{"id":1260,"date":"2019-12-10T16:53:51","date_gmt":"2019-12-10T15:53:51","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=1260"},"modified":"2020-06-11T09:07:52","modified_gmt":"2020-06-11T08:07:52","slug":"los-comuneros-que-residan-en-pais-extranjero-deben-ser-demandados-por-impago-de-gastos-en-el-lugar-del-inmueble","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/los-comuneros-que-residan-en-pais-extranjero-deben-ser-demandados-por-impago-de-gastos-en-el-lugar-del-inmueble\/","title":{"rendered":"Los comuneros que residan en pa\u00eds extranjero deben ser demandados por impago de gastos en el lugar del inmueble"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

An\u00e1lisis de la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Uni\u00f3n Europea de 8 de mayo de 2019: el TJUE ha sido categ\u00f3rico ante el planteamiento de un problema que se estaba empezando a producir en diversos Estados de la UE respecto a propietarios de inmuebles en pa\u00edses extranjeros que quer\u00edan optar por los Tribunales de Justicia propios donde ten\u00edan su residencia permanente, y que no eran los del lugar donde estaba radicado el inmueble donde estaban en situaci\u00f3n de morosidad.<\/p>\n\n\n\n

La adquisici\u00f3n de bienes inmuebles en nuestro pa\u00eds por parte de propietarios de otras nacionalidades, ha suscitado alg\u00fan problema en materia de notificaciones y en cuestiones de competencia, a la hora de reclamar por impago de gastos de comunidad, en raz\u00f3n a la reclamaci\u00f3n que efectuar\u00e1n algunos adquirentes de arrastrar la obligaci\u00f3n de la comunidad de notificarles en su domicilio en el extranjero o, incluso, como constituye el objeto de las presentes l\u00edneas, de demandarles en el mismo, por raz\u00f3n de ser este el domicilio del demandado. Sin embargo, en el primer caso, resulta evidente que la facilitaci\u00f3n del \u00abconocimiento\u00bb del contenido de la notificaci\u00f3n se produce por la expresa petici\u00f3n de designar ante el administrador de fincas colegiado la direcci\u00f3n de correo electr\u00f3nico como \u00abdomicilio a efectos de notificaciones\u00bb, a fin de evitar que si no regresaba a su domicilio en nuestro pa\u00eds, desconocer\u00eda actas y convocatorias de juntas. <\/p>\n\n\n\n

Domicilio a efectos de notificaciones <\/h2>\n\n\n\n

El uso y el consejo de designar y utilizar el correo electr\u00f3nico para todo tipo de actos de notificaci\u00f3n queda claro en la dicci\u00f3n del art. 553.21 de la Ley 5\/2006, de 10 de mayo<\/a>, del libro quinto del C\u00f3digo civil de Catalu\u00f1a, relativo a los derechos reales, pero se entiende que este \u00abdomicilio\u00bb lo es en Espa\u00f1a a efectos de notificaciones. <\/p>\n\n\n\n

Tambi\u00e9n en materia de env\u00edo de las actas de las juntas, el art. 553-27<\/a> de la citada norma se\u00f1ala la necesidad de designar un domicilio en nuestro pa\u00eds y en su defecto, las notificaciones lo ser\u00e1n en el lugar donde radique la finca. Con ello, el propietario puede elegir un domicilio alternativo al lugar del inmueble, pero siempre y cuando est\u00e9 en nuestro pa\u00eds, no en el extranjero. Tambi\u00e9n puede hacerlo en la direcci\u00f3n de correo electr\u00f3nico, y si nada de ello consta, se har\u00e1n los actos en el lugar del inmueble.<\/p>\n\n\n\n

