{"id":10503,"date":"2026-01-03T12:27:25","date_gmt":"2026-01-03T11:27:25","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/?p=10503"},"modified":"2026-01-03T12:28:10","modified_gmt":"2026-01-03T11:28:10","slug":"jurisprudencia-al-dia-145","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/jurisprudencia-al-dia-145\/","title":{"rendered":"Jurisprudencia al d\u00eda (145)"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

ARRENDAMIENTOS URBANOS<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

TRIBUNAL SUPREMO<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

La obligaci\u00f3n legal de ofrecimiento de alquiler social como requisito de procedibilidad \u00fanicamente es aplicable a procedimientos judiciales de ejecuci\u00f3n hipotecario y desahucios por falta de pago<\/em><\/em><\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201c\u2026Adem\u00e1s, no puede acogerse la pretensi\u00f3n de la parte recurrente a partir del precepto que invoca, ya que el art. 5.2 de la Ley 24\/2015, de 29 de julio, limita su \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n a los procedimientos judiciales de ejecuci\u00f3n hipotecaria y a los de desahucio por impago de alquiler, sin que se extienda a las demandas fundadas en la expiraci\u00f3n del plazo del arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n

Por otro lado, el art. 10, introducido en dicha ley por el Decreto-ley 17\/2019, de 23 de diciembre, fue declarado inconstitucional y anulado por la STC 16\/2021, de 28 de enero; posteriormente reincorporado por la Ley 1\/2022, de 3 de marzo, fue nuevamente declarado inconstitucional y anulado por la STC 120\/2024, de 8 de octubre.<\/p>\n\n\n\n

Y por \u00faltimo, la disposici\u00f3n adicional primera de la Ley 24\/2015 -que fue introducida tambi\u00e9n por el Decreto-ley 17\/2019 y que ha sido objeto de varias modificaciones posteriores (Ley 5\/2020, de 29 de abril; Decreto-ley 37\/2020, de 3 de noviembre; y Ley 1\/2022, de 3 de marzo)- ha sido parcialmente anulada por distintas sentencias del Tribunal Constitucional (SSTC 28\/2022, de 24 de febrero; 16\/2021, de 28 de enero; y 120\/2024, de 8 de octubre). En consecuencia, solo permanece en vigor el primer inciso de su apartado 3, cuyo tenor literal es el siguiente: \u00abLos contratos de alquiler social obligatorio que se suscriban de acuerdo con lo establecido por la presente ley deben tener una duraci\u00f3n m\u00ednima igual que la fijada por la normativa vigente en materia de arrendamientos urbanos\u00bb. Sin embargo, esta norma no aporta fundamento alguno a la tesis de que el ofrecimiento de un alquiler social constituya un requisito de procedibilidad para interponer una demanda de desahucio por expiraci\u00f3n del plazo del arrendamiento. \u2026 \u201c(STS, Sala Primera de lo Civil, n\u00ba 1.087\/2025, de 9 de julio)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Improcedencia del derecho de retracto arrendaticio en caso de venta conjunta <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

1.-La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU) reconoce unos derechos de adquisici\u00f3n preferente (tanteo y retracto) al arrendatario de finca urbana, tanto de vivienda (art. 25 LAU), como de uso distinto (art. 31 LAU). En particular, el retracto, que es la instituci\u00f3n a la que se refiere el recurso de casaci\u00f3n, supone un l\u00edmite legal al dominio, concretamente a la libre transmisibilidad del bien y una excepci\u00f3n a la fe p\u00fablica registral conforme al art. 37.3\u00ba de la Ley Hipotecaria (LH), seg\u00fan el cual, si bien las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se dar\u00e1n contra tercero que haya inscrito su t\u00edtulo adquisitivo con los requisitos de los arts. 32 y 34 LH, se except\u00faan las acciones de retracto legal que s\u00ed podr\u00e1n ser hechas efectivas en perjuicio de tercero hipotecario en los casos y t\u00e9rminos que las leyes establecen.<\/p>\n\n\n\n

2.-En la redacci\u00f3n aplicable cronol\u00f3gicamente al caso, el art. 25.7 LAU establec\u00eda:<\/p>\n\n\n\n

\u00abNo habr\u00e1 lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.\u00bb<\/p>\n\n\n\n

Si en el inmueble s\u00f3lo existiera una vivienda, el arrendatario tendr\u00e1 los derechos de tanteo y retracto previstos en este art\u00edculo\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

3.-La LAU de 1994 introdujo un cambio sustancial en la configuraci\u00f3n de los derechos de adquisici\u00f3n preferente, al reducir significativamente los supuestos en que proceden. En concreto, el transcrito art. 25.7 LAU contiene una norma expl\u00edcitamente m\u00e1s reductora de los derechos de adquisici\u00f3n preferente de los arrendatarios que su antecedente (el art. 47 LAU 1964) y para su aplicaci\u00f3n debe constatarse que concurren los supuestos de \u00abventa conjunta\u00bb previstos en \u00e9l, es decir, que: (i) el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias de las que el transmitente es propietario en el edificio; o (ii) se vendan conjuntamente todos los pisos y locales del inmueble aunque se trate de distintos propietarios. Puesto que estos son los \u00fanicos supuestos en los que proceder\u00eda la exclusi\u00f3n de los derechos de adquisici\u00f3n preferente (tanteo y retracto).<\/p>\n\n\n\n

4.-En este caso, la compraventa objeto de litigio, aunque es posible que no incluyera todos los elementos (viviendas y locales) del edificio donde se encuentran los pisos arrendados a los demandantes (porque, al parecer, no todos pertenec\u00edan a la vendedora), s\u00ed comprend\u00eda todas las unidades de las que la Empresa Municipal de Viviendas era titular en cada edificio al tiempo de la transmisi\u00f3n y que formaban parte de las distintas promociones objeto de la compraventa. Y en lo que afecta al caso, comprend\u00eda todas las viviendas de las que la vendedora era propietaria en ese concreto edificio.<\/p>\n\n\n\n

A su vez, que esa venta se hiciera junto contra otras pertenecientes a otros edificios no empec\u00e9 la aplicabilidad del art. 27.5 LAU, dado que uno de los supuestos de hecho de aplicaci\u00f3n de ese art\u00edculo es que el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias de las que el arrendador era propietario en el edificio donde se ubican los pisos o locales arrendados. Que esa venta forme parte de otra operaci\u00f3n m\u00e1s amplia (m\u00faltiples promociones inmobiliarias o edificios) es indiferente a estos efectos, al no impedirlo la Ley. En estos casos, la imposibilidad de ejercitar el derecho de retracto por el arrendatario se justifica en que la venta se realiza sobre un objeto distinto -una de las unidades mayores previstas en la Ley (la totalidad del edificio o la totalidad de los elementos de los que es propietario el arrendador)- que aquel sobre el que recae el arrendamiento, puesto que la ley solo permite readquirir al retrayente el objeto propio del arrendamiento objeto de la venta que sea una unidad independiente, y eso es lo que aqu\u00ed sucede.<\/p>\n\n\n\n

Respecto a la individualizaci\u00f3n del precio por cada piso o local, a la que tambi\u00e9n se refiere la Audiencia Provincial, ello tendr\u00eda relevancia si no operase la exclusi\u00f3n del art. 25.7 LAU y fueran aplicables los p\u00e1rrafos precedentes del mismo precepto.\u201d (STS, Sala de lo Civil (Pleno), n\u00ba 592\/2025, de 21 de abril).<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

AUDIENCIAS PROVINCIALES<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

La demora en la reparaci\u00f3n del sistema de aire acondicionado no constituye causa resolutoria <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201c\u2026 Pues bien, proyectando esta doctrina al supuesto de autos, ciertamente consideramos que concurrir\u00edan los dos primeros requisitos antes enunciados necesarios para el \u00e9xito de la acci\u00f3n, pues: (i) nos hallar\u00edamos ante un contrato de arrendamiento del que se desprenden obligaciones rec\u00edprocas para ambas partes; y (ii) en contra de lo que sostiene la recurrente en su escrito promoviendo la apelaci\u00f3n, el arrendatario, Sr. Marco Antonio no hab\u00eda incurrido en incumplimiento previo, pues no hab\u00eda dejado de satisfacer la renta arrendaticia pactada, estando al corriente del pago de la renta a la fecha de interposici\u00f3n de la demanda.<\/p>\n\n\n\n

Ahora bien, consideramos que no se cumple el tercero de los requisitos, por cuanto, a nuestro juicio, HOTEL LED SITGES SL no hab\u00eda incurrido en un incumplimiento esencial de sus obligaciones contractuales que habilitara al arrendatario para la resoluci\u00f3n del contrato.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed, consideramos acreditado, en tanto no es objeto de controversia, que, pasados unos quince d\u00edas de la firma del contrato, se estrope\u00f3 la lavadora que daba servicio al edificio en el que se ubicada el estudio arrendado por el actor, siendo que, a fecha 26 de julio de 2021, esta deficiencia ya estaba arreglada, tal y como se hace constar en el correo electr\u00f3nico remitido por la empleada de conserjer\u00eda de la entidad demanda, D\u00aa Tomasa aportado como documento n\u00fam. 4 por el propio actor junto al escrito de demanda.<\/p>\n\n\n\n

Tambi\u00e9n consideramos probado que en esos mismos d\u00edas se averi\u00f3 el sistema de aire acondicionado, com\u00fan para el edificio, que determin\u00f3 la ausencia de refrigeraci\u00f3n de los distintos estudios arrendados, pero que, sin duda, como manifiesta el actor, le afect\u00f3 con mayor intensidad dado que el estudio por \u00e9l arrendado estaba situado en el \u00e1tico del inmueble.<\/p>\n\n\n\n

