{"id":10247,"date":"2025-06-16T10:17:42","date_gmt":"2025-06-16T09:17:42","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/jurisprudencia-al-dia-143\/"},"modified":"2025-06-16T11:08:42","modified_gmt":"2025-06-16T10:08:42","slug":"jurisprudencia-al-dia-143","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/jurisprudencia-al-dia-143\/","title":{"rendered":"Jurisprudencia al d\u00eda (143)"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

ARRENDAMIENTOS URBANOS<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

TRIBUNAL SUPREMO<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

El contrato asimilado al de inquilinato sujeto a Decreto Ley Boyer con cl\u00e1usula de sumisi\u00f3n a pr\u00f3rroga forzosa est\u00e1 sometido en cuanto a su extinci\u00f3n a la Disposici\u00f3n Transitoria 4\u00aa de la LAU 94. <\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201c… 4. En cuanto al fondo del asunto, procede analizar conjuntamente los tres motivos, ya que est\u00e1n estrechamente relacionados: todos se\u00f1alan la misma infracci\u00f3n, aunque justifican el inter\u00e9s casacional desde diferentes perspectivas.<\/p>\n\n\n\n

La sentencia 831\/2011, de 17 de noviembre, razona lo siguiente:<\/p>\n\n\n\n

\u00abEl an\u00e1lisis conjunto y sistem\u00e1tico de la DT Primera, apartado 2 y de la DT Tercera de LAU 1994, permiten declarar que el r\u00e9gimen fijado por esta \u00faltima resulta igualmente aplicable a los contratos celebrados tras la entrada en vigor del RDL 2\/1985, cuando las partes hubieran establecido la pr\u00f3rroga forzosa, pues si el legislador previ\u00f3 un fin para los contratos de arrendamiento de local de negocio que legalmente deb\u00edan estar sometidos a la pr\u00f3rroga forzosa, por razones de pol\u00edtica legislativa, a\u00fan m\u00e1s debe estar previsto en los que se fij\u00f3 convencionalmente, so pena de eliminar la esencia del arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n

\u00bb En definitiva, la DT Primera LAU 1994, remite expresamente al RDL 2\/1985 y a la LAU 1964 para la regulaci\u00f3n de los arrendamientos de local de negocio, por lo que se debe entender que la alusi\u00f3n a la t\u00e1cita reconducci\u00f3n est\u00e1 \u00fanicamente prevista para aquellos contratos de arrendamiento de local de negocio que se celebraron al amparo del RDL 2\/1985 sin incluirse referencia alguna a una pr\u00f3rroga forzosa en cuanto a su duraci\u00f3n. Para el resto, esto es, para los arrendamientos de locales de negocio respecto a los que s\u00ed se estableci\u00f3 de modo voluntario un sistema de pr\u00f3rroga forzosa, les resulta aplicable la LAU 1964, y consecuentemente en materia de finalizaci\u00f3n de la situaci\u00f3n de pr\u00f3rroga, la DT Tercera LAU 1994\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

El criterio de esta sentencia es reiterado por la 137\/2015, dictada por el pleno de la sala el 12 de marzo de 2015, que asume \u00edntegramente dicho razonamiento y fija como doctrina jurisprudencial:<\/p>\n\n\n\n

\u00ab[l]a aplicabilidad de la d.t. 3\u00aa LAU 1994 a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y anteriores a la entrada en vigor de LAU 1994 pero sujetos por voluntad expresa de las partes a la pr\u00f3rroga forzosa de la LAU 1964, ya que adem\u00e1s, por un lado, no ser\u00eda coherente con el esp\u00edritu y finalidad del Real Decreto-Ley 2\/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Pol\u00edtica Econ\u00f3mica, que la supresi\u00f3n del car\u00e1cter forzoso del r\u00e9gimen de pr\u00f3rroga del art. 57 LAU se tradujese para el arrendador que lo pactara expresamente en un r\u00e9gimen de duraci\u00f3n m\u00e1s desfavorable que el de la propia LAU 1964 y, por otro, el criterio favorable a la duraci\u00f3n indefinida de estos arrendamientos que podr\u00eda deducirse de la STS 31-10-2008, citada en uno de los escritos de oposici\u00f3n al recurso, debe entenderse modificado por la STS 9-9-2009, referida a unos contratos posteriores a la LAU 1994 pero que tra\u00edan causa de los celebrados bajo la vigencia del citado Real Decreto-Ley 2\/1985.\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

Esta doctrina se refiere a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y la entrada en vigor de la LAU 1994, en los cuales las partes acordaron expresamente someterse a la pr\u00f3rroga forzosa establecida en la LAU 1964, as\u00ed como a la aplicabilidad de la DT 3.\u00aa LAU de 1994.<\/p>\n\n\n\n

Por identidad de raz\u00f3n, es igualmente fundamentado aplicar la DT 4.\u00aa LAU 1994 a los contratos de arrendamiento asimilados a los de inquilinato, celebrados en el mismo per\u00edodo y sometidos, por acuerdo expreso de las partes, a la pr\u00f3rroga forzosa.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed se infiere, tambi\u00e9n, del an\u00e1lisis conjunto y sistem\u00e1tico de la DT 1.\u00aa LAU 1994, apartado 2, y de la DT 4.\u00aa LAU 1994; as\u00ed como de la necesidad de realizar una interpretaci\u00f3n coherente con el esp\u00edritu y finalidad del RDL 2\/1985.<\/p>\n\n\n\n

La DT 1.\u00aa LAU 1994, en el p\u00e1rrafo segundo de su apartado 2, establece que lo dispuesto en el p\u00e1rrafo anterior para los contratos de arrendamiento de locales de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y vigentes al entrar en vigor la LAU de 1994, tambi\u00e9n se aplica a los contratos de arrendamientos asimilados al de inquilinato celebrados en el mismo per\u00edodo y a\u00fan vigentes. Asimismo, la DT 4.\u00aa LAU 1994, en su apartado 1, coincide en redacci\u00f3n con el apartado 1 de la DT 3.\u00aa LAU 1994, y, adem\u00e1s, prev\u00e9 varios t\u00e9rminos, en sus dem\u00e1s apartados, para los contratos de arrendamiento asimilados celebrados antes del 9 de mayo de 1985. Por lo tanto, tambi\u00e9n aqu\u00ed se debe considerar que si el legislador estableci\u00f3 un fin para los contratos de arrendamiento de locales de negocio asimilados al inquilinato que, por mandato legal, estaban sujetos a pr\u00f3rroga forzosa, con mayor raz\u00f3n debe preverse un t\u00e9rmino para aquellos en los que la pr\u00f3rroga se acord\u00f3 convencionalmente, evitando as\u00ed desvirtuar la esencia del arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n

Por otro lado, no ser\u00eda congruente que la eliminaci\u00f3n del car\u00e1cter forzoso del r\u00e9gimen de pr\u00f3rroga del art. 57 de la LAU 1964 resultara en un r\u00e9gimen de duraci\u00f3n m\u00e1s desfavorable para el arrendador que lo pact\u00f3 expresamente, en comparaci\u00f3n con el previsto en la propia LAU de 1964.<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, la aplicaci\u00f3n de la DT 4.\u00aa LAU 1994 a estos contratos se justifica tanto por la interpretaci\u00f3n sistem\u00e1tica de las disposiciones transitorias como por la necesidad de mantener la coherencia legislativa y garantizar el equilibrio contractual, aplicando el derecho de forma consistente y tratando de evitar que los casos que presentan identidad de raz\u00f3n sean tratados de forma jur\u00eddica diferente. …\u201d (STS, Sala Primera de lo Civil, n\u00ba1664\/2024, de 12 de diciembre)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

