{"id":10611,"date":"2026-03-25T08:49:33","date_gmt":"2026-03-25T07:49:33","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/jurisprudencia-al-dia-146\/"},"modified":"2026-04-25T09:00:32","modified_gmt":"2026-04-25T08:00:32","slug":"jurisprudencia-al-dia-146","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/jurisprudencia-al-dia-146\/","title":{"rendered":"Jurisprudencia al d\u00eda (146)"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

ARRENDAMIENTOS URBANOS<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

TRIBUNAL SUPREMO<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Subrogaci\u00f3n por fallecimiento. La falta de notificaci\u00f3n de la subrogaci\u00f3n no comporta la extinci\u00f3n del contrato si el arrendador tuvo conocimiento efectivo del fallecimiento <\/em><\/em><\/em><\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201cEn la sentencia 475\/2018, de 20 de julio, se declar\u00f3 que la aplicaci\u00f3n r\u00edgida y exclusivamente literal del art. 16.3 LAU pod\u00eda conducir a resultados injustos y que, por razones de buena fe, la falta de notificaci\u00f3n formal no deb\u00eda provocar necesaria y autom\u00e1ticamente el efecto extintivo del contrato cuando el arrendador tuviera un conocimiento efectivo en un plazo razonable del fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogaci\u00f3n -como advertimos en la sentencia \u00abla exigencia de notificaci\u00f3n lo que pretende es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta\u00bb-.<\/p>\n\n\n\n

Esa doctrina, sin embargo, tiene un alcance casu\u00edstico y no puede aplicarse de forma autom\u00e1tica. Requiere que, atendidas las circunstancias probadas, el arrendador haya tenido un conocimiento efectivo, en un plazo razonable, del fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogarse, de modo que resulte contrario a la buena fe invocar la falta de notificaci\u00f3n formal para justificar la extinci\u00f3n del contrato.<\/p>\n\n\n\n

Corresponde a la parte que invoca la excepci\u00f3n a la literalidad del precepto -en este caso, las demandadas recurrentes- aportar y acreditar los hechos de los que derive el conocimiento efectivo y en plazo razonable por parte del arrendador. En el presente procedimiento, tanto la sentencia de primera instancia como la de apelaci\u00f3n, al confirmarla sin enmienda ni matizaci\u00f3n algunas, valoraron la prueba practicada y concluyeron que no constaba acreditado ese conocimiento efectivo y en plazo razonable: (i) no existe prueba -que incumb\u00eda a la parte demandada- sobre el conocimiento del fallecimiento y de la voluntad de subrogaci\u00f3n por la arrendadora; (ii) la arrendadora tuvo noticia del fallecimiento mucho m\u00e1s tarde -m\u00e1s de un a\u00f1o despu\u00e9s- y a trav\u00e9s de un vecino, inici\u00e1ndose tras ello las actuaciones correspondientes; y (iii) los pagos de rentas se efectuaron sin indicaci\u00f3n especial que permitiera inferir la existencia de una comunicaci\u00f3n de subrogaci\u00f3n, figurando incluso ingresos a nombre del arrendatario, lo que impide deducir un conocimiento efectivo y una aceptaci\u00f3n t\u00e1cita de la subrogaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

La doctrina establecida por esta Sala flexibiliza la aplicaci\u00f3n de la norma contenida en el art. 16.3 de la LAU, pero no opera de forma autom\u00e1tica ni abre un cauce ilimitado para reconocer la subrogaci\u00f3n en cualquier momento. Exige, como presupuesto, hechos que configuren un conocimiento real y suficiente por parte del arrendador, en un plazo razonable, del ejercicio de un derecho que le afecta. En el caso examinado, los hechos probados son contrarios a esos presupuestos. Por tanto, no cabe aplicar, como acertadamente ha considerado la sentencia impugnada, la doctrina establecida en la sentencia 475\/2018.\u201d (STS, Sala Primera de lo Civil, n\u00ba 1527\/2025, de 30 de octubre)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Vis atractiva de la competencia especial en materia de arrendamientos en acciones de condena dineraria <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201ci) En el juicio verbal no es v\u00e1lida la sumisi\u00f3n expresa ni tampoco la t\u00e1cita, seg\u00fan resulta de lo dispuesto en el art. 54.1 LEC. Cualquiera que sea la pretensi\u00f3n ejercitada en esta clase de juicio, la competencia territorial se determina siempre de forma imperativa con arreglo a los fueros legalmente establecidos para cada caso: en primer lugar, el fuero especial que corresponda conforme a las previsiones del art. 52 LEC; y, en su defecto, los fueros generales relativos al domicilio o residencia del demandado (art. 50 LEC para las personas f\u00edsicas y art. 51 para las personas jur\u00eddicas y entes sin personalidad).<\/p>\n\n\n\n

Seg\u00fan el art. 54.1 LEC, uno de los fueros especiales de car\u00e1cter imperativo es el recogido en la regla n\u00famero 7.\u00ba del art. 52.1 LEC (EDL 2000\/77463), que establece que \u00ab[…] en los juicios sobre arrendamientos de inmuebles y en los de desahucio, ser\u00e1 competente el tribunal del lugar en que est\u00e9 sita la finca[…]\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

Cuando la discusi\u00f3n se centra en determinar si la acci\u00f3n ejercitada deriva de un contrato de arrendamiento (lo que exigir\u00eda la aplicaci\u00f3n del fuero imperativo del art. 52.1. 7.\u00ba LEC, o si, por el contrario, estamos ante una acci\u00f3n de condena pecuniaria desligada del contrato (lo que determinar\u00eda la aplicaci\u00f3n de los fueros generales contemplados en los arts. 50 y 51 LEC), es doctrina reiterada de esta Sala que las posibles dudas acerca de la propia acci\u00f3n ejercitada, de si es independiente o no del contrato de arrendamiento, deben resolverse a favor de la aplicaci\u00f3n de la norma imperativa, tanto m\u00e1s ante la posibilidad de tener que interpretar o estudiar el contrato de arrendamiento para poder decidir acerca de la procedencia de la reclamaci\u00f3n.\u201d (ATS, Sala Primera de lo Civil, Rec. n\u00ba 451\/2025, de 7 de octubre)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Es v\u00e1lida la repercusi\u00f3n de IBI y tasa de basura en arrendamiento de vivienda, aun cuando no se determine su importe <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201cPor el contrario, cuando se trata de \u00abtributos\u00bb que est\u00e1n individualizados para cada una de las viviendas, no nos encontramos ante el supuesto al que se refiere el primer p\u00e1rrafo del art. 20.1 LAU. En consecuencia, no son de aplicaci\u00f3n las exigencias que se establecen en el p\u00e1rrafo cuarto de este mismo art. 20.1 y no es preciso \u00abdeterminar el importe anual\u00bb a la fecha del contrato, exigencia que, por lo dem\u00e1s, literalmente, solo se establece para los \u00abgastos\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

6. Por lo que se refiere al impuesto sobre el valor de los bienes inmuebles, son sujetos pasivos las personas que ostenten la titularidad del derecho que, en cada caso, sea constitutivo del hecho imponible de este impuesto, entre los que se encuentra la titularidad de los derechos de propiedad sobre los inmuebles, de acuerdo con los arts. 61 y 63 del Real Decreto Legislativo 2\/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Lo anterior, seg\u00fan se dice expresamente en el art. 63.2 del mismo texto refundido, \u00absin perjuicio de la facultad del sujeto pasivo de repercutir la carga tributaria soportada conforme a las normas de derecho com\u00fan\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