Reclamaci\u00f3n de gastos de comunidad<\/h2>\n\n\n\n

Pues bien, en materia de reclamaci\u00f3n de gastos de comunidad ocurre lo mismo en cuanto a la competencia para demandar en los casos de impago de gastos comunes, en cuyo caso, no se atrae el fuero del lugar donde el demandado tenga su domicilio, sino el lugar donde radique el inmueble. Y esta competencia la fija el art. 813 LEC, a cuyo tenor: \u00abSer\u00e1 exclusivamente competente para el proceso monitorio el Juzgado de Primera Instancia del domicilio o residencia del deudor o, si no fueren conocidos, el del lugar en que el deudor pudiera ser hallado a efectos del requerimiento de pago por el Tribunal, salvo que se trate de la reclamaci\u00f3n de deuda a que se refiere el n\u00famero 2.\u00ba del apartado 2 del art\u00edculo 812, en cuyo caso ser\u00e1 tambi\u00e9n competente el Juzgado del lugar en donde se halle la finca, a elecci\u00f3n del solicitante.\u00bb<\/em><\/p>\n\n\n\n

Se otorga, pues, competencia especial y exclusiva al juez del lugar donde radique la finca, salvo que la comunidad de propietarios optara por hacerlo en el domicilio o residencia del deudor, que puede ser otro distinto al del lugar de la finca por no tener en este su domicilio real, sino solo espor\u00e1dico. En cualquier caso, resulta evidente y palmario que las comunidades optan por demandar en el lugar de la finca del deudor, que es donde debe y donde est\u00e1 la comunidad por la mayor comodidad, que, obviamente, ello lleva consigo.<\/p>\n\n\n\n

La sentencia del TJUE<\/h2>\n\n\n\n

Pues bien, este problema se ha suscitado ante el TJUE, y ha dado lugar a la sentencia del TJUE de 8 de mayo de 2019 por la que se acuerda que los comuneros que residan en su lugar de origen, pero tengan inmuebles en pa\u00eds extranjero donde sean deudores de cuotas comunitarias, deben ser demandados en el lugar del inmueble donde adeudan los gastos, sin darles opci\u00f3n a reclamar que lo sean en el lugar de su domicilio en el pa\u00eds extranjero.<\/p>\n\n\n\n

Con ello, el TJUE ha sido categ\u00f3rico ante el planteamiento de un problema que se estaba empezando a producir en diversos Estados de la UE, respecto a propietarios de inmuebles en pa\u00edses extranjeros que quer\u00edan optar por los Tribunales de Justicia propios donde ten\u00edan su residencia permanente, y que no eran los del lugar donde estaba radicado el inmueble en el que estaban en situaci\u00f3n de morosidad. <\/p>\n\n\n\n

El art. 553-27 de la citada norma se\u00f1ala la necesidad de designar un domicilio en nuestro pa\u00eds y en su defecto, las notificaciones lo ser\u00e1n en el lugar donde radique la finca<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

En este sentido, ha fijado criterio a nivel internacional, negando la competencia del juez del domicilio permanente del demandado y optando por el del juez donde radica la finca; medida esta que afecta a las reclamaciones en toda Europa en materia de gastos comunes, que tiene una gran importancia para resolver situaciones de d\u00e9bito y la tremenda insolidaridad que existe en el propietario que, por la lejan\u00eda de su domicilio permanente del lugar donde tiene otra finca, llega a considerar que los elementos comunes de esta, que tienen sus propios gastos, le es algo ajeno a sus problemas, y, ante ello, plantea las m\u00e1ximas trabas posibles, incluso a nivel del juez competente, para tener conocimiento de la reclamaci\u00f3n judicial.<\/p>\n\n\n\n

El TJUE pone coto a ello, consciente, adem\u00e1s, del problema que existe a nivel europeo y mundial, con esta insolidaridad de quienes consideran esta ajenidad de los edificios donde est\u00e1n ubicadas sus propiedades, no siendo conscientes \u2014o si\u00e9ndolo, que ser\u00eda peor\u2014, de que el abandono de sus instalaciones comunes ante situaciones comunes de impago, conllevar\u00e1 una corolaria depreciaci\u00f3n de su propio inmueble.<\/p>\n\n\n\n

