{"id":10491,"date":"2026-01-03T12:00:32","date_gmt":"2026-01-03T11:00:32","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/desmuntant-mites-qui-finalitza-el-contracte-de-lloguer\/"},"modified":"2026-01-03T12:45:43","modified_gmt":"2026-01-03T11:45:43","slug":"desmuntant-mites-qui-finalitza-el-contracte-de-lloguer","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/desmuntant-mites-qui-finalitza-el-contracte-de-lloguer\/","title":{"rendered":"Desmuntant mites: qui finalitza el contracte de lloguer?"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Despr\u00e9s de dos anys de treball, la Comissi\u00f3 d\u2019estad\u00edstica de CAFBL fa un pas endavant i crea el CDEI (Centre de Dades i Estudis Immobiliaris) amb voluntat d\u2019analitzar les dades dels Administradors de Finques col\u00b7legiats i poder proveir de rigor al sector Immobiliari.<\/p>\n\n\n\n

El debat p\u00fablic sobre l\u2019habitatge tendeix a assumir que els llogaters s\u00f3n expulsats dels seus habitatges principalment pels propietaris, especialment per l\u2019increment de preus en la renovaci\u00f3 de contractes. Tanmateix, aquesta premissa dominant, que assenyala el moment del venciment del contracte com a clau, no es troba avalada per estudis emp\u00edrics i, de fet, les dades disponibles apunten en una altra direcci\u00f3.<\/p>\n\n\n\n

Una base de dades rellevant<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

L\u2019estudi realitzat pel Centre de Dades i Estudis Immobiliaris<\/em> (CDEI) del Col\u00b7legi d\u2019Administradors de Finques de Barcelona-Lleida (CAFBL) ofereix una visi\u00f3 basada en evid\u00e8ncia sobre la durada real dels contractes d\u2019arrendament i les seves causes de finalitzaci\u00f3. Les dades, obtingudes del servei de gesti\u00f3 de fiances que el CAFBL presta als seus col\u00b7legiats en col\u00b7laboraci\u00f3 amb l\u2019INCAS\u00d2L, s\u2019obtenen de 90.000 fiances gestionades. El nombre de fiances actives el 30 d\u2019abril de 2025 era de 26.116, de les quals 20.960 corresponen a habitatges, situats majorit\u00e0riament a la ciutat de Barcelona i (la seva) \u00e0rea metropolitana. <\/p>\n\n\n\n

Aquest conjunt de dades, encriptades adequadament per mantenir l\u2019anonimat, ha perm\u00e8s analitzar el comportament real dels contractes de lloguer d\u2019habitatge. El resultat \u00e9s clar: la major part dels contractes no arriben al seu venciment, at\u00e8s que la durada inicial \u00e9s obligat\u00f2ria pel propietari, cal atribuir la seva resoluci\u00f3 a la voluntat del llogater. <\/p>\n\n\n\n

La durada legal i la realitat dels contractes<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

El gr\u00e0fic 1 mostra els contractes que han finalitzat abans d\u2019acabar el termini legal de la finalitzaci\u00f3 del contracte. <\/p>\n\n\n\n

\"\"
Gr\u00e0fic 1<\/strong>. % de Contractes que finalitzen en el termini legal (2010-2013:5 anys; 2013-109:3 anys; 2019-2024:5\/7 anys)<\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

De la s\u00e8rie hist\u00f2rica 2010-2024 observem que d\u2019entre un 40% i un 86% dels contractes no arriben al final de la seva durada, finalitzant prematurament.<\/p>\n\n\n\n

A partir del 2019 la llei d\u2019arrendaments urbans estableix la durada m\u00ednima d\u2019un contracte d\u2019arrendament d\u2019habitatge en 5 anys si la propietat \u00e9s persona f\u00edsica i 7 anys si \u00e9s persona jur\u00eddica. Entre 2013 i 2019 aquest per\u00edode va ser de 3 anys, i anava sent de 5 anys des de 1995 quan entr\u00e0 en vigor de la LAU 94. <\/p>\n\n\n\n

