{"id":1479,"date":"2007-12-10T16:17:20","date_gmt":"2007-12-10T15:17:20","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=1479"},"modified":"2020-05-11T16:19:14","modified_gmt":"2020-05-11T15:19:14","slug":"la-indemnizacion-por-la-expropiacion-de-un-derecho-arrendaticio-iniciado-antes-del-fallecimiento-del-arrendatario-corresponde-a-los-herederos-de-este","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-indemnizacion-por-la-expropiacion-de-un-derecho-arrendaticio-iniciado-antes-del-fallecimiento-del-arrendatario-corresponde-a-los-herederos-de-este\/","title":{"rendered":"La indemnizaci\u00f3n por la expropiaci\u00f3n de un derecho arrendaticio iniciado antes del fallecimiento del arrendatario corresponde a los herederos de \u00e9ste"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Nadie puede discutir porque el art. 44 de la Ley de expropiaci\u00f3n forzosa y el art. 44 de su Reglamento lo disponen as\u00ed, que en los casos de expropiaci\u00f3n de fincas arrendadas, que lleva consigo la privaci\u00f3n definitiva del uso y disfrute de la finca por el titular arrendatario, la Administraci\u00f3n o entidad expropiatoria, tendr\u00e1 que hacer efectiva al arrendatario, previa fijaci\u00f3n por el Jurado de expropiaci\u00f3n, una indemnizaci\u00f3n. Indemnizaci\u00f3n que seg\u00fan la jurisprudencia tiene car\u00e1cter independiente de la que se se\u00f1ala a los propietarios.<\/p>\n\n\n\n

Debiendo distinguirse seg\u00fan la normativa vigente en materia arrendaticia entre:<\/p>\n\n\n\n

a) Arrendamientos de fincas urbanas excluidas del \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la LAU, texto refundido de 24-12-1964 y de la nueva LAU de 24-11-1994, respecto a las que entendemos que al no estar sujetos a la pr\u00f3rroga forzosa; no es posible hacer uso del principio general consagrado por la jurisprudencia de efectuar la valoraci\u00f3n de los derechos arrendaticios atendiendo a la capitalizaci\u00f3n al 10 por 100 de la diferencia de rentas entre la que se viniere pagando a la iniciaci\u00f3n del expediente de justiprecio y la que se tuviere que pagar por una vivienda o un local an\u00e1logo. Porque esta f\u00f3rmula part\u00eda de la duraci\u00f3n media de un arrendamiento sujeto a la pr\u00f3rroga forzosa.<\/p>\n\n\n\n

El c\u00e1lculo, a nuestro juicio, debe efectuarse teniendo en cuenta el plazo que faltare por cumplir, aplicando la capitalizaci\u00f3n al 10 por 100 tan s\u00f3lo si fuere superior a los 10 a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n

Ello con independencia de las indemnizaciones que procedan por traslado, puesta a punto de la nueva vivienda o local, y por los otros conceptos de que habla la jurisprudencia.<\/p>\n\n\n\n

En este sentido la Sentencia del TS de 21 de enero de 1995 (recurso 6.371\/93) ha tenido ocasi\u00f3n de declarar que si el contrato de arrendamiento es de local de negocio la indemnizaci\u00f3n al arrendatario se llevar\u00e1 a cabo con base en la capitalizaci\u00f3n de la diferencia de rentas al 10 por 100, mientras que si se concluyese que era de arrendamiento de industria y como tal no sujeto a la pr\u00f3rroga forzosa, la capitalizaci\u00f3n de dicha diferencia lo ser\u00eda por el tiempo de vigencia que tuviere el contrato.<\/p>\n\n\n\n

b) Arrendamientos de fincas urbanas sometidas al \u00e1mbito de la LAU, texto refundido de 24-12-1964.<\/p>\n\n\n\n

Habr\u00e1 que hacer una primera distinci\u00f3n entre los anteriores al 9-5-1985, y los concertados desde este mismo d\u00eda, hasta el 1-1-11995.<\/p>\n\n\n\n

a\u201d) Arrendamientos anteriores al 9-5-1985 y los posteriores en \u00a1os que se hubiere pactado la Pr\u00f3rroga forzosa, o as\u00ed haya de entenderse atendiendo a sus cl\u00e1usulas.<\/p>\n\n\n\n

En realidad debiera hacerse el c\u00e1lculo seg\u00fan el destino sea el de vivienda, el de asimilado a vivienda, el de local de negocio con derecho a traspaso, y el de local de negocio por asimilaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Aplicando a todos ellos la f\u00f3rmula de capitalizaci\u00f3n del 10 % de la cantidad resultante de la diferencia entre la renta que se venga pagando y la que se tendr\u00eda que abonar por otra vivienda u otro local de caracter\u00edsticas an\u00e1logas.<\/p>\n\n\n\n

