{"id":10566,"date":"2026-03-25T07:58:10","date_gmt":"2026-03-25T06:58:10","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/?p=10566"},"modified":"2026-04-25T08:10:18","modified_gmt":"2026-04-25T07:10:18","slug":"ladministracio-de-finques-davant-el-repte-del-relleu-generacional-quines-son-les-solucions","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/ladministracio-de-finques-davant-el-repte-del-relleu-generacional-quines-son-les-solucions\/","title":{"rendered":"L\u2019administraci\u00f3 de finques, davant el repte del relleu generacional. Quines s\u00f3n les solucions?"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Els reptes que afronta una professi\u00f3 cada cop m\u00e9s exigent, amb disponibilitat permanent i condicions poc atractives en un sector del lloguer minvant<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

El reempla\u00e7ament en l\u2019administraci\u00f3 de finques no \u00e9s un debat ornamental. La professi\u00f3 perd atractiu per a les generacions joves en un sector tan exigent com canviant. Cada cop costa m\u00e9s incorporar i retenir perfils nous que assegurin continu\u00eftat. Si el sector vol relleu, ha d\u2019oferir una vida professional viable. I avui, segons veus del mateix col\u00b7lectiu, aix\u00f2 no sempre passa. Sovint es parla de l\u2019abs\u00e8ncia de relleu generacional, per\u00f2 poques vegades s\u2019aprofundeix en les causes reals. Per entendre com s\u2019ha arribat fins a aquesta situaci\u00f3, cal recordar com era la professi\u00f3 fa nom\u00e9s unes d\u00e8cades.<\/p>\n\n\n\n

Durant molts anys, l\u2019administraci\u00f3 de finques va ser percebuda com una professi\u00f3 d\u2019estabilitat, prestigi i especialitzaci\u00f3 jur\u00eddica. Als anys vuitanta i noranta, el perfil majoritari del professional era el d\u2019un gestor amb coneixement legal i comptable, que dedicava bona part del temps a tasques presencials i amb relaci\u00f3 directa amb els prove\u00efdors. L\u2019activitat era exigent, per\u00f2 assumible: menys comunitats per cada despatx, i tamb\u00e9 menys normativa, urg\u00e8ncies i, fins i tot, una relaci\u00f3 m\u00e9s predictible amb els ve\u00efns.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019escenari actual \u00e9s radicalment diferent. El volum de la normativa ha crescut en paral\u00b7lel a la complexitat t\u00e8cnica dels edificis, m\u00e9s grans, amb m\u00e9s serveis comuns i m\u00e9s exig\u00e8ncies d\u2019efici\u00e8ncia energ\u00e8tica. L\u2019augment del parc de lloguer, especialment en les \u00e0rees urbanes, tamb\u00e9 ha modificat el rol de l\u2019administrador, que ha hagut de convertir-se en una figura h\u00edbrida que funciona com a gestor jur\u00eddic, mediador emocional, responsable de riscos, expert en assegurances i, fins i tot, com a un operador digital.<\/p>\n\n\n\n

Tot plegat ha generat una professi\u00f3 amb un ritme m\u00e9s alt i una diversitat de tasques molt superior al passat, per\u00f2 sense un augment proporcional en el reconeixement social ni en la retribuci\u00f3. Aquest desajust \u00e9s una de les arrels del problema del relleu: els joves entren en un sector que exigeix m\u00e9s que mai, per\u00f2 que no sempre projecta un futur clar ni condicions adaptades als nous temps.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019administrador barcelon\u00ed V\u00edctor Mateu Vidal resumeix els reptes en un post p\u00fablic a LinkedIn: \u201cEl problema no \u00e9s que no hi hagi professionals joves capacitats o interessats; el problema \u00e9s que el sector, en molts casos, continua ancorat a din\u00e0miques pr\u00f2pies d\u2019una \u00e8poca passada: jornades extenses, disponibilitat gaireb\u00e9 permanent, reunions interminables en horaris nocturns, escassa conciliaci\u00f3 i una resist\u00e8ncia notable al teletreball, fins i tot quan gran part de les tasques s\u00f3n perfectament digitalitzables. Aquest model resulta poc atractiu \u2014i dif\u00edcilment assumible\u2014 per a les noves generacions\u201d.<\/p>\n\n\n\n