A pesar de lo que alega la recurrente, no consideramos probado que el sistema de aire acondicionado estuviera reparado a fecha 31 de julio de 2021, ya que la factura de esa fecha aportada por la demandada tiene por objeto el abono de la carga de refrigeraci\u00f3n, pero la aver\u00eda afectaba a componentes electr\u00f3nicos, que, como se reconoce por la propia Sra. Tomasa en su correo de 29 de julio de 2021, en esta \u00faltima fecha se estaban buscando los repuestos y no estaba solucionado el problema del sistema de aire acondicionado. Por otra parte, como ya se indica en la sentencia apelada, el actor adjunta un correo electr\u00f3nico, de fecha 9 de septiembre de 2021, en el que pon\u00eda de manifiesto que el aire acondicionado segu\u00eda averiado.<\/p>\n\n\n\n

Llegado a este punto, debemos se\u00f1alar que las manifestaciones del legal representante de la demandada al ser interrogado, al no reconocer hecho personal alguno en su perjuicio, no sirven por s\u00ed solas para acreditar sus propias alegaciones.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed las cosas, consideramos que el sistema de aire acondicionado se averi\u00f3 y, aunque se acab\u00f3 reparando, no ha quedado probado en qu\u00e9 momento se restableci\u00f3 el servicio, aunque lo que es seguro es que la reparaci\u00f3n se demor\u00f3.<\/p>\n\n\n\n

Ahora bien, esta situaci\u00f3n, como hemos adelantado, no habilita al arrendatario a resolver el contrato, pues no se trata tanto de un incumplimiento grave con aptitud resolutoria, sino de un cumplimiento defectuoso de las obligaciones por parte de la entidad arrendadora.<\/p>\n\n\n\n

Ante este cumplimiento defectuoso, una vez comunicada la incidencia por el inquilino y no prove\u00edda una soluci\u00f3n por la arrendadora, ya del problema principal ya mediante una alternativa, la LAU permit\u00eda al arrendatario, bien acometer las reparaciones urgentes para evitar un da\u00f1o inminente o una incomodidad grave, (por ejemplo, mediante la adquisici\u00f3n de un equipo individual de aire acondicionado) y exigir de inmediato su importe al arrendador (ex. art. 21.3 LAU), bien interesar la suspensi\u00f3n, total o parcial, del contrato con la consiguiente repercusi\u00f3n en el importe de la renta (ex. art. 26 LAU).<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed las cosas, estimamos que las deficiencias se\u00f1aladas, si bien engendran la obligaci\u00f3n de HOTEL LED SITGES SL de repararlas por virtud de lo que dispone el art. 21 LAU, en ning\u00fan caso constitu\u00edan un incumplimiento con la gravedad suficiente, o que impidiera la satisfacci\u00f3n de los fines del contrato, principalmente los habitacionales, que facultara al arrendatario para proceder a la resoluci\u00f3n contractual, cuando hab\u00eda otras maneras de atajar las molestias derivadas de la incidencia. \u2026.\u201d (SAP Barcelona, Secci\u00f3n 13, n\u00ba 444\/2025, de 7 de julio de 2025)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

El requerimiento de informaci\u00f3n para valorar la solvencia del arrendatario no equivale a la propuesta de nuevo contrato <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201c\u2026 En el caso de autos, es claro que, conforme a la normativa expuesta, el plazo m\u00ednimo de tres a\u00f1os de duraci\u00f3n del contrato hab\u00eda concluido y tambi\u00e9n hab\u00eda finalizado la pr\u00f3rroga convencional acordada por otros tres a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed las cosas, tampoco es controvertido que la arrendadora, a trav\u00e9s de su gestora SOLVIA, a la que previamente, en comunicaci\u00f3n anterior, hab\u00eda identificado como tal, el d\u00eda 19 de junio de 2020, es decir con m\u00e1s de 30 d\u00edas de antelaci\u00f3n a la fecha de extinci\u00f3n del periodo contractual pactado, remiti\u00f3 un nuevo burofax mediante el que comunicaba el prop\u00f3sito de extinguir la relaci\u00f3n el 20 de septiembre de 2020, comunicaci\u00f3n que fue debidamente entregada a los arrendatarios el 25 de junio de 2020.<\/p>\n\n\n\n

Sobre la eficacia resolutoria del contenido del burofax remitido por SOLVIA, en supuestos similares, hemos tenido ocasi\u00f3n de razonar que, a nuestro juicio, en la comunicaci\u00f3n remitida por burofax de 19 de junio de 2020 por SOLVIA actuando como gestora de PROMONTORIA, ciertamente se notifica a los arrendatarios la fecha de vencimiento del contrato y que la finalizaci\u00f3n del mismo \u201cse producir\u00e1 el d\u00eda 20 de septiembre de 2020\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Y, si bien de forma simult\u00e1nea se comunica la necesidad de realizar un estudio de la situaci\u00f3n socioecon\u00f3mica de la unidad familiar de los demandados para la posible formalizaci\u00f3n de un \u201cnuevo contrato de alquiler social\u201d, en ning\u00fan momento propone la posibilidad de prorrogar el contrato originario, ni asume un compromiso en tal sentido frente al arrendatario. \u00danicamente comunica la posibilidad de concertar \u201cun nuevo contrato\u201d, supeditado al \u201ccumplimiento de los requisitos establecidos en la ley\u201d, sin que ello afecte al contrato suscrito, que se extinguir\u00e1 a su vencimiento.<\/p>\n\n\n\n

Venimos indicando, por ejemplo, en nuestras sentencias, n\u00fam. 168\/2022, de 24 de marzo de 2022, recurso 568\/2021, o n\u00fam. 672\/2024, de 3 de octubre, recurso 1227\/2022, entre otras, que no existe una obligaci\u00f3n autom\u00e1tica de la actora de concertar un nuevo contrato de arrendamiento si los demandados cumpl\u00edan los requisitos econ\u00f3micos o demostraban estar en situaci\u00f3n de vulnerabilidad, o cuando menos de intentarlo.<\/p>\n\n\n\n

Una vez transcurrido el t\u00e9rmino contractual pactado, la arrendadora est\u00e1 legitimada para extinguir el contrato y, en consecuencia, pod\u00eda decidir no concertar un nuevo contrato sin contravenir norma alguna, que, en todo caso, ser\u00eda un nuevo contrato diferente del que se pretende extinguir.<\/p>\n\n\n\n

Lo anterior no impide que las partes puedan alcanzar acuerdos posteriores al margen de lo que aqu\u00ed se decida, sobre la contrataci\u00f3n de un nuevo arriendo.<\/p>\n\n\n\n

Como hemos dicho, la remisi\u00f3n de la documentaci\u00f3n solicitada no comportaba la pr\u00f3rroga del contrato de arrendamiento originario, sino simplemente permit\u00eda el an\u00e1lisis de la situaci\u00f3n socioecon\u00f3mica de la unidad familiar de los arrendatarios, a fin de decidir sobre la posible formalizaci\u00f3n de un nuevo contrato de alquiler social, de manera que el contrato qued\u00f3 autom\u00e1ticamente extinguido por la voluntad de la arrendadora manifestada en el burofax remitido a la arrendataria, en el que consta con total claridad que la finalizaci\u00f3n del contrato \u201cse producir\u00e1 el d\u00eda 20 de septiembre de 2020\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Por otra parte, tampoco se ha acreditado acuerdo alguno posterior, ni verbal ni escrito, que autorizara una nueva pr\u00f3rroga revocando esa intenci\u00f3n comunicada de la arrendadora de dar por extinguido el contrato a la finalizaci\u00f3n del plazo.<\/p>\n\n\n\n

Por lo tanto, como avanz\u00e1bamos, la acci\u00f3n de desahucio por expiraci\u00f3n del t\u00e9rmino contractual ordinario convenido debe ser acogida, debiendo confirmarse la sentencia apelada en cuanto a este extremo. \u2026\u201d (SAP Barcelona, Secci\u00f3n 13, n\u00ba 440\/2025, de 4 de julio)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

El contrato de arrendamiento de temporada no se formaliz\u00f3 en fraude de ley<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201c\u2026 El art\u00edculo 2.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que \u201c[s]e considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificaci\u00f3n habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario\u201d. Por su parte, el art\u00edculo 3.1 del mismo texto establece que \u201c[s]e considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificaci\u00f3n, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el art\u00edculo anterior\u201d. Entre estos \u00faltimos la norma incluye los arrendamientos denominados de temporada.<\/p>\n\n\n\n

Se estar\u00e1 ante uno u otro contrato, en consecuencia, en funci\u00f3n de que la edificaci\u00f3n arrendada se destine o no a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. El art\u00edculo 4 perfila el r\u00e9gimen aplicable a uno y otro. A salvo las normas imperativas de los t\u00edtulos I y IV de la LAU, los arrendamientos de vivienda se regir\u00e1n por los pactos, cl\u00e1usulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el t\u00edtulo II de la LAU y, supletoriamente, por lo dispuesto en el C\u00f3digo Civil; y los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el t\u00edtulo III de la LAU y, supletoriamente, por lo dispuesto en el C\u00f3digo Civil.<\/p>\n\n\n\n

II. Es suficientemente conocida la doctrina legal que identifica los rasgos propios del contrato de temporada como modalidad del contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda.<\/p>\n\n\n\n

En efecto, ha establecido la jurisprudencia que la nota esencial que caracteriza el arrendamiento de temporada es la existencia un plazo concertado en atenci\u00f3n, no a la necesidad permanente que el arrendatario tenga de ocupar la vivienda que le sirva de habitual residencia familiar, sino para utilizarla de una manera accidental o habitarla transitoriamente por razones diversas. El requisito de la temporalidad debe entenderse de modo amplio y flexible, cuando claramente se infiere que el uso u ocupaci\u00f3n del inmueble responda a exigencias circunstanciales, espor\u00e1dicas o accidentales determinantes del contrato, y no a la necesidad de habitarlo permanentemente<\/p>\n\n\n\n

