{"id":1301,"date":"2019-12-10T18:44:42","date_gmt":"2019-12-10T17:44:42","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=1301"},"modified":"2020-06-11T09:09:15","modified_gmt":"2020-06-11T08:09:15","slug":"cuestiones-practicas-y-procesales-a-tener-en-cuenta-en-las-reclamaciones-judiciales-a-copropietarios-morosos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/cuestiones-practicas-y-procesales-a-tener-en-cuenta-en-las-reclamaciones-judiciales-a-copropietarios-morosos\/","title":{"rendered":"Cuestiones pr\u00e1cticas y procesales a tener en cuenta en las reclamaciones judiciales a copropietarios morosos"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Desde hace unos a\u00f1os nos encontramos con que se ha incrementado de forma muy notable la morosidad en las Comunidades de Propietarios (en adelante CCPP) dado que muchos copropietarios no pagan las cuotas comunitarias. El volumen actual de morosidad ha llevado a que las CCPP y en particular los Administradores de Fincas en su funci\u00f3n de secretarios deben destinar un tiempo muy valioso para conseguir el cobro.<\/p>\n\n\n\n

En el presente art\u00edculo vamos a analizar algunas de las cuestiones que se suscitan en relaci\u00f3n con dos elementos fundamentales para la reclamaci\u00f3n y que entiendo que dan lugar a controversia y es importante tener en cuenta antes de iniciar un procedimiento judicial. Me refiero a los gastos que se pueden reclamar y al certificado que recoge la liquidaci\u00f3n de la deuda y que es un requisito fundamental en el procedimiento monitorio.<\/p>\n\n\n\n

Gastos comunes de las comunidades de copropietarios<\/h2>\n\n\n\n

La primera cuesti\u00f3n que nos podemos plantear es que los gastos se pueden reclamar en el monitorio. La Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante LEC) en su art\u00edculo 812.2.2\u00ba<\/a> habla de \u00abgastos comunes\u00bb. De inicio se puede interpretar que se refiere a los gastos necesarios para el sostenimiento de la CCPP y tambi\u00e9n al fondo de reserva. Pero existen otros gastos que se generan en las CCPP, como derramas por nuevas instalaciones o por obras extraordinarias que parece que no deban incluirse en este procedimiento especial, y nos tengamos que ir a un verbal u ordinario en funci\u00f3n de la cuant\u00eda.<\/p>\n\n\n\n

Esta cuesti\u00f3n, sin embargo, ya ha sido resuelta por la Sala 1\u00aa el Tribunal Supremo en su sentencia de 14 de marzo de 2000 que establece: <\/p>\n\n\n\n

\u00ab\u2026El conceto de gastos resulta amplio y comprende tanto los ordinarios que se presentan como fijos, como peri\u00f3dicos no fijos, y lo que su cuant\u00eda var\u00eda en funci\u00f3n al consumo y uso (agua, electricidad, calefacci\u00f3n), as\u00ed como tambi\u00e9n los extraordinarios ocasionados por alg\u00fan acontecimiento que determina su procedencia (reparaciones y similares)\u2026\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

Acumulaci\u00f3n de nuevas cuotas<\/h2>\n\n\n\n

Otra cuesti\u00f3n que tambi\u00e9n genera dudas es qu\u00e9 sucede con las nuevas cuotas comunitarias que se van generando desde que la Junta de Propietarios aprueba la reclamaci\u00f3n judicial, hasta que se interpone la demanda o hasta que se dicta sentencia.<\/p>\n\n\n\n

Con respecto a las cuotas que se generan desde la aprobaci\u00f3n en la Junta hasta la interposici\u00f3n del procedimiento judicial, no tiene que existir inconveniente en su inclusi\u00f3n, porque el acuerdo de la Junta puede establecer la coletilla de que se aprueba la reclamaci\u00f3n de las ya vencidas y las que vayan venciendo con posterioridad, hasta la interposici\u00f3n de la reclamaci\u00f3n judicial. No habr\u00e1 problema en que la certificaci\u00f3n incluya las cuotas vencidas hasta que se interponga el procedimiento judicial.<\/p>\n\n\n\n

La primera cuesti\u00f3n que nos podemos plantear es que los gastos se pueden reclamar en el monitorio.<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Diferente es cuando se trata de las cuotas que vayan venciendo durante el procedimiento judicial. El primer inconveniente lo encontramos en que el monitorio debe ser de una deuda vencida, l\u00edquida y exigible, es decir, solo se podr\u00e1n reclamar las que ya se hayan generado. Hay sentencias que consideran que se pueden incluir las cuotas que se refieren al mismo presupuesto de esa anualidad, pero si se trata de una anualidad posterior se tiene que aprobar por la Junta de Propietarios y fijar nuevas cuotas.<\/p>\n\n\n\n

