{"id":1447,"date":"2007-06-10T15:24:00","date_gmt":"2007-06-10T14:24:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=1447"},"modified":"2020-05-11T15:27:54","modified_gmt":"2020-05-11T14:27:54","slug":"alcance-de-la-responsabilidad-del-avalista-en-los-arrendamientos-urbanos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/alcance-de-la-responsabilidad-del-avalista-en-los-arrendamientos-urbanos\/","title":{"rendered":"Alcance de la responsabilidad del avalista en los arrendamientos urbanos"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La obligaci\u00f3n b\u00e1sica del arrendatario \u2013y que normalmente constituye el objetivo primordial de la garant\u00eda que asume el avalista\u2013 es el pago de la renta del arrendamiento<\/p>\n\n\n\n

Es cada vez m\u00e1s frecuente que al formalizarse un contrato de arrendamiento urbano se exija por parte del arrendador el aval personal de un tercero que garantice el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, singularmente el pago de la renta.<\/p>\n\n\n\n

Precauci\u00f3n que es comprensible teniendo en cuenta el importe cada vez m\u00e1s elevado de los alquileres, el tiempo necesario para recobrar la posesi\u00f3n en caso de impago, y la conveniencia, en muchos casos, de reforzar la solvencia del arrendatario (parejas j\u00f3venes, arrendamientos a estudiantes, instalaci\u00f3n de nuevos negocios o despachos, supuestos de precariedad o falta de estabilidad laboral).<\/p>\n\n\n\n

La cl\u00e1usula de aval puede figurar en el propio contrato arrendaticio o en documento independiente. Deben constar, en todo caso, las circunstancias personales y firma del avalista, el alcance y condiciones del aval.
\nConviene determinar y hacer constar que se trata de un aval \u201csolidario\u201d en cuyo caso el acreedor, o sea el arrendador, puede reclamar tanto al deudor como al avalista y \u00e9stos vienen obliga euda. En otro caso la obligaci\u00f3n del avalista es subsidiaria, \u00fanicamente para el supuesto de insolvencia del deudor que determine la imposibilidad de cobrar del mismo.<\/p>\n\n\n\n

Las obligaciones del avalista derivan de los propios pactos del aval. Es constante la jurisprudencia que preconiza una interpretaci\u00f3n restrictiva del alcance de los pactos del aval y que debe tenerse en cuenta que el aval o fianza es un contrato accesorio de otro principal, el de arrendamiento en este caso, y tiene por objeto asegurar el cumplimiento de \u00e9ste y, por ello, el fiador no puede obligarse a m\u00e1s que el deudor principal.<\/p>\n\n\n\n

Responsabilidad del avalista en caso de pr\u00f3rroga del contrato arrendaticio. Sentencia de 3 Noviembre 2005 Audiencia Provincial de Barcelona.<\/p>\n\n\n\n

Es sumamente interesante dicha Sentencia puesto que en ella se hace un estudio de los distintos supuestos de \u201cpr\u00f3rroga\u201d del contrato arrendaticio y consecuencias de cada uno de ellos respecto subsistencia o extinci\u00f3n del aval.<\/p>\n\n\n\n

Contempla la Sentencia referida un contrato de arrendamiento de vivienda concertado por cinco a\u00f1os asumiendo contractualmente el arrendatario el servicio de porter\u00eda, el IBI y otros gastos, Como anexo, el fiador \u201cse constituye como avalista solidario de todas las obligaciones derivadas del contrato y, en especial, el pago de las rentas y gastos asumidos contractualmente durante su vigencia, incluidas las pr\u00f3rrogas amparadas por lo dispuesto en el art\u00ba 9 de la vigente L.A.U., y, en todo caso, hasta el cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones asumidas en este contrato\u201d.<\/p>\n\n\n\n

En contrato de arrendamiento se hab\u00eda formalizado el 16 abril de 1996 y, por ende, los cinco a\u00f1os de duraci\u00f3n vencieron el 16 de abril de 2001. El 16 de abril de 2001 se prorroga por tres a\u00f1os m\u00e1s seg\u00fan pacto entre arrendador y arrendatario en el que no interviene el avalista. A partir de junio de 2002 el arrendatario dej\u00f3 de abonar las rentas formul\u00e1ndose por la propiedad el correspondiente desahucio por falta de pago a cuya acci\u00f3n se acumula la reclamaci\u00f3n de la suma adeudada dirigi\u00e9ndose la demanda contra el arrendatario y el avalista.<\/p>\n\n\n\n