(\u2026)<\/p>\n\n\n\n

3. Aduce el apelante que el destino del arrendamiento no coincid\u00eda con ninguno de los relacionados en el expositivo II (trabajo, estudios, salud, ocio), lo que sugerir\u00eda que el contrato se formaliz\u00f3 en fraude de ley.<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, aquel argumento no puede aceptarse porque: (i) la agente que medi\u00f3 en el contrato, Sra. Agueda, manifest\u00f3 durante la diligencia testifical que se trata de una f\u00f3rmula gen\u00e9rica empleada por la agencia inmobiliaria, a modo de ejemplo, para los casos de arrendamientos de temporada, y agreg\u00f3 que se incorpor\u00f3 para evitar, por razones de discreci\u00f3n, la menci\u00f3n a las circunstancias personales de divorcio del actor; (ii) en todo caso, las circunstancias de temporalidad eran suficientemente conocidas por ambas partes, tal como se desprende de la transcripci\u00f3n de las conversaciones mantenidas por guasap -as\u00ed, en el documento n\u00famero 8 de la demanda consta que, escasas fechas antes de la firma del contrato, el Sr. Belarmino pone en conocimiento de la comercial de la agencia inmobiliaria que se encontraba en proceso de divorcio y que precisaba un \u201cpiso puente\u201d hasta aclarar definitivamente su situaci\u00f3n-; (iii) se reitera que, de forma consciente y voluntaria, arrendador y arrendatario significaron expresa e inequ\u00edvocamente que la vivienda no se destinar\u00eda a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del Sr. Belarmino , y, por tanto, destacaron la finalidad de ocupaci\u00f3n temporal.<\/p>\n\n\n\n

4. En la estipulaci\u00f3n primera del contrato se reitera que el piso se destinar\u00eda a constituir la vivienda temporal de la parte arrendataria durante el tiempo comprendido entre las 12 horas del d\u00eda 2 de febrero de 2021 y las 12 horas del d\u00eda 2 de enero de 2022. Se insist\u00eda en que el contrato no tendr\u00eda, en ning\u00fan caso, la finalidad de vivienda permanente de la parte arrendataria -se alud\u00eda expl\u00edcitamente al art\u00edculo 3.3 de la LAU como norma reguladora del arrendamiento para uso distinto de vivienda-, y que el arrendatario no podr\u00eda modificar el destino declarado sin el previo consentimiento por escrito de la parte arrendadora.<\/p>\n\n\n\n

5. Mantiene el apelante que \u201cla necesidad de un \u201cpiso puente\u201d solamente puede configurarse como causa de temporalidad cuando concurre \u201calguna otra circunstancia objetiva diferente a la propia b\u00fasqueda de vivienda habitual\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Con independencia de que no se alcanza a identificar plenamente el sentido de aquella afirmaci\u00f3n, lo cierto es que la temporalidad que es esencial al arrendamiento de temporada se asocia precisamente con el per\u00edodo que el Sr. Belarmino precisase para localizar una vivienda nueva en la que fijar definitivamente su domicilio, tras haber desocupado el que constituy\u00f3 su hogar familiar.<\/p>\n\n\n\n

No se aprecia tampoco, en contra de lo que alega la misma parte, que se pretendieran burlar los preceptos imperativos del arrendamiento de vivienda. Ambas partes, de forma voluntaria y de com\u00fan acuerdo, consintieron en configurar el arrendamiento como temporal. Ello interesaba al arrendatario, porque precisaba un tiempo para localizar otra vivienda con car\u00e1cter permanente, y tambi\u00e9n al arrendador, quien, viviendo en el extranjero, ten\u00eda proyectado regresar a territorio nacional a corto plazo y ocupar la vivienda de su propiedad.<\/p>\n\n\n\n

6. Debe presumirse que el arrendatario apelante, por su condici\u00f3n profesional de abogado, fue en todo momento consciente de las consecuencias asociadas a la modalidad de contrato de arrendamiento de temporada, y que lo acept\u00f3 porque concibi\u00f3 el arrendamiento como provisional y porque su inter\u00e9s era permanecer en la vivienda arrendada durante un plazo limitado, justamente el necesario para localizar y adquirir otra vivienda para ocuparla con car\u00e1cter estable. La causa de temporalidad que excluye la aplicaci\u00f3n de la normativa sobre arrendamiento de vivienda se configur\u00f3 en funci\u00f3n de las necesidades o conveniencias de ambas partes, y una y otra fueron absolutamente conscientes de tal circunstancia.<\/p>\n\n\n\n

7. Siquiera como dato indiciario, no puede dejar de apuntarse que mientras estuvo el contrato vigente conforme a la duraci\u00f3n inicial pactada (11 meses), el arrendatario no se preocup\u00f3 de empadronarse en la vivienda alquilada, sin duda porque era conocedor de la naturaleza temporal de la ocupaci\u00f3n. Fue solo cuando, en flagrante contravenci\u00f3n de lo acordado en el momento inicial, el Sr. Belarmino, decidido ya a hacer valer un inexistente derecho a una pr\u00f3rroga del contrato hasta los cinco a\u00f1os de duraci\u00f3n, opt\u00f3 por tramitar el empadronamiento en la vivienda alquilada.<\/p>\n\n\n\n

8. El demandado apelante llega a defender que \u201ccarec\u00eda por completo de conocimiento jur\u00eddico alguno acerca de la regulaci\u00f3n en materia arrendaticia en el momento en que firm\u00f3 el contrato de arrendamiento de temporada\u201d, e incluso asegura que, dado que precisaba encontrar una soluci\u00f3n habitacional inmediata, firm\u00f3 el tipo de contrato \u201cque le pusieron delante, y con la duraci\u00f3n que impuso el arrendador\u201d.<\/p>\n\n\n\n

No es admisible aquella estrategia defensiva cuando procede de un arrendatario que goza de la cualificaci\u00f3n de abogado en ejercicio. Resulta cuanto menos sorprendente que, contando con aquella titulaci\u00f3n, alegue el apelante un desconocimiento del tipo de contrato que se formaliz\u00f3 -absolutamente ordinario en el tr\u00e1fico jur\u00eddico, de modo que sus rasgos caracter\u00edsticos pueden y deben ser dominados sin necesidad de contar con una especializaci\u00f3n en arrendamientos urbanos-, o se objete que las circunstancias de urgencia o \u201cinminente necesidad\u201d comportaron que el Sr. Belarmino firmara \u201clo que le pusieron delante\u201d. La lectura del contrato, adem\u00e1s, carece de complejidad -est\u00e1 compuesto de cinco p\u00e1ginas- y no precisa una inversi\u00f3n desmedida de tiempo, por mucha urgencia que se invoque.<\/p>\n\n\n\n

Y, aunque se admitiera que el contrato fue confeccionado por la agencia inmobiliaria, parece evidente que si alguna de sus estipulaciones no se correspond\u00eda con el inter\u00e9s o la voluntad del arrendatario -lo que debe descartarse porque el contenido contractual, en cuanto a la configuraci\u00f3n temporal del alquiler, es coherente con las conversaciones previas mantenidas por las partes-, nada le habr\u00eda impedido sugerir de la mediadora las modificaciones pertinentes. No promovi\u00f3 actuaci\u00f3n alguna en tal sentido, y por tanto debe entenderse que conoci\u00f3 el alcance de las cl\u00e1usulas contractuales, las consinti\u00f3 expresamente y acept\u00f3 sus efectos. Cualquier modificaci\u00f3n que hubiese pretendido introducir con posterioridad, en especial la que hace referencia al sometimiento del contrato a la regulaci\u00f3n ordinaria de los arrendamientos de vivienda, deber\u00eda haber contado con la anuencia de la contraparte, lo que obviamente no es el caso.<\/p>\n\n\n\n

II. En definitiva, y tal como apunta el actor apelado, se firm\u00f3 lo que ambas partes quisieron. Ni el demandado estaba obligado a aceptar una modalidad de contrato temporal, ni la parte arrendadora estaba obligada a formalizar un contrato de arrendamiento de vivienda. No concurre en absoluto fraude de Ley, porque el contrato es claro y di\u00e1fano sobre su naturaleza y su car\u00e1cter temporal, m\u00e1xime para una persona que se dedica a la abogac\u00eda. \u2026\u201d (SAP Barcelona, Secci\u00f3n 4, n\u00ba 531\/2025, de 30 de junio)<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Validez de la notificaci\u00f3n de extinci\u00f3n del contrato realizada por tercero<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201c\u2026 En este sentido, es doctrina com\u00fanmente admitida que, seg\u00fan el art\u00edculo 1566 del C\u00f3digo Civil, los requisitos para que pueda entenderse producida la t\u00e1cita reconducci\u00f3n, cuyo fundamento se encuentra en la presunci\u00f3n legal del consentimiento del arrendador en la continuaci\u00f3n del contrato, son tres: 1.- que al terminar el contrato, permanezca el arrendatario quince d\u00edas disfrutando de la cosa arrendada; 2.- que el disfrute por el arrendatario, en el plazo de quince d\u00edas, lo sea con la aquiescencia del arrendador, entendi\u00e9ndose destruido el consentimiento del arrendador por cualquier hecho que evidencie la voluntad contraria a la continuaci\u00f3n en el arrendamiento; y 3.- que no haya precedido requerimiento.<\/p>\n\n\n\n

En el mismo sentido, seg\u00fan doctrina reiterada desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de noviembre de 1899 y 6 de febrero de 1934, si ha precedido requerimiento, puede desahuciar el arrendador aunque hayan pasado los quince d\u00edas, y no hay t\u00e1cita reconducci\u00f3n cuando, antes de los quince d\u00edas, formula el arrendador demanda de desahucio, aunque no haya precedido requerimiento.<\/p>\n\n\n\n

