{"id":1197,"date":"2020-04-14T12:30:19","date_gmt":"2020-04-14T11:30:19","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=1197"},"modified":"2020-04-14T12:30:20","modified_gmt":"2020-04-14T11:30:20","slug":"la-entidad-que-garantiza-la-devolucion-de-los-pagos-anticipados-para-adquisicion-de-vivienda-esta-obligada-a-devolverlos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-entidad-que-garantiza-la-devolucion-de-los-pagos-anticipados-para-adquisicion-de-vivienda-esta-obligada-a-devolverlos\/","title":{"rendered":"La entidad que garantiza la devoluci\u00f3n de los pagos anticipados para adquisici\u00f3n de vivienda est\u00e1 obligada a devolverlos"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

An\u00e1lisis de la sentencia del Tribunal Supremo de 22 de julio de 2019: el TS ha sido categ\u00f3rico ante el planteamiento de un problema surgido del incumplimiento por parte de la promotora de su obligaci\u00f3n de entrega de la vivienda en el plazo pactado. La resoluci\u00f3n ha sido clara respecto a los derechos y obligaciones de las partes implicadas: promotora, comprador y entidad avalista.<\/p>\n\n\n\n

La Ley 57\/1968 en su art\u00edculo 1<\/a> establece una serie de garant\u00edas para asegurar las cantidades entregadas a cuenta por los compradores de viviendas en construcci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Entre estas garant\u00edas, el promotor deber\u00e1 garantizar la devoluci\u00f3n de las cantidades entregadas m\u00e1s el 6 por 100 de inter\u00e9s anual, mediante contrato de seguro o por aval solidario prestado por Entidad Bancaria o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcci\u00f3n no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.<\/p>\n\n\n\n

De acuerdo con lo declarado reiteradamente por la Jurisprudencia, el comprador podr\u00e1 dirigirse contra la entidad avalista para recuperar las cantidades entregadas a cuenta, tanto cuando la obra no se inicie en el plazo previsto como cuando no se hayan finalizado y entregado en el plazo previsto para ello.<\/p>\n\n\n\n

La sentencia del Tribunal Supremo <\/h2>\n\n\n\n

Recientemente el Tribunal Supremo se ha pronunciado en su sentencia de 22 de julio de 2019 (n\u00fam- 459\/2019), en el sentido de que, cuando la promotora ha incumplido su obligaci\u00f3n de entrega de la vivienda en el plazo pactado, la entidad avalista est\u00e1 obligada a devolver las cantidades entregadas incluso en el supuesto de que posteriormente los compradores adquieran la vivienda en la liquidaci\u00f3n de la promotora.<\/p>\n\n\n\n

La situaci\u00f3n planteada y resuelta por esta sentencia es la siguiente:<\/p>\n\n\n\n

  • En febrero de 2005 se celebra un contrato privado de compraventa cuyo objeto es una vivienda en construcci\u00f3n, estableci\u00e9ndose la entrega por los compradores de diversas cantidades a cuenta del precio a lo largo de su construcci\u00f3n. En cumplimiento del contrato, los compradores entregan un total de 36.655,72 euros.<\/li>
  • La promotora concierta con una entidad bancaria una l\u00ednea de avales en garant\u00eda de las cantidades entregadas por los compradores de dicha promoci\u00f3n.<\/li>
  • La vivienda no estaba terminada en la fecha prevista en el contrato (finales de 2006) ni lo estuvo en los a\u00f1os siguientes.<\/li>
  • En 2009 la promotora fue declarada en concurso de acreedores y la administraci\u00f3n concursal resolvi\u00f3 el contrato de compraventa calificando el derecho a devoluci\u00f3n de las cantidades entregadas como cr\u00e9dito contra la masa.<\/li>
  • En la fase de liquidaci\u00f3n del concurso, la administraci\u00f3n concursal procedi\u00f3 a la liquidaci\u00f3n de activos, entre los que se encontraba la vivienda, todav\u00eda sin finalizar, que fue vendida a los mejores postores, que resultaron ser quienes hab\u00edan sido los compradores en el contrato inicial, y que finalizaron a su costa la obra. El coste final del precio m\u00e1s los gastos de finalizaci\u00f3n de la obra result\u00f3 ser inferior al precio inicialmente pactado en el contrato de compraventa.<\/li>
  • Posteriormente los compradores demandaron a la entidad bancaria avalista en reclamaci\u00f3n de la cantidad correspondiente a los pagos realizados a cuenta m\u00e1s los intereses correspondientes, como consecuencia del incumplimiento de la promotora.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

    Cuando la promotora incumple su obligaci\u00f3n de entrega de la vivienda en el plazo pactado, la entidad avalista est\u00e1 obligada a devolver las cantidades entregadas<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

    Las cuestiones que aborda el Tribunal Supremo para resolver este litigio son fundamentalmente dos. Por una parte, la relativa a si la responsabilidad de la entidad avalista se extingui\u00f3 una vez entregada la vivienda a los compradores, tras adquirirla de la administraci\u00f3n concursal en la liquidaci\u00f3n de la promotora y, por otra, la relativa a la concurrencia o no de enriquecimiento injusto de los compradores, que finalmente adquirieron por un precio inferior al inicialmente previsto.<\/p>\n\n\n\n