AUDICENCIAS PROVINCIALES<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Responden de los perjuicios causados a arrendatarios la ejecuci\u00f3n de obras en elementos comunes los propietarios del inmueble arrendado, y no la comunidad de propietarios<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201c\u2026 No obstante lo anterior, la operativa del r\u00e9gimen de obras contenido en la LAU requiere la constataci\u00f3n de una privaci\u00f3n de uso del bien arrendado bien sea parcial con una disminuci\u00f3n proporcional de renta si se prolonga durante m\u00e1s de veinte d\u00edas la obra (lo que en este caso se da) o en caso de ser total con la opci\u00f3n que se da al arrendatario de suspender el contrato o desistir del mismo.<\/p>\n\n\n\n

En este caso no consta acreditada cual fuere la concreta afectaci\u00f3n que tuviere el arrendatario en su local (si tuvo que cerrar a resultas de las obras que es lo que se platea en esta sede de apelaci\u00f3n – la problem\u00e1tica referente al Covid- 19 y las medidas adoptadas por las autoridades ya no se plantea – o durante qu\u00e9 tiempo) m\u00e1s all\u00e1 de lo que implica la presencia de los andamios que se ven en las fotograf\u00edas incorporadas a la demanda, el que se retirase el toldo que consta asimismo fotografiado o el aparato de aire acondicionado. <\/p>\n\n\n\n

En cuanto a la existencia de una reclamaci\u00f3n por el arrendatario a la propiedad a resultas de las obras (y los efectos que ello pudieren tener en el contrato de arrendamiento), la comunicaci\u00f3n que envi\u00f3 su letrado el 22.11.2019 se hizo a la administraci\u00f3n de fincas sita en DIRECCION000 de Barcelona que es la de la comunidad de propietarios (as\u00ed consta en el acuerdo indemnizatorio por las obras previas de julio de 2019 siendo esta administraci\u00f3n de fincas la que atendi\u00f3 al requerimiento del juzgado referente a las obras de la fachada).<\/p>\n\n\n\n

La primera que se hizo llegar a la propiedad es de 5.08.2020, momento en que las obras ya hab\u00edan terminado con lo que el arrendatario no hizo uso de las opciones que establece la LAU frente a su propietario y en caso de que las mismas pudieren operar frente al mismo, pues las obras no se ejecutaron en el local arrendado por la propiedad, sino que quien las hizo fue la comunidad de propietarios, y aunque la fachada no fuere objeto del contrato de arrendamiento, si bien siempre cabr\u00eda entender que la afectaci\u00f3n deriva de un elemento del inmueble en que se integra el local (aunque no se arriende de forma espec\u00edfica) y que frente al arrendatario quien responde es el propietario ya que es la propiedad la que asume las obras que lleva a cabo una comunidad de propietarios y lo que las mismas comportan conforme a lo previsto en el art. 553- 44 CCCat (no se estima sea obst\u00e1culo a ello el que la comunidad llegare a un acuerdo con el arrendatario en cuanto a las llevadas a cabo en julio, pues en el \u00e1mbito privado acuerdos como el indicado no consta que no fueren l\u00edcitos en virtud del principio de autonom\u00eda de la voluntad que se contiene en el art. 1.255 CC). Esta afectaci\u00f3n por obras es lo que deben asumir los propietarios (y es lo que aqu\u00ed se plantea), cuesti\u00f3n que es diferente del r\u00e9gimen de da\u00f1os que pudieren derivar de elementos comunes respecto de los que la responsabilidad es de la comunidad de propietarios (y no de los propietarios individuales), pues no existe obligaci\u00f3n alguna de asunci\u00f3n de los mismos por cada propietario individual (ello es lo que da lugar a la doctrina jurisprudencial conforme a la que el arrendador no est\u00e1 obligado a reparar los da\u00f1os causados en el local arrendado, sometido al r\u00e9gimen de propiedad horizontal, producidos por los defectos existentes en elementos comunes que se consagra entre otras en la STS n\u00ba 596\/2011 de 29 de febrero de 2012).<\/p>\n\n\n\n

Es por ello que ante la falta de prueba de la concreta afectaci\u00f3n y la problem\u00e1tica que se acaba de exponer referente a la ausencia de requerimiento acreditado a la propiedad durante el periodo de desarrollo de las obras, al amparo del r\u00e9gimen contenido en la LAU a ellas referente, no se entiende acreditado que se den los presupuestos para su operativa.<\/p>\n\n\n\n

Cabr\u00eda asimismo plantearse la posibilidad de aplicar de forma subsidiaria el r\u00e9gimen general de la responsabilidad contractual (art. 1.101 CC) y que ello no entrase en contradicci\u00f3n con la regulaci\u00f3n espec\u00edfica de la LAU que no hace sino modalizar los supuestos m\u00e1s importantes, si bien ello requiere siempre de una prueba del da\u00f1o cuya carga incumbe a quien lo reclama (art. 217 LEC) …\u201d (SAP Barcelona, Secci\u00f3n 4\u00aa, n\u00ba444\/2024 de 26 de junio de 2024)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

DERECHO HIPOTECARIO<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

TRIBUNAL SUPREMO<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Deben acreditarse las circunstancias de vulnerabilidad que justifiquen la pr\u00f3rroga de la suspensi\u00f3n del lanzamiento en procedimientos de ejecuci\u00f3n hipotecaria<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201c\u2026 3.En la sentencia 1417\/2024, de 28 de octubre, hemos dicho sobre la pr\u00f3rroga de la suspensi\u00f3n de lanzamientos tras las ejecuciones hipotecarias:<\/p>\n\n\n\n

\u00ab1.- La cuesti\u00f3n jur\u00eddica sometida a la consideraci\u00f3n de la sala en este recurso ha sido tratada en las sentencias 502\/2021, de 7 de julio; 771\/2022, de 10 de noviembre; y 266\/2024, de 26 de febrero.<\/p>\n\n\n\n

\u00bb2.- En tales resoluciones, tras exponer la normativa aplicable a la suspensi\u00f3n de los lanzamientos desde el a\u00f1o 2013 hasta esa fecha (Real Decreto-Ley 27\/2012, de 15 de noviembre; Ley 1\/2013, de 14 de mayo; Real Decreto Ley 1\/2015, de 27 de febrero; Ley 25\/2015, de 28 de julio; Real Decreto-Ley 5\/2017, de 17 de marzo; y Real Decreto-Ley 6\/2020, de 10 de marzo), as\u00ed como la jurisprudencia de la sala sobre las situaciones posesorias subsiguientes a las ejecuciones hipotecarias, con distinci\u00f3n entre los casos en que el propietario que insta el lanzamiento es el mismo acreedor\/adjudicatario o un tercero, establecimos, en lo que ahora interesa, lo siguiente:<\/p>\n\n\n\n

\u00bb<\/em><\/strong> (i) La redacci\u00f3n del art. 1.1 de la Ley 1\/2013, de 14 de mayo, revela que la situaci\u00f3n regulada en dicho precepto -la suspensi\u00f3n de los lanzamientos- es per se transitoria, puesto que propugna favorecer el tr\u00e1nsito de la situaci\u00f3n provisional y de mera suspensi\u00f3n del lanzamiento, a otra m\u00e1s firme amparada en un t\u00edtulo contractual de arrendamiento, en las condiciones previstas en el apartado 5 del anexo del C\u00f3digo de Buenas Pr\u00e1cticas, que contempla una condiciones favorables para el arrendatario en materia de rentas y plazos contractuales.<\/p>\n\n\n\n

