{"id":1175,"date":"2020-04-14T11:49:07","date_gmt":"2020-04-14T10:49:07","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=1175"},"modified":"2020-04-14T16:00:24","modified_gmt":"2020-04-14T15:00:24","slug":"existe-un-derecho-de-devolucion-de-los-comuneros-de-cantidades-pagadas-y-que-constituyen-un-sobrante-al-final-del-ejercicio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/existe-un-derecho-de-devolucion-de-los-comuneros-de-cantidades-pagadas-y-que-constituyen-un-sobrante-al-final-del-ejercicio\/","title":{"rendered":"\u00bfExiste un derecho de devoluci\u00f3n de los comuneros de cantidades pagadas y que constituyen un sobrante al final del ejercicio?"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Las comunidades de vecinos a\u00fan no est\u00e1n regidas por una constituci\u00f3n formal, pero s\u00ed que se constituyen en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, por lo que existen muchos aspectos a tratar dentro de ellas. Uno de los temas que se plantea con m\u00e1s frecuencia en estas es si existe un derecho de devoluci\u00f3n de sobrante en la cuenta corriente de la comunidad de propietarios.<\/p>\n\n\n\n

Existen varias situaciones en las que un comunero puede pedir la devoluci\u00f3n de sobrante en la cuenta corriente de la comunidad de propietarios, las cuales exponemos a continuaci\u00f3n:<\/p>\n\n\n\n

A. \u0007Comunero que vende su inmueble y solicita que se le devuelva el sobrante que pueda existir en ese a\u00f1o del presupuesto anual establecido con car\u00e1cter previo y con arreglo a su cuota.<\/p>\n\n\n\n

B. \u0007Comunero que reclama que habi\u00e9ndose aprobado el pago de una obra y distribuida la derrama a satisfacer, al finalizar la ejecuci\u00f3n de la obra existe un sobrante.<\/p>\n\n\n\n

C. \u0007Comunero que simplemente reclama que se devuelva el sobrante del a\u00f1o que exceda del fondo de reserva.<\/p>\n\n\n\n

Se trata de un tema de relevancia, pero en donde se suelen plantear problemas si los comuneros consideran que los fondos de la cuenta de la comunidad pueden ser considerados como una cuenta de la que se debe disponer si se considera que todo exceso o sobrante del presupuesto del a\u00f1o, o lo que exceda del fondo de reserva debe regresar a los comuneros de forma porcentual a lo que supone la cuota de cada uno de ellos.<\/p>\n\n\n\n

Una negativa como respuesta<\/h2>\n\n\n\n

La respuesta debe ser de salida negativa, por la sencilla raz\u00f3n de que la cuenta corriente de una comunidad no es un fondo de inversi\u00f3n, o algo que se asemeje, donde a fin de a\u00f1o los comuneros tengan derecho a reclamar una devoluci\u00f3n de dividendos como si la comunidad de propietarios fuera una empresa que distribuyera a final de cada ejercicio unos dividendos como si se tratara de una cuenta de resultados.<\/p>\n\n\n\n

No se trata, en consecuencia, que la cuenta de una comunidad deba \u201cretener\u201d cantidad alguna, porque no existe un derecho de devoluci\u00f3n de sumas entregadas con respecto al \u201csobrante\u201d. Y ello, por la sencilla raz\u00f3n de que no existe este concepto de \u201csobrante\u201d en la cuenta de una comunidad, salvo que de forma espec\u00edfica se haya aprobado en la junta de propietarios que se fija un presupuesto a cuenta para un concepto concreto y que la entrega de cantidades por una derrama se lleva a cabo bajo la f\u00f3rmula de \u201ca cuenta con derecho a devoluci\u00f3n del sobrante\u201d.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed, de no especificarse de forma clara y concreta este concepto no puede reivindicarse la devoluci\u00f3n de cantidades en modo alguno, por cuanto las mismas que sobran de lo inicialmente presupuestado pasan a formar parte de las cantidades que forman el fondo de reserva para eventualidades que puedan surgir y que llegado el caso de que sea necesario afrontar un gasto y hubiera sobrante en la cuenta no har\u00eda falta reclamar el pago de una derrama y podr\u00eda utilizarse esa cantidad, o bien reclamar a los comuneros el pago de la diferencia, con lo que, al final, los comuneros no tendr\u00edan que pagar las sumas que deber\u00edan hacer si no hubiera habido este sobrante.<\/p>\n\n\n\n

