{"id":10357,"date":"2025-09-17T09:45:47","date_gmt":"2025-09-17T08:45:47","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/lactivitat-turistica-en-habitatges-i-la-nova-exigencia-dun-consentiment-comunitari-previ-introduit-a-la-llei-de-propietat-horitzontal-per-la-llei-organica-1-2025-cap-a-una-reforma-n\/"},"modified":"2025-09-17T11:23:25","modified_gmt":"2025-09-17T10:23:25","slug":"lactivitat-turistica-en-habitatges-i-la-nova-exigencia-dun-consentiment-comunitari-previ-introduit-a-la-llei-de-propietat-horitzontal-per-la-llei-organica-1-2025-cap-a-una-reforma-n","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/lactivitat-turistica-en-habitatges-i-la-nova-exigencia-dun-consentiment-comunitari-previ-introduit-a-la-llei-de-propietat-horitzontal-per-la-llei-organica-1-2025-cap-a-una-reforma-n\/","title":{"rendered":"L\u2019activitat tur\u00edstica en habitatges i la nova exig\u00e8ncia d\u2019un consentiment comunitari previ introdu\u00eft a la Llei de Propietat Horitzontal per la Llei Org\u00e0nica 1\/2025: cap a una reforma necess\u00e0ria del Codi Civil de Catalunya?"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La Llei Org\u00e0nica 1\/2025, de 2 de gener, de mesures en mat\u00e8ria d\u2019efici\u00e8ncia del Servei P\u00fablic de Just\u00edcia ha introdu\u00eft reformes en la Llei 49\/1960, de 21 de juliol, sobre propietat horitzontal (LPH), que afecten els propietaris d\u2019habitatges que pretenguin exercir activitats tur\u00edstiques, ja que la seva Disposici\u00f3 final quarta afegeix un apartat 3r a l\u2019article 7 de la LPH, indicant:<\/p>\n\n\n\n

\u00ab3. El propietari de cada habitatge que vulgui realitzar l\u2019exercici de l\u2019activitat a qu\u00e8 es refereix la lletra e) de l\u2019article 5 de la Llei 29\/1994, de 24 de novembre, d\u2019Arrendaments Urbans, en els termes establerts en la normativa sectorial tur\u00edstica, haur\u00e0 d\u2019obtenir pr\u00e8viament l\u2019aprovaci\u00f3 expressa de la comunitat de propietaris, en els termes establerts a l\u2019apartat 12 de l\u2019article disset d\u2019aquesta Llei.<\/em><\/p>\n\n\n\n

El president de la comunitat, a iniciativa pr\u00f2pia o de qualsevol dels propietaris o ocupants, requerir\u00e0 a qui realitzi l\u2019activitat de l\u2019apartat anterior, sense que hagi estat aprovada expressament, la immediata cessaci\u00f3 de les mateixes, sota apercebiment d\u2019iniciar les accions judicials procedents, essent d\u2019aplicaci\u00f3 el disposat en l\u2019apartat anterior.\u00bb<\/em><\/p>\n\n\n\n

Recordem que la lletra e) de l\u2019article 5 de la Llei 29\/1994, de 24 de novembre d\u2019Arrendaments Urbans es refereix a una activitat que consisteix en \u201cla cessi\u00f3 temporal d\u2019\u00fas de la totalitat d\u2019un habitatge moblat i equipat en condicions d\u2019\u00fas immediat, comercialitzada o promocionada en canals d\u2019oferta tur\u00edstica o per qualsevol altre mode de comercialitzaci\u00f3 o promoci\u00f3, i realitzada amb finalitat lucrativa, quan estigui sotmesa a un r\u00e8gim espec\u00edfic, derivat de la seva normativa sectorial tur\u00edstica\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