El client tampoc ha evolucionat al mateix ritme que la societat: comunitats de ve\u00efns que exigeixen reunions al vespre o a la nit, respostes immediates a qualsevol hora i una presencialitat constant, sense valorar l\u2019impacte que aix\u00f2 t\u00e9 en la qualitat de vida i en la professionalitzaci\u00f3 del servei. \u201cEs demana modernitat en la gesti\u00f3, per\u00f2 mantenim h\u00e0bits del passat\u201d, afegeix Mateu. \u201cSense una millora real de les condicions laborals, parlar de relleu generacional \u00e9s simplement ret\u00f2ric\u201d.<\/p>\n\n\n\n

La professi\u00f3 s\u2019ha complicat de manera sostinguda per l\u2019acumulaci\u00f3 de normatives \u2014moltes d\u2019origen europeu\u2014 i reglaments cada cop m\u00e9s t\u00e8cnics (residus, efici\u00e8ncia energ\u00e8tica, protecci\u00f3 del consumidor). A aix\u00f2 s\u2019hi afegeix la necessitat de gestionar crisis com la COVID-19 o l\u2019energ\u00e8tica, amb protocols espec\u00edfics i capacitat d\u2019informar i aplicar normes en entorns tensos. Paral\u00b7lelament, esdevenen clau les habilitats emocionals i l\u2019\u00fas de tecnologia, per\u00f2 sense rebaixar la qualitat del servei ni la comunicaci\u00f3.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019evoluci\u00f3 del sector ha creat perfils professionals nous que fa uns anys simplement no existien o no eren centrals. La gesti\u00f3 emocional s\u2019ha convertit en una compet\u00e8ncia imprescindible: l\u2019administrador sovint actua com a mediador informal en els conflictes entre ve\u00efns i com un facilitador en situacions de tensi\u00f3. Tamb\u00e9 pot ser la figura d\u2019equilibri a comunitats amb realitats cada vegada m\u00e9s diverses.<\/p>\n\n\n\n

A aquesta dimensi\u00f3 relacional s\u2019hi suma un increment notable en la necessitat de coneixements tecnol\u00f2gics. Les comunitats exigeixen portals digitals, eines de tra\u00e7abilitat, plataformes d\u2019incid\u00e8ncies, sistemes d\u2019avisos automatitzats i informes en temps real. El professional ha de dominar els programes de gesti\u00f3, les eines de seguiment de tasques, els processos d\u2019integraci\u00f3 documental i la seguretat de dades, segons la normativa GDPR.<\/p>\n\n\n\n

Tamb\u00e9 es demanen compet\u00e8ncies en sostenibilitat i rehabilitaci\u00f3 energ\u00e8tica: ara cal entendre els certificats energ\u00e8tics, interpretar les subvencions Next Generation, acompanyar els projectes d\u2019a\u00efllament, les plaques fotovoltaiques i els ascensors eficients. L\u2019administrador ja no \u00e9s nom\u00e9s qui coordina un prove\u00efdor: ara \u00e9s tamb\u00e9 qui lidera els processos complexos i sovint necessaris per mantenir el valor de l\u2019immoble.<\/p>\n\n\n\n

Aquest nou mapa competencial exigeix una formaci\u00f3 cont\u00ednua, una bona adaptabilitat i la capacitat d\u2019aprendre en entorns canviants. Sense aquesta actualitzaci\u00f3 permanent, el relleu no \u00e9s viable. Tot plegat dibuixa un professional que ha d\u2019evolucionar tan r\u00e0pid com el sector que administra, i aix\u00f2 fa que la incorporaci\u00f3 de talent nou sigui encara m\u00e9s cr\u00edtica.<\/p>\n\n\n\n

Dades quantitatives de context sobre la davallada del relleu<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Des del 2015, el nombre de col\u00b7legiats ha disminu\u00eft anualment, passant d\u2019un m\u00e0xim de 15 541 a 14 872 el 2022, segons estad\u00edstiques del Consell General de Col\u00b7legis d\u2019Administradors de Finques (CGCAFE). La din\u00e0mica mostra que les baixes s\u00f3n estables, per\u00f2 les altes s\u00f3n insuficients. Cal notar que aquesta dada no captura tots els professionals, ja que n\u2019hi ha de no col\u00b7legiats o col\u00b7legiats en altres disciplines. Malgrat aix\u00f2, la fotografia per edat apunta a un col\u00b7lectiu envellit, amb una edat mitjana al voltant dels 48 anys i m\u00e9s de 14 anys d\u2019experi\u00e8ncia mitjana.<\/p>\n\n\n\n

