f3n adoptada en Junta de Propietarios, cuando la Junta adopt\u00f3 dos acuerdos que no autorizaban la salida de humos no impugnados en tiempo y forma. No es admisible y ello ya es raz\u00f3n que se reputa suficiente por esta Sala para confirmar el fallo de la sentencia, respecto a lo que a la salida de humos se refiere, que, no obstante la negativa de la Junta de Propietarios a autorizar dicha salida en un primer acuerdo de diciembre de 2014, luego ratificado respecto a la expresa solicitud de la arrendataria PETISU 2019, S.L el 5 de febrero de 2020, con el perfecto conocimiento de esta falta de autorizaci\u00f3n expresa de una instalaci\u00f3n que indefectiblemente afecta a elementos comunes, proceda PETISU 2019, S.L, con la anuencia de la propietaria de los locales, a ejecutar de propio imperio y por la v\u00eda de los hechos la instalaci\u00f3n expresamente no autorizada en un ejercicio de autotutela que no puede tener amparo de los Tribunales de Justicia. La propia contestaci\u00f3n de PETISU 2019, S.L puso de manifiesto que su instalaci\u00f3n motiv\u00f3 un conflicto con vecinos debiendo llamarse a la Polic\u00eda Local\u201d. (SAP Tarragona, Secci\u00f3n 3, n\u00ba700\/2024 de 14 de noviembre)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

OBLIGACIONES Y CONTRATOS<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

TRIBUNAL SUPREMO<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Resoluci\u00f3n de contrato de arras de finca arrendada <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201c1.-En el mes de noviembre de 2017, la inmobiliaria Camsal Homevitae S.L. ofert\u00f3 en venta el inmueble sito en la DIRECCION000 , de Madrid, sobre el que exist\u00eda un contrato de arrendamiento de renta antigua. 2.-D. Luis Alberto hizo una oferta de 150.000 euros y entreg\u00f3 a la citada inmobiliaria 3.000 euros en garant\u00eda, para que en un plazo de dos d\u00edas la propietaria, D\u00f1a. Rosana , aceptara o rechazara la propuesta. 3.-La Sra. Rosana acept\u00f3 la oferta y el 5 de diciembre de 2017 se firm\u00f3 un contrato de arras, que ampliaba la cantidad inicialmente entregada en otros 6.000 euros (en total 9.000 euros), que se devolver\u00edan duplicadas en caso de incumplimiento, y en el que se incluy\u00f3 la siguiente cl\u00e1usula (en negrita y subrayada): \u00abCONDICI\u00d3N: En el caso de que el inquilino de la vivienda objeto de compraventa ejercitara el derecho de tanteo o retracto, no ser\u00e1 considerado como incumplimiento contractual por ninguna de las partes. Por lo que la se\u00f1al se devolver\u00e1 sin penalizaci\u00f3n al comprador y la vendedora no ser\u00e1 considerada incumplidora por lo que no tendr\u00e1 que devolver el duplo de las arras\u00bb. 4.-La propietaria notific\u00f3 al arrendatario su intenci\u00f3n de venta y el precio convenido, a lo que \u00e9ste contest\u00f3 que la notificaci\u00f3n no cumpl\u00eda los requisitos del art. 47 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, as\u00ed como que el precio exced\u00eda de la capitalizaci\u00f3n de la renta, por lo que su derecho preferente conllevar\u00eda un precio mucho menor. 5.-Ante dicha contestaci\u00f3n, la Sra. Rosana decidi\u00f3 no vender el piso y resolvi\u00f3 el contrato de arras con amparo en la cl\u00e1usula antes transcrita. 6.-El Sr. Luis Alberto comunic\u00f3 a la vendedora que deb\u00eda devolver las arras duplicadas, porque lo pactado no fue que el arrendatario mostrara su deseo de ejercitar el retracto, sino que lo ejercitara efectivamente. 7.-La Sra. Rosana no accedi\u00f3 a devolver las arras duplicadas, pero s\u00ed devolvi\u00f3 la cantidad recibida como arras (9.000 euros). 8.-El Sr. Luis Alberto interpuso una demanda contra la Sra. Rosana en la que solicit\u00f3 que se la condenara al pago de 9.000 euros (la diferencia con el duplo de las arras), m\u00e1s sus intereses desde la interposici\u00f3n de la demanda. 9.-La Sra. Rosana se opuso a la demanda y aleg\u00f3 que lo pactado era una condici\u00f3n suspensiva y que desconoc\u00eda que el precio de compraventa no pod\u00eda exceder el de capitalizaci\u00f3n de la renta (45.000 \u20ac), con el consiguiente perjuicio econ\u00f3mico que ello le supon\u00eda, y en cuanto lo supo se lo comunic\u00f3 al comprador.10.-La sentencia de primera instancia desestim\u00f3 la demanda, al considerar que el contrato estaba sometido a una condici\u00f3n que se hab\u00eda cumplido. 11.-La Audiencia Provincial desestim\u00f3 el recurso de apelaci\u00f3n del demandante, puesto que aunque el inquilino no lleg\u00f3 a ejercitar el derecho de tanteo, si expres\u00f3 su voluntad de ejercitarlo, aunque en unas condiciones que no convinieron a la propietaria, que no incumpli\u00f3 el contrato, por lo que no ten\u00eda que abonar las arras penitenciales. 3 JURISPRUDENCIA 12.-El Sr. Luis Alberto ha interpuesto un recurso extraordinario por infracci\u00f3n procesal y un recurso de casaci\u00f3n que han sido admitido.<\/p>\n\n\n\n

