{"id":10353,"date":"2025-09-17T11:00:00","date_gmt":"2025-09-17T10:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/jurisprudencia-al-dia-144\/"},"modified":"2025-09-17T11:19:47","modified_gmt":"2025-09-17T10:19:47","slug":"jurisprudencia-al-dia-144","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/jurisprudencia-al-dia-144\/","title":{"rendered":"Jurisprudencia al d\u00eda (144)"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

ARRENDAMIENTOS URBANOS<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

TRIBUNAL SUPREMO<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

La falta de limpieza de la vivienda arrendada no supone una situaci\u00f3n de insalubridad que justifique la resoluci\u00f3n del contrato de arrendamiento <\/em><\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201c\u2026 En efecto, la sentencia recurrida reconoce que queda constatado que en la vivienda, en la que se introduc\u00edan los perros de la hija de la ahora recurrente, ha acontecido una deficiente limpieza a higiene, y que de la misma se desprend\u00eda un fuerte hedor. Pero concluye que \u00abno concurre, al caso, la notoriedad de la insalubridad (nocividad para la salud) y que traiga por \u00fanica causa exclusiva la posesi\u00f3n de perros; no reportando la gravedad y proporci\u00f3n exigida para la aplicaci\u00f3n de la resoluci\u00f3n del contrato por una deficiente limpieza de la vivienda por parte de la demandada, persona de 87 a\u00f1os con los problemas de salud propios de su edad y estado y requerida de asistencia; no justific\u00e1ndose ese peligro para la salud cuando -adem\u00e1s- resulta sanable con una mayor limpieza de la vivienda\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

Puesto que lo que se solicita es la resoluci\u00f3n del contrato, la Audiencia valora la entidad de las molestias denunciadas, y en la valoraci\u00f3n conjunta de la prueba, la Audiencia llega a la conclusi\u00f3n de que no ha quedado acreditada la gravedad, intensidad y entidad requeridas para que las molestias que pudieran haberse producido por la introducci\u00f3n de los perros de la hija de la arrendataria fueran causa de resoluci\u00f3n del contrato. La Audiencia ha tomado en consideraci\u00f3n la testifical, la documental, el reconocimiento judicial (que no aprecia la existencia de animales, siquiera, seg\u00fan se escribe en la diligencia de reconocimiento, indicio alguno de tales animales, tampoco olor vinculado a animales, sino olor a humedades, de lo que se hacen constar en la diligencia muestras de su realidad, y por falta de ventilaci\u00f3n), as\u00ed como las consecuencias deducidas a partir de la denuncia del propietario y que propici\u00f3 la intervenci\u00f3n de la Administraci\u00f3n competente, que se ha limitado a recomendar que se esmere la limpieza de la vivienda y mejoren las condiciones de salubridad, como dice la sentencia recurrida, \u00absin haber adoptado o concretado la autoridad p\u00fablica sanitaria medida cautelar o definitiva de mayor entidad o gravedad en ejercicio de su competencias, siquiera de car\u00e1cter sanitario o de saneamiento y esa mayor limpieza es la que se pone de manifiesto al due\u00f1o de la vivienda (actor); sin que tampoco conste que posteriormente se haya intimado por los servicios municipales a una mayor actuaci\u00f3n y tampoco aperturado expediente sancionador\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

Partiendo de esta valoraci\u00f3n efectuada por la sentencia recurrida, las alegaciones que realiza la recurrente en los dos primeros motivos del recurso de casaci\u00f3n no pueden ser atendidas, pues la sentencia no ha considerado acreditado que concurra la notoriedad de la insalubridad ni que traiga por \u00fanica causa exclusiva la posesi\u00f3n de los perros, de modo que no entiende probada la concurrencia del supuesto legal determinante de la resoluci\u00f3n del contrato de arrendamiento del art. 114.8.\u00aa LAU 1964 cuya infracci\u00f3n denuncia en casaci\u00f3n el recurrente. \u2026\u201d (STS, Sala Primera de lo Civil, n\u00ba 267\/2025, de 19 de febrero)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Es contrario a la buena fe la interposici\u00f3n de una demanda de desahucio por falta de pago tan solo doce d\u00edas despu\u00e9s de haberse producido el impago parcial de la renta<\/em><\/em><\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201c\u2026 La petici\u00f3n de la parte arrendataria de abrir una ventana al reajuste del contrato no se demor\u00f3 en el tiempo, no cabe calificarla de coactiva para la arrendadora cuando se hab\u00eda abonado m\u00e1s de la mitad de la renta del mes de abril, ni respond\u00eda a la intenci\u00f3n de imponer el impago de la merced arrendaticia, cuando esta fue finalmente satisfecha antes de que la locataria conociera la interposici\u00f3n de la demanda interpuesta por la arrendadora.<\/p>\n\n\n\n

No podemos concluir, pues, que la conducta observada por la sociedad demandada discurriera al margen de un comportamiento leal en la b\u00fasqueda de una soluci\u00f3n razonable ante las circunstancias concurrentes mediante una modulaci\u00f3n de la obligaci\u00f3n de pago.<\/p>\n\n\n\n

Es, por ello, que no cabe calificar su comportamiento de abusivo, tal y como sostiene la arrendadora en su escrito de interposici\u00f3n del recurso de casaci\u00f3n antes reproducido y entrecomillado. Hemos referido, adem\u00e1s, cu\u00e1l es la posici\u00f3n de la doctrina sobre el deber \u00e9tico jur\u00eddico de negociar, expuesta en el apartado 5.3 de este fundamento jur\u00eddico, con respecto al cual hay un consenso generalizado de que deriva de las exigencias que impone el principio de la buena fe.<\/p>\n\n\n\n

Las expectativas, pues, de la demandada de abrir una negociaci\u00f3n leal estaban bien fundamentadas.<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, la arrendadora, lejos de desplegar un esfuerzo aut\u00e9ntico y persistente en alcanzar un acuerdo, interpone la demanda de resoluci\u00f3n del contrato, tan solo doce d\u00edas despu\u00e9s de que se produjera el impago parcial de la renta, por lo que carece de consistencia su argumento de que la arrendataria no formul\u00f3 reconvenci\u00f3n, postulando la aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula rebus sic stantibus para obtener \u00abuna modificaci\u00f3n y\/o exoneraci\u00f3n de las condiciones econ\u00f3micas del contrato que la vincula a la arrendadora\u00bb; pues, de entenderla realmente acreedora de tal facultad, no se entiende la rotura de las negociaciones y la interposici\u00f3n prematura de su demanda -que adem\u00e1s requiere un tiempo de estudio y preparaci\u00f3n-, cuando un comportamiento leal y \u00e9tico, conforme a las pautas sociales y a la pr\u00e1ctica solidaria que se desarroll\u00f3 entre arrendadores y arrendatarios de modulaci\u00f3n de la obligaci\u00f3n de pago, luego elevada a rango de norma legal, requer\u00eda un proceso negociador de buena fe para que la situaci\u00f3n surgida, independiente de la voluntad de las partes, se pudiera adaptar a la conservaci\u00f3n del contrato, de cuya permanencia intent\u00f3 desvincularse sin dar oportunidad alguna a la locataria para atender a su obligaci\u00f3n de pago en mejores condiciones dada la excepcional situaci\u00f3n que se estaba viviendo, y consciente, adem\u00e1s, de que la enervaci\u00f3n anterior imped\u00eda la persistencia del arrendamiento como indic\u00f3 en su escrito de demanda resolutoria.<\/p>\n\n\n\n

No es un problema de capacidad econ\u00f3mica, sino de lealtad contractual ante una situaci\u00f3n excepcional que afectaba a las prestaciones de las partes, sin perjuicio del hecho notorio de que mantener un local comercial, con actividad abierta al p\u00fablico, herm\u00e9ticamente cerrado, implica una consustancial p\u00e9rdida de ingresos econ\u00f3micos, lo que constituye una consecuencia natural seg\u00fan el normal devenir de las cosas, mientras que una conclusi\u00f3n distinta ser\u00eda excepcional o an\u00f3mala, situaci\u00f3n que se ve adem\u00e1s refrendada por las ayudas econ\u00f3mico administrativas solicitadas por la demandada.<\/p>\n\n\n\n

