{"id":10583,"date":"2026-03-25T08:21:44","date_gmt":"2026-03-25T07:21:44","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/?p=10583"},"modified":"2026-04-25T08:30:37","modified_gmt":"2026-04-25T07:30:37","slug":"la-regulacion-catalana-de-los-arrendamientos-por-temporada-y-de-habitaciones-primeras-consideraciones","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-regulacion-catalana-de-los-arrendamientos-por-temporada-y-de-habitaciones-primeras-consideraciones\/","title":{"rendered":"La regulaci\u00f3n catalana de los arrendamientos por temporada y de habitaciones: primeras consideraciones"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La reciente Ley 11\/ 2025, de 29 de diciembre (publicada en el DOGC del 31 de diciembre), entre otras disposiciones introduce la regulaci\u00f3n en Catalu\u00f1a de los contratos de arrendamiento de vivienda \u201ccon car\u00e1cter temporal\u201d y los arrendamientos de habitaciones.<\/p>\n\n\n\n

El art\u00edculo 5 de esta Ley modifica la Ley catalana 18\/2007, del derecho a la vivienda, a\u00f1adiendo dos art\u00edculos: el 66 bis y el 66 ter.<\/p>\n\n\n\n

A pesar de haber obtenido la Ley 11\/2025 el aval del Consell de Garanties Estatut\u00e0ries se plantean dudas sobre la constitucionalidad de esta nueva normativa legal por falta de competencias de la Generalitat de Catalu\u00f1a seg\u00fan la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola y el Estatuto de Catalu\u00f1a para regular estos contratos.<\/p>\n\n\n\n

La nueva regulaci\u00f3n entra\u00f1a una modificaci\u00f3n de la Ley estatal 29\/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU 94), aunque no se la cite expresamente.<\/p>\n\n\n\n

Es previsible la pr\u00f3xima interposici\u00f3n de recursos de inconstitucionalidad ante el Tribunal Constitucional.<\/p>\n\n\n\n

I.- Regulaci\u00f3n de los arrendamientos de vivienda con car\u00e1cter temporal (art. 66 bis).<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
  1. Definici\u00f3n.<\/strong><\/li><\/ol>\n\n\n\n

    No contiene este art\u00edculo una definici\u00f3n directa de estos contratos de arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n

    Establece que se considera arrendamiento de vivienda permanente el destinado a la satisfacci\u00f3n de la necesidad de vivienda, con independencia de su duraci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

    Como veremos este \u201carrendamiento de vivienda permanente\u201d al que se refiere el texto legal coincide con la definici\u00f3n de \u201carrendamiento de vivienda\u201d del art. 2 de la LAU 94: aquel que recae sobre una edificaci\u00f3n habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

    La diferencia respecto de la LAU estriba en la regulaci\u00f3n legal de los arrendamientos de car\u00e1cter temporal.<\/p>\n\n\n\n

    La LAU 94 se refiere a los arrendamientos \u201cde temporada\u201d, sean de verano o cualquier otra en su art\u00edculo 3.2, \u00fanicamente para excluirlos de la regulaci\u00f3n tuitiva o protectora de los arrendamientos de vivienda permanente, y encajarlos dentro de la regulaci\u00f3n de los arrendamientos para uso distinto de vivienda.<\/p>\n\n\n\n

    El Texto Refundido La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (LAU 1964) en su art\u00edculo 2.1. tipificaba los arrendamientos de temporada como aquellos que reca\u00edan sobre fincas cuyo arrendatario los ocupaba \u00fanicamente por la temporada de verano, o cualquier otra, aunque los plazos concertados para el arrendamiento fueren distintos. Y los exclu\u00eda completamente de su \u00e1mbito regulatorio.<\/p>\n\n\n\n