El avalista se opuso alegando falta de legitimaci\u00f3n pasiva fundada en el art\u00ba 1827 del C\u00f3digo Civil (\u201cla fianza debe ser expresa y no puede extenderse a m\u00e1s de lo contenido en ella\u201d) pues solo se oblig\u00f3 durante los cinco a\u00f1os del contrato sin que suscribiera la pr\u00f3rroga ni se le notificara el referido pacto.
\nTanto el Juzgado de instancia como la Audiencia desestiman la demanda frente al avalista.<\/p>\n\n\n\n

Tal como recoge la Sentencia que se comenta, el contrato arrendamiento se concert\u00f3 por cinco a\u00f1os \u201cincluidas la pr\u00f3rrogas amparadas por el art\u00ba 9\u201d que contempla \u00fanicamente la pr\u00f3rroga hasta cinco a\u00f1os de los contratos de arrendamiento de vivienda concertados por plazo inferior. La pr\u00f3rroga que, en este caso, se pacta expresamente entre arrendador y arrendatario s\u00f3lo vincula a quienes la suscribieron, m\u00e1xime cuando al hacerse sin el consentimiento expreso del avalista \u201cmantener\u201d la fianza hubiera agravado la situaci\u00f3n del fiador al prolongarse el per\u00edodo de riesgo. Y, a tenor del ar\u00ba 1851 del c\u00f3digo Civil \u201cla pr\u00f3rroga concedida al deudor por el acreedor sin consentimiento del fiador extingue la fianza\u201d pr\u00f3rroga sea del contrato o sea de su vencimiento.<\/p>\n\n\n\n

Distintos supuestos de pr\u00f3rroga del contrato arrendaticio y sus consecuencias respecto al mantenimiento o extinci\u00f3n del aval.<\/p>\n\n\n\n

La Sentencia de la A.P. de Barcelona de 3 de noviembre de 2005 que comentamos efect\u00faa en su fundamento de derecho III un profundo estudio sobre los distintos supuestos de pr\u00f3rroga del contrato arrendaticio, significando, en primer lugar que, a diferencia de la t\u00e1cita reconducci\u00f3n, la \u201cpr\u00f3rroga\u201d implica la continuaci\u00f3n del anterior contrato; no es un nuevo contrato sino el mismo, por lo que no se altera su clausulado y se mantienen las garant\u00edas prestadas por terceros.<\/p>\n\n\n\n

Examina, a continuaci\u00f3n dicha Sentencia las distintas acepciones que puede tener la \u201cpr\u00f3rroga\u201d en la legislaci\u00f3n arrendaticia, a saber:<\/p>\n\n\n\n

a) PRORROGA VOLUNTARIA, libremente pactada por las partes, cuyas consecuencias ser\u00e1n distintas para cada uno de los reg\u00edmenes legales, una vez extinguidas las pr\u00f3rrogas voluntarias. En el T.R. Ley arrendaticia de 1964, seguir\u00eda la forzosa y en la L.A.U de 1994 lo \u00fanico que ha de mantenerse para el caso de vivienda es el plazo m\u00ednimo de 5 a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n

b) PRORROGA FORZOSA O LEGAL que contempla el art\u00ba 57 del T.R. de la L.AU de 1964, estableciendo que, sin posibilidad de renuncia, llegado el vencimiento el contrato \u00e9ste se prorroga obligatoriamente para el arrendador, aunque un tercero le sucediera en sus derechos y obligaciones y que se mantiene a favor de determinadas personas que cumplan los requisitos legales para subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

c) PRORROGA OBLIGATORIA DEL ART\u00ba 9 de la Ley arrendaticia de 1994 si el plazo convenido para el arrendamiento de vivienda es inferior a cinco a\u00f1os, hasta cumplirse dicho plazo.<\/p>\n\n\n\n

d) PRORROGA TACITA DEL ART\u00ba 10 de la L.A. de 1994 por la que si llegado el vencimiento y transcurrido como m\u00ednimo el plazo de 5 a\u00f1os ninguna de las partes notifica su voluntad de no prorrogarlo el contrato se prorrogar\u00e1 por plazos anuales hasta un m\u00e1ximo de tres. La duraci\u00f3n m\u00ednima de cinco a\u00f1os est\u00e1 asegurada para el arrendatario incluso en los supuestos de resoluci\u00f3n de derecho del arrendador del art\u00ba 13, de enajenaci\u00f3n de la finca del art\u00ba 14 y de muerte del arrendatario (art\u00ba 16,4) en que se prev\u00e9 la subrogaci\u00f3n hasta finalizar el per\u00edodo contractual. Transcurridos los tres a\u00f1os, si el arrendatario se mantiene en el uso de la cosa, operar\u00e1 la t\u00e1cita reconducci\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n