En las condiciones expuestas, antes explicitadas, el ejercicio de la acci\u00f3n resolutoria del contrato, ante un impago parcial de la renta y una demora de tan solo diecis\u00e9is d\u00edas en el abono completo de la merced arrendaticia, cuando el arrendatario no pod\u00eda destinar el local arrendado al giro comercial que le era propio y con unas expectativas escasamente optimistas del levantamiento de tales medidas, al menos prorrogadas, al abonarse la renta, hasta el 26 de abril, implica un ejercicio anormal del derecho contrario a la buena fe, con evidente da\u00f1o a la parte demandada, por lo que entendemos que el recurso de casaci\u00f3n interpuesto no puede ser acogido. \u2026\u201d (STS, Sala Primera de lo Civil, n\u00ba 535\/2025, de 3 de abril)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Es v\u00e1lida la cl\u00e1usula de repercusi\u00f3n de gastos aunque no se especifique el importe de los mismos al tratarse de una vivienda de protecci\u00f3n oficial <\/em><\/em><\/em><\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201c\u2026 La cuesti\u00f3n controvertida radica entonces en determinar si la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica, que contempla la repercusi\u00f3n de tales servicios a los arrendatarios, debe ser integrada con lo dispuesto en la LAU de 1994 a modo de un requisito adicional, no contemplado espec\u00edficamente en aqu\u00e9lla normativa de aplicaci\u00f3n preferente, cu\u00e1l es la cuantificaci\u00f3n de los servicios en la primera anualidad de celebraci\u00f3n del contrato.<\/p>\n\n\n\n

Con respecto a dicha cuesti\u00f3n, la disposici\u00f3n adicional primera, en su apartado 8, proclama que los arrendamientos de protecci\u00f3n oficial de promoci\u00f3n p\u00fablica se regir\u00e1n por las normas particulares de \u00e9stas, que son las auton\u00f3micas sobre esta clase de viviendas arrendadas, aplic\u00e1ndose la LAU de 1994, \u00aben lo no regulado por ellas\u00bb. Y solo se aplicar\u00e1 \u00edntegramente la LAU, \u00abcuando el arrendamiento deje de estar sometido a dichas disposiciones particulares\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

Pues bien, las normas auton\u00f3micas permiten que la arrendadora pueda percibir, \u00ab[a]dem\u00e1s de la renta inicial o revisada que corresponda, el coste real de los servicios de que disfrute el inquilino y se satisfagan por el arrendador\u00bb, lo que requiere la correspondiente cl\u00e1usula contractual de ejercicio de dicha facultad, que opera con el l\u00edmite normativo de que solo se puede repercutir el coste real de los servicios que perciban los arrendatarios, sin que la norma exija la especificaci\u00f3n del importe de los mismos en c\u00f3mputo anual.<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, no existe laguna que suplir, norma ausente que reemplazar, ni regulaci\u00f3n que completar, para determinar el elenco de derechos y obligaciones que constituyen el contenido del arrendamiento suscrito de manera tal que justifique la aplicaci\u00f3n supletoria de la LAU de 1994.<\/p>\n\n\n\n

No cabe confundir la aplicaci\u00f3n de una norma supletoria, que tiene su origen en la existencia de una laguna legal, con la integraci\u00f3n de un contrato mediante la incorporaci\u00f3n de distintas disposiciones legales a trav\u00e9s de una especie de mixtura de normas jur\u00eddicas que regulan la repercusi\u00f3n de los servicios de forma distinta, mediante la exigencia de un requisito adicional ( art. 20.1 LAU), no contemplado en la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica, que no lo ha reputado como necesario para la validez y eficacia del contrato litigioso.<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, la supletoriedad es una t\u00e9cnica para cubrir las lagunas del ordenamiento jur\u00eddico, que opera cuando un determinado supuesto no es objeto de regulaci\u00f3n espec\u00edfica por la norma inicialmente aplicable; pero, en este caso, s\u00ed que existe dicha norma, que no exige que se determine el importe anual de los servicios repercutidos.<\/p>\n\n\n\n

Por consiguiente, al no darse el supuesto de la supletoriedad legal, no cabe aplicar el art. 20.1 LAU y sus exigencias normativas, circunscritas a las viviendas del mercado libre y no intervenido, con respecto a las de protecci\u00f3n oficial, con renta limitada y potestad de repercusi\u00f3n del coste real de los servicios prestados a los arrendatarios, sometidas a la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica de aplicaci\u00f3n normativa preferente y dictada en el marco de las competencias de la Comunidad de Madrid.<\/p>\n\n\n\n

Por todo ello, tampoco es de aplicaci\u00f3n el art. 6 de la LAU. \u2026\u201d (STS, Sala Primera de lo Civil, n\u00ba 707\/2025, de 9 de mayo)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

AUDICENCIAS PROVINCIALES<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

El impago no tiene la entidad suficiente para comportar la resoluci\u00f3n del contrato<\/em><\/em><\/em><\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201c\u2026 Ello sentado y como ya se ha adelantado, en el caso ahora enjuiciado tambi\u00e9n concurren circunstancias realmente excepcionales y an\u00e1logas a las analizadas en la citada sentencia de nuestro Alto Tribunal, que l\u00f3gicamente deben ser tenidas en cuenta -si bien deben valorarse con suma prudencia- dada la singularidad del supuesto enjuiciado, a la hora de analizar si existe un incumplimiento de gravedad relevante y suficiente a efectos resolutorios.<\/p>\n\n\n\n

En primer lugar est\u00e1 acreditado en autos que de la arrendataria demandada no sabe leer ni escribir y que convive en el domicilio con su hija Mar\u00ed Luz (y sus nietos), la cual tiene reconocida una minusval\u00eda con un grado de discapacidad del 67% al estar aquejada de un retraso mental ligero por meningitis infecciosa, tal y como consta acreditado en la documentaci\u00f3n aportada en la pieza separada en la que se tramit\u00f3 el incidente extraordinario de suspensi\u00f3n del juicio de desahucio por vulnerabilidad social y econ\u00f3mica al amparo del art. 1 del RD-Ley 11\/2020 de 31 de marzo (EDL 2020\/8052) por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el \u00e1mbito social y econ\u00f3mico para hacer frente al COVID-19, pieza en la que precisamente el Juzgado dict\u00f3 Auto de fecha 19 de enero de 2024 estimando la petici\u00f3n formulada por la demandada declarando a la misma en situaci\u00f3n de vulnerabilidad social y decretando en consecuencia la suspensi\u00f3n del lanzamiento de la vivienda arrendada hasta el 31 de diciembre de 2024 que es la fecha que se indica en dicha norma, lo que ya de por s\u00ed evidencia que nos encontramos ante una situaci\u00f3n ciertamente excepcional.<\/p>\n\n\n\n

Es un dato tambi\u00e9n relevante y que necesariamente debe ser tenido en cuenta para valorar si existe realmente un incumplimiento lo suficientemente relevante como para decretar la resoluci\u00f3n del contrato de arredramiento, cual es que la cantidad adeudada al tiempo de la demanda era realmente muy exigua pues se limitaba a la suma total de 156,57 \u20ac, que comprend\u00eda concretamente la cantidad de 126,21 \u20ac por la parte del IBI de 2021 no satisfecha, y la de 30,48 \u20ac en concepto de actualizaci\u00f3n de la renta no satisfecha durante los meses de mayo a agosto de 2021 (a raz\u00f3n de 7,62 \u20ac al mes pues la renta mensual pas\u00f3 tras su actualizaci\u00f3n de 78,38 a 86 \u20ac). Se trata ciertamente de cantidades de muy escasa relevancia, que por otro lado fueron inmediatamente consignadas por la demandada tras tener conocimiento de la demanda, aunque ello no permiti\u00f3 la enervaci\u00f3n de la acci\u00f3n de la acci\u00f3n de desahucio dada la existencia de otra enervaci\u00f3n anterior en el juicio de desahucio 389\/17 del Juzgado de 1\u00aa Instancia n\u00ba 1 de Catarroja (documento 3 de la demanda).<\/p>\n\n\n\n

