{"id":10580,"date":"2026-03-25T08:20:19","date_gmt":"2026-03-25T07:20:19","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/desmuntant-mitesla-invencio-del-gran-tenidor-una-decada-denginyeria-juridica-i-narrativa-social\/"},"modified":"2026-04-25T08:41:02","modified_gmt":"2026-04-25T07:41:02","slug":"desmuntant-mitesla-invencio-del-gran-tenidor-una-decada-denginyeria-juridica-i-narrativa-social","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/desmuntant-mitesla-invencio-del-gran-tenidor-una-decada-denginyeria-juridica-i-narrativa-social\/","title":{"rendered":"Desmuntant mites:la invenci\u00f3 del gran tenidor, una d\u00e8cada d\u2019enginyeria jur\u00eddica i narrativa social"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Aquest escrit no q\u00fcestiona la legitimitat de la intervenci\u00f3 p\u00fablica en el mercat de l\u2019habitatge, sin\u00f3 els efectes que determinats instruments normatius produeixen i, sobretot, l\u2019arquitectura conceptual sobre la qual s\u2019han constru\u00eft. En el darrer decenni, aquesta intervenci\u00f3 s\u2019ha articulat de manera marcadament ideol\u00f2gica. L\u2019\u00fas de conceptes com gran tenidor o rendista, carregats de significaci\u00f3 pol\u00edtica, han estat progressivament normalitzats en el debat p\u00fablic i jur\u00eddic. La figura del gran tenidor n\u2019\u00e9s un exemple paradigm\u00e0tic: una categoria recent que, a inst\u00e0ncies de determinats sectors, s\u2019ha consolidat dins l\u2019ordenament sense una an\u00e0lisi sobre la seva coher\u00e8ncia ni sobre la seva adequaci\u00f3 a la realitat.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019aparici\u00f3 de la figura del gran tenidor a la normativa<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

La primera aparici\u00f3 del gran tenidor es produeix a Catalunya amb la Llei 24\/2015, que introdueix el concepte i el circumscriu a dos grups de persones jur\u00eddiques: d\u2019una banda, les entitats financeres, filials immobili\u00e0ries, fons d\u2019inversi\u00f3 i entitats de gesti\u00f3 d\u2019actius, inclosos els procedents del SAREB; i, de l\u2019altra, les persones jur\u00eddiques titulars d\u2019una superf\u00edcie habitable superior a 1.250 m\u00b2. La norma estableix l\u2019obligaci\u00f3 d\u2019oferir un lloguer social en sup\u00f2sits d\u2019execuci\u00f3 hipotec\u00e0ria o de desnonament per impagament de lloguer, excloent-ne els promotors socials i aquelles persones jur\u00eddiques que destinin m\u00e9s d\u2019un 15% de la superf\u00edcie a habitatges amb protecci\u00f3 oficial. Tamb\u00e9 a Catalunya, el Decret-llei 17\/2019, amplia significativament la definici\u00f3: s\u2019incorporen expl\u00edcitament a la categoria els fons de capital risc i de titulitzaci\u00f3 d\u2019actius, i s\u2019est\u00e9n per primera vegada a persones f\u00edsiques. Apareix aix\u00ed un primer llindar num\u00e8ric -15 habitatges- o d\u2019una superf\u00edcie superior a 1.500 m\u00b2 destinats a \u00fas residencial.<\/p>\n\n\n\n

En \u00e0mbit estatal, la primera norma que esmenta el gran tenidor com a categoria operativa \u00e9s el RDL 11\/2020, promulgat en el context de la COVID-19. Estableix un r\u00e8gim diferenciat en mat\u00e8ria de desnonaments i de mesures de suport a persones en situaci\u00f3 de vulnerabilitat. Defineix el gran tenidor com la persona f\u00edsica o jur\u00eddica titular de m\u00e9s de deu immobles urbans \u2014exclosos garatges i trasters\u2014 o d\u2019una superf\u00edcie constru\u00efda superior a 1.500 m\u00b2. Posteriorment, el RDL 6\/2022, aprovat en el context d\u2019increment de preus fruit de la guerra d\u2019Ucra\u00efna, mant\u00e9 substancialment aquesta definici\u00f3, corregint les imprecisions anteriors i definir\u00e0 el gran tenidor com la persona f\u00edsica o jur\u00eddica titular de m\u00e9s de deu immobles d\u2019\u00fas residencial o d\u2019una superf\u00edcie residencial superior a 1.500 m\u00b2, novament amb exclusi\u00f3 de garatges i trasters.<\/p>\n\n\n\n

