{"id":10494,"date":"2026-01-03T12:05:10","date_gmt":"2026-01-03T11:05:10","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/?p=10494"},"modified":"2026-01-03T12:05:35","modified_gmt":"2026-01-03T11:05:35","slug":"del-edificio-al-local-como-los-cambios-en-el-itp-estan-reconfigurando-la-inversion-inmobiliaria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/del-edificio-al-local-como-los-cambios-en-el-itp-estan-reconfigurando-la-inversion-inmobiliaria\/","title":{"rendered":"Del edificio al local: c\u00f3mo los cambios en el ITP est\u00e1n reconfigurando la inversi\u00f3n inmobiliaria"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

En los \u00faltimos meses, algo ha empezado a moverse en el mercado inmobiliario. No ha sido un cambio brusco, pero s\u00ed constante y evidente. No son \u00fanicamente las normativas de control de precios a las rentas de alquiler, o el riesgo de ocupaci\u00f3n y retrasos en los procesos de desahucio, o el peligro de una futura regulaci\u00f3n de los alquileres temporales y su posible limitaci\u00f3n de precios. El \u00faltimo torpedo lanzado por el gobierno ha sido elevar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en Catalunya, que ha pasado del 10 al 20% para la compra de edificios. Asimismo, se ha eliminado la bonificaci\u00f3n del 70% que aplicaba sobre dicho impuesto en el caso de que se realizara actividad promotora, con lo que la tributaci\u00f3n en ITP para este tipo de empresas ha pasado del 3% al 20%. Casi nada\u2026<\/p>\n\n\n\n

Desde Laborde Marcet en los \u00faltimos meses hemos detectado que el inter\u00e9s por la inversi\u00f3n patrimonial se mantiene, pero el foco est\u00e1 cambiando de tipolog\u00eda de activo.<\/p>\n\n\n\n

Un cambio fiscal con efecto domin\u00f3<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Los recientes cambios en la regulaci\u00f3n del ITP y la interpretaci\u00f3n de su aplicaci\u00f3n est\u00e1n teniendo impacto en las operaciones de compraventa, especialmente en las de mayor volumen.<\/p>\n\n\n\n

Comprar un edificio entero \u2014una operaci\u00f3n habitual para patrimonios y family offices<\/em>\u2014 implica ahora una carga fiscal m\u00e1s alta y una rentabilidad neta m\u00e1s ajustada.<\/p>\n\n\n\n

El <\/strong>retail<\/em><\/strong> se reinventa<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Durante un tiempo, el retail<\/em> fue el gran interrogante del mercado inmobiliario. La digitalizaci\u00f3n, la pandemia y los cambios en los h\u00e1bitos de consumo parec\u00edan haberle restado protagonismo. Pero el mercado se ha reequilibrado.<\/p>\n\n\n\n

Hoy las marcas entienden que el punto de venta f\u00edsico sigue siendo esencial: no solo para vender, sino para generar experiencia, identidad y contacto con el cliente. Del mismo modo, muchas marcas j\u00f3venes fundadas y desarrolladas en canales online (p\u00e1ginas web, redes sociales, marketplaces<\/em> digitales) toman conciencia de que necesitan tambi\u00e9n presencia f\u00edsica para poder llegar de forma completa a sus clientes, que demandan poder \u201ctocar\u201d el producto. <\/p>\n\n\n\n

Ese cambio de enfoque ha revitalizado a\u00fan m\u00e1s la demanda de locales en zonas urbanas consolidadas. En calles como Paseo de Gracia o Rambla Catalunya, en Barcelona, o Serrano y Fuencarral, en Madrid, volvemos a ver movimiento tanto de operadores nacionales como internacionales.<\/p>\n\n\n\n

Los alquileres en ubicaciones comerciales prime <\/em>muestran una ligera tendencia al alza, la disponibilidad se mantiene en niveles bajos y, lo que es m\u00e1s relevante, el inter\u00e9s por parte de peque\u00f1os y medianos inversores tambi\u00e9n crece.<\/p>\n\n\n\n

El mercado de locales vuelve a ser un refugio patrimonial s\u00f3lido, pero adem\u00e1s ofrece dinamismo.<\/p>\n\n\n\n

Un local bien ubicado, con un inquilino solvente, asegura flujos de renta desde el primer d\u00eda. Y si el inquilino cambia, la rotaci\u00f3n suele ser m\u00e1s r\u00e1pida: un buen local en una zona de paso encuentra nuevo arrendatario con relativa facilidad. Esa agilidad tambi\u00e9n se refleja en la liquidez. Mientras un edificio requiere meses de negociaci\u00f3n y an\u00e1lisis, y numerosos inquilinos con los que interaccionar, un local puede venderse en semanas sin p\u00e9rdida significativa de valor y con una gesti\u00f3n que suele ser bastante m\u00e1s sencilla.<\/p>\n\n\n\n

