{"id":1338,"date":"2007-03-20T12:38:18","date_gmt":"2007-03-20T11:38:18","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=1338"},"modified":"2020-04-20T16:06:03","modified_gmt":"2020-04-20T15:06:03","slug":"las-urbanizaciones-privadas-existentes-en-cataluna-en-1-7-2006-y-su-adaptacion-a-la-nueva-normativa-vigente-desde-esta-fecha","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/las-urbanizaciones-privadas-existentes-en-cataluna-en-1-7-2006-y-su-adaptacion-a-la-nueva-normativa-vigente-desde-esta-fecha\/","title":{"rendered":"Las urbanizaciones privadas existentes en Catalu\u00f1a en 1-7-2006 y su adaptaci\u00f3n a la nueva normativa vigente desde esta fecha"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Cuando la Ley del suelo de 12-5-1956 se promulg\u00f3 no era posible imaginar la importancia que las urbanizaciones particulares iban a adquirir en los a\u00f1os sucesivos. De ah\u00ed que hayan sido muy pocos los preceptos que en esta Ley se ocuparon de ellas y, a\u00fan as\u00ed, contempl\u00e1ndola tan solo bajo el punto de vista urban\u00edstico. <\/p>\n\n\n\n

Al promulgarse la Ley de propiedad horizontal de 21 de julio de 1960, tampoco se previ\u00f3 en ella que, al amparo de la misma, pudiere surgir esta figura especial. <\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, la realidad se impuso y estas urbanizaciones surgieron, en muchos casos al margen del planeamiento e incluso de la existencia de una normativa jur\u00eddica privada, \u201ca modo -como dice Mart\u00edn Blanco al ocuparse en una monograf\u00eda sobre las mismas- como islote legal, f\u00edsico y comunitario, con un r\u00e9gimen propio dentro del \u00e1mbito legal, territorial y administrativo que domina la planificaci\u00f3n urbana. <\/p>\n\n\n\n

La nueva ley 6\/1998, de 13 de abril (BOE del 14) sobre r\u00e9gimen del suelo y valoraciones, derogatoria del Real Decreto legislativo 1\/1992 de 26 de junio se ocupa expresamente de las urbanizaciones en el art\u00edculo 21 al declarar que en las enajenaciones de terrenos, deber\u00e1 hacerse constar en el correspondiente t\u00edtulo, en el supuesto de urbanizaciones de iniciativa particular, la fecha de aprobaci\u00f3n del planeamiento correspondiente y las cl\u00e1usulas que se refieren a la disposici\u00f3n de las parcelas y compromisos con los adquirentes; y a\u00f1adir tambi\u00e9n que la infracci\u00f3n de lo dicho facultar\u00e1 al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de un a\u00f1o a contar desde la fecha de su otorgamiento y para exigir indemnizaci\u00f3n por los da\u00f1os y perjuicios que se le hubieran irrogado. <\/p>\n\n\n\n

Precepto que es complementado por el Reglamento de planeamiento aprobado por Real Decreto 2159\/1978, que se refiere a las urbanizaciones al hablar de los planes parciales que han de dictarse (art. 46), los documentos que han de acompa\u00f1arse a dichos planes (art. 64) y al procedimiento a seguir para su aprobaci\u00f3n (arts. 116, 119 y 167). <\/p>\n\n\n\n

La nueva normativa vigente en Catalu\u00f1a desde el 1-7-2006 regula expresamente adem\u00e1s de las figuras de la \u201cpropiedad horizontal simple\u201d y la \u201cpropiedad horizontal compleja\u201d, la \u201cpropiedad horizontal por parcelas\u201d<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Por su parte, ante la falta de esa normativa jur\u00eddica privada que contemplase esta figura, se plante\u00f3 el problema de la posible aplicaci\u00f3n de los principios e incluso los preceptos de la Ley de propiedad horizontal, ya sea de forma directa o bien trasladando unos y otros a los estatutos, siendo esta posibilidad defendida por la doctrina e incluso por la jurisprudencia. En este sentido las Sentencias de la Sala 1.\u00aa Tribunal Supremo de 28 de mayo de 1986, la de 20 de febrero de 1997 (recurso 925\/1993) y la de 6-7-1999, la Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n general de los Registros y del Notariado de 2 de abril de 1980 (Ar. 1.604), y la jurisprudencia de las audiencias en general. <\/p>\n\n\n\n

Al producirse la importante Reforma de la Ley de propiedad horizontal, por la de 6 de abril de 1999, se introduce el art. 24 para regular los Complejos inmobiliarios de tipo privado, en el que si bien no se habla concretamente de las urbanizaciones privadas, hab\u00eda que entender que era aplicable tambi\u00e9n a ella el referirse en el apartado 1\u00aa) de dicho art\u00edculo a los complejos inmobiliarios integrados no solo por dos o m\u00e1s edificaciones sino tambi\u00e9n por \u201cparcelas independientes entre s\u00ed\u201d. <\/p>\n\n\n\n

