{"id":1421,"date":"2007-06-10T14:42:16","date_gmt":"2007-06-10T13:42:16","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=1421"},"modified":"2020-05-11T18:22:47","modified_gmt":"2020-05-11T17:22:47","slug":"el-arrendamiento-de-la-vivienda-del-portero","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/el-arrendamiento-de-la-vivienda-del-portero\/","title":{"rendered":"El arrendamiento de la vivienda del portero"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Cuando se promulg\u00f3 en el a\u00f1o 1960 la ley de propiedad horizontal en las casas de vecindad de las grandes y medianas ciudades y, sobre todo en las casas de cierta categor\u00eda en la que exist\u00edan varias plantas, era corriente la existencia del servicio de porter\u00eda a base de un portero, que ten\u00eda su vivienda ora en la propia planta baja con salida directa al portal, ora en los s\u00f3tanos, ora en el terrado. Vivienda que conten\u00eda las dependencias justas para tal finalidad.<\/p>\n\n\n\n

Con el transcurso del tiempo, si bien tal servicio todav\u00eda se mantiene en determinadas casas lo corriente es que se haya sustituido por el llamado de conserjer\u00eda, en el que el conserje carece de vivienda.<\/p>\n\n\n\n

Ello lleva consigo que aquellas viviendas est\u00e9n deshabitadas, siquiera contin\u00faen teniendo la condici\u00f3n de elementos comunes y, por tanto, de la copropiedad de los titulares de los elementos privativos en que se haya dividido el inmueble, salvo que en el t\u00edtulo constitutivo de la divisi\u00f3n se hubiere previsto tal vivienda como un elemento privativo m\u00e1s, con la atribuci\u00f3n del correspondiente coeficiente y cuota de participaci\u00f3n. Supuesto este \u00faltimo con el que funcionar\u00e1 en orden a derechos y obligaciones como uno m\u00e1s.<\/p>\n\n\n\n

Cuando la vivienda siga teniendo la consideraci\u00f3n de un elemento com\u00fan, es indudable que en relaci\u00f3n a los derechos y obligaciones que respecto a ella tienen los titulares de los elementos privativos ha de estarse a lo dispuesto en la ley o en los estatutos sobre el particular.<\/p>\n\n\n\n

Lo que no quiere decir que no pueda ser desafectada y convertida en un elemento privativo m\u00e1s, lo que requiere el consentimiento de todos dichos titulares, adoptado por unanimidad y la redistribuci\u00f3n de las cuotas, amen de otros requisitos en los que no vamos a tratar en este trabajo.<\/p>\n\n\n\n

Lo que ahora nos preocupa es el tema del posible arrendamiento de la vivienda que sigue siendo elemento com\u00fan.<\/p>\n\n\n\n

No dudamos de que el arrendamiento sea posible. Nos preocupa, sin embargo, el qu\u00f3rum que se necesita para llevarlo a cabo, y, en su caso, las condiciones que
\nel contrato puede contener.<\/p>\n\n\n\n

El apartado 1, 1\u00ba p\u00e1rrafo 3\u00ba, del art.17 de la Ley de Propiedad Horizontal, vigente en toda Espa\u00f1a menos en Catalu\u00f1a desde el 1\u00ba de julio de 2006 declaraba al respecto que \u201cel arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso espec\u00edfico en el inmueble\u201d, y por tanto tambi\u00e9n la vivienda que hab\u00eda servido de vivienda al portero requerir\u00e1 el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

El Cap\u00edtulo III del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a que regula el R\u00e9gimen jur\u00eddico de la Propiedad horizontal, vigente como hemos dicho, desde 1-7-2006, no contiene norma que se ocupa concretamente del servicio de porter\u00eda o del de conserjer\u00eda como elemento com\u00fan ni de la vivienda como formando parte de este servicio.<\/p>\n\n\n\n

Tan solo puede referirse a ella el art. 553.41 al enumerar dichos elementos y los servicios.<\/p>\n\n\n\n

Y tampoco se ocupa del arrendamiento de la misma.<\/p>\n\n\n\n

Por lo que se plantea el tema de cual sea el qu\u00f3rum para adoptar un acuerdo si la Comunidad pretende arrendar dicha vivienda. Entendiendo que este acuerdo en principio puede adoptarse con el qu\u00f3rum previsto en el apartado 5 del art. 553.25, es decir, por el voto favorable de la mayor\u00eda de los propietarios, que representen la mayor\u00eda de las cuotas de participaci\u00f3n, en primera convocatoria, o por la mayor\u00eda de las cuotas de los presentes y representados en segunda convocatoria.<\/p>\n\n\n\n