\u00bb<\/em><\/strong> (ii) Como el auto del juzgado ejecutor establece un primer periodo de suspensi\u00f3n, el demandado debe acreditar haber solicitado de dicho \u00f3rgano judicial la ampliaci\u00f3n del plazo de suspensi\u00f3n, al amparo de las reformas legales introducidas por las normas jur\u00eddicas antes citadas; a fin de constatar la persistencia de las condiciones de vulnerabilidad exigidas para acceder a esa medida excepcional.<\/p>\n\n\n\n

\u00bb<\/em><\/strong> (iii) Asimismo, el demandado deber\u00e1 acreditar haber solicitado la posible formalizaci\u00f3n de un arrendamiento de la vivienda, en las condiciones previstas en el C\u00f3digo de Buenas Pr\u00e1cticas.<\/p>\n\n\n\n

\u00bb3.- Es decir, la pr\u00f3rroga de la suspensi\u00f3n de los lanzamientos est\u00e1 supeditada a la concurrencia de unos determinados requisitos establecidos en la Ley (estar incurso en alguno de los supuestos de especial vulnerabilidad y no tener acceso a un arrendamiento en los t\u00e9rminos previstos) que no cabe presumir que sean inmutables en el tiempo, puesto que pueden variar (venir a mejor fortuna, aligeramiento de las cargas familiares, variaciones en la composici\u00f3n de la unidad familiar, etc.), por lo que para obtener sucesivas ampliaciones de las pr\u00f3rrogas habr\u00e1 de ir solicit\u00e1ndose su concesi\u00f3n, previa demostraci\u00f3n de la permanencia de las circunstancias que dan lugar a ellas.<\/p>\n\n\n\n

\u00bb<\/em><\/strong> En este caso, la parte demandada no ha alegado ni probado que, una vez transcurrido el plazo inicial de suspensi\u00f3n del lanzamiento, contin\u00fae en la misma situaci\u00f3n que permite eludir la situaci\u00f3n de precario; sin que quepa presumirlo, como parece que hace la Audiencia Provincial. Al contrario, conforme a la jurisprudencia expuesta, deber\u00eda haber sido la parte ejecutada en el procedimiento hipotecario quien solicitara y obtuviera la pr\u00f3rroga, ante la permanencia de las circunstancias legalmente exigibles, para poder esgrimir un t\u00edtulo v\u00e1lido de posesi\u00f3n. Y al no haberlo hecho as\u00ed, es claro que concurre la situaci\u00f3n de precario a que se refiere la demanda.\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

4.La sentencia recurrida (que coincide con el criterio de la de primera instancia) se basa en la idea de que no es necesario que los deudores hipotecarios soliciten \u00ab[p]r\u00f3rroga alguna de la suspensi\u00f3n a los efectos de reevaluaci\u00f3n de su situaci\u00f3n\u00bb, ya que lo que se ha establecido \u00ab[e]s un sistema de pr\u00f3rrogas autom\u00e1ticas, como es de ver en las sucesivas modificaciones de la Ley 1\/2013, que mediante la mera variaci\u00f3n sucesiva de la fecha final de la suspensi\u00f3n de lanzamiento, la ha pr\u00f3rroga de la suspensi\u00f3n que en el auto de do hasta el d\u00eda 15 de Mayo de 2024 actualmente\u00bb. Pero esta idea no se ajusta a la doctrina jurisprudencial que hemos dejado expuesta.<\/p>\n\n\n\n

En el presente caso ni se alega ni se prueba que, ante la permanencia de las circunstancias legalmente exigibles para poder esgrimir un t\u00edtulo v\u00e1lido de posesi\u00f3n, la demandada solicitara y obtuviera en el procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria la pr\u00f3rroga de la suspensi\u00f3n que, conforme a lo acordado en el auto dictado el 22 de septiembre de 2015, le permit\u00eda permanecer en la vivienda hasta el 15 de mayo de 2017.<\/p>\n\n\n\n

Por lo tanto, la recurrente tiene raz\u00f3n cuando dice que la demanda no tiene t\u00edtulo para seguir ocupando el inmueble litigioso y que, por lo tanto, se debe acordar el desahucio.<\/p>\n\n\n\n

En consecuencia, procede estimar el recurso, casar la sentencia recurrida, asumir la instancia, estimar el recurso de apelaci\u00f3n, revocar la sentencia de primera instancia y estimar la demanda. …\u201d (STS, Sala Primera de lo Civil, n\u00ba1665\/2024, de 12 de diciembre)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

PROPIEDAD HORIZONTAL<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

AUDIENCIAS PROVINCIALES<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

La comunicaci\u00f3n de un comunero de su intenci\u00f3n de alterar un elemento com\u00fan contenida en el orden del d\u00eda no supone la autorizaci\u00f3n de la Comunidad de Propietarios <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201c… Por tanto no se pide autorizaci\u00f3n para ejecutar la obra. Se notifica y a los fines del citado art 128 OME la intenci\u00f3n de ejecutar obra y se cumple as\u00ed el tr\u00e1mite administrativo exigible a la actora. Resulta claro que si se les est\u00e1 indicando a los comuneros d\u00f3nde est\u00e1 el proyecto y el plazo que tienen para examinarlo y hacer observaciones (que adem\u00e1s en su caso dar\u00e1n lugar a actuaciones del otorgante de la licencia para comprobar la adecuaci\u00f3n del proyecto) dif\u00edcilmente se puede entender que a la par les est\u00e1 pidiendo que voten si autorizan esas obras cuando el proyecto puede ser modificado a resultas de esas posibles observaciones. Como dice la demandada, ser\u00eda autorizar obras en blanco, esto es, conforme un proyecto que no se sabe a\u00fan si ser\u00e1 el que se ejecute. <\/p>\n\n\n\n

Pero a\u00fan si se entendiera lo contrario, el tenor del acta no refleja una autorizaci\u00f3n a la ejecuci\u00f3n de la obra seg\u00fan tal proyecto. Se limitan la mayor\u00eda de los comuneros a comentar que el que ejecute no perjudique a la estructura del edificio, que no es igual a autorizar la ejecuci\u00f3n de ese proyecto, sin\u00f3 a indicar un l\u00edmite a lo que se pueda ejecutar y que se cohonesta con el art. 553-36.2 CCCat. <\/p>\n\n\n\n

 Los propietarios de un elemento privativo pueden hacer obras de conservaci\u00f3n y de reforma siempre y cuando no perjudiquen a los dem\u00e1s propietarios ni a la comunidad y que no disminuyan la solidez ni la accesibilidad del inmueble ni alteren la configuraci\u00f3n o el aspecto exterior del conjunto) y el inter\u00e9s evidente de los dem\u00e1s comuneros.<\/p>\n\n\n\n