En este caso, faltar\u00edan al menos dos de los tres requisitos mencionados para que pudiera entenderse producida la t\u00e1cita reconducci\u00f3n del art\u00edculo 1566 del C\u00f3digo Civil, a partir del 7 de febrero de 2022, por cuanto precedi\u00f3 requerimiento del arrendador.<\/p>\n\n\n\n

En relaci\u00f3n con el remitente de la comunicaci\u00f3n, es doctrina com\u00fanmente admitida ( Sentencia n\u00ba 1010\/2020, de 30 de diciembre, de esta misma Secci\u00f3n Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona; JUR 2021\/36590, entre las m\u00e1s recientes), que lo relevante es que la parte arrendadora ponga en conocimiento de la arrendataria su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, con independencia de que lo haga por s\u00ed misma, o autorizando a un tercero, por medio de un mandatario, o de otra forma que permita transmitir la declaraci\u00f3n de voluntad, consider\u00e1ndose, en cualquier caso, que la presentaci\u00f3n de la demanda supone una ratificaci\u00f3n de dicha actuaci\u00f3n y que, a\u00fan en el caso de acreditarse que la comunicaci\u00f3n no fuese efectivamente suscrita por el arrendador, sino por un tercero a su ruego, ello no supondr\u00eda que no fuese una comunicaci\u00f3n valida, ya que procede igualmente del arrendador, bastando pues una comunicaci\u00f3n que exteriorice la voluntad del arrendador de dar por extinguido el contrato a la finalizaci\u00f3n del plazo, y que esa voluntad la ponga en conocimiento del arrendatario de manera suficientemente clara, admitiendo un\u00e1nimemente la jurisprudencia, que la pr\u00e1ctica del requerimiento puede realizarse, al no tratarse de un acto personal\u00edsimo del arrendador, a trav\u00e9s de mandatario.<\/p>\n\n\n\n

En relaci\u00f3n con la forma de la comunicaci\u00f3n, lo cierto es que la Ley de Arrendamientos Urbanos no establece una forma especial para dicha notificaci\u00f3n, as\u00ed no requiere la comunicaci\u00f3n fehaciente, ni siquiera exige la forma escrita, por lo que, manifestada y conocida por la otra parte contratante la voluntad de una de ellas de no mantener la vigencia del contrato, se produce su extinci\u00f3n, no operando la pr\u00f3rroga, cualquiera que sea la forma en que se haya llevado a cabo tal comunicaci\u00f3n \u2026\u201d (SAP Barcelona, Secci\u00f3n 13, n\u00ba 414\/2025, de 26 de junio)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

No es necesario fijar el importe del IBI y de la tasa de residuos en el contrato de arrendamiento<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201c\u2026 -Entrando, por tanto, en la abusividad de la cl\u00e1usula quinta del contrato, que incluye en la cantidad pactada como renta tanto el IBI como los gastos de Comunidad, debe se\u00f1alarse que, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, \u201cLas partes podr\u00e1n pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualizaci\u00f3n y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario\u201d, a\u00f1adi\u00e9ndose que \u201cPara su validez, este pacto deber\u00e1 constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. E l pacto que se refiera a tributos no afectar\u00e1 a la Administraci\u00f3n\u201d, lo que se ha de poner tambi\u00e9n en conexi\u00f3n con lo dispuesto en el punto 2 de dicho art\u00edculo que dispone que \u201cDurante los tres primeros a\u00f1os de vigencia del contrato, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere el apartado anterior, con excepci\u00f3n de los tributos, s\u00f3lo podr\u00e1 incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del art\u00edculo 18\u201d. <\/p>\n\n\n\n

En la interpretaci\u00f3n de dicho art\u00edculo, esta sala se adscribe a la postura contraria a la necesidad de fijar el importe del IBI y Tasa de Basuras en los contratos, seguida de forma mayoritaria por las sentencias de las Audiencias Provinciales (entre otras, en las Sentencias de las Audiencias provinciales de Oviedo, 2 de junio de 2004 ; Barcelona, 27 de abril de 2005 y 28 de junio de 2008; C\u00e1diz, 5 de mayo de 2008; Valencia, 1 de diciembre de 2003; Barcelona, 22 de julio de 2009; Valladolid, 22 de julio de 2010; Baleares, 3 de febrero de 2014; M\u00e1laga, 6 de noviembre de 2914 y Orense, 29 de julio de 2016), puesto que hay que considerar que el IBI o la Tasa de basuras no son gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble o sus servicios ni cargas o responsabilidades no susceptibles de individualizaci\u00f3n, sino que son impuestos individualizados en relaci\u00f3n con la vivienda y, como tributo que es, el apartado 2 del art\u00edculo 20 lo except\u00faa de modo expreso de la limitaci\u00f3n que contempla, lo que se explica porque su fijaci\u00f3n viene dada por la Administraci\u00f3n, al margen de la decisi\u00f3n de la propiedad, con lo que desaparece la finalidad perseguida por la limitaci\u00f3n, a que responde la exigencia de que se trata, de proteger al arrendatario frente a eventuales incrementos en manos del arrendador que supongan alteraci\u00f3n unilateral del coste del arriendo. \u2026\u201d (SAP Alicante, Secci\u00f3n 5, n\u00ba 287\/2025, de 20 de junio)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Validez de la cl\u00e1usula contractual de sometimiento a mediaci\u00f3n al CEMCAF<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Del tenor de la cl\u00e1usula antes transcrita deriva en primer lugar que la misma (pese al t\u00edtulo) no establece un arbitraje, sino que lo que prev\u00e9 es una mediaci\u00f3n. El recurso al arbitraje es siempre posible mediando el correspondiente convenio arbitral de conformidad con lo previsto en el art. 9 de la Ley 60\/2003, de 23 de diciembre de arbitraje (EDL 2003\/156997) y la cl\u00e1usula que se acaba de transcribir no lo establece, sino que lo que prev\u00e9 es la existencia de una mediaci\u00f3n previa cuyo r\u00e9gimen jur\u00eddico es el que se contiene en la Ley 5\/2012, de 6 de julio (EDL 2012\/130653), de mediaci\u00f3n en asuntos civiles y mercantiles cuyo art. 2 permite el sometimiento al mismo siempre que la mediaci\u00f3n no afecte a derechos y obligaciones que no est\u00e9n a disposici\u00f3n de las partes en virtud de la legislaci\u00f3n aplicable.<\/p>\n\n\n\n

En cuanto a si cabe someter a mediaci\u00f3n una problem\u00e1tica de reclamaci\u00f3n de restituci\u00f3n de la fianza y garant\u00eda adicional derivadas de un contrato de arrendamiento urbano, cabe indicar que la mediaci\u00f3n es una actuaci\u00f3n que trata de que las partes logren un acuerdo por si mismas con la intervenci\u00f3n de un mediador, realidad que es distinta a la del arbitraje en donde la soluci\u00f3n de la controversia viene impuesta por un tercero que es el \u00e1rbitro plante\u00e1ndose en \u00e9ste \u00faltimo caso si las diversas garant\u00edas procesales en favor de la parte arrendataria le son de aplicaci\u00f3n (ello no es necesario suscitarlo en lo que es le mediaci\u00f3n pues la misma se fundamenta en la voluntariedad).<\/p>\n\n\n\n

Es por ello que la mediaci\u00f3n cabe entenderla como posible en una materia como la aqu\u00ed considerada, realidad que se ha visto consagrada en la Ley Org\u00e1nica 1\/2025 (EDL 2025\/5) de medidas en materia de eficiencia del Servicio P\u00fablico de Justicia (no se aplica en el caso aqu\u00ed analizado por cuestiones de orden temporal si bien se expone en tanto en cuanto confirma la conclusi\u00f3n a la que antes se ha llegado) que no excluye en su art. 5 la materia ni el procedimiento aqu\u00ed considerado del requisito de procedibilidad de acudir previamente a alg\u00fan medio adecuado de soluci\u00f3n de controversias (MASC).<\/p>\n\n\n\n

Es por lo expuesto que la cl\u00e1usula que establece un r\u00e9gimen de mediaci\u00f3n que es el caso aqu\u00ed analizado no cabe sino entender que tiene pleno encaje legal, siendo la restituci\u00f3n de la fianza y garant\u00eda legal una cuesti\u00f3n (relaci\u00f3n) derivada del contrato de arrendamiento, pues no se trata sino de un efecto de la finalizaci\u00f3n del contrato. El recurso a la misma no obliga a obtener un resultado y adem\u00e1s no existen en la causa elementos en base a los que se pueda poner en entredicho lo que es la instituci\u00f3n designada (Col\u00b7legi d\u2019Administradors de Finques de Barcelona-Lleida – CEMCAF) por el hecho de que en la contrataci\u00f3n interviniere un profesional en \u00e9l integrado, dado que ello no se estima que afecte a lo que es la gesti\u00f3n de la mediaci\u00f3n ni como la misma se debiere desarrollar.\u201d (SAP Barcelona, secci\u00f3n 4\u00aa, n\u00ba 189\/2025, de 6 de junio).<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

El beneficio del derecho a la asistencia jur\u00eddica gratuita no exime de abonar o consignar las rentas <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Se ha de recordar que, igualmente, la Sala ha dicho que el hecho de gozar del beneficio de justicia gratuita la ahora recurrente no le exime del pago, dep\u00f3sito o consignaci\u00f3n de las rentas debidas, al ser el presente procedimiento de desahucio por expiraci\u00f3n del plazo (ATS 30 de marzo de 2022, recurso de queja 3\/2022, entre otros), es decir de los que llevan aparejado el lanzamiento, al no ser \u00e9ste un dep\u00f3sito para recurrir, ni se puede equiparar a los mismos, atendiendo a la propia finalidad que con su imposici\u00f3n persigue el legislador, que no es otra que asegurar que el sistema de los recursos no sea utilizado como instrumento dilatorio, por lo que no puede comprenderse dentro de la exenci\u00f3n del art. 6.5 de la Ley 1\/1996de Asistencia Jur\u00eddica Gratuita (ATS 25 de mayo de 2010, recurso 651\/2009, y en el mismo sentido, el ATS 15\/02\/2022, recurso 5026\/2021)\u201d<\/p>\n\n\n\n