La cuesti\u00f3n a\u00fan se plantea m\u00e1s compleja si no estamos ante un procedimiento monitorio, sino que se ha reclamado el impago por un verbal o un ordinario. Si queremos considerar que se puede ampliar, nos tenemos que basar en los art\u00edculos 220.1<\/a> y 578.1 de la LEC<\/a>. El primero admite que las sentencias puedan acordar la condena a pagar prestaciones que se devenguen con posterioridad, y el art\u00edculo 578 admite la ampliaci\u00f3n de las ejecuciones por los nuevos vencimientos si lo pide el ejecutante, la CCPP, y sin necesidad de retroceder el procedimiento. Para hacerlo ser\u00e1 necesario que en la sentencia se reconozca que la condena es tambi\u00e9n para las cuotas posteriores que se vayan devengando y que se presente una liquidaci\u00f3n final. Esta liquidaci\u00f3n la tendr\u00e1 que realizar el administrador con el visto bueno del Presidente. Si la sentencia no recoge esta posibilidad de ampliaci\u00f3n el copropietario deudor la podr\u00e1 impugnar alegando que la sentencia no recoge esta cuant\u00eda y lo m\u00e1s importante que la CCPP no ha aprobado dicha reclamaci\u00f3n. Otra causa de oposici\u00f3n, si afecta a diferentes a\u00f1os ser\u00e1 tambi\u00e9n que no se trata de la misma deuda porque como ya hemos mencionado con anterioridad las CCPP aprueban los presupuestos y, por tanto, las cuotas que les corresponden a cada copropietario de forma anual y nos encontrar\u00edamos con obligaciones diferentes.<\/p>\n\n\n\n

En conclusi\u00f3n, para evitar esta situaci\u00f3n es mejor presentar un nuevo monitorio con la nueva deuda y pedir preventivamente los embargos.<\/p>\n\n\n\n

Problemas con el certificado de la deuda<\/h2>\n\n\n\n

Lo primero que tenemos que destacar es que en el procedimiento monitorio el certificado de deuda es fundamental. As\u00ed lo recoge la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid n\u00ba 153\/2019, de 11 de abril al establecer que:<\/p>\n\n\n\n

\u00ab\u2026al ser un proceso encaminado a la ejecuci\u00f3n inmediata mediante la constituci\u00f3n de un t\u00edtulo judicial \u00e1gil, necesita de una certificaci\u00f3n rigurosa de la deuda. Pero en el juicio ordinario, la deuda reclamada en la demanda no deja de ser una alegaci\u00f3n simple del demandante que luego deber\u00e1 ser acreditada a trav\u00e9s de los medios de prueba oportunos\u2026\u00bb.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Lo deseable es que contengan los mismos periodos, pero si se incluyen en el certificado las vencidas mientras se prepara el procedimiento judicial, no se tiene que producir una desestimaci\u00f3n de la demanda<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Otra sentencia que detalla los requisitos de procedibilidad del procedimiento monitorio con el certificado de deuda es la sentencia de la Audiencia Provincial de A Coru\u00f1a n\u00ba 671\/2011, de 30 diciembre:<\/p>\n\n\n\n

\u00ab\u2026El art\u00edculo 812.2-2\u00ba de la LECl permite que se pueda promover un procedimiento monitorio \u00abCuando la deuda se acredite mediante certificaciones de impago de cantidades debidas en concepto de gastos comunes de Comunidades de propietarios de inmuebles urbanos\u00bb. Las condiciones en las que podr\u00e1 ejercitarse este tipo de procedimiento, est\u00e1n reguladas en el art\u00edculo 21 de la LPH, cuyo apartado primero establece que, para los supuestos de impago de las obligaciones establecidas en los apartados e) y f) del art\u00edculo 9 de dicho texto legal \u00abel presidente o el administrador, si as\u00ed lo acordase la junta de propietarios, podr\u00e1 exigirlo judicialmente a trav\u00e9s del proceso monitorio\u00bb; pero el apartado segundo recoge los requisitos de la certificaci\u00f3n al prever que \u00abLa utilizaci\u00f3n del procedimiento monitorio requerir\u00e1 la previa certificaci\u00f3n del acuerdo de la Junta aprobando la liquidaci\u00f3n de la deuda con la comunidad de propietarios por quien act\u00fae como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el art\u00edculo 9\u2026\u00bb.<\/em><\/p>\n\n\n\n