La Ley 5\/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del C\u00f3digo civil de Catalu\u00f1a, relativo a los derechos reales toda la tem\u00e1tica relativa al pago y cuota en los arts. 553-3<\/a>, 4<\/a>, 6<\/a> y 553-45<\/a>, pero en modo alguno prev\u00e9, ni tampoco lo hace la Ley de Propiedad Horizontal, que se pueda atribuir a los comuneros este derecho de devoluci\u00f3n de cantidades.<\/p>\n\n\n\n

Con todo ello, no se le puede obligar al Administrador de Fincas Colegiado a estar realizando operaciones de contabilidad de forma constante cuando al final de cada ejercicio existe un sobrante respecto a las cantidades que se hab\u00edan presupuestado para esa anualidad, o con respecto a aquellas cantidades que se refieran a acuerdos adoptados que han dado lugar al pago de una derrama, y al finalizar la ejecuci\u00f3n de la obra existir\u00e1 un sobrante.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9stas operaciones de devoluci\u00f3n de los fondos existentes en la cuenta corriente no son viables, ni procedentes en el mundo de la propiedad horizontal.<\/p>\n\n\n\n

El papel del fondo de reserva <\/h2>\n\n\n\n

Y habida cuenta que el art\u00edculo 553.6 de la Ley 5\/2006 establece la necesidad de que lo que se refiere al fondo de reserva figure en una contabilidad separada, y que se deposite en una cuenta bancaria especial a nombre de la comunidad, lo cierto es que podr\u00eda realizarse, o bien la incorporaci\u00f3n del sobrante al fondo de reserva, o tambi\u00e9n el mantenimiento del sobrante en la cuenta de la comunidad que queda al margen del fondo de reserva.<\/p>\n\n\n\n

Lo cierto y verdad es que el fondo de reserva solo debe estar constituido con el 5% del presupuesto anual, a diferencia de lo dispuesto en el art\u00edculo 17.12 de la ley propia horizontal que lo ha elevado al 10% del presupuesto ordinario anual en la reforma de la ley de propiedad horizontal en materia de alquileres tur\u00edsticos que afect\u00f3 a la ley de propiedad horizontal.<\/p>\n\n\n\n

La cuenta corriente de una comunidad no es un fondo de inversi\u00f3n donde a fin de a\u00f1o los comuneros tengan derecho a reclamar una devoluci\u00f3n de dividendos<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

En cualquier caso, como estamos diciendo, el sobrante, o bien puede quedarse en la cuenta de la comunidad, o trasladarse al fondo de reserva para que se incorpore a esta cantidad.<\/p>\n\n\n\n

La contabilidad en la comunidad de propietarios
\nSe ha dicho, adem\u00e1s, con frecuencia que no puede entenderse que el control de ingresos y gastos en una comunidad tiene que llevarse a cabo con las reglas comunes de la contabilidad empresarial.<\/p>\n\n\n\n

La llevanza de esta contabilidad de la comunidad de propietarios se lleva acabo de una manera distinta a la que se utiliza en el mundo de las sociedades mercantiles, porque las diferencias entre comunidad de propietarios y sociedad mercantil son sustanciales y relevantes.<\/p>\n\n\n\n

La comunidad de propietarios resulta evidente que tiene que tener un saldo en la cuenta corriente suficiente para atender el pago de gastos, pero el concepto de sobrante a final de a\u00f1o no es un dividendo como se asemeja al que existe en el Mundo de las sociedades mercantiles.<\/p>\n\n\n\n