Puesto que existe libertad para fijar inicialmente la renta, tambi\u00e9n debe admitirse el pacto por el que el arrendatario asume el pago del IBI. Algo que, por lo dem\u00e1s, contempl\u00f3 el apartado 10.2 de la disposici\u00f3n transitoria segunda de la Ley 29\/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (EDL 1994\/18384), para los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, previendo adem\u00e1s, de manera espec\u00edfica, que cuando la cuota del IBI no estuviese individualizada \u00abse dividir\u00e1 en proporci\u00f3n a la superficie de cada vivienda\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

Por lo que se refiere a la tasa por los servicios de recogida de residuos, el sujeto pasivo es quien resulte beneficiado por el servicio, conforme a lo dispuesto en los arts. 20.4.s) y 23.1.b) del Real Decreto Legislativo 2\/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Si bien, para las tasas establecidas por raz\u00f3n de servicios o actividades que beneficien o afecten a los ocupantes de viviendas o locales, el art. 23.2.a) del mismo Real Decreto Legislativo atribuye la condici\u00f3n de sustituto del contribuyente a \u00ablos propietarios de dichos inmuebles, quienes podr\u00e1n repercutir, en su caso, las cuotas sobre los respectivos beneficiarios\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

7. En el caso que juzgamos, en el contrato se previ\u00f3 de manera expresa que los arrendatarios asum\u00edan el pago del IBI y de las tasas de basuras, y as\u00ed lo hicieron el primer a\u00f1o, pagando las cantidades correspondientes a tales conceptos. Tal pacto es v\u00e1lido y, puesto que, de acuerdo con los hechos acreditados por la sentencia recurrida a la vista de los recibos aportados por la actora, los importes anuales se encuentran individualizados para la vivienda arrendada, no era preciso para su exigibilidad que en el contrato se determinara el importe anual a la fecha del contrato.\u201d (STS, Sala Primera de lo Civil, n\u00ba 1637\/2025, de 17 de noviembre)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

No se aplica el requisito de consignaci\u00f3n de rentas del art. 449.1 de la LEC cuando solo se cuestiona la condici\u00f3n de fiador<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201cEl art. 449.1 de la LEC, de conformidad con la doctrina del Tribunal Constitucional y de esta Sala, debe interpretarse de modo finalista y no puramente literal, evitando convertirlo en un obst\u00e1culo injustificado para el ejercicio del derecho a la tutela judicial efectiva (SSTC 46\/1989, 31\/1992, STS 308\/2025, de 26 de febrero, AATS de 30 de septiembre de 2003 -rec. n\u00fam. 739\/2003- y 15 de diciembre de 2021 -rec. n\u00fam. 5878\/2020-, entre otros).<\/p>\n\n\n\n

La exigencia de tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato se deban pagar adelantadas se justifica en la necesidad de asegurar los intereses del arrendador frente a la posibilidad de que el arrendatario se valga del recurso para seguir en la posesi\u00f3n sin pagar, pero en un caso como el presente no resulta justificado imponerla a unos fiadores que no ocupan el inmueble ni pueden beneficiarse de esa situaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

En consecuencia, la Audiencia Provincial, al imponer a los fiadores la consignaci\u00f3n del art. 449.1 de la LEC como requisito de procedibilidad para recurrir, ha aplicado de forma rigorista y desproporcionada el precepto, lo que ha determinado la inadmisi\u00f3n del recurso de apelaci\u00f3n y la privaci\u00f3n injustificada del derecho de defensa a los recurrentes respecto de una cuesti\u00f3n -su vinculaci\u00f3n como fiadores- que constituye el \u00fanico objeto de su impugnaci\u00f3n.\u201d (STS, Sala Primera de lo Civil, n\u00ba 1407\/2025, de 13 de octubre)<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

C\u00e1lculo del lucro cesante en caso de desistimiento unilateral del arrendatario para uso distinto de vivienda <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201c3.2. Al tratarse de un contrato de arrendamiento de uso distinto de vivienda, regido por la autonom\u00eda de la voluntad (art. 4.2 LAU), las partes pudieron establecer las consecuencias de un desistimiento unilateral injustificado y, al no hacerlo, debe estarse a las reglas generales, que requieren la prueba del da\u00f1o, que en el caso del lucro cesante exige una ponderaci\u00f3n de las circunstancias. Es indudable que el desistimiento anticipado por parte del arrendatario supone por s\u00ed misma la falta de abono de las rentas, lo que implica un perjuicio econ\u00f3mico para el arrendador, pero no se puede presumir que, siendo un local que estaba en el mercado no pudiera ser objeto de arrendamiento, en principio por una renta similar transcurrido un tiempo razonable desde que el local qued\u00f3 a disposici\u00f3n del arrendador.<\/p>\n\n\n\n

El contrato se celebr\u00f3 el 1 de enero de 2015 por un per\u00edodo de ocho a\u00f1os, y el arrendador, que notific\u00f3 por burofax de 31 de agosto de 2016, su voluntad de desistir, voluntad reiterada por comunicaciones de 28 de septiembre y 22 de noviembre, solo pag\u00f3 hasta octubre de 2016, dejando de pagar las rentas de noviembre y diciembre de 2016 y las correspondientes a los a\u00f1os 2017 a 2022. Si, como dice la Audiencia, en noviembre de 2018 el perito pudo acceder al local porque le facilit\u00f3 el acceso el arrendatario, que segu\u00eda conservando las llaves y por tanto la posesi\u00f3n, podemos concluir que solo con posterioridad pudo el arrendador, que inicialmente manten\u00eda la opci\u00f3n por el cumplimiento del contrato, valorar razonablemente la posibilidad de volver a poner en el mercado el local en condiciones econ\u00f3micas similares o de obtener rendimientos por otra v\u00eda. Ese momento lo identificamos con el del dictado de la sentencia del juzgado, en mayo de 2019, cuando se estim\u00f3 la petici\u00f3n subsidiaria resolutoria, porque a partir de entonces solo se discuti\u00f3 por las partes el importe de la indemnizaci\u00f3n debida.<\/p>\n\n\n\n

Por ello se considera procedente incluir en la indemnizaci\u00f3n derivada del desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento y a favor del demandante, ahora recurrido, la cantidad equivalente a la renta correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2016 (450 y 450 euros) y las correspondientes a los a\u00f1os 2017 (5400 euros), 2018 (5400 euros) y hasta mayo de 2019 (2250 euros).<\/p>\n\n\n\n

