{"id":1485,"date":"2007-12-10T16:31:00","date_gmt":"2007-12-10T15:31:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=1485"},"modified":"2020-05-11T16:34:55","modified_gmt":"2020-05-11T15:34:55","slug":"indemnizacion-al-arrendador-por-desalojo-anticipado-del-local-antes-de-vencer-el-plazo-convenido-sentencia-del-t-s-de-20-abril-de-2007","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/indemnizacion-al-arrendador-por-desalojo-anticipado-del-local-antes-de-vencer-el-plazo-convenido-sentencia-del-t-s-de-20-abril-de-2007\/","title":{"rendered":"Indemnizaci\u00f3n al arrendador por desalojo anticipado del local antes de vencer el plazo convenido Sentencia del T.S. de 20 abril de 2007"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

1. ANTECEDENTES<\/h3>\n\n\n\n

El art\u00edculo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 establece que durante el plazo estipulado el arrendatario, lo sea de vivienda o de local de negocio, vendr\u00e1 obligado al pago de la renta, y si antes de su terminaci\u00f3n lo desaloja deber\u00e1 notificar su prop\u00f3sito por escrito al arrendador con treinta d\u00edas de antelaci\u00f3n, por lo menos, e \u201cindemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, seg\u00fan el contrato, quedare por cumplir\u201d.<\/p>\n\n\n\n


La cuesti\u00f3n planteada en el supuesto de la Sentencia que comentamos viene centrada, en s\u00edntesis, en los siguientes hechos:<\/p>\n\n\n\n

En Noviembre de 1993, vigente la Ley Arrendaticia de 1964, la partes celebraron un contrato de arrendamiento de local de negocio, consistente en planta baja y como anexo un s\u00f3tano, por quince a\u00f1os, para destinarlo a \u201ccualquier actividad de hosteler\u00eda\u201d.<\/p>\n\n\n\n

La arrendataria realiz\u00f3 obras de reforma y acondicionamiento del local tanto en la planta baja como en el s\u00f3tano y solicit\u00f3 la pertinente licencia municipal de apertura del local como cafeter\u00eda y cervecer\u00eda, que fue denegada por el Ayuntamiento porque \u201cla planta s\u00f3tano ocupada, en parte, por la actividad cuya apertura se tramita no est\u00e1 aprobada con el uso de ampliaci\u00f3n de planta baja, sino como planta de trasteros, instalaciones generales y\/o cuartos de contadores de la Comunidad, orden\u00e1ndose el precinto del establecimiento si en el plazo de cinco d\u00edas no se cesara voluntariamente en la actividad\u201d. <\/p>\n\n\n\n

En Octubre de 1996 la arrendataria requiri\u00f3 notarialmente al arrendador al efecto de la resoluci\u00f3n del arrendamiento \u201cpor imposibilidad de la explotaci\u00f3n del local\u201d, resoluci\u00f3n que no fue aceptada por el arrendador.<\/p>\n\n\n\n

El arrendador demand\u00f3 a la arrendataria solicitando el pago de la indemnizaci\u00f3n establecida en el art\u00ba 56 de la L.A.U (equivalente al importe de la renta del per\u00edodo pendiente hasta finalizar el plazo pactado) y costas del procedimiento.<\/p>\n\n\n\n

La arrendataria demandada se opuso y, a su vez, mediante reconvenci\u00f3n, solicit\u00f3 que se declarase resuelto en contrato, y se condenase al arrendador a devolverle la fianza arrendaticia y a indemnizarla de los gastos efectuados para la instalaci\u00f3n del local y posterior desmontaje, y al pago de las costas del juicio.<\/p>\n\n\n\n

El Juzgado de Primera Instancia dict\u00f3 Sentencia desestimando la demanda formulada por el arrendador y estimando parcialmente la reconvenci\u00f3n de la arrendataria declar\u00f3 resuelto el arrendamiento y conden\u00f3 al arrendador a devolver la fianza y a indemnizar a la arrendataria por el coste del 50% de las obras de instalaci\u00f3n, menos el importe de los elementos que han quedado en poder de la arrendataria.<\/p>\n\n\n\n

La Audiencia Provincial de Madrid, resolvi\u00f3 el recurso de apelaci\u00f3n revocando la Sentencia del Juzgado y estimando la demanda del arrendador condenando a la arrendataria a pagar la indemnizaci\u00f3n solicitada y rechazando las peticiones de la reconvenci\u00f3n de la arrendataria.<\/p>\n\n\n\n