    Ha sido la jurisprudencia la que ha perfilado este tipo de arrendamientos que reca\u00edan sobre una vivienda, en el sentido de insistir en que la diferencia entre los arrendamientos de vivienda propiamente dichos (para satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario) y los llamados arrendamientos de temporada estriba no solamente en el plazo de duraci\u00f3n pactado, sino sobre todo en la finalidad del contrato de servir o no de vivienda permanente o habitual del arrendatario. De tal forma que era un elemento determinante el hecho de conservar el arrendatario su residencia en otra poblaci\u00f3n y habitar la vivienda de temporada provisionalmente (vacaciones, ocio, estudios, desplazamientos laborales provisionales, atenciones m\u00e9dicas, etc.).<\/p>\n\n\n\n

    La esencia de la regulaci\u00f3n catalana de los arrendamientos de temporada consiste en establecer una regulaci\u00f3n distinta en funci\u00f3n de la finalidad de esta clase de arrendamientos, distinguiendo entre los arrendamientos por temporada por razones de ocio o vacacionales, de los dem\u00e1s de car\u00e1cter temporal.<\/p>\n\n\n\n

    2. Regulaci\u00f3n de los arrendamientos de car\u00e1cter temporal destinados a usos recreativos, ocio, tur\u00edsticos o vacacionales, sean por temporada de verano o cualquier otra temporada.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    2.1. Se regulan en el apartado 4 del mismo art\u00edculo 66 bis.<\/p>\n\n\n\n

    2.2. Les es aplicable la normativa de la LAU 94 relativa a los contratos para usos distintos al de vivienda.
    Lo cual significa que se rigen por los t\u00edtulos I y IV de la LAU (que incluye la obligaci\u00f3n de dep\u00f3sito de la fianza arrendaticia), por la voluntad de las partes y en su defecto por el t\u00edtulo III de la misma LAU en cuanto pueda ser aplicable, y subsidiariamente por el C\u00f3digo Civil.<\/p>\n\n\n\n

    2.3. Requisitos del contrato.
    En el contrato debe hacerse constar esta finalidad de ocio o vacaciones, as\u00ed como el lugar de residencia permanente del arrendatario.
    Debe aportarse al contrato la documentaci\u00f3n acreditativa de todo ello. Debemos entender que bastar\u00e1 un certificado de empadronamiento del arrendatario y una declaraci\u00f3n responsable de este.
    La documentaci\u00f3n acreditativa debe depositarse junto con la fianza en el registro correspondiente.<\/p>\n\n\n\n

    3. Regulaci\u00f3n de los arrendamientos de car\u00e1cter temporal por otras razones o finalidades.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    3.1. Se regulan en el apartado 2 del mismo art\u00edculo 66 bis.<\/p>\n\n\n\n

    3.2. Se incluyen en esta categor\u00eda si el car\u00e1cter temporal de la estancia en la vivienda est\u00e1 fundamentado en:<\/p>\n\n\n\n

    • Razones profesionales o laborales.<\/li>
    • Estudios.<\/li>
    • Atenci\u00f3n o asistencia m\u00e9dica.<\/li>
    • Situaciones provisionales a la espera de entrega de vivienda o retorno a la residencia habitual.<\/li>
    • Otros usos an\u00e1logos que no sean diferentes de la satisfacci\u00f3n de la necesidad de vivienda.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

      3.3. Su r\u00e9gimen jur\u00eddico es mixto. 
      Les son aplicables con las normas de la LAU del t\u00edtulo II (arrendamientos de vivienda) relativas a las siguientes cuestiones:<\/p>\n\n\n\n