Con todo ello, lo que sobre al final de cada ejercicio integra el fondo de reserva, o queda para la comunidad para afrontar posibles gastos del siguiente ejercicio, pero no hay saldo acreedor si esa cuota es la que se fij\u00f3 como obligaci\u00f3n de pago. Si hay sobrante esto pasa a la comunidad y no al comunero que ya pag\u00f3 lo que estaba establecido.<\/p>\n\n\n\n

Un caso excepcional<\/h2>\n\n\n\n

El \u00fanico derecho de reembolso que puede existir es el que se refiere en el reciente auto del Tribunal Supremo 6098\/2019, de 5 de Junio acerca de la cuesti\u00f3n que ya se trat\u00f3 en la sentencia de fecha 2 de febrero de 2016, en la que se declara que \u00fanicamente proceder\u00e1 el reembolso por la comunidad de propietarios al comunero que haya ejecutado las obras unilateralmente cuando se haya requerido previamente al secretario administrador o al presidente advirti\u00e9ndoles de la urgencia o necesidad de las mismas, sin que la comunidad pueda quedar exonerada si muestra pasividad en la realizaci\u00f3n de obras urgentes y necesarias.<\/p>\n\n\n\n

Se recoge que a ra\u00edz de la Sentencia TS de fecha 2 de febrero de 2016, dado que la realizaci\u00f3n de obras de conservaci\u00f3n de conformidad con el art. 10 de la LPH constituye un acto debido por la comunidad, sin que sea posible que la junta se niegue a su realizaci\u00f3n o pago, la recurrente considera que la necesidad de las obras era acuciante, dada la gravedad de los da\u00f1os, por lo que, ante la pasividad de la comunidad de propietarias tuvo que ejecutar la medida menos costosa y perjudicial para la comunidad.<\/p>\n\n\n\n

Se inadmite el recurso porque las obras que el recurrente realiz\u00f3 eran urgentes, que se requiri\u00f3 previamente a la comunidad y que la misma mantuvo una actitud pasiva. La Audiencia pone de manifiesto que no se ha acreditado que se practicara requerimiento alguno a la comunidad, que advirtiera la urgencia de las obras y que justifique la actuaci\u00f3n unilateral del demandante, de modo que teniendo en cuenta el relato f\u00e1ctico de la sentencia recurrida, no puede entenderse infringida la doctrina jurisprudencial , concretada en la Sentencia n\u00famero 16\/2016, de 2 de febrero , seg\u00fan la que \u201cS\u00f3lo proceder\u00e1 el reembolso por la Comunidad de Propietarios al comunero que haya ejecutado unilateralmente obras en zonas comunes cuando se haya requerido previamente al Secretario- Administrador o al Presidente advirti\u00e9ndoles de la urgencia y necesidad de aqu\u00e9llas. En el caso de no mediar dicho requerimiento, la Comunidad quedar\u00e1 exonerada de la obligaci\u00f3n de abonar el importe correspondiente a dicha ejecuci\u00f3n. No quedar\u00e1 exonerada si la Comunidad muestra pasividad en las obras o reparaciones necesarias y urgentes\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Con ello, se mantiene la tesis de mantener la exigencia del requerimiento advirtiendo a la comunidad de la necesidad de la obra, y solo tras no hacer nada y conceder plazo para hacer es cuando se podr\u00e1 entender que el comunero queda liberado de actuar y hacer y pagar y luego repetir contra la comunidad por el gasto. Es el silencio de la comunidad el que habilita y legitima al comunero a actuar.<\/p>\n\n\n\n

Ahora bien, en cuanto al pago de gastos fijados en el presupuesto con arreglo a la cuota de cada comunero, o en conceptos de derramas no existe el concepto \u201csaldo acreedor del comunero\u201d, salvo que de forma y manera espec\u00edfica se acuerde en la junta en casos puntuales.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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