El context residencial i la tensi\u00f3 del mercat impacten tamb\u00e9 als despatxos. A Barcelona, els contractes de lloguer van caure un 50,4\u2009% entre el primer trimestre de 2019 i el quart de 2023, mentre que un 15,2\u2009% de la poblaci\u00f3 adulta busca habitatge activament; d\u2019aquests, un 44,8\u2009% cerca lloguer. Gaireb\u00e9 la meitat fa m\u00e9s d\u2019un any que busca. Aix\u00f2 genera una allau de demandes que col\u00b7lapsa els equips i obliga a retirar anuncis.<\/p>\n\n\n\n

Un planter intern infrautilitzat<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Si l\u2019entrada de joves \u00e9s limitada o irregular, on \u00e9s el relleu? La resposta m\u00e9s immediata sovint ja existeix dins dels despatxos: el personal auxiliar \u2014assistents, ajudants, administratius especialitzats\u2014. Coneix la cultura de la casa i els procediments, sovint \u00e9s polivalent i est\u00e0 entrenat en gestions espec\u00edfiques. \u00c9s, en termes de recursos humans, el planter m\u00e9s accessible.<\/p>\n\n\n\n

Abans d\u2019arribar-hi, per\u00f2, cal mencionar el cas dels negocis familiars, que representen un 90\u2009% del sector. Aqu\u00ed el trasp\u00e0s \u00e9s m\u00e9s senzill quan els fills volen ser el relleu, ja que en molts casos han estat treballant des de molt joves. Segons un estudi recent del CAFBL, un 47\u2009% del negoci \u00e9s de primera generaci\u00f3, un 35\u2009% \u00e9s de segona, i un 18\u2009% \u00e9s de tercera o m\u00e9s generacions. \u00c9s a dir, un 53% dels despatxos enquestats, m\u00e9s de la meitat, s\u00f3n de segona o tercera generaci\u00f3.<\/p>\n\n\n\n

Per\u00f2, en abs\u00e8ncia d\u2019un hereu o hereva, el focus retorna a la promoci\u00f3 interna. Sobre el paper, l\u2019ascens \u00e9s l\u00f2gic: molts d\u2019aquests perfils auxiliars podrien fer el salt cap a funcions d\u2019administraci\u00f3 amb formaci\u00f3 puntual i espec\u00edfica, sobretot si treballen m\u00e0 a m\u00e0 amb un s\u00e8nior durant un per\u00edode de transici\u00f3. A la pr\u00e0ctica, per\u00f2, el relleu es queda encallat en una frase que apareix reiteradament en aquest debat: \u201cNo em compensa\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Per qu\u00e8? El salt professional implica m\u00e9s responsabilitat legal, m\u00e9s exposici\u00f3 al conflicte, m\u00e9s pressi\u00f3 del client i una connectivitat constant. Si el retorn econ\u00f2mic i la millora de condicions no s\u00f3n proporcionals, la promoci\u00f3 interna no funciona. I aqu\u00ed el sector topa amb una q\u00fcesti\u00f3 estructural: fins a quin punt els honoraris mitjans del servei \u2014i, per extensi\u00f3, el valor que les comunitats estan disposades a pagar\u2014 permeten construir carreres atractives, retenir talent i suportar organitzacions m\u00e9s modernes. Sense aquest alineament, el relleu existeix, per\u00f2 el primer esgla\u00f3 de la carrera continua sent un lloc de pas, no un lloc per quedar-s\u2019hi.<\/p>\n\n\n\n

Ofertes recents que busquen Administradors de Finques j\u00faniors amb entre 1 i 3 anys d\u2019experi\u00e8ncia i bandes salarials aproximades de 24 000 a 30 000 euros bruts anuals. El requisit d\u2019experi\u00e8ncia pr\u00e8via per a un perfil j\u00fanior revela una tensi\u00f3: l\u2019entrada real al sector exigeix pr\u00e0ctica, i la pr\u00e0ctica exigeix itineraris d\u2019aprenentatge estructurats. Si l\u2019ofici s\u2019apr\u00e8n a c\u00f2pia d\u2019urg\u00e8ncies i improvisaci\u00f3, la retenci\u00f3 es ressent. \u00c9s freq\u00fcent que els s\u00e8niors no comparteixin el seu coneixement sectorial amb els assistents. Cal una arquitectura professional de mentoria, protocols, rols, repartiment de gu\u00e0rdies i eines que facin la feina escalable sense cremar persones.<\/p>\n\n\n\n

