{"id":10892,"date":"2026-06-13T11:53:42","date_gmt":"2026-06-13T10:53:42","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/fijacion-de-la-renta-de-viviendas-en-zona-tensionada-cuando-no-existe-indice-serpavi\/"},"modified":"2026-06-13T11:54:28","modified_gmt":"2026-06-13T10:54:28","slug":"fijacion-de-la-renta-de-viviendas-en-zona-tensionada-cuando-no-existe-indice-serpavi","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/fijacion-de-la-renta-de-viviendas-en-zona-tensionada-cuando-no-existe-indice-serpavi\/","title":{"rendered":"Fijaci\u00f3n de la renta de viviendas en zona tensionada cuando no existe \u00edndice SERPAVI"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Desde la entrada en vigor de la Ley 12\/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, hasta la fecha, se han venido declarando m\u00faltiples zonas residenciales tensionadas en municipios de Catalu\u00f1a, Navarra, Pa\u00eds Vasco y Galicia, aplic\u00e1ndose a los contratos de arrendamiento de viviendas ubicados en dichas zonas los l\u00edmites en el pacto de la renta previstos en el art. 17.6 y 7 de la LAU.<\/p>\n\n\n\n

La aplicabilidad de este novedoso r\u00e9gimen de contenci\u00f3n de rentas est\u00e1 dando lugar a una ingente problem\u00e1tica pr\u00e1ctica en torno a la determinaci\u00f3n del l\u00edmite m\u00e1ximo de renta a pactar, especialmente por lo que respecta a la aplicaci\u00f3n del l\u00edmite consistente en el precio del Sistema de Referencia del Precio del Alquiler (SERPAVI) regulado en el art. 17.7 de la LAU. En particular, la casu\u00edstica que queremos abordar aqu\u00ed es la relativa a aquellas viviendas arrendadas que, a pesar de estar ubicadas en una zona residencial tensionada, no est\u00e1n comprendidas en el \u00e1mbito objetivo del SERPAVI (viviendas con una superficie construida inferior a 30 metros cuadrados o m\u00e1s de 150 metros cuadrados, viviendas unifamiliares, viviendas ubicadas en edificios sin divisi\u00f3n horizontal, viviendas resultantes de obra nueva o de una gran rehabilitaci\u00f3n, viviendas que figuran catastralmente clasificadas como oficinas, estudios o locales, etc.) y, por consiguiente, el sistema, al introducir el n\u00famero de referencia catastral de la vivienda, no genera un valor de referencia.<\/p>\n\n\n\n

Conviene precisar que estas exclusiones no obedecen a una previsi\u00f3n legal expresa que excluya dichas viviendas del r\u00e9gimen de contenci\u00f3n de rentas, sino que responden exclusivamente a los l\u00edmites t\u00e9cnicos y metodol\u00f3gicos del propio sistema de c\u00e1lculo del SERPAVI.  <\/p>\n\n\n\n

T\u00e9ngase en cuenta que, conforme a la metodolog\u00eda del SERPAVI, para la determinaci\u00f3n del rango de valores individualizados de referencia, el sistema operativo proporciona unos valores de renta de las viviendas que cumplen determinados requisitos objetivos:<\/p>\n\n\n\n

  • Viviendas situadas en un edificio de tipolog\u00eda residencial colectiva.<\/li>
  • Viviendas de superficie construida de entre 30 y 150 metros cuadrados.<\/li>
  • Viviendas de m\u00e1s de cinco a\u00f1os de antig\u00fcedad, de acuerdo con la fecha de construcci\u00f3n o de rehabilitaci\u00f3n integral del edificio en el que se encuentran.<\/li>
  • Contratos de arrendamiento de vivienda definidos en el art. 2 de la LAU.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

    De tal suerte que las viviendas que no se encuentren dentro de estos par\u00e1metros no obtendr\u00e1n, introducidos en el sistema de consulta sus datos catastrales, resultados de forma autom\u00e1tica, ya que la aplicaci\u00f3n dise\u00f1ada obtiene de forma automatizada las caracter\u00edsticas del inmueble a partir de la informaci\u00f3n catastral disponible y no da resultados en supuestos como los de viviendas de superficie inferior o superior a dichos umbrales, viviendas unifamiliares, viviendas en edificios sin divisi\u00f3n horizontal (no tienen referencia catastral propia), viviendas resultantes de una obra nueva o gran rehabilitaci\u00f3n posterior al a\u00f1o 2021. <\/p>\n\n\n\n

    A la vista de esta casu\u00edstica, nos preguntamos si es aplicable el sistema de contenci\u00f3n de rentas a los arrendamientos de estas viviendas y, en caso afirmativo, c\u00f3mo se calcula la renta m\u00e1xima del contrato. <\/p>\n\n\n\n

