{"id":1494,"date":"2007-12-10T16:52:45","date_gmt":"2007-12-10T15:52:45","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=1494"},"modified":"2020-05-11T16:53:06","modified_gmt":"2020-05-11T15:53:06","slug":"mediacion-en-la-compraventa-contexto-normativo-catalan","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/mediacion-en-la-compraventa-contexto-normativo-catalan\/","title":{"rendered":"Mediaci\u00f3n en la compraventa. Contexto Normativo catal\u00e1n"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La tramitaci\u00f3n del Projecte de Llei del dret a l’habitatge a Catalunya fue suspendida por la convocatoria de elecciones, y se halla de nuevo en tramitaci\u00f3n. Supone, como la de 1991, la \u00fanica norma que, con car\u00e1cter integral, regula la vivienda, \u201cincorporando\u201d todas las leyes estatales en la materia.<\/p>\n\n\n\n

En la Exposici\u00f3 de motius. <\/p>\n\n\n\n

V, referida al t\u00edtol IV (\u201cDe la protecci\u00f3 dels consumidors i els usuaris d’habitatge en el mercat immobiliari\u201d, y concretament, als criteris de transpar\u00e8ncia en el mercat immobiliari; cap II, sec. 2a denominada \u201cagents que intervenen en la prestaci\u00f3 de serveis immobiliaris\u201d, arts. 52, 55 y ss.), se dice \u201c\u2026als efectes d’aquesta llei es qualifica com activitat d’agent immobiliaria tota persona(?) que es dedica a prestar serveis referits a la transacci\u00f3 i s’exigeix d’aquesta activitat se subjecti als m\u00ednims requisits que han de permetre que l’adquisici\u00f3 o lloguer d’un habitatge deixe de produir- se en un context de desprotecci\u00f3 excessiu en compareci\u00f3 amb la compra o \u00fas de qualssevol altres b\u00e9ns en la nostra societat. <\/p>\n\n\n\n

A aquests efectes, es preveu la creaci\u00f3 de registres d’homologaci\u00f3 dels agents vinculats amb l’habitatge\u2026 i han de funcionar com a garant\u00eda de responsabilitat davant el consumidor en tant es potencien la seriositat i professionalitat del sector\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Y de esa resoluci\u00f3n, pueden extraerse una serie de requisitos para el mediador en la compraventa, en nuestro \u00e1mbito territorial, que con aquella finalidad (protecci\u00f3n al consumidor), se exigen en el proyecto:<\/p>\n\n\n\n

  1. Ha de ser \u201cagent immobiliari\u201d, que se regir\u00e1n por la Llei d’Habitatge \u201csin perjuicio de lo que determina la normativa sectorial espec\u00edfica\u201d (art. 52); a qu\u00e9 se refiere la normativa sectorial, al Reglamento de 1969?, o no dice nada nuevo (por lo tanto la situaci\u00f3n es la misma) o Exige titulaci\u00f3n y Colegiaci\u00f3n, pero eso lo contradicen los arts. Siguientes. Trataremos de ello, al aludir a los elementos subjetivos del contrato de mediaci\u00f3n.
    <\/li>
  2. Ha de tratarse de persona f\u00edsica o jur\u00eddica que se dedique \u201cde forma habitual y retribuida\u201d, dentro del territorio de Catalunya, a la prestaci\u00f3n de servicios de mediaci\u00f3n, asesoramiento y gesti\u00f3n en las transacciones inmobiliarias, referidas a operaciones de compraventa, arrendamiento, permuta o cesi\u00f3n de bienes inmuebles, as\u00ed como los derechos relativos a los mismos incluida su constituci\u00f3n (art. 55.1).
    Excluye el \u201cocasional\u201d, el \u201cgratuito\u201d, el que se dedique de esa forma pero fuera del territorio de Catalunya.
    <\/li>
  3. Debe \u201cdisponer de la capacitaci\u00f3n profesional y cumplir las disposiciones legales y reglamentarias exigibles\u201d (art. 55.2); estamos en el mismo caso del n\u00fam 1. Pero se insiste en el control de la calidad del servicio.