En l\u2019\u00e0mbit estatal, amb aquesta recent reforma, canvia el paradigma i no \u00e9s la Comunitat de Propietaris la que ha de prohibir expressament l\u2019activitat tur\u00edstica definida anteriorment a la lletra e) de l\u2019article 5 de la Llei 29\/1994, sin\u00f3 que ara aquesta \u00e9s qui ha de donar el perm\u00eds previ per exercir aquesta activitat.<\/p>\n\n\n\n

Tot i que a Catalunya no \u00e9s d\u2019aplicaci\u00f3 la LPH, ja que regeix com \u00e9s ben sabut el Llibre cinqu\u00e8 Codi Civil de Catalunya, conv\u00e9 observar les difer\u00e8ncies que presenten les regulacions estatal i auton\u00f2mica, i les possibles modificacions legislatives que en el mateix sentit podrien plantejar-se a Catalunya en la possible recerca del legislador de canvis que s\u2019ajustin a la realitat de les nostres poblacions cada vegada m\u00e9s pressionades per l\u2019activitat tur\u00edstica, activitat que en no poques ocasions, genera importants mol\u00e8sties a les Comunitats de Propietaris de les demarcacions d\u2019aquest Consell.<\/p>\n\n\n\n

Aix\u00ed, a Catalunya, com a la resta de l\u2019Estat fins a l\u2019aprovaci\u00f3 de la LO 1\/2025, no existeix l\u2019exig\u00e8ncia d\u2019autoritzaci\u00f3 pr\u00e8via de la Comunitat de propietaris per poder iniciar l\u2019activitat tur\u00edstica; sin\u00f3 que si els Estatuts no expressen el contrari, est\u00e0 permesa en habitatges situats en edificis residencials, tal com indica entre d\u2019altres la Sent\u00e8ncia de 16 de maig de 2016 de l\u2019Audi\u00e8ncia Provincial de Barcelona, que aprecia que en el Codi Civil catal\u00e0 \u201cs\u2019estableix el principi de llibertat civil, ra\u00f3 per la qual les activitats que no es poden realitzar a la finca per voluntat de la comunitat, s\u2019han de trobar expressament prohibides en els Estatuts<\/strong>. Sense que, a m\u00e9s, la limitaci\u00f3 pot ser aplicada amb car\u00e0cter retroactiu segons abans hem vist\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Per tant, les comunitats de propietaris catalanes que vulguin prohibir la destinaci\u00f3 tur\u00edstica dels elements privatius que la componen, han de modificar els Estatuts, regulant la limitaci\u00f3 de la seva destinaci\u00f3 i \u00fas i les activitats que es poden dur a terme, per a la qual cosa es requereix \u00fanicament el vot favorable de 4\/5 parts dels propietaris.<\/p>\n\n\n\n

La Llei Org\u00e0nica 1\/2025 exigeix consentiment previ de la comunitat per a l\u2019activitat tur\u00edstica en habitatges, canvi que obre el debat sobre una possible reforma del Codi Civil de Catalunya.<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Aix\u00f2 suposa que les modificacions operades en els Estatuts nom\u00e9s siguin oposables als propietaris que hi han votat a favor. \u00c9s a dir, si al moment de la modificaci\u00f3 estatut\u00e0ria, un propietari vota en contra de la limitaci\u00f3 o prohibici\u00f3 de l\u2019\u00fas dels elements privatius per a l\u2019activitat tur\u00edstica, encara que finalment la modificaci\u00f3 sigui aprovada i s\u2019inscrigui en el Registre, el propietari que hi va votar en contra no queda subjecte a la limitaci\u00f3.<\/p>\n\n\n\n

A m\u00e9s, la prohibici\u00f3 tampoc aplica als propietaris que ja estiguessin exercint l\u2019activitat amb anterioritat.<\/p>\n\n\n\n

