{"id":10906,"date":"2026-06-13T12:06:53","date_gmt":"2026-06-13T11:06:53","guid":{"rendered":"https:\/\/revistaconsell.com\/faqs-collegiats-147\/"},"modified":"2026-06-13T12:08:24","modified_gmt":"2026-06-13T11:08:24","slug":"faqs-collegiats-147","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/faqs-collegiats-147\/","title":{"rendered":"FAQS Col\u00b7legiats (147)"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

PREGUNTA<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Gestionamos una comunidad de parking que forma parte de un conjunto compuesto por dos escaleras, con acceso por la Avenida, que consta de:<\/em><\/p>\n\n\n\n

  • Planta s\u00f3tano, destinada a rampa de acceso, aparcamientos, trasteros, foso del ascensor y cuarto de m\u00e1quinas del local comercial.<\/em><\/li>
  • Planta baja, destinada a local comercial, accesos a viviendas y acceso al aparcamiento subterr\u00e1neo.<\/em><\/li>
  • Planta primera, destinada a local comercial y oficinas.<\/em><\/li>
  • Cuatro plantas superiores (2\u00aa, 3\u00aa, 4\u00aa y 5\u00aa) con dos viviendas por planta y por escalera, un total de diecis\u00e9is viviendas.<\/em><\/li><\/ul>\n\n\n\n

    La rejilla de desag\u00fce de la rampa del parquin est\u00e1 canalizada hacia el sif\u00f3n comunitario que comparten las dos escaleras. Siempre que se han producido atascos en el sif\u00f3n, una de las escaleras se ha encargado de avisar a la empresa de limpieza, sin repercutir el coste ni a la otra escalera ni al parquin.<\/em><\/p>\n\n\n\n

    Ahora se han dado cuenta de que el sif\u00f3n es compartido y reclaman a la Comunidad del Parquin la contribuci\u00f3n en los gastos de las facturas de desatascos de los \u00faltimos 15 a\u00f1os. Estos atascos han sido provocados por acumulaci\u00f3n de restos de jab\u00f3n y toallitas que se han arrojado desde las plantas superiores.
    <\/em><\/p>\n\n\n\n

    Por la rejilla de la rampa no se arroja ni jab\u00f3n ni toallitas.<\/em><\/p>\n\n\n\n

    Consultas:<\/em><\/p>\n\n\n\n

    1. \u00bfEs procedente la reclamaci\u00f3n que realizan? Cabe se\u00f1alar que, cuando se produjeron estos atascos, la escalera interesada avis\u00f3 a la empresa de limpieza sin comunicarlo a la Comunidad del Parquin ni a la otra escalera.<\/em><\/li>
    2. A partir de ahora, \u00bfpueden reclamar a la Comunidad del Parquin la participaci\u00f3n en el coste del servicio cuando el motivo del atasco sean restos de jab\u00f3n y toallitas?<\/em><\/li><\/ol>\n\n\n\n

      RESPOSTA <\/strong><\/p>\n\n\n\n

      Lo primero y esencial es revisar los estatutos comunitarios para comprobar si en ellos se estableciera que el parquin queda excluido de participar en determinados gastos comunes, en cuyo caso esa regulaci\u00f3n estatutaria prevalecer\u00e1 sobre cualquier otra consideraci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

      No obstante, sin m\u00e1s informaci\u00f3n que el redactado de la consulta, hay que se\u00f1alar que el art. 121-20 del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a dice que las obligaciones personales prescriben a los 10 a\u00f1os, de modo que cualquier factura anterior a dicho plazo ya estar\u00eda prescrita.<\/p>\n\n\n\n

      Podr\u00eda tambi\u00e9n a\u00f1adirse a lo anterior que en todo este tiempo ha sido una de las escaleras la que ha encargado de solucionar los desatascos provocados por restos de celulosa y detergente sin comunicarlo ni a la otra escalera ni a la comunidad del parquin, asumiendo de esa forma el gasto de manera continuada y generando una apariencia de que estos trabajos y la responsabilidad se consideraba propia.<\/p>\n\n\n\n

      Se explica en la consulta que los atascos han sido provocados por las viviendas y no por el vertido de materiales por la reja de drenaje de la rampa del parquin, lo que romper\u00eda cualquier relaci\u00f3n de causalidad que permita, en principio, imputar la responsabilidad y coste compartido con la comunidad del parquin.<\/p>\n\n\n\n

