{"id":1190,"date":"2020-04-14T12:07:45","date_gmt":"2020-04-14T11:07:45","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=1190"},"modified":"2020-04-14T15:50:07","modified_gmt":"2020-04-14T14:50:07","slug":"la-mediacion-una-herramienta-necesaria-y-al-alcance-de-los-administradores-de-fincas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-mediacion-una-herramienta-necesaria-y-al-alcance-de-los-administradores-de-fincas\/","title":{"rendered":"La mediaci\u00f3n, una herramienta necesaria y al alcance de los Administradores de Fincas"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La figura del Administrador de Fincas surge con la publicaci\u00f3n del Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el C\u00f3digo Civil. Es en su art\u00edculo 392 y siguientes donde se desarrolla el concepto de Comunidad de Bienes, as\u00ed como su administraci\u00f3n y conservaci\u00f3n. Con el tiempo, se han ido introduciendo modificaciones y novedades, con las cuales se sensibilizan y responsabilizan al Administrador tanto directa como indirectamente para que este canalice de forma positiva todas las disputas que se generan en las comunidades que pueda representar.<\/p>\n\n\n\n

El papel del Administrador est\u00e1 muy ligado a las peque\u00f1as variaciones que se introdujeron tras la Guerra Civil con la Ley de 26 de octubre de 1939, donde se acu\u00f1\u00f3 por primera vez la llamada \u201cpropiedad horizontal\u201d, aunque no fue hasta la Ley 49\/1960, de 21 de julio, donde se desarroll\u00f3 la Ley de Propiedad Horizontal llegando hasta d\u00eda de hoy.<\/p>\n\n\n\n

Es del todo indudable que los administradores de fincas han de realizar continuos equilibrismos tanto para atender, as\u00ed como entender a todos los vecinos que administran y a los que dan y entregan sus servicios. Todos ellos, adem\u00e1s, como comuneros de su comunidad, bien seguro que tienen distintos planteamientos entre s\u00ed como vecinos. Por lo que contentar y atender a toda una comunidad de vecinos es un trabajo dif\u00edcil que ha de contener grandes dosis de paciencia.<\/p>\n\n\n\n

Al fin y al cabo, los administradores de fincas junto con sus oficiales, han de conocer perfectamente los intereses y entresijos de las comunidades a las que est\u00e1n representando. Pueden atender desde propietarios que residen en la comunidad, as\u00ed como tambi\u00e9n aquellos que no residen, hasta llegar a inquilinos y como no, estando todos ellos implicados en posibles conflictos si se da el caso.<\/p>\n\n\n\n

Un mediador en la figura del Administrador <\/h2>\n\n\n\n

Y, como no puede ser de otra manera, una de las funciones que le es inherente a la figura del administrador de fincas es la de MEDIADOR. Me tendr\u00e9is que permitir que la expresi\u00f3n mediador la haya puesto en may\u00fasculas dada su importancia y, hasta d\u00eda de hoy, falta de cierto reconocimiento por terceros.<\/p>\n\n\n\n

Ello es as\u00ed porque los administradores de fincas act\u00faan desde distintas perspectivas como son las de un buen centinela, un profesional que debe saber escuchar, tranquilizar, apaciguar, conciliar y pacificar todas aquellas situaciones en las que, en posible disputa, puede encontrase la comunidad asegur\u00e1ndose por ende que exista una convivencia pac\u00edfica y de buena vecindad.<\/p>\n\n\n\n

La mediaci\u00f3n es un excelente recurso que favorece la comunicaci\u00f3n, entendimiento y acercamiento de las partes que est\u00e1n en disputa<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

As\u00ed pues, el Administrador de Fincas acaba actuando como un mediador natural frente los conflictos que se encuentra de los comuneros a los que representa con la intenci\u00f3n que puedan ser resueltos. Obviamente, nos encontraremos frente situaciones que provocar\u00e1n momentos de nerviosismo e impaciencia en los que, si el Administrador no tiene buenas y concretas habilidades, no los sabr\u00e1 gestionar o bien le ser\u00e1 mucho m\u00e1s dif\u00edcil. Sin embargo, con una formaci\u00f3n adecuada en herramientas y t\u00e9cnicas referentes a la cultura de la paz o bien el pre-conflicto, se podr\u00edan alcanzar resultados muy satisfactorios y convenientes para todos.<\/p>\n\n\n\n

