{"id":10213,"date":"2025-06-13T12:41:45","date_gmt":"2025-06-13T11:41:45","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/limites-de-renta-en-zonas-tensionadas-claves-de-aplicacion-algunas-cuestiones-de-interes-sobre-la-aplicacion-de-los-limites-de-renta-en-contratos-de-arrendamiento-ubicados-en-zonas-de-mercado-resid\/"},"modified":"2025-06-13T12:43:36","modified_gmt":"2025-06-13T11:43:36","slug":"limites-de-renta-en-zonas-tensionadas-claves-de-aplicacion-algunas-cuestiones-de-interes-sobre-la-aplicacion-de-los-limites-de-renta-en-contratos-de-arrendamiento-ubicados-en-zonas-de-mercado-resid","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/limites-de-renta-en-zonas-tensionadas-claves-de-aplicacion-algunas-cuestiones-de-interes-sobre-la-aplicacion-de-los-limites-de-renta-en-contratos-de-arrendamiento-ubicados-en-zonas-de-mercado-resid\/","title":{"rendered":"L\u00edmites de renta en zonas tensionadas: claves de aplicaci\u00f3n. Algunas cuestiones de inter\u00e9s sobre la aplicaci\u00f3n de los l\u00edmites de renta en contratos de arrendamiento ubicados en zonas de mercado residencial tensionado: contrato anterior de renta antigua, contrato anterior de alquiler social y viviendas de obra nueva."},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

El d\u00eda 15 de marzo de 2024 se public\u00f3 en el BOE la Resoluci\u00f3n de 14 de marzo de 2024, de la Secretar\u00eda de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, por la que se determina el sistema de \u00edndices de precios de referencia a los efectos de lo establecido en el art\u00edculo 17.7 de la Ley 29\/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y la Resoluci\u00f3n de 14 de marzo de 2024, de la Secretar\u00eda de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, por la que se publica la relaci\u00f3n de zonas de mercado residencial tensionado que han sido declaradas en virtud del procedimiento establecido en el art\u00edculo 18 de la Ley 12\/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, en el primer trimestre de 2024, cumpliment\u00e1ndose as\u00ed los tr\u00e1mites administrativos que estaban pendientes para que entraran en vigor las nuevas limitaciones en el pacto de la renta previstas en los apartados 6 y 7 del art. 17 de la LAU para arrendamientos de vivienda ubicados en zonas de mercado residencial tensionado que introdujo la reforma de la Ley 12\/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda.<\/p>\n\n\n\n

El Departament de Territori de la Generalitat de Catalunya<\/em> ya hab\u00eda dictado en su d\u00eda la Resoluci\u00f3n TER\/2940\/2023, de 11 de agosto de 2023, por la que se declaran como zonas de mercado residencial tensionado varios municipios de su \u00e1mbito territorial (DOGC n\u00ba 8984), que fue modificada por la Resoluci\u00f3n TER\/800\/2024, de 13 de marzo (DOGC n\u00ba 9122). Estaba pendiente que se dictaran las correspondientes resoluciones ministeriales que recogieran la relaci\u00f3n de zonas de mercado residencial tensionado declaradas en la Comunidad Aut\u00f3noma de Catalu\u00f1a, tr\u00e1mite exigible previsto en el art. 18.2.c) de la Ley 12\/2023.<\/p>\n\n\n\n

Los nuevos l\u00edmites en el pacto de la renta de los apartados 6 y 7 del art. 17 de la LAU solamente son de aplicaci\u00f3n a aquellos contratos de arrendamiento de vivienda ubicados en zonas de mercado residencial tensionado que hayan nacido con posterioridad al 16 de marzo de 2024, fecha en que han entrado en vigor las resoluciones ministeriales de aprobaci\u00f3n de la zona de mercado tensionado de 140 municipios de Catalu\u00f1a y de aprobaci\u00f3n del \u00edndice de precios de alquiler de vivienda.<\/p>\n\n\n\n