    Es decir repite lo que ya estaba en otras disposiciones, en el sentido de que no se definen, como el art. 13.6 de la LPH (reformado en 1999) cuando para el administrador o el Secretario\/Administrador, que no sea un propietario, ha de tener \u201cla cualificaci\u00f3n profesional suficiente y legalmente reconocida\u201d o en el art. 533 del Codi Civil Catal\u00e0 Llibre V (lo que se enfrenta con una regulaci\u00f3n incompleta que da pie a inseguridad jur\u00eddica. \u00bfsignifica forzosamente la identificaci\u00f3n con titulaci\u00f3n y reconocimiento legal para ejercer, es decir habilitaci\u00f3n o colegiaci\u00f3n?, pues para el primer supuesto de la LPH estatal, as\u00ed lo vino a reconocer la STS 14. 10.2002). Viene a suponer profundizar con la profesionalidad en el ejercicio de la actividad.
    <\/li>
  4. Debe \u201cdisponer de un establecimiento abierto al p\u00fablico a tal efecto\u201d (es decir, al efecto de la mediaci\u00f3n inmobiliaria, r\u00fastica o urbana de terceros, en beneficio de \u00e9stos, con sujeci\u00f3n a las leyes).art. 55.3.a
    <\/li>
  5. Debe \u201cconstituir y mantener en vigencia permanente una garant\u00eda para responder de las cantidades que reciba en el ejercicio de la actividad mediadora mientras no las haya puesto a disposici\u00f3n del destinatario\u201d. En el caso de agentes colegiados o asociados, la garant\u00eda podr\u00e1 prestarse mediante el Colegio (::::? Es decir, se preve la existencia de otros \u201cno colegiados\u201d). Art. 55.3.b
    <\/li>
  6. Se impone la suscripci\u00f3n de una p\u00f3liza de responsabilidad civil, que deben constituir y mantener vigente, para responder del ejercicio de la actividad mediadora.
    <\/li>
  7. Se exige su inscripci\u00f3n en el Registro de agentes inmobiliarios. Se configura como un Registro de homologaci\u00f3n de los agentes vinculados a la vivienda.Sin embargo, parece tambi\u00e9n exigir la acreditaci\u00f3n, adem\u00e1s las normas reglamentarias (es decir si se cumplen los requisitos del 57.3 ?)
    <\/li>
  8. Necesidad de la hoja de encargo suscrita con el propietario, con el contenido m\u00ednimo (necesariamente) del art. 56.2, es decir:
    \u2022 identidad del agente y n\u00famero de inscripci\u00f3n en el Registro de homologaci\u00f3n.
    \u2022 identidad del propietario del inmueble o de su representante.
    \u2022 plazo de duraci\u00f3n del encargo.
    \u2022 descripci\u00f3n de la operaci\u00f3n concreta encomendada.
    \u2022 identificaci\u00f3n de la finca o fincas, datos registrales, cargas, grav\u00e1menes, r\u00e9gimen de protecci\u00f3n de la vivienda.
    \u2022 precio de la oferta.
    \u2022 retribuci\u00f3n del agente (porcentaje sobre el precio o importe fijo) y forma de pago, \u201cEn cap cas es pot percebre retribuci\u00f3, per la mateixa operaci\u00f3, de les dues parts de la transacci\u00f3, llevat acord expr\u00e9s en tal sentit\u201d (\u2026.?).
    \u2022 derechos y obligaciones de las partes, con indicaci\u00f3n de las facultades concedidas al agente (poder o representaci\u00f3n).<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    L\u00f3gicamente, no pod\u00eda afectar a la validez del contrato, que se rigen por otras normas (arts. 1261 y ss CC), por ello resulta indiferente la declaraci\u00f3n de que la falta de aquellos requisitos (aunque parezca referirse solo a la inscripci\u00f3n) no afectar\u00e1 la validez del contrato, del art. 57.4.<\/p>\n\n\n\n

    Como \u201cgarant\u00edas\u201d en la venta: a) Previas (para la formaci\u00f3n del consentimiento ex arts. 1254, 1261 y ss) CC, : 1)Publicidad con car\u00e1cter viculante, estableciendo una serie de menciones obligatorias (arts. 59 y 60). 2) Establece normas relativas a la oferta, regulando el contenido de la informaci\u00f3n para la venta y para el arrendamiento; y la necesidad de esa informaci\u00f3n previa antes de recibir cantidades a cuenta. b) Coet\u00e1neas: establece los requisitos de las cl\u00e1usulas contractuales (similar a la protecci\u00f3n del consumidor, asumiendo toda la normativa estatal, y definiendo las cl\u00e1usulas \u201dabusivas\u201d), con la documentaci\u00f3n necesaria.<\/p>\n\n\n\n

    Las obligaciones del agente, vienen reguladas en el art. 56: 1) diligencia \u201cprofesional\u201d y responsabilidad con sujeci\u00f3n a la legalidad vigente y a los c\u00f3digos \u00e9ticos establecidos en el sector (diligencia exigible: lex artis). 2) necesidad de la nota de encargo previa para ofertar o publicitar.<\/p>\n\n\n\n

    De lege data, ha de tenerse presente que el marco normativo, que servir\u00e1 de \u201cinterpretaci\u00f3n\u201d, adem\u00e1s de las proclamaciones constitucionales (art. 47 y 51 CE), est\u00e1 integrado por varias disposiciones (muchas de las cuales se incorporan en la nueva Llei): el CC, la LGDCU, La Ley de 1968 sobre recibos de cantidades anticipadas en la construcci\u00f3n y venta de viviendas, el Decreto 515\/1989 en cuanto a la informaci\u00f3n a suministrar, la LCGC 7\/1998, LOE, Ley 57\/1968 sobre percibos de cantidades anticipadas en la construcci\u00f3n y venta de viviendas, el RD 515\/1989 de 21 de abril sobre informaci\u00f3n a suministrar en la compraventa y arrendamiento, y en nuestro \u00e1mbito \u2013por ahora\u2013 la Llei 24\/1991 d\u00b4Habitatge. La posici\u00f3n del consumidor, en el campo de la compraventa, no var\u00eda: sigue siendo un comprador frente a un vendedor. Siguen siendo el Derecho Civil y Mercantil quienes tutelan y regulan los derechos y obligaciones del 1\u00ba, es Derecho de \u201ccontratos\u201d; y las reclamaciones deben hacerse a trav\u00e9s de los cauces procesales existentes. En todo caso, el proyecto de ley \u201cincorpora\u201d pr\u00e1cticamente todas estas garant\u00edas, con \u00e1nimo de contar con una regulaci\u00f3n propia e integral, como elemento de identificaci\u00f3n nacional e instrumento de cohesi\u00f3n social.<\/p>\n\n\n\n

    Ese mediador desarrolla b\u00e1sicamente su actividad a trav\u00e9s del contrato de mediaci\u00f3n o corretaje. Con la denominaci\u00f3n de corretaje o mediaci\u00f3n es conocida una figura contractual, integrada en los contratos de colaboraci\u00f3n y gesti\u00f3n de negocios ajenos, cuya esencia reside en la prestaci\u00f3n de servicios encaminados a la b\u00fasqueda, localizaci\u00f3n y aproximaci\u00f3n de futuros contratantes, a la obtenci\u00f3n del resultado consistente en la puesta en contacto o en relaci\u00f3n de personas interesadas en celebrar entre ellas un contrato.<\/p>\n\n\n\n