Concluye, por tanto la Sentencia que en el supuesto de autos la vencimiento del plazo contractual de cinco a\u00f1os arrendador y arrendatario pactaron expresamente una pr\u00f3rroga de tres a\u00f1os con las mismas condiciones y sin intervenci\u00f3n del avalista, a\u00fan cuando pudo \u201cprorrogarse t\u00e1citamente\u201d conforme a lo previsto en el art\u00ba 10 de la L.A.U, Convenido el contrato por cinco a\u00f1os, la obligaci\u00f3n del fiador se extiende a la vigencia del mismo extingui\u00e9ndose con el transcurso del per\u00edodo pactado y el fiador \u201cno se oblig\u00f3 a m\u00e1s ni bas\u00f3 su obligaci\u00f3n en precepto distinto del art\u00ba 9 de las L.A.U. <\/p>\n\n\n\n

En el mismo o similar sentido que la Sentencia que comentamos se han pronunciado las Sentencias de la Audiencias Provinciales de Asturias (S.13 mayo 1993) de Navarra (S. 2 julio 1993), de Burgos (S. 16 Mayo 2003) y Las Palmas (S.7 junio 2006) entre otras.<\/p>\n\n\n\n

Conclusiones<\/p>\n\n\n\n

Se deriva de todo ello:<\/p>\n\n\n\n

1.- Que las obligaciones asumidas por el avalista de un contrato de arrendamiento (salvo pacto en contrario) mantienen su vigencia durante el plazo pactado por el arriendo e incluso en los supuestos de pr\u00f3rroga legalmente obligatoria del mismo, como ser\u00eda la pr\u00f3rroga forzosa del art.57 de la Ley arrendaticia de 1964 y la pr\u00f3rroga obligatoria para los arrendamientos de vivienda hasta cumplirse cinco a\u00f1os del arrendamiento que establece el art\u00ba 9 de la Ley de Arrendamientos de 1994.<\/p>\n\n\n\n

2.- Que las obligaciones del avalista se extinguen al finalizar el plazo pactado por el arrendamiento, quedando liberado el fiador de sus obligaciones aunque se produzca una renovaci\u00f3n o \u201cpr\u00f3rroga\u201d del plazo pactada por arrendador y arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

3.- Que, asimismo se extinguen las obligaciones del avalista al t\u00e9rmino del plazo pactado, aunque el arrendamiento subsista, desde entonces, por t\u00e1cita reconducci\u00f3n. M\u00e1xime habida cuenta de que el art\u00ba 1567 del C\u00f3digo Civil se\u00f1ala que \u201cen el caso de t\u00e1cita reconducci\u00f3n cesan respecto a ella las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal\u201d.<\/p>\n\n\n\n

4.- Si el arrendamiento de vivienda se prorroga t\u00e1citamente por otros tres a\u00f1os conforme a lo previsto en el art\u00ba 10 de la L.A.U. de 1994, en mi opini\u00f3n las obligaciones del fiador deben seguir vigentes si as\u00ed se ha pactado expresamente en el contrato de fianza. A falta de este pacto expreso el fiador quedar\u00eda liberado de sus obligaciones desde el vencimiento del plazo m\u00ednimo de cinco a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n

Mantenemos el criterio de que para la vigencia del aval es preciso el acuerdo expreso de que tal aval se extiende y mantendr\u00e1 su vigencia mientras el arrendamiento se mantenga conforme a lo previsto en el art\u00ba 10 de la L.A.U, porque tal prorroga de hasta tres a\u00f1os depende en definitiva de la voluntad de las partes ya que solo se produce a falta de la notificaci\u00f3n, con un mes de antelaci\u00f3n, de la decisi\u00f3n de cualquiera de ellas de dar el plazo por terminado. <\/p>\n\n\n\n

En cambio consideramos perfectamente l\u00edcito el pacto expreso de que el aval se mantendr\u00e1 durante este per\u00edodo porque de alguna manera debe considerarse como \u201cplazo\u201d del arrendamiento, conocido y aceptado por el fiador y que no implica variaci\u00f3n alguna de las condiciones que rigen del arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n

Otras consideraciones respecto al alcance de la garant\u00eda que cubre el aval.
\nDebe insistirse al respecto en que la garant\u00eda del aval se extiende \u00fanica y exclusivamente a las obligaciones asumidas por el avalista al pactarse el aval debiendo, adem\u00e1s, tenerse en cuenta que las obligaciones del avalista han de interpretarse restrictivamente en caso de duda y que el avalista nunca puede obligarse mas intensa o extensamente que el deudor principal (en este caso el arrendatario).<\/p>\n\n\n\n