Y se a\u00f1ade que \u201cacuerdan por unanimidad que se deje constancia de que no se autoriza ninguna obra que pueda suponer perjuicio a la estructura del bloque\u201d lo cual va en sinton\u00eda con lo anterior. Se limitan dejar claro que no se autoriza nada que pueda perjudicar la estructura. Y vuelven a comentar (que no acordar ni votar) que \u201cla obra que se haga deber\u00e1 tener todos los permisos del Ayuntamiento, y que queden bien cubiertas las responsabilidades Civiles y de todo tipo\u201d, lo cual nuevamente no es autorizaci\u00f3n comunitaria a ejecutar esta obra (nuevamente no existe votaci\u00f3n alguna, siendo simple comentario). Se ponen l\u00edmites a lo que se vaya a hacer, pero no se vota formalmente autorizar a hacer esa obra con ese proyecto que se exhibe s\u00f3lo a efecto de posibles observaciones por exigencia de la norma administrativa. …\u201d (SAP Barcelona, Secci\u00f3n 17\u00aa, n\u00ba436\/2024 de 21 de junio de 2024)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

La inacci\u00f3n de la comunidad en la asunci\u00f3n de su responsabilidad de mantenimiento y conservaci\u00f3n de los elementos comunes que provocan da\u00f1os a elementos privativos puede conllevar la indemnizaci\u00f3n por lucro cesante a un comunero que no puede arrendar su inmueble a causa de estos da\u00f1os. <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201c… En cuanto a la reclamaci\u00f3n que se hace por lucro cesante, debe reconocerse el derecho a su desembolso. Los docs. n\u00ba 4 a 8 de los acompa\u00f1ados a la demanda son claramente ilustrativos de que los inquilinos decidieron desistir del contrato y abandonar la vivienda debido a la existencia de estos defectos de humedad, y al constatable retraso en su reparaci\u00f3n. En especial, llama la atenci\u00f3n el correo electr\u00f3nico remitido en fecha 11 de marzo de 2020 por la arrendataria D\u00aa. Marisol a la administradora de fincas encargada de la gesti\u00f3n del arrendamiento, en el que se incluye la frase \u201c Desgraciadamente el problema de las inundaciones se est\u00e1 alargando mucho y ya no podemos vivir m\u00e1s en esta situaci\u00f3n\u201d. De hecho, la finalizaci\u00f3n efectiva del arrendamiento qued\u00f3 diferida por motivo de la pandemia.<\/p>\n\n\n\n

Y, una vez extinguido el arrendamiento, es razonable pensar que la vivienda resultaba imposible de sacar nuevamente al mercado para su arrendamiento a terceros, mientras presentase los da\u00f1os por humedad existentes en su dormitorio principal (demolici\u00f3n de falso techo, manchas de humedad, hongos, etc.). En ese sentido, la declaraci\u00f3n en juicio del perito Sr. Norberto fue muy ilustrativa. Con independencia de la posibilidad de utilizar la vivienda en esa situaci\u00f3n, durmiendo en otras habitaciones, y con independencia de si una vivienda en esas condiciones ha de ser considerada \u201chabitable\u201d o no desde un punto de vista civil o administrativo, es notorio que las posibilidades de ser alquilada a un precio de mercado resultan nulas. Las expectativas de poder arrendar la vivienda con la aplicaci\u00f3n de una reducci\u00f3n significativa del precio, y con la promesa de subsanarse las deficiencias en un futuro incierto (m\u00e1xime con las restricciones derivadas del Covid que en aquella \u00e9poca exist\u00edan), ser\u00edan tambi\u00e9n muy inciertas. Es l\u00f3gico y razonable que la demandante esperase a la reparaci\u00f3n de las deficiencias hasta que la comunidad reparase definitivamente la causa de las filtraciones, garantizando que no habr\u00eda m\u00e1s problemas en el futuro, y a continuaci\u00f3n se reparasen los da\u00f1os en la vivienda, para as\u00ed poder lanzar la vivienda al mercado de alquiler.<\/p>\n\n\n\n

Con ello, debe estimarse la pretensi\u00f3n de indemnizaci\u00f3n por lucro cesante a la comunidad de propietarios demandada, desde la fecha de producci\u00f3n del siniestro y en los t\u00e9rminos indicados en el informe pericial, hasta la fecha en que la comunidad resolvi\u00f3 definitivamente el problema existente en la fachada posterior del edificio, ya que a partir de ese momento ser\u00eda posible reparar los da\u00f1os existentes de la vivienda …\u201d (SAP Barcelona, Secci\u00f3n 4\u00aa, n\u00ba488\/2024 de 15 de julio) <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

El Administrador de Fincas responde por el desempe\u00f1o de sus funciones \u00fanicamente frente a la junta de propietarios, salvo supuestos de da\u00f1o directo a un propietario.<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201c… 3. L\u2019 article 553-18 del CCCat disposa:<\/p>\n\n\n\n

\u201c1. El administrador gestiona los asuntos ordinarios de la comunidad y ejerce las siguientes funciones:<\/p>\n\n\n\n

a) Tomar las medidas convenientes y hacer los actos necesarios para conservar los bienes y el funcionamiento correcto de los servicios de la comunidad. …….<\/p>\n\n\n\n

2. El administrador es responsable de su actuaci\u00f3n ante la junta de propietarios.\u201d<\/p>\n\n\n\n

4. Per tant, del precepte resulta que, en principi, hauria de ser la Junta de Propietaris la que ha d\u2019acordar l\u2019exercici d\u2019accions legals de reclamaci\u00f3 (al nostre sup\u00f2sit, de reparaci\u00f3) de danys contra l\u2019administrador, si b\u00e9 te\u00f2ricament es podria plantejar la q\u00fcesti\u00f3 de demandar directament a aquest per\u00f2 ja no seria amb fonament en l\u2019article 553-18 del CCCat, sin\u00f3 en aquell que reflecteixi una relaci\u00f3 professional de l\u2019administrador amb el propietari perjudicat i en cas de que el dany hagu\u00e9s estat directament provocat pel demandat. I incl\u00fas, algun autor apunta que es podria demandar a la comunitat de propietaris, sense necessitat de demandar a l\u2019administrador de la finca, en base a l\u2019 article 1.908.1r del CC espanyol (v. \u201cComentarios a la normativa de propiedad horizontal de Catalu\u00f1a\u201d,p\u00e0g. 166).<\/p>\n\n\n\n

5. En qualsevol cas, tal i com es formula la demanda contra DIRECCION001, considerem que tal i com exposa la Magistrada d\u2019inst\u00e0ncia, la pretensi\u00f3 de condemna de l\u2019administrador de la comunitat de conformitat amb l\u2019 article 553-18.1 a) del CCCat<\/p>\n\n\n\n

\u201ccarece de fundamento alguno\u201d,i aix\u00f2 perqu\u00e8 de la prova practicada resulta va realitzar aix\u00f2 que li era exigible professionalment (v. acta de 07-07-2018 -folis 196 i ss.-; de 04-05-2019 -folis 208 i ss.-; de 06-07-2019 -folis 211 i ss.-; etc., es a dir, convocar juntes de propietaris; realitzaci\u00f3 d\u2019obres a l\u2019immoble per professionals, inspecci\u00f3 t\u00e8cnica de l\u2019edificaci\u00f3, projecte de rehabilitaci\u00f3 de fa\u00e7ana i cobertes, etc.).<\/p>\n\n\n\n

6. En definitiva, com assenyala la SAP de Barcelona, secci\u00f3 19\u00aa, del 23-03-2017 (ROJ:SAP B 2451\/2017), \u201cTampoco puede el demandante, que pertenece a la Comunidad, reclamar da\u00f1os y perjuicios directamente al administrador sobre la base de una presunta negligencia en el desempe\u00f1o de sus funciones.<\/p>\n\n\n\n