La deficiente t\u00e9cnica legislativa de la Ley 12\/2023 ha generado dudas interpretativas al operador inmobiliario sobre cu\u00e1l es el l\u00edmite de renta a pactar en estos nuevos contratos o, incluso, si operan dichos l\u00edmites en determinados casos.<\/p>\n\n\n\n

Se plantea la duda de si la limitaci\u00f3n en el pacto de la renta prevista en el art. 17.6 de la LAU opera cuando el contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente durante los \u00faltimos cinco a\u00f1os sea un contrato de renta antigua, anterior a la LAU 94 (de fecha anterior al 1 de enero de 1995), pues la letra de la norma no hace distinci\u00f3n alguna, haciendo una referencia gen\u00e9rica a \u201ccontrato de arrendamiento de vivienda habitual\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Si bien la memoria justificativa de la Resoluci\u00f3n TER\/2940\/2023, de 11 de agosto de 2023, por la que se declaran como zonas de mercado residencial tensionado varios municipios de su \u00e1mbito territorial (DOGC n\u00ba 8984), declar\u00f3 que este l\u00edmite no era de aplicaci\u00f3n en estos casos, siendo aplicable en su lugar el l\u00edmite del art. 17.7 de la LAU, esta previsi\u00f3n se elimin\u00f3 en la nueva memoria de la Resoluci\u00f3n TER\/800\/2024, de 13 de marzo (DOGC n\u00ba 9122), que modific\u00f3 y dej\u00f3 sin efecto la resoluci\u00f3n anterior.<\/p>\n\n\n\n

Efectuando una interpretaci\u00f3n finalista de la ley y de su contexto, no parece tener sentido interpretar que en estos casos hay que estar a la renta \u201ccongelada\u201d o irrisoria del contrato anterior (conocido coloquialmente como \u201cde renta antigua\u201d) para fijar el l\u00edmite de la renta del nuevo contrato, pues ello comportar\u00eda en la pr\u00e1ctica perpetuar estos contratos que tienen una renta muy por debajo del mercado y de los \u00edndices de referencia, en beneficio de nuevos arrendatarios de dichos contratos antiguos y desincentivar a la propiedad en la puesta en el mercado de alquiler de estos activos. Conforme a los principios exeg\u00e9ticos de nuestro C\u00f3digo Civil, no procede hacer una interpretaci\u00f3n gramatical o taxativa de la norma que sea contraria al esp\u00edritu de la misma.<\/p>\n\n\n\n

El segundo argumento estriba en que, atendiendo a la ubicaci\u00f3n sistem\u00e1tica de la norma, se trata de una reforma legal de la LAU 94, en particular, de su art. 17.6, por lo que no es de extra\u00f1ar que la norma no haya especificado que los contratos anteriores deben ser arrendamientos sujetos a la LAU 94, en la medida en que se trata de una ley especial que regula estos contratos de arrendamientos de vivienda, y no los celebrados con anterioridad al 1 de enero de 1995 u otros sujetos a otras normativas legales.<\/p>\n\n\n\n

La misma duda se plantea respecto de las viviendas que hab\u00edan estado arrendadas en virtud de un contrato de \u201calquiler social\u201d surgido de la aplicaci\u00f3n de la Ley de Catalu\u00f1a 24\/2015, que obligaba al arrendador a concertar esta clase de contratos con renta muy por debajo de mercado a los grandes tenedores antes de interponer demandas de desahucio en el caso de inquilinos vulnerables.<\/p>\n\n\n\n

La respuesta debe ser la misma, por la excepcionalidad de estos contratos y por el esp\u00edritu y finalidad de la norma legal a interpretar. La finalidad de la Ley 24\/2015 de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el \u00e1mbito de la vivienda y la pobreza energ\u00e9tica era proteger a determinados colectivos vulnerables durante un determinado per\u00edodo de tiempo, finalidad extra\u00f1a a lo perseguido por la Ley 12\/2023 y, como en los contratos de renta antigua, la normativa legal que los regulaba era distinta a la LAU 94.<\/p>\n\n\n\n