Este mismo Auto se\u00f1ala que \u201cninguna vulneraci\u00f3n del derecho a la tutela judicial efectiva o indefensi\u00f3n de la recurrente se produce por la desestimaci\u00f3n del recurso, pues la propia doctrina del Tribunal Constitucional es bien clara al se\u00f1alar que no existe un derecho constitucionalmente protegido a interponer determinados recursos y, por tanto, que no existe un derecho de relevancia constitucional a recurrir en infracci\u00f3n procesal y casaci\u00f3n, siendo perfectamente imaginable, posible y real que no est\u00e9 prevista semejante posibilidad (SSTC 37\/88,196\/88 y216\/98); por el contrario, el derecho a los recursos, de neta caracterizaci\u00f3n y contenido legal (SSTC 3\/83 y16\/98, entre otras), est\u00e1 condicionado al cumplimiento de los requisitos de admisibilidad establecidos por el legislador…\u201dy \u201c….que el \u00abprincipio pro actione\u00bb,proyectado sobre el derecho a la tutela judicial efectiva, no opera con igual intensidad en las fases iniciales del pleito que en las posteriores (SSTC 3\/83,294\/94 y23\/99), habi\u00e9ndose a\u00f1adido que el referido derecho constitucional se satisface incluso con un pronunciamiento sobre la inadmisibilidad del recurso, y no necesariamente sobre el fondo, cuando obedezca a razones establecidas por el legislador y proporcionadas en relaci\u00f3n con los fines constitucionalmente protegibles a que los requisitos procesales tienden (SSTC 43\/85,213\/98 y 16\/98).\u00bb (SAP Lugo, Secci\u00f3n 1\u00aa, n\u00ba 222\/2025, de 6 de mayo).<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

PROPIEDAD HORIZONTAL<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE CATALUNYA<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

No procede la reposici\u00f3n de las obras de cerramiento realizadas por no alterar la configuraci\u00f3n exterior del edificio<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201cDe todas formas, el ejercicio de esta acci\u00f3n de reposici\u00f3n no debe comportar sin m\u00e1s su estimaci\u00f3n solo con demostrar que, formalmente, no hubo autorizaci\u00f3n de la obra.<\/p>\n\n\n\n

Este planteamiento formalista, que hace abstracci\u00f3n de la leg\u00edtima raz\u00f3n de la obra y de su muy discutible impacto en la configuraci\u00f3n exterior del edificio, que es el de la recurrente, guiada por el comprensible y -seg\u00fan hemos dicho leg\u00edtimo prop\u00f3sito de reafirmar la disciplina comunitaria para evitar que cada propietario decida por su cuenta alterar la configuraci\u00f3n exterior del edificio comunitario, con los graves problemas que ello supondr\u00eda, no puede hacernos caer en el formalismo absoluto e insoportable que supondr\u00eda obligar a derrocar una obra inconsentida en un elemento com\u00fan para obligar al propietario indisciplinado a solicitar a rengl\u00f3n seguido la autorizaci\u00f3n previa de la Junta de propietarios a fin de volver a levantarla, con el incremento consiguiente de los gastos -incluidos los de litigaci\u00f3n-, sin valorar primero si en atenci\u00f3n a sus circunstancias las obra hubiera debido ser autorizada si se hubiese solicitado oportunamente, pudiendo entonces ser denegada la reposici\u00f3n de la obra, aunque ello ofreciese la apariencia -solo eso- de que se est\u00e9 premiando a un propietario indisciplinado y\/o impaciente y estimulando una pol\u00edtica comunitaria de hechos consumados.<\/p>\n\n\n\n

En el presente caso, sin embargo, debemos tener en cuenta que, si bien la demandada -Sra. Mar\u00eda Purificaci\u00f3n- no solicit\u00f3 como hubiera debido hacer la autorizaci\u00f3n previa de la Junta, cuya denegaci\u00f3n formal hubiera podido impugnar judicialmente – art. 553-31.1 CCCat-, s\u00ed comunic\u00f3 previamente, a finales de 2017, al administrador de la comunidad su prop\u00f3sito de realizar la instalaci\u00f3n de tres ballestas met\u00e1licas correderas o extensibles superpuestas a las puertas de cristal de acceso de la vivienda a un patio interior a cielo abierto, respetando la est\u00e9tica y el color de las rejas existentes en el primer piso, propiedad de otro vecino, as\u00ed como con los de otras estructuras met\u00e1licas -p\u00e9rgolas, rejas, barandillas, canaletas- visibles en las diversas fachadas del edificio, haci\u00e9ndole saber que ten\u00eda urgencia en instalarlas por razones de seguridad.\u201d (STSJC, Secci\u00f3n 1\u00aa, n\u00ba 16\/2025, de 17 de marzo)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

AUDIENCIAS PROVINCIALES<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

El comunero que quiera ejercitar una acci\u00f3n de impugnaci\u00f3n de acuerdos tiene que hallarse al corriente de pago en el momento en el que se adopte el acuerdo que se pretende impugnar.<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201c\u2026. Ello sentado, la obligaci\u00f3n de consignaci\u00f3n o pago a la que se refieren los art\u00edculos 553-24.1 y 553-31.3 son presupuestos legales que se imponen a los propietarios que quieran primero participar en la votaci\u00f3n y luego impugnar los acuerdos comunitarios, aunque no tengan contenido econ\u00f3mico, con el fin de evitar que comuneros morosos puedan bloquear acuerdos adoptados por la comunidad para dar continuidad a sus servicios o garantizar la pac\u00edfica convivencia entre los vecinos.<\/p>\n\n\n\n

(\u2026)<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed pues, el propietario que quiera impugnar un acuerdo de la comunidad, deber\u00e1 hallarse al corriente de pago de las deudas vencidas en el momento de ser adoptado el acuerdo que se pretenda impugnar judicialmente, entendiendo por \u201cdeudas\u201d aquellas que se derivan de sus obligaciones como propietario incluido en el r\u00e9gimen de propiedad horizontal -cuotas ordinarias, extraordinarias y fondos de reserva- y por vencidas las no atendidas por el propietario a su vencimiento seg\u00fan los acuerdos de la Junta.<\/p>\n\n\n\n

(\u2026)<\/p>\n\n\n\n

De este r\u00e9gimen jur\u00eddico cabe derivar que, para poder impugnar un acuerdo de junta de comunidad de propietarios, el momento en el que el comunero debe estar al d\u00eda en los pagos es aquel en que se celebr\u00f3 la junta, no uno posterior, ya que la indicaci\u00f3n que contiene el art. 553-31.3 CCCat. referente a \u201cestar al corriente de pago\u201d y a \u201chaber consignado\u201d no se considera que se refiere a la posibilidad de poder abonar lo debido hasta el momento de interposici\u00f3n de la demanda, sino que las alternativas vienen referidas a lo que son las formas como proceder al abono que son el pago o consignaci\u00f3n, siendo el momento en que se debe estar al d\u00eda (bien mediante el pago, bien por medio de la consignaci\u00f3n) \u00fanico y este no es otro que el \u201cla adopci\u00f3n del acuerdo que desee impugnarse\u201d.<\/p>\n\n\n\n

A lo anterior cabe a\u00f1adir que de lo que se debe estar al d\u00eda es de las deudas con la comunidad (en el sentido de cuotas acordadas por la misma) cuyo pago deber\u00eda estar satisfecho al tiempo de la celebraci\u00f3n de la junta (el impago de las mismas es el que motiva la necesaria indicaci\u00f3n en la convocatoria a que se refiere el art. 553-21.4.d) CCCat). Ello hace que no sea exigible el pago de lo que no son cuotas comunitarias (sino otros conceptos), como tampoco el de los importes cuya obligaci\u00f3n de pago se acuerda precisamente en la propia junta impugnada.<\/p>\n\n\n\n

En este caso, no ha sido objeto de debate la existencia de cantidades pendientes de pago por parte de la demandante\/apelante al tiempo de la celebraci\u00f3n de la junta impugnada de 28.06.2018. De hecho, en el acta de la misma se deja constancia que la deuda existente de la titular de las plazas de aparcamiento NUM000, NUM001 y NUM002 (la aqu\u00ed apelante\/demandante Estercuel SL) era de 817,28 \u20ac seg\u00fan el siguiente desglose (no se indica que no fueren indebidos estos importes):<\/p>\n\n\n\n

– 266,60 \u20ac por la plaza NUM000 correspondientes a (1 de 01\/07\/2017, 1 de 01\/10\/2017, 1 de 01\/01\/2018 y 1 de 01\/04\/2018) y 1 recibos de 01\/09\/2017 de honorarios de abogado de 50,00 euros<\/p>\n\n\n\n

– 266,60 \u20ac por la plaza NUM001 correspondientes a (1 de 01\/07\/2017, 1 de 01\/10\/2017, 1 de 01\/01\/2018 y 1 de 01\/04\/2018) y 1 recibos de 01\/09\/2017 de honorarios de abogado de 50,00 euros<\/p>\n\n\n\n

– 284,08 \u20ac de la plaza NUM002 correspondientes a 4 recibos de cuota de 01\/07\/2017, 01\/10\/2017, 01\/01\/2018, 01\/04\/2018 y 1 recibo de honorarios abogado de 21\/09\/2017 de 50,00 euros<\/p>\n\n\n\n