La relaci\u00f3n arrendaticia ha sido ciertamente prolongada pues se inici\u00f3 en el a\u00f1o 1973 siendo entonces arrendatario el esposo de la demandada, sin que durante tan dilatado periodo de tiempo consten impagos anteriores, salvo la mencionada enervaci\u00f3n de la acci\u00f3n que tuvo lugar en el procedimiento judicial 389\/17 antes aludido, siendo evidente que no se han causado perjuicios relevantes a la parte arrendadora, m\u00e1xime teniendo en cuenta la exigua suma adeudada, m\u00e1xime cuando al d\u00eda de la fecha la demandada est\u00e1 completamente al corriente tanto del pago de las rentas como del IBI y gastos de comunidad.<\/p>\n\n\n\n

Consideramos por tanto que, al igual que en el supuesto enjuiciado por el Alto Tribunal, y valorando igualmente las circunstancias concurrentes, no concurre en el caso un incumplimiento relevante y de entidad resolutoria. \u2026\u201d (SAP Valencia, Secci\u00f3n 8\u00aa, n\u00ba 488\/2024, de 30 de octubre)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Para la aplicabilidad de la cl\u00e1usula rebus sic stantibus a causa de la pandemia de la COVID-19 solamente deben tenerse en cuenta las suspensiones o restricciones de actividad impuestas por normativa administrativa<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201c\u2026 En la determinaci\u00f3n de los criterios para la aplicaci\u00f3n de la doctrina \u201crebus sic stantibus\u201d, por consiguiente, \u00fanicamente se tiene en cuenta el porcentaje de la suspensi\u00f3n, o la restricci\u00f3n, de la actividad de la arrendataria, impuestas por la normativa administrativa, omitiendo la incidencia de otras circunstancias, de muy dif\u00edcil ponderaci\u00f3n, tales como la limitaci\u00f3n de entrada y salida de personas del territorio de Catalunya, restricci\u00f3n de celebraci\u00f3n de conferencias y congresos, y otras muchas que potencialmente pudieran haber determinado un descenso en la actividad econ\u00f3mica en el local arrendado, por cuanto se trata de hacer una distribuci\u00f3n equitativa, que no pretende reflejar con exactitud matem\u00e1tica las repercusiones de la crisis. \u2026\u201d (SAP Barcelona, Secci\u00f3n 13\u00aa, n\u00ba 29\/2025, de 23 de enero)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Es competente la jurisdicci\u00f3n civil para conocer de una demanda de condena a otorgar un contrato de alquiler social<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201c\u2026 Sin entrar a valorar el fondo de la pretensi\u00f3n ni se puede admitirse a tr\u00e1mite la demanda o inadmitirse a limine o si concurre fundamento o no para su potencial estimaci\u00f3n final en sentencia definitiva, lo cierto es, entiende la Sala, que la acci\u00f3n es entre particulares y busca el otorgamiento de un contrato de alquiler ligado a la funci\u00f3n social de la propiedad; propiedad que pertenece a una sociedad de capital ajena a la Administraci\u00f3n p\u00fablica y que no ejerce ninguna funci\u00f3n publica delegada. <\/p>\n\n\n\n

No es el objeto procesal planteado, por tanto, en ning\u00fan caso competencia directa de la Jurisdicci\u00f3n contenciosa-administrativa ni, por tanto, la resoluci\u00f3n de este proceso en el que no se impugna ning\u00fan acto administrativo ni nadie pretende obtener nada de la Administraci\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n

El hecho de que la falta de ofrecimiento de alquiler social no tenga consecuencias procesales y s\u00ed, en su caso, administrativas (sancionadoras), no determina una suficiente conexi\u00f3n para derivar, como aqu\u00ed se hace, el procedimiento a otra jurisdicci\u00f3n. Que no es de cognici\u00f3n plena sino revisora de un preceptivo acto administrativo previo que en todo caso aqu\u00ed es inexistente. <\/p>\n\n\n\n

Cuesti\u00f3n diferente ser\u00eda que, a trav\u00e9s del proceso civil, se reclamara una acci\u00f3n concreta competencia de la Administraci\u00f3n, imponiendo, por ejemplo, las sanciones que por disposici\u00f3n legal o reglamentaria se previesen para el caso de un incumplimiento de una obligaci\u00f3n de un propietario establecida por Ley. \u2026\u201d (AAP Barcelona, Secci\u00f3n 11\u00aa, n\u00ba 79\/2025, de 3 de febrero) <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Cl\u00e1usula rebus sic stantibus. Las consecuencias econ\u00f3micas derivadas de la pandemia han de ser soportadas por partes iguales por cada uno de los contratantes <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201c\u2026 En este sentido, como dijimos en la sentencia dictada por esta secci\u00f3n trece en fecha 23 de enero de 2025, en el recurso 120\/2023, de acuerdo con el principio de que las consecuencias econ\u00f3micas derivadas de la situaci\u00f3n de pandemia han de ser soportadas por partes iguales por cada uno de los contratantes del arrendamiento, y en funci\u00f3n de la restricci\u00f3n espec\u00edfica que haya padecido el sector espec\u00edfico al que pertenece la actividad econ\u00f3mica desarrollada en el local, se considera procedente que las consecuencias econ\u00f3micas sean compartidas, por mitad, por cada una de las partes, por cuanto se entiende que es la forma m\u00e1s equitativa y m\u00e1s justa, no habiendo raz\u00f3n para que la propiedad no sufra las consecuencias de una crisis que afect\u00f3 al rendimiento de su local; pero tampoco para que las soporte por completo.<\/p>\n\n\n\n

Desde tal perspectiva, en primer lugar, debemos tomar en consideraci\u00f3n las limitaciones de aforo en los establecimientos de hosteler\u00eda y restauraci\u00f3n en Catalu\u00f1a, que se regularon en resoluciones del Departament de Salut de la Generalitat de Catalunya. Concretamente (i) la apertura de los establecimientos, tras el cierre acordado como consecuencia del estado de alarma, se acord\u00f3 por la resoluci\u00f3n SLT 2983\/2020, de 21 de noviembre, para a partir del 23, inclusive, de noviembre de 2020, con limitaci\u00f3n de aforo al 30 por ciento del total; (ii) la ampliaci\u00f3n de aforo, hasta el 50 por ciento, se acord\u00f3 por resoluci\u00f3n SLT 1587\/2021, de 21 de mayo, desde el 24, inclusive, de mayo de 2021; y (iii) la supresi\u00f3n del l\u00edmite de aforo se acord\u00f3 por resoluci\u00f3n SLT 3090\/2021, de 14 de octubre, desde el 15, inclusive, de octubre de 2021. Las fechas de efectos se han indicado porque fue en ellas en las que entraron en vigor las resoluciones correspondientes.<\/p>\n\n\n\n