      Ahora bien, de cara al futuro la cuesti\u00f3n cambia porque esas canalizaciones donde se producen los atascos son elementos comunes, de manera que la comunidad del edificio podr\u00e1 sostener que el art. 553-45.2 del CCCat establece que la falta de uso de un elemento com\u00fan no exime de la obligaci\u00f3n de contribuir a los gastos que genere, procediendo en ese caso a comunicar el problema comunitario y exigir que la reparaci\u00f3n y los costes sean asumidos por las dos escaleras y por el garaje.<\/p>\n\n\n\n

      \n\n\n\n

      PREGUNTA <\/strong><\/p>\n\n\n\n

      Per quin r\u00e8gim jur\u00eddic es regeixen els contractes d\u2019habitaci\u00f3?<\/em><\/p>\n\n\n\n

      RESPOSTA<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      Pel que fa al r\u00e8gim jur\u00eddic dels contractes d\u2019habitaci\u00f3, tradicionalment s\u2019ha sostingut en molts pronunciaments que no els era aplicable la LAU, especialment quan la cessi\u00f3 recau sobre una habitaci\u00f3 sense autonomia funcional ni condicions pr\u00f2pies d\u2019habitabilitat (incl\u00fas amb \u00fas compartit de serveis essencials), ja que no concorre el pressup\u00f2sit objectiu de l\u2019article 2 LAU, de manera que el contracte queda sotm\u00e8s al r\u00e8gim general del Codi Civil.<\/p>\n\n\n\n

      Tanmateix, aquesta posici\u00f3 no \u00e9s un\u00e0nime. En aquest sentit, la Sent\u00e8ncia de l\u2019Audi\u00e8ncia Provincial de Santander, de 10 de mar\u00e7 de 2026, considera que l\u2019arrendament d\u2019una habitaci\u00f3 pot quedar sotm\u00e8s a la LAU si el seu dest\u00ed principal \u00e9s satisfer la necessitat permanent d\u2019habitatge de l\u2019arrendatari, encara que existeixi \u00fas compartit d\u2019elements comuns i encara que no hi hagi exclusivitat sobre la totalitat de l\u2019immoble.<\/p>\n\n\n\n

      En aquest context, la Llei 11\/2025, en introduir l\u2019article 66 ter a la Llei 18\/2007, refor\u00e7a aquesta l\u00ednia en establir que l\u2019arrendament per habitacions \u201cno desnaturalitza el car\u00e0cter d\u2019arrendament d\u2019habitatge ni impedeix l\u2019aplicaci\u00f3 de les normes que li s\u00f3n pr\u00f2pies\u201d. Ara b\u00e9, aix\u00f2 no permet afirmar sense m\u00e9s que el legislador auton\u00f2mic hagi ampliat l\u2019\u00e0mbit d\u2019aplicaci\u00f3 civil de la LAU, ja que una interpretaci\u00f3 en aquest sentit plantejaria evidents problemes competencials.<\/p>\n\n\n\n

      Per aix\u00f2, el m\u00e9s prudent \u00e9s entendre que l\u2019article 66 ter no opera com una norma de requalificaci\u00f3 civil general del contracte ni com una modificaci\u00f3 indirecta de la LAU, sin\u00f3 com una previsi\u00f3 sectorial pr\u00f2pia del dret a l\u2019habitatge a Catalunya, dirigida sobretot a evitar que la f\u00f3rmula de l\u2019arrendament per habitacions quedi extramurs de les exig\u00e8ncies administratives que l\u2019ordenament catal\u00e0 associa a l\u2019\u00fas residencial.<\/p>\n\n\n\n

      En aquesta l\u00ednia, el precepte s\u00ed que permet sostenir amb for\u00e7a que el lloguer per habitacions no queda al marge de les regles p\u00fabliques de control en mat\u00e8ria d\u2019habitatge i, espec\u00edficament, que en una zona de mercat residencial tensionat la suma de les rendes pactades en contractes d\u2019habitaci\u00f3 simultanis sobre un mateix habitatge no poden superar la renda m\u00e0xima aplicable al lloguer unitari de l\u2019habitatge.<\/p>\n\n\n\n

      \n\n\n\n

      PREGUNTA<\/strong><\/strong><\/p>\n\n\n\n

      Nou Reial Decret llei 8\/2026, de 20 de mar\u00e7. Qu\u00e8 \u00e9s la pr\u00f2rroga extraordin\u00e0ria de 2 anys i quan es pot sol\u00b7licitar?<\/em><\/p>\n\n\n\n

      RESPOSTA <\/strong><\/p>\n\n\n\n

      \u00c9s una facultat que permet a l\u2019arrendatari d\u2019un contracte d\u2019arrendament d\u2019habitatge habitual, que estigui vigent en el moment en qu\u00e8 entra en vigor la norma, demanar una pr\u00f2rroga extraordin\u00e0ria de la durada del contracte per terminis anuals i fins a un m\u00e0xim de dos anys addicionals.<\/p>\n\n\n\n