Finalment, la Llei 12\/2023 consolida definitivament aquesta figura a escala estatal, en mantindr\u00e0 la darrera definici\u00f3 i la vincula de manera estructural a limitacions de rendes i a obligacions addicionals en els anomenats entorns de mercat residencial tensat facultant-se a les comunitats aut\u00f2nomes per reduir el llindar dels 10 fins a 5 immobles.<\/p>\n\n\n\n

La figura del gran tenidor sorgeix, doncs, en el context immediatament posterior a la crisi financera i a l\u2019esclat de la bombolla immobili\u00e0ria, quan una part del parc residencial passa a mans d\u2019entitats financeres, societats instrumentals i, posteriorment, del SAREB. En aquell moment, podia semblar raonable que el legislador busqu\u00e9s mecanismes per condicionar la gesti\u00f3 d\u2019aquest volum d\u2019habitatge adjudicat. La funci\u00f3 inicial del concepte podia entendre\u2019s, aix\u00ed, com un instrument orientat a limitar l\u2019acumulaci\u00f3 massiva d\u2019actius residencials per part d\u2019actors institucionals i a garantir que aquests, rescatats amb recursos p\u00fablics, assumissin un paper actiu en la resoluci\u00f3 de situacions de vulnerabilitat residencial.<\/p>\n\n\n\n

Tanmateix, s\u2019observa que en el transcurs d\u2019un decenni, aquesta categoria ha experimentat una expansi\u00f3 progressiva que l\u2019ha allunyat del seu \u00e0mbit originari. El que va n\u00e9ixer com una eina dirigida a grans receptors d\u2019habitatges procedents de la crisi, s\u2019ha convertit en una etiqueta aplicable a qualsevol persona, que superi llindars num\u00e8rics tan baixos com cinc o deu habitatges. <\/p>\n\n\n\n

Aquesta generalitzaci\u00f3 ha difuminat la distinci\u00f3 entre operadors d\u2019envergadura institucional i patrimonialistes modestos, refor\u00e7ant la percepci\u00f3 que la mera tinen\u00e7a d\u2019un nombre relativament redu\u00eft d\u2019immobles situa autom\u00e0ticament el propietari en una categoria jur\u00eddicament excepcional o socialment problematitzada.<\/p>\n\n\n\n

Aquesta confusi\u00f3 conceptual es veu refor\u00e7ada per la substituci\u00f3 de la mirada anal\u00edtica per un marc ret\u00f2ric centrat en figures com el multipropietari o el rendista. All\u00e0 on una an\u00e0lisi rigorosa diferenciaria entre promotors, gestors professionals o patrimonialistes particulars, el debat p\u00fablic al qu\u00e8 se\u2019ns vol induir tendeix a homogene\u00eftzar-los sota una mateixa etiqueta moralitzadora. El discurs del rendista, caracteritzant-lo com alg\u00fa que obt\u00e9 ingressos passius injustificats, actua com a correlat simb\u00f2lic del gran tenidor i projecta una ombra de sospita sobre qualsevol propietari amb diversos immobles, incloent-hi fam\u00edlies o petits inversors que han acumulat un patrimoni al llarg d\u2019anys o generacions i que, sigui dit de passada, aporten la part substancial dels habitatges de lloguer existents.<\/p>\n\n\n\n

Arguments per justificar la figura i la seva utilitat<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