El marc legal permet la recuperaci\u00f3 de l\u2019habitatge per part del propietari nom\u00e9s en casos molt concrets, causa de necessitat del propietari o per incompliment contractual per part del llogater. Per tant, dins del termini legal m\u00ednim, la rescissi\u00f3 anticipada \u00e9s atribu\u00efble al llogater, sigui per voluntat pr\u00f2pia o per alguna necessitat, per\u00f2 gaireb\u00e9 mai pot ser atribu\u00efble al propietari.<\/p>\n\n\n\n

A efectes d\u2019an\u00e0lisi, s\u2019ha considerat que si un contracte es resol amb m\u00e9s de 4 mesos d\u2019antelaci\u00f3 al venciment, la decisi\u00f3 s\u2019atribueix al llogater. Si es resol quan en falten 4 mesos o menys, s\u2019imputa al propietari. Aquesta franja s\u2019aplica considerant que el llogater iniciar\u00e0 la cerca d\u2019un nou habitatge mesos abans del trasllat, o que conegui o pensi que el contracte no seguir\u00e0 un cop arribat al seu termini. L\u2019estudi tamb\u00e9 ha explorat escenaris alternatius, atribuint les finalitzacions de contracte a la propietat quan s\u2019han produ\u00eft fins a 6, 8 o 12 mesos abans del venciment, sense que els resultats vari\u00efn significativament.<\/p>\n\n\n\n

Al gr\u00e0fic 2 es mostren els nombres de contractes finalitzats fins 4 mesos abans o despr\u00e9s de la fi del termini legal de la finalitzaci\u00f3 del contracte per causes imputables al llogater i al propietari dels darrers sis anys. Aquestes dades confirmen una tend\u00e8ncia que s\u2019ha mantingut estable al llarg del temps. <\/p>\n\n\n\n

\"\"
Gr\u00e0fic 2<\/strong>. Atribuci\u00f3 de la finalitzaci\u00f3 del lloguer durant el termini legal<\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Analitzant les dades actualitzades a agost del 2025, observem que nom\u00e9s un 8% dels contractes de lloguer finalitzats ho s\u00f3n per causes atribu\u00efbles al propietari, mentre que el 92% ho serien al llogater. <\/p>\n\n\n\n

De l\u2019anterior es despr\u00e8n que, el 2025 del total de contractes en vigor (que haurien de tenir una durada inicial m\u00ednima que hauria de tenir entre 5 i 7 anys), el 60% del total de contractes es van resoldre per decisi\u00f3 del llogater, un 6% per part del propietari i la resta de contractes van continuar vigents. <\/p>\n\n\n\n

Per qu\u00e8 es canvia d\u2019habitatge?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Una altra dada rellevant, i que l\u2019actual estudi del Centre de Dades i Estudis Immobiliaris no ha abordat encara \u00e9s l\u2019an\u00e0lisi dels motius que porten al canvi de resid\u00e8ncia. <\/p>\n\n\n\n

Trobem dades sobre els motius que porten als canvis de resid\u00e8ncia a l\u2019Enquesta de Cohesi\u00f3 Urbana de l\u2019Institut Metr\u00f2poli i a l\u2019Enquesta de Condicions de Vida, malgrat que s\u00f3n del 2022 i que hom intueix que degut a la crisi d\u2019oferta hauran variat. <\/p>\n\n\n\n

Encara que els motius econ\u00f2mics han guanyat pes \u2014passant del 5,7% el 1995 al 24% el 2022\u2014, continuen sent predominants els motius relacionats amb la millora de l\u2019habitatge, la millora de l\u2019entorn o les q\u00fcestions familiars. En concret, un 38,9% dels canvis responen a millores de l\u2019habitatge o del seu entorn, i un 30,4% a motius familiars. Aix\u00f2 significa que en un 69,3% dels casos, la mobilitat residencial no respon a pressions econ\u00f2miques directes.<\/p>\n\n\n\n

At\u00e8s que durant la vig\u00e8ncia del contracte no es pot actualitzar la renda per part del propietari m\u00e9s enll\u00e0 de l\u2019IPC, l\u2019IGC o l\u2019IRAV, no sembla cre\u00efble que l\u2019increment de preu sigui el motiu de la finalitzaci\u00f3, en tot cas seria la situaci\u00f3 econ\u00f2mica del llogater. <\/p>\n\n\n\n