      Segons la literalitat de la norma, es pot sol\u00b7licitar quan el per\u00edode de pr\u00f2rroga obligat\u00f2ria previst a l\u2019article 9.1 de la LAU finalitzi entre el 22 de mar\u00e7 de 2026 i el 31 de desembre de 2027, o finalitzi el per\u00edode de pr\u00f2rroga t\u00e0cita previst als articles 10.1 i 10.2 de la LAU.<\/p>\n\n\n\n

      Segons la nostra interpretaci\u00f3, per poder parlar que el per\u00edode de pr\u00f2rroga obligat\u00f2ria de l\u2019article 9.1 de la LAU finalitza, cal que concorrin necess\u00e0riament les circumst\u00e0ncies que determinen aquesta finalitzaci\u00f3, en particular el preav\u00eds de l\u2019arrendador en tal sentit, ja sigui mitjan\u00e7ant la comunicaci\u00f3 corresponent amb el preav\u00eds m\u00ednim de quatre mesos, o b\u00e9 perqu\u00e8 en el contracte d\u2019arrendament s\u2019hagu\u00e9s establert de manera clara i determinant que el contracte venceria en arribar el termini de l\u2019\u00faltima de les pr\u00f2rrogues, sense necessitat d\u2019un preav\u00eds addicional m\u00e9s enll\u00e0 del que ja estableix el mateix contracte.<\/p>\n\n\n\n

      Si es produeix algun dels dos sup\u00f2sits esmentats, entenem que l\u2019arrendatari podr\u00e0 formular la sol\u00b7licitud; per\u00f2 no quan no quedi clar de manera terminant que el per\u00edode de durada m\u00ednima derivada de l\u2019aplicaci\u00f3 de la pr\u00f2rroga de l\u2019article 9.1 de la LAU ha finalitzat.<\/p>\n\n\n\n

      Aix\u00ed mateix, entenem que l\u2019arrendatari tamb\u00e9 podr\u00e0 formular la sol\u00b7licitud quan el per\u00edode de pr\u00f2rroga legal previst a l\u2019article 10.1 de la LAU finalitzi dins d\u2019aquest interval de temps, sense necessitat, en aquest cas, que l\u2019arrendador efectu\u00ef cap preav\u00eds, at\u00e8s que, en esgotar-se la darrera de les pr\u00f2rrogues anuals legals, el contracte arriba a la seva finalitzaci\u00f3, sense m\u00e9s requisits. Tanmateix, no sembla, d\u2019acord amb la literalitat de la norma, que aquesta sol\u00b7licitud es pugui formular quan, dins del per\u00edode compr\u00e8s fins al 31 de desembre de 2027, el que finalitza \u00e9s un contracte renovat per t\u00e0cita reconducci\u00f3.<\/p>\n\n\n\n

      \n\n\n\n

      PREGUNTA <\/strong><\/p>\n\n\n\n

      En el cas d\u2019un propietari que \u00e9s titular d\u2019un edifici amb sis pisos destinats al lloguer, sense divisi\u00f3 horitzontal formal per\u00f2 amb c\u00e8dula d\u2019habitabilitat i certificat energ\u00e8tic per a cada habitatge, es pot considerar que \u00e9s gran tenidor?<\/em><\/p>\n\n\n\n

      RESPOSTA <\/strong><\/p>\n\n\n\n

      A efectes de l\u2019aplicaci\u00f3 del r\u00e8gim de contenci\u00f3 de rendes, el criteri orientatiu actual tendeix a computar totes les unitats d\u2019\u00fas residencial existents f\u00edsicament a l\u2019edifici, amb independ\u00e8ncia de si existeix o no divisi\u00f3 horitzontal registral.<\/p>\n\n\n\n

      Aix\u00ed, si l\u2019immoble est\u00e0 configurat materialment com a diversos habitatges diferenciats i cadascun disposa de c\u00e8dula d\u2019habitabilitat, es considera prudent entendre que aquests habitatges poden computar individualment, especialment si estan situats en municipis declarats zones de mercat residencial tensionat.<\/p>\n\n\n\n

      Tanmateix, cal tenir present que, en determinats \u00e0mbits processals, encara es poden donar interpretacions que tendeixin a considerar la finca com una unitat \u00fanica si no hi ha divisi\u00f3 registral. Per aquest motiu, des d\u2019una perspectiva de compliment normatiu i prevenci\u00f3 de riscos sancionadors, resulta recomanable adoptar el criteri m\u00e9s garantista i considerar el titular com a gran tenidor quan se superin els llindars legals en funci\u00f3 del nombre real d\u2019habitatges.<\/p>\n\n\n\n