El primer s\u2019inscriu en la l\u00f2gica de la funci\u00f3 social de la propietat i apel\u00b7la a la necessitat d\u2019incrementar la solidaritat dels propietaris. La Llei del Dret a l\u2019Habitatge de Catalunya definia l\u2019incompliment de la funci\u00f3 social en sup\u00f2sits concrets: l\u2019exist\u00e8ncia d\u2019habitatges desocupats injustificadament, l\u2019incompliment del deure de conservaci\u00f3, la sobreocupaci\u00f3 o l\u2019\u00fas indegut d\u2019habitatges protegits. La funci\u00f3 social quedava aix\u00ed delimitada per l\u2019\u00fas efectiu de l\u2019immoble, no per l\u2019estatus del seu titular. La figura actual del gran tenidor, en canvi, desvincula les obligacions de l\u2019\u00fas concret del b\u00e9 i permet carregar deures addicionals sobre propietaris que compleixen la funci\u00f3 social, \u00fanicament per haver superat un llindar num\u00e8ric, configurant una responsabilitat gen\u00e8rica, gaireb\u00e9 arbitr\u00e0ria.<\/p>\n\n\n\n

Un altre argument recurrent \u00e9s la suposada influ\u00e8ncia dels grans propietaris en el mercat i en la din\u00e0mica de preus. Aqu\u00ed cal distingir entre dos conceptes diferents: la concentraci\u00f3 de mercat i el poder de mercat. La concentraci\u00f3 descriu com es distribueix la propietat del parc d\u2019habitatges. El poder de mercat, en canvi, fa refer\u00e8ncia a la capacitat real d\u2019un operador per influir en els preus o condicionar l\u2019oferta en funci\u00f3 de la quota que controla.<\/p>\n\n\n\n

La concentraci\u00f3 d\u2019un mercat s\u2019acostuma a mesurar amb l\u2019\u00edndex d\u2019Herfindahl-Hirschman, que \u00e9s utilitzat de manera est\u00e0ndard per les autoritats de control de la compet\u00e8ncia. L\u2019\u00edndex oscil\u00b7la entre 0 (mercat extremadament fragmentat) i 10.000 (monopoli). Un \u00edndex inferior a 1.500 indica un mercat competitiu, entre 1.500 i 2.500 suggereix una concentraci\u00f3 moderada, i superior a 2.500 assenyala un mercat altament concentrat (menys compet\u00e8ncia).<\/p>\n\n\n\n

A Barcelona, la regi\u00f3 metropolitana o al conjunt de Catalunya, la concentraci\u00f3 del mercat del lloguer \u00e9s pr\u00e0cticament inexistent. <\/p>\n\n\n\n

Per tenir perspectiva, proposem un exercici te\u00f2ric basat en dades publicades en l\u2019informe de l\u2019O-HB Observatori Metropolit\u00e0 de l\u2019Habitatge sobre estructura i concentraci\u00f3 de la propietat del parc de lloguer a la demarcaci\u00f3 de Barcelona (2023), mantenint l\u2019estructura de propietat existent, per\u00f2 fusionant en una \u00fanica entitat imagin\u00e0ria els 38 propietaris amb m\u00e9s de tres-cents habitatges cadasc\u00fa -en sumarien 45.569, un 7,7% del parc-, per tant, incrementem fict\u00edciament la concentraci\u00f3, obtindr\u00edem un \u00edndex per sota de 60, aix\u00f2 mostra un nivell de concentraci\u00f3 irrisori, indicatiu d\u2019una atomitzaci\u00f3 extrema. La major part del lloguer est\u00e0 en mans de milers de petits propietaris, aix\u00f2 fa impossible parlar de poder de mercat. <\/p>\n\n\n\n

Aquest resultat q\u00fcestiona la narrativa que associa la figura del gran tenidor amb una suposada capacitat d\u2019influ\u00e8ncia estructural en mercat i en els preus, el problema \u00e9s l\u2019escassetat estructural d\u2019oferta, incapa\u00e7 de satisfer una demanda creixent.<\/p>\n\n\n\n