Igualment, perqu\u00e8 aquesta prohibici\u00f3 operi a nous propietaris que adquireixin l\u2019habitatge amb posterioritat a la modificaci\u00f3, \u00e9s necess\u00e0ria la inscripci\u00f3 al Registre de la Propietat, amb les despeses que aix\u00f2 comporta (Sent\u00e8ncia de l\u2019Audi\u00e8ncia Provincial de Barcelona de 8 de juliol de 2021).<\/p>\n\n\n\n

Per tant, en la legislaci\u00f3 catalana, \u00e9s la Comunitat de Propietaris la que ha d\u2019actuar proactivament per regular l\u2019\u00fas tur\u00edstic dels elements privatius en els seus Estatuts, i a m\u00e9s, es troba amb evidents limitacions quant als qui els \u00e9s d\u2019aplicaci\u00f3 la prohibici\u00f3. <\/p>\n\n\n\n

En canvi, a aquelles CCAA que es regeixin per la LPH, amb la modificaci\u00f3 operada per la LO 1\/2025, ser\u00e0 el propietari en concret de l\u2019entitat o habitatge on es vulgui desenvolupar aquest tipus d\u2019activitat, el que hagi de prendre la iniciativa d\u2019obtenir l\u2019aprovaci\u00f3 comunit\u00e0ria pr\u00e8via, sense que sigui rellevant l\u2019exist\u00e8ncia o no de prohibici\u00f3 expressa de l\u2019activitat tur\u00edstica en els Estatuts, ni la seva inscripci\u00f3 en el Registre de la Propietat.<\/p>\n\n\n\n

A m\u00e9s, aplicar\u00e0 a tots els propietaris, independentment del seu vot favor o en contra, i independentment que compressin el seu habitatge sense que aquesta prohibici\u00f3 const\u00e9s en els Estatuts comunitaris. No obstant aix\u00f2, per seguretat jur\u00eddica, la modificaci\u00f3 introdu\u00efda mitjan\u00e7ant la LO 1\/2025 salvaguarda els drets dels propietaris que abans de la seva entrada en vigor ja anaven exercint l\u2019activitat tur\u00edstica, ja que afegeix una Disposici\u00f3 Addicional Segona a la LPH que indica que \u201cpodr\u00e0 seguir exercint l\u2019activitat amb les condicions i terminis establerts en la mateixa [normativa sectorial tur\u00edstica]\u201d, sense necessitat de consentiment per part de la Comunitat.<\/p>\n\n\n\n

A Catalunya, en abs\u00e8ncia d\u2019una reforma com l\u2019operada a la resta de l\u2019estat, les comunitats de propietaris sempre podran continuar invocant l\u2019article 553-40 CCCat, per a la cessaci\u00f3 d\u2019activitats molestes, insalubres, perilloses, etc., per\u00f2 \u00e9s reiterada la jurisprud\u00e8ncia que determina que l\u2019activitat tur\u00edstica est\u00e0 permesa i no comporta necess\u00e0riament l\u2019exist\u00e8ncia de problemes de conviv\u00e8ncia (Sent\u00e8ncia de l\u2019Audi\u00e8ncia Provincial de Barcelona de 16 de setembre de 2022). <\/p>\n\n\n\n

Per aix\u00f2, en tot cas, caldr\u00e0 demostrar una situaci\u00f3 an\u00f2mala, contr\u00e0ria a la \u201cnormal conviv\u00e8ncia\u201d que es desenvolupa \u201cdins dels l\u00edmits de la normalitat de l\u2019\u00fas i tolerabilitat pels restants ve\u00efns ateses les condicions de lloc i la naturalesa dels immobles d\u2019acord amb les normes de la bona fe\u201d (Sent\u00e8ncia de l\u2019Audi\u00e8ncia Provincial de Barcelona de 28 d\u2019abril de 2014).<\/p>\n\n\n\n