Resoluci\u00f3n de conflictos entre comuneros <\/h2>\n\n\n\n

No exageramos si decimos que el conflicto siempre va a existir y, una vez este se haya planteado y reconocido, el Administrador de Fincas debe asesorar a los intervinientes en la disputa valorando qu\u00e9 remedio puede ser el m\u00e1s adecuado para solventar las diferencias que los entrelazan.<\/p>\n\n\n\n

Y como no, una de las mejores formas bajo mi ya dilatada experiencia y punto de vista, ser\u00e1 planteando a los vecinos la opci\u00f3n de acudir a medios alternativos de resoluci\u00f3n de conflictos, como lo es el propio proceso de Mediaci\u00f3n, que desde varias legislaciones como es el caso de la catalana, se est\u00e1 intentando incentivar para resolver los conflictos dentro de este \u00e1mbito.<\/p>\n\n\n\n

Al fin y al cabo, hablamos de un m\u00e9todo que reporta una serie de ventajas muy rese\u00f1ables respecto a la v\u00eda judicial, como son tener un mayor ahorro econ\u00f3mico, una mayor agilidad y confidencialidad delante del proceso, un mayor cumplimiento de los acuerdos al ser las partes las que deciden el acuerdo \u00edntegramente, una ayuda para mejorar la prevenci\u00f3n, una real y positiva mejora para preservar las relaciones vecinales, ya que busca la cooperaci\u00f3n de las partes y un ganar-ganar en lugar de la confrontaci\u00f3n, entre otras muchas otras circunstancias.<\/p>\n\n\n\n

Todo ello ayudar\u00e1 a que los vecinos, por si mismos, puedan llegar a acuerdos, que ser\u00e1n sin duda sostenibles y pocas veces requerir\u00e1n ser ejecutados con un beneficio tan destacable como es que podr\u00e1n ser elevados a p\u00fablico dichos acuerdos adquiriendo estos un car\u00e1cter ejecutivo comparable al propio efecto jur\u00eddico de una sentencia.<\/p>\n\n\n\n

De mediador a Administrador de Fincas <\/h2>\n\n\n\n

Llegados aqu\u00ed, si tuviera que destacar algunas de las habilidades m\u00e1s caracter\u00edsticas de un mediador profesional que van parejas a un Administrador de Fincas reflejar\u00eda que ambos tienen las siguientes: <\/p>\n\n\n\n

  • Una especializaci\u00f3n y experiencia en la resoluci\u00f3n de conflictos, as\u00ed como el dominio a la hora de generar entendimiento y acuerdos entre las partes.<\/li>
  • Una capacidad de escucha activa frente las partes.<\/li>
  • Una comunicaci\u00f3n eficaz utilizando un lenguaje claro y sencillo.<\/li>
  • Tanto el mediador como el Administrador de Fincas, deber\u00e1n saber analizar, identificar y aislar los conflictos, usando para ello las preguntas necesarias despu\u00e9s de haber sabido crear y generar lazos de confianza y afinidad entre las partes, con el fin de negociar y fijar diferentes objetivos o bien metas.<\/li>
  • Deber\u00e1n incentivar y dirigir a las partes hacia el di\u00e1logo, consiguiendo que abandonen el pasado y traten de buscar las partes soluciones que sean pactadas.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

    Considero que son dos las caracter\u00edsticas clave que deber\u00e1 reunir un buen mediador y que podr\u00edan ajustarse perfectamente a la de un Administrador de Fincas. La primera es que, indiscutiblemente ha de ser un profesional imparcial, que guardar\u00e1 fiel respeto hacia los puntos de vista expresados por cualquier vecino o bien parte, sin que pueda actuar en perjuicio o inter\u00e9s de cualquiera de ellos. Y la segunda es que, deber\u00e1 ser absolutamente neutral, debiendo permitir a las partes en conflicto, alcanzar por s\u00ed mismas el acuerdo necesario en cada caso.<\/p>\n\n\n\n

