{"id":10453,"date":"2026-01-03T11:18:03","date_gmt":"2026-01-03T10:18:03","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/la-concentracion-de-carteras-esta-sucediendo-porque-tu-asi-lo-quieres\/"},"modified":"2026-01-03T12:45:12","modified_gmt":"2026-01-03T11:45:12","slug":"la-concentracion-de-carteras-esta-sucediendo-porque-tu-asi-lo-quieres","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-concentracion-de-carteras-esta-sucediendo-porque-tu-asi-lo-quieres\/","title":{"rendered":"La concentraci\u00f3n de carteras Est\u00e1 sucediendo porque t\u00fa as\u00ed lo quieres"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La concentraci\u00f3n de carteras es un reto que ya est\u00e1 aqu\u00ed de forma generalizada y Catalunya no es una excepci\u00f3n, pues en nuestro entorno inmediato el proceso de concentraci\u00f3n est\u00e1 d\u00e1ndose con una especial potencia.<\/p>\n\n\n\n

En el sector profesional de la administraci\u00f3n de fincas se est\u00e1 produciendo, desde hace tiempo, una concentraci\u00f3n de carteras que fue muy discreta en sus inicios, como si fuese un tema tab\u00fa por el que deb\u00edamos transitar con disimulo, pero, afortunadamente, con el tiempo el debate profesional se ha abierto p\u00fablicamente pasando a convertirse en un tema habitual de conversaci\u00f3n. No pod\u00eda ser de otra forma, ya que esta transformaci\u00f3n concentradora existe porque una cantidad significativa de administradores de fincas desean vender sus despachos y carteras y les resulta f\u00e1cil contactar con inversores interesados en un sector que est\u00e1 viviendo una innovaci\u00f3n en sus medios y procesos de trabajo que se van asemejando cada vez m\u00e1s a las estructuras empresariales.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfPor qu\u00e9 administradores de fincas tradicionales se plantean vender?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Ante una realidad que ya est\u00e1 con nosotros y mirando hacia un futuro que se intuye con claridad, que debemos formularnos muchas preguntas, \u00bfpor qu\u00e9 administradores de fincas tradicionales, con despachos de todos los tama\u00f1os, se muestran dispuestos a vender sus despachos y carteras? \u00bfQu\u00e9 factores y sensaciones subjetivas est\u00e1n en el origen de esta decisi\u00f3n? \u00bfQu\u00e9 nos lleva a estar interesados en conocer las ofertas que pueden hacernos por traspasar nuestro despacho?<\/p>\n\n\n\n

A bote pronto, surgen diversas hip\u00f3tesis sobre las causas, entre las que destacamos las tres principales:<\/p>\n\n\n\n

  • Estar en edad pr\u00f3xima a la jubilaci\u00f3n, sin sucesi\u00f3n familiar en el negocio.<\/li>
  • Falta de reconocimiento social de la profesi\u00f3n.<\/li>
  • Desequilibrio entre la carga de trabajo y el rendimiento econ\u00f3mico.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

    Analicemos brevemente cada una de estas tres causas.<\/p>\n\n\n\n

    Edad pr\u00f3xima a la jubilaci\u00f3n<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

    Parece que la edad pr\u00f3xima a la jubilaci\u00f3n sin sucesi\u00f3n familiar en el negocio pueda ser la causa principal. Pero si indagamos un poco, aparecen serias dudas. Es cierto que hay una importante cantidad de administradores que han cumplido 65 a\u00f1os, e incluso los superan. Sin embargo, la pregunta que nos provoca esta realidad no reside en el dato cuantitativo, sino en otra cuesti\u00f3n que es la falta de continuidad de no pocos despachos. \u00bfPor qu\u00e9 no hay una sucesi\u00f3n generalizada? La edad es sin duda una raz\u00f3n ineludible que nos acerca al fin de nuestra carrera profesional personal, pero no parece estar vinculada, al menos directamente, con el hecho de que no tengamos sucesi\u00f3n y, llegados hasta aqu\u00ed, cabe preguntarse si la raz\u00f3n puede estar en la falta de glamour del oficio y en la carencia de un reconocimiento social. Por ello podemos concluir que la falta de relevo es una causa m\u00e1s poderosa que la edad en la concentraci\u00f3n de carteras.<\/p>\n\n\n\n