    \u00abAnte la falta de un contrato previo y la imposibilidad t\u00e9cnica del SERPAVI para calcular un valor, la renta puede pactarse libremente. No se pueden imponer l\u00edmites mediante interpretaciones o analog\u00edas que no est\u00e9n expresamente recogidas en la ley.\u00bb<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

    La normativa legal aplicable est\u00e1 contenida en el art\u00edculo 17, apartados 6 y 7, de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece, en s\u00edntesis, que, con car\u00e1cter general, en la renta de los contratos de arrendamiento de viviendas que se encuentren en zonas de mercado residencial tensionado, la renta inicial del nuevo contrato no podr\u00e1 exceder de la \u00faltima renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiere estado vigente en los \u00faltimos cinco a\u00f1os, una vez aplicada la cl\u00e1usula de actualizaci\u00f3n anual de la renta del contrato anterior (apartado 6).<\/p>\n\n\n\n

    No obstante, la ley tambi\u00e9n precisa (apartado 7) que:<\/p>\n\n\n\n

    • Si el arrendador es un gran tenedor, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podr\u00e1 exceder del l\u00edmite m\u00e1ximo del precio aplicable obtenido del SERPAVI.<\/li>
    • Si el arrendador no es un gran tenedor, pero la vivienda no ha estado arrendada en los \u00faltimos cinco a\u00f1os por contrato de arrendamiento de vivienda habitual sujeto a la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, se aplicar\u00e1 esta misma limitaci\u00f3n de renta aplicando el valor de renta obtenido del SERPAVI.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

      A la vista de todo ello, concluimos que el \u00fanico supuesto en que la renta no quedar\u00eda limitada por ausencia de datos de renta de referencia del SERPAVI y podr\u00eda pactarse libremente por las partes ser\u00eda aquel en el que la vivienda no hubiese estado arrendada en los \u00faltimos cinco a\u00f1os por contrato de arrendamiento de vivienda del art\u00edculo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, sea o no el arrendador gran tenedor.<\/p>\n\n\n\n

      Ya que, en este supuesto, no se podr\u00eda aplicar ni el l\u00edmite de renta del contrato anterior ni la renta de referencia del SERPAVI calculada para esa vivienda en concreto.<\/p>\n\n\n\n

      Con los siguientes matices:<\/p>\n\n\n\n

      • Si se trata de una vivienda sita en un edificio no dividido en propiedad horizontal, el acceso a la aplicaci\u00f3n del SERPAVI no dar\u00e1 resultados con los datos catastrales simplemente. Pero si la vivienda tiene una superficie construida entre los 30 y los 150 m\u00b2, si se introducen manualmente en la consulta los datos de ubicaci\u00f3n, superficie y dem\u00e1s par\u00e1metros, el sistema proporcionar\u00e1 los valores de referencia.<\/li>
      • Igualmente, habr\u00e1 que efectuar la consulta de esa forma en el caso de una vivienda que, habiendo sido objeto de un cambio de uso urban\u00edstico, disponiendo de c\u00e9dula de habitabilidad y destin\u00e1ndose efectivamente a uso residencial, no conste como vivienda en la informaci\u00f3n catastral que utiliza el SERPAVI. En estos casos, la aplicaci\u00f3n advierte que \u201cno se han encontrado inmuebles de tipo residencial en la posici\u00f3n indicada\u201d.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

        Por consiguiente, el arrendador deber\u00e1 agotar las posibilidades de obtenci\u00f3n de la renta de referencia a trav\u00e9s del aplicativo del SERPAVI cuando la vivienda no tenga referencia catastral propia o no la tenga como vivienda en el Catastro.<\/p>\n\n\n\n

        A nuestro entender, no cabe suplir la doble carencia de datos (renta del \u00faltimo contrato de arrendamiento y valor de referencia obtenido del SERPAVI) extrapolando al contrato de arrendamiento otros valores por aproximaci\u00f3n o analog\u00eda sin infringir los principios jur\u00eddicos b\u00e1sicos de legalidad y de seguridad jur\u00eddica. No admite duda que la imposici\u00f3n por ley de l\u00edmites a la renta es tambi\u00e9n una limitaci\u00f3n espec\u00edfica de la libertad contractual y no puede fundamentarse en interpretaciones o analog\u00edas no recogidas en las normas legales habilitadoras, que son el art. 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley 12\/2023 de Vivienda.<\/p>\n\n\n\n

        Finalmente, ante la eventualidad de que la metodolog\u00eda del sistema se modificara y proporcionara datos, hoy en d\u00eda inexistentes, de renta m\u00e1xima para esas tipolog\u00edas de viviendas, se aconseja efectuar y documentar el resultado de la consulta en la fecha de perfecci\u00f3n del contrato de arrendamiento y adjuntar el documento al contrato.  <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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