De aqu\u00ed la importancia de una cuidadosa redacci\u00f3n del contrato o cl\u00e1usula de aval. La obligaci\u00f3n b\u00e1sica del arrendatario \u2013y que normalmente constituye el objetivo primordial de la garant\u00eda que asume el avalista\u2013 es el pago de la renta del arrendamiento. Pactado el aval en estos t\u00e9rminos la responsabilidad del avalista queda circunscrita exclusivamente en el pago de tales rentas o alquileres.<\/p>\n\n\n\n

Pero existen otras obligaciones econ\u00f3micas del arrendatario que pueden o no estimarse comprendidas en la garant\u00eda que presta el avalista, como podr\u00edan ser la reparaci\u00f3n de da\u00f1os causados en la finca arrendada, indemnizaci\u00f3n pactada por desistimiento del arrendatario antes del vencimiento del plazo, incrementos actualizaciones o repercusiones convenidas o legalmente establecidas sobre la renta pactada, actualizaci\u00f3n de la fianza legal y dem\u00e1s. Consideramos que el aval cubre y garantiza todas aquellas obligaciones econ\u00f3micas del arrendatario que expresamente se hagan constar en el contrato de aval.<\/p>\n\n\n\n

Incluso la responsabilidad del avalista podr\u00eda referirse a todas las obligaciones econ\u00f3micas del arrendatario mediante una cl\u00e1usula de car\u00e1cter general conviniendo el aval solidario y con renuncia a los be\u00adneficios de excusi\u00f3n y divisi\u00f3n, para garantizar el cumplimiento por parte del arrendatario de todas las obligaciones econ\u00f3micas que le corresponden en por raz\u00f3n del arrendamiento (cuyo contrato y condiciones deben identificarse claramente) tanto durante el plazo convenido como sus posibles pr\u00f3rrogas.<\/p>\n\n\n\n

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 4 de abril de 2001 considera que entre las obligaciones contra\u00eddas por el arrendatario est\u00e1 la de satisfacer la renta que se viene abonando hasta la entrega de posesi\u00f3n del local aunque tal pago merezca la consideraci\u00f3n de indemnizaci\u00f3n pero que sin duda deriva del contrato arrendaticio y la posesi\u00f3n que el mismo de otorgaba; y consider\u00f3 que la responsabilidad del avalista se extiende a este pago.<\/p>\n\n\n\n

En base a la interpretaci\u00f3n restrictiva que preconizan los Tribunales ser\u00eda muy discutible considerar vigente el aval en los supuestos aumentos de renta u otras obligaciones convenidas voluntariamente entre arrendador y arrendatario sin intervenci\u00f3n del avalista, e incluso incrementos de renta en cuanto su aplicaci\u00f3n no se ajuste estrictamente a la legalidad.<\/p>\n\n\n\n

El aval puede limitarse conforme a lo que sus propias cl\u00e1usulas establezcan en cuanto al tiempo de vigencia u otros extremos. Es usual que los avalistas, principalmente si se trata de entidades financieras, limiten el aval a un per\u00edodo determinado, por ejemplo a un a\u00f1o. <\/p>\n\n\n\n

En estos casos existen muchas veces pactos en el contrato arrendaticio por los que el arrendatario se obliga a obtener la renovaci\u00f3n del aval cuando este venza convini\u00e9ndose que el incumplimiento de este requisito constituye causa de resoluci\u00f3n del arrendamiento. Desconozco la existencia de alguna resoluci\u00f3n judicial sobre el particular. Pero opino que la resoluci\u00f3n del contrato podr\u00eda estimarse aplicando el art\u00ba 27, 1 de la LAU (incumplimiento de las obligaciones resultantes del contrato) y por analog\u00eda con el art\u00ba 27, 2 b) que permite la resoluci\u00f3n del contrato cuando no se actualiza la fianza.<\/p>\n\n\n\n

Finalmente creo preciso hacer menci\u00f3n de una cuesti\u00f3n delicada y que en cada caso puede ser objeto de interpretaci\u00f3n judicial. Cuando el arrendador no cobra la renta puede exigir su pago al avalista pero puede tambi\u00e9n ejercitar el desahucio por falta de pago. Parece l\u00f3gico que si no se ejercita el desahucio en un plazo prudencial y se sigue exigiendo al avalista el pago de la renta pueda considerarse la existencia de un abuso de derecho. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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