Pero con la diferencia de que s\u00f3lo en los arrendamientos de locales con derecho de traspaso cabr\u00eda indemnizar, adem\u00e1s, por el concepto de p\u00e9rdida de clientela y aquellos otros que sean consecuencia de la creaci\u00f3n del fondo de comercio.<\/p>\n\n\n\n

b) Arrendamientos de viviendas y locales no sujetos a la pr\u00f3rroga forzosa, por aplicaci\u00f3n del Decreto Boyer. Habr\u00e1 de aplicarse lo dicho en el apartado a).<\/p>\n\n\n\n

c) Arrendamientos de fincas urbanas concertados desde el 1-1-1995 en que entr\u00f3 en vigor la nueva LAU de 24-11-1994.<\/p>\n\n\n\n

Creemos habr\u00e1 de aplicarse lo dicho en el apartado a).<\/p>\n\n\n\n

d) C\u00e1lculo de la nueva renta apagar.<\/p>\n\n\n\n

Ser\u00e1 preciso partir de la renta y la superficie, situaci\u00f3n y condiciones f\u00edsicas de la vivienda o del local y las del contrato de arrendamiento objeto de la expropiaci\u00f3n, para calcular la nueva renta que haya de servir para obtener la diferencia.<\/p>\n\n\n\n

En esas caracter\u00edsticas y condiciones entran la ubicaci\u00f3n del inmueble, la categor\u00eda de \u00e9ste, las instalaciones y los servicios de que consta, la superficie, el destino, los dem\u00e1s derechos y obligaciones del arrendatario, etc. <\/p>\n\n\n\n

Porque no es lo mismo que tenga o no tenga el derecho de traspaso; que la renta se pueda actualizar o no; que pueda efectuar obras de cambio de configuraci\u00f3n o de reforma o no; o que quepa una repercusi\u00f3n por aumento de contribuciones o arbitrios, de reparaciones, o de servicios; e incluso si est\u00e1 la finca sometida al r\u00e9gimen de propiedad horizontal.<\/p>\n\n\n\n

Estos factores han de servir de comparaci\u00f3n para calcular la nueva renta a pagar.<\/p>\n\n\n\n

Puede plantearse, sin embargo, la duda de si tienen derecho a esta indemnizaci\u00f3n los herederos del arrendatario, si hubiere fallecido antes de que el Jurado la fijase definitivamente, y quienes han de entenderse como herederos.<\/p>\n\n\n\n

La Sentencia Sala Ia T.S. de 17-7-2007 se ocupa del tema como consecuencia de la expropiaci\u00f3n de los derechos de arrendamiento de un negocio sujeto a la LAU texto refundido de 24-12-1964, puntualizando:<\/p>\n\n\n\n

  • Con independencia de que las normas administrativas atribuyan legitimaci\u00f3n para actuar en el expediente expropiatorio a quien en cada momento figure como arrendatario del bien expropiado (art\u00edculo 7 de la Ley de Expropiaci\u00f3n Forzosa y el correlativo de su Reglamento) ello no incide en los derechos de car\u00e1cter civil que hubieran podido generarse a efectos de la percepci\u00f3n de la indemnizaci\u00f3n que como justiprecio se fije finalmente a cargo de la Administraci\u00f3n expropiante.
    <\/li>
  • En consecuencia la cuesti\u00f3n litigiosa se concreta en la determinaci\u00f3n de si, acordada la expropiaci\u00f3n por el Ayuntamiento, en vida del causante, y entendi\u00e9ndose inicialmente con \u00e9l el proceso expropiatorio, \u00e9ste se constituy\u00f3 en titular de los derechos que como tal arrendatario derivaran de la expropiaci\u00f3n y, en consecuencia, tales derechos se transmitieron a sus herederos desde la fecha de su fallecimiento. Cuesti\u00f3n que ha de ser resuelta en sentido afirmativo pues desde el momento en que se acord\u00f3 la expropiaci\u00f3n naci\u00f3 para el arrendatario \u201cex lege\u201d el derecho a percibir una indemnizaci\u00f3n por la extinci\u00f3n del arriendo que la misma comportaba y tal derecho ha de ser calificado como de los comprendidos en el art\u00edculo 659 del C\u00f3digo Civil, sin perjuicio de que la indemnizaci\u00f3n correspondiente a\u00fan no hubiera sido cuantificada.
    <\/li>
  • El hecho de que la subrogaci\u00f3n en los derechos y obligaciones propios de la relaci\u00f3n arrendaticia se estableciera a favor del demandado, no significa que se vieran privadas del derecho hereditario que ya hab\u00edan adquirido simplemente por raz\u00f3n de la muerte del causante.
    <\/li>
  • Al disponer el art\u00edculo 60.1 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104\/1964, de 24 diciembre, que \u00abpor el hecho de la muerte del arrendatario del local de negocio ocurrida vigente el contrato, aunque sea por pr\u00f3rroga legal, el heredero sustituir\u00e1 en todos sus derechos y obligaciones al arrendatario fallecido\u00bb se est\u00e1 refiriendo exclusivamente a la relaci\u00f3n arrendador-arrendatario en orden a la continuaci\u00f3n del contrato, sin que en nada pueda afectar a los derechos que reclaman las demandantes; mientras que el art\u00edculo 7 del Reglamento de Expropiaci\u00f3n Forzosa, aprobado por Decreto de 26 abril 1957, \u00fanicamente se refiere a la subrogaci\u00f3n del adquirente del derecho en el expediente expropiatorio y no en los derechos civiles derivados del mismo<\/li><\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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