{"id":10474,"date":"2026-01-03T11:40:13","date_gmt":"2026-01-03T10:40:13","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/?p=10474"},"modified":"2026-01-03T11:41:02","modified_gmt":"2026-01-03T10:41:02","slug":"novedades-jurisprudenciales-sobre-obras-de-segregacion-material-de-viviendas-en-comunidades-de-propietarios","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/novedades-jurisprudenciales-sobre-obras-de-segregacion-material-de-viviendas-en-comunidades-de-propietarios\/","title":{"rendered":"Novedades jurisprudenciales sobre obras de segregaci\u00f3n material de viviendas en comunidades de propietarios"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La Sentencia n.\u00ba 16\/2024, de 2 de abril, dictada por el Tribunal de Justicia de Catalu\u00f1a, aborda una problem\u00e1tica pr\u00e1ctica muy habitual en las comunidades de propietarios que no ten\u00eda una respuesta clara en la ley ni un criterio pac\u00edfico en los tribunales, consistente en si la negativa de la Comunidad de Propietarios a autorizar obras de divisi\u00f3n f\u00edsica, material o interior de un elemento privativo es leg\u00edtima cuando la alteraci\u00f3n de elementos comunes es de escasa entidad.<\/p>\n\n\n\n

A diferencia de la Ley de Propiedad Horizontal, que s\u00ed que prev\u00e9 la necesidad de recabar autorizaci\u00f3n comunitaria para realizar obras privativas de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n material o f\u00edsica de una vivienda o elemento privativo (art. 10.3.b), nada dice al respecto la regulaci\u00f3n de propiedad horizontal contenida en el Libro Quinto del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a. Si bien no cabe duda de que cuando se trata de una segregaci\u00f3n jur\u00eddica (y no solo f\u00edsica o material), se exige un acuerdo comunitario previo por una mayor\u00eda cualificada de 4\/5 de propietarios y cuotas de participaci\u00f3n, en la medida en que dicha actuaci\u00f3n comporta una modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo de la finca (art. 553-26.2.a) del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a), la problem\u00e1tica pr\u00e1ctica surge en aquellos casos en que la divisi\u00f3n es meramente f\u00edsica o material, afectando exclusivamente al interior de la vivienda, no afectando a elementos comunes ni estructurales, o a lo sumo, siendo dicha afectaci\u00f3n a elementos e instalaciones comunes de escasa entidad. En este sentido, las afectaciones habituales en este tipo de actuaciones consisten meramente en instalar una nueva chimenea de extracci\u00f3n de humo y en crear nuevas conexiones y bajantes de suministros de agua y electricidad, no afectando, pues, a la seguridad, estabilidad o configuraci\u00f3n exterior del edificio. As\u00ed pues, si bien la ley exige autorizaci\u00f3n comunitaria cuando las obras afecten a elementos comunes, cuando dicha afectaci\u00f3n es de escasa entidad, los tribunales vienen considerando que no es necesario dicho acuerdo, o aun cuando siendo necesario por mandato legal, la negativa de la comunidad a otorgarlo es abusiva e infundada, autorizando pues el tribunal a realizar dichas obras privativas (SAP Barcelona, Sec. 14, n\u00ba 401\/2023, de 9 de junio; SAP Barcelona, Sec. 1\u00aa, n\u00ba 132\/2024, de 21 de febrero).<\/p>\n\n\n\n