En la demanda (presentada el 14.05.2019) se indica que se est\u00e1 al corriente del pago de las cuotas de la comunidad de propietarios del aparcamiento, seg\u00fan se acredita con la transferencia realizada en fecha 9.04.2019 por importe de 166,82 \u20ac que se imputa a las cuotas de los meses de abril, mayo y junio de 2019.<\/p>\n\n\n\n

En cuanto a la situaci\u00f3n existente a fecha 28.06.2018 que es a la que se debe estar conforme se ha indicado constan las siguientes transferencias de Estercuel SL a \u201ccomunidad propietarios DIRECCION001 parquing hospt \u201c:<\/p>\n\n\n\n

– 19.11.2018 por 401,12 \u20ac siendo el concepto \u201cplaza pk NUM002 desde 1.7.17 al 31.12.18 + 50)<\/p>\n\n\n\n

– 19.11.2018 por 374,90 \u20ac siendo el concepto \u201cplaza pk NUM001 desde 1.7.17 al 31.12.18 + 50)<\/p>\n\n\n\n

– – 19.11.2018 por 374,90 \u20ac siendo el concepto \u201cplaza pk NUM000 desde 1.7.17 al 31.12.18 + 50<\/p>\n\n\n\n

La realidad anterior constata que a la fecha de celebraci\u00f3n de la junta que aqu\u00ed se impugna el 28.06.2018, la aqu\u00ed demandante\/apelante (Estercuel SL) no estaba al corriente del pago de las cuotas generadas con anterioridad a la misma, lo que determina que en virtud del r\u00e9gimen jur\u00eddico que se acaba de exponer se considere que la misma no pod\u00eda impugnar la misma<\/p>\n\n\n\n

Ello implica que el recurso de apelaci\u00f3n debe verse desestimado (con el efecto de la p\u00e9rdida del dep\u00f3sito constituido) en base a la argumentaci\u00f3n anterior (no estar al corriente del pago de cuotas al tiempo de celebraci\u00f3n de la junta impugnada) que es la que da lugar como efecto a la privaci\u00f3n del derecho de voto como indica la sentencia apelada (art. 553-24 CCCat). \u2026 (SAP Barcelona, Secci\u00f3n 4, n\u00ba 521\/2025, de 27 de junio)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

La modificaci\u00f3n del sistema de contribuci\u00f3n a los gastos comunitarios requiere la mayor\u00eda cualificada de cuatro quintas partes <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201c\u2026 En la demanda se propugnaba que, a los efectos de decidir las mayor\u00edas necesarias para la v\u00e1lida conformaci\u00f3n del acuerdo que se discute, habr\u00eda de atenderse al art\u00edculo 553.26-2 del Codi catal\u00e1n, que dispone que es necesario el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho al voto, que tienen que representar al mismo tiempo las cuatro quintas partes de las cuotas de participaci\u00f3n, para modificar el t\u00edtulo de constituci\u00f3n y los estatutos, salvo que exista una disposici\u00f3n legal en sentido contrario.<\/p>\n\n\n\n

Si se analiza detenidamente el escrito de contestaci\u00f3n se obtiene la conclusi\u00f3n de que la representaci\u00f3n de la comunidad demandada no combat\u00eda aquel aspecto del litigio, y su defensa se centraba m\u00e1s bien en aspectos como la caducidad de la acci\u00f3n, la falta de legitimaci\u00f3n de los actores para impugnar el acuerdo por su condici\u00f3n de morosos, la existencia de una sentencia anterior que pudiera avalar la tesis de la propia demandada, o, en fin, la falta de inscripci\u00f3n registral del acuerdo que se debate.<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, en el escrito de recurso se cuestiona por la misma parte la necesidad de que el acuerdo hubiera de ser aprobado conforme a la mayor\u00eda reforzada de las cuatro quintas partes de los propietarios, y se sugiere que el respaldo de la mayor\u00eda simple de asistentes, que represente a su vez la mayor\u00eda de coeficientes, bastar\u00eda para su validez.<\/p>\n\n\n\n

II. No puede compartirse aquella propuesta. El art\u00edculo 553-25, que hace referencia al r\u00e9gimen general de adopci\u00f3n de acuerdos, declara que su apartado 2 j) que \u201c[s]e adoptan por mayor\u00eda simple de los propietarios que han participado en cada votaci\u00f3n, que tiene que representar, al mismo tiempo, la mayor\u00eda simple del total de sus cuotas de participaci\u00f3n, los acuerdos que no tengan fijados una mayor\u00eda diferente para adoptarlos\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Es decir, si la ley prev\u00e9 una mayor\u00eda diferente para la conformaci\u00f3n de alg\u00fan acuerdo concreto, deber\u00e1 estarse a esa mayor\u00eda. As\u00ed, el art\u00edculo 553-26 relaciona en su apartado 1 los acuerdos para cuya aprobaci\u00f3n se requiere el voto favorable de todos los propietarios con derecho al voto, y el apartado 2 enumera aquellos otros que han de aprobarse, para su validez, con la concurrencia del voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho al voto, que tienen que representar, al mismo tiempo, las cuatro quintas partes de las cuotas de participaci\u00f3n. Entre estos \u00faltimos la norma menciona expresamente los acuerdos que tienen por objeto modificar el t\u00edtulo de constituci\u00f3n y los estatutos, salvo que exista una disposici\u00f3n legal en sentido contrario.<\/p>\n\n\n\n

Se reitera que el acuerdo objeto de impugnaci\u00f3n no consiste en la modificaci\u00f3n de las cuotas de participaci\u00f3n, en cuya hip\u00f3tesis ser\u00eda precisa la unanimidad la unanimidad, sino en la modificaci\u00f3n del sistema de contribuci\u00f3n de los propietarios a los gastos comunitarios, aspecto que forma parte del t\u00edtulo constitutivo, en el cual originariamente se estableci\u00f3 que aquella aportaci\u00f3n se computar\u00eda en proporci\u00f3n al coeficiente de participaci\u00f3n de cada condominio.<\/p>\n\n\n\n

Pero pr\u00e1cticamente sin soluci\u00f3n de continuidad, y, espec\u00edficamente, en el curso de la misma sesi\u00f3n en la que se constituy\u00f3 la comunidad (15 de marzo de 2001), los copropietarios decidieron por unanimidad alterar aquel sistema originario y acordaron que en lo sucesivo la contribuci\u00f3n al levantamiento de los gastos comunitarios se verificara por partes iguales, sistema que se mantuvo durante m\u00e1s de 20 a\u00f1os, hasta que fue alterado por el acuerdo que ahora se impugna.<\/p>\n\n\n\n

Ello explica y justifica que deba atenderse a las mayor\u00edas requeridas para los acuerdos que modifiquen el t\u00edtulo de constituci\u00f3n, porque el sistema de contribuci\u00f3n a los gastos comunitarios encarna una previsi\u00f3n que al constituirse la comunidad mereci\u00f3, por su indudable relevancia, su inclusi\u00f3n espec\u00edfica en el t\u00edtulo constitutivo. En consecuencia, debe entenderse que el nuevo sistema de contribuci\u00f3n adoptado por unanimidad en la junta de 15 de marzo de 2001 pas\u00f3 a integrarse en el propio t\u00edtulo constitutivo -aunque tal modificaci\u00f3n no se inscribiera-, de modo que la adopci\u00f3n de un acuerdo destinado a alterar el m\u00e9todo de contribuci\u00f3n aprobado por unanimidad en el a\u00f1o 2001 debe tambi\u00e9n ser sometida al r\u00e9gimen de la mayor\u00eda reforzada legalmente prevista para la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo, es decir, las cuatro quintas partes de los propietarios, que deben representar a su vez las cuatro quintas partes de las cuotas de participaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

III. En principio, por tanto, el acuerdo que ahora se impugna, adoptado durante la junta extraordinaria de 19 de octubre de 2021, no gozar\u00eda de validez por haber sido aprobado por mayor\u00eda simple, cuando se requer\u00eda la mayor\u00eda reforzada propia de los acuerdos destinados a modificar el t\u00edtulo constitutivo. \u2026\u201d (SAP Barcelona, Secci\u00f3n 4, n\u00ba 481\/2025, de 13 de junio de 2025)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

La deuda comunitaria es de naturaleza solidaria <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201cLa Comunidad de Propietarios no puede quedar desamparada por las relaciones internas entre los propietarios de un elemento privativo, y no puede pretenderse la imposici\u00f3n de \u201csubcuotas\u201d entre los cond\u00f3minos; entenderlo de otra forma, podr\u00eda dar lugar a situaciones de posible divisi\u00f3n del voto, gravemente entorpecedoras para el funcionamiento de la Comunidad; las discrepancias o problemas internos que se planteenentre los copropietarios de un mismo departamento se habr\u00e1n de resolver a nivel interno y por las v\u00edas correspondientes (arts. 551 y 552 CCC); aparte de que es imposible concebir una presidencia \u201ccolegiada\u201d (de todos los copropietarios de un elemento privativo), cuando el art. 553.16. (\u201cPresid\u00e8ncia\u201d) establece que \u201cla Junta de propietaris designa el president o presidenta necess\u00e0riament entre els propietaris d\u2019elements privatius; tampoco pueden integrar los quorums de \u201cpropietarios\u201d (ha de ser uno) y no afectar\u00eda a los quorums de cuotas (todos los copropietarios de un elemento com\u00fan integran una cuota, la correspondiente a este elemento).<\/p>\n\n\n\n