      • Fianza (una mensualidad de renta).<\/li>
      • Garant\u00edas adicionales. No podr\u00e1n exceder de dos mensualidades de renta (art. 36.5 LAU).<\/li>
      • Determinaci\u00f3n y actualizaci\u00f3n de la renta (arts. 17 y 18 de la LAU). <\/li>
      • Esta remisi\u00f3n conduce a que est\u00e1n sujetos a las mismas limitaciones de renta que los arrendamientos de vivienda habitual en zonas de mercado residencial tensionado y tambi\u00e9n las aplicables a los grandes tenedores (apartados 6 y 7 del art. 17).<\/li>
      • Elevaci\u00f3n de la renta por mejoras (art. 19 LAU).<\/li>
      • Asunci\u00f3n de gastos generales y servicios individuales (art.20 LAU). <\/li>
      • Lo que permite que se pueda pactar que los gastos generales e IBI y tasa de residuos sean a cargo del arrendatario, pero tal y como exige esta norma legal el pacto relativo a los gastos generales debe determinar el importe anual de estos gastos a la fecha del contrato.<\/li>
      • Se generan dudas sobre la posibilidad de que los gastos de gesti\u00f3n inmobiliaria y de formalizaci\u00f3n del contrato sean a cargo del arrendatario. Como estos gastos no son gastos generales del inmueble ni servicios individuales de la finca arrendada y a ellos no se refiere la norma catalana mi opini\u00f3n es que el pacto ser\u00eda v\u00e1lido. La remisi\u00f3n efectuada por el legislador catal\u00e1n no es al \u00edntegro contenido del art\u00edculo 20 de la LAU (que ni siquiera se cita) donde se establece que los gastos de gesti\u00f3n inmobiliaria y de formalizaci\u00f3n del contrato son a cargo del arrendador, sino \u201ca las normas de los arrendamientos de vivienda relativas a la asunci\u00f3n de gastos generales y servicios individuales\u201d. <\/li><\/ul>\n\n\n\n

        En todo lo dem\u00e1s es aplicable la regulaci\u00f3n de la LAU relativa a los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda, aunque la norma catalana no lo diga expresamente es de aplicaci\u00f3n el art\u00edculo 3.2 de la LAU por ser arrendamientos por temporada o de car\u00e1cter temporal en la terminolog\u00eda de la ley catalana que comentamos.<\/p>\n\n\n\n

         3.4. Requisitos del contrato.
        Adem\u00e1s de los requisitos y documentaci\u00f3n exigidos por el art\u00edculo 66 de la Ley 18\/2007, del derecho a la vivienda (c\u00e9dula de habitabilidad, certificado de eficiencia energ\u00e9tica, documento acreditativo del precio del alquiler en aplicaci\u00f3n del sistema de referencia, constancia en el contrato de la condici\u00f3n de gran tenedor del arrendador, del precio de la \u00faltima renta vigente en los \u00faltimos cinco a\u00f1os, o en su caso de la renta que resulte de aplicar el sistema de referencia de precios de alquiler) se exige que conste la finalidad temporal del contrato y se acredite documentalmente.
        Esta documentaci\u00f3n acreditativa de la finalidad temporal deber\u00e1 depositarse con la fianza en el registro de contratos de alquiler. <\/p>\n\n\n\n

        4. Pr\u00f3rrogas y renovaciones (art.66 bis.5 y 6).<\/strong>
        En caso de pr\u00f3rroga del contrato se exige que el arrendatario acredite la causa de la temporalidad y que tiene su residencia en otra localidad.

        Si no se cumple este requisito el arrendamiento se considerar\u00e1 sometido a lo dispuesto en la LAU para los contratos de arrendamiento de vivienda permanente y se aplicar\u00e1 su r\u00e9gimen jur\u00eddico \u00edntegramente, incluido el plazo m\u00ednimo de duraci\u00f3n y las pr\u00f3rrogas legales, a contar desde la fecha de formalizaci\u00f3n del contrato inicial. Esto es, el contrato inicial de temporada se considera transformado en un contrato de arrendamiento de vivienda permanente.
        <\/p>\n\n\n\n

        Lo mismo ocurrir\u00e1 en el supuesto de que el contrato no se prorrogue, pero se formalice un nuevo contrato con la misma parte arrendataria y sobre la misma vivienda, salvo que la parte arrendadora acredite la pr\u00f3rroga de las circunstancias que causaban la necesidad temporal de vivienda.<\/p>\n\n\n\n

        Observamos que no se hace referencia alguna a las situaciones de t\u00e1cita reconducci\u00f3n del contrato una vez finalizado el plazo contractual (art\u00edculos 1.566 y 1.581 del C\u00f3digo Civil espa\u00f1ol).<\/p>\n\n\n\n