La durada mitjana dels contractes<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Finalment, una darrera dada interessant que es despr\u00e8n de l\u2019estudi del grup de dades, s\u00f3n les durades mitjanes dels contractes. Les dades anuals mostren una evoluci\u00f3 clara de la durada mitjana real dels contractes. L\u2019any 2019, la mitjana de durada era de 18 mesos; el 2020, de 19 mesos; el 2021, de 20 mesos; el 2022, de 20 mesos; el 2023, de 23 mesos; el 2024, de 29 mesos, i el 2025, de nou, de 29 mesos. Aquesta tend\u00e8ncia reflecteix una durada real dels contractes que sovint no arriba ni tan sols a la meitat del per\u00edode legal m\u00ednim que els empara, que era de 3 anys entre 2013 i 2019, i entre 5 i 7 anys des del 2019. Aquesta difer\u00e8ncia significativa entre la durada legal i la durada efectiva refor\u00e7a la tesi que s\u00f3n els mateixos llogaters els qui decideixen posar fi als contractes anticipadament, molt abans del seu venciment legal.<\/p>\n\n\n\n

Conclusions<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

A trav\u00e9s d\u2019aquest article q\u00fcestionem, per tant, el relat dominant que associa la finalitzaci\u00f3 de contractes de lloguer amb expulsions per part de la propietat. A partir d\u2019una mostra significativa del mercat, l\u2019estudi demostra que majorit\u00e0riament els contractes d\u2019arrendament no arriben al seu venciment legal i que aquesta finalitzaci\u00f3 ho \u00e9s per decisi\u00f3 del propi llogater i per causes imputables a la seva situaci\u00f3 i no per pressions del propietari. <\/p>\n\n\n\n

Els principals motius de resoluci\u00f3 anticipada dels contractes s\u00f3n, en primer lloc, les q\u00fcestions familiars; en segon lloc, les relacionades amb l\u2019entorn; i, finalment, els motius econ\u00f2mics. Els motius econ\u00f2mics mai poden ser imputables a un increment de la renda sin\u00f3 que han de ser deguts a canvis en la situaci\u00f3 de l\u2019arrendatari.<\/p>\n\n\n\n

Per tant, basar les pol\u00edtiques d\u2019habitatge en la suposada expulsi\u00f3 per part de la propietat \u00e9s errar en el disseny de les pol\u00edtiques p\u00fabliques. Aquestes haurien de facilitar l\u2019exist\u00e8ncia de m\u00e9s oferta de lloguer (construir acceleradament, tenir un parc p\u00fablic dimensionat i sobretot estimular als propietaris perqu\u00e8 recuperin la confian\u00e7a per continuar dedicant habitatge en lloguer), i haurien tamb\u00e9 de millorar les condicions dels barris, millorant serveis i mobilitat i afavorir la continu\u00eftat residencial volunt\u00e0ria i adaptar l\u2019oferta d\u2019habitatge a les necessitats reals de la poblaci\u00f3. <\/p>\n\n\n\n

Aquesta mirada m\u00e9s emp\u00edrica ha de permetre matisar la interpretaci\u00f3 habitual sobre la mobilitat residencial i donar visibilitat al pes real dels factors econ\u00f2mics, laborals, familiars o relacionats amb la qualitat de l\u2019habitatge en la presa de decisions dels llogaters.  <\/p>\n\n\n\n

<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF Despr\u00e9s de dos anys de treball, la Comissi\u00f3 d\u2019estad\u00edstica de CAFBL fa un pas endavant i crea el CDEI (Centre de Dades i Estudis Immobiliaris) amb voluntat d\u2019analitzar les dades dels Administradors de Finques col\u00b7legiats i poder proveir de rigor al sector Immobiliari. El debat p\u00fablic sobre l\u2019habitatge tendeix a assumir que els llogaters […]<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":5},"categories":[58],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Redaccio Consell","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/redaccioconsell\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10491\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/12\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=10491"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10491\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":10493,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10491\/revisions\/10493\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=10491"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=10491"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=10491"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}