Ante la falta de acreditaci\u00f3n de un da\u00f1o superior, y de ning\u00fan elemento probatorio dirigido a probar las dificultades o imposibilidad de concertar un nuevo arrendamiento, la indemnizaci\u00f3n debe completarse, de acuerdo con la jurisprudencia citada, atendiendo a lo dispuesto en el art. 11 LAU como pauta de car\u00e1cter orientativo no vinculante, pero asumiendo que recoge criterios econ\u00f3micos adecuados para fijar como promedio el alcance de lucro cesante derivado de la frustraci\u00f3n de la percepci\u00f3n de las rentas correspondientes a un contrato de arrendamiento prematuramente extinguido. A\u00f1adimos por ello a la indemnizaci\u00f3n la cuant\u00eda correspondiente a doce meses de renta (5400 euros), como plazo en el que en circunstancias normales el local hubiera podido ser incluso acondicionado para otro tipo de explotaci\u00f3n y realquilado.\u201d (STS, Sala Primera de lo Civil, n\u00ba 1469\/25, de 21 de octubre)<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Indemnizaci\u00f3n de da\u00f1os y perjuicios a favor del retrayente<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201cCuesti\u00f3n distinta es que, firme la sentencia que declara el derecho de retracto, la misma deviene de obligado cumplimiento, en concreto para el demandado, quien, desde el momento en que exist\u00eda un aval a primer requerimiento, correctamente constituido, debe entregar la posesi\u00f3n de la vivienda en favor de quien ha visto reconocido su derecho y, por tanto, se ha subrogado y pasa a ocupar el lugar del adjudicatario. Si no lo hace voluntariamente, asume las consecuencias que resultan de aquella declaraci\u00f3n, entre las que destaca el que ya no tiene la l\u00edcita posesi\u00f3n de la finca, que corresponde al retrayente, por lo que deber\u00e1 responder de los da\u00f1os y perjuicios causados por la privaci\u00f3n del derecho a poseer y mientras esta situaci\u00f3n se prolongue.<\/p>\n\n\n\n

Las circunstancias de que hubiera que determinar el importe de los gastos o que se hubiera constituido un aval en lugar de consignarse el importe en la cuenta de dep\u00f3sitos y consignaciones, no hac\u00edan indispensable la tramitaci\u00f3n de un procedimiento de ejecuci\u00f3n de t\u00edtulos judiciales ni liberaban o manten\u00edan suspenso la obligaci\u00f3n del demandado. A partir del momento en que devino firme la sentencia, el demandado era consciente de que deb\u00eda justificar los gastos en que hab\u00eda incurrido, como presupuesto para determinar la cantidad a percibir, pero decidi\u00f3 no hacerlo y esperar a que se presentara la oportuna solicitud de ejecuci\u00f3n y se le requiriera expresamente, dilatando indebidamente la recuperaci\u00f3n de la posesi\u00f3n por parte de sus leg\u00edtimos propietarios. En cuanto al aval, basta remitirse al auto de fecha 6 de junio de 2019 para comprobar la innecesariedad de la consignaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

4.- Consecuencias de la estimaci\u00f3n parcial del motivo.<\/p>\n\n\n\n

La conducta del demandado\/retra\u00eddo renuente al cumplimiento de las obligaciones derivadas de la sentencia firme que declar\u00f3 la procedencia del retracto impidi\u00f3 a los demandantes\/retrayentes acceder a la posesi\u00f3n de la vivienda entre los meses de julio de 2018 y junio de 2019, por lo que debe responder de los da\u00f1os y perjuicios causados, que se concretan en el importe del alquiler de otra vivienda durante el tiempo que se vieron ileg\u00edtimamente privados de aquella, lo que deber\u00e1 cuantificarse en ejecuci\u00f3n de sentencia.\u201d (STS, Sala Primera de lo Civil, n\u00ba 1468\/2025, de 21 de octubre)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Validez del pacto de pr\u00f3rroga forzosa en contrato de arrendamiento de vivienda sujeto a la LAU 94<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201cNo podemos, por lo tanto, aceptar que no caben pactos de pr\u00f3rroga superiores al previsto del art. 10 LAU ni que, transcurrido el plazo de tres a\u00f1os establecido en tal precepto, el contrato quede sujeto imperativamente al mecanismo de la t\u00e1cita reconducci\u00f3n cuando exista pacto al respecto libremente suscrito por las partes.<\/p>\n\n\n\n

El art. 11 LAU, con respecto a los contratos de duraci\u00f3n pactada superior a cinco a\u00f1os – consagraci\u00f3n normativa expresa de la legalidad de las cl\u00e1usulas convencionales que superen el m\u00ednimo legal de duraci\u00f3n, como igualmente resulta del art. 16.4 LAU -, dispone, por su parte, que podr\u00e1 el arrendatario, siempre que la relaci\u00f3n arrendaticia hubiera durado al menos cinco a\u00f1os y previo aviso al arrendador con dos meses de antelaci\u00f3n, desistir del contrato.<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, el art. 10 de la LAU no impone un r\u00e9gimen legal imperativo que vede, en cualquier caso, el juego del principio de la libre autonom\u00eda de la voluntad del art. 1255 CC, siempre que no perjudique los derechos del arrendatario (art. 6 LAU).<\/p>\n\n\n\n

La cuesti\u00f3n controvertida de si un pacto de pr\u00f3rroga convencional vulnera lo dispuesto en el art. 1543 del CC, de manera que provoque la ineficacia de este tipo de pactos fue contestada negativamente por esta sala con base en los argumentos antes transcritos, con respecto a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, en la sentencia del pleno 582\/2009, de 9 de septiembre, mediante la integraci\u00f3n del contrato con las normas del usufructo, a los efectos de evitar cesiones perpetuas de uso y respetar lo pactado entre las partes, y esta doctrina es aplicada por los \u00f3rganos de instancia para evitar que el presente contrato se extendiese indefinidamente en el tiempo, con lo que se determin\u00f3 la concreta duraci\u00f3n del arriendo y no es objeto espec\u00edfico de recurso.<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, el contrato no queda al arbitrio de la parte arrendataria con vulneraci\u00f3n del art. 1256 CC y se respeta el principio de la libre autonom\u00eda de la voluntad del art. 1255 del CC, pues no ofrece duda alguna de cu\u00e1l era la voluntad contractual de ambas partes, expresamente exteriorizada e incluso explicada en el contrato, bajo un criterio de reciprocidad contractual por las importantes obras que asum\u00eda el arrendatario. Estipulaci\u00f3n de pr\u00f3rroga convencional que fue libremente aceptada y que permiti\u00f3 la confluencia de voluntades precisas para el nacimiento del v\u00ednculo arrendaticio objeto del proceso.\u201d (STS, Sala Primera de lo Civil, n\u00ba 1387\/2025, de 7 de octubre)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

AUDIENCIAS PROVINCIALES<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

El arrendatario tiene derecho a la pr\u00f3rroga legal, aunque el convenio regulador fijara una duraci\u00f3n contractual de tres a\u00f1os <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201cEl convenio de 30 de noviembre de 2020, aprobado por la sentencia de 13 de enero de 2021, en el que se preve\u00eda que el contrato de arrendamiento tendr\u00eda una duraci\u00f3n m\u00e1xima de tres a\u00f1os, comprometi\u00e9ndose la arrendataria a buscar un nuevo domicilio, solo vincula a las partes que lo suscribieron, conforme al principio de relatividad de los contratos del art. 1257 CC (EDL 1889\/1), es decir, al Sr. Ambrosio y a la Sra. Isidora, por lo que no puede ser esgrimido por la arrendadora, demandante, ahora apelada, para eludir la pr\u00f3rroga obligatoria del art. 9 LAU (EDL 1994\/18384), conforme a la que el contrato alcanza una duraci\u00f3n m\u00ednima de 5 a\u00f1os, lo que constituye un derecho que no puede ser objeto de una renuncia anticipada, siendo cuesti\u00f3n distinta que el Sr. Ambrosio pueda reclamar la correspondiente indemnizaci\u00f3n si justifica que \u00e9l incumpliendo contractual del convenio de 30 de noviembre de 2020, por parte de la Sra. Isidora al no desalojar la vivienda arrendada en el plazo pactado, le ha causado alg\u00fan perjuicio.<\/p>\n\n\n\n