    Respecto a la primera de las dos cuestiones, el Tribunal Supremo considera que la posterior adquisici\u00f3n de la vivienda en la liquidaci\u00f3n concursal no extingue la responsabilidad de la entidad avalista toda vez que la misma deriva del incumplimiento por la promotora del inicial contrato de compraventa y que la posterior adquisici\u00f3n se produce en el marco de una relaci\u00f3n distinta y ajena al contrato de compraventa, como es la liquidaci\u00f3n de la promotora en el procedimiento concursal. De hecho, ni siquiera el precio finalmente pagado coincide con el pactado en la compraventa sino que es el determinado pericialmente en la valoraci\u00f3n concursal. En definitiva, la adquisici\u00f3n no es el cumplimiento del contrato de compraventa.<\/p>\n\n\n\n

    \u201cEn ese contexto, la referencia a que la administraci\u00f3n concursal, tras la declaraci\u00f3n de concurso, resolvi\u00f3 el contrato de compraventa, despu\u00e9s de que hubieran pasado m\u00e1s de tres a\u00f1os desde el incumplimiento del plazo de entrega de la vivienda y sin que en ese momento estuviera concluido y en condiciones de ser entregada, no puede equipararse como pretende el recurrente a un desistimiento de los compradores. La propia resoluci\u00f3n del contrato de 2005 y la posterior liquidaci\u00f3n de este activo (el inmueble que hab\u00eda sido objeto de la compraventa y que estaba sin acabar de construir) junto con otros por el tr\u00e1mite de realizaci\u00f3n previsto en la liquidaci\u00f3n concursal, aunque hubiera ido a parar a los demandantes (quienes en su d\u00eda hab\u00edan firmado el contrato de compraventa sobre plano), por un precio que no guarda relaci\u00f3n con el de la compraventa originaria y s\u00ed con la valoraci\u00f3n concursal del activo, muestra que esta adquisici\u00f3n no es la culminaci\u00f3n o perfeccionamiento del inicial contrato de compraventa de 2005.<\/em><\/p>\n\n\n\n

    Es muy relevante en este caso que el contrato de compraventa de 2005, en el marco del cual los demandantes hab\u00edan realizado los pagos anticipados, fue incumplido por la promotora vendedora, que dej\u00f3 transcurrir el plazo convenido para la terminaci\u00f3n de la vivienda y su entrega a los compradores (finales de 2006) sin llevarlo a cabo, y fue tres a\u00f1os m\u00e1s tarde, despu\u00e9s de la declaraci\u00f3n de concurso de la demandada, cuando sus administradores concursales resolvieron el contrato.<\/em><\/p>\n\n\n\n

    Con estos antecedentes, al margen de que la resoluci\u00f3n del contrato diera lugar al reconocimiento de un cr\u00e9dito contra la masa a favor de los compradores por el precio adelantado (36.655,72 euros), mientras no conste que fuera cobrado, los compradores tienen derecho a reclamar estas cantidades de quien al amparo de la Ley 57\/68 hab\u00eda avalado la restituci\u00f3n de las cantidades entregadas a cuenta en caso de incumplimiento por la promotora vendedora de la obligaci\u00f3n de entrega de la vivienda en el tiempo convenido. Y ello sin perjuicio del derecho de la avalista a subrogarse en la posici\u00f3n de los compradores para la reclamaci\u00f3n del rese\u00f1ado cr\u00e9dito contra la masa, una vez satisfecha la obligaci\u00f3n de devoluci\u00f3n de esas cantidades, como consecuencia del derecho de subrogaci\u00f3n previsto en el art. 1839 CC).\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

    El art. 1 de la Ley 57\/1968 establece una serie de garant\u00edas para asegurar las cantidades entregadas a cuenta por los compradores de viviendas en construcci\u00f3n<\/p>\n\n\n\n

    En cuanto a la segunda cuesti\u00f3n, siguiendo la doctrina jurisprudencial consolidada, el Tribunal Supremo declara que para que concurra enriquecimiento injusto es preciso que, adem\u00e1s del enriquecimiento de una parte y el correlativo empobrecimiento de la otra, no exista una causa que lo justifique, entendiendo que concurre causa que lo justifique cuando el mismo tiene su fundamento bien en una relaci\u00f3n obligacional, bien una norma que lo establezca directamente. Y precisamente en el caso del que se trata es la propia Ley la que establece que el incumplimiento por parte de la promotora impone a la entidad avalista la obligaci\u00f3n de hacer frente a la devoluci\u00f3n de las cantidades entregadas a cuenta del precio. Y, por otra parte, que el hecho de que el precio por el que finalmente adquirieron los compradores fuera inferior al pactado en el contrato de compraventa resulta irrelevante puesto que ni es la causa del \u201cempobrecimiento\u201d de la entidad avalista (la causa es el incumplimiento de la promotora) ni est\u00e1 vinculado a la misma pues se trata de dos operaciones totalmente distintas (el contrato de compraventa y la adjudicaci\u00f3n en la liquidaci\u00f3n de la sociedad).<\/p>\n\n\n\n