Por eso, muchos family offices<\/em> y patrimonios privados \u2014estructuras que gestionan su propio capital\u2014 han vuelto a mirar hacia el retail urbano. No solo como inversi\u00f3n rentable, sino como herramienta de gesti\u00f3n din\u00e1mica del patrimonio. Para ponerlo en contexto, en Laborde Marcet hemos recibido un incremento del 30% en el n\u00famero de peticiones de informaci\u00f3n relativas a la inversi\u00f3n en locales comerciales. Asimismo, ha aumentado nuestra cartera de edificios en rentabilidad a la venta, puesto que muchos patrimonialistas que tradicionalmente han invertido en edificios residenciales est\u00e1n siendo \u201cacosados\u201d por la normativa vigente (control de rentas, ITP al 20% para grandes tenedores o compras de edificios, protecci\u00f3n de las ocupaciones ilegales, moratorias en procesos de desahucio). La opci\u00f3n de los alquileres temporales ha abierto una brecha de oportunidad para seguir alquilando al precio que marque el mercado (en Idealista<\/em>, el 70% de los alquileres publicados en el Eixample de Barcelona son contratos temporales). No obstante, ya hay propuestas de determinadas formaciones pol\u00edticas para limitar el importe de los mismos. Si ello se produjera, todos esos alquileres podr\u00edan caer entre un 30-50% de un d\u00eda para el otro. Una locura a nivel de seguridad jur\u00eddica y una bomba de relojer\u00eda para cualquier inversor patrimonial que busque regularidad en el cobro de rentas. <\/p>\n\n\n\n

\u00bfQu\u00e9 significa para los administradores de fincas?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Este desplazamiento del inter\u00e9s inversor hacia los locales comerciales tambi\u00e9n tiene implicaciones directas para los administradores de fincas. El retail urbano se est\u00e1 convirtiendo en un segmento que requiere gesti\u00f3n especializada y conocimiento de mercado.<\/p>\n\n\n\n

Cada local tiene una l\u00f3gica distinta:<\/p>\n\n\n\n

  • Contratos con rentas fijas o variables ligadas a ventas.<\/li>
  • Periodos de carencia o revisiones de renta espec\u00edficas.<\/li>
  • Mantenimiento adaptado al uso y a la imagen de marca del inquilino.<\/li>
  • Evaluaci\u00f3n constante del potencial de revalorizaci\u00f3n del activo. Este punto va muy ligado tambi\u00e9n a las licencias municipales de actividad comercial que puedan obtenerse en una determinada ubicaci\u00f3n. En Barcelona, por ejemplo, la normativa vigente es muy restrictiva en zonas comerciales en relaci\u00f3n con actividades de restauraci\u00f3n, cafeter\u00edas, souvenirs, entre otras.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

    Entender estas din\u00e1micas permite a los administradores ofrecer un servicio m\u00e1s completo a los propietarios. No se trata de convertirse en expertos del retail<\/em>, sino de comprender su l\u00f3gica para acompa\u00f1ar mejor a los clientes que poseen este tipo de activos.<\/p>\n\n\n\n

    Los locales comerciales recuperan protagonismo como inversi\u00f3n rentable y l\u00edquida, y los administradores de fincas pueden ampliar su gesti\u00f3n hacia un enfoque m\u00e1s patrimonial.<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

    Colaborar para generar m\u00e1s valor<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

    En un mercado m\u00e1s exigente, la colaboraci\u00f3n entre administradores de fincas y consultoras especializadas se vuelve clave. Desde la comercializaci\u00f3n de un local vac\u00edo hasta la revisi\u00f3n de rentas o la b\u00fasqueda de nuevos inquilinos, trabajar de forma coordinada multiplica el valor del servicio al cliente.<\/p>\n\n\n\n

    Tambi\u00e9n est\u00e1n ganando protagonismo las operaciones de sale & leaseback, <\/em>en las que el propietario vende su local pero contin\u00faa explot\u00e1ndolo a largo plazo mediante un contrato de arrendamiento. <\/p>\n\n\n\n

    Otra situaci\u00f3n habitual son los casos en los que fallece un propietario y se abre un proceso sucesorio en el cual, en determinados casos, el peaje del impuesto de sucesiones puede suponer un importante varapalo para el patrimonio familiar que implica la necesidad de vender activos simplemente para poder pagar la deuda tributaria. En otros casos, el fallecimiento de un propietario dar\u00e1 lugar a situaciones de comunidad de bienes entre varios herederos, los cuales en determinados casos pueden no llevarse bien, complicando la gesti\u00f3n y administraci\u00f3n del activo. En tales casos, es conveniente plantearse tambi\u00e9n una venta para evitar futuras disputas y simplificar la organizaci\u00f3n patrimonial.<\/p>\n\n\n\n

    Un nuevo ciclo urbano<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

    En definitiva, los cambios en el ITP han actuado como catalizador de una transformaci\u00f3n m\u00e1s profunda: la de la inversi\u00f3n urbana. Los locales comerciales han recuperado protagonismo como activos rentables, l\u00edquidos y estrat\u00e9gicos.<\/p>\n\n\n\n

    Los inversores se est\u00e1n adaptando con rapidez. Y para los administradores de fincas, este movimiento abre una oportunidad: la de ampliar su \u00e1mbito profesional hacia una gesti\u00f3n m\u00e1s patrimonial, apoyada en conocimiento de mercado y visi\u00f3n a largo plazo.<\/p>\n\n\n\n

    Desde Laborde Marcet creemos que esta evoluci\u00f3n beneficia a todo el ecosistema inmobiliario.<\/p>\n\n\n\n

    Porque gestionar ya no es solo conservar: es entender el valor del activo, anticiparse y acompa\u00f1ar al propietario en su crecimiento. La frontera entre gesti\u00f3n, inversi\u00f3n y estrategia se difumina, y eso abre un espacio de colaboraci\u00f3n m\u00e1s \u00e1gil y profesional.<\/p>\n\n\n\n

    En Laborde Marcet estamos convencidos de que el futuro del real estate urbano pasa por entender la ciudad como un ecosistema de valor compartido, donde propietarios, administradores, consultores e inversores trabajen con un objetivo com\u00fan: hacer crecer el patrimonio con criterio y sostenibilidad. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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