    a) se consuma cuando se perfecciona, por el concurso de la oferta y la aceptaci\u00f3n, el contrato cuya gesti\u00f3n se hab\u00eda encomendado al corredor, lo que no cabe confundir con la consumaci\u00f3n del contrato celebrado como consecuencia de la actividad mediadora desplegada, pues este resultado es independiente de la voluntad del mediador, salvo que expresamente se haya responsabilizado de obtenerlo (STS 1.12.1986, 26.3.1991, 4.11.1994, 5.11.2004); la actividad consiste en poner en conexi\u00f3n a los que pueden ser contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar como mandatario (SSTS 10.3.1992, 10.10.1993), es decir realizar las gestiones necesarias a fin de poner en relaci\u00f3n a otras dos personas para la celebraci\u00f3n de un contrato, gestiones que, salvo pacto en contra, no van m\u00e1s all\u00e1 de la perfecci\u00f3n del contrato a que la mediaci\u00f3n tiende (SSTS. 22.12. 1992). En realidad suele hablarse de mediuaci\u00f3n o encargo para denominar el contrato y de \u201ccorretaje\u201d para denominar la retribuci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

    b) En principio, como figura contractual espec\u00edfica, carece de regulaci\u00f3n positiva en nuestro ordenamiento positivo (s\u00ed lo ha sido en el \u00e1mbito del Derecho comparado (como contrato aut\u00f3nomo: CC alem\u00e1n, Suizo e Italiano), y de ah\u00ed que haya sido perfilado por la jurisprudencia del TS, en el sentido indicado: el mediador se limita a poner en relaci\u00f3n a los futuros contratantes, a cambio de una retribuci\u00f3n, sin participar \u00e9l personalmente en el contrato, ni como representante de una de las partes, ni como simple mandatario suyo (no est\u00e1 ligado con \u00e9l por relaciones de colaboraci\u00f3n, de dependencia o de representaci\u00f3n), configur\u00e1ndose como pacto de encargo, y cesando el mediador cuando pone en relaci\u00f3n a las partes, que son las que han de celebrar un futuro convenio final (SSTS. 1.3.1988, 6.10.1990, 21.5.1992, 22.12.1992, 4.11.1994, 4.7.1994\u2026).<\/p>\n\n\n\n

    c) De ah\u00ed que podemos se\u00f1alar como notas caracter\u00edsticas: 1) la actividad: el mediador trata de poner en contacto dos o m\u00e1s personas para que concluyan entre s\u00ed un negocio jur\u00eddico, pero sin intervenir personalmente en el contrato como representante de una de las partes. 2) solo se compromete a desplegar la actividad necesaria para promover la conclusi\u00f3n del contrato, pero no se obliga a obtener el resultado deseado pues no depende de su voluntad que el contrato llege o no a celebrarse. 3) no contrata en nombre y por cuenta de sus clientes, sino que acerca a las partes para que estas contraten entre s\u00ed. 4) la realizaci\u00f3n de la actividad mediadora da derecho a la remuneraci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

    d) Consecuentemente es (1) un contrato (aunque, a veces, sin acuerdo previo, el mediador indica a la parte la oportunidad de concluir un contrato con otro, y \u00e9stos lo concluyen aprovech\u00e1ndose de aquella actividad desplegada por el mediador); (2) es at\u00edpico o innominado facio ut des, con autonom\u00eda y sustantividad propias, al amparo de la libertad de pactos ex arts. 1091 y 1255 CC, aunque mantiene analog\u00eda con el mandato (singularmente en materia de diligencia y responsabilidad, y en todo caso es una subespecie del mismo), la comisi\u00f3n y la agencia, subsidiariamente a lo pactado por las partes y a las reglas generales sobre contrataci\u00f3n. (3) el \u201cresultado\u201d es el cumplimiento del encargo, desarrollando una espec\u00edfica actividad mediadora, que le da derecho a percibir la retribuci\u00f3n si el negocio se realiza o si el oferente se aprovecha de las gestiones que haya efectuado para ultimar la operaci\u00f3n (la conclusi\u00f3n del contrato no puede ser prometida por el vendedor, pues tal hecho no depende de su voluntad), (4) consensual, en tanto que se perfecciona por el acuerdo de voluntades \u2013encargo del oferente y aceptaci\u00f3n del mismo por el corredor\u2013 , pero con matices, (a) en caso de mediador \u201cocasional\u201d (que, en todo caso, debe observar lo dispuesto en el art. 1258 CC) , la voluntad contractual debe constar manifestada, para que adquiera derecho a una remuneraci\u00f3n (las SSTS. 7.1.1957 y 23.10.1959 declaran la inexistencia de corretaje, por falta del necesario acuerdo de voluntades); (b) en algunos supuestos de mediaci\u00f3n se utiliza la denominada \u201cnota de encargo\u201d con eficacia ad probationem (as\u00ed, se exige la constancia escrita cuando tiene car\u00e1cter de exclusiva debiendo fijarse su duraci\u00f3n y presumi\u00e9ndola de tres meses si no consta otra cosa, seg\u00fan el art. 23 del RD 1.613\/1981 de 19 de junio, aunque tal disposici\u00f3n fue declarada nula por STS de la Sala de lo Contecioso Administrativo de 22.12.1982, recobrando su vigencia el D. 3248\/1969, que se ocupa de la \u201choja de encargo, nota impresa que facilita el Colegio de APIs); (5) principal, en tanto que goza de sustantividad y autonom\u00eda, en tanto que cumple por s\u00ed mismo un fin contractual propio; no obstante, desde un punto de vista socio-econ\u00f3mico es un contrato funcionalmente preparatorio de otro; (6) oneroso, porque la retribuci\u00f3n (con la actividad de mediaci\u00f3n) es esencial en el contrato, aunque su percepci\u00f3n est\u00e1 sometida a la condici\u00f3n suspensiva de la efectiva realizaci\u00f3n del contrato en el que el corredor no interviene como parte; (7) seg\u00fan la jurisprudencia (SSTS. 6.10.1990, 22.12.1992) es \u201cbilateral\u201d, en tanto que impone a las partes derechos y obligaciones rec\u00edprocas y exigibles.<\/p>\n\n\n\n