        La t\u00e1cita reconducci\u00f3n no es una pr\u00f3rroga del contrato, sino una renovaci\u00f3n del contrato en las mismas condiciones pactadas salvo el plazo, que no ser\u00e1 el del contrato finalizado.<\/p>\n\n\n\n

        Surge por silencio de las partes un nuevo contrato de arrendamiento cuya duraci\u00f3n es la del contrato anterior si no la establecida en el art. 1.581 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n\n\n\n

        Es una situaci\u00f3n jur\u00eddica del arrendamiento que no requiere de \u201cformalizaci\u00f3n\u201d de un nuevo contrato, simplemente el contrato se va renovando t\u00e1citamente por per\u00edodos mensuales o anuales.<\/p>\n\n\n\n

        II.- Arrendamiento de habitaciones (art. 66 ter.)<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
        1. Antecedentes.<\/strong><\/li><\/ol>\n\n\n\n

          El arrendamiento de habitaciones no estaba hasta ahora regulado expresamente en la normativa legal arrendaticia.<\/p>\n\n\n\n

          A diferencia del subarriendo parcial de vivienda.<\/p>\n\n\n\n

          La jurisprudencia ha analizado esta figura contractual en numerosas sentencias.<\/p>\n\n\n\n

          La doctrina mayoritaria coincide en entender que se trata de una modalidad de arrendamiento que no est\u00e1 sujeta a la normativa especial de la LAU, regul\u00e1ndose por las normas arrendaticias contenidas en el C\u00f3digo Civil, y por consiguiente por la voluntad de las partes.<\/p>\n\n\n\n

          2. Definici\u00f3n.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

          Este art\u00edculo lo define como aquel contrato por el que la parte arrendadora se obliga a atribuir a la arrendataria el uso exclusivo de una habitaci\u00f3n y el derecho a utilizar otras estancias o espacios de uso com\u00fan de la vivienda, a cambio de un precio.<\/p>\n\n\n\n

          3.<\/strong> R\u00e9gimen jur\u00eddico.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

          Tambi\u00e9n es una novedad en nuestro derecho civil la regulaci\u00f3n legal de este tipo contractual.<\/p>\n\n\n\n

          La regulaci\u00f3n es parca.<\/p>\n\n\n\n

          El art. 66 ter. lo caracteriza como una modalidad del arrendamiento de vivienda y lo que es m\u00e1s relevante nos dice que \u201cno evita la aplicaci\u00f3n de las normas que le son propias\u201d.<\/p>\n\n\n\n

          Habida cuenta que el arrendamiento de vivienda puede ser para uso permanente o con car\u00e1cter temporal debemos entender que el r\u00e9gimen jur\u00eddico ha de ser diferente en uno y otro caso, como ocurre en los arrendamientos de vivienda.<\/p>\n\n\n\n

          Existe una aparente remisi\u00f3n a las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda.<\/p>\n\n\n\n

          Lo que incluir\u00eda los requisitos relativos a la formalizaci\u00f3n del contrato y derechos y obligaciones de las partes en funci\u00f3n de la finalidad del arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n

          Al legislador catal\u00e1n, a la hora de regular esta clase de contratos le interesa especialmente limitar la cuant\u00eda del alquiler por habitaci\u00f3n en las zonas de mercado residencial tensionado.<\/p>\n\n\n\n

          Esto \u00faltimo queda claro en el texto legal: la suma de las rentas pactadas en varios contratos de arrendamiento de habitaciones de vigencia simult\u00e1nea en una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado no puede exceder de la renta m\u00e1xima aplicable al arrendamiento unitario de la vivienda.<\/p>\n\n\n\n

          Pero, m\u00e1s all\u00e1 de lo que dice esta norma, nos hemos de preguntar si el arrendamiento de la habitaci\u00f3n es por razones de ocio o vacacional \u00bfoperar\u00eda esta limitaci\u00f3n?<\/p>\n\n\n\n

          Por razones de congruencia con la regulaci\u00f3n de los arrendamientos de car\u00e1cter temporal destinados al ocio o vacaciones la respuesta a mi juicio debe ser negativa. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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