Por consiguiente, coincidiendo con los argumentos expuestos en la sentencia dictada por la secci\u00f3n cuarta de esta Audiencia Provincial n\u00famero 321\/2023, en el rollo de apelaci\u00f3n n\u00famero 530\/2022, de fecha 22 de mayo de 2023, en un supuesto an\u00e1logo al de autos, y como dijimos en las sentencias dictadas por esta secci\u00f3n trece en fecha 18 de septiembre de 2023, n\u00famero 461\/2023, recurso n\u00famero 145\/2022, y en fecha 25 de enero de 2025, n\u00famero 29\/2025, recurso n\u00famero 120\/2023, consideramos que la renta ha de aminorarse, atendiendo a los aforos permitidos, en los siguientes t\u00e9rminos: dada la apertura con el 50 por ciento, la renta a pagar ser\u00e1 del 50 por ciento m\u00e1s la mitad del otro 50 por ciento, o sea, del 75 por ciento, \u00fanicamente hasta el 15 de octubre de 2021, fecha desde la que se suprimieron las limitaciones. \u2026\u201d (SAP Barcelona, Secci\u00f3n 13\u00aa, n\u00ba 263\/2025, de 28 de febrero)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

DERECHO HIPOTECARIO<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

TRIBUNAL SUPREMO<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

El plazo de un a\u00f1o para instar la entrega que prev\u00e9 el art. 675 LEC no resulta aplicable a los supuestos en que el ocupante sea el deudor ejecutado <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201c\u2026 \u00bbEn coherencia con tales reglas, la competencia funcional para conocer del incidente de solicitud de suspensi\u00f3n del lanzamiento y comprobaci\u00f3n de sus requisitos que se acreditar\u00e1n, por el deudor hipotecario, en cualquier momento del procedimiento y antes de la ejecuci\u00f3n del lanzamiento, corresponde al juez o al notario encargado de la tramitaci\u00f3n del juicio hipotecario, como norma el art. 2 de la Ley 1\/2013.<\/p>\n\n\n\n

\u00bbLo dispuesto en el art. 675.2 II LEC se circunscribe a los ocupantes del inmueble, que no tengan la condici\u00f3n de deudores hipotecarios, ya sean arrendatarios u ocupantes de hecho. As\u00ed resulta, tambi\u00e9n, de la remisi\u00f3n que efect\u00faa dicho precepto al art. 661 LEC. No es, por consiguiente, aplicable, al presente caso, el plazo al que se refiere el art. 675, cuando norma que, una vez transcurrido un a\u00f1o sin haber instado el desalojo, la parte adquirente har\u00e1 valer sus derechos en el juicio que corresponda, toda vez que nadie discute que el demandado es deudor hipotecario, que ha perdido su t\u00edtulo dominical en virtud de la venta forzosa llevada a efecto precisamente en el procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria, y no arrendatario o tercero ocupante de hecho. \u2026\u201d (STS, Sala Primera de lo Civil, n\u00ba 494\/2025, de 25 de marzo)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

El tercero adquirente a trav\u00e9s de una ejecuci\u00f3n hipotecaria puede acudir al juicio de desahucio por precario para desocupar la vivienda si ha transcurrido un a\u00f1o desde que se dict\u00f3 el decreto de adjudicaci\u00f3n.<\/em> <\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201c\u2026 No obstante, como ya alegaba la actora en el hecho previo de la demanda, con independencia de que no estemos ante un tercero ajeno al ejecutante\/adjudicatorio, forzoso es reconocer que s\u00ed que intent\u00f3 el lanzamiento en el procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria, pero el letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia del Juzgado de Primera Instancia n.\u00ba 4 de Orihuela dict\u00f3 diligencia de ordenaci\u00f3n en la que declar\u00f3 no haber \u00ablugar al lanzamiento por haber transcurrir (sic) m\u00e1s de 1 a\u00f1o desde decreto adjudicaci\u00f3n en virtud del art. 675.2\u00bb. <\/p>\n\n\n\n

Esta resoluci\u00f3n, que devino firme al no ser recurrida, impide que la actora, actual propietaria de la vivienda, y cuyo derecho trae causa de la ejecutante, pueda promover el lanzamiento en el ejecutivo hipotecario, por m\u00e1s que la decisi\u00f3n plasmada en la citada diligencia de ordenaci\u00f3n sea contraria a derecho, al infringir la doctrina de la sala en el sentido de que el plazo de un a\u00f1o para instar la entrega que prev\u00e9 el art. 675 LEC no resulta aplicable a los supuestos en que el ocupante sea el deudor ejecutado, lo que aqu\u00ed no se discute.<\/p>\n\n\n\n

4.-En este concreto supuesto, siguiendo el criterio que fijamos en la sentencia 1591\/2024, de 26 de noviembre, en un caso id\u00e9ntico al que ahora nos ocupa, en el que el juzgado que tramitaba el procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria rechaz\u00f3 la procedencia del desalojo de la finca por la v\u00eda de la ejecuci\u00f3n hipotecaria, no podemos remitir ahora a la actora al procedimiento que se le dijo que no proced\u00eda por entender que era inadecuado, so pena de generar una evidente falta de tutela judicial efectiva derivada de cerrar a la actora todas las v\u00edas para hacer efectivo su derecho.<\/p>\n\n\n\n

Como afirm\u00e1bamos en la referida sentencia 1591\/2024, de 26 de noviembre:<\/p>\n\n\n\n

\u00abEn definitiva, no puede afirmarse que en este caso se haya acudido al juicio de precario  con la intenci\u00f3n de liberarse o dificultar la aplicaci\u00f3n del r\u00e9gimen tuitivo que establece la Ley 1\/2013 y sus sucesivas modificaciones, del que se benefician los deudores hipotecarios en situaci\u00f3n de especial vulnerabilidad, quienes deben ser debidamente tutelados en sus intereses leg\u00edtimos. Adem\u00e1s, como hemos reiterado en numerosas ocasiones, dada la naturaleza plenaria del proceso por precario ( SSTS 691\/2020, de 21 de diciembre; 502\/2021, de 7 de julio, 605\/2022, de 16 de septiembre, y 999\/2023, de 20 de junio), cabe alegar y debatir dentro de dicho procedimiento la cuesti\u00f3n relativa a la aplicaci\u00f3n de la Ley 1\/2013, cuyo art. 2 permite acreditar las circunstancias a que se refiere la ley y antes de la ejecuci\u00f3n del lanzamiento (cfr. art. 150.4 LEC, redactado por la Ley 12\/2023, de 24 de mayo).\u00bb \u2026\u201d (STS, Sala Primera de lo Civil, n\u00ba 505\/2025, de 27 de marzo)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

DERECHO DE LA CONSTRUCCI\u00d3N<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

TRIBUNAL SUPREMO<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

La acci\u00f3n de regreso contra los dem\u00e1s codeudores tiene un plazo de prescripci\u00f3n de 5 a\u00f1os<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201c\u2026 2.-Conforme al art. 1145.II CC, el codeudor solidario que paga al acreedor tiene una acci\u00f3n de regreso frente al resto de codeudores. Es un derecho de cr\u00e9dito que surge ex novo y tiene su origen en el pago realizado y no en el previo derecho de cr\u00e9dito del acreedor original, por cuanto el deudor pagador no es cesionario del cr\u00e9dito inicial (sentencias 274\/2010, de 5 de mayo; 559\/2010, de 21 de septiembre; y 319\/2011, de 13 de mayo, y las que en ellas se citan).<\/p>\n\n\n\n

3.-El C\u00f3digo Civil no establece un plazo de prescripci\u00f3n espec\u00edfico para el ejercicio de la acci\u00f3n de repetici\u00f3n, ni en la regulaci\u00f3n de las obligaciones solidarias (secci\u00f3n 4\u00aa del cap\u00edtulo III del T\u00edtulo I del Libro IV CC), ni en la de la prescripci\u00f3n (T\u00edtulo XVIII del Libro IV CC). Por ello, en los casos de obligaciones solidarias, en general, y en los casos de responsabilidad solidaria derivada del art. 1591 CC, en particular, debe tomarse como referencia el plazo de prescripci\u00f3n gen\u00e9rico de las obligaciones personales previsto en el art. 1964 CC, inicialmente de quince a\u00f1os, y de cinco a\u00f1os tras su modificaci\u00f3n por la Ley 42\/2015, de 5 de noviembre de reforma de la LEC.<\/p>\n\n\n\n