Un altre dels arguments utilitzats \u00e9s l\u2019atribuci\u00f3 d\u2019una major capacitat econ\u00f2mica a qui disposa d\u2019un parc ampli, partint de la seq\u00fc\u00e8ncia intu\u00eftiva segons la qual m\u00e9s habitatges equivaldria a m\u00e9s patrimoni i, per tant, a m\u00e9s capacitat d\u2019assumir c\u00e0rregues. Aquesta l\u00f2gica lineal de \u2018m\u00e9s immobles = m\u00e9s riquesa = m\u00e9s capacitat d\u2019assumir c\u00e0rregues\u2019, ignora elements essencials: patrimoni no \u00e9s sin\u00f2nim de liquiditat ni de solv\u00e8ncia; \u00e9s possible disposar d\u2019un nombre elevat d\u2019habitatges fortament hipotecats, amb rendibilitats ajustades i una capacitat limitada d\u2019absorbir impagaments o reduccions de renda. El nombre d\u2019immobles \u00e9s, aix\u00ed, un mal indicador de la capacitat econ\u00f2mica efectiva. <\/p>\n\n\n\n

La regulaci\u00f3 actual pot generar efectes territorials no desitjats. Davant riscos regulatoris asim\u00e8trics, els propietaris poden veure\u2019s incentivats a despla\u00e7ar l\u2019oferta existent o futura cap a zones amb rendes m\u00e9s elevades i menor conflictivitat, o anar a zones considerades amb m\u00e9s garanties jur\u00eddiques pel propietari, reduint l\u2019oferta en entorns m\u00e9s vulnerables. Una regulaci\u00f3 que no t\u00e9 en compte aquestes din\u00e0miques pot acabar accentuant les desigualtats territorials i dificultant l\u2019increment del parc de lloguer precisament all\u00e0 on \u00e9s m\u00e9s necessari.<\/p>\n\n\n\n

Tamb\u00e9 s\u2019ha invocat la simplicitat administrativa com a justificaci\u00f3 del llindar num\u00e8ric. La realitat ha demostrat, per\u00f2, que aquesta simplicitat aparent ha generat una notable complexitat jur\u00eddica, definicions interpretables, dif\u00edcil aplicaci\u00f3 pr\u00e0ctica i definicions divergents segons l\u2019\u00e0mbit normatiu. Alternatives basades en el tipus de subjecte, el volum real d\u2019ingressos o l\u2019activitat econ\u00f2mica desenvolupada semblen m\u00e9s ajustades a la realitat, encara que impliquin una major sofisticaci\u00f3 t\u00e8cnica.<\/p>\n\n\n\n

Finalment, s\u2019ha defensat l\u2019ampliaci\u00f3 de la categoria a cada cop m\u00e9s immobles com a mecanisme per refor\u00e7ar les pol\u00edtiques socials, aquest argument es va fer servir a la mem\u00f2ria per a la declaraci\u00f3 de zones tensades a Catalunya, on s\u2019exposava que baixar el llindar dels 10 fins als 5 habitatges \u201cincrementava de forma notable el volum d\u2019habitatges subjectes al conjunt de mesures\u201d. Contra aquest argument cal fer dues observacions. En primer lloc, l\u2019impacte quantitatiu real d\u2019aquesta ampliaci\u00f3 \u00e9s limitat: la reducci\u00f3 del llindar de deu a cinc habitatges incrementa el parc afectat aproximadament en un 7,8%, una magnitud que dif\u00edcilment pot justificar per si sola l\u2019efic\u00e0cia de la mesura. En segon lloc, i m\u00e9s rellevant, incrementar el nombre d\u2019habitatges formalment subjectes a una regulaci\u00f3 no \u00e9s equivalent a incrementar-ne l\u2019efic\u00e0cia real. L\u2019extensi\u00f3 indiscriminada de les obligacions pot generar un efecte d\u2019inseguretat jur\u00eddica entre propietaris patrimonials modestos, incentivar la retirada d\u2019habitatges del mercat o desincentivar noves inversions en lloguer. El resultat pot ser paradoxal: un major abast normatiu pot comportar una reducci\u00f3 de l\u2019oferta efectiva, just en un context on l\u2019increment del parc de lloguer \u00e9s una necessitat.<\/p>\n\n\n\n