    a) Elementos constitutivos<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    A. Subjetivos: el oferente (encarga la gesti\u00f3n) y el corredor o mediador (a quien el oferente encomienda la actividad de mediaci\u00f3n y promete una remuneraci\u00f3n si con su intervenci\u00f3n se celebra el negocio perseguido), adem\u00e1s el mediatario (no participa en el contrato de mediaci\u00f3n, y a quien el corredor pone en contacto con el oferente; no obstante, tambi\u00e9n puede conferirle al mismo corredor el encargo de la gesti\u00f3n, lo que supone un segundo contrato de corretaje). Los dos primeros pueden ser personas f\u00edsicas y jur\u00eddicas; el mediador puede ser: a\u00b4\u00b4) ocasional, aislada o espor\u00e1dica y b\u00b4\u00b4) profesional o habitual, de la mediaci\u00f3n, en cuyo caso debe tener capacidad legal para ejercer el comercio, aunque en el caso de los Agentes de Propiedad Inmobiliaria su actividad mediadora se desenvuelve en negocios de naturaleza civil. Son de rese\u00f1ar los arts. 26 D. 3248\/1969 y 21 Ley 9\/1992 en cuanto act\u00faan a trav\u00e9s de mediadores o auxiliares dependientes o por medio de otro corredor (subcorretaje). El ejercicio de ciertas modalidades de mediaci\u00f3n exige reglamentariamente la posesi\u00f3n de t\u00edtulos, habilitaci\u00f3n o autorizaci\u00f3n administrativa as\u00ed como la incorporaci\u00f3n a un Colegio profesional o la inscripci\u00f3n en un Registro Oficial; y los APIs \u2013en ese contexto normativo\u2013 est\u00e1n sujetos al doble requisito reglamentario de titulaci\u00f3n y colegiaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

    La sentencia de la Sala 4\u00aa del TS de 22.12.1982, en recurso contencioso-administrativo interpuesto por el Consejo General de los Colegios Oficiales de Gestores Administrativos, declar\u00f3 nulo el RD de 198 y fue ejecutada por la Orden Ministerial de 5.5.1983, entrando de nuevo en vigor el D. de 1969, posteriormente reformado por D. 53\/1975 de 10 de enero que modific\u00f3 su art. 3 (en cuanto pueden ejercer dicha profesi\u00f3n tanto las personas f\u00edsicas como las sociedades mercantiles personalistas, colectivas y comanditarias inscritas en el RM, cuando todos los socios sean agentes titulados y colegiados, dedicados a la actividad de mediaci\u00f3n y expresamente, a la intervenci\u00f3n en la compraventa de fincas). El Pleno del TC, en el recurso de amparo 298\/1991, dict\u00f3 la sentencia 111\/1993 de 25 de marzo, que declar\u00f3 constitucionalmente v\u00e1lido el D. de 1969, por estimar que la reserva de Ley, que el art. 36 de la CE previene para la regulaci\u00f3n de las peculiaridades propias del r\u00e9gimen jur\u00eddico de los Colegios Profesionales y el ejercicio de profesiones tituladas, no alcanza de manera retroactiva a una norma preconstitucional. As\u00ed, el ejercicio efectivo de dicha profesi\u00f3n est\u00e1 supeditado al ejercicio de dos requisitos administrativos: 1) hallarse en posesi\u00f3n de t\u00edtulo profesional expedido por el MOPTMA (seg\u00fan la referida STS el t\u00edtulo profesional de API no tiene car\u00e1cter de acad\u00e9mico, puesto que su obtenci\u00f3n no requiere la realizaci\u00f3n de estudios superiores espec\u00edficos ni lo concede la Autoridad acad\u00e9mica, sino la Administraci\u00f3n; por ello, la realizaci\u00f3n de actos propios de la profesi\u00f3n de corredor inmobiliario, por quienes carecen de la capacitaci\u00f3n oficialmente exigida, no puede quedar subsumida entre las conductas delictivas tipificas y penadas en el \u2013entonces vigente\u2013 art. 321 CP, actual art. 403 (conforme al cual se castiga a quien \u201cejerce actos propios de una profesi\u00f3n sin poseer el correspondiente t\u00edtulo oficial que acredite la capacitaci\u00f3n necesaria y habilite legalmente para su ejercicio\u201d), declarando la atipicidad penal, en el ejercicio de actividades de intermediaci\u00f3n inmobiliaria, por quien no estuviera en posesi\u00f3n del t\u00edtulo de Agente de la PI; y 2) estar inscrito en el correspondiente Colegio (art. 5 Decreto). No obstante, la carencia de habilitaci\u00f3n reglamentaria pod\u00eda generar responsabilidad penal por la v\u00eda de la falta del entoces vihente art. 572 CP, que impon\u00eda una multa al titulado o habilitado que ejerciere una profesi\u00f3n sin hallarse inscrito en el Colegio respectivo, falta suprimida por LO 3\/89 de 21 de junio, pero continuaba vigente con el car\u00e1cter de infracci\u00f3n administrativa con sanci\u00f3n pecuniaria. Ello hace proliferar las denuncias por \u201cintrusismo\u201d (Instrucci\u00f3n 4\/1993 de 28 de abril de la Fiscal\u00eda General del Estado).<\/p>\n\n\n\n