Les mol\u00e8sties que l\u2019activitat tur\u00edstica pugui generar als ve\u00efns han de constar degudament acreditades, i, si b\u00e9 els tribunals consideren que \u201cLa prova m\u00e9s directa dels fets procedeix del testimoni de les persones que habiten la finca\u201d, resulten \u201cinsuficients les meres declaracions gen\u00e8riques sobre el soroll, el tr\u00e0fec de persones i els banys a la piscina fora dels horaris establerts\u201d (Sent\u00e8ncia de l\u2019Audi\u00e8ncia Provincial de Barcelona de 27 de desembre de 2017). <\/p>\n\n\n\n

Per tant, les comunitats de propietaris hauran d\u2019aportar proves que acreditin detalladament els incidents esdevinguts, la reiteraci\u00f3 dels mateixos i la gravetat d\u2019aquests, amb elements probatoris com den\u00fancies efectuades davant la Policia o davant els \u00f2rgans municipals competents, correus amb queixes a l\u2019Administrador de Finques, informes de la Gu\u00e0rdia Urbana sobre els comportaments detectats en intervencions policials, fotografies i\/o enregistraments de les actuacions inc\u00edviques, etc. i conductes com ara \u201cel mal \u00fas continu de l\u2019ascensor, reiterats sorolls i festes nocturnes, actes de vandalisme, brut\u00edcia als replans amb restes de menjar, ampolles i preservatives i robatoris\u201d entre d\u2019altres, que suposin una veritable alteraci\u00f3 de la conviv\u00e8ncia pac\u00edfica entre ve\u00efns, tal com estableix l\u2019Audi\u00e8ncia Provincial de Barcelona en la seva Sent\u00e8ncia de 27 de desembre de 2017.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9s m\u00e9s, la mera falta de llic\u00e8ncia per exercir l\u2019activitat tur\u00edstica no \u00e9s suficient per acordar la cessaci\u00f3 d\u2019activitat, ja que el que requereixen els tribunals \u00e9s que s\u2019acrediti la generaci\u00f3 de mol\u00e8sties (Sent\u00e8ncia de l\u2019Audi\u00e8ncia Provincial de Barcelona de 7 de juny de 2018).<\/p>\n\n\n\n

Per tant, cal preguntar-se, qu\u00e8 poden fer les comunitats de propietaris davant de situacions que, tot i no comportar incidents i mol\u00e8sties d\u2019entitat suficient perqu\u00e8 s\u2019acordi la cessaci\u00f3 judicial de l\u2019activitat, generen malestar als residents de l\u2019edifici.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019article 553-45 del CCCat preveu la possibilitat d\u2019augmentar les quotes comunit\u00e0ries als propietaris d\u2019entitats on s\u2019explota l\u2019activitat tur\u00edstica, perqu\u00e8 comporten un \u00fas m\u00e9s intensiu dels elements comuns.<\/p>\n\n\n\n

Ens trobem novament en sup\u00f2sit de prova? La mera activitat tur\u00edstica no t\u00e9 per qu\u00e8 comportar un \u00fas major que el de qualsevol altre ve\u00ed, per la qual cosa aquest \u201c\u00fas especialment intensiu\u201d ha de quedar acreditat amb situacions com per exemple l\u2019augment del nombre de persones turistes que en fan \u00fas intensiu, entren i surten de la finca o la utilitzaci\u00f3 dels elements comuns, i incl\u00fas, tamb\u00e9, del nombre de persones que en fan \u00fas tamb\u00e9 dels elements comuns per dur a terme el servei de neteja o de bugaderia regularment a l\u2019habitatge, o el check-in\/out. D\u2019aquest tipus d\u2019activitats. Exemple d\u2019un \u00fas desproporcionat dels elements comuns en l\u2019explotaci\u00f3 d\u2019habitatges tur\u00edstics i que els ve\u00efns no tenen per qu\u00e8 suportar, \u00e9s la Sent\u00e8ncia de 17 de juny de 2020 de l\u2019Audi\u00e8ncia Provincial de Barcelona.<\/p>\n\n\n\n