Per acabar de tenir una visi\u00f3 completa de l\u2019estructura de la propietat d\u2019habitatges a la regi\u00f3 de Barcelona, d\u2019acord amb les dades publicades per CIVIO, els majors tenidors s\u00f3n: la Generalitat de Catalunya (10.731 habitatges), seguida per CaixaBank (5.064 habitatges), l\u2019Ajuntament de Barcelona (4.809 habitatges), Cerberus (2.877 habitatges), Blackstone (2.493 habitatges) i fins a altres 7 matrius societ\u00e0ries amb fins a 1.000 habitatges en propietat, segueix un segon grup de menys de 20 societats propiet\u00e0ries d\u2019entre 1.000 i 300 habitatges en propietat.<\/p>\n\n\n\n

Si volem tenir una visi\u00f3 comparada amb indrets associats a grans tenidors com Berl\u00edn, amb un parc d\u20191,5 milions d\u2019habitatges, un informe de Savills (2019) indica els propietaris m\u00e9s grans: Deutsche Wohnen (uns 115.500 habitatges, que representa al voltant del 7,7% del del parc) i Vonovia (uns 44.000 habitatges, el 2,9%), i un conjunt rellevant d\u2019empreses p\u00fabliques municipals \u2014Stadt und land, Degewo, Gewobag i Howoge\u2014 cadascuna amb entre 60.000 i 70.000 habitatges, el que evidencia una concentraci\u00f3 p\u00fablica i corporativa del lloguer molt superior a la que s\u2019observa a Barcelona.<\/p>\n\n\n\n

A tall de cloenda<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Malgrat les contradiccions exposades, el concepte de gran tenidor s\u2019ha consolidat en l\u2019imaginari col\u00b7lectiu. La seva for\u00e7a no prov\u00e9 de l\u2019an\u00e0lisi, sin\u00f3 de la repetici\u00f3 pol\u00edtica i medi\u00e0tica. Aquest proc\u00e9s de normalitzaci\u00f3 ha perm\u00e8s que una etiqueta recent adquireixi una aura de categoria estructural del dret de l\u2019habitatge, malgrat les seves mancances te\u00f2riques i pr\u00e0ctiques. Per tant, cal plantejar la utilitat real que ha tingut aquesta figura, per repensar-la. <\/p>\n\n\n\n

Per avan\u00e7ar cap a pol\u00edtiques d\u2019habitatge eficaces cal un canvi de focus. \u00c9s imprescindible substituir marcs aprior\u00edstics, ideol\u00f2gics i simplificadors per una an\u00e0lisi basada en dades i en un diagn\u00f2stic rigor\u00f3s, especialment quan cap de les mesures actuals contribueix de manera efectiva a incrementar l\u2019oferta d\u2019habitatge. Les etiquetes poden ser \u00fatils per al debat p\u00fablic, per\u00f2 no poden substituir la complexitat del fenomen ni l\u2019exig\u00e8ncia d\u2019un legislador que actu\u00ef amb criteris de racionalitat i seguretat jur\u00eddica. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF Aquest escrit no q\u00fcestiona la legitimitat de la intervenci\u00f3 p\u00fablica en el mercat de l\u2019habitatge, sin\u00f3 els efectes que determinats instruments normatius produeixen i, sobretot, l\u2019arquitectura conceptual sobre la qual s\u2019han constru\u00eft. En el darrer decenni, aquesta intervenci\u00f3 s\u2019ha articulat de manera marcadament ideol\u00f2gica. L\u2019\u00fas de conceptes com gran tenidor o rendista, carregats de […]<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":7},"categories":[50],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Redaccio Consell","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/redaccioconsell\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10580\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/12\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=10580"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10580\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":10581,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10580\/revisions\/10581\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=10580"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=10580"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=10580"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}