      \n\n\n\n

      PREGUNTA <\/strong><\/p>\n\n\n\n

      Quines novetats ha introdu\u00eft el Decret llei 3\/2026, de 24 de mar\u00e7, aprovat per la Generalitat de Catalunya?<\/em><\/p>\n\n\n\n

      RESPOSTA <\/strong><\/p>\n\n\n\n

      El recent Decret llei 3\/2026, de 24 de mar\u00e7, ha introdu\u00eft una novetat rellevant en mat\u00e8ria de registre de grans tenidors, mitjan\u00e7ant la modificaci\u00f3 de la disposici\u00f3 addicional vint-i-setena, relativa al Registre de persones grans tenidores d\u2019habitatge.<\/p>\n\n\n\n

      En concret, amplia l\u2019obligaci\u00f3 d\u2019inscripci\u00f3, que fins ara es projectava essencialment sobre persones jur\u00eddiques, tamb\u00e9 a les persones f\u00edsiques que tinguin la condici\u00f3 de gran tenidor d\u2019acord amb l\u2019article 5 de la Llei 24\/2015, aix\u00ed com a aquelles que, conforme a l\u2019article 3.k) de la Llei 12\/2023, siguin considerades grans tenidores.<\/p>\n\n\n\n

      Aix\u00f2 implica que hauran d\u2019inscriure\u2019s al registre, no nom\u00e9s les persones jur\u00eddiques que tinguin 11 o m\u00e9s habitatges en el conjunt de l\u2019Estat (amb les excepcions que preveu l\u2019article 5.9 de la Llei 24\/2015), sin\u00f3 tamb\u00e9 les persones f\u00edsiques titulars de 16 o m\u00e9s habitatges en el conjunt de l\u2019Estat; i, en ambd\u00f3s casos (tant per a persones f\u00edsiques com jur\u00eddiques), aquelles que siguin titulars de 5 o m\u00e9s immobles situats en una mateixa zona de mercat residencial tensionat.<\/p>\n\n\n\n

      Cal tenir present, tanmateix, que avui dia el reglament que ha de desplegar el funcionament d\u2019aquest registre encara no ha estat aprovat, de manera que el Registre de grans tenidors no es troba operatiu. En aquest context, l\u2019\u00fanica obligaci\u00f3 actualment exigible \u00e9s la de comunicar a l\u2019Ag\u00e8ncia de l\u2019Habitatge de Catalunya la condici\u00f3 de gran tenidor (tant per a persones f\u00edsiques com jur\u00eddiques) indicant el nombre d\u2019habitatges dels quals s\u00f3n titulars, sens perjudici de la futura inscripci\u00f3 formal un cop s\u2019aprovi el corresponent desenvolupament reglamentari.<\/p>\n\n\n\n

      \n\n\n\n

      PREGUNTA <\/strong><\/p>\n\n\n\n

      En una comunitat amb la presid\u00e8ncia es nega a incloure un punt proposat per un propietari com a punt a tractar a l\u2019ordre del dia de la pr\u00f2xima assemblea. \u00c9s necessari el seu consentiment per incloure un punt?<\/em><\/p>\n\n\n\n

      RESPOSTA <\/strong><\/p>\n\n\n\n

      D\u2019acord amb la normativa catalana aplicable, la presid\u00e8ncia \u00e9s qui convoca les reunions de la junta de propietaris i les presideix (art. 553-16.1.a i art. 553-21.1 CCCat), per\u00f2 la llei no li atribueix una facultat discrecional per admetre o rebutjar lliurement els assumptes que els propietaris vulguin sotmetre a la junta. Al contrari, l\u2019art. 553-21.4.a) CCCat estableix expressament que l\u2019ordre del dia inclou, entre altres assumptes, els proposats per escrit a la presid\u00e8ncia, abans de la convocat\u00f2ria, per qualsevol dels propietaris. Per tant, si un propietari demana per escrit que s\u2019hi inclogui una q\u00fcesti\u00f3 determinada complint amb els requisits formals exigits, la presid\u00e8ncia l\u2019ha d\u2019incorporar a l\u2019ordre del dia.<\/p>\n\n\n\n