El administrador es responsable de su actuaci\u00f3n ante la junta de propietarios, pero no directamente ante cada uno de los copropietarios (art. 553-18.2 del Codi Civil de Catalunya), salvo quiz\u00e1s en hipot\u00e9ticos supuestos de da\u00f1o directo, que no es el caso. En otras palabras, la exigencia de responsabilidades al administrador de la comunidad corresponde a la Junta de propietarios, adoptando el pertinente acuerdo a tal efecto. Del mismo modo que el Presidente no puede entablar demandas sin el respaldo del acuerdo de la Junta, salvo que los estatutos de la comunidad prevean lo contario o en los supuestos en los que el Presidente ejercite acciones judiciales no en calidad de tal, sino individualmente como copropietario (STS de 27 de marzo de 2012). La desestimaci\u00f3n de la demanda contra el administrador conlleva la condena en costas al demandante, porque aqu\u00ed no hay ni dudas de hecho ni de derecho.\u201d …\u201d (SAP Tarragona, Secci\u00f3n 3\u00aa, n\u00ba514\/2024 de 19 de septiembre)<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Cuando los comuneros que solicitan la instalaci\u00f3n de un ascensor acreditan los requisitos necesarios y presentan un proyecto viable, y la comunidad de propietarios no aporta prueba que desacredite tal viabilidad, no cabe denegar dicha instalaci\u00f3n<\/strong><\/em>.<\/p>\n\n\n\n

\u201c… Nogensmenys, contra la invocaci\u00f3, en el primer motiu de recurs, de manca de fonamentaci\u00f3 suficient de la sent\u00e8ncia, aquesta Sala no s\u2019estar\u00e0 de dir que dita sent\u00e8ncia est\u00e0 motivada i ajustada a all\u00f2 que exigeix l\u2019art. 218 LEC.<\/p>\n\n\n\n

La sent\u00e8ncia, contra el que sost\u00e9 el recurrent, fa la ponderaci\u00f3 dels requisits dels actors segons la normativa per aquests invocada i conclou, emprant uns raonaments que no podem considerar inexistents ni tan sols escassos. S\u2019ha fet el judici de proporcionalitat d\u2019acord amb els elements probatoris amb que s\u2019ha comptat, devent de recordar que si no hi ha altra prova decisiva que la desplegada per l\u2019actora aix\u00f2 es deu a que la demandada no ha aportat la seva pr\u00f2pia pericial.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9s del tot cert que la perit de la part actora no ha adverat l\u203ainforme en judici, per\u00f2 aquest \u00e9s evident que t\u00e9 el valor d\u203auna prova documental t\u00e8cnica d\u203aespecial relleu per a la determinaci\u00f3 del cas. I malgrat que \u00e9s veritat que la sent\u00e8ncia no aclareix quin seria el cost actualitzat a data de la sent\u00e8ncia de l\u203aobra a realitzar, aquest Tribunal ent\u00e9n que resta perfectament clar que s\u203aha d\u203aentendre el que recull dit informe \u00e9s el cost real, un cop actualitzat segons IPC a manca de cap altre mitj\u00e0 de correcci\u00f3, tractant-se d\u203aun informe confegit quatre anys abans.<\/p>\n\n\n\n

Com tamb\u00e9 ent\u00e9n que \u00e9s l\u00f2gic que s\u2019hi ha d\u2019afegir, en tot cas, el cost del projecte d\u2019obra de f\u00e0brica i el cost dels permisos i la direcci\u00f3 d\u2019obra, de ser precisa, perqu\u00e8 aquest cost \u00e9s inherent al de la instal\u00b7laci\u00f3 en s\u00ed.<\/p>\n\n\n\n

El demandat, rebel, no pot ara simplement q\u00fcestionar si es compleixen els requisits legals. No cap la desestimaci\u00f3 pretesa. Ni cap aclariment que no s\u2019hagi demanat abans per la part recurrent per la via de l\u2019art. 214 LEC.<\/p>\n\n\n\n

Cal, per tant, desestimar \u00edntegrament el recurs i confirmar totalment la sent\u00e8ncia d\u2019inst\u00e0ncia pels seus mateixos fonaments i les precisions aqu\u00ed afegides. …\u201d (SAP Barcelona, Secci\u00f3n 11\u00aa, n\u00ba564\/2024 de 23 de septiembre)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

La constituci\u00f3n de servidumbres para la instalaci\u00f3n de ascensor que afecte a un elemento privativo solo podr\u00e1 llevarse a cabo a trav\u00e9s del r\u00e9gimen de expropiaci\u00f3n forzosa solicitada formalmente por la comunidad de propietarios a la Administraci\u00f3n Local, siempre y cuando no constituya vivienda<\/strong><\/em>.<\/p>\n\n\n\n

\u201c… En resumidas cuentas, tras la aprobaci\u00f3n y entrada en vigor del Codi d\u2019Accesibilitat (CA), la constituci\u00f3n de una servidumbre de ascensor en un edificio de uso privado en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, que deba afectar a un elemento privativo de un propietario, siempre que no constituya \u201c vivienda estricta\u201d, como es el caso de los locales comerciales o de negocios, solo podr\u00e1 llevarse a cabo por la v\u00eda prevista en el art. 59.3 de la Ley 13\/2014, en relaci\u00f3n con el art. 150 CA, es decir, mediante la expropiaci\u00f3n que solicite formalmente la comunidad de propietarios a la Administraci\u00f3n Local, cumpliendo una serie de requisitos (los previstos en el art. 150 del Codi d\u2019Accessibilitat), que deber\u00e1 ser ejecutada por el Ayuntamiento en cuyo t\u00e9rmino municipal se halle ubicado el edificio, cuando concurran los requisitos previstos en la norma, y cuya actuaci\u00f3n estar\u00e1 sometida, como cualquier otra actuaci\u00f3n administrativa, al control de la jurisdicci\u00f3n contencioso administrativa – art. 153 c) CE; art. 1 LJCA -y no de la jurisdicci\u00f3n civil, sin que le corresponda a esta Sala explicar las razones \u00faltimas de la soluci\u00f3n dispar prevista por el legislador catal\u00e1n en el art. 553- 39.2 CCCat para el caso de tratarse de anexos de elementos privativos, sino solo constatarla.<\/p>\n\n\n\n

Ni que decir tiene que las razones expuestas abonan la desestimaci\u00f3n no solo del primer motivo, sino tambi\u00e9n la del segundo, porque la denunciada vulneraci\u00f3n de derechos fundamentales y constitucionales eventualmente derivada de la imposibilidad de dar cumplimiento a la aparentemente leg\u00edtima pretensi\u00f3n de la COMUNIDAD recurrente mediante la invocaci\u00f3n del art. 553- 39.2 CCCat, que, por el contrario, podr\u00eda hallar amparo en su caso en el art. 59.2 y 3 LACat en relaci\u00f3n con el art. 150 del Codi d\u2019Accesibilitat, carece de fundamento desde el momento en que existe un modo alternativo razonable de dar satisfacci\u00f3n a tales derechos previsto por el legislador, sin que forme parte del contenido esencial de los mismos que dicha satisfacci\u00f3n deba procurarse por uno u otro orden jurisdiccional …\u201d (SAP Barcelona, Secci\u00f3n 17\u00aa, n\u00ba631\/2024 de 25 de septiembre)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

El comunero que desee impugnar un acuerdo comunitario deber\u00e1 estar al corriente de pago en el momento de adopci\u00f3n de dicho acuerdo, y no al momento de interponer la demanda<\/strong><\/em>.<\/p>\n\n\n\n