La subrogaci\u00f3n del asegurador en el cr\u00e9dito del asegurado conforme al art. 43 LCS no altera el r\u00e9gimen de prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n que el asegurado tuviera frente al tercero responsable. De tal manera que el plazo de prescripci\u00f3n, el inicio de su c\u00f3mputo y la posibilidad de interrupci\u00f3n depender\u00e1 de la naturaleza del cr\u00e9dito que da origen a la acci\u00f3n que el asegurado transmite al asegurador (sentencia 865\/2008, de 1 de octubre y las que en ella se citan).<\/p>\n\n\n\n

4.-Respecto del d\u00eda inicial del plazo de prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n de regreso entre deudores solidarios, con car\u00e1cter general, la sentencia 580\/2015, de 28 de octubre, estableci\u00f3 que \u00abEs la fecha del pago realizado por quien ejerce su derecho de repetici\u00f3n la que marca el inicio del plazo de prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n correspondiente pues es precisamente ese el momento de nacimiento de la acci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

Y respecto de la espec\u00edfica acci\u00f3n de repetici\u00f3n surgida del art. 1591 CC, la sentencia 1345\/2007, de 20 de diciembre, con cita de la sentencia 1221\/1998, de 29 de diciembre, declar\u00f3 que la acci\u00f3n de repetici\u00f3n s\u00f3lo tiene lugar cuando el demandante ha pagado el da\u00f1o ocasionado y que \u00aben el momento del pago es cuando nace ese derecho\u00bb\u2026.\u201d (STS, Sala Primera de lo Civil, n\u00ba 709\/2025, de 9 de mayo)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

PROPIEDAD HORIZONTAL<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE CATALU\u00d1A<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

La divisi\u00f3n del inmueble que afecta a elementos comunes requiere el acuerdo de la junta de propietarios.<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201c\u2026 7. Es evidente, adem\u00e1s de notorio, que la divisi\u00f3n de una vivienda en dos, que es lo realmente pretendido en el presente supuesto, implica a todos los comuneros, si como acontece en el presente caso, exigen duplicidad de canalizaciones, conexiones, desag\u00fces, etc. precisos, cuanto por el precedente que supone para el resto de comuneros posibles interesados en la misma soluci\u00f3n si su piso lo permite seg\u00fan normativa urban\u00edstica \u201cad hoc\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Es particularmente significativo el dictamen pericial del Sr. Dimas que la Sentencia de apelaci\u00f3n da por bueno cuando dice:<\/p>\n\n\n\n

\u201cEn primer lugar, subrayar que tal como indica el art\u00edculo 180 de las Ordenanzas Municipales de la Edificaci\u00f3n, el n\u00famero m\u00e1ximo de viviendas que puede albergar dicho edificio es de treinta y dos (32) viviendas, seg\u00fan el c\u00e1lculo realizado en el proyecto t\u00e9cnico, por tanto, en este edificio podr\u00e1n crearse (4) cuatro nuevas viviendas, lo que implica que la segregaci\u00f3n de la vivienda NUM000 supone un 25% de la totalidad. <\/p>\n\n\n\n

En cuanto a las intervenciones que afectan a la comunidad son las siguientes, siempre a cargo del interesado, sin afectar a gastos comunitarios:<\/p>\n\n\n\n

a) Se deber\u00e1 instalar dos nuevas chimeneas de extracci\u00f3n de grasas de la cocina hasta la cubierta del edificio, art\u00edculo 66 de las Ordenanzas Metropolitanas de la Edificaci\u00f3n, esta deber\u00e1 transcurrir por el patio interior.<\/p>\n\n\n\n

b) Se deber\u00e1 instalar una nueva acometida de agua desde la bater\u00eda de contadores situada entre el vest\u00edbulo y el ascensor de la planta baja, el conducto transcurrir\u00e1 paralelo a las existentes por el patio interior.<\/p>\n\n\n\n

c) Se deber\u00e1 realizar una nueva acometida el\u00e9ctrica desde el montante general el\u00e9ctrico de la escalera, colocando una nueva caja de fusibles.<\/p>\n\n\n\n

d) Se deber\u00e1 realizar una conexi\u00f3n en el montante de gas general situado en el patio, para alimentar a la nueva vivienda.<\/p>\n\n\n\n

e) Se deber\u00e1n realizar nuevas conexiones a los bajantes comunitarios de aguas fecales de la finca que transcurren por los patios.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Es por ello, que no puede sostenerse que la divisi\u00f3n propuesta por los demandantes-recurridos no suponga alteraci\u00f3n de elementos comunes por alteraci\u00f3n de su primitiva configuraci\u00f3n y un uso m\u00e1s intenso de los mismos, lo que se desprende de la propia sentencia recurrida cuando alude expresamente a la existencia de una \u201cdivisi\u00f3n f\u00edsica\u201d que no requiere acuerdo previo de la Comunidad, \u201caunque haya dos puertas, dos cocinas o dos ba\u00f1os\u201d (FJ 2\u00ba). A ello debe a\u00f1adirse que el propio t\u00edtulo constitutivo del a\u00f1o 1977 \u00fanicamente permite la divisi\u00f3n de \u201clocales comerciales\u201d, pero no de las \u201cviviendas\u201d y ello bien podr\u00eda traer causa del entonces vigente art. 8 LPH de 1960 que, en el supuesto de divisi\u00f3n material de los pisos y locales, requer\u00eda \u201c adem\u00e1s del consentimiento de los titulares afectados, la aprobaci\u00f3n de la Junta de Propietarios a la que incumbe la fijaci\u00f3n de las nuevas cuotas de participaci\u00f3n para los pisos reformados\u201d. \u2026\u201d (STSJ Catalu\u00f1a, Sala de lo Civil y Penal, Secci\u00f3n 1\u00aa, n\u00ba 16\/2024, de 2 de abril)<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

AUDIENCIAS PROVINCIALES<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

No constituye abuso de derecho acordar acciones legales contra el comunero que ha alterado un elemento com\u00fan sin la autorizaci\u00f3n comunitaria. <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201c\u2026 El art. 553-36 CCCat dice que \u201cLos propietarios de un elemento privativo pueden hacer obras de conservaci\u00f3n y de reforma siempre y cuando no perjudiquen a los dem\u00e1s propietarios ni a la comunidad y que no disminuyan la solidez ni la accesibilidad del inmueble ni alteren la configuraci\u00f3n o el aspecto exterior del conjunto\u201d.Por lo tanto, no es necesario acudir al concepto de est\u00e9tica cuando se altera la configuraci\u00f3n o el aspecto exterior del edificio. Ese mismo art\u00edculo, en su p\u00e1rrafo tercero dice que \u201csi la obra supone la alteraci\u00f3n de elementos comunes, es preciso el acuerdo de la junta de propietarios\u201d.El demandado incumpli\u00f3 sus obligaciones de forma consciente y deliberada, por lo que la Comunidad ten\u00eda derecho a reaccionar y, como dice el p\u00e1rrafo 4 de dicho art\u00edculo, \u201cexigir la reposici\u00f3n al estado originario de los elementos comunes alterados sin su consentimiento\u201d.<\/p>\n\n\n\n

No puede entenderse que la acci\u00f3n ejercitada por la Comunidad de Propietarios suponga un abuso de derecho. Como dice la STS de 26\/09\/2012, la Comunidad no pretende sino obtener el amparo de las normas que procuran evitar que los elementos comunes de un edificio sometido al r\u00e9gimen de propiedad horizontal se puedan ver alterados por la simple voluntad de un copropietario que act\u00faa en su propio inter\u00e9s y no en el de la Comunidad. Las normas jur\u00eddicas reguladoras de la propiedad horizontal en el art. 553 del CCCat, ponderan adecuadamente los intereses en juego y es por ello que la atribuci\u00f3n de las posibilidades de utilizaci\u00f3n de los elementos privativos se encuentra con el l\u00edmite representado tanto por la concurrencia de los derechos de igual clase de los dem\u00e1s como por el inter\u00e9s general, que se encarna en la conservaci\u00f3n y permanencia del edificio com\u00fan. \u2026\u201d (SAP Barcelona, Secci\u00f3n 19\u00aa, n\u00ba 601\/2024, de 21 de octubre)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