\u2026<\/p>\n\n\n\n

2.-Respecto de este segundo aspecto, el principio rector de la labor de interpretaci\u00f3n del contrato es la averiguaci\u00f3n o b\u00fasqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes. Para ello, el sentido literal, como criterio hermen\u00e9utico, es el presupuesto inicial, en cuanto que constituye el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intenci\u00f3n de los contratantes y se ajusta o delimita el prop\u00f3sito negocial proyectado en el contrato. Cuando los t\u00e9rminos son claros y no dejan duda alguna sobre la intenci\u00f3n de los contratantes, la interpretaci\u00f3n literal impide que, con el pretexto de la labor interpretativa, se pueda modificar una declaraci\u00f3n que realmente resulta clara y precisa. A ello responde la regla contenida en el p\u00e1rrafo primero del art. 1281 CC (\u00absi los t\u00e9rminos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intenci\u00f3n de los contratantes, se estar\u00e1 al sentido literal de sus cl\u00e1usulas\u00bb).<\/p>\n\n\n\n

A sensu contrario, la interpretaci\u00f3n literal tambi\u00e9n contribuye a mostrar que el contrato por su falta de claridad, por la existencia de contradicciones o vac\u00edos, o por la propia conducta de los contratantes, contiene disposiciones interpretables, de suerte que la labor de interpretaci\u00f3n debe seguir su curso, con los criterios hermen\u00e9uticos a su alcance ( arts. 1282- 1289 CC), para poder dotar a aquellas disposiciones de un sentido acorde con la intenci\u00f3n realmente querida por las partes y con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual. 3.-En este caso, no se trata de que la Audiencia Provincial haya contravenido o ignorado la literalidad del contrato, sino que considera que, una vez que el inquilino no ejercit\u00f3 los derechos de tanteo y retracto, no hubo un incumplimiento por parte de la vendedora que justificara que tuviera que devolver las arras duplicadas. Aunque la cl\u00e1usula controvertida pudiera admitir otra interpretaci\u00f3n, la que hace la Audiencia Provincial no puede ser tachada de il\u00f3gica, irracional o arbitraria. M\u00e1xime porque de lo que se trata es de la indagaci\u00f3n de la concreta intenci\u00f3n de los contratantes ( art. 1281 CC), pero tambi\u00e9n de la atribuci\u00f3n de sentido a la declaraci\u00f3n negocial ( arts. 1284 y 1285 CC). 4.-En este caso, la voluntad de las partes es que si mediaba el ejercicio del derecho de preferencia del arrendatario el contrato de compraventa quedar\u00eda sin efecto sin coste para la parte vendedora. Y como quiera que ese derecho de preferencia, dadas las peculiaridades de la legislaci\u00f3n antigua sobre arrendamientos urbanos, supon\u00eda que la vendedora perdiera mucho dinero respecto del valor de mercado, opt\u00f3 directamente por no vender la finca, lo que estaba en el esp\u00edritu del pacto sobre no devoluci\u00f3n de las arras penitenciales, al no identificarse esta conducta como un incumplimiento en sentido propio; que es lo que concluye la Audiencia Provincial.\u201d (STS, Sala de lo Civil, Secci\u00f3n 1\u00aa, n\u00ba5579\/2024 de 11 de noviembre de 2024).