    Lo que dictamina la Ley <\/h2>\n\n\n\n

    La Ley 5\/2012 de 5 de marzo de mediaci\u00f3n en asuntos civiles y mercantiles tiene una destacada influencia que valora la incidencia en la resoluci\u00f3n de los conflictos surgidos en el seno de las comunidades de propietarios. Lo lleva a t\u00e9rmino a trav\u00e9s de la voluntariedad, destacando del articulo 6 de la referida norma su apartado 3\u00ba cuando nos expresa que nadie est\u00e1 obligado a mantenerse dentro de un procedimiento de mediaci\u00f3n ni a concluir estando en \u00e9l un acuerdo.<\/p>\n\n\n\n

    Despu\u00e9s de esto es mucho m\u00e1s sencillo entender que se recomiende que se incluya un pacto expreso de sometimiento a mediaci\u00f3n, mediante un acuerdo de modificaci\u00f3n de los Estatutos de la finca, incluyendo en ellos una cl\u00e1usula donde se establezca que los conflictos y cuestiones dimanantes de la propiedad horizontal que surjan en la comunidad se someter\u00e1n con car\u00e1cter preceptivo a la v\u00eda de mediaci\u00f3n; y ello, tal como dispone el apartado 2\u00ba del art\u00edculo 6 de la Ley 5\/2012, en el que se contempla la situaci\u00f3n de que exista un pacto por escrito que exprese el compromiso de someter a mediaci\u00f3n las controversias surgidas o que puedan surgir, debi\u00e9ndose procurar el procedimiento pactado de buena fe, antes de acudir a la v\u00eda judicial. Aqu\u00ed vemos de nuevo una acci\u00f3n que depende de nosotros y que ser\u00e1 una oportunidad para los comuneros.<\/p>\n\n\n\n

    Conflictos colectivos vs. Conflictos privados <\/h2>\n\n\n\n

    Si nos centramos en el conflicto dentro de una comunidad de vecinos o propiedad horizontal diferenciaremos dos grandes grupos de conflictos. El primero, frente aquellos que surgen entre, como m\u00ednimo, dos propietarios. Son, por ejemplo, los que surgen a consecuencia del ejercicio de cada propietario como pueden ser aquellas humedades que vienen derivadas de unas filtraciones que no afecten, obviamente, a elementos comunes de la comunidad. Esto, como no, provoca subgrupos entre vecinos, redencillas y rumorolog\u00eda activa entre otras cosas. Y segundo, aquellos conflictos comunitarios propiamente dichos que pueden ser de contenido econ\u00f3mico o bien los surgidos a consecuencia de incumplimientos o interpretaci\u00f3n de la norma. Ejemplos claros de ello son los casos de impago de cuotas comunitarias o derramas, que conducen a tener una mala relaci\u00f3n entre vecinos o bien a ra\u00edz del uso y mantenimiento de espacios comunes o privativos tales como instalar un taller sin permiso, tener comportamientos contrarios a la comunidad como son poner la m\u00fasica o bien la tv con un tono muy elevado, mascotas, malos olores, impugnaci\u00f3n de acuerdos, hacer fiestas en terrazas, dejar patinetes y bicicletas en el vest\u00edbulo de la comunidad, usar la piscina como lugar festivo y no de relax dejando los ni\u00f1os solos\u2026, etc.<\/p>\n\n\n\n

    La mediaci\u00f3n como soluci\u00f3n <\/h2>\n\n\n\n

    De la lectura de este peque\u00f1o art\u00edculo observaremos que la mediaci\u00f3n es un excelente recurso que favorece la comunicaci\u00f3n, entendimiento y acercamiento de las partes que est\u00e1n o pueden estar en disputa. Ya sea frente a una escalada del posible conflicto o bien porque \u00e9ste ha quedado ya cronificado. Los Administradores de Fincas son un colectivo que genera confianza delante de los vecinos que no dejan de creer en el buen hacer y profesionalidad de un profesional a quien se le entiende que dispone de conocimientos y de herramientas que acompa\u00f1aran a situaciones desagradables entre vecinos.<\/p>\n\n\n\n

    Actualmente, estamos en un momento social donde es imprescindible que los profesionales est\u00e9n preparados a recibir formaciones complementarias y continuadas en resoluci\u00f3n alternativa de conflictos. Cualquier norma que se precie est\u00e1, de una forma u otra, incorporando art\u00edculos relativos a la mediaci\u00f3n, pues la Administraci\u00f3n reconoce que es un servicio el cual no tiene competencia.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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