Professionalitzar el trasp\u00e0s<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Als darrers anys s\u2019han formalitzat mecanismes espec\u00edfics per la transmissi\u00f3 dels despatxos, com convenis mitjan\u00e7ant consultoria de compravenda, amb processos de valoraci\u00f3 del negoci, suport d\u2019intermediaci\u00f3 i assist\u00e8ncia jur\u00eddica durant el trasp\u00e0s. Una bona soluci\u00f3 quan els hereus no volen assumir el negoci i el titular s\u2019acosta a la jubilaci\u00f3. Cal ordenar la continu\u00eftat i el trasp\u00e0s empresarial \u00e9s una via m\u00e9s realista que la substituci\u00f3 org\u00e0nica dins l\u2019equip. Les estimacions dels col\u00b7legis professionals i consultores assenyalen que entre un 25\u2009% i un 35\u2009% dels administradors titulars podrien jubilar-se abans de 2035, i que m\u00e9s del 60\u2009% dels col\u00b7legiats supera els 50 anys.<\/p>\n\n\n\n

El debat que s\u2019obre \u00e9s doble. Primer: quants despatxos estan preparats per ser traspassats sense perdre servei i confian\u00e7a? Segon: quin tipus de sector emergir\u00e0 d\u2019aquesta onada de transmissions? Algunes projeccions indiquen una concentraci\u00f3 del sector en despatxos grans o grups especialitzats, amb absorci\u00f3 de carteres en zones urbanes, possible entrada d\u2019actors externs i una pujada dels honoraris si l\u2019oferta de professionals cau mentre la demanda de les comunitats creix. Per\u00f2 tamb\u00e9 hi ha un risc que un nombre de despatxos tanquin sense continu\u00eftat perqu\u00e8 depenen massa del titular i no tenen processos documentats ni equip format. \u00c9s a dir, el relleu no \u00e9s nom\u00e9s generacional, sin\u00f3 tamb\u00e9 organitzatiu: un despatx que funciona com una extensi\u00f3 personal del titular \u00e9s m\u00e9s fr\u00e0gil davant el canvi.<\/p>\n\n\n\n

Les projeccions del mercat apunten a un increment de demanda de serveis d\u2019administraci\u00f3 de finques durant les pr\u00f2ximes d\u00e8cades. L\u2019envelliment del parc residencial far\u00e0 cr\u00e9ixer les necessitats de rehabilitaci\u00f3 estructural, accessibilitat i efici\u00e8ncia energ\u00e8tica. A aix\u00f2 s\u2019hi suma l\u2019auge de les comunitats amb serveis comuns sofisticats \u2014piscines, sales comunit\u00e0ries, sistemes de videovigil\u00e0ncia, carregadors el\u00e8ctrics, etc\u00e8tera\u2014 que requereixen una gesti\u00f3 molt m\u00e9s especialitzada.<\/p>\n\n\n\n

Les zones urbanes presenten un altre repte: el creixement del parc de lloguer institucional i d\u2019habitatges en vertical, que concentren molta activitat i necessiten administradors amb capacitat de coordinar equips grans. Tot plegat apunta a un mercat amb m\u00e9s oportunitats laborals, per\u00f2 tamb\u00e9 amb requisits m\u00e9s complexos i perfils m\u00e9s t\u00e8cnics.<\/p>\n\n\n\n

A mitj\u00e0 termini, els col\u00b7legis professionals preveuen que, si no hi ha relleu suficient, augmentar\u00e0 la concentraci\u00f3 del sector en despatxos grans, mentre que les oficines petites tindran dificultats per sostenir processos d\u2019alta exig\u00e8ncia o per afrontar jubilacions sense continu\u00eftat. Tamb\u00e9 \u00e9s probable una revisi\u00f3 a l\u2019al\u00e7a dels honoraris si la demanda supera l\u2019oferta i el sector decideix ajustar el preu al valor real del servei.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Qu\u00e8 hauria de canviar perqu\u00e8 el relleu sigui factible<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Quan agafes totes les peces \u2014condicions laborals, incentius, mercat laboral, col\u00b7legiaci\u00f3, jubilacions i transmissions\u2014, el programa de reformes surt gaireb\u00e9 sol. <\/p>\n\n\n\n