DERECHO ADMINISTRATIVO<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

La reducci\u00f3n del 50% de la valoraci\u00f3n de un inmueble por incumplimiento de la funci\u00f3n social de la propiedad que prev\u00e9 la Ley 4\/2016 en caso de expropiaci\u00f3n es inconstitucional <\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201c\u2026 c)\u2003xpuesta la doctrina constitucional aplicable, estamos en disposici\u00f3n de enjuiciar el inciso impugnado y puede avanzarse ya que el recurso ha de ser estimado en este punto.<\/p>\n\n\n\n

Efectivamente, como afirma la letrada del Parlamento de Catalu\u00f1a, este tribunal ha reconocido que, en los \u00e1mbitos sectoriales de competencia de las comunidades aut\u00f3nomas (como es, en este caso, la materia de vivienda ex art. 137 EAC), corresponde al legislador auton\u00f3mico definir los supuestos en los que cabe hacer uso del instrumento expropiatorio mediante la declaraci\u00f3n de la causa expropiandi (STC 17\/1990, de 7 de febrero, FJ 10, con cita de la STC 37\/1987, FJ 6). Ahora bien, este reconocimiento no obsta para que, en el seno de la expropiaci\u00f3n, hayan de respetarse las garant\u00edas procedimentales establecidas en la ley estatal y, muy singularmente, los criterios para la determinaci\u00f3n del valor de los bienes y derechos expropiados, que corresponde establecer, en exclusiva, al legislador estatal en el ejercicio de la competencia que le atribuye el art. 149.1.18 CE, con la finalidad de asegurar que los bienes sean evaluados con los mismos criterios en todo el territorio nacional.<\/p>\n\n\n\n

Por esta raz\u00f3n, no puede compartirse la tesis de que la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica de vivienda se ha limitado a recoger la regla de valoraci\u00f3n establecida en la legislaci\u00f3n estatal. Y ello porque la reducci\u00f3n del 50 por 100 contemplada en el art. 49.3 TRLSRU, al que hace referencia el inciso controvertido, es una regla especial que no est\u00e1 prevista en la legislaci\u00f3n estatal para cualquier supuesto de expropiaci\u00f3n por incumplimiento de la funci\u00f3n social de la propiedad o expropiaci\u00f3n-sanci\u00f3n, sino solamente para un caso particular que es el incumplimiento de los deberes establecidos en el TRLSRU y, muy singularmente, el incumplimiento de los deberes urban\u00edsticos vinculados a la ejecuci\u00f3n del planeamiento. Pues bien, el inciso previsto en el art. 15.4 de la Ley 4\/2016, que ahora nos ocupa, viene a extender esa regla especial de valoraci\u00f3n consistente en la reducci\u00f3n en un 50 por 100 del valor de la propiedad a un supuesto distinto \u2013el incumplimiento del deber de ocupaci\u00f3n legal y efectiva de la vivienda para que constituya la residencia de las personas\u2013 y que poco tiene que ver con el supuesto expropiatorio al que hace referencia el art. 49 TRLSRU. En consecuencia, al extrapolar una regla especial de valoraci\u00f3n de los bienes expropiados a otro supuesto de hecho distinto de aquel para el que dicha regla fue concebida por el legislador estatal, el precepto auton\u00f3mico incurre en una invasi\u00f3n de la competencia para el establecimiento de los criterios para la determinaci\u00f3n del justiprecio, de aplicaci\u00f3n uniforme en todo el territorio nacional, que tiene constitucionalmente atribuida en exclusiva el Estado al amparo del art. 149.1.18 CE.<\/p>\n\n\n\n

En consecuencia, procede declarar inconstitucional y nulo, por infringir el orden constitucional de distribuci\u00f3n de competencias, el inciso \u00aby de que, de conformidad con el art\u00edculo 49.3 del texto refundido de la Ley del suelo y rehabilitaci\u00f3n urbana, el contenido del derecho de propiedad se reduce en un 50 por 100 de su valor, cuya diferencia corresponde a la administraci\u00f3n expropiante\u00bb del art. 15.4 de la Ley 4\/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protecci\u00f3n del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusi\u00f3n residencial, en redacci\u00f3n dada por el art. 15 de la Ley 1\/2022.<\/p>\n\n\n\n

d)\u2003a declaraci\u00f3n de inconstitucionalidad y nulidad del referido inciso del art. 15.4 de la Ley 4\/2016 determina que resulte innecesario pronunciarse sobre la tacha de inconstitucionalidad dirigida contra este precepto con base en la pretendida vulneraci\u00f3n del derecho de propiedad (art. 33 CE). Ello se debe a que, como ocurre con la impugnaci\u00f3n competencial que acaba de analizarse y estimarse, aunque el recurso indica que se impugna el art. 15.4 en su conjunto, la argumentaci\u00f3n de la queja va dirigida exclusiva y espec\u00edficamente contra la citada regla de valoraci\u00f3n, por lo que, una vez expulsado del ordenamiento jur\u00eddico el inciso cuestionado que la regulaba, pierde objeto el motivo de impugnaci\u00f3n sustantivo invocado frente al mismo. \u2026\u201d (STC, Pleno, n\u00ba 25\/2025, de 29 de enero)<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

JUZGADOS DE LO CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Anulaci\u00f3n de la sanci\u00f3n impuesta al gran tenedor de viviendas por falta de ofrecimiento de alquiler social por error de tipicidad <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201c\u2026 Sin embargo, debe recordarse que la infracci\u00f3n por la que se pretende sancionar a la recurrente hace referencia al incumplimiento de obligaciones o prohibiciones contractuales legales y, en concreto, contempla incluir en los contratos cl\u00e1usulas o realizar pr\u00e1cticas que excluyan o limiten los derechos de las personas consumidoras. <\/p>\n\n\n\n

Resulta obvio que en una situaci\u00f3n como la presente donde un tercero ocupa sin t\u00edtulo alguno una vivienda propiedad en este caso de la recurrente, de forma il\u00edcita -de tal suerte que en un procedimiento civil se acuerda un lanzamiento- no existe contrato alguno entre quien ocupa sin t\u00edtulo alguno un bien inmueble y el titular del mismo por lo que ya solo ello pone en evidencia que el tipo infractor que se pretende aplicar a la recurrente no encaja a la situaci\u00f3n que subyace. <\/p>\n\n\n\n

Por otro lado, la consideraci\u00f3n del ocupante sin t\u00edtulo del inmueble propiedad de un tercero como usuario o consumidor resulta contraria al propio concepto de usuario o consumidor, pues no existe en el presente caso una relaci\u00f3n de consumo entre la actora y la ocupante sin t\u00edtulo, ni negocio jur\u00eddico alguno con declaraci\u00f3n de voluntad de las partes, pues resulta inexistente la declaraci\u00f3n de voluntad del propietario respecto a la permanencia del ocupante en su propiedad. <\/p>\n\n\n\n

Atendido que los actos que se atribuyen a la recurrente no encajan en el tipo infractor pro el que se la pretende sancionar, el recurso deber\u00e1 ser estimado, con anulaci\u00f3n de la sanci\u00f3n impuesta.\u201d (Sentencia Juzgado de lo Contencioso Administrativo 4 de Barcelona de 15\/07\/2024)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

DIRECCI\u00d3N GENERAL DE SEGURIDAD JUR\u00cdDICA Y FE P\u00daBLICA<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