Por tanto, procede desestimar la acci\u00f3n resolutoria ejercitada, basada exclusivamente en la expiraci\u00f3n del t\u00e9rmino contractual (suplico de la demanda).\u201d (SAP de Navarra, secci\u00f3n 3\u00aa, n\u00ba 1373\/2025, de 28 de octubre)<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Doctrina cl\u00e1usula rebus sic stantibus. No se acredita la alteraci\u00f3n de la base del negocio jur\u00eddico a causa de la pandemia COVID-19<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201cEn efecto, cualquiera que sea la correspondencia entre las licencias y la parte de la obra a la que se refer\u00edan (fachada, maquinaria de aire acondicionado u otras), lo cierto es que la propia parte apelante admite que hasta el mes de agosto de 2020 no se limpi\u00f3 el hotel. Teniendo en cuenta que, seg\u00fan la pericial, la OM 399\/202, de 9 de mayo ya autorizaba la reapertura al p\u00fablico de hoteles y establecimientos tur\u00edsticos, aunque con las limitaciones de que los servicios de restauraci\u00f3n y cafeter\u00eda deb\u00edan circunscribirse a los clientes del hotel y que deb\u00edan cerrarse los espacios no imprescindibles para el hospedaje, si las obras hubieran estado acabadas en la indicada fecha (9 de mayo de 2020) el hotel hubiera podido tener una ocupaci\u00f3n mayor que en agosto de ese mismo a\u00f1o sin que se haya practicado prueba que permita determinar cu\u00e1l hubiera sido la diferencia. En definitiva, trat\u00e1ndose de la aplicaci\u00f3n de la doctrina de la cl\u00e1usula reb\u00fas sic stantivbus y era hecho constitutivo de la pretensi\u00f3n actora acreditar en qu\u00e9 medida hab\u00eda quedado alterada la base del negocio por la incidencia de la pandemia, y la interferencia en la temporada de 2020 de unas obras en el establecimiento hotelero subarrendado ha impedido llegar a una conclusi\u00f3n segura sobre dicho extremo cuya falta de plena acreditaci\u00f3n, al tratarse de un hecho constitutivo de la pretensi\u00f3n actora, solo puede perjudicar a esta (articulo 217.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).\u201d (SAP de Islas Baleares, secci\u00f3n 5\u00aa, n\u00ba 675\/2025.)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

PROPIEDAD HORIZONTAL<\/h2>\n\n\n\n

AUDIENCIAS PROVINCIALES<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Cerramiento de patio. Procede la reposici\u00f3n al estado anterior al no haber impugnado el acuerdo comunitario revocatorio de la autorizaci\u00f3n de cierre<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201cVeamos, en el caso de autos nos encontramos con un acuerdo comunitario, el de revocaci\u00f3n de la autorizaci\u00f3n, (as\u00ed como tambi\u00e9n los posteriores que requieren de la retirada del cierre realizado) que no ha sido impugnado y, que por tanto, es vinculante para todos los copropietarios. El art.553.30 Cccat (EDL 2006\/58523) es meridianamente claro al respecto y reza as\u00ed: \u201cVinculaci\u00f3n de los acuerdos. 1. Los acuerdos adoptados por la junta de propietarios son obligatorios y vinculan a todos los propietarios, incluso a los disidentes\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Por tanto, si la comunidad revoca una inicial autorizaci\u00f3n, (en todo caso condicionada al cumplimiento de determinados requisitos que no se han llevado a cabo) y, despu\u00e9s, acuerda que la demandada debe reponer a su estado original el patio de autos, y, en concreto debe retirar las planchas de metacrilato instaladas en el patio, ello es ejecutivo y directamente vinculante para la misma de conformidad con el precepto citado.<\/p>\n\n\n\n

Lo expuesto tiene una consecuencia significativa y es que no es necesario, valorar el resto de cuestiones planteadas relativas a si las obras cumplen o no lo dispuesto en el art.553. 36.2 Cccat (EDL 2006\/58523) para que la comunidad pueda exigir la reposici\u00f3n o si uno u otro acuerdo cumple los presupuestos legales para su adopci\u00f3n tales como la inclusi\u00f3n en el orden del d\u00eda o las mayor\u00edas necesarias. Para todo ello, hubiera sido menester que la parte demandada hubiera interpuesto demanda impugnando el acuerdo o incluso hubiera reconvenido con dicha impugnaci\u00f3n, pero, al no hacerlo, como dec\u00edamos, aquel es obligatorio y vinculante para todos los copropietarios, entre ellos la demandada, que, pese a la voluntad soberana de la Comunidad, manifestada en la Junta de constante referencia, recurri\u00f3 a la \u201cv\u00eda de hecho\u201d, ignorando el sentido del citado acuerdo.<\/p>\n\n\n\n

Al respecto, queremos a\u00f1adir, que no consta que la demandada ejecutara el cierre del patio antes del acuerdo revocatorio, como indica en su recurso. No existe prueba de ello, como tampoco de que cumpliera las condiciones impuestas por la comunidad para la obra que quer\u00eda realizar. As\u00ed pues, la primera noticia que se tiene en los autos de que la demandada ejecut\u00f3 el cierre, incumpliendo las condiciones de su autorizaci\u00f3n, fue despu\u00e9s del acuerdo revocatorio, justamente cuando a dicha obra se hace referencia en la junta de 27 de noviembre de 2021, conforme consta en el documento n\u00ba3 de la demanda.<\/p>\n\n\n\n

En conclusi\u00f3n, acreditadas las obras realizadas por la parte demandada y existiendo un acuerdo de la comunidad de propietarios que ordena la reposici\u00f3n a su estado original y, no constando la impugnaci\u00f3n del citado acuerdo, la decisi\u00f3n de esta sala no puede ser otra que la de desestimar el recurso de apelaci\u00f3n de la parte demandada y confirmar la sentencia, no siendo necesario la valoraci\u00f3n del resto de alegaciones efectuadas por la parte recurrente en los motivos 3\u00ba y 4\u00ba de su escrito de apelaci\u00f3n en cuanto que ya las hemos desestimado con lo expuesto en este fundamento relativo a la vinculaci\u00f3n de los acuerdos comunitarios cuando no han sido impugnados y sin que consideremos que la comunidad actora haya actuado de mala fe.\u201d (SAP de Girona, secci\u00f3n 1\u00aa, n\u00ba 919\/2025, de 24 de setiembre)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Atribuci\u00f3n de uso privativo de elemento com\u00fan<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201cEncara que la demandant no pugui arrogar-se el dret d\u2019actuar en inter\u00e8s d\u2019uns ve\u00efns que no han manifestat pas que participin de la seva manera de veure les coses, podria ser, s\u00ed, en efecte, l\u2019haguessin privat de fer servir un element com\u00fa segons la seva destinaci\u00f3, que tingu\u00e9s legitimaci\u00f3 per actuar en inter\u00e8s propi. Ara b\u00e9, en aquest cas, l\u2019element com\u00fa del qual parlem -no se n\u2019ha posat en dubte, aquesta qualitat d\u2019element com\u00fa- est\u00e0 destinat al servei exclusiu d\u2019un dels pisos, tal com va acordar la Junta. \u00c9s a dir, \u00e9s un element com\u00fa d\u2019\u00fas privatiu (com podria ser una terrassa a la qual nom\u00e9s es pogu\u00e9s accedir des d\u2019un dels pisos) Per tant, i si, de conformitat amb el que disposa l\u2019article 553-42 del Codi Civil, que la mateixa actora esmenta com a fonament legal de la seva pretensi\u00f3, l\u2019\u00fas i gaudi de la cambra d\u2019instal\u00b7lacions controvertida s\u2019ha d\u2019adaptar a la seva destinaci\u00f3 natural, que \u00e9s la que t\u00e9 des de la construcci\u00f3 de l\u2019edifici, tal com ha reconegut la Junta de Comuners. Nom\u00e9s el pot fer servir el propietari del pis segon, que no tenia cap deure de consentir que els seus ve\u00efns entressin a desar-hi coses (destinaci\u00f3 aliena al servei natural que presta una cambra d\u2019instal\u00b7lacions) El recurs no pot reeixir.\u201d (SAP de Barcelona, secci\u00f3n 14\u00aa, n\u00ba 446\/2025, de 19 de junio)<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Nulidad de acuerdos por falta de convocatoria de los propietarios del parking a la Junta de Propietarios<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201cEn segundo lugar, resulta incontrovertido que los actores no fueron convocados a la junta de 17 de febrero de 2021, siguiendo la costumbre, practicada desde hac\u00eda m\u00e1s de cuarenta a\u00f1os, de no llamar a las juntas de la Comunidad de Propietarios de cada escalera o edificio a los que solo fueran propietarios de plazas de parking, por cuanto estos participaban de las decisiones que afectaban a los parkings mediante la Sub comunidad de facto que funcionaba desde la divisi\u00f3n en propiedad horizontal de los aparcamientos.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed, el primer y principal motivo de la impugnaci\u00f3n de los acuerdos que constituyen el objeto de este procedimiento es que los demandantes, pese a ser propietarios de plazas de garaje integrados en la CP demandada, lo que tampoco se discute, no fueron convocados a la aludida junta de 17\/2\/2021, siendo que el acuerdo adoptado en la junta de 8 de noviembre de 2021 es consecuencial al anterior.<\/p>\n\n\n\n