    Ahora bien, en la \u00f3rbita del Derecho Privado, la cuesti\u00f3n de la exclusividad de las operaciones de mediaci\u00f3n y corretaje, que constituye el objeto propio de las funciones que desempe\u00f1an los API, se ha convertido en uno de los temas m\u00e1s controvertidas por la doctrina y jurisprudencia (no era un\u00e1nime sobre la exclusividad o no de los APIs y sobre la necesidad o no de colegiaci\u00f3n), pero puede afirmarse QUE la falta de capacitaci\u00f3n profesional, derivada de la titulaci\u00f3n y colegiaci\u00f3n, no entra\u00f1a la ineficacia del corretaje porque: 1) es un mero requisito administrativo que no afecta a la validez del negocio (STS 6.10.1984). 2) La reglamentaci\u00f3n profesional no consagra la exclusividad de las funciones propias de los API, ni dedica precepto alguno a establecer las consecuencias de utilizarse en operaciones de mediaci\u00f3n y corretaje persona distinta del agente colegiado, cuya intervenci\u00f3n se caracteriza por la nota de voluntariedad que le asigna el art. 2 del D. de 1969 (STS 6.10.1984, 31.1.1990, 6.10.1990, 31.12.1990, 3.10.1995,17.11.1999\u2026 y SSTC 101\/1993 de 25.marzo y 20.7.1994, 194\/1998 de 1 de octubre, Resoluci\u00f3n del Pleno del Tribunal de Defensa de la Competencia de 28.7.1998), en el sentido de que el respeto a los intereses colegiales puede tutelarse mediante sanciones administrativas, criterio que tambi\u00e9n sanciona la Directiva Comunitaria 67\/1943 de la CEE, que establece la libertad de servicios en el mercado inmobiliario. 3) el Decreto se destina a regular la realizaci\u00f3n, en situaciones de profesionalidad y habitualidad, de las actividades descritas en su art. 1, pero no en supuestos distintos, ni en casos en que, de manera ocasional, se pacte expresamente la entrega de una retribuci\u00f3n a favor de una determinada persona para el caso de que se lleva a feliz t\u00e9rmino una concreta operaci\u00f3n (SSTS. 22.6.1988). 4) En ese contexto aparecen el RD Ley 4\/2000 de 23 de junio de \u201cmedidas urgentes de liberalizaci\u00f3n en el sector inmobiliario y transportes\u201d, cuyo art. 3, autodenominado \u201cCondiciones para el ejercicio de la actividad de intermediaci\u00f3n inmobiliaria\u201d (dictado al amparo de lo dispuesto en el art. 149.1.13\u00aa y 18\u00aa de la CE, seg\u00fan su DF 2\u00aa) establece que \u201clas actividades enumeradas en el art. 1 del Decreto 3248\/1969 de 4 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Junta general, podr\u00e1n ser ejercidas libremente sin necesidad de estar en posesi\u00f3n de t\u00edtulo alguno ni de pertenencia a ning\u00fan Colegio Oficial\u201d, lo que se establece con la finalidad de \u201cclarificar la situaci\u00f3n actual del ejercicio de la actividad de intermediaci\u00f3n inmobiliaria que se encuentre afectada por la falta de una jurisprudencia un\u00e1nime que reconozca que dicha actividad no est\u00e1 reservada a ning\u00fan colectivo singular de profesionales\u201d; el Real Decreto 253\/003 de 28 de febrero, que incorpora la Directiva 1999\/42\/CEE de 7 junio (dictada para facilitar el ejercicio de la libertad de establecimiento y la libre prestaci\u00f3n de servicios para determinadas actividades), establece un mecanismo de reconocimiento de t\u00edtulos respecto a las actividades profesionales a las que se refieren las Directivas de liberalizaci\u00f3n, aparte de incorporar nuevas titulaciones, excluye, entre otros a los Agentes de Propiedad Inmobiliaria y la Ley 10\/2003 de Medidas Urgentes de Liberalizaci\u00f3n en el sector inmobiliario y Trasporte, dispone en su art. 3: \u201cLas actividades enumeradas en el art. 1 del RD 3248\/1969 de 4 de diciembre\u2026..podr\u00e1n ser ejercidas: a) por los API conforme a los requisitos de cualificaci\u00f3n profesional contenidas en su propia norma espec\u00edfica. b)por personas f\u00edsicas o jur\u00eddicas, sin necesidad de estar en posesi\u00f3n de t\u00edtulo alguno, ni de pertenecer a ning\u00fan colegio oficial, sin perjuicio de los requisitos que, por razones de protecci\u00f3n a los consumidores, establezca la normativa de esta actividad\u201d b)por personas f\u00edsicas y jur\u00eddicas sin necesidad de estar en posesi\u00f3n de t\u00edtulo alguno, ni de pertenecer a ning\u00fan
    \nColegio oficial, sin perjuicio de los requisitos que, por razones de protecci\u00f3n a los consumidores, establezca la normativa reguladora de esta actividad\u201d.<\/p>\n\n\n\n

    En definitiva, el TS, en doctrina consolidada (SS. 31.1.1990, 3.10.1995,\u2026) establece que el concepto de \u201cfunciones propias\u201d utilizado en el art. 1 del D de 1969, no equivale a \u201cexclusividad\u201d de manera que \u00fanicamente los API puedan intervenir con plena validez y licitud en las operaciones de mediaci\u00f3n y corretaje descritas en el ap. 1, debiendo concluirse que las actividades de mediaci\u00f3n en el sector inmobiliario no son de la exclusiva competencia de quienes solo ostenten la condici\u00f3n de API, exclusividad que tampoco deviene de la Ley de Colegios Profesionales (requisito de la \u201ccolegiaci\u00f3n\u201d). Y el panorama no cambia con el proyecto de Llei d\u2019Habitatge.<\/p>\n\n\n\n

    La tramitaci\u00f3n del Projecte de Llei del dret a l\u2019habitatge a Catalunya fue suspendida por la convocatoria de elecciones, y se halla de nuevo en tramitaci\u00f3n<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

    Claro, el problema, singularmente en el caso del \u201ccorredor ocasional\u201d, es el de la prueba del concurso de voluntades: la carga de la prueba ( de que la actividad de mediaci\u00f3n fue efectivamente encargada por el oferente, y de que no intervino simplemente como consejero o de manera espont\u00e1nea o a t\u00edtulo de favor) corresponde al mediador.<\/p>\n\n\n\n