La inscripci\u00f3n de un s\u00f3tano de reciente construcci\u00f3n en un elemento privativo requiere de acuerdo comunitario previo <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201c\u2026 De este modo, la calificaci\u00f3n realizada por los propios constituyentes del r\u00e9gimen de divisi\u00f3n horizontal de la finca matriz y los elementos independientes que integran el \u00abConjunto Residencial\u00bb, \u00aben r\u00e9gimen de propiedad horizontal\u00bb, unido a la remisi\u00f3n expl\u00edcita que en el t\u00edtulo constitutivo y en los estatutos se hace a la Ley sobre propiedad horizontal, lleva a concluir que se trata de una propiedad horizontal tumbada, lo que conlleva el mantenimiento de la unidad jur\u00eddica y funcional de la finca, permaneciendo el suelo y el vuelo como elementos comunes.<\/p>\n\n\n\n

Esta Direcci\u00f3n General ha reiterado que en el r\u00e9gimen de propiedad horizontal es elemento com\u00fan todo aquello que no se configura como privativo (vid. Resoluciones de 5 de octubre de 2000, 27 de enero de 2006 y 22 de mayo de 2018, entre otras), como consecuencia del car\u00e1cter compartido del sustrato que le sirve de base, por lo que es el contenido del t\u00edtulo constitutivo el que determina, de forma gen\u00e9rica y por exclusi\u00f3n, lo que no constituye elemento privativo del r\u00e9gimen.<\/p>\n\n\n\n

Asimismo, como tuvo ocasi\u00f3n de declarar la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en la Sentencia 644\/2013, de 18 de octubre, \u00abel subsuelo y el vuelo de un edificio o unos edificios en propiedad horizontal tumbada o complejo inmobiliario privado (art\u00edculo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal) es elemento com\u00fan; est\u00e1 fuera de la propiedad privativa de cada copropietario, est\u00e1 fuera del edificio, tal como recoge el art\u00edculo 396 el C\u00f3digo civil y est\u00e1 sometido al art\u00edculo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal. El propietario adquiere lo que se halla en su t\u00edtulo de adquisici\u00f3n \u2013escritura p\u00fablica\u2013 que comprende la vivienda y el jard\u00edn, no el subsuelo y el vuelo. El texto del art\u00edculo 2 de los Estatutos de la urbanizaci\u00f3n dice: Art\u00edculo 2.\u00ba\u2013 Son elementos privativos las viviendas tipo unifamiliar con inclusi\u00f3n de su jard\u00edn expresado en la descripci\u00f3n de cada una. Lo cual es correcto en cuanto al suelo es el piso o terreno en el que se asienta la casa o el jard\u00edn, pero no dice que tambi\u00e9n lo sea el subsuelo y el vuelo. As\u00ed, el excavar en el jard\u00edn o elevar un muro, como elemento com\u00fan que es modificado \u2013subsuelo y vuelo\u2013 precisa de la autorizaci\u00f3n de la Junta de propietarios de la Comunidad, en aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 17, norma 1.\u00aa, por remisi\u00f3n del art\u00edculo 12 y a sensu contrario, del art\u00edculo 7.1, todos de la Ley de Propiedad Horizontal\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

4.\u2003plicando la doctrina anterior al presente supuesto resulta que lo que tiene la consideraci\u00f3n de elemento privativo es la vivienda unifamiliar tal y como qued\u00f3 configurada en el t\u00edtulo constitutivo, esto es, \u00abdistribuida en una planta baja, primera y superior o buhardilla\u00bb, pero sin comprender ni el suelo sobre el que se asienta (a pesar de atribuirse el uso exclusivo del mismo a cada propietario), ni tampoco el subsuelo que, en contra de lo que sostiene el notario recurrente, constituye un elemento com\u00fan de la propiedad horizontal.<\/p>\n\n\n\n

En consecuencia (reiterando el criterio de la Resoluci\u00f3n de 23 de marzo de 2018), debe concluirse que se pretende una alteraci\u00f3n del r\u00e9gimen jur\u00eddico de los elementos comunes, lo que es materia que compete a la junta de copropietarios, exigi\u00e9ndose unanimidad en tanto en cuanto tal alteraci\u00f3n implica una modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo y de los estatutos de conformidad con el art\u00edculo 17.6 de la Ley sobre propiedad horizontal, seg\u00fan el cual \u00ablos acuerdos no regulados expresamente en este art\u00edculo, que impliquen la aprobaci\u00f3n o modificaci\u00f3n de las reglas contenidas en el t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerir\u00e1n para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed, aunque la exigencia de la unanimidad se ha ido superando tanto en el \u00e1mbito jurisprudencial, en supuestos concretos de abuso patente, como en el legislativo, con reformas puntuales como la realizada por la Ley 8\/2013, de 26 de junio y otras normas posteriores, como el Real Decreto-ley 21\/2018, de 14 de diciembre, el Real Decreto-ley 7\/2019, de 1 de marzo, el Real Decreto-ley 19\/2021, de 5 de octubre, la Ley 10\/2022, de 14 de junio de 2022, y el Real Decreto-ley 8\/2023, de 27 de diciembre, lo cierto es que la unanimidad no ha desaparecido, exigi\u00e9ndose cuando se trata de cambiar la configuraci\u00f3n, constituci\u00f3n o normas esenciales del inmueble (cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de julio de 2009 y 13 de mayo de 2016). \u2026\u201d (Resoluci\u00f3n de 17 de diciembre de 2024)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Procede la inscripci\u00f3n de una compraventa de una participaci\u00f3n indivisa en un local sin necesidad de autorizaci\u00f3n de la comunidad de propietarios <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201c\u2026 Dejando de lado la expresi\u00f3n de \u00abdivisi\u00f3n\u00bb y \u00abcreaci\u00f3n de elementos independientes\u00bb empleando la expresi\u00f3n \u00abredistribuci\u00f3n del local\u00bb, es cierto que esta \u00faltima supondr\u00e1 la entrada en el r\u00e9gimen de propiedad horizontal de nuevos copropietarios, y ello podr\u00eda tener impacto en el uso de elementos comunes y en el desenvolvimiento de la vida ordinaria de la comunidad. Pero no es menos cierto que lo mismo podr\u00eda ocurrir si la totalidad de ese local se vendiese a diez propietarios; o la recibiesen por otro t\u00edtulo (pensemos en una herencia) a diez personas diferentes, y que en comunidad romana u ordinaria compartieran su uso sobre el todo. Sin duda, este supuesto tambi\u00e9n supondr\u00eda la entrada en el r\u00e9gimen de propiedad horizontal, de nuevos copropietarios, con el impacto que ello tendr\u00eda en el uso de elementos comunes y en el desenvolvimiento de la vida ordinaria de la comunidad de propietarios (por ejemplo, mayor uso del ascensor, mayor n\u00famero de personas con acceso al edificio, en cuanto seguridad se refiere, etc.). Ahora bien, parece evidente que, si esta \u00faltima situaci\u00f3n acaeciera, no cabe albergar dudas sobre que el t\u00edtulo se inscribir\u00eda, de cumplir los restantes requisitos legales.<\/p>\n\n\n\n

Si lo que desea la comunidad es restringir la entrada de nuevos propietarios, o los usos de ciertos elementos, tendr\u00edan que hacerlo en un estatuto privativo, debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad, para que tenga efectos frente a terceros, conforme el art\u00edculo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal en su tercer p\u00e1rrafo, pues no ha de olvidarse un principio general de especial alcance y relevancia en el campo del derecho privado: lo no prohibido est\u00e1 permitido.<\/p>\n\n\n\n