Se alegan tambi\u00e9n otros motivos de oposici\u00f3n, a los que no es preciso hacer referencia.<\/p>\n\n\n\n

Pese a esta falta de convocatoria, la sentencia apelada desestima la demanda al argumentar la magistrada, en s\u00edntesis, que no aprecia mala fe en la exclusi\u00f3n de la convocatoria de los codemandante, ya que, desde la constituci\u00f3n de la subcomunidad del parking de las fincas de referencia, solo se convocaba a las juntas de propietarios de cada una de las Comunidades de Propietarios de los cuatro edificios que conforman el conjunto a los propietarios de pisos y locales, no a los propietarios de las plazas de aparcamiento que se encuentran por debajo de cada uno de ellos, y esta pr\u00e1ctica no ha sido impugnada nunca hasta la fecha.<\/p>\n\n\n\n

No podemos suscribir esta argumentaci\u00f3n, porque, siendo legalmente exigible la convocatoria de todos los copropietarios integrados en una CP a las Juntas que esta celebre, en caso de conflicto, no puede hacerse prevalecer a dicha previsi\u00f3n legal una costumbre (contra legem), que no puede ser oponible.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed, como dice la sentencia n\u00fam. 326\/2021, de 23 de julio, dictada por la Secci\u00f3n 16\u00aa de esta misma Audiencia Provincial de Barcelona (Roj:SAP B 10063\/2021- ECLI:ES:APB:2021:10063), que analiza un supuesto de gran paralelismo al que analizamos en cuanto al objeto de controversia, y cuyos fundamentos suscribimos plenamente:<\/p>\n\n\n\n

1. Los acuerdos de las juntas pueden ser impugnados si son contrarios a las leyes, al t\u00edtulo constitutivo o a los estatutos o si, dadas las circunstancias, implican un abuso de derecho. Tambi\u00e9n si son gravemente perjudiciales para uno de los propietarios.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed se establece en el art\u00edculo 553-31 del C\u00f3digo Civil de Catalunya.<\/p>\n\n\n\n

En cuanto a la citaci\u00f3n para las juntas, es obligatoria, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 553-21. Se ha de hacer por correo o por otro medio, siempre que garantice la autenticidad de la comunicaci\u00f3n y de su contenido.<\/p>\n\n\n\n

2. En el presente caso no se ha probado citaci\u00f3n alguna para la junta de 2017, por lo que el proceso ha de resolverse considerando que dicha citaci\u00f3n no existi\u00f3. La carga de probar la convocatoria corresponde a la comunidad de propietarios, que afirma la realidad de esa convocatoria. Por tanto, la duda al respecto debe conducir a que se considere no realizada tal convocatoria.\u201d (SAP de Barcelona, secci\u00f3n 13\u00aa, n\u00ba 354\/2025, de 22 de mayo)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Falta de legitimaci\u00f3n del comunero para exigir responsabilidades a los \u00f3rganos de gobierno<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201cSe formula por la actora Sra. Magdalena demanda de juicio ordinario actuando en defensa de sus intereses y, seg\u00fan manifiesta en su demanda, en beneficio e inter\u00e9s de la Comunidad, frente a la administradora de la misma y frente al presidente al imputar a los mismos el incumplimiento de las obligaciones que la Ley les impone. Pretensi\u00f3n que es rechazada por la sentencia de instancia al entender por una parte que la Sra. Magdalena carece de legitimaci\u00f3n para actuar en nombre de la Comunidad de Propietarios, no resultando de aplicaci\u00f3n en este supuesto la facultad del comunero de actuar en beneficio de la comunidad., como resulta del doc. 1 aportado con la contestaci\u00f3n, as\u00ed como para exigir responsabilidad a la administradora por su actuaci\u00f3n, en tanto que el administrador responde ante la junta de propietarios, sin que conste que la actora haya requerido a la junta para su remoci\u00f3n, ni ha impugnado ning\u00fan acuerdo de la comunidad, entendiendo igualmente que el ejercicio de las acciones respecto a la utilizaci\u00f3n de la vivienda DIRECCION001 de la DIRECCION003 corresponde al propietario de la misma, negando por ello tambi\u00e9n legitimaci\u00f3n a la Sra. Magdalena.<\/p>\n\n\n\n

A pesar de que la actora imputa a la sentencia de instancia error en la valoraci\u00f3n de la prueba, el recurso debe ser desestimado y ello no solo porque la Sra. Magdalena carezca de legitimaci\u00f3n para instar la demanda en un supuesto inter\u00e9s de la comunidad, sino por cuanto no ha acreditado los hechos que fundamentan el suplico de la misma.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed, resulta evidente dicha falta de legitimaci\u00f3n, tal y como resuelve la sentencia, de la propia redacci\u00f3n del acta de junta de propietarios de 28 de junio de 2021 en la que, habi\u00e9ndose interpuesto la presente demanda por la Sra. Magdalena, se acuerda, dado que el codemandado Sr. Casimiro lo es en su condici\u00f3n de presidente, que el mismo\u201d…otorgue poderes a favor de Abogado y Procurador para que puedan actuar en defensa de la Comunidad\u201d. Si bien la redacci\u00f3n del acta no es del todo precisa, puesto que no habi\u00e9ndose demandado a la comunidad de propietarios como tal no procede que se act\u00fae en su defensa, lo que si pone de manifiesto es la voluntad de la junta de propietarios, que es el \u00f3rgano ante el que debe responder el presidente respecto al cumplimiento de sus obligaciones, de amparar la actuaci\u00f3n del mismo, \u201coponi\u00e9ndose\u201d a la demanda interpuesta, por lo que en todo caso la Sra. Magdalena es claro que no tiene la facultad para actuar en nombre de la misma.\u201d (SAP de Barcelona, secci\u00f3n 1\u00aa, n\u00ba 441\/2025, de 20 de mayo).<\/em> <\/strong><\/p>\n\n\n\n