Apuntes que se desprenden de la sentencia del TJUE<\/h2>\n\n\n\n
  1. La obligaci\u00f3n de los propietarios de contribuir a los gastos de sostenimiento del inmueble al que pertenecen sus viviendas, debe ser considerada una obligaci\u00f3n jur\u00eddica libremente asumida, aunque la misma resulte exclusivamente del acto de adquisici\u00f3n voluntaria del inmueble, junto con la correspondiente cuota de participaci\u00f3n en los elementos comunes del inmueble, y se genere por un acuerdo aprobado por la junta general de propietarios de dicho inmueble, lo que es irrelevante a efectos de la aplicaci\u00f3n del art. 7.1 a) del Reglamento.
    <\/li>
  2. La obligaci\u00f3n, cuyo cumplimiento se exige, tiene su origen en un acuerdo adoptado por la junta general de propietarios de un inmueble en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, que fija el importe de las cuotas anuales del presupuesto de la comunidad para el mantenimiento de los elementos comunes de ese inmueble.
    <\/li>
  3. Carece de relevancia que el propietario deudor no participara en la aprobaci\u00f3n del acuerdo o que se opusiera al mismo. Al adquirir y conservar la condici\u00f3n de copropietario de un inmueble en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, consiente en someterse a los acuerdos aprobados por la junta general de propietarios del mismo.
    <\/li>
  4. El TJUE interpreta el art. 7.1 a) del Reglamento 1215\/2012\/UE, de 12 de diciembre de 2012 (LA LEY 21341\/2012), relativo a la competencia judicial, el reconocimiento y la ejecuci\u00f3n de resoluciones judiciales en materia civil y mercantil, y establece que un litigio que tiene por objeto una obligaci\u00f3n de pago derivada de un acuerdo de la junta general de propietarios de un inmueble en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, que ha sido aprobado por la mayor\u00eda de sus miembros pero que vincula a todos ellos, pertenece a la esfera de la \u00abmateria contractual\u00bb, no prima, pues, el pretendido derecho a ser demandado en el lugar del domicilio del demandado.
    <\/li>
  5. Si bien la regla general, contenida en el art. 4 de dicho Reglamento, es la competencia de los \u00f3rganos jurisdiccionales del Estado en cuyo territorio tiene su domicilio el demandado, tambi\u00e9n contiene excepciones a dicha regla, que enumera de forma taxativa, y han de ser objeto de interpretaci\u00f3n restrictiva.
    <\/li>
  6. Por lo que se refiere a la regla de competencia especial prevista en el citado art. 7.1 a), que establece que una persona domiciliada en un Estado podr\u00e1 ser demandada en otro Estado, en materia contractual, ante el \u00f3rgano jurisdiccional del lugar en el que se haya cumplido o deba cumplirse la obligaci\u00f3n que sirva de base a la demanda, el Tribunal de Justicia ha declarado que la celebraci\u00f3n de un contrato no es un requisito de aplicaci\u00f3n de esta disposici\u00f3n.
    <\/li>
  7. La comunidad de propietarios no est\u00e1 obligada a demandar al comunero extranjero en su pa\u00eds donde tiene su domicilio y puede hacerlo donde tiene la deuda, que es el lugar del inmueble, por asumir el acuerdo de junta de fijaci\u00f3n de cuotas que ha impagado. Prima este concepto sobre el del lugar del domicilio del demandado. El acuerdo de fijaci\u00f3n de cuotas y liquidaci\u00f3n de deuda le obliga al pago en el lugar donde est\u00e1 la finca. No haci\u00e9ndolo, debe ser demandado en los juzgados del inmueble.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    La adquisici\u00f3n de bienes inmuebles en nuestro pa\u00eds por parte de propietarios de otras nacionalidades, ha suscitado alg\u00fan problema en materia de notificaciones y en cuestiones de competencia, a la hora de reclamar por impago de gastos de comunidad<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

    En consecuencia, bajo estos par\u00e1metros, se considera competente el juez del lugar donde radica la finca que est\u00e1 en situaci\u00f3n de morosidad con la propia comunidad, y no el del lugar de su domicilio permanente. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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