La nueva normativa vigente en Catalu\u00f1a desde el 1-7-2006 regula expresamente adem\u00e1s de las figuras de la \u201cpropiedad horizontal simple\u201d y la \u201cpropiedad horizontal compleja\u201d, la \u201cpropiedad horizontal por parcelas\u201d. Y como \u201cdisposiciones generales\u201d a todas ellas, los art\u00edculos 553.1 al 553.33, y concretamente en cuanto a dicha propiedad horizontal por parcelas el art. 553.53 que trata de \u201cconcepto y configuraci\u00f3n\u201d; el art.
\n553.54 de las \u201cfincas de titularidad privativa\u201d; el art. 553.55 de los \u201celementos de titularidad privada\u201d; el art. 553.56 de las \u201climitaciones\u201d; el art. 553.57 del \u201ct\u00edtulo de constituci\u00f3n\u201d; el art. 553.58 de la \u201cconstancia registral\u201d, y el art. 553.59 de la \u201cextinci\u00f3n voluntaria\u201d. <\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, las particularidades que ofrece esta figura tanto por raz\u00f3n de su nacimiento, muchas veces irregular, como por sus especiales caracter\u00edsticas obligaron al legislador catal\u00e1n a dedicarles expresamente la disposici\u00f3n transitoria 7\u00aa del libro 5\u00ba de dicho C\u00f3digo, transitoria en la que se puntualiza, en relaci\u00f3n exclusivamente a las que estuvieren subsistentes al 1-7-2006: <\/p>\n\n\n\n

1) <\/strong>Que han de constituirse de acuerdo con las normas previstas en el C\u00f3digo, siendo suficiente para imponer el otorgamiento del t\u00edtulo si se pretendiese el otorgamiento del t\u00edtulo antes del transcurso del plazo de 5 a\u00f1os, el voto favorable de los propietarios que representen a dos terceras partes del total de las parcelas concernidas, pero es preciso aportar la licencia del ayuntamiento del t\u00e9rmino municipal donde est\u00e1 situada la urbanizaci\u00f3n, o bien acreditar que se ha solicitado con m\u00e1s de tres meses de anticipaci\u00f3n respecto al otorgamiento de la escritura. <\/p>\n\n\n\n

Y una vez transcurrido este plazo, puede exigirlo cualquier propietario judicialmente. <\/p>\n\n\n\n

2)<\/strong> En el t\u00edtulo las parcelas o los elementos privativos pueden describirse simplemente haciendo referencia a la descripci\u00f3n que consta en el Registro de la Propiedad, indicando el n\u00famero que les corresponde en la urbanizaci\u00f3n, los datos registrales de cada una y, si procede, la referencia catastral, as\u00ed como, si procede, los elementos privativos destinados al aprovechamiento exclusivo de determinados propietarios. <\/p>\n\n\n\n

Y los elementos comunes deben especificar los viales, espacios, zonas verdes y obras de infraestructura com\u00fan que tenga la propiedad horizontal por parcelas, sin que sea imprescindible que conste la superficie ni la longitud de las calles, viales y zonas verdes. <\/p>\n\n\n\n

3) <\/strong>El t\u00edtulo de constituci\u00f3n ha de otorgarse siguiendo al efecto lo dispuesto en el art. 553.57, es decir: <\/p>\n\n\n\n

a) La descripci\u00f3n del conjunto en general, que debe incluir el nombre y emplazamiento, la extensi\u00f3n, la aprobaci\u00f3n administrativa de la actuaci\u00f3n urban\u00edstica en que se integra, los datos esenciales de la licencia o del acuerdo de parcelaci\u00f3n, el n\u00famero de solares que la configuran y la referencia y descripci\u00f3n de las fincas e instalaciones comunes. <\/p>\n\n\n\n

b) La relaci\u00f3n de las obras de urbanizaci\u00f3n y de las instalaciones del conjunto y el sistema previsto para conservarlas y efectuar su mantenimiento, as\u00ed como la informaci\u00f3n sobre la prestaci\u00f3n de servicios no urban\u00edsticos y las dem\u00e1s circunstancias que resulten del plan de ordenaci\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n

c) La relaci\u00f3n descriptiva de todas las parcelas y de los dem\u00e1s elementos privativos, que debe incluir el n\u00famero de orden; la cuota general de participaci\u00f3n y, si procede, las especiales que les corresponden; la superficie; los l\u00edmites, y, si procede, los espacios f\u00edsicos o derechos que constituyan sus anexos o que est\u00e9n vinculados a las parcelas y los elementos mencionados. <\/p>\n\n\n\n