La Sala 1\u00aa del Tribunal Supremo, en la Sentencia que comentamos de 20 de abril de 2007, de la que fue Ponente el Magistrado Excmo. Sr. Don Xavier O\u2019Callaghan Mu\u00f1oz, estim\u00f3 el recurso de Casaci\u00f3n interpuesto contra la Sentencia de la Audiencia que cas\u00f3 y anul\u00f3 acordando, en su lugar desestimar la demanda del arrendador y condenarle devolver a la arrendataria la fianza y a indemnizarla por el importe de las obras de acondicionamiento tal como hab\u00eda acordado el Juzgado de Primera Instancia.<\/p>\n\n\n\n

Los propios avatares del procedimiento \u2013con sus tres sucesivas Sentencia contradictorias\u2013 ponen en evidencia la complejidad de la cuesti\u00f3n planteada que permite opiniones tan absolutamente dispares.<\/p>\n\n\n\n

2. CUESTI\u00d3N JUR\u00cdDICA A RESOLVER<\/h3>\n\n\n\n

Queda perfectamente centrada en la propia Sentencia del Tribunal Supremo en los siguientes t\u00e9rminos:<\/p>\n\n\n\n

  • Si se produjo un desalojo y desistimiento unilateral del arrendatario que da lugar a la aplicaci\u00f3n del art\u00ba 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
    <\/li>
  • Si se produjo un incumplimiento del arrendador por haber entregado un local para actividad de hosteler\u00eda, cuyo s\u00f3tano no era id\u00f3neo para ello, que da lugar a la aplicaci\u00f3n del art\u00ba 1.124 del C\u00f3digo Civil (\u201cLa facultad de resolver las obligaciones se entiende impl\u00edcita en las rec\u00edprocas para el caso de que uno de los obligados no cumpliere con lo que le incumbe\u201d. El perjudicado podr\u00e1 pedir la resoluci\u00f3n o el cumplimiento con resarcimiento de da\u00f1os y perjuicios en ambos casos). <\/li><\/ul>\n\n\n\n

    3. FUNDAMENTACI\u00d3N DE LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO<\/h3>\n\n\n\n

    a) Conviene, en primer lugar precisar la posici\u00f3n de la Sala ante la interpretaci\u00f3n y aplicaci\u00f3n del art. 56 de la LAU, considerando que esta norma impone una sanci\u00f3n econ\u00f3mica \u201cex lege\u201d al arrendatario que desaloja el local antes del plazo convenido y debe entenderse que este desalojo anticipado del arrendatario implica voluntariedad.<\/p>\n\n\n\n

    b) Se trata, en este caso, no de un desalojo voluntario por el arrendatario sino de una causa obstativa de seguir ocupando el local cual es la denegaci\u00f3n de la licencia de apertura (le cerraron el s\u00f3tano) y jur\u00eddica (no cumplir con las Ordenanzas Municipales).<\/p>\n\n\n\n

    c) En el presente caso \u201dno cabe pensar en un desalojo por el arrendatario que sobre sufrir la imposibilidad de utilizar el local, le obligan a dejarlo y le pretenden aplicar la sanci\u00f3n \u201cex lege\u201d del art\u00edculo 56\u201d.<\/p>\n\n\n\n

    Asimila este supuesto a otras causas objetivas que quiz\u00e1 pueden parecer m\u00e1s claras como explosi\u00f3n de gas en el edificio o inhabilitaci\u00f3n del mismo por temor a un derrumbamiento.<\/p>\n\n\n\n

    d) Una sanci\u00f3n supone una imputabilidad y no la hay en este caso.
    \ne) Por estas razones estima la Sentencia que \u201cno se da el supuesto de hecho del art. 56 la la L.A.U.\u201d ya que existe \u201cun hecho obstativo de continuar ocupando y desarrollando la actividad econ\u00f3mica, actividad de hosteler\u00eda como dice el contrato, hecho que no se puede calificar de desalojo en el sentido sancionador que contempla la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964\u201d.<\/p>\n\n\n\n

    4. OTROS HECHOS QUE SE RECOGEN EN LA SENTENCIA<\/h3>\n\n\n\n

    Es importante tener en cuenta que tambi\u00e9n resultan de la Sentencia que comentamos otros hechos o consideraciones que, pensamos, es conveniente tener en consideraci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

    El importe de la suma reclamada por el arrendador por las rentas correspondientes al plazo que seg\u00fan el contrato quedare por cumplir asciende a CIEN MILLONES OCHOCIENTAS MIL PESETAS, cuya cantidad se nos antoja desproporcionadamente excesiva en relaci\u00f3n al incumplimiento en que pueda haber incurrido del arrendatario respecto al plazo contractual.<\/p>\n\n\n\n