DERECHOS REALES<\/h2>\n\n\n\n

TRIBUNAL SUPREMO<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Legitimaci\u00f3n activa de uno de los c\u00f3nyuges para ejercitar una acci\u00f3n de desahucio por precario contra el hijo<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201cEn definitiva, partiendo de que el hijo demandado no ha invocado ning\u00fan t\u00edtulo leg\u00edtimo para vivir en el domicilio de los padres, y aun cuando fuera cierto lo que dice acerca de que inicialmente se instal\u00f3 con su consentimiento, la posesi\u00f3n del hijo, en cuanto graciosa y revocable, en el momento en que cesa esa voluntad se torna precaria y procede el desahucio, tal como acertadamente valor\u00f3 el juzgado.<\/p>\n\n\n\n

Consta con claridad meridiana la oposici\u00f3n del padre a que el demandado siga en la casa y, ante la imposibilidad de que la madre manifieste su voluntad como consecuencia del deterioro cognitivo que padece, no consideramos necesario contar con el consentimiento de la entidad curadora para ejercitar la acci\u00f3n de desahucio por precario.<\/p>\n\n\n\n

La sentencia de provisi\u00f3n de apoyos que nombra curadora a la Administraci\u00f3n del Principado de Asturias establece expresamente que la curatela ser\u00e1 representativa, entre otros actos, para decidir el lugar de residencia de D.\u00aa Amanda. Pero de ah\u00ed no se puede deducir en modo alguno, contra lo que entiende la Audiencia, que sea precisa la actuaci\u00f3n conjunta de la entidad curadora junto con el marido para ejercitar una acci\u00f3n que, como la de desahucio por precario, no solo encaja en el \u00e1mbito de defensa de los bienes y derechos comunes (por lo que debe estarse a la legitimaci\u00f3n individual de un c\u00f3nyuge, al amparo del art. 1385. II CC), sino que adem\u00e1s, en este caso, se dirige a hacer efectivo el derecho del esposo a vivir en el que ha sido el domicilio conyugal durante casi cincuenta a\u00f1os, en compa\u00f1\u00eda de su esposa (art. 68 CC), sin que conste ning\u00fan dato que haga pensar que ello no responde tanto al beneficio e inter\u00e9s propio como al de ella.\u201d (STS, Sala Primera de lo Civil, n\u00ba 1406\/2025, de 13 de octubre)<\/em>.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Improcedencia de la acci\u00f3n de suspensi\u00f3n de obra nueva cuando la obra es de consumaci\u00f3n inmediata <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201cLa audiencia no desconoce el \u00e1mbito respectivo de las acciones sumarias de tutela de la posesi\u00f3n y, por lo tanto, que el interdictante no goza de un derecho de elecci\u00f3n para optar libremente por el tipo de acci\u00f3n que mejor convenga a sus intereses. Lejos de ello, afirma que la interposici\u00f3n de una u otra acci\u00f3n tiene car\u00e1cter casu\u00edstico y viene determinada por la envergadura de las obras, cuesti\u00f3n que analiza en su fundamento de derecho cuarto\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Y es, precisamente, en atenci\u00f3n a las circunstancias concurrentes, por las que el tribunal provincial concluye que cuando los actores conocen los actos atentatorios a su posesi\u00f3n no es cuando empieza la obra -incluso en la memoria no figuraba la actuaci\u00f3n sobre la fachada- sino cuando la estructura sobre la que se monta el forro construido se encuentra colocada y comprueban entonces que invade su fachada y que la lesi\u00f3n posesoria se hab\u00eda consumado. Como admite la propia parte recurrida la reposici\u00f3n a su estado natural de la situaci\u00f3n precedente consiste simplemente en desanclar la estructura met\u00e1lica y eliminarla de la fachada de los demandantes, no se trata de derribar muros, ni tampoco ir m\u00e1s all\u00e1 de la tutela susceptible de ser dispensada en estos juicios posesorios.<\/p>\n\n\n\n

Por ello, la audiencia no lesiona la jurisprudencia de la sala expresada en las SSTS 149\/2022, de 28 de febrero y 16\/2023, de 16 de enero, que indican que para determinar la procedencia de la acci\u00f3n posesoria de obra nueva o la de recobrar la posesi\u00f3n \u00abson dos los elementos a considerar, en la aplicaci\u00f3n de tal doctrina: a) la importancia, entidad y envergadura de la obra, y 2.\u00ba) la rapidez o inmediatez en su ejecuci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

En este caso, no se trata de una obra ejecutada a la vista, ciencia y paciencia de la demandante con constancia de la lesi\u00f3n posesoria durante su ejecuci\u00f3n, ni derivada de la previsible progresi\u00f3n natural de las obras, sino de un despojo posesorio del que, seg\u00fan lo declarado por la audiencia, se desconoc\u00eda de antemano y, adem\u00e1s, era de consumaci\u00f3n inmediata, de manera que el ejercicio de la acci\u00f3n de suspensi\u00f3n de obra nueva carecer\u00eda, en las concretas circunstancias concurrentes, no extrapolables a otros supuestos como los contemplados en las precitadas sentencias de esta sala, de utilidad pr\u00e1ctica en consonancia con la tutela que dispensa (art. 250.1.5.\u00ba LEC).\u201d (STS, Sala Primera de lo Civil, n\u00ba 1389\/25, de 7 de octubre).<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Supuesto de doble inmatriculaci\u00f3n de finca en el Registro de la Propiedad<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201cLa doctrina que ha mantenido esta Sala, aunque no con unanimidad, pero s\u00ed en las \u00faltimas sentencias, como las de 30 de noviembre de 1989 y 30 de diciembre de 1993 es la prevalencia de la inscripci\u00f3n de la finca cuyo dominio sea de mejor condici\u00f3n atendiendo al Derecho civil. Dice, en este sentido, la primera de estas sentencias: \u201cen el campo del derecho civil, son dos los criterios sentados por la doctrina de esta Sala: a) el de la prevalencia de la hoja registral de la finca cuyo dominio sea de mejor condici\u00f3n atendiendo al Derecho Civil, pero, es decir abstracci\u00f3n hecha de las normas inmobiliarias registrales; b) el de la prevalencia de la hoja registral de finca cuya inmatriculaci\u00f3n sea m\u00e1s antigua por ser la primera que acudi\u00f3 al Registro en orden al tiempo; ahora bien, del examen de dicha doctrina f\u00e1cilmente se deduce que la regla general la constituye el primero de los criterios jurisprudenciales, y solo para ciertos casos en los que concurran circunstancias cuyos particulares ser\u00e1 en los que se puede aplicar el segundo criterio; y esto es as\u00ed por lo simple de la cuesti\u00f3n, puesto que de atenernos a este segundo criterio hubiese bastado que el legislador as\u00ed lo hubiere sancionado y de no hacerlo lo que no cabe pensar es que lo remitiera a un juicio ordinario declarativo, cuando la cuesti\u00f3n estaba resuelta con el mero examen de las hojas registrales\u201d. Y a\u00f1ade la segunda: \u201cesta Sala ha declarado con reiteraci\u00f3n (Sentencias, entre otras, de 31-10-1978, 28 marzo y 16 mayo 1980, 12-5-1983 y 8-2-1991) que en los supuestos de doble inmatriculaci\u00f3n ha de resolverse la pugna conforme al Derecho civil puro, con exclusi\u00f3n u omisi\u00f3n de las normas de \u00edndole hipotecaria contenidas en la Ley de esa materia, ya que la coexistencia de dos asientos registrales de igual rango y naturaleza, contradictorios e incompatibles entre s\u00ed, origina la quiebra de los principios rectores del mecanismo tabular, porque la protecci\u00f3n a uno de los titulares supondr\u00eda para el otro el desconocimiento de los mismos principios b\u00e1sicos de la publicidad, legitimaci\u00f3n y prioridad\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Lo cual es reiterado por la de 11 de octubre de 2004 con este texto:<\/p>\n\n\n\n