    Falta de reconocimiento social de la profesi\u00f3n<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

    Nos cuesta admitirlo, duele y no nos gusta, pero nuestra profesi\u00f3n no est\u00e1 rodeada de una aureola de prestigio social. Por un lado, los administradores de fincas somos profesionales esenciales, como se declar\u00f3 oficialmente durante la pandemia, pero por otro ni siquiera aparecemos en los resultados publicados de las encuestas oficiales que realiza el Instituto Ipsos cuando presenta sus estudios de percepci\u00f3n social de las profesiones. No es que seamos la profesi\u00f3n que peores valores recoge, es que ni tan siquiera existimos en sus listas.<\/p>\n\n\n\n

    Conocemos muy bien nuestra realidad y sabemos que cuando todo va bien, la percepci\u00f3n del cliente es que las cosas van solas. Pero, por el contrario, cuando hay problemas (muchas veces asociados a la necesidad de afrontar costes econ\u00f3micos impuestos por la legalidad vigente), acabamos siendo incluidos en el paquete de los seres desagradables, acabamos siendo se\u00f1alados como los culpables; somos el mensajero al que hay que matar porque la noticia que porta no gusta. Esto nos conduce a acumular a las dificultades laborales una falta de reconocimiento que nos acerca al burnout o, como m\u00ednimo, al cansancio profesional.<\/p>\n\n\n\n

    Esta es una gran raz\u00f3n para salir de la profesi\u00f3n y vender nuestras empresas. Adem\u00e1s, la posibilidad de vender elimina una presi\u00f3n familiar muy potente; no solo mejora horarios y disminuye el estr\u00e9s de quien vende, sino que libera a nuestros herederos de la responsabilidad de tirar por la borda el esfuerzo de sus padres y acabar cerrando una empresa que funciona econ\u00f3micamente, que genera beneficios de los que se puede vivir con dignidad, pero que no les atrae profesionalmente.<\/p>\n\n\n\n

    La venta de la cartera da un valor econ\u00f3mico al esfuerzo de los progenitores y les dota de una liquidez personal que podr\u00e1n transmitir a sus descendientes, por simple herencia, sin la obligaci\u00f3n de continuar en una profesi\u00f3n que no es la suya.<\/p>\n\n\n\n

    Desequilibrio entre la carga de trabajo y el rendimiento econ\u00f3mico<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

    El tercer factor que puede influir para vender un despacho con su cartera es la amalgama de varios factores que se refunden en una carga de trabajo excesiva. Desde hace unos a\u00f1os ha aumentado la regulaci\u00f3n legal de los distintos aspectos que afectan a las fincas con una mayor amplitud de obligaciones laborales, conocimiento de impuestos, realizaci\u00f3n de declaraciones informativas de las comunidades de propietarios y clientes (IVA, IRPF, Modelos 347 y 184, obligaciones fiscales para extranjeros…), mayor n\u00famero de controles y revisiones con plazos de ejecuci\u00f3n obligatorios (ascensores, estado de los edificios, baja tensi\u00f3n, sistemas contraincendios, seguridad en garajes\u2026), sin olvidar complicaciones derivadas, por ejemplo, de la normativa de accesibilidad y la Ley de vivienda, acompa\u00f1ados de reg\u00edmenes sancionadores con multas desorbitadas. Aunque los honorarios de administraci\u00f3n se revisen anualmente con el IPC o algo por encima, el aumento de la carga de trabajo ha sido porcentualmente muy superior, generando la sensaci\u00f3n de que la administraci\u00f3n de fincas es una pesada losa, cada vez m\u00e1s dif\u00edcil de sostener.<\/p>\n\n\n\n