La l\u00f3gica consecuencia es que la solidaridad pasiva conlleva la indivisibilidad de la prestaci\u00f3n de manera que cada deudor responde de la totalidad de la obligaci\u00f3n sin perjuicio de las relaciones internas entre los deudores y la divisi\u00f3n de la deuda a efectos internos entre ellos; pudiendo el acreedor dirigirse frente a todos, algunos o alguno de los deudores, ex art. 1144 del C\u00f3digo civil(por todas, la STS 26.6.2008), lo que excluye la falta de litisconsorcio pasivo necesario (STS 11.2.2008), y sin perjuicio de la acci\u00f3n de repetici\u00f3n ex art\u00edculo. 1145 del C\u00f3digo civil de que el demandado o demandados insten la citaci\u00f3n y emplazamiento del resto de copropietarios, si ello fuere conducente a la defensa de sus intereses.\u201d (SAP Barcelona, secci\u00f3n 19\u00aa, n\u00ba 106\/2025, de 10 de marzo).<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Falta de legitimaci\u00f3n activa del propietario ausente para la impugnaci\u00f3n de acuerdos <\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201cEs cierto que existe una cierta discordancia en cuanto al momento en que el propietario debe estar al corriente del pago de las deudas con la comunidad entre la redacci\u00f3n de los art. 553-24.1 CCCat( tienen derecho de coto quienes \u201cno tengan deudas pendientes cuando al Junta se re\u00fane\u201d)y el art. 553-24.1 CCCat( tienen legitimaci\u00f3n para impugnar los acuerdos quienes hayan procedido al \u201c pago de las deudas con la comunidad que est\u00e9n vencidas en el momento de la adopci\u00f3n del acuerdo que desee impugnarse\u201d ),pero dicha discordancia no es indicativa de una voluntad del legislador de introducir un r\u00e9gimen diferente para el requisito de no tener deudas con la comunidad a los efectos de votar y a los efectos de impugnar, entre el propietario presente y el propietario ausente y entre los acuerdos instant\u00e1neos y los de formaci\u00f3n sucesiva.<\/p>\n\n\n\n

De hecho, respecto de los acuerdos que se adoptan presencialmente en la Junta, sea cual sea la mayor\u00eda exigida, no hay discordancia alguna: solo pueden ser votados e impugnados por los propietarios que no adeuden cantidad alguna a la comunidad en el momento de la celebraci\u00f3n de la Junta en que se adoptan.<\/p>\n\n\n\n

No existe una raz\u00f3n objetiva para otorgar al propietario ausente en el supuesto de un acuerdo de formaci\u00f3n sucesiva la posibilidad de oponerse en el plazo del art. 553-26.3 CCat, lo que equivale a un voto negativo, si en el momento de constituci\u00f3n de la Junta no estaba al d\u00eda de sus obligaciones con la comunidad, pues ello supondr\u00eda una situaci\u00f3n de privilegio respecto del propietario que acude presencialmente a la Junta que carece de justificaci\u00f3n, especialmente si se tiene en cuenta que las sucesivas reformas del r\u00e9gimen de propiedad horizontal en Catalu\u00f1a y Espa\u00f1a han pretendido que las comunidades dispongan de suficiente solvencia econ\u00f3mica, fortaleciendo la capacidad de recaudaci\u00f3n de las cuotas devengadas, tambi\u00e9n mediante la exigencia del pago de las mismas para ejercer el derecho de voto y de impugnaci\u00f3n de los acuerdos. (\u2026)<\/p>\n\n\n\n

Por lo tanto, partiendo de que la privaci\u00f3n del derecho de la actora de formular oposici\u00f3n para impedir la formaci\u00f3n de la mayor\u00eda de 4\/5 exigida por el art. 553-25.6 CCCat, fue correcta, en la medida en que dicha oposici\u00f3n equivale a un voto negativo y el ejercicio del derecho de voto, presencial o diferido, exige que el propietario est\u00e9 al d\u00eda de las cuotas en el momento en que se constituye la Junta, esto es, el 11 de abril de 2023, la actora tampoco ten\u00eda legitimaci\u00f3n para impugnar el acuerdo por no hallarse al corriente de pago el d\u00eda de celebraci\u00f3n de la Junta, por lo que la resoluci\u00f3n que as\u00ed lo declara debe ser confirmada.\u201d (SAP Girona, secci\u00f3n 2\u00aa, n\u00ba 295\/2025, de 3 de marzo).<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

No puede imputarse el retraso en la reparaci\u00f3n a la Comunidad de Propietarios <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201cDe esta forma, no puede imputarse a la Comunidad el retraso en la reparaci\u00f3n salvo en lo que se dir\u00e1 en relaci\u00f3n a los da\u00f1os y p\u00e9rdida de ingresos y s\u00ed (en su caso, al no haber sido demandada,) a la Sra. Custodia quien ya ha sido condenada por sentencia firme a permitir la entrada en su vivienda para la reparaci\u00f3n de la causa. <\/p>\n\n\n\n

El cambio de discurso en el recurso es que la responsabilidad de la Comunidad no proviene solo del retraso en su actuaci\u00f3n sino tambi\u00e9n de no haber sabido convencer a la Sra. Custodia ofreci\u00e9ndole una soluci\u00f3n para el tiempo de las obras con la facilitaci\u00f3n de una residencia alternativa. Sin embargo esta afirmaci\u00f3n, carente de prueba por la parte recurrente, se ve contradicha por la declaraci\u00f3n del Sr. Federico quien expone como se ofreci\u00f3 alternativa habitacional. Su declaraci\u00f3n adem\u00e1s permite integrar la misma prueba documental con la descripci\u00f3n de las actuaciones comunitarias tras la comunicaci\u00f3n de humedades con la llamada a la aseguradora, la primera calificaci\u00f3n de la causa, la admisi\u00f3n de la responsabilidad comunitaria a trav\u00e9s del Acta de 12 de Noviembre de 2019, la b\u00fasqueda de una empresa constructora con las particularidades exigidas por la naturaleza de la intervenci\u00f3n ( para la b\u00fasqueda con c\u00e1maras del origen), la fijaci\u00f3n del presupuesto, su aprobaci\u00f3n por Acta de Abril de 2020, el rechazo de la Sra. Custodia a la entrada en su domicilio, la necesaria interposici\u00f3n de demanda judicial por la Comunidad que es previa incluso a la presentada por los recurrentes frente a la Comunidad, la obtenci\u00f3n de una sentencia estimatoria que ha devenido firme y el inicio de la fase ejecutiva como ha acreditado la parte, pese a las alegaciones del recurso, a trav\u00e9s del documento n\u00ba 1 del escrito de oposici\u00f3n al recurso.<\/p>\n\n\n\n

No cabe por tanto ninguna duda de que la p\u00e9rdida de rendimiento del inmueble, salvo de forma puntual, no puede ser trasladada a la Comunidad, no siendo procedente esta resoluci\u00f3n, como igualmente destaca la sentencia de instancia, para declarar con efectos ejecutivos y condenatorios, una responsabilidad de la propietaria del DIRECCION001 al ser quien ha obstaculizado la reparaci\u00f3n en el tiempo, quien est\u00e1 rebelde en este proceso (dentro de la obligaci\u00f3n de hacer desestimada por cosa juzgada en este procedimiento) y quien tampoco compareci\u00f3 en el desarrollado a los fines de que se le obligara a permitir la entrada.\u201d (SAP Barcelona, secci\u00f3n 11\u00aa, n\u00ba 86\/2025, de 11 de febrero).<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

DERECHOS REALES<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

TRIBUNAL SUPREMO<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Desahucio por precario entre coherederos. <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201cLa Audiencia rechaza que deba entenderse hecha la partici\u00f3n por el testador por la mera expresi\u00f3n de los deseos y ruegos del causante en su testamento, pero tambi\u00e9n entiende que las demandantes, cuya cuota es menor que la del demandado, no act\u00faan en beneficio de las comunidades hereditarias al ejercitar la acci\u00f3n de desahucio por precario.<\/p>\n\n\n\n

Este razonamiento, de acuerdo con la doctrina de la sala no es correcto, pues las demandantes no piden la posesi\u00f3n del inmueble para s\u00ed, sino para la comunidad hereditaria, y la mayor cuota no confiere al demandado la facultad de poseer en exclusiva ninguno de los bienes de la herencia. Hasta que no se lleven a efecto las correlativas operaciones particionales que adjudiquen su propiedad, el demandado carece de un t\u00edtulo que justifique la posesi\u00f3n exclusiva y excluyente sobre el inmueble sito en Turis (Valencia), DIRECCION000.<\/p>\n\n\n\n

Tampoco son atendibles los argumentos del demandado recurrido, que al mismo tiempo que justifica su derecho a poseer en que ya ven\u00eda viviendo en la casa desde hace a\u00f1os y era la voluntad de sus padres, niega que su posesi\u00f3n sea excluyente porque, seg\u00fan dice, nunca se le ha solicitado el uso. Tal afirmaci\u00f3n no se compadece con el hecho de que sea \u00e9l quien de manera exclusiva ocupa la vivienda, donde reconoce que vive, est\u00e1 empadronado y paga los gastos.<\/p>\n\n\n\n

Todo ello constituye en su conjunto la expresi\u00f3n de que el recurrente ocupa la casa como si tuviera un derecho a usarla en exclusiva y sin respetar los intereses de los dem\u00e1s, que como hemos dicho tienen un inter\u00e9s leg\u00edtimo en que la casa quede desocupada.<\/p>\n\n\n\n

En consecuencia, procede estimar el recurso de casaci\u00f3n desestimar el recurso de apelaci\u00f3n del demandado y declarar que, al carecer el demandado de t\u00edtulo de posesi\u00f3n exclusiva procede que prospere la acci\u00f3n de precario ejercitada.\u201d (STS, Sala Primera de lo Civil, n\u00fam. 1053\/2025, de 1 de julio).<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