\u201cDe modo pr\u00e1cticamente un\u00e1nime, la m\u00e1s moderna jurisprudencia precisa que ese conflicto debe ser resuelto en el proceso declarativo conforme a las normas del derecho civil y no por aquellas del derecho hipotecario que, en otro caso, ser\u00edan aplicables. La coexistencia de dos asientos incompatibles de igual rango y naturaleza origina la quiebra de los principios rectores del sistema tabular (Sentencias de 16 de diciembre de 1.993, 30 de diciembre de 1.993, 30 de septiembre de 1.994, 28 de enero de 1.997, 29 de mayo de 1.997, 12 de marzo de 1.999, 18 de diciembre de 2.000)\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Esta doctrina se reitera en las sentencias 404\/2011, de 2 de junio, y 408\/2011, de 3 de junio, que a\u00f1ade \u00abTal como ha reiterado la jurisprudencia, la cuesti\u00f3n de la prevalencia del mejor derecho en caso de doble inmatriculaci\u00f3n no se resuelve por normas hipotecarias, sino por la normativa de Derecho civil. Aquellas se neutralizan y conforme a esta, las sentencias de instancia han valorado detenidamente la prueba practicada y han llegado a la conclusi\u00f3n del mejor derecho de dominio de la parte demandada, demandante reconvencional, conclusi\u00f3n que esta Sala comparte y que no ha desvirtuado este motivo de casaci\u00f3n. Conforme al historial registral y a la posesi\u00f3n efectiva, bajo el principio prior tempore, potior iure, se da esta prevalencia de la inscripci\u00f3n registral a favor del demandado-demandante reconvencional, conforme a los criterios mantenidos reiteradamente por esta Sala:<\/p>\n\n\n\n

el de la prevalencia de la hoja registral de la finca cuyo dominio sea de mejor condici\u00f3n atendiendo al Derecho civil, es decir, abstracci\u00f3n hecha de las normas inmobiliarias registrales;<\/p>\n\n\n\n

el de la prevalencia de la hoja registral de finca cuya inmatriculaci\u00f3n sea m\u00e1s antigua por ser la primera que acudi\u00f3 al Registro en orden al tiempo.<\/p>\n\n\n\n

Por ello, no cabe la alegaci\u00f3n del art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria, ya que \u201cel principio de la fe p\u00fablica registral, aspecto de la general presunci\u00f3n de exactitud registral, se puede aplicar a ambos litigantes y, en consecuencia, queda neutralizado.\u201d (STS, Sala Primera de lo Civil, n\u00ba 1405\/2025, de 13 de octubre).<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

OBLIGACIONES Y CONTRATOS<\/h2>\n\n\n\n

TRIBUNAL SUPREMO<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Abusividad de cl\u00e1usula penal en contrato de mantenimiento de ascensores <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201cEsta sala ha tenido ocasi\u00f3n de pronunciarse sobre la abusividad de una cl\u00e1usula penal, por su desproporcionalidad, aunque referida a un caso de resoluci\u00f3n contractual por incumplimiento del consumidor y usuario (art. 85.6 TRLGDCU). En concreto, se trata de la sentencia n.\u00ba 626\/2025, de 28 de abril, dictada en relaci\u00f3n con un contrato de arrendamiento financiero de una embarcaci\u00f3n de recreo, celebrado con unos consumidores o usuarios, en el que se estableci\u00f3, para el caso de resoluci\u00f3n del contrato de leasing por incumplimiento de los arrendatarios, como cl\u00e1usula penal una cantidad equivalente al 40\u2009% del precio de compra del bien. En realidad, este porcentaje ascend\u00eda al 57\u2009%, si se atend\u00eda al importe efectivamente financiado (descontando la elevada cuant\u00eda de la primera cuota, que era el 20\u2009% del total, y el dep\u00f3sito en garant\u00eda, por otro 10\u2009%). En esta sentencia n.\u00ba 626\/2025, de 28 de abril, se parte de la doctrina fijada por la sentencia del pleno n.\u00ba 214\/2014, de 15 de abril, en la que se indic\u00f3:<\/p>\n\n\n\n

\u00abLa funci\u00f3n de la cl\u00e1usula penal que establece el pago de una determinada cantidad (o, como en este caso, la retenci\u00f3n de la cantidad percibida) en caso de resoluci\u00f3n del contrato por incumplimiento imputable a una de las partes, puede ser la liquidaci\u00f3n de la indemnizaci\u00f3n por da\u00f1os y perjuicios motivados por dicha resoluci\u00f3n, que el contratante no incumplidor tiene derecho a que le sean resarcidos en el r\u00e9gimen general del art. 1124 CC, y tambi\u00e9n la disuasi\u00f3n al contratante para que no incumpla el contrato. Con frecuencia, incluye ambas funciones.<\/p>\n\n\n\n

La previsi\u00f3n del apdo. 3 de la disp. adic. 1\u00aa LGDCU (hoy art. 85.6 del texto refundido), que atribuye car\u00e1cter abusivo a la cl\u00e1usula no negociada que establece una indemnizaci\u00f3n desproporcionadamente alta para el consumidor que no cumpla sus obligaciones, impide que el componente disuasorio de la cl\u00e1usula penal suponga para el consumidor incumplidor el pago al predisponente de una indemnizaci\u00f3n desproporcionadamente alta en relaci\u00f3n a los da\u00f1os y perjuicios efectivamente sufridos.<\/p>\n\n\n\n

Por esa raz\u00f3n, para enjuiciar la abusividad de la cl\u00e1usula conforme a este criterio es preciso comparar la cantidad que resulta de la aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula penal con el valor de los da\u00f1os y perjuicios efectivamente causados al predisponente.\u00bb<\/p>\n\n\n\n

Y a continuaci\u00f3n la referida sentencia n.\u00ba 626\/2025 a\u00f1ade:<\/p>\n\n\n\n

\u00abSin perder de vista que la desproporcionalidad va ligada no solo al efecto resarcitorio, sino tambi\u00e9n al disuasorio de la cl\u00e1usula penal, para su an\u00e1lisis debemos atender en primer lugar al perjuicio que podr\u00eda acarrear a la arrendadora la resoluci\u00f3n anticipada del contrato de leasing, como consecuencia de la depreciaci\u00f3n del bien.\u00bb<\/p>\n\n\n\n

Reconducida la cuesti\u00f3n al presente caso, en principio, valdr\u00eda una fijaci\u00f3n aprior\u00edstica de la indemnizaci\u00f3n y de la penalidad. Ahora bien, los t\u00e9rminos en que se formula la cl\u00e1usula (el \u00ab50\u2009% del importe correspondiente a las mensualidades que se hubieran debido abonar hasta la fecha de finalizaci\u00f3n de este contrato, o de su pr\u00f3rroga en vigor\u00bb) hacen que, prima facie, la cuant\u00eda resulte desproporcionada.<\/p>\n\n\n\n