Por consiguiente, teniendo en cuenta la diferente naturaleza jur\u00eddica de la figura de la comunidad funcional, frente a la segregaci\u00f3n y la divisi\u00f3n, as\u00ed como las consideraciones jur\u00eddica y material del art\u00edculo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal que fundamenta la exigencia de la autorizaci\u00f3n de la comunidad para la segregaci\u00f3n y la divisi\u00f3n \u2013que, como ya hemos dicho, no es el caso\u2013; el principio general de que las normas prohibitivas o que imponen obligaciones deben de interpretarse restrictivamente (criterio aplicable para una recta interpretaci\u00f3n del antedicho art\u00edculo 10.3.b); el principio general de que lo no prohibido est\u00e1 permitido, y siendo que los estatutos no prohibieron tal distribuci\u00f3n de local, conforme el art\u00edculo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal, procede estimar el presente recurso. \u2026\u201d  (Resoluci\u00f3n de 5 de febrero de 2025)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Para la modificaci\u00f3n de la superficie de un elemento privativo se precisa acuerdo comunitario <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201c\u2026 En este sentido debe recordarse la reiterada doctrina de este Centro Directivo sobre rectificaci\u00f3n de asientos, cuando se afecta a la titularidad registral: \u00abconstituye una regla b\u00e1sica en nuestro Derecho hipotecario la de que los asientos registrales est\u00e1n bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (art\u00edculo 1, p\u00e1rrafo tercero de la Ley Hipotecaria). Por ello, como ha reiterado este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto de 2011 y 5 y 20 de febrero y 27 de marzo de 2015), la rectificaci\u00f3n de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya alg\u00fan derecho \u2013l\u00f3gicamente siempre que se trate de materia no sustra\u00edda al \u00e1mbito de autonom\u00eda de la voluntad\u2013, bien la oportuna resoluci\u00f3n judicial reca\u00edda en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda alg\u00fan derecho\u00bb (vid. Resoluci\u00f3n 28 de marzo de 2016).<\/p>\n\n\n\n

Las exigencias de la Ley sobre propiedad horizontal para las modificaciones de los t\u00edtulos constitutivos se imponen, no solo respecto de la posible modificaci\u00f3n de las cuotas, sino tambi\u00e9n en la protecci\u00f3n de la extensi\u00f3n de los elementos comunes, de manera que todo lo que no est\u00e9 especificado en el t\u00edtulo constitutivo como privativo lo ser\u00e1 com\u00fan por defecto, de modo que cualquier alteraci\u00f3n de la superficie en favor de un elemento privativo podr\u00eda serlo con merma de la extensi\u00f3n superficial de los elementos comunes.<\/p>\n\n\n\n

En la reciente Resoluci\u00f3n de 18 de abril de 2023, este Centro Directivo, en un supuesto semejante al presente, afirm\u00f3 lo siguiente: \u00abRespecto del fondo de la cuesti\u00f3n planteada, se solicita la inscripci\u00f3n de la rectificaci\u00f3n de la superficie de uno de los elementos privativos que integran el edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, que pasa de tener (\u2026) metros cuadrados. Pero esa ampliaci\u00f3n de superficie no implica una ampliaci\u00f3n de obra, que requiera acreditar los requisitos \u2013especialmente urban\u00edsticos\u2013 de la misma, sino que simplemente es la rectificaci\u00f3n de un dato registral err\u00f3neo, que debe sustituirse por el que, en su momento, se debi\u00f3 registrar. Y dicha rectificaci\u00f3n ha sido otorgada por el propietario del elemento privativo objeto de aqu\u00e9lla con el acuerdo adoptado por la comunidad de propietarios. Por ello, alter\u00e1ndose la descripci\u00f3n registral del edificio s\u00f3lo en cuanto a la superficie de uno de los elementos privativos, que, seg\u00fan afirman los otorgantes de la escritura calificada, fue la que debi\u00f3 constar al declararse la obra nueva, el recurso debe ser estimado, por estar acreditada la descripci\u00f3n resultante en cuanto al dato de la superficie de elemento privativo en cuesti\u00f3n (ha quedado acreditado, por certificaciones emitidas por el arquitecto t\u00e9cnico compareciente y por certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica, que, desde el momento de la construcci\u00f3n del edificio, el referido elemento privativo tiene la superficie que ahora se expresa). Adem\u00e1s, la referida rectificaci\u00f3n cuenta con la aprobaci\u00f3n de la junta de propietarios por unanimidad (siquiera sea presunta, ex art\u00edculo 17, regla 8, de la Ley sobre propiedad horizontal), tambi\u00e9n en lo relativo a su reflejo en la inscripci\u00f3n de la declaraci\u00f3n de obra nueva del edificio, como ha quedado expuesto\u00bb. En el supuesto de esa Resoluci\u00f3n, a diferencia del presente, la modificaci\u00f3n de superficie hab\u00eda sido autorizada y aprobada por la comunidad de propietarios.<\/p>\n\n\n\n

En conclusi\u00f3n y conforme a la doctrina consolidada de esta Direcci\u00f3n General debe confirmarse que toda modificaci\u00f3n de elementos de un conjunto inmobiliario en r\u00e9gimen de propiedad horizontal requiere que se d\u00e9 cumplimiento a los requisitos que para su constituci\u00f3n se determinan en la Ley sobre propiedad horizontal, tanto en el supuesto de configuraci\u00f3n \u00abex novo\u00bb de tal r\u00e9gimen como en el caso de mutaci\u00f3n de un r\u00e9gimen f\u00e1ctico a uno formalmente constituido. \u2026\u201d (Resoluci\u00f3n de febrero de 2025)<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Inscripci\u00f3n de obra nueva por antig\u00fcedad <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201c\u2026 Por eso, es importante dejar claro, en los supuestos de inscripci\u00f3n de obra nueva por antig\u00fcedad, tanto en la certificaci\u00f3n de despacho como en la del art\u00edculo 19 bis de la Ley Hipotecaria, como en cualquier otra publicidad que con posterioridad se expida, que se ha notificado al Ayuntamiento para que \u00e9ste dicte la resoluci\u00f3n procedente sobre la situaci\u00f3n urban\u00edstica de la edificaci\u00f3n y las posibles limitaciones a que pueda sujetarse el derecho de propiedad y proceda a solicitar su constancia registral por nota marginal.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed se deduce con toda claridad del apartado b) del art\u00edculo 28.4 del texto refundido de la Ley del Suelo y rehabilitaci\u00f3n, al disponer que \u00ablos Registradores de la Propiedad dar\u00e1n cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los n\u00fameros anteriores, y har\u00e1n constar en la inscripci\u00f3n, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la pr\u00e1ctica de dicha notificaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

De esta forma, se evita que se genere una falsa apariencia de legalidad respecto de terceros, de manera que ning\u00fan adquirente posterior pueda desconocer, desde la misma inscripci\u00f3n de la obra, que el objeto del derecho inscrita est\u00e1 pendiente de una fiscalizaci\u00f3n administrativa de la que puedan resultar limitaciones sobre el derecho de propiedad.<\/p>\n\n\n\n

Es el otorgante suficientemente informado quien debe valorar adecuadamente las ventajas e inconvenientes de optar por la v\u00eda prevista en el n\u00famero 1 o por la del n\u00famero 4 de dicho precepto y tomar una decisi\u00f3n para la que no deber\u00eda atender simplemente a la aparente ventaja o facilidad que ofrece al art\u00edculo 28.4 en cuanto a la reducci\u00f3n de requisitos documentales exigibles en comparaci\u00f3n con los del art\u00edculo 28.1. \u2026\u201d (Resoluci\u00f3n de 12 de febrero de 2025)<\/strong><\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF ARRENDAMIENTOS URBANOS TRIBUNAL SUPREMO La falta de limpieza de la vivienda arrendada no supone una situaci\u00f3n de insalubridad que justifique la resoluci\u00f3n del contrato de arrendamiento  \u201c\u2026 En efecto, la sentencia recurrida reconoce que queda constatado que en la vivienda, en la que se introduc\u00edan los perros de la hija de la ahora recurrente, […]<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":29},"categories":[66],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Redaccio Consell","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/redaccioconsell\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10353\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/12\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=10353"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10353\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":10354,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10353\/revisions\/10354\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=10353"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=10353"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=10353"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}