A nuestro juicio, la existencia de un acuerdo de la mayor\u00eda simple no ser\u00eda v\u00e1lido; y que ser\u00e1 preciso el de los propietarios que representen las cuatro quintas partes de las cuotas de participaci\u00f3n, si el arrendamiento llevase consigo innovaciones f\u00edsicas en el edificio o si afectasen a su estructura o configuraci\u00f3n exteriores por imperativo de lo dispuesto en el apartado 4 del art. 553.25.<\/p>\n\n\n\n

Y que, en todo caso, el acuerdo, podr\u00eda ser impugnado al amparo de lo dispuesto en el art. 553.31 ap. 1, por ser contrario al art. 553.42:<\/p>\n\n\n\n

1\u00ba<\/strong> Si la vivienda no re\u00fane los requisitos de habitabilidad previstos en al Ley del Habitatge de Catalunya de 1999.<\/p>\n\n\n\n

2\u00ba<\/strong> Si el plazo de duraci\u00f3n del contrato fuese excesivo, superior al m\u00ednimo de 5 a\u00f1os de pr\u00f3rrogas obligatorias.<\/p>\n\n\n\n

3\u00ba<\/strong> Si la renta pactada no fuere la del mercado.<\/p>\n\n\n\n

4\u00ba<\/strong> Si por raz\u00f3n del destino la actividad a desarrollar por el ocupante, como
pudiere ser el pacto de subarriendo, fuere perjudicial para las fincas o vayan en contra de las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o il\u00edcitas.<\/p>\n\n\n\n

5\u00ba<\/strong> Si se autorizasen obras para hacer habitable dicha vivienda, corriendo el pago de las mismas a cargo de la propiedad.
<\/p>\n\n\n\n

En el \u00e1mbito de la jurisprudencia cabe citar:<\/p>\n\n\n\n

  • La sentencia de 24-1-2005 de la Secci\u00f3n 16\u00aa de la A.p. de Barcelona (La Llei de 21-7-2005) que como consecuencia de impugnaci\u00f3n formulada contra un acuerdo de la Junta de propietarios en el que se hab\u00eda decidido alquiler las dependencias que hab\u00edan constituido parte de la antigua vivienda del portero sita en la cubierta del edificio, que no reun\u00edan las condiciones m\u00ednimas de habitabilidad precisas a tales fines, porque \u201cde conformidad con lo dispuesto en el art. 13.1 de la L 24\/1991, de 29 nov., constituye presupuesto para la ocupaci\u00f3n (primera o posterior) de una vivienda la obtenci\u00f3n de la c\u00e9dula de habitabilidad, c\u00e9dula que acredita el cumplimiento de las precisas condiciones para ser destinada a residencia humana. Y, por lo que aqu\u00ed nos interesa, dicho presupuesto es exigido de forma expresa para ofrecer una vivienda en r\u00e9gimen de alquiler tanto por el art. 20.3 de la propia L 24\/1991, como por el art. 8.1 del D. 259\/2003, de 21 oct., sobre requisitos m\u00ednimos de habitabilidad en los edificios de viviendas y de la c\u00e9dula de habitabilidad; normas imperativas que evidentemente vinculan a la comunidad de propietarios demandada\u201d.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

    Y frente a ello no cabe argumentar que la infracci\u00f3n urban\u00edstica (la construcci\u00f3n ilegal) se encontrar\u00eda prescrita por el transcurso de un plazo superior a 30 a\u00f1os. Por la sencilla raz\u00f3n de que la pretendida prescripci\u00f3n no determina la concesi\u00f3n de la c\u00e9dula de habitabilidad y lo que aqu\u00ed se discute es el acuerdo actual mediante el que decidieron los copropietarios alquiler las repetidas dependencias, alquiler que, como se deduce del informe de la Direcci\u00f3 General d\u00b4Arquitectura i Habitatge unido al folio 516, ser\u00eda ilegal y constituir\u00eda una infracci\u00f3n administrativa cuyas consecuencias no tiene por qu\u00e9 asumir la actora (en realidad, los testigos aportados por la comunidad manifestaron que tampoco lo hac\u00edan.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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