\u201c… Dispone el art. 553.31 del CCCat que \u201c3. Para ejercer la acci\u00f3n de impugnaci\u00f3n es preciso estar al corriente de pago de las deudas con la comunidad que est\u00e9n vencidas en el momento de la adopci\u00f3n del acuerdo que desee impugnarse o haber consignado su importe.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Fijados los t\u00e9rminos de la controversia en la determinaci\u00f3n de si los dos actores, que acudieron a la junta de 2 de julio de 2020 y se les priv\u00f3 del derecho al voto por no estar al corriente de pago de las deudas comunitarias en dicho momento, a\u00fan cuando con posterioridad a la referida junta, las abonaron, tienen legitimaci\u00f3n activa para impugnar el contenido del referido acuerdo comunitario y, la respuesta es negativa, ya que para poder impugnar los acuerdos de la indicada junta, entre otros requisitos, debe concurrir que los comuneros est\u00e9n ya en ese momento de adopci\u00f3n del acuerdo, al corriente de pago de las deudas comunitarias, ordinarias, extraordinarias o las que integran el fondo de reserva.<\/p>\n\n\n\n

El precepto transcrito, ha sido interpretado por la sentencia 16\/2023 del Tribunal Superior de Catalunya de 9 de marzo de 2023, rollo 150\/2022, donde se establece en su FFJJ TERCERO que \u201c(…) 4. La lucha contra la morosidad en las comunidades, como expusimos en nuestra Sentencia 54\/2022 de 20 de octubre de 2022 ha sido una constante preocupaci\u00f3n del legislador, tanto estatal como auton\u00f3mico.<\/p>\n\n\n\n

El actual art. 553- 31.3 del CCC fue introducido en el libro V del CCC mediante la Llei 5\/2015, de 13 de mayo. Esta norma pretend\u00eda, seg\u00fan su Pre\u00e1mbulo, dar soluci\u00f3n a gran parte de los problemas manifestados en el art. 553-1 a 59 del libro V, corregir las imprecisiones, las disfunciones y los contrasentidos detectados en la aplicaci\u00f3n de la norma, a la vez que armonizarla y coordinarla con las otras partes del propio libro quinto y de los dem\u00e1s libros del C\u00f3digo civil.<\/p>\n\n\n\n

Dice ahora el art. 553-31.3 que:<\/p>\n\n\n\n

\u201c Para ejercer la acci\u00f3n de impugnaci\u00f3n es preciso estar al corriente de pago de las deudas con la comunidad que est\u00e9n vencidas en el momento de la adopci\u00f3n del acuerdo que desee impugnarse o haber consignado su importe.\u201d …\u201d<\/p>\n\n\n\n

\u201c… 6. Ello sentado, la obligaci\u00f3n de consignaci\u00f3n o pago a la que se refieren los art\u00edculos 553-24.1 y 553-31.3 son presupuestos legales que se imponen a los propietarios que quieran primero participar en la votaci\u00f3n y luego impugnar los acuerdos comunitarios, aunque no tengan contenido econ\u00f3mico, con el fin de evitar que comuneros morosos puedan bloquear acuerdos adoptados por la comunidad para dar continuidad a sus servicios o garantizar la pac\u00edfica convivencia entre los vecinos.<\/p>\n\n\n\n

7. As\u00ed pues, el propietario que quiera impugnar un acuerdo de la comunidad, deber\u00e1 hallarse al corriente de pago de las deudas vencidas en el momento de ser adoptado el acuerdo que se pretenda impugnar judicialmente, entendiendo por \u201cdeudas\u201d aquellas que se derivan de sus obligaciones como propietario incluido en el r\u00e9gimen de propiedad horizontal -cuotas ordinarias, extraordinarias y fondos de reserva- y por vencidas las no atendidas por el propietario a su vencimiento seg\u00fan los acuerdos de la Junta. …\u201d (SAP Barcelona, Secci\u00f3n 13\u00aa, n\u00ba677\/2024 de 4 de octubre)<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

La legitimaci\u00f3n para impugnar un acuerdo comunitario \u00fanicamente corresponde a los propietarios<\/strong><\/em>.<\/p>\n\n\n\n

\u201c… No es objeto de controversia la existencia de este derecho de vuelo, y la \u00fanica cuesti\u00f3n efectivamente debatida en este recurso es la validez del acuerdo adoptado en la Junta de la Comunidad de propietarios impugnada, sin haber convocado a los recurrentes, a los que notifica con posterioridad el acuerdo adoptado.<\/p>\n\n\n\n

La resoluci\u00f3n recurrida rechaza a la legitimaci\u00f3n activa de los recurrentes para impugnar el acuerdo adoptado por la Comunidad de propietarios demandada, por cuanto no ostentan la condici\u00f3n de propietarios.<\/p>\n\n\n\n

El recurso deber\u00e1 ser desestimado y confirmada la sentencia recurrida en cuanto los recurrentes no ostentan derecho de propiedad alguno en este momento, y conforme al art\u00edculo 553.22 CCC,1. El derecho de asistencia a la junta corresponde a los propietarios, los cuales asisten personalmente o por representaci\u00f3n legal, org\u00e1nica o voluntaria, que debe acreditarse por escrito. Los estatutos pueden establecer, o la junta de propietarios puede acordar, que pueda asistirse por videoconferencia o por otros medios telem\u00e1ticos de comunicaci\u00f3n sincr\u00f3nica similares.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed lo recuerda la SAP de Barcelona, Civil secci\u00f3n 1 del 24 de abril de 2024 (ROJ: SAP B 4563\/2024-ECLI:ES:APB:2024:4563):\u201dCiertamente de conformidad con lo dispuesto en el art\u00edculo 553-22.1 CcCat el derecho de asistencia a la junta corresponde a los propietarios, que pueden acudir personalmente o mediante representaci\u00f3n legal, sea esta org\u00e1nica o voluntaria, y que se ha de acreditar por escrito.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Se confirma por ello la resoluci\u00f3n recurrida, y la falta de legitimaci\u00f3n activa de los recurrentes, extremos que no quedan desacreditados por la prueba documental aportada en Segunda Instancia, en cuanto no acredita la propiedad de los recurrentes. …\u201d (SAP Girona, Secci\u00f3n 1\u00aa, n\u00ba718\/2024 de 4 de octubre)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

El propietario que tiene arrendado un elemento privativo, y su arrendatario ha ejecutado obras alterando elementos comunes est\u00e1 legitimado pasivamente en la acci\u00f3n declarativa de alteraci\u00f3n de elementos comunes de la Comunidad de Propietarios<\/strong><\/em>.<\/p>\n\n\n\n

\u201c… En este caso no es hecho controvertido que las obras enjuiciadas, tanto en la apertura de los huecos en fachada, como la instalaci\u00f3n de la chimenea, fueron ejecutadas por la demandada PETISU 2019, S.L, pero lo que tambi\u00e9n es indudable es que FARCAM AGR\u00cdCOLA, S.L., tiene legitimaci\u00f3n pasiva en la acci\u00f3n de declaraci\u00f3n de alteraci\u00f3n de elementos comunes sin consentimiento de la Comunidad y en la acci\u00f3n de reposici\u00f3n a su estado originario de los elementos comunes alterados, como indiscutida propietaria de los elementos privativos en los que se han ejecutado las obras o para cuyo servicio se han ejecutado.<\/p>\n\n\n\n