<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Procedencia de juicio de desahucio por precario contra el deudor hipotecario por tercero que no es ajeno al procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria <\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201cEs doctrina de la sala (sintetizada en la sentencia del pleno sentencia de pleno 1217\/2023, de 7 de septiembre, con cita de otras anteriores) que cuando el adjudicatario de un inmueble ejecutado en un procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria no es un tercero ajeno al ejecutante, no puede acudir al juicio de desahucio por precario para instar el desalojo de la finca, sino que dicha pretensi\u00f3n debe ejercitarla en el propio proceso de ejecuci\u00f3n hipotecaria. Y, por el contrario, si el adjudicatario s\u00ed es un tercero ajeno al ejecutante, por no tener ning\u00fan v\u00ednculo jur\u00eddico o econ\u00f3mico con \u00e9l, s\u00ed podr\u00e1 acudir al juicio de desahucio por precario.<\/p>\n\n\n\n

De acuerdo con esta jurisprudencia se ha desestimado la demanda de desahucio porque, a la vista de lo acreditado, no pod\u00eda atribuirse a la demandante la condici\u00f3n de tercero, ajeno al procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria, cuyo t\u00edtulo proviniera de una transmisi\u00f3n onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario, en atenci\u00f3n a sus conexiones con la entidad ejecutante (sentencias 993\/2023, de20 de junio, 620\/2024, de 8 de mayo, 690\/2024, de 20 de mayo).<\/p>\n\n\n\n

En este caso, es cierto que existe la conexi\u00f3n que alega la recurrente, ya que de la documental aportada por la propia actora consta, de una parte, que el inmueble hipotecado se adjudic\u00f3 a Catalunya Bank S.A., y en la escritura de aumento de capital de 10 de septiembre de 2018 se dice que BBVA S.A. es la sucesora de Catalunya Bank S.A. y que BBVA S.A., a cuyo grupo pertenece Divarian, es la \u00fanica due\u00f1a real de Divarian, a quien se le aporta el inmueble litigioso. A ello debe a\u00f1adirse que en la escritura del poder para pleitos otorgado al procurador, a trav\u00e9s del cual compareci\u00f3 en el juicio, se rese\u00f1a que Divarian se constituy\u00f3 con la denominaci\u00f3n \u201cBBVA Propiedad S.A\u201d por transformaci\u00f3n del Fondo BBVA Propiedad FII, y adopt\u00f3 su nueva denominaci\u00f3n el15 de junio de 2018.<\/p>\n\n\n\n

Sucede sin embargo que, como ha venido alegando desde su demanda Divarian, y admite ahora en su escrito de formalizaci\u00f3n del recurso la demandada recurrente, Catalunya Bank S.A., ejecutante que result\u00f3 adjudicataria del inmueble, s\u00ed intent\u00f3 el lanzamiento en el procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria, pero el letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucci\u00f3n n.\u00ba 6 de Parla dict\u00f3 diligencia de ordenaci\u00f3n por la que declar\u00f3 no haber lugar a la petici\u00f3n \u201cpor haber transcurrido m\u00e1s de cuatro a\u00f1os desde la adjudicaci\u00f3n, debiendo proceder conforme a su derecho convenga con sede declarativa\u201d. Esta resoluci\u00f3n, que qued\u00f3 firme, pues no fue recurrida, impide que la actora, actual propietaria de la vivienda, y cuyo derecho trae causa de la ejecutante, pueda promover el lanzamiento en el ejecutivo hipotecario, por mucho que la doctrina de la sala sea que el plazo de un a\u00f1o para instar la entrega que prev\u00e9 el art. 675 LEC no resulta aplicable a los supuestos en que el ocupante sea el deudor ejecutado, lo que en este caso no se discute.<\/p>\n\n\n\n