Aix\u00ed, la primera reforma \u00e9s cultural: reduir la hiperdisponibilitat i normalitzar l\u00edmits. Aix\u00f2 implica juntes en horaris racionals, canals d\u2019atenci\u00f3 clars i expectatives gestionades amb les comunitats. Si el client exigeix servei 24\/7, cal que entengui que aix\u00f2 t\u00e9 un cost econ\u00f2mic i hum\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

La segona reforma \u00e9s de processos: definir rols, estandarditzar procediments, documentar coneixement i repartir responsabilitats.<\/p>\n\n\n\n

La tercera \u00e9s tecnol\u00f2gica: digitalitzaci\u00f3 \u00fatil que redueixi hores invisibles i tasques repetitives amb automatitzacions, portals de transpar\u00e8ncia, eines de productivitat i, fins i tot, aplicacions d\u2019IA per classificar incid\u00e8ncies, per tal de reduir les friccions, el caos i millorar la previsibilitat.<\/p>\n\n\n\n

La quarta \u00e9s de carrera professional: mentoria real i itineraris clars perqu\u00e8 l\u2019entrada al sector no sigui un salt a la piscina sense aigua. Un jove no es queda nom\u00e9s per una q\u00fcesti\u00f3 de salari; tamb\u00e9 perqu\u00e8 hi veu futur, aprenentatge i una professi\u00f3 que no l\u2019obliga a sacrificar la vida personal.<\/p>\n\n\n\n

La cinquena \u00e9s econ\u00f2mica: retribuci\u00f3 i honoraris alineats amb la c\u00e0rrega real. Si la professi\u00f3 vol un relleu, ha de corregir l\u2019equaci\u00f3 entre el valor que aporta, el que cobra i el que pot pagar en condicions dignes.<\/p>\n\n\n\n

I finalment, la sisena \u00e9s empresarial: preparar transmissions ordenades quan toca. El conveni de consultoria per trasp\u00e0s de despatxos \u00e9s un senyal que el sector vol evitar un relleu improvisat. Per\u00f2, perqu\u00e8 el trasp\u00e0s funcioni, cal que els despatxos siguin traspassables: processos ordenats, equip format, dades clares i una cartera que no depengui nom\u00e9s del carisma o del m\u00f2bil del titular.<\/p>\n\n\n\n

Mirant cap al futur, els escenaris possibles s\u00f3n diversos. En un escenari optimista, el sector incorpora de manera decidida la digitalitzaci\u00f3, millora els horaris i projecta itineraris professionals que redueixen el desgast emocional. Els despatxos es fan m\u00e9s grans, m\u00e9s estables i m\u00e9s atractius per a perfils joves que volen cr\u00e9ixer. En un escenari intermedi, la modernitzaci\u00f3 avan\u00e7a, per\u00f2 a un ritme desigual. Alguns despatxos lideren el canvi i retenen talent, mentre que d\u2019altres es queden enrere i depenen massa del titular. El relleu existeix, per\u00f2 continua sent fr\u00e0gil i irregular.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019escenari cr\u00edtic \u00e9s aquell en qu\u00e8 no es prenen decisions a temps: molts professionals es jubilen sense deixar estructura, part del teixit de despatxos petits es perd i el sector queda en mans de menys actors i m\u00e9s grans. Aix\u00f2 pot comportar un augment dels honoraris i una p\u00e8rdua de proximitat.<\/p>\n\n\n\n

El futur dependr\u00e0, sobretot, de la capacitat del sector per convertir-se en una professi\u00f3 amb condicions adaptades al segle XXI. El talent hi \u00e9s; cal que hi hagi projecte. Al cap i a la fi, el relleu generacional no arribar\u00e0 sol: \u00e9s una construcci\u00f3 que requereix plans, materials i un pressupost. Si no, el sector continuar\u00e0 buscant joves com qui busca cobertura dins d\u2019un ascensor: amb insist\u00e8ncia, per\u00f2 sense rebre senyal.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF Els reptes que afronta una professi\u00f3 cada cop m\u00e9s exigent, amb disponibilitat permanent i condicions poc atractives en un sector del lloguer minvant El reempla\u00e7ament en l\u2019administraci\u00f3 de finques no \u00e9s un debat ornamental. La professi\u00f3 perd atractiu per a les generacions joves en un sector tan exigent com canviant. Cada cop costa m\u00e9s […]<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":9},"categories":[106],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Redaccio Consell","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/redaccioconsell\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10566\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/12\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=10566"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10566\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":10573,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10566\/revisions\/10573\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=10566"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=10566"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=10566"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}