Dispone el art\u00edculo 553-37.2 CCCAT que \u201cLos propietarios, en los casos de arrendamiento o de cualquier otra transmisi\u00f3n del disfrute del elemento privativo, son responsables ante la comunidad y terceras personas de las obligaciones derivadas del r\u00e9gimen de propiedad horizontal\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Este precepto cifra la indudable legitimaci\u00f3n pasiva de la propietaria de los locales en cuya remodelaci\u00f3n se ha ejecutado la alteraci\u00f3n de los elementos comunes. …\u201d(SAP Tarragona, Secci\u00f3n 3\u00aa, n\u00ba700\/2024 de 14 de noviembre)<\/em><\/p>\n\n\n\n

No hay abuso de derecho de la comunidad por la negativa a autorizar la instalaci\u00f3n de una salida de humos  al existir dos acuerdos comunitarios anteriores que prohib\u00edan expresamente dichas obras y que no fueron impugnados<\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201c… Por tanto, no puede ni debe esta Sala entrar a resolver la discrepancia de fondo que plantea la parte demandada sobre la restricci\u00f3n a su dominio y el abuso de derecho que supuso la negativa a la instalaci\u00f3n adoptada en Junta de Propietarios, cuando la Junta adopt\u00f3 dos acuerdos que no autorizaban la salida de humos no impugnados en tiempo y forma. No es admisible y ello ya es raz\u00f3n que se reputa suficiente por esta Sala para confirmar el fallo de la sentencia, respecto a lo que a la salida de humos se refiere, que, no obstante la negativa de la Junta de Propietarios a autorizar dicha salida en un primer acuerdo de diciembre de 2014, luego ratificado respecto a la expresa solicitud de la arrendataria PETISU 2019, S.L el 5 de febrero de 2020, con el perfecto conocimiento de esta falta de autorizaci\u00f3n expresa de una instalaci\u00f3n que indefectiblemente afecta a elementos comunes, proceda PETISU 2019, S.L, con la anuencia de la propietaria de los locales, a ejecutar de propio imperio y por la v\u00eda de los hechos la instalaci\u00f3n expresamente no autorizada en un ejercicio de autotutela que no puede tener amparo de los Tribunales de Justicia. La propia contestaci\u00f3n de PETISU 2019, S.L puso de manifiesto que su instalaci\u00f3n motiv\u00f3 un conflicto con vecinos debiendo llamarse a la Polic\u00eda Local.<\/p>\n\n\n\n

En todo caso no puede considerarse concurrente un abuso de derecho o ejercicio antisocial en la pretensi\u00f3n deducida en la demanda que es la relativa a la reposici\u00f3n de los elementos comunes alterados al estado anterior a la ejecuci\u00f3n de las obras. …\u201d<\/p>\n\n\n\n

\u201c… Y tampoco puede tildarse de abuso de derecho la pretensi\u00f3n de retirada de salida de humos que discurre por toda la fachada del edificio desde la planta baja hasta culminar en una chimenea anclada a la terraza transitable del edificio. Aunque esta salida de humos pudiera reputarse imprescindible para la explotaci\u00f3n de una actividad de bar, churrer\u00eda u horno de pan, lo cierto es que no se ejecut\u00f3 con la autorizaci\u00f3n de la Comunidad, suponiendo una notoria afectaci\u00f3n de elementos comunes y se ejecut\u00f3 adem\u00e1s contraviniendo dos acuerdos expresos de la Comunidad que hab\u00edan denegado tal instalaci\u00f3n en diciembre de 2014 y en febrero de 2020 (este \u00faltimo acuerdo adoptado respecto a la solicitud de PETISU 2019, S.L) que no hab\u00edan sido impugnados. Ello ya implica un inter\u00e9s serio y leg\u00edtimo que descarta el abuso de derecho, pues la Comunidad no act\u00faa de manera abusiva o desproporcionada si pretende defender la eficacia de sus propios acuerdos no impugnados…\u201d (SAP Tarragona, Secci\u00f3n 3.\u00aa, n\u00ba700\/2024 de 14 de noviembre) <\/em><\/p>\n\n\n\n

OBLIGACIONES Y CONTRATOS<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

TRIBUNAL SUPREMO<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

El conocimiento de la existencia de una deuda, aunque se desconozca su cuant\u00eda, puede dar lugar al devengo de intereses moratorios<\/strong><\/em>.<\/p>\n\n\n\n

\u201c\u2026 La jurisprudencia ha superado el automatismo del brocardo in iliquidis non fit mora [la deuda no l\u00edquida no genera mora], al entender que la circunstancia de que una deuda est\u00e9 pendiente de liquidar no es incompatible con la imposici\u00f3n de intereses en la medida en que la sentencia, que fija el importe debido, no tiene car\u00e1cter constitutivo y se limita a declarar un derecho que ya pertenec\u00eda al perjudicado. <\/p>\n\n\n\n

En este sentido, superando anteriores posiciones, esta sala ha seguido el criterio del canon de la razonabilidad en la oposici\u00f3n a la reclamaci\u00f3n del actor, con la finalidad de determinar si procede o no la condena al pago de intereses moratorios y concretar el dies a quo (d\u00eda inicial) de su devengo. La raz\u00f3n esgrimida radica en que, de esta manera, se obtiene una respuesta m\u00e1s ajustada a la naturaleza de la obligaci\u00f3n, al justo equilibrio de los intereses en juego, en definitiva, a la plenitud de la tutela judicial. A tales efectos, se utilizan, como pautas valorativas, el fundamento de la reclamaci\u00f3n, las razones de la oposici\u00f3n, la conducta desplegada por la parte demandada en orden a la liquidaci\u00f3n, el pago de lo adeudado y dem\u00e1s circunstancias concurrentes (SSTS 764\/2008, de 22 de julio, 228\/2011, de 7 de abril, 65\/2015, de 12 de mayo, 81\/2015, de 18 de febrero, 228\/2019, de 11 de abril; 382\/2019, de 2 de julio y 854\/2021, de 10 de diciembre, entre otras muchas). <\/p>\n\n\n\n

Lo decisivo -como precisan las sentencias 111\/2008, de 20 de febrero, 228\/2019, de 11 de abril y 382\/2019, de 2 de julio- es la certeza de la deuda u obligaci\u00f3n, aunque se desconozca su cuant\u00eda. <\/p>\n\n\n\n

Pues bien, en este caso, la existencia de la deuda es cierta, hasta el punto de que un saldo acreedor a favor del demandante ha sido reconocido por la demandada en su escrito de contestaci\u00f3n y recursos, si bien discrepaba sobre su importe, siendo el alegato esgrimido para solicitar la desestimaci\u00f3n de la demanda el poco consistente concerniente a una cl\u00e1usula de un contrato, no suscrito por el demandante, relativo a la exigencia de estar al d\u00eda en las liquidaciones de Hacienda y Seguridad Social, con respecto a las cuales, adem\u00e1s, el demandante aport\u00f3 pruebas documentales de estar al corriente de tales obligaciones. <\/p>\n\n\n\n

En definitiva, al existir la deuda -incluso admitida previamente por la demandada aunque no en su cuant\u00eda-, no concurrir una discrepancia notoria entre lo pretendido y lo fijado judicialmente como saldo liquidatorio final, as\u00ed como, en atenci\u00f3n a la conducta observada por la sociedad demandada, que provoc\u00f3 la necesidad de promover este litigio para el cobro de lo debido, sin iniciativas o actuaciones por su parte encaminadas a solventar las diferencias y liquidar la obra, valorando, tambi\u00e9n, el proceder de la entidad demandada consistente en interesar la desestimaci\u00f3n de la demanda con fundamento en una cl\u00e1usula de un contrato no suscrito, no vemos motivos suficientes para no imponer los intereses moratorios (arts. 1100, 1101 y 1108 del CC) sobre la cantidad debida, de la que se ve privada el demandante y de la que se beneficia la recurrente con el retraso en su abono, que se prolonga en el tiempo hasta que se produzca el definitivo pago del saldo acreedor que corresponde al demandante. \u2026\u201d (STS Sala de lo Civil, n\u00ba129\/2025 de 27 de enero)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