En este caso, por tanto, en el que el juzgado rechaz\u00f3 la procedencia del desalojo de la finca por la v\u00eda de la ejecuci\u00f3n hipotecaria y remiti\u00f3 al juicio que correspondiente, no podemos remitir ahora a la actora al procedimiento que se le dijo que no proced\u00eda por entender que era inadecuado, so pena de generar una evidente falta de tutela judicial efectiva derivada de cerrar a la actora todas las v\u00edas para hacer efectivo su derecho.<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, no puede afirmarse que en este caso se haya acudido al juicio de precario con la intenci\u00f3n de liberarse o dificultar la aplicaci\u00f3n del r\u00e9gimen tuitivo que establece la Ley 1\/2013 y sus sucesivas modificaciones, del que se benefician los deudores hipotecarios en situaci\u00f3n de especial vulnerabilidad, quienes deben ser debidamente tutelados en sus intereses leg\u00edtimos. Adem\u00e1s, como hemos reiterado en numerosas ocasiones, dada la naturaleza plenaria del proceso por precario ( SSTS 691\/2020, de 21 de diciembre; 502\/2021, de 7 de julio, 605\/2022, de 16 de septiembre, y 999\/2023, de 20 de junio), cabe alegar y debatir dentro de dicho procedimiento la cuesti\u00f3n relativa a la aplicaci\u00f3n de la Ley 1\/2013, cuyo art. 2 permite acreditar las circunstancias a que se refiere la ley y antes de la ejecuci\u00f3n del lanzamiento (cfr. art. 150.4 LEC, redactado por la Ley 12\/2023, de 24 de mayo).\u201d (STS, Sala de lo Civil, Secci\u00f3n 1\u00aa, n\u00ba5886 de 26 de noviembre)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

DERECHOS REALES<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

TRIBUNAL SUPREMO<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Procedencia del juicio de desahucio por precario entre coherederos y en beneficio de la comunidad <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201cAs\u00ed, la STS 74\/2014, de 14 de febrero, establece: \u201cLa sentencia del pleno de esta Sala de 16 septiembre 2010seguida con reiteraci\u00f3n por otras muchas, como la del 29 julio 2013, declar\u00f3 que: estando pendiente el estado de indivisi\u00f3n hereditaria que precede a la partici\u00f3n y teniendo \u00e9sta el car\u00e1cter de operaci\u00f3n complementaria que resulta indispensable para obtener el reconocimiento de la propiedad sobre bienes determinados de la herencia, no cab\u00eda admitir un uso exclusivo de un bien hereditario en favor de un determinado o particular coheredero. Es decir, la jurisprudencia, que reitera la presente sentencia admite la viabilidad de la acci\u00f3n de precario entre coherederos, frente al coheredero y en favor de la comunidad hereditaria, que disfruta exclusivamente por concesi\u00f3n graciosa del causante\u201d.<\/p>\n\n\n\n