En tot cas, ja en la Sent\u00e8ncia de 3 de febrer de 2017 l\u2019Audi\u00e8ncia Provincial de Barcelona, va determinar que, tot i que pot ser un bon indici, no cal que la Comunitat de propietaris acrediti que l\u2019exercici d\u2019aquesta activitat ha suposat un augment de les despeses comunes, per exemple, de manteniment o neteja, sin\u00f3 que el que aquest precepte valora s\u00f3n les mol\u00e8sties que l\u2019\u00fas m\u00e9s intensiu del normal causa als habitants de l\u2019edifici. <\/p>\n\n\n\n

El que preveu l\u2019article 553-45 CCCat no \u00e9s una modificaci\u00f3 definitiva de la quota, sin\u00f3 que aquest acord de fixaci\u00f3 de quotes especials \u201cs\u2019ha d\u2019adoptar sempre vinculat al manteniment de la indicada activitat que causa i origina el major desgast o \u00fas intensiu dels elements comuns, no de forma gen\u00e8rica i abstracta sobre l\u2019immoble amb car\u00e0cter general o permanent i desvinculat de l\u2019expressada causa que el motiva\u201d, segons ha acordat recentment la Sent\u00e8ncia de 5 de mar\u00e7 de 2024 de l\u2019Audi\u00e8ncia Provincial de Barcelona.<\/p>\n\n\n\n

Aix\u00ed, l\u2019article 553-26.2 CCCat, en el seu apartat e), preveu la necessitat d\u2019una majoria de 4\/5 parts per aprovar aquestes quotes especials, mentre que normalment la modificaci\u00f3 de les quotes de participaci\u00f3 requeriria la unanimitat per a la seva aprovaci\u00f3, d\u2019acord amb l\u2019article 553-26.1a) del CCCat.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9s evident que la modificaci\u00f3 operada a trav\u00e9s de la LO 1\/2025 facilita l\u2019exercici del dret de les Comunitats de Propietaris a actuar impedint aquest tipus d\u2019activitat quan es vegin afectades per primera vegada, tot conservant-se els drets dels habitatges on s\u2019explota l\u2019activitat amb anterioritat a la reforma.<\/p>\n\n\n\n

Catalunya, com b\u00e9 sabem, \u00e9s una de les comunitats aut\u00f2nomes amb un mercat del lloguer m\u00e9s tensionat, amb 217 municipis declarats com a zones tensionades del mercat de l\u2019habitatge. En la majoria d\u2019ocasions la declaraci\u00f3 de zona tensionada t\u00e9 relaci\u00f3 directa amb la demanda creixent d\u2019allotjament tur\u00edstic donat que \u00e9s molt m\u00e9s lucratiu per als seus titulars destinar-ho a tur\u00edstic que destinar-ho a habitatge. <\/p>\n\n\n\n

Plantejar a Catalunya l\u2019adopci\u00f3 d\u2019una mesura com la introdu\u00efda per la LO 1\/2025 en l\u2019\u00e0mbit estatal sembla raonable, tota vegada que preserva els drets adquirits i facilita l\u2019exercici del dret de les Comunitats de Propietaris a limitar aquest \u00fas, que en moltes ocasions genera mol\u00e8sties.  <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF La Llei Org\u00e0nica 1\/2025, de 2 de gener, de mesures en mat\u00e8ria d\u2019efici\u00e8ncia del Servei P\u00fablic de Just\u00edcia ha introdu\u00eft reformes en la Llei 49\/1960, de 21 de juliol, sobre propietat horitzontal (LPH), que afecten els propietaris d\u2019habitatges que pretenguin exercir activitats tur\u00edstiques, ja que la seva Disposici\u00f3 final quarta afegeix un apartat 3r […]<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":7},"categories":[84],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Redaccio Consell","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/redaccioconsell\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10357\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/12\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=10357"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10357\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":10358,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10357\/revisions\/10358\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=10357"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=10357"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=10357"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}