La expedici\u00f3n del testimonio del decreto de adjudicaci\u00f3n es el acto de tradici\u00f3n simb\u00f3lica en un proceso de venta de bienes inmuebles en subasta.<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201c\u2026 La recurrente dice que la Audiencia Provincial afirma que la buena fe debe concurrir en el momento de la transmisi\u00f3n, y que, seg\u00fan ella, ese momento es el del decreto de adjudicaci\u00f3n, lo que resulta incorrecto, ya que la adquisici\u00f3n no se produce con el decreto de adjudicaci\u00f3n, sino con el testimonio del decreto de adjudicaci\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, esta argumentaci\u00f3n incurre en la falacia informal del hombre de paja, ya que la Audiencia Provincial no afirma tal cosa. Por el contrario, la Audiencia Provincial, citando la sentencia 252\/2015, de 6 de mayo, se\u00f1ala que:<\/p>\n\n\n\n

\u00ab[l]a expedici\u00f3n del testimonio del decreto de adjudicaci\u00f3n produce la tradici\u00f3n simb\u00f3lica prevista en el art\u00edculo 1.462.2 del C\u00f3digo Civil, y que la venta se perfecciona con la aprobaci\u00f3n del remate y se produce la tradici\u00f3n con la plasmaci\u00f3n de la venta en un documento p\u00fablico que antes era la escritura notarial y ahora es un testimonio expedido por el secretario.\u00bb. Y ciertamente, como dijimos en la sentencia STS 480\/2018, de 23 de julio, con cita de la 139\/2017, de 1 marzo, que cita, a su vez, la 414\/2015, de 14 de julio: <\/p>\n\n\n\n

\u00abEn nuestro sistema se hac\u00eda coincidir la consumaci\u00f3n de la venta de bienes inmuebles en subasta con el otorgamiento de la escritura p\u00fablica, porque el otorgamiento de dicha escritura equivale a la entrega de la cosa, en virtud de la tradici\u00f3n instrumental a que se refiere el art\u00edculo 1462 del C\u00f3digo Civil ( sentencia, entre otras, de 10 diciembre 1991), pero una vez sustituida la necesidad de otorgar escritura p\u00fablica por el auto de adjudicaci\u00f3n, y ahora por el testimonio del secretario judicial del decreto de adjudicaci\u00f3n, que comprende la resoluci\u00f3n por la que se aprueba el remate y se expresa que se ha consignado el precio (674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, seg\u00fan redacci\u00f3n dada por Ley 13\/2009 de 3 de noviembre), \u00e9ste ser\u00e1 el momento en que debe entenderse producida la transmisi\u00f3n del bien de acuerdo con lo dispuesto en la legislaci\u00f3n civil\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

La Audiencia Provincial no niega que la expedici\u00f3n del testimonio en el que se documenta la venta judicial produce la tradici\u00f3n simb\u00f3lica prevista en el p\u00e1rrafo segundo del art. 1462 CC, an\u00e1logamente a como suced\u00eda anteriormente cuando se documentaba mediante escritura p\u00fablica. Apoy\u00e1ndose en la sentencia 252\/2015, que conoci\u00f3 de un supuesto en el que la entrega real dio lugar a la consumaci\u00f3n de la enajenaci\u00f3n forzosa y, por tanto, a la traslaci\u00f3n del dominio, tras su perfecci\u00f3n por la aprobaci\u00f3n del remate, concluye que en el presente caso, habi\u00e9ndose entregado la posesi\u00f3n de la finca a la demandada el 19 de octubre de 2015, tras la aprobaci\u00f3n y cesi\u00f3n del remate y el ingreso en la cuenta de dep\u00f3sitos de la cantidad correspondiente, la enajenaci\u00f3n forzosa se consum\u00f3 en ese momento. Esto no contradice la doctrina jurisprudencial y se ajusta a lo dispuesto en los art\u00edculos 609, 1095 y 1462, p\u00e1rrafo primero, del CC. <\/p>\n\n\n\n

Por \u00faltimo, la buena fe del tercero adquirente, que se presume seg\u00fan el p\u00e1rrafo segundo del art. 34 LH, no ha sido desvirtuada. No se ha probado que el 19 de octubre de 2015 la Sra. Clemencia tuviera conocimiento de la compra realizada por la recurrente mediante escritura p\u00fablica en el a\u00f1o 2006. Por tanto, como concluye la Audiencia Provincial, \u00ab[t]rat\u00e1ndose de un adquirente de buena fe, debe ser mantenida en su adquisici\u00f3n, al haber inscrito en el Registro de la Propiedad y figurar en la actualidad en el mismo como titular registral de la citada finca.\u00bb …\u201d (STS Sala de lo Civil, n\u00ba83\/2025 de 16 de enero)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

DERECHOS REALES<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

TRIBUNAL SUPREMO<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

No se cumplen los requisitos legales para que prospere la acci\u00f3n de tutela sumaria posesoria\u00a0<\/strong>.<\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201c… Por consiguiente, procede estimar el recurso de casaci\u00f3n interpuesto por la ausencia de los requisitos necesarios para la prosperabilidad de la acci\u00f3n posesoria planteada, casar la sentencia del tribunal provincial, y, al asumir la instancia, confirmar la dictada por el juzgado de primera de instancia.<\/p>\n\n\n\n

No consideramos concurrente el despojo, preciso para el ejercicio exitoso de una acci\u00f3n posesoria con los requisitos jurisprudencialmente exigidos, por la circunstancia de que se dictase un posterior auto de nulidad de actuaciones, en un momento adem\u00e1s en que la reposici\u00f3n posesoria deven\u00eda extremadamente dif\u00edcil, dado el estado del inmueble privado de condiciones elementales de habitabilidad, salubridad y seguridad seg\u00fan resulta del informe pericial aportado y reportaje gr\u00e1fico que lo ilustra, lo que, adem\u00e1s, fue consentido por la parte demandante, al no cuestionar el pronunciamiento judicial relativo a que quedaba fuera del procedimiento la extensi\u00f3n de la entrega de la posesi\u00f3n \u00aben el mismo estado de uso y habitabilidad anterior a la ejecuci\u00f3n de la diligencia de lanzamiento\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

El derecho pose\u00eddo era el goce pac\u00edfico de la vivienda \u00fatil <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF ARRENDAMIENTOS URBANOS TRIBUNAL SUPREMO El contrato asimilado al de inquilinato sujeto a Decreto Ley Boyer con cl\u00e1usula de sumisi\u00f3n a pr\u00f3rroga forzosa est\u00e1 sometido en cuanto a su extinci\u00f3n a la Disposici\u00f3n Transitoria 4\u00aa de la LAU 94.  \u201c… 4. En cuanto al fondo del asunto, procede analizar conjuntamente los tres motivos, ya que […]<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":27},"categories":[66],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Redaccio Consell","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/redaccioconsell\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10247\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/12\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=10247"}],"version-history":[{"count":9,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10247\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":10266,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10247\/revisions\/10266\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=10247"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=10247"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=10247"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}