La no presentacion en el monitorio<\/h2>\n\n\n\n

Un documento fundamental para efectuar la reclamaci\u00f3n mediante un procedimiento monitorio es el certificado de deuda. Puede suceder que, en ocasiones, por las prisas o por cualquier otra circunstancia no se presente el certificado. Si, en estos casos, el juzgado ha admitido a tr\u00e1mite el procedimiento monitorio, el copropietario deudor seguramente se opondr\u00e1 al procedimiento porque la demanda no cumple con los requisitos de procedibilidad del monitorio, pero no de otros procedimientos (no se requiere en el juicio verbal o en el procedimiento ordinario). La cuesti\u00f3n es si esta impugnaci\u00f3n la hace en el decreto de admisi\u00f3n planteando el correspondiente recurso, o bien, cuando realiza la oposici\u00f3n al monitorio. La distinci\u00f3n es importante porque, si la realiza cuando le notifican el decreto de admisi\u00f3n del monitorio y se le hace el requerimiento de pago, puede conllevar al archivo del procedimiento porque realmente no tendr\u00eda que haberse admitido, pero si se hace en la oposici\u00f3n (dado que la resoluci\u00f3n ya no ser\u00e1 en el monitorio sino en el verbal o en el ordinario correspondiente), puede subsanarse dicha falta porque en estos procedimientos lo que se requiere es que se acredite la deuda y no es obligatorio el certificado.<\/p>\n\n\n\n

Desfase entre el importe del acuerdo de junta y el certificado de deuda<\/h2>\n\n\n\n

Tambi\u00e9n puede suceder que desde que se ha aprobado el acuerdo liquidatario en la Junta hasta que se emite el certificado transcurra un tiempo y, por tanto, ya haya vencido alguna nueva cuota comunitaria y resulte impagada. Si no se incluye en el certificado y, por tanto, en el procedimiento, puede generar un desfase. Procesalmente no debe generar ning\u00fan problema, porque se trata de una deuda vencida y l\u00edquida, pero, para evitar que se susciten dudas. lo mejor es que en el acuerdo de la Junta se incluya la coletilla de las cuotas que se vayan venciendo.<\/p>\n\n\n\n

En conclusi\u00f3n, lo deseable es que contengan los mismos periodos, pero si se incluyen en el certificado las vencidas mientras se prepara el procedimiento judicial, no se tiene que producir una desestimaci\u00f3n de la demanda. <\/p>\n\n\n\n

El certificado no contiene la firma del secretario o el visto bueno del presidente<\/h2>\n\n\n\n

Otro supuesto es que el certificado por error o por imposibilidad no contenga la firma del Secretario o el visto bueno del Presidente. En este caso, el Letrado de Administraci\u00f3n lo pondr\u00e1 de relieve antes de la admisi\u00f3n del monitorio y se podr\u00e1 subsanar, y en el caso en que fuese el deudor el que lo manifestase en su oposici\u00f3n, tambi\u00e9n se trata de un requisito subsanable.
Cuesti\u00f3n distinta es que el Presidente no quiera o no pueda firmar, que suele suceder cuando adeuda cuotas a la comunidad.<\/p>\n\n\n\n

Presidente deudor<\/h2>\n\n\n\n

Como acabamos de mencionar. un mayor problema puede surgir cuando el Presidente de la CCPP adeuda cuotas comunitarias, dado que el mismo tendr\u00eda que dar el visto bueno en el certificado que se emita con su deuda. Adem\u00e1s, en el acuerdo de Junta en el que se aprobase la liquidaci\u00f3n y la interposici\u00f3n de acciones judiciales, tambi\u00e9n se le tendr\u00eda que autorizar a \u00e9l para efectuar los tr\u00e1mites necesarios para interponer las correspondientes acciones judiciales.<\/p>\n\n\n\n

Una posible opci\u00f3n en estos casos es que sea sustituido por el vicepresidente, ya que se prev\u00e9 que es una de sus funciones en caso de imposibilidad del Presidente (art\u00edculo 13.4 LPH<\/a> y 553-13.2 CCC<\/a>), pero nos encontramos con el escollo que podr\u00edan discutir que no existe una imposibilidad sino una incompatibilidad y que, por tanto, el vicepresidente no est\u00e1 habilitado. Otra posible soluci\u00f3n si la CCPP no aprueba en Junta estos acuerdos, es que el resto de los copropietarios podr\u00edan accionar contra el Presidente deudor en beneficio de la Comunidad.<\/p>\n\n\n\n

En cualquier caso, para evitar encontrarse con estas situaciones lo mejor es no escoger a un Presidente deudor o bien que en el acuerdo de Junta se autorizase al administrador de fincas para emprender las acciones en vez del Administrador.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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