De tal forma que, en estos casos, y en la l\u00ednea de interpretaci\u00f3n de la Memoria de la Resoluci\u00f3n TER\/2940\/2023, de 11 de agosto de 2023, es como si no hubiera existido contrato de arrendamiento anterior y, por tanto, se aplica el l\u00edmite m\u00e1ximo del precio aplicable conforme al sistema de \u00edndices de precios de referencia, sea el arrendador gran tenedor o no lo sea.<\/p>\n\n\n\n

Desde el 16 de marzo de 2024 se aplican l\u00edmites a las rentas de arrendamientos en zonas de mercado residencial tensionado, conforme a lo dispuesto en los art\u00edculos 17.6 y 17.7 de la LAU, tras la publicaci\u00f3n en el BOE de las resoluciones correspondientes y la aprobaci\u00f3n del \u00edndice de precios de referencia.<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Tampoco creemos que se pueda interpretar, por contrario al esp\u00edritu de la ley y al sentido com\u00fan, que estos nuevos contratos de alquiler queden en una suerte de limbo legal y no tengan que sujetarse a l\u00edmite alguno \u2013tampoco al del art. 17.7 de la LAU\u2013, pues se trata de viviendas ubicadas en zonas de mercado residencial tensionado, sujetas a limitaci\u00f3n de rentas.<\/p>\n\n\n\n

Otra cuesti\u00f3n que puede plantear dudas es la relativa a la forma de calcular el l\u00edmite en el pacto de la renta que establece el art. 17.6 de la LAU, que declara literalmente que \u201cla renta pactada al inicio del nuevo contrato no podr\u00e1 exceder de la \u00faltima renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los \u00faltimos cinco a\u00f1os en la misma vivienda, una vez aplicada la cl\u00e1usula de actualizaci\u00f3n anual de la renta del contrato anterior\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

\u00bfHay que estar a la renta pactada en el contrato anterior o a la \u00faltima renta exigible en el momento de extinci\u00f3n de dicho contrato?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Esto es, si se deben tener en cuenta las actualizaciones que se hayan aplicado durante la vigencia del contrato a la renta pactada inicialmente.<\/p>\n\n\n\n

Ligada a la cuesti\u00f3n anterior: si la actualizaci\u00f3n debe hacerse sobre la renta inicial del contrato o sobre la \u00faltima renta exigible y, por \u00faltimo, si la actualizaci\u00f3n a aplicar es la que se haya pactado en el contrato o hay que estar a las limitaciones en la actualizaci\u00f3n de la renta previstas en el art. 46 del Real Decreto-ley 6\/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias econ\u00f3micas y sociales de la guerra en Ucrania.<\/p>\n\n\n\n

En mi opini\u00f3n, hay que estar a la \u00faltima renta exigible del contrato anterior, ya que la norma se refiere de forma expresa a la \u201c\u00faltima renta\u201d, y cuando se actualizan las rentas, la actualizaci\u00f3n aplicada se consolida en el importe de la renta.<\/p>\n\n\n\n

Sobre el importe de la \u00faltima renta exigible se deber\u00e1n aplicar las actualizaciones pactadas en dicho contrato para el c\u00e1lculo del l\u00edmite de la renta hasta la fecha del nuevo contrato, como si se tratara de una pr\u00f3rroga del contrato anterior, en vez de haberse pactado un nuevo contrato.<\/p>\n\n\n\n