    En el caso del corredor profesional, el hecho de acudir a su despacho u oficina para vender, comprar o arrendar un bien inmueble, puede configurarse como un consentimiento t\u00e1cito (aunque no se establezca de manera expresa estipulaci\u00f3n integrante del contenido del contrato ni se especifique la retribuci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

    En las declaraciones jurisprudenciales se tiende a evitar que el tr\u00e1fico civil y comercial se vea obstaculizado en su normal desarrollo con imposiciones que se traduzcan en la acentuaci\u00f3n del intervencionismo administrativo o corporativo, sobre la libertad de contrataci\u00f3n (las posibles irregularidades administrativas en el ejercicio de una actividad no vician de raiz el objeto social ti\u00e9ndolo de ilicitud, desde la perspectiva del Dcho. Civil o Mercantil); a la vez los correspondientes Colegios van transmitiendo su preocupaci\u00f3nm ante la realidad social con que se encuentra la profesi\u00f3n, en relaci\u00f3n con dos cuestiones: a)el intrusismo. b) la negligencia en las praxis de la profesi\u00f3n, que derivan de una insuficiente regulaci\u00f3n de la actividad profesional y de la falta de una titulaci\u00f3n espec\u00edfica universitaria oficial que habilite para su ejercicio. c) la necesidad de proteger ciertos bienes y principios constitucionales que el ejercicio de determinadas profesiones puede afectar.<\/p>\n\n\n\n

    En definitiva, para generarse el derecho a la retribuci\u00f3n por parte del mediador, deben concurrir dos requisitos: 1) Debe constar la realidad del encargo y sus condiciones, singularmente edn cuanto a la duraci\u00f3n, posible exclusividad y retribuci\u00f3n. 2) la venta ha de ser consecuencia de la intermediaci\u00f3n, correspondiendo al mediador acreditar que su gesti\u00f3n ha sido decisiva para que la venta se lleve a efecto; ello con independencia de la cuant\u00eda de la retribuci\u00f3n, que se regir\u00e1: a) por lo expresamente pactado (art. 1091 y 1255 CC). b) los arts. 1287 (uso y costumbre, aqu\u00ed \u201ccomerciales\u201d, STS 2.10.1999) y 1289 pfo 2 CC (\u201c\u2026.mayor reciprocidad de intereses\u2026\u201d). c)criterio moderador ex art. 1103 CC, en funci\u00f3n de la actividad realmente desplegada (puede serlo sobre la base de los honorarios aprobados por los Colegios, no vinculantes para los Tribunales, por su car\u00e1cter orientativo.
    \nB. Objetivos: 1) El servicio o actividad mediadora.- Es decir, la pluralidad de actos encaminados a la celebraci\u00f3n del negocio querido por el oferente (contactos con terceros, entrevistas con posibles contratantes, informaci\u00f3n sobre la ocasi\u00f3n de concluir un negocio, anuncios en prensa, tratos preliminares para allanar diferencias, actos de gesti\u00f3n,\u2026). Al perfeccionarse el contrato final, la mediaci\u00f3n concluye.<\/p>\n\n\n\n

    2) La remuneraci\u00f3n o corretaje.- Est\u00e1 condicionada a la obtenci\u00f3n del resultado final pretendido por el oferente, y suele consistir en una cuota o porcentaje (incrementado con el IVA repercutible) que, salvo pacto en contrario, se calcula con relaci\u00f3n al valor real y total del negocio concluido (no al \u201cdocumental\u201d inferior; as\u00ed la STS 12.3.1970). Su cuant\u00eda depender\u00e1 de: 1) lo pactado, igual o superior al m\u00ednimo fijado en las tarifas oficiales del Colegio; entiendo que no puede ser inferior (SSTS. 17.7.1966 y art. 23. Decreto 1969, so pena de responsabilidad, en todo caso disciplinaria, por competencia il\u00edcita). 2) A falta de pacto expreso, la remuneraci\u00f3n prevista en los aranceles o tarifas profesionales correspondientes. 3) En su defecto conforme a la costumbre o uso mercantil del lugar en que se celebre el negocio. 4) a falta de los criterios anteriores, ser\u00e1n los Tribunales los que habr\u00e1n de concretar la remuneraci\u00f3n en equidad<\/p>\n\n\n\n

    C. Formales: al ser un contrato consensual, no exige forma \u201cespecial\u201d de celebraci\u00f3n. No obstante, el art. 30 del Decreto de 1969, con finalidad de proporcionar al corredor un instrumento probatorio del encargo y de la identidad del oferente, impone al API, dentro de las \u201cNormas de contrataci\u00f3n\u201d , el deber de invitar al cliente a suscribir \u201cNOTA DE ENCARGO\u201d, en la que se indicar\u00e1 la fecha y plazo de duraci\u00f3n del encargo, los datos necesarios para la operaci\u00f3n facilitados por el oferente y la declaraci\u00f3n de \u00e9ste de no tener encargada la gesti\u00f3n a otro corredor; eso ha llevado al TS (as\u00ed las SS 19.9.1972, 15.3.1978, 5.6.1978,\u2026) a declarar que el contrato de corretaje \u201cno es meramente consensual\u201d, al considerar necesario que el cliente rellene un impreso en el que el agente haga constar por diligencia la situaci\u00f3n registral de la finca. En la pr\u00e1ctica aquella nota de encargo qued\u00f3 reservada a los encargos con car\u00e1cter de exclusiva o a los referidos a una pluralidad de fincas; pero jurisprudencia posterior, ha vuelto a considerarlo como un contrato consensual (SSTS. 6.10.1990, 21.4.1992, 22.12.1992, 4.11.1994,\u2026).<\/p>\n\n\n\n

    b) Contenido o efectos<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Como obligaci\u00f3n la fundamental del agente, de desarrollar la actividad de gesti\u00f3n en orden a procurar la celebraci\u00f3n del negocio que persigue el oferente, lo cual supone Indicaci\u00f3n de la oportunidad de concertar el contrato previsto o puesta en contacto de eventuales contratantes, intervenci\u00f3n en los tratos preliminares, anuncios divulgativos y comunitarios, visitas a interesados en el negocio, campa\u00f1a espec\u00edfica de promoci\u00f3n, \u2026
    <\/p>\n\n\n\n