      A m\u00e9s a m\u00e9s, si la presid\u00e8ncia no actua, es mant\u00e9 inactiva o s\u2019hi nega, cal tenir en compte que l\u2019art. 553-20.2 CCCat permet promoure la reuni\u00f3 a, com a m\u00ednim, una quarta part dels propietaris o als qui representin una quarta part de les quotes, i en aquest cas, conforme a l\u2019art. 553-21.4.a) CCCat, a la convocat\u00f2ria hi han de constar els punts que proposin els propietaris promotors. Aix\u00f2 refor\u00e7a la idea que la presid\u00e8ncia no pot bloquejar unilateralment el debat d\u2019un assumpte comunitari plantejat en forma.<\/p>\n\n\n\n

      Des d\u2019un punt de vista pr\u00e0ctic, conv\u00e9 que la sol\u00b7licitud d\u2019inclusi\u00f3 del punt consti per escrit i amb acreditaci\u00f3 de la seva remissi\u00f3 pr\u00e8via a la convocat\u00f2ria, per evitar qualsevol controv\u00e8rsia posterior.<\/p>\n\n\n\n

      \n\n\n\n

      PREGUNTA <\/strong><\/p>\n\n\n\n

      Des de l’Ajuntament de Cunit, per a donar la llic\u00e8ncia de pis tur\u00edstic, ara requereixen el seg\u00fcent als propietaris que la sol\u00b7liciten:<\/em><\/p>\n\n\n\n

      \u201ctermini de deu dies, que compta a partir de l\u2019endem\u00e0 de notificar-li la resoluci\u00f3 segons l\u2019article 68.1 de la llei 39\/2015 de procediment administratiu com\u00fa de les administracions p\u00fabliques, aporti la documentaci\u00f3 seg\u00fcent:<\/em><\/p>\n\n\n\n

      \u2022 Autoritzaci\u00f3, acord o certificat de la comunitat de propietaris per a l\u2019inici d\u2019un habitatge d\u2019\u00fas tur\u00edstic, d\u2019acord amb l\u2019article 553.11 Estatus, de la Llei 5\/2006 del llibre cinqu\u00e8 del Codi Civil de Catalunya, relatiu als drets reals.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

      Segons l\u2019Ajuntament \u00e9s un requisit de la Generalitat, per\u00f2 aquesta no especifica aix\u00f2 a la seva plana.<\/em><\/p>\n\n\n\n

      Us agrairia si teniu not\u00edcies o informaci\u00f3 respecte a aquesta modificaci\u00f3. Fins a on tenia ent\u00e8s, aix\u00f2 era un requisit per a la resta de l\u2019estat.<\/em><\/p>\n\n\n\n

      RESPOSTA <\/strong><\/p>\n\n\n\n

      Pel que indica, l’Ajuntament de Cunit est\u00e0 exigint un acord, autoritzaci\u00f3 o certificat de la comunitat de propietaris per a poder iniciar l’activitat d’habitatge d’\u00fas tur\u00edstic, recolzant-se per a aix\u00f2 en l’art.  553-11 del CCCat. Tanmateix, aquest article no estableix l’obligaci\u00f3 de demanar perm\u00eds a la comunitat per destinar un habitatge a \u00fas tur\u00edstic, sin\u00f3 que, en regular el contingut dels estatuts de la propietat horitzontal, permet que en aquesta normativa s’estableixin limitacions o prohibicions d’usos, entre ells el tur\u00edstic. \u00c9s a dir, la clau jur\u00eddica est\u00e0 en si els estatuts de la comunitat preveuen o no alguna restricci\u00f3 expressa, de manera que nom\u00e9s en el sup\u00f2sit que s’hagi prohibit expressament aquest \u00fas, seria oposat.<\/p>\n\n\n\n

      A Catalunya el criteri general \u00e9s que, si els estatuts no prohibeixen expressament l’\u00fas tur\u00edstic, el propietari pot destinar l’habitatge a aquesta activitat sense necessitat d’acord previ de la comunitat. Tampoc la Generalitat, en la seva normativa sectorial sobre habitatges d’\u00fas tur\u00edstic, ha establert una obligaci\u00f3 expressa d’aportar autoritzaci\u00f3 de la comunitat.<\/p>\n\n\n\n

      Una altra cosa \u00e9s la legislaci\u00f3 estatal en la qual, si s’ha produ\u00eft una modificaci\u00f3 rellevant mitjan\u00e7ant la Llei Org\u00e0nica 1\/2025, de 2 de gener, que reforma la Llei 49\/1960, de 21 de juliol, sobre Propietat Horitzontal, introduint un r\u00e8gim m\u00e9s restrictiu en l’art. 17, en virtut del qual s’exigeix autoritzaci\u00f3 expressa de la comunitat de propietaris mitjan\u00e7ant majoria qualificada de 3\/5 parts de vots i quotes per destinar un habitatge a \u00fas tur\u00edstic. Tanmateix, aquest r\u00e8gim pertany a l’\u00e0mbit del dret com\u00fa estatal i no resulta d’aplicaci\u00f3 a Catalunya, on hi ha una regulaci\u00f3 civil pr\u00f2pia des del 2006, cosa que es concreta actualment a la vigent Llei 5\/2015, del 13 de maig que modifica el llibre V del CCCat. <\/p>\n\n\n\n