d) Las reglas generales o espec\u00edficas sobre el destino y edificabilidad de las fincas y la informaci\u00f3n sobre si son divisibles. <\/p>\n\n\n\n

e) Los estatutos, si existen. <\/p>\n\n\n\n

f) La relaci\u00f3n de terrenos reservados para sistemas urban\u00edsticos y de los declarados de uso y dominio p\u00fablico, si existen, en el supuesto de que la urbanizaci\u00f3n coincida territorialmente con una actuaci\u00f3n urban\u00edstica. <\/p>\n\n\n\n

g) Un plano descriptivo del conjunto, en el que deben identificarse las fincas privativas y los elementos comunes.<\/p>\n\n\n\n

Las determinaciones urban\u00edsticas que contenga el t\u00edtulo de constituci\u00f3n tienen efectos meramente informativos. <\/p>\n\n\n\n

No es preciso describir cada una de las parcelas si el r\u00e9gimen de urbanizaci\u00f3n privada se establece por acuerdo de todos o de una parte de los propietarios de parcelas, edificadas o no, situadas en una unidad urban\u00edstica consolidada, que ya figuran inscritas en el Registro de la Propiedad como fincas independientes, pero debe hacerse constar, como m\u00ednimo, el n\u00famero que les corresponde en la urbanizaci\u00f3n, la identificaci\u00f3n registral, la referencia catastral y los nombres de los propietarios. <\/p>\n\n\n\n

4) <\/strong>Al t\u00edtulo ha de acompa\u00f1arse el plano actualizado de las fincas que integran la propiedad horizontal por parcelas y de las fincas ocupadas por los elementos comunes. Si los viales han pasado al dominio p\u00fablico, el r\u00e9gimen de comunidad puede constituirse incluso si los propietarios de un n\u00famero no superior al 20% de las parcelas concernidas no se integran en la misma. <\/p>\n\n\n\n

5)<\/strong> Para su constancia en el Registro de la Propiedad, debe abrirse un folio separado e independiente para la ur- banizaci\u00f3n en conjunto y debe hacerse una referencia con una nota marginal a cada una de las inscripciones de las fincas privativas, en la cual debe hacerse constar la cuota que le corresponde, de acuerdo con el art\u00edculo 553-58. <\/p>\n\n\n\n

La propia transitoria, partiendo de la base de que muchas de las urbanizaciones preexistentes no est\u00e9n jur\u00eddicamente constituidas y que los \u00d3rganos previstos en la ley estatal entonces vigente<\/strong>, no existen funcionando a base de Asociaciones constituidas seg\u00fan la legislaci\u00f3n que se ocupa de ellas, puntualiza tambi\u00e9n en el apartado 7 que \u201cestas asociaciones tienen la consideraci\u00f3n de propietarios si los bienes que gestionan son de su propiedad y sus bienes tienen la calificaci\u00f3n que resulta de la titularidad y el destino establecidos por el t\u00edtulo, y que los \u00f3rganos de gobierno de estas asociaciones est\u00e1n legitimados para promover y gestionar el proceso de constituci\u00f3n de la propiedad horizontal por parcelas\u201d. <\/p>\n\n\n\n

Y en el apartado 8 que \u201cla propiedad de los bienes corresponde particularmente a los miembros de las asociaciones de propietarios de acuerdo con las normas civiles si dichos bienes no son patrimonio de la asociaci\u00f3n o si esta no est\u00e1 legalmente constituida\u201d. <\/p>\n\n\n\n

Siendo tambi\u00e9n consciente el legislador catal\u00e1n que a pesar de los a\u00f1os existen urbanizaciones irregulares desde el punto urban\u00edstico<\/strong>, declara en el apartado 9 que \u201cel otorgamiento del t\u00edtulo de constituci\u00f3n no permite ni comporta en ning\u00fan caso la regularizaci\u00f3n de situaciones urbanisticamente irregulares y no comporta necesariamente la extinci\u00f3n de las asociaciones de propietarios\u201d. <\/p>\n\n\n\n

Lo que quiere decir, a nuestro juicio que pueden existir, a pesar de todo, diferenciando sin embargo que una cosa es el aspecto urban\u00edstico y otra el aspecto civil en cuanto a su funcionamiento como tales. <\/p>\n\n\n\n

Siendo conscientes de que la realidad pone de manifiesto que existen todav\u00eda urbanizaciones privadas que no est\u00e1n constituidas formalmente, y est\u00e1n funcionando a base de unos Estatutos obsoletos, recomendamos que se constituyan con arreglo a la nueva normativa. <\/p>\n\n\n\n

Y a los Ayuntamientos que act\u00faen en orden a subsanar las situaciones irregulares.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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