    Como accesorias: <\/p>\n\n\n\n

    1. deber de informaci\u00f3n sobre la marcha y desarrollo de la actividad gestora
      <\/li>
    2. deber de discreci\u00f3n (guardar secreto de las gestiones confiadas y de las instrucciones recibidas de sus clientes, la reserva del art. 28.1 Decreto 69)
      <\/li>
    3. deber de lealtad: ha de actuar en beneficio de su oferente
      <\/li>
    4. rendici\u00f3n de cuentas si se ha convenido que el oferente asuma determinados gastos gen\u00e9ricos: desplazamientos, anuncios publicitarios,\u2026
      <\/li>
    5. como espec\u00edficos de los API: (1) averiguar y comprobar la situaci\u00f3n jur\u00eddica y registral de la finca, para ponerlo en conocimiento de la parte, respondiendo de la exactitud de los datos que facilite como base para realizar la operaci\u00f3n de que se trate (STS 4.6.1994), en tanto que conformar\u00e1n el consentimiento para contratar. Colaborar en el cumplimiento de la legislaci\u00f3n de viviendas de PO, cuidando que en ning\u00fan momento se sobrepase el precio de venta y alquiler de las mismas (no obstante el TS ha optado abiertamente por reputar civilmente v\u00e1lidos los contratos de compraventa de VPO por precio superior al permitido, rechazando el criterio anterior de nulidad parcial de la cl\u00e1usula de sobreprecio, al considerar que el precio es decisivo para el acuerdo de voluntades, sin perjuicio de las sanciones administrativas : SSTS 3.9.1992, 14.10.1992, 4.6.1993, 16.12.1993, 4.5.1994, \u2026). No ocurre lo mismo con el arrendamiento a partir de la LAU 94, atendida la DA 1\u00aa, ap. 5.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

      Como obligaciones del oferente: 1. Reembolso de gastos en caso de haberse expresamente pactado. 2. Pago de remuneraci\u00f3n en los t\u00e9rminos antedichos, previo desarrollo de la gesti\u00f3n eficaz : basta (es suficiente pero necesaria) la perfecci\u00f3n \u2013 el nacimiento a la vida jur\u00eddica – del contrato (salvo pacto), no es necesaria la consumaci\u00f3n o realizaci\u00f3n efectiva del contenido del negocio final (no puede responder del buen fin de la operaci\u00f3n, en tanto que supondr\u00eda infracci\u00f3n del art. 1256 CC); es decir la perfecci\u00f3n del contrato a que tiende la mediaci\u00f3n, supone la consumaci\u00f3n de \u00e9sta. As\u00ed las SSTS. 10.1.1922, 16.4.1952, 28.11.1956, 29.11.1962, 21.10.1965, 14.11.1970, 1.12.1986, 31.1.1989, 6.10.1990, 26.3.1991, 10.3.1992, 22.12.1992, 26.3.1993, 30.11.1993, 4.11.1994, \u2026<\/p>\n\n\n\n

      Porque es una obligaci\u00f3n de medios (\u201chacer alguna cosa\u201d, dice el art. 1088 CC): tanto la obligaci\u00f3n contractual de hacer o de actividad como la extracontractual, implican garantizar el empleo de los medios adecuados, proporcion\u00e1ndole todos los medios que requiera, y est\u00e9n a disposici\u00f3n del agente, descart\u00e1ndose toda clase de responsabilidad m\u00e1s o menos objetiva, sin que opere la inversi\u00f3n de la carga de la prueba. Ello porque no se trata de que se se llege a contratar sino de que se perfeccione (resultado). Si es una obligaci\u00f3n de medios la obligaci\u00f3n consiste en desplegar una actividad del deudor (mediador), \u201cprofesional\u201d dirigida a proporcionar la satisfacci\u00f3n del acreedor, o lo que es lo mismo, en el desarrollo de una conducta diligente encaminada a conseguir el resultado previsto por el acreedor; y el deudor debe poner los medios m\u00e1s id\u00f3neos, pero no simplemente a utilizarlos de forma mec\u00e1nica, sino a trav\u00e9s de una conducta diligente, que posibilite el resultado o fin pr\u00e1ctico esperado. Pero el resultado no est\u00e1, l\u00f3gicamente, in obligatione de forma que el cumplimiento o incumplimiento son independientes de ese resultado, y solo dependen de la actuaci\u00f3n diligente o negligente del deudor (diligencia entendida como cuidado, atenci\u00f3n, tensi\u00f3n de la voluntad, esfuerzo, \u2026). En principio, el mediador tiene derecho a sus honorarios sin consideraci\u00f3n a las posibles modificaciones de la compraventa, ni a su consumaci\u00f3n (STS22.12.1992, 4.7.1994, \u2026) ni a su ineficacia ni a su desistimiento (as\u00ed la STS1.12.1986) o su incumplimiento por alguna de las partes; cuesti\u00f3n distinta
      son los supuestos de imposibilidad so\u00adbrevenida (as\u00ed las SSTS. 9.12.1983, 3.12.1992).<\/p>\n\n\n\n