    Tambi\u00e9n resulta de la Sentencia que la Sala 1\u00aa del Tribunal Supremo, no entra a considerar el fallo de la Sentencia apelada respecto a la reclamaci\u00f3n del arrendatario, por v\u00eda de reconvenci\u00f3n, de una indemnizaci\u00f3n de los perjuicios ocasionados por las obras de instalaci\u00f3n y acondicionamiento del local; y ello porque como sea que el arrendador no formul\u00f3 recurso de casaci\u00f3n ha de estimarse que consiente el fallo de la Sentencia recurrida en cuanto a este extremo. Por otra parte esta cuesti\u00f3n tiene escasa o nula incidencia en el objeto del presente art\u00edculo que se centra en la \u201cindemnizaci\u00f3n por desalojo anticipado\u201d.<\/p>\n\n\n\n

    Asimismo entiende la Sentencia del T.S. que no es aceptable la decisi\u00f3n de la Sentencia recurrida por cuanto remite a un segundo proceso si se ha indemnizado en cuant\u00eda excesiva por posterior arrendamiento del local a tercera persona ya que \u201cel arrendador no puede cobrar dos veces, por indemnizaci\u00f3n y por renta\u201d.<\/p>\n\n\n\n

    5. BREVES CONSIDERACIONES O COMENTARIOS AL RESPECTO<\/h3>\n\n\n\n

    Vaya por delante la constancia de la admiraci\u00f3n, respeto y consideraci\u00f3n que el autor de estas l\u00edneas siente por prestigioso tratadista Excmo. Sr. Don Xavier O\u2019Callaghan Mu\u00f1oz que ha sido el Magistrado Ponente de la Sentencia rese\u00f1ada, frente a cuyo criterio ning\u00fan valor podr\u00eda tener mi modesta opini\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

    Sin perjuicio asumir y respetar los criterios que resultan de la Sentencia que se comenta se nos ocurren varias apostillas o comentarios a la luz de su contenido como podr\u00edan ser los siguientes:<\/p>\n\n\n\n

    Cuant\u00eda de la indemnizaci\u00f3n. Parece excesiva y desproporcionada la cuant\u00eda de la indemnizaci\u00f3n (100.800.000,- ptas) aunque resulte de la estricta aplicaci\u00f3n literal del art\u00ba 56 de la L.A.U. de 1964. Puede quiz\u00e1 haber influido esta circunstancia en la desestimaci\u00f3n de la petici\u00f3n del arrendador.<\/p>\n\n\n\n

    Es evidente que, como se recoge en la Sentencia \u201cel arrendatario sobre sufrir la imposibilidad de utilizar el local, se ve obligado a dejarlo y le pretenden aplicar la sanci\u00f3n \u201cex lege\u201d del art\u00edculo 56\u201d.<\/p>\n\n\n\n

    Esta circunstancia justifica plenamente, creemos, la desestimaci\u00f3n de la demanda del arrendador aunque, con ello, no se respete estrictamente una norma legal (el art\u00ba 56 de la L.A.U. 1964), pero s\u00ed el principio de \u201cjusticia efectiva\u201d que la Constituci\u00f3n impone a los Tribunales que, por otra parte, seg\u00fan reiterada jurisprudencia, quedan facultados para moderar la pena establecida en cl\u00e1usula penal cuando las circunstancias lo aconsejen.<\/p>\n\n\n\n

    Indemnizaci\u00f3n y cobro alquileres mediante nuevo arrendamiento.
    <\/strong>La Jurisprudencia y la doctrina se han pronunciado reiteradamente en el sentido de que la indemnizaci\u00f3n por desalojo anticipado no es compatible con el cobro de mensualidades de renta comprendidas en el mismo per\u00edodo ya que deben tenerse en cuenta las exigencias de la buena fe (art 7 de la L.A.U.) y el principio que veda el enriquecimiento injusto. Por este motivo argumenta Sentencia que comentamos que el pago de la indemnizaci\u00f3n solicitada implicar\u00eda obligar al arrendatario a un nuevo proceso si el local se arrendaba de nuevo antes del vencimiento del plazo contractual convenido entre los litigantes.<\/p>\n\n\n\n

    Alcance de la Licencia municipal de Apertura.
    <\/strong>Consideramos el tema de gran importancia para los arrendadores hasta el punto que justificar\u00eda un estudio en profundidad de sus consecuencias.<\/p>\n\n\n\n

    La cuesti\u00f3n \u2013con independencia del supuesto concreto que resuelve la Sentencia comentada- quedar\u00eda centrada en la responsabilidad en que pueda incurrir el arrendador de un local en el supuesto de que el arrendatario no consiguiese la licencia administrativa para instalar o explotar en el mismo \u201csu negocio\u201d.<\/p>\n\n\n\n