    \u201cAl analizar este motivo, hemos de partir de la jurisprudencia sobre el enriquecimiento injusto, que lo concept\u00faa como un enriquecimiento sin causa, seg\u00fan recuerda la sentencia 768\/2015, de 13 de enero, con una referencia a la anterior sentencia 128\/2006, de 16 de febrero:<\/em><\/p>\n\n\n\n

    \u201cBajo esta concepci\u00f3n, como se afirma en la doctrina, \u201cpor justa causa de una atribuci\u00f3n patrimonial debe entenderse aquella situaci\u00f3n jur\u00eddica que autoriza, de conformidad con el ordenamiento jur\u00eddico, al beneficiario de la atribuci\u00f3n para recibir \u00e9sta y conservarla, lo cual puede ocurrir porque existe un negocio jur\u00eddico v\u00e1lido y eficaz o porque existe una expresa disposici\u00f3n legal que autoriza aquella consecuencia\u201d (\u2026).<\/em><\/p>\n\n\n\n

    \u201cComo principio general del derecho, cuya formulaci\u00f3n ser\u00eda \u201cnadie debe enriquecerse injustamente o sin causa a costa de otro\u201d, se aplica de forma subsidiaria, en defecto de ley y de costumbre, y tambi\u00e9n informa el Derecho patrimonial, para evitar que puedan producirse enriquecimientos injustos, y contribuye a su interpretaci\u00f3n en tal sentido. Como instituci\u00f3n jur\u00eddica aut\u00f3noma (enriquecimiento sin causa), y sin perjuicio de las eventuales previsiones legales, su aplicaci\u00f3n descansa sobre la concurrencia de un elemento econ\u00f3mico (la ganancia de uno, correlativa al empobrecimiento de otro, mediando un nexo de causalidad entre ambas), y una condici\u00f3n jur\u00eddica (la ausencia de causa justificativa).<\/em><\/p>\n\n\n\n

    (\u2026)<\/p>\n\n\n\n

    El empobrecimiento que supone para la demandada tener que atender al aval que garantizaba la devoluci\u00f3n del precio adelantado por los demandantes en la compraventa del a\u00f1o 2005 tiene un origen legal, que es el cumplimiento de la previsi\u00f3n contenida en el art. 1 de la Ley 57\/68, como consecuencia del incumplimiento por la promotora vendedora de su obligaci\u00f3n de entrega de la vivienda objeto de compraventa. La vendedora no cumpli\u00f3 ni a tiempo ni a destiempo. Lo que hizo, por medio de la administraci\u00f3n concursal, fue resolver el contrato. Esa situaci\u00f3n constituye el presupuesto legal que justifica el nacimiento de la obligaci\u00f3n de pago del avalista, frente a los beneficiarios de la garant\u00eda que son los compradores.<\/em><\/p>\n\n\n\n

    La circunstancia de que un tiempo despu\u00e9s de esta resoluci\u00f3n, una vez abierta la fase de liquidaci\u00f3n del concurso de la promotora, fueran realizados todos los activos de la concursada, entre los que se encontraba aquella vivienda, que no estaba finalizada, y que, habiendo podido concurrir otros postores, fuera adquirida finalmente por los compradores, quienes se encargaron de la finalizaci\u00f3n de las obras pendientes, y que a resultas de todo esto el precio final invertido por los compradores fuera inferior el precio inicialmente pactado en el contrato del a\u00f1o 2005, est\u00e1 desvinculado de lo anterior. La causa del posible ahorro en la adquisici\u00f3n de la vivienda se encuentra en haber concurrido a la compra de esta vivienda en la fase de liquidaci\u00f3n concursal, y no guarda relaci\u00f3n causal con el rese\u00f1ado empobrecimiento de la avalista.<\/em><\/p>\n\n\n\n

    Dicho de otro modo, existe una clara diferenciaci\u00f3n temporal y jur\u00eddica entre, por una parte, el contrato inicial de 2005, el incumplimiento de la obligaci\u00f3n de entrega de la vivienda, la resoluci\u00f3n del contrato y el nacimiento del derecho a reclamar de la avalista las cantidades pagadas a cuenta por los compradores; y, por otra parte, la adquisici\u00f3n de esa misma vivienda en la fase de liquidaci\u00f3n concursal y por los mecanismos legales de realizaci\u00f3n de activos de la promotora concursada. El denunciado \u201cempobrecimiento\u201d de la avalista que supone hacer frente a la devoluci\u00f3n de las cantidades garantizadas con el aval tiene su causa en el afianzamiento constituido de acuerdo con la Ley 57\/68. No guarda relaci\u00f3n causal con el posible ahorro que la compradora haya podido tener al adquirir en liquidaci\u00f3n m\u00e1s tarde la vivienda, despu\u00e9s de haber asumido tambi\u00e9n el coste de la terminaci\u00f3n de las obras y la obtenci\u00f3n de las autorizaciones administrativas necesarias para su habitabilidad.\u201d<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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