      Por ello, si en las obligaciones de resultado el incumplimiento viene dado por la no obtenci\u00f3n del mismo, en las de medios la determinaci\u00f3n del incumplimiento es m\u00e1s compleja en atenci\u00f3n al mayor grado de indeterminaci\u00f3n de la prestaci\u00f3n: el problema es determinar si la diligencia empleada por el deudor (agente mediador) es aquella que el comitente pod\u00eda esperar de un profesional cuidadoso en el desempe\u00f1o de la actividad que constituye el objeto de su obligaci\u00f3n; por ello el comitente \u201cinsatisfecho\u201d debe probar adem\u00e1s de la existencia de la obligaci\u00f3n, que la prestaci\u00f3n no ha sido realizada porque el deudor no ha actuado o no se ha conducido con la diligencia exigida \u201cpor la naturaleza de la obligaci\u00f3n y que corresponda a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar\u201d (art. 1104 CC), o sea, que ha incurrido en culpa o negligencia (as\u00ed STS. 26.5.1986). Con ello, el \u201cincumplimiento\u201d ser\u00e1 el hecho de que la conducta o comportamiento del deudor, objetivamente considerado, no haya observado la diligencia (no haya puesto los medios) que la concreta obligaci\u00f3n o actuaci\u00f3n requiera, o seg\u00fan el modelo de la lex artis ad hoc.<\/p>\n\n\n\n

      As\u00ed como en las obligaciones de resultado el acreedor no tiene que establecer la culpa del deudor (basta que pruebe que el resultado prometido no se ha cumplido, de forma que el incumplimiento \u201chabla por s\u00ed mismo\u201d, es el re ipsa loquitur), de manera que, para exonerarse, el deudor debe probar una causa ajena (caso fortuito, fuerza mayor, conducta del paciente o intervenci\u00f3n de un tercero) de forma que conste que actu\u00f3 sin culpa y que se rompi\u00f3 el nexo causal, en las obligaciones de medios, la carga de la prueba de la culpa pesa sobre el acreedor: debe acreditar que el deudor (agente) no se ha conducido con la diligencia debida es decir, debe probar la culpa o negligencia del mediador.<\/p>\n\n\n\n

      Todo lo cual nos lleva al campo de la diligencia exigible (art. 1104 CC), es decir al m\u00f3dulo para la valoraci\u00f3n de la negligencia profesional, identificado como lex artis ad hoc, que constituye el n\u00facleo primordial de la mactividad mediadora, en consideraci\u00f3n al caso concreto en que se produce la actuaci\u00f3n e intervenci\u00f3n m\u00e9dica y las circunstancias en que la misma se desarrolla y tiene lugar, as\u00ed como las incidencias inesperables en el normal actuar profesional.<\/p>\n\n\n\n

      En ese contexto se mueve su responsabilidad civil (sin perjuicio de otras: disciplicaria, penal, administrativa), en tanto que deriva del incumplimiento de las obligaciones que, frente al oferente, se son exigibles en el marco del contrato de corretaje; por ello, responsabilidad de naturaleza contractual sometida a lo dispuesto en los art\u00edculos 1.101, 1.104 y concordantes del C\u00f3digo Civil. Ahora bien, respecto al mediatario (tercero adquirente), el corredor ser\u00eda responsable de los da\u00f1os y perjuicios que con su actuaci\u00f3n hubiere podido provocar a aqu\u00e9l, cuya responsabilidad tendr\u00eda, en todo caso, naturaleza extracontractual dado que el mediatario es ajeno al contrato de corretaje y, en consecuencia, sometida a lo dispuesto en los arts. 1902 y ss del C\u00f3digo civil siendo que las acciones para exigirla estar\u00e1n sometidas al plazo de prescripci\u00f3n que les es propio ( un a\u00f1o en derecho com\u00fan ex. art. 1.968 C.C). Este tipo de responsabilidad encuentra su fundamento en el respeto del principio de confianza en el tr\u00e1fico mercantil que depositan los terceros adquirentes, m\u00e1xime cuando el intermediario tenga car\u00e1cter profesional. Por ello en el caso de que el corredor sea un empresario (API o Agencia Inmobiliaria) dedicado profesionalmente a las labores de intermediaci\u00f3n en el mercado inmobiliario, el tercero adquirente que participe, a su trav\u00e9s, en un proceso de contrataci\u00f3n, siempre que dicho tercero ostente a su vez la condici\u00f3n de consumidor, puede amparar su reclamaci\u00f3n por la actuaci\u00f3n negligente y perjudicial del corredor en la normativa de protecci\u00f3n de consumidores y usuarios tendente especialmente a garantizar, por un lado, la inexistencia de condiciones abusivas (es de aplicaci\u00f3n la Ley sobre Condiciones Generales de la Contrataci\u00f3n) y, por otro, que la oferta de productos inmobiliarios tenga lugar en el mercado en condiciones que garanticen una informaci\u00f3n y publicidad veraces as\u00ed como la exactitud de los datos proporcionados por el profesional del sector.<\/p>\n\n\n\n

      Para terminar, solo aludir a las cantidades entregadas (en concepto de se\u00f1al, anticipo, reserva), que configurar contratos previos o consecuentes al encargo; entre ellos.<\/p>\n\n\n\n

      a) La reserva. Concertada al amparo del art. 1255 CC, las partes acuerdan la reserva \u2013con un contenido diverso\u2013 de una vivienda, mediando o no el pago de una cantidad, en funci\u00f3n de su compraventa futura y, normalmente sujeto a condici\u00f3n y plazo (p. ej., a la obtenci\u00f3n de licencia). Habr\u00e1 que analizar en cada caso la voluntad de las partes, a efectos de distinguirlo de otros contratos preliminares de la compraventa (opci\u00f3n, promesa bilateral de comprar y vender, arras, encargo o incluso la misma compraventa); los m\u00e1s frecuente, es considerarla como arras confirmatorias.<\/p>\n\n\n\n

      b) Las arras (se entrega dinero por el comprador al vendedor) suponen una cantidad de dinero que pueden entregarse ambos contratantes entre s\u00ed o solamente el uno al otro, en un contrato o precontrato (generalmente de compraventa), cuya funci\u00f