La cl\u00e1usula penal tiene por finalidad prefijar la indemnizaci\u00f3n de los da\u00f1os y perjuicios, sin necesidad de que el predisponente pruebe (en caso de que el consumidor o usuario se oponga) que, efectivamente, los da\u00f1os y perjuicios ascienden a esa cuant\u00eda. Sin embargo, la cuesti\u00f3n es que cuando, a primera vista, la cl\u00e1usula se muestra como desproporcionada, es preciso que el predisponente justifique, no tanto que los da\u00f1os y perjuicios reclamados son los efectivamente causados (porque puede incluirse un cierto componente disuasorio), sino que no existe esa desproporci\u00f3n aparente.<\/p>\n\n\n\n

El problema que plantea esta cl\u00e1usula es que la cuant\u00eda resulta, a primera vista, desproporcionada (el 50\u2009% de las cantidades pendientes hasta la finalizaci\u00f3n del contrato o de su pr\u00f3rroga), y el predisponente no ha justificado m\u00ednimamente que no exista esa desproporci\u00f3n que se aprecia prima facie.<\/p>\n\n\n\n

En consecuencia, se trata de una cl\u00e1usula abusiva, que encaja plenamente en el supuesto tipificado por el art. 87.6 TRLGDCU (que reitera el recogido por el art. 62.3. II TRLGDCU).\u201d (STS, Sala Primera de lo Civil, n\u00ba 1732\/2025, de 27 de noviembre).<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

DERECHO ADMINISTRATIVO<\/h2>\n\n\n\n

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE CATALU\u00d1A<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

La obligaci\u00f3n de ofrecimiento de alquiler social del art. 5.2 de la Ley 24\/2015 se encuentra derogada t\u00e1citamente<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201cSentado lo anterior tenemos que, el requisito procesal previo para el ejercicio de acciones judiciales (o si se quiere, la carga previa de acceso al proceso judicial) del art. 5.2 de la Ley 24\/2015, tambi\u00e9n llamado requisito de procedibilidad, pese a estar formalmente vigente por no haber sido expl\u00edcitamente declarado inconstitucional debe entenderse el mismo impl\u00edcitamente o t\u00e1citamente dejado sin efecto por el TC, al haberse pronunciado reiteramentede este Alto Tribunal en las citadas STC del 2022, octubre de 2025 y enero de 2025, ya contempladas, que, el legislador catal\u00e1n se ha excedido en sus competencias, – con incidencia en el derecho a la tutela judicial efectiva del art. 24.1 CE78- en especial, en materia procesal, sobrepasando los l\u00edmites de la razonabilidad y proporcionalidad, al establecer un requisito condicionante de acceso a la jurisdicci\u00f3n, inclusive m\u00e1s riguroso que los propiamente establecidos por la normativa estatal. En efecto, declara el TC que solo el Estado puede establecer condiciones de acceso al proceso judicial, por la que declarado inconstitucional el art. 5.3 de la Ley 24\/2015 como ya dijimos ut supra, que est\u00e1 a su vez, \u00edntimamente entrelazado con el art. 5.2 del mismo cuerpo legal, debemos llegar a la conclusi\u00f3n que, en un plano material, debe entenderse tambi\u00e9n inconstitucional este \u00faltimo precepto, por lo que existiendo un da\u00f1o antijur\u00eddico, que la aqu\u00ed actora, no tiene el deber jur\u00eddico de soportar, solo cabe la estimaci\u00f3n de sus pretensiones indemnizatorias de responsabilidad patrimonial.<\/p>\n\n\n\n

Recordemos que, ese da\u00f1o antijur\u00eddico (que es real, individualizado y cuantificable econ\u00f3micamente, no siendo meras expectativas como indica la demandada, ya que ha habido un efectivo da\u00f1o emergente), se plasma en la diferencia entre la renta mensual arrendaticia derivada de los diferentes contratos de alquiler social obligatorio suscritos por la recurrente, y la que podr\u00eda haber obtenido de una renta prudencial de mercado en concepto de alquiler, si no hubiera existido la obligaci\u00f3n formulada en el susodicho art. 5.2 de la Ley 24\/2015, fij\u00e1ndose como dies a quo el de las distintas fechas de celebraci\u00f3n de los mencionados contratos forzosos y como dies ad quem, en consonancia con el suplico de la demanda, el de diciembre de 2022 inclusive.<\/p>\n\n\n\n

A mayor abundamiento, la actora en sus diversos escritos expositivos obrantes en autos, manifiesta que ciertos inquilinos beneficiarios de los contratos de alquiler social obligatorios por ella suscritos (en concreto los correspondientes a los pisos 9 y 10) no eran o no deber\u00edan ser beneficiarios de los mismos, ya que los respectivos datos econ\u00f3micos aportados por aquellos y sus declaraciones responsables no se ajustaban a la realidad econ\u00f3mica de sus ingresos. Pues bien, la Administraci\u00f3n demandada entiende que tal falta de diligencia de la actora en la comprobaci\u00f3n de los requisitos jur\u00eddico-econ\u00f3micos de tales beneficiarios, solo es imputable a la propia parte recurrente (doctrina de los actos propios), y que estar\u00edamos en todo caso una ruptura del nexo causal entre la actuaci\u00f3n administrativa y el da\u00f1o antijur\u00eddico infligido. Este Tribunal sin embargo, postula que no se dar\u00eda la citada ruptura del v\u00ednculo causal, y que la actora obro con suficiente diligencia, ya que la recurrente actu\u00f3 con los medios que ten\u00eda a su alcance, no siendo exigible una verificaci\u00f3n exhaustiva de los emolumentos econ\u00f3micos de sus inquilinos, atendiendo a que el gravamen legal que impone el art. 5.2 Ley 24\/2015 se limita a la emisi\u00f3n por la actora de requerimientos de informaci\u00f3n, y ulterior comprobaci\u00f3n en su caso, de la documentaci\u00f3n econ\u00f3mica suministrada, sin que ello implique un pormenorizado control de la citada documentaci\u00f3n, desde el momento en que la recurrente no tiene acceso directo a datos confidenciales econ\u00f3micos y patrimoniales de organismos oficiales estatales y\/o auton\u00f3micos, principalmente, tributarios y\/o de seguridad social, relativos a las personas beneficiarias de los contratos forzosos de autos.\u201d (STSJ de Catalu\u00f1a, Sala de lo contencioso administrativo, n\u00ba 518\/2025, de 1 de marzo de 2025)<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

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PDF ARRENDAMIENTOS URBANOS TRIBUNAL SUPREMO Subrogaci\u00f3n por fallecimiento. La falta de notificaci\u00f3n de la subrogaci\u00f3n no comporta la extinci\u00f3n del contrato si el arrendador tuvo conocimiento efectivo del fallecimiento  \u201cEn la sentencia 475\/2018, de 20 de julio, se declar\u00f3 que la aplicaci\u00f3n r\u00edgida y exclusivamente literal del art. 16.3 LAU pod\u00eda conducir a resultados injustos […]<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":28},"categories":[66],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Redaccio Consell","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/redaccioconsell\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10611\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/12\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=10611"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10611\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":10613,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10611\/revisions\/10613\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=10611"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=10611"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=10611"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}