      En conseq\u00fc\u00e8ncia, l’exig\u00e8ncia municipal d’un acord previ de la comunitat no troba una base normativa clara en el dret catal\u00e0 vigent. El que est\u00e0 fent l’Ajuntament de Cunit sembla m\u00e9s una interpretaci\u00f3 restrictiva o una pr\u00e0ctica administrativa pr\u00f2pia que una obligaci\u00f3 clara i directa imposada per la Generalitat, la qual cosa possibilita requerir a l’ajuntament que concreti la base legal exacta que justifica l’exig\u00e8ncia d’un acord comunitari per atorgar la llic\u00e8ncia de pis tur\u00edstic, de manera que si mant\u00e9 aquest criteri immotivat, podria ser objecte de recurs administratiu en estar imposant un requisit no previst de forma expressa en la normativa auton\u00f2mica.<\/p>\n\n\n\n

      \n\n\n\n

      PREGUNTA <\/strong><\/p>\n\n\n\n

      En els contractes de lloguer de temporada amb finalitat recreativa o vacacional, \u00e9s obligatori demanar i conservar documentaci\u00f3 acreditativa de la temporalitat (per exemple, certificat d\u2019empadronament)? Aquest requisit varia segons si l\u2019habitatge es troba o no en una zona de mercat residencial tensat?<\/em><\/p>\n\n\n\n

      RESPOSTA<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      D\u2019acord amb l\u2019article 66 bis de la Llei 18\/2007, perqu\u00e8 un contracte d\u2019arrendament no tingui la consideraci\u00f3 d\u2019arrendament destinat a satisfer la necessitat permanent d\u2019habitatge, la norma exigeix que l\u2019\u00fas recreatiu, tur\u00edstic o de temporada de vacances consti expressament en el contracte, amb aportaci\u00f3 de la documentaci\u00f3 espec\u00edfica que acrediti aquesta finalitat i que aquesta circumst\u00e0ncia quedi degudament justificada.<\/p>\n\n\n\n

      A m\u00e9s a m\u00e9s, el mateix precepte estableix que en el contracte s\u2019ha de fer constar el lloc de resid\u00e8ncia permanent de la persona arrendat\u00e0ria, i que la documentaci\u00f3 acreditativa de la temporalitat s\u2019ha de dipositar juntament amb la fian\u00e7a en el registre corresponent.<\/p>\n\n\n\n

      Per tant, des d\u2019un punt de vista jur\u00eddic, la necessitat d\u2019aportar i conservar documentaci\u00f3 que acrediti la causa de temporalitat no dependria del fet que l\u2019habitatge es trobi o no en una zona de mercat residencial tensat. Les zones tensades afecten principalment el r\u00e8gim de determinaci\u00f3 de la renda dels contractes destinats a resid\u00e8ncia habitual, per\u00f2 no alterarien els requisits legals per acreditar que un arrendament t\u00e9 car\u00e0cter temporal.<\/p>\n\n\n\n

      En conseq\u00fc\u00e8ncia, \u00e9s recomanable que en tots els contractes de temporada se sol\u00b7liciti i es conservi documentaci\u00f3 acreditativa de la causa de temporalitat, amb independ\u00e8ncia que l\u2019habitatge estigui o no situat en zona tensada. Aix\u00f2 permetria acreditar que el contracte respon realment a una necessitat temporal i evitar que pugui ser qualificat de arrendament d\u2019habitatge habitual.<\/p>\n\n\n\n

      \n\n\n\n

      PREGUNTA <\/strong><\/p>\n\n\n\n

      Es pot considerar una reuni\u00f3 una conversa per WhatsApp entre els propietaris, sense convocat\u00f2ria formal ni trobada presencial?<\/em><\/p>\n\n\n\n

      RESPOSTA <\/strong><\/p>\n\n\n\n

      \u00c9s cert que l\u2019avan\u00e7 de les noves tecnologies i les xarxes socials ha provocat un canvi substancial en la forma d\u2019interrelacionar-se les persones, de manera que l\u2019\u00fas de WhatsApp forma part de la vida di\u00e0ria. Ara b\u00e9, aix\u00f2 no significa que s\u2019hagi de traslladar i es pugui traslladar aquesta eina a tots els \u00e0mbits de la quotidianitat i, entre ells, a les reunions comunit\u00e0ries.<\/p>\n\n\n\n