Esta interpretaci\u00f3n es la que mejor se adec\u00faa al esp\u00edritu de la norma, pues la finalidad de este l\u00edmite en el pacto de la renta es evitar que se produzcan incrementos en el precio de alquiler de estas viviendas, pero sin desincentivar al propietario, permiti\u00e9ndole obtener la rentabilidad que ya ven\u00eda percibiendo con anterioridad, y evitando que las rentas queden \u201ccongeladas\u201d por el efecto de la inflaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Por lo que respecta al c\u00e1lculo de dichas actualizaciones, hay que estar exclusivamente a lo pactado en el contrato anterior, no siendo de aplicaci\u00f3n las limitaciones extraordinarias previstas en el Real Decreto-ley 6\/2022, de 29 de marzo, pues la norma no establece que, para el c\u00e1lculo de este l\u00edmite en el pacto de las nuevas rentas, haya que aplicar estas limitaciones extraordinarias de actualizaciones de renta. A estos efectos, no debe confundirse una norma prevista para limitar la actualizaci\u00f3n de una renta con una norma prevista para fijar el l\u00edmite de la renta, siendo distinto el \u00e1mbito objetivo de estas normas legales.<\/p>\n\n\n\n

Por \u00faltimo, debo referirme a la duda que puede plantearse en la aplicaci\u00f3n de los l\u00edmites de renta en caso de viviendas de obra nueva o procedentes de gran rehabilitaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

A mi juicio, se trata de nuevas viviendas a estos efectos y, por ello, no puede tenerse en cuenta la existencia precedente, aunque se trate de una gran rehabilitaci\u00f3n, de contratos de vivienda anteriores.<\/p>\n\n\n\n

La duda solamente puede surgir respecto a si el contrato de arrendamiento quedar\u00e1 sujeto a la limitaci\u00f3n por \u00edndices de referencia de precios de alquiler.<\/p>\n\n\n\n

La Ley por el Derecho a la Vivienda no establece distinci\u00f3n alguna al respecto y la nueva redacci\u00f3n del art. 17 de la LAU, introducida por esta ley, tampoco.<\/p>\n\n\n\n

La duda parece quedar despejada por lo que dice al respecto (punto 7.2) la \u201cMem\u00f2ria per a la declaraci\u00f3 de determinats municipis de Catalunya com a zona de mercat residencial tensionat d\u2019acord amb la Llei 12\/2023, de 24 de maig, pel dret a l\u2019habitatge\u201d:<\/p>\n\n\n\n

\u201cNous contractes de lloguer d\u2019habitatges que no haguessin tingut cap contracte d\u2019arredament vigent durant els cinc anys anteriors a l\u2019entrada en vigor de la declaraci\u00f3 del municipi com a zona de mercat residencial tensionat, amb l\u2019excepci\u00f3 d\u2019aquells habitatges de nova edificaci\u00f3 o resultants d\u2019un proc\u00e9s de gran rehabilitaci\u00f3 durant els cinc anys posteriors a l\u2019obtenci\u00f3 del certificat de final d\u2019obra, sempre que per a la seva construcci\u00f3 no s\u2019hagin atorgat subvencions p\u00fabliques. El motiu d\u2019aplicar l\u2019\u00edndex amb car\u00e0cter general als habitatges que no havien estat arrendats en els darrers cinc anys \u00e9s doble: evitar l\u2019aparici\u00f3 de fortes asimetries en l\u2019oferta de lloguer i la necessitat de moderar l\u2019evoluci\u00f3 del preu de lloguer en els municipis a declarar com a zona de mercat residencial tensionat. D\u2019altra banda, el motiu d\u2019excloure de l\u2019aplicaci\u00f3 de l\u2019\u00edndex als habitatges de nova edificaci\u00f3 o resultants d\u2019un proc\u00e9s de gran rehabilitaci\u00f3 durant un per\u00edode de cinc anys despr\u00e9s del final de l\u2019obra respon a la necessitat d\u2019estimular l\u2019augment de l\u2019oferta d\u2019habitatge de lloguer de nova construcci\u00f3.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Quedan, por tanto, estas viviendas de nueva construcci\u00f3n, si en su construcci\u00f3n no han gozado de subvenciones p\u00fablicas, excluidas de las limitaciones y son de renta libre si el nuevo contrato se otorga dentro de los cinco a\u00f1os siguientes al final de la obra. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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