\u00bbLa STS 264\/2022, de 29 de marzo, precisa que la reclamaci\u00f3n no se puede plantear en beneficio propio sino de la comunidad hereditaria, al se\u00f1alar: \u201ccomo declaramos en la sentencia 691\/2020, de 21 de diciembre, confirmando jurisprudencia anterior: en el per\u00edodo de indivisi\u00f3n que precede a la partici\u00f3n hereditaria los herederos poseen el patrimonio del causante colectivamente, permaneciendo indeterminados sus derechos hasta que la partici\u00f3n se realiza, y en este estado de indivisi\u00f3n ning\u00fan heredero puede reclamar para s\u00ed, sino para la comunidad hereditaria ( sentencias de 25 de junio de 1995 y 547\/2010, de 16 de septiembre). 10.- Esta regla de actuaci\u00f3n en beneficio de la comunidad no es exclusiva de la comunidad hereditaria (comunidad de tipo germ\u00e1nico), sino que rige tambi\u00e9n en el \u00e1mbito de la comunidad ordinaria de bienes de los arts. 392 y siguientes del C\u00f3digo Civil y en el de la propiedad horizontal. En cuanto a la comunidad ordinaria, es doctrina reiterada de esta sala, en interpretaci\u00f3n del art. 394 CC, la de que cualquiera de los comuneros puede ejercitar acciones en beneficio de la comunidad, siempre que no se demuestre una actuaci\u00f3n en beneficio exclusivo del actor (sentencias, entre otras, de 6 de junio de 1997, 3 de marzo de 1998 y 7 de diciembre de 1999 y1275\/2006, de 13 de diciembre). En definitiva, cualquiera de los comuneros puede comparecer en juicio y ejercitar las acciones que competan a la comunidad, siempre que act\u00fae en beneficio de la misma (sentencias, por todas, 10 de junio de 1981, 5 de febrero de 1983, 18 de diciembre de 1985, 17 de abril de 1990, 8 de abril de 1992 y 6 de junio de 1997). Para el caso de la comunidad hereditaria, la STS 178\/2021, de 29 de marzo, se\u00f1ala: \u201cA partir de la STS 547\/2010, de 16 de septiembre, es jurisprudencia consolidada el reconocimiento del ejercicio de la acci\u00f3n de desahucio por precario entre coherederos y en beneficio de la comunidad. Esta doctrina se fundamenta en la idea de que, durante el per\u00edodo de indivisi\u00f3n que precede a la partici\u00f3n, todos los coherederos tienen t\u00edtulo para poseer como consecuencia de su participaci\u00f3n en la comunidad hereditaria, pero ese t\u00edtulo no ampara una posesi\u00f3n en exclusiva y excluyente de un bien com\u00fan por un coheredero\u201d.<\/p>\n\n\n\n

En el presente caso la vivienda litigiosa -que seg\u00fan manifiestan ambas partes es el \u00fanico bien integrante de la herencia de los padres de los litigantes- era en un porcentaje del 69,44% titularidad de ambos c\u00f3nyuges y en el restante 30,56% propiedad privativa de la esposa. En el testamento otorgado por la madre D.\u00aa Loreto (fallecida el 19 de junio de 2019) esta leg\u00f3 a su hijo D. Prudencio la participaci\u00f3n y derechos que a aquella le corresponden en la casa sita en la DIRECCION000 de Vigo, instituyendo en el testamento a los cuatro hijos como herederos a partes iguales en el remanente de los bienes. El padre de los litigantes D. Evaristo hab\u00eda fallecido el 8 de diciembre de 2002 y en su testamento leg\u00f3 a su esposa el usufructo vitalicio de todos los bienes de su herencia instituyendo a sus hijos herederos universales por partes iguales.<\/p>\n\n\n\n

\u00bb La parte apelante invoca la existencia de un legado a su favor, pero como herederos de sus padres los cuatro hermanos son copropietarios del bien, por lo que no se ha completado el legado de cosa espec\u00edfica del inmueble litigioso en favor de D. Prudencio, que conforme el art\u00edculo 882 CC conlleva el derecho a poseer desde la muerte de los causantes y que s\u00ed constituir\u00eda t\u00edtulo para no ser desahuciado, tal y como se dispone enel ATS de 24 de mayo de 2023. El usufructo vitalicio de la madre se extingui\u00f3 al fallecer la misma, tal y como dispone el art\u00edculo 513.1\u00ba CC, por lo que aquella s\u00f3lo transmiti\u00f3 los derechos sobre su parte en el bien, lo que implica que el demandado no ostenta t\u00edtulo que le permite poseer en exclusiva el bien.<\/p>\n\n\n\n