      La Llei 5\/2015, de 13 de maig, assenyala en l\u2019article 553-22.1 que els propietaris poden assistir a les reunions tradicionals (presencials) utilitzant mitjans telem\u00e0tics, per\u00f2 no recull, en la seva literalitat, la celebraci\u00f3 de reunions \u00edntegrament telem\u00e0tiques, ni que se celebrin en format virtual sense convocat\u00f2ria presencial.<\/p>\n\n\n\n

      Aquesta possibilitat de convocat\u00f2ries i reunions exclusivament telem\u00e0tiques nom\u00e9s es va contemplar durant la pand\u00e8mia de la COVID-19, a trav\u00e9s del Reial decret 926\/2020, de 25 d\u2019octubre, i del Reial decret llei 8\/2021, de 4 de maig, de mesures urgents en l\u2019ordre sanitari, social i jurisdiccional. En aquest per\u00edode de temps, la Generalitat va permetre les reunions exclusivament telem\u00e0tiques, aplicant per a aix\u00f2 per analogia l\u2019article 312-5.2 del CCCat, previst per a les reunions de persones jur\u00eddiques, la qual cosa va decaure el juny de 2022, tornant-se des d\u2019aleshores al sistema habitual de reunions presencials previst per la Llei. Per tant, no resulta jur\u00eddicament viable celebrar juntes exclusivament telem\u00e0tiques, llevat que aquesta modalitat de convocat\u00f2ries i reunions hagi estat degudament incorporada als estatuts de la comunitat, atorgant-li aix\u00ed for\u00e7a normativa i oposabilitat general.<\/p>\n\n\n\n

      Dit aix\u00f2, l\u2019\u00fas del WhatsApp per adoptar decisions de qualsevol mena sense reuni\u00f3 formal pr\u00e8via no \u00e9s acceptable per la Llei 5\/2015, de 13 de maig, que regula la propietat horitzontal, com tampoc per la doctrina jurisprudencial, de manera que qualsevol acord adoptat fora de la via que estableix el Llibre V del CCCat ser\u00e0 anul\u00b7lable, podent els propietaris, fins i tot els que pertanyin a aquest grup de WhatsApp, sostenir que no participen ni en la decisi\u00f3 ni en la despesa per no ser vinculant l\u2019acord en haver-se adoptat de forma contr\u00e0ria a la llei.<\/p>\n\n\n\n

      D\u2019altra banda, el principi d\u2019instrumentalitat de les formes circumscriu la possibilitat que les decisions i acords comunitaris s\u2019adoptin fora de les vies de les reunions ordin\u00e0ries i extraordin\u00e0ries que contempla l\u2019article 553-20 del CCCat. Aquest precepte estableix un numerus clausus sobre el tipus d\u2019assemblees que poden realitzar els propietaris, la qual cosa exclou acords que no estiguin suportats en requisits previs de convocat\u00f2ries formals, revisi\u00f3 d\u2019abs\u00e8ncia de morositat per possibilitar el vot, decisions sobre la meritaci\u00f3 de l\u2019obligaci\u00f3 contributiva, control de les majories exigibles, pressupostos, reflexi\u00f3 i const\u00e0ncia en el llibre d\u2019actes, etc.<\/p>\n\n\n\n

      En conclusi\u00f3, les decisions que s\u2019adoptin en aquests grups de WhatsApp, sense cap reuni\u00f3, no tindran cap validesa legal en adoptar-se fora de la via prevista al CCCat, ja que no es preveu aquest tipus d\u2019acords adoptats a trav\u00e9s de xarxes socials, eines de comunicaci\u00f3 telem\u00e0tica o aplicacions de missatgeria instant\u00e0nia.<\/p>\n\n\n\n