    Llegados a este punto, toca abordar el otro lado: qui\u00e9n compra y por qu\u00e9 compra, pudi\u00e9ndose destacar dos cuestiones:<\/p>\n\n\n\n

    • \u00bfPor qu\u00e9 hay quien quiere comprar y tiene inversores que le apoyan?<\/li>
    • \u00bfQu\u00e9 tipolog\u00eda de despacho prefieren? <\/li><\/ul>\n\n\n\n

      Vamos a desgranar estas dos preguntas:<\/p>\n\n\n\n

      \u00bfPor qu\u00e9 existen empresas de administraci\u00f3n de fincas que quieren comprar despachos y tienen inversores que las apoyan?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

      La compra de carteras entre despachos se ha producido desde el origen de la profesi\u00f3n. Tradicionalmente unos compa\u00f1eros las han comprado a otros por motivos de jubilaci\u00f3n o cambio de actividad, si bien de forma limitada y con valoraciones casi simb\u00f3licas. Sin embargo, el volumen total de compras en manos de un grupo reducido de inversores, como ocurre actualmente, no se hab\u00eda producido antes.<\/p>\n\n\n\n

      La respuesta es m\u00e1s que evidente para todos aquellos que se dedican profesionalmente a la inversi\u00f3n en empresas no cotizadas. Los inversores financian estas compras porque aportan mucho valor a su inversi\u00f3n. Este valor depende, fundamentalmente, de un equilibrio adecuado entre rentabilidad y riesgo que podr\u00edamos resumir en tres variables: la recurrencia del negocio, el margen y la tasa de crecimiento. Las tres pueden ser excepcionalmente positivas en el sector de administraci\u00f3n de fincas, si la gesti\u00f3n es la adecuada.<\/p>\n\n\n\n

      La recurrencia de ingresos en el sector es extraordinaria. Ni la pandemia tuvo efectos negativos sobre la misma. Las tasas de renovaci\u00f3n medias del cargo de administrador en las comunidades de propietarios son superiores al 90%, y en muchos casos alcanzan el 100%. Existe adem\u00e1s una tendencia \u00faltima a la subida de honorarios m\u00e1s all\u00e1 de la inflaci\u00f3n, lo que hace que la inversi\u00f3n en el sector tenga niveles muy bajos de riesgo.<\/p>\n\n\n\n

      A pesar de que el margen medio del sector es muy ajustado, derivado fundamentalmente del peque\u00f1o tama\u00f1o medio de los despachos, observamos que los despachos m\u00e1s grandes suponen, en conjunto, m\u00e1s del 25\u2006% de la facturaci\u00f3n. Los n\u00fameros son claros: de los 14.872 administradores colegiados al 31 de diciembre de 2022, menos de 600 facturaban al a\u00f1o m\u00e1s de 250.000\u20ac, seg\u00fan datos del CGCAFE.<\/p>\n\n\n\n

      Tiene una explicaci\u00f3n. Los costes fijos de un despacho no crecen significativamente con el incremento del negocio (alquiler, suministros, seguros, etc.) y la \u00fanica variable relevante a gestionar es el gasto de personal, mucho m\u00e1s eficiente al incrementar el tama\u00f1o medio del despacho. El mayor tama\u00f1o de estos permite a\u00f1adir a los honorarios otros ingresos que aportan un mayor nivel de rentabilidad a las carteras.<\/p>\n\n\n\n

      La rentabilidad, por tanto, para un despacho grande es muy superior a la de uno peque\u00f1o. Por eso se produce un equilibrio que permite que unos vendan a un valor adecuado para su rendimiento y que otros compren con la expectativa de obtener una rentabilidad muy adecuada para el riesgo que asumen.<\/p>\n\n\n\n

      Desde el punto de vista del crecimiento, los inversores en el sector son conscientes de que se puede obtener un crecimiento acelerado gracias a la combinaci\u00f3n del org\u00e1nico con la captaci\u00f3n de nuevas fincas y la subida de honorarios junto a la incorporaci\u00f3n de otros ingresos sobre las carteras integradas, reforzado por la suma de un n\u00famero creciente de estas anualmente. Cuanto m\u00e1s grande es una organizaci\u00f3n, m\u00e1s capacidad organizativa y facilidad tiene para incorporar nuevos despachos, gracias a la especializaci\u00f3n de equipos de expansi\u00f3n e integraci\u00f3n de carteras.<\/p>\n\n\n\n