\u00bb Como hemos indicado, a partir de la STS Pleno 547\/2010, de 16 de septiembre, es jurisprudencia consolidada el reconocimiento del ejercicio de la acci\u00f3n de desahucio por precario entre coherederos y en beneficio de la comunidad. Sin embargo, en la ya citada STS 178\/2021, de 29 de marzo, se precisa: \u201cEsta jurisprudencia requiere, por el propio fundamento por el que en estas hip\u00f3tesis se reconoce la acci\u00f3n de desahucio, que subsista la situaci\u00f3n de indivisi\u00f3n previa a la partici\u00f3n y que la acci\u00f3n se ejercite en beneficio de la comunidad. Adem\u00e1s, es evidente que la aplicaci\u00f3n de esta jurisprudencia requiere tambi\u00e9n que el coheredero contra el que se ejercita la acci\u00f3n de desahucio posea en su mera condici\u00f3n de coheredero, porque si su posesi\u00f3n est\u00e1 amparada por un t\u00edtulo que le autoriza a poseer en exclusiva un bien, aunque no se haya realizado la partici\u00f3n, no se encontrar\u00e1 en situaci\u00f3n de precario ni podr\u00e1 prosperar la acci\u00f3n de desahucio por precario\u201d.<\/p>\n\n\n\n

\u00bbExistiendo indivisi\u00f3n de la herencia, ning\u00fan coheredero puede reclamar para s\u00ed la posesi\u00f3n exclusiva de un bien hereditario, raz\u00f3n por la cual el copropietario que insta el precario lo debe hacer en nombre de la comunidad ya que lo que est\u00e1 pidiendo no es la posesi\u00f3n exclusiva del inmueble para el demandante, sino su uso por todos los copropietarios y para esto no necesita del acuerdo de la mayor\u00eda de los part\u00edcipes, porque establece el art\u00edculo 394 CC, cada part\u00edcipe podr\u00e1 servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el inter\u00e9s de la comunidad, ni impida a los copart\u00edcipes utilizarlas seg\u00fan su derecho.<\/p>\n\n\n\n

\u00bb Por esa misma raz\u00f3n, el demandado no puede alegar que el ostentar el mayor porcentaje sobre el bien litigioso le autorice el uso exclusivo del mismo con exclusi\u00f3n de los otros coherederos. Basta pues que s\u00f3lo uno de los coherederos o condue\u00f1os formule la demanda de desahucio en precario para que proceda su estimaci\u00f3n, al no existir t\u00edtulo que legitime la ocupaci\u00f3n exclusiva por parte del demandado apelante. La condici\u00f3n de precarista no deriva de la ausencia de t\u00edtulo para poseer, sino en la extralimitaci\u00f3n objetiva de su derecho de coposesi\u00f3n, determinada por el uso en exclusiva del bien, lo que comporta un perjuicio para el resto de los coherederos. Ese car\u00e1cter extralimitado de la posesi\u00f3n en exclusiva no queda enervado por circunstancias tales como el porcentaje de participaci\u00f3n que el poseedor tenga en la herencia o el que la posesi\u00f3n tuviera inicio antes del fallecimiento del causante.\u201d (STS Sala de lo Civil, Secci\u00f3n 1\u00aa n\u00ba5885\/2024, de 20 de noviembre) <\/strong><\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF ARRENDAMIENTOS URBANOS TRIBUNAL SUPREMO Falta de legitimaci\u00f3n activa del propietario para instar el desahucio por falta de pago por no acreditar que adquiriera del arrendador. \u201cEn el presente caso, la demandante afirma su legitimaci\u00f3n activa con base en \u00absu condici\u00f3n de propietaria, de lo que resulta su titularidad del derecho a resolver dicho contrato […]<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":32},"categories":[66],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Redaccio Consell","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/redaccioconsell\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10148\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/12\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=10148"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10148\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":10150,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10148\/revisions\/10150\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=10148"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=10148"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=10148"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}