    Por el mero hecho de arrendar un local dif\u00edcilmente puede interpretarse que la propiedad est\u00e1 garantizando que la autoridad administrativa conceder\u00e1 al arrendatario la preceptiva \u201clicencia de apertura\u201d para la instalaci\u00f3n y explotaci\u00f3n del negocio o actividad que pretenda llevar a cabo en el mismo, Es incuestionable que el tr\u00e1mite administrativo de obtenci\u00f3n de la licencia municipal corresponde al arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

    Se trata, en este caso, no de un desalojo voluntario por el arrendatario sino de una causa obstativa de seguir ocupando el local cual es la denegaci\u00f3n de la licencia de apertura<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

    Naturalmente podr\u00e1n o deber\u00e1n tenerse en cuenta las distintas circunstancias que concurran en cada caso concreto derivadas tanto del destino pactado en el contrato arrendaticio como de las condiciones urban\u00edsticas de la finca, Pero, en t\u00e9rminos generales, parecer\u00eda l\u00f3gico que fuera el arrendatario, que es el que habr\u00e1 de solicitar la licencia, quien asumiera la responsabilidad de averiguar si las condiciones del local son las id\u00f3neas para poder obtener la licencia.<\/p>\n\n\n\n

    T\u00e9ngase en cuenta que en el supuesto de la Sentencia que comentamos se arrienda un \u201clocal de negocio, consistente en planta baja y como anexo un s\u00f3tano, por quince a\u00f1os, para destinarlo a \u201ccualquier actividad de hosteler\u00eda\u201d.<\/p>\n\n\n\n

    El arrendatario solicit\u00f3 la pertinente licencia municipal de apertura del local como cafeter\u00eda y cervecer\u00eda, que fue denegada por el Ayuntamiento porque \u201cla planta s\u00f3tano ocupada, en parte, por la actividad cuya apertura se tramita no est\u00e1 aprobada con el uso de ampliaci\u00f3n de planta baja, sino como planta de trasteros, instalaciones generales y\/o cuartos de contadores de la Comunidad.<\/p>\n\n\n\n

    De ello parece desprenderse que la planta baja pod\u00eda destinarse a la actividad deseada por el arrendatario y no correspond\u00eda al arrendador saber si pod\u00edan serle de utilidad los s\u00f3tanos como trasteros para los usos que la licencia autoriza. Ante una cl\u00e1usula gen\u00e9rica como \u201ccualquier actividad de hosteler\u00eda\u201d nos preguntamos si habr\u00eda sido permitida una actividad de restaurante, que precisar\u00eda cocina y salidas de humos. <\/p>\n\n\n\n

    Y teniendo en cuenta que el destino concreto depende de la decisi\u00f3n exclusiva del arrendatario, sin intervenci\u00f3n del arrendador, se nos antoja, de entrada que en estos supuestos generales no incurrir\u00e1 el arrendador en responsabilidad alguna por el hecho de que el arrendatario no pueda obtener la licencia de apertura de su negocio.<\/p>\n\n\n\n

    Por otra parte estimamos que ser\u00eda plenamente v\u00e1lido y eficaz un pacto contractual liberando al arrendador de toda responsabilidad por el hecho de que el arrendatario no pueda obtener las licencias administrativas necesarias para la apertura de su negocio en el local, ya que, conforme al art\u00ba 4\u00ba, 3 de la L.A.U. de 1994 los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes. <\/p>\n\n\n\n

    Inaplicabilidad de lo previsto en el art\u00ba 56 de la L.A.U. 1968 en los contratos posteriores a la vigencia de dicha Ley.<\/strong>
    La nueva Ley arrendaticia de l994 no recoge la indemnizaci\u00f3n legal del art. 56 de la ley anterior, S\u00f3lo ser\u00e1 pues aplicable a los arrendamientos antiguos que se rijan por la L.A. de 1964. <\/p>\n\n\n\n

    En su lugar el art. 11 faculta a las partes para que en los arrendamientos de vivienda pueda pactarse que en caso de desistimiento quede obligado el arrendatario a indemnizar al arrendador con una mensualidad de renta por cada a\u00f1o de contrato que reste por cumplir. Respecto a los locales para uso distinto del de vivienda no existe norma alguna sobre el particular por lo que deber\u00e1 estarse a lo pactado por las partes.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    PDF 1. ANTECEDENTES El art\u00edculo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 establece que durante el plazo estipulado el arrendatario, lo sea de vivienda o de local de negocio, vendr\u00e1 obligado al pago de la renta, y si antes de su terminaci\u00f3n lo desaloja deber\u00e1 notificar su prop\u00f3sito por escrito al arrendador con […]<\/p>\n","protected":false},"author":11,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":0},"categories":[50],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"finderwilber","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/finderwilber\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1485\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/11\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=1485"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1485\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":1487,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1485\/revisions\/1487\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=1485"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=1485"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=1485"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}