      D\u2019altra banda, la Llei 34\/2002, d\u201911 de juliol, de serveis de la societat de la informaci\u00f3 i comer\u00e7 electr\u00f2nic, referint-se a les convocat\u00f2ries de les reunions comunit\u00e0ries per mitjans electr\u00f2nics, recull que aquest tipus de mitjans es poden utilitzar en el marc de les comunitats de propietaris sempre que es respecti el principi de consentiment informat dels propietaris i es garanteixi que la convocat\u00f2ria sigui rebuda correctament pels destinataris. \u00c9s a dir, perqu\u00e8 un mitj\u00e0 electr\u00f2nic com WhatsApp sigui v\u00e0lid, tots els propietaris han d\u2019estar d\u2019acord a rebre convocat\u00f2ries formals a trav\u00e9s d\u2019aquest canal, cosa que requereix un acord previ de la junta de propietaris. No obstant aix\u00f2, en aquests grups sovint s\u2019obvia, i \u00e9s que utilitzar un mitj\u00e0 de comunicaci\u00f3 entre persones com WhatsApp requereix el consentiment expr\u00e9s de tots els que en formen part. Si s\u2019introdueix en el grup alg\u00fa per ser simplement copropietari sense la seva acceptaci\u00f3 expressa i pr\u00e8via, suposaria una violaci\u00f3 de dades personals, de la privacitat i del consentiment de qui no hagi mostrat la seva acceptaci\u00f3 a pert\u00e0nyer-hi i prestar-hi les seves dades personals, la qual cosa podria comportar una sanci\u00f3 econ\u00f2mica important si l\u2019afectat ho denuncia a l\u2019AEPD.<\/p>\n\n\n\n

      \n\n\n\n

      PREGUNTA <\/strong><\/p>\n\n\n\n

      En una Comunidad de Propietarios de Reus, constituida por 10 viviendas y 1 local, uno de los propietarios de las viviendas solicita \u201cla posibilidad de usar la azotea comunitaria para instalar placas solares para uso personal. Han hecho un estudio previo y necesitar\u00eda 9 m\u00b2\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

      Agradeceremos que nos indique cu\u00e1les son los pasos a seguir, el r\u00e9gimen de adopci\u00f3n del acuerdo y la documentaci\u00f3n que, en su caso, deber\u00eda aportar este propietario y los requisitos a cumplir.<\/em><\/p>\n\n\n\n

      RESPUESTA <\/strong><\/p>\n\n\n\n

      El terrado o cubierta del edificio se considera un elemento com\u00fan seg\u00fan el Codi civil de Catalunya. Si se pretende realizar una instalaci\u00f3n fija para uso exclusivo de un propietario, esto supone un uso especial que requiere autorizaci\u00f3n expresa de la comunidad.<\/p>\n\n\n\n

      No obstante, el CCCat distingue entre atribuir un uso exclusivo permanente de un elemento com\u00fan y permitir instalaciones de energ\u00edas renovables para uso particular en elementos comunes con el fin de mejorar la eficiencia energ\u00e9tica. En este sentido, se establece que basta con el voto favorable de la mayor\u00eda simple de los propietarios presentes o representados, que a su vez representen la mayor\u00eda simple de las cuotas, para aprobar este tipo de instalaciones, incluso si afectan al t\u00edtulo constitutivo o a la configuraci\u00f3n exterior del edificio.<\/p>\n\n\n\n

      Por tanto, en el caso de instalar placas solares de uso individual, el legislador catal\u00e1n facilita su aprobaci\u00f3n exigiendo \u00fanicamente esa mayor\u00eda simple. Adem\u00e1s, no se considera una atribuci\u00f3n de uso exclusivo permanente del terrado, sino una ocupaci\u00f3n limitada y funcional vinculada a una instalaci\u00f3n concreta. El propietario interesado debe aportar la documentaci\u00f3n t\u00e9cnica necesaria (memoria o proyecto b\u00e1sico), indicando la ubicaci\u00f3n y superficie ocupada y garantizando que no se afecta la seguridad estructural ni la estanqueidad. Tambi\u00e9n debe cumplir la normativa aplicable, obtener las licencias correspondientes y asumir todos los costes y responsabilidades, incluyendo posibles da\u00f1os, siendo razonable exigir un seguro de responsabilidad civil.<\/p>\n\n\n\n

      Finalmente, el acuerdo debe aprobarse por mayor\u00eda simple y puede condicionarse de forma razonable por la comunidad, incluyendo su car\u00e1cter revocable y la obligaci\u00f3n de retirar la instalaci\u00f3n si fuera necesario. Todo ello debe constar expresamente en el acta de la junta.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

      PDF PREGUNTA Gestionamos una comunidad de parking que forma parte de un conjunto compuesto por dos escaleras, con acceso por la Avenida, que consta de: Planta s\u00f3tano, destinada a rampa de acceso, aparcamientos, trasteros, foso del ascensor y cuarto de m\u00e1quinas del local comercial. Planta baja, destinada a local comercial, accesos a viviendas y acceso […]<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":14},"categories":[1285],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Redaccio Consell","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/redaccioconsell\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10906\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/12\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=10906"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10906\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":10907,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10906\/revisions\/10907\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=10906"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=10906"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=10906"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}