No obstante, y contrariamente al criterio mayoritario que ven\u00eda manteniendo las Audiencias Provinciales catalanas, la reciente Sentencia n\u00ba16\/2024, de 2 de abril, dictada por el Tribunal de Justicia de Catalu\u00f1a, declara, en un caso que se enjuiciaba la negativa de la Comunidad a autorizar unas obras de divisi\u00f3n interior de una vivienda en dos, que aunque la afectaci\u00f3n a elementos comunes sea de escasa entidad, dichas actuaciones comportan una alteraci\u00f3n de la configuraci\u00f3n arquitect\u00f3nica de la finca y un uso m\u00e1s intenso de las instalaciones y elementos comunes y, por tanto, la comunidad de propietarios no tiene por qu\u00e9 tolerar dichas obras de divisi\u00f3n material, siendo plenamente leg\u00edtima su negativa. Refuerza la tesis del tribunal de casaci\u00f3n el hecho de que el t\u00edtulo constitutivo de la finca solamente contemplara la divisi\u00f3n de los locales de negocio, pero guardara silencio respecto de las viviendas del inmueble.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed pues, estamos ante un relevante precedente jurisprudencial que conviene tener muy en cuenta cuando un promotor se disponga a realizar obras de cambio de uso o de segregaci\u00f3n de un elemento privativo para crear nuevas entidades, ya que al margen de recabar la preceptiva licencia urban\u00edstica, aconsejamos que, para evitar pleitos innecesarios y de resultado incierto, se asegure de recabar la autorizaci\u00f3n de la comunidad, eso s\u00ed, siendo suficiente que dicho acuerdo comunitario sea por mayor\u00eda simple de propietarios y cuotas de conformidad con lo dispuesto en el art. 553-25.2.j) del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a, en la medida que dicha actuaci\u00f3n no comporta una modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo de la finca; a diferencia del cu\u00f3rum cualificado de 3\/5 que exige en estos casos la Ley de Propiedad Horizontal en su art. 10.3.b).<\/p>\n\n\n\n

En cuanto a la forma de proceder, recomendamos que primero se remita el proyecto de obras a realizar al Presidente de la Comunidad, para que esta \u00faltima pueda revisarlo asistido por un t\u00e9cnico para comprobar que el proyecto cumple con la legalidad t\u00e9cnica y urban\u00edstica, solicitando que se convoque junta extraordinaria para aprobar dichas obras a la mayor brevedad, en la cual se deber\u00e1 explicar el proyecto de obras y se resolver\u00e1n las dudas que pueda tener la comunidad y se votar\u00e1 si se autoriza o no dichas obras. Si se aprueban las obras por el cu\u00f3rum de la mayor\u00eda de los presentes y la mayor\u00eda de las cuotas de participaci\u00f3n, el promotor de las obras ya podr\u00e1 solicitar la pertinente habilitaci\u00f3n administrativa en el consistorio municipal competente y, una vez concedida, comenzar las obras.<\/p>\n\n\n\n

Para el caso de que la Comunidad no autorice las obras, no quedar\u00e1 m\u00e1s remedio por el propietario afectado que impugnar dicho acuerdo comunitario ante los tribunales por ser constitutivo de abuso de derecho y gravemente perjudicial para los derechos e intereses del comunero afectado (art. 553-31.1.a) y b) del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a) para que el juez autorice la realizaci\u00f3n de las obras, con el gran inconveniente de que hasta que no recaiga resoluci\u00f3n judicial que las autorice, ya sea mediante sentencia firme, o mediante auto de medidas cautelares, en el caso de haberse solicitado junto con la demanda de impugnaci\u00f3n de acuerdos comunitarias medida cautelar autorizando las obras \u2014por cierto, raramente se otorgan las medidas cautelares en estos casos\u2014, no podr\u00e1n comenzarse las obras. Aun cuando finalmente se obtenga una sentencia estimatoria que condene a la Comunidad a autorizar las obras, el perjuicio causado a dicho propietario es enorme, pues en la mayor\u00eda de los casos habr\u00e1 tenido que esperar dos o tres a\u00f1os hasta que recaiga sentencia firme que le autorice a realizar las obras con las p\u00e9rdidas econ\u00f3micas que ello comporta, y que si bien se podr\u00edan reclamar una indemnizaci\u00f3n por dichos da\u00f1os y perjuicios en un procedimiento posterior a la Comunidad, dicho pleito es de resultado incierto, ya que los tribunales no suelen otorgar indemnizaciones consistentes en lucro cesante si no est\u00e1 muy bien acreditado dicho da\u00f1o, y no se trata de meras expectativas de ganancias que podr\u00eda haber obtenido de haber terminado las obras antes y haber explotado dicho activo inmobiliario. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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