OBLIGACIONES Y CONTRATOS<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

TRIBUNAL SUPREMO<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Resoluci\u00f3n contractual por mutuo disenso<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201cLas consecuencias restitutorias derivadas de la aplicaci\u00f3n del art. 1303 del CC, no concurriendo ninguna de las salvedades previstas en los arts. 1304 a 1307, y atendido lo dispuesto en el art. 1308 -seg\u00fan el cual, mientras uno de los contratantes no realice la devoluci\u00f3n de aquello a lo que est\u00e1 obligado, no cabe compeler al otro a cumplir por su parte lo que le incumbe-, se concretan en las restituciones rec\u00edprocas que corresponden a los compradores recurrentes, en forma de local y frutos, y a los vendedores recurridos, en forma de precio e intereses.<\/p>\n\n\n\n

La sentencia de la Audiencia Provincial no establece la obligaci\u00f3n de los vendedores de restituir el precio con sus intereses y, adem\u00e1s, no justifica la cuant\u00eda de los frutos que compensa, por lo que procede estimar el recurso y asumir la instancia. Partiendo de la existencia de una resoluci\u00f3n por mutuo disenso y de la aplicaci\u00f3n del art. 1303 del CC – aspectos en los que ambas partes se muestran conformes-, deben extraerse las consecuencias legales correspondientes: los compradores deber\u00e1n restituir el local litigioso con sus frutos, y los vendedores, el precio recibido -100.000 euros- con los intereses legales correspondientes, devengados desde el 2 de junio de 2005 hasta la fecha en que se produzca su devoluci\u00f3n efectiva.<\/p>\n\n\n\n

Ahora bien, dado que no se dispone de datos precisos para determinar la cuant\u00eda correspondiente a los frutos civiles obtenidos por el arrendamiento del local comercial -sito en el bloque n.\u00ba DIRECCION000 de Torremolinos (M\u00e1laga), con una superficie de 81,88 m\u00b2-, se establecen, a efectos de su concreci\u00f3n en la ejecuci\u00f3n de sentencia, las siguientes bases:<\/p>\n\n\n\n

i) El periodo de devengo comprender\u00e1 desde la fecha en que los compradores tomaron posesi\u00f3n del local -el 5 de junio de 2005- hasta la fecha de su restituci\u00f3n efectiva a los vendedores.<\/p>\n\n\n\n

ii) La cuant\u00eda a abonar en concepto de alquileres no podr\u00e1 exceder de la suma m\u00e1xima de 100.000 euros.<\/p>\n\n\n\n

iii) La valoraci\u00f3n de la renta anual se efectuar\u00e1 tomando como referencia el precio de mercado vigente para locales comerciales de similares caracter\u00edsticas en la misma zona de Torremolinos, conforme a lo que determine el perito que designe el tribunal competente para la ejecuci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

iv) La cantidad que finalmente se determine en concepto de alquileres, con arreglo a las reglas anteriores, estar\u00e1 en todo caso limitada por el m\u00e1ximo fijado en el punto 2.\u201d (STS, Sala Primera de lo Civil, n\u00fam. 814\/2025, de 21 de mayo).<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Improcedencia de moderaci\u00f3n de cl\u00e1usula penal <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201cA la luz de esta doctrina, la sala comparte el razonamiento de la Audiencia acerca de la imposibilidad de aplicar la facultad de moderaci\u00f3n judicial del art. 1154 CC, puesto que: (i) no estamos ante un incumplimiento en parte o irregular de la obligaci\u00f3n, sino total; y (ii) la compradora no ha acreditado una situaci\u00f3n de ruptura del equilibrio contractual de las partes de tal entidad que determinase la concurrencia de una extraordinaria desproporci\u00f3n con respecto a los da\u00f1os y perjuicios sufridos. En efecto, por lo que se refiere al primer punto, la sentencia recurrida considera acreditado que hubo un incumplimiento total, tanto de la obligaci\u00f3n de construir en el plazo de dos a\u00f1os una \u00abedificaci\u00f3n destinada a oficinas u otras dependencias en las que se ejerzan actividades propias de entidad p\u00fablica o privada sin \u00e1nimo de lucro\u00bb, como de destinar las construcciones ejecutadas durante al menos cinco a\u00f1os \u00aba las actividades propias de una entidad sin \u00e1nimo de lucro\u00bb. El examen de las comprobaciones efectuadas y las fotograf\u00edas incorporadas al acta levantada por el notario Sr. Cadaval L\u00f3pez en junio de 2015, y de la certificaci\u00f3n expedida por el Secretario-Interventor del Ayuntamiento en octubre de 2015, evidencian que, efectivamente, transcurridos cinco a\u00f1os desde la adjudicaci\u00f3n definitiva (tres a\u00f1os m\u00e1s de los previstos en el contrato), las construcciones no se hab\u00edan llevado a cabo, por lo que, l\u00f3gicamente, no se hab\u00edan podido destinar a las actividades previstas. No se trata de un cumplimiento parcial o irregular, sino que la demandada no hab\u00eda cumplido ninguna de las dos obligaciones b\u00e1sicas o esenciales a que se hab\u00eda comprometido contractualmente como contraprestaci\u00f3n, sin que la circunstancia de que se hubieren iniciado y realizado determinadas obras, en una fecha que no consta, altere esta valoraci\u00f3n porque lo cierto es que, tres a\u00f1os despu\u00e9s de la finalizaci\u00f3n del plazo pactado, no se hab\u00eda terminado ninguna edificaci\u00f3n ni presentado el oportuno certificado de fin de obra, ni, en consecuencia, se han podido desarrollar en los inmuebles las actividades previstas. La recurrente mantiene que se hab\u00eda construido una nave y que se dedicaba a almac\u00e9n de muebles, as\u00ed como que la propia actividad de construcci\u00f3n y acabado, realizada en el marco de cursos de formaci\u00f3n impartidos por la Alianza de Solidaridad Extreme\u00f1a, se encuadraba entre las contempladas en el contrato. Mas lo cierto es que ni se hab\u00eda expedido el certificado de fin de obra exigido en el contrato, ni las fotograf\u00edas del acta de presencia avalan tal afirmaci\u00f3n, ni el almacenamiento de muebles ni la ejecuci\u00f3n de la construcci\u00f3n propiamente dicha encajan en el concepto de oficinas y actividades a las que deb\u00edan destinarse los inmuebles. Todo ello sin perjuicio de que, seg\u00fan la condici\u00f3n sexta, el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones recogidas en el Pliego, sin distinci\u00f3n cualitativa o cuantitativa, faculta expresamente al Ayuntamiento para resolver el contrato y aplicar la cl\u00e1usula penal estipulada, lo que impide el ejercicio de la facultad de moderaci\u00f3n judicial ex art. 1154 CC. (\u2026)<\/p>\n\n\n\n

Ahora bien, que la regla rebus sic stantibus pueda aplicarse a determinados casos de imposibilidad de financiaci\u00f3n absolutamente imprevisible al tiempo de perfeccionarse la compraventa de una vivienda no significa que la crisis econ\u00f3mica, por s\u00ed sola, permita al comprador desistir del contrato, pues en tal caso se producir\u00eda un manifiesto desequilibrio en contra del vendedor, se propiciar\u00edan los incumplimientos meramente oportunistas, favoreciendo a quien en verdad siguiera interesado en comprar pero por un precio inferior, y, en definitiva, se desvirtuar\u00eda el verdadero sentido de una determinada soluci\u00f3n jur\u00eddica hasta el punto de convertirla en un incentivo para el incumplimiento.\u00bb En el presente caso no concurren los requisitos exigidos para apreciar un cambio imprevisto y extraordinario de las circunstancias que pudiere alterar la cuant\u00eda de los da\u00f1os y perjuicios que razonablemente hubieren podido preverse por la aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula penal, por cuanto que, primero la adjudicaci\u00f3n se realiz\u00f3 en marzo de 2010 y la escritura se otorg\u00f3 en octubre de 2010, fechas en las que ya se conoc\u00eda la realidad y eventual impacto de la crisis; segundo, no se ha probado en qu\u00e9 medida pudo afectar esta situaci\u00f3n a los ingresos y capacidad econ\u00f3mica de la demandada; tercero, si, como se dice, la tesorer\u00eda depend\u00eda casi exclusivamente de las subvenciones p\u00fablicas, no era en absoluto descartable a priori que cualquier decisi\u00f3n de la correspondiente Administraci\u00f3n u organismo incidiese directamente en la solvencia de la entidad y su capacidad para hacer frente a las inversiones que requer\u00edan los compromisos adquiridos; y, cuarto, la redacci\u00f3n de la cl\u00e1usula penal es clara al precisar que la resoluci\u00f3n por incumplimiento conlleva no solo la p\u00e9rdida de todas las cantidades entregadas por el comprador, sino que \u00abel Ayuntamiento har\u00e1 suyos los inmuebles que se hayan construidos sobre la parcela vendida, tales como edificios, naves etc. […] sin necesidad de que el Ayuntamiento indemnice o abone precio o valor a su titular\u00bb, de donde f\u00e1cilmente se deduce que la sanci\u00f3n incluye desde un primer momento los inmuebles construidos, cualquiera que sea el estado en que se encuentren\u201d (STS, Sala Primera de lo Civil, n\u00ba 939\/2025, de 12 de junio).<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

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PDF ARRENDAMIENTOS URBANOS TRIBUNAL SUPREMO La obligaci\u00f3n legal de ofrecimiento de alquiler social como requisito de procedibilidad \u00fanicamente es aplicable a procedimientos judiciales de ejecuci\u00f3n hipotecario y desahucios por falta de pago \u201c\u2026Adem\u00e1s, no puede acogerse la pretensi\u00f3n de la parte recurrente a partir del precepto que invoca, ya que el art. 5.2 de la […]<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":37},"categories":[66],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Redaccio Consell","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/redaccioconsell\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10503\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/12\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=10503"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10503\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":10506,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10503\/revisions\/10506\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=10503"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=10503"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=10503"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}