      \u00bfQu\u00e9 tipolog\u00edas de carteras incorporan?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

      Revisando las adquisiciones de carteras realizadas en los \u00faltimos a\u00f1os en Espa\u00f1a, podr\u00edamos afirmar que se adquiere casi cualquier tipo. Sin embargo, hay determinadas limitaciones o caracter\u00edsticas que hacen que alcanzar acuerdos de compraventa sea m\u00e1s o menos dif\u00edcil. Las principales variables que analizan los inversores son la calidad del equipo humano, la de la cartera medida en t\u00e9rminos de recurrencia, los honorarios medios y el potencial de otros ingresos, as\u00ed como otros aspectos como la localizaci\u00f3n y tipolog\u00eda de clientes potenciales cercanos.<\/p>\n\n\n\n

      En las adquisiciones de carteras donde el titular se jubila, se produce una situaci\u00f3n m\u00e1s complicada, ya que la retenci\u00f3n de estas sufre al incorporar su despacho en una firma de mayor tama\u00f1o. De ah\u00ed que el valor ofertado sea inferior. Es m\u00e1s, en muchos casos las operaciones no llegan a cerrarse y en otros se vinculan al \u00e9xito a medio plazo en la retenci\u00f3n de las fincas.<\/p>\n\n\n\n

      El mayor riesgo potencial est\u00e1 en mantener y mejorar la atenci\u00f3n al cliente y para ello es necesaria una transici\u00f3n suave, sin sobresaltos, donde la continuidad temporal del administrador anterior y del equipo humano del despacho adquirido juega un papel estelar.<\/p>\n\n\n\n

      A modo de conclusiones<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

      La concentraci\u00f3n empresarial es una tendencia global que se da especialmente en el sector de servicios. La hemos vivido y la seguimos viviendo en el sector seguros, en el bancario, en la hosteler\u00eda y en la restauraci\u00f3n. Ahora tambi\u00e9n la estamos viviendo en los despachos de Administraci\u00f3n de Fincas, pues se da una condici\u00f3n b\u00e1sica imprescindible, que no es otra que la voluntad de vender del administrador tradicional. Si queremos influir en la situaci\u00f3n actual, sin duda hay que potenciar o disminuir, seg\u00fan el efecto que se busque, la voluntad de venta del administrador de fincas tradicional.<\/p>\n\n\n\n

      Hemos resaltado algunos puntos fundamentales, aunque hay muchos m\u00e1s que deber\u00edan ser objeto de un estudio profundo de sus causas y consecuencias. Observamos que resulta muy f\u00e1cil cargar la culpa de la concentraci\u00f3n de carteras sobre los fondos de inversi\u00f3n y las grandes empresas, pero a quienes firmamos este art\u00edculo nos resulta evidente que no es as\u00ed. El origen de todo est\u00e1 en la voluntad y en los sentimientos del administrador tradicional; el resto del proceso concentrador tan solo es posible si de inicio, entre los administradores tradicionales, existe una voluntad real de vender; solo despu\u00e9s aparecen otros factores que convierten en realidad los deseos iniciales y que buscan convertir la compraventa de carteras en una operaci\u00f3n win-win <\/em>que ya est\u00e1 influyendo mucho en nuestra profesi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

      Quiz\u00e1 el futuro nos sorprenda a\u00fan m\u00e1s con la aparici\u00f3n de alguna corporaci\u00f3n descomunal que nos concentre a todos, grandes y peque\u00f1os. O quiz\u00e1s no tengamos ni idea, que por eso al futuro se le llama porvenir, pero hay una cosa clara, la concentraci\u00f3n de carteras continuar\u00e1 sucediendo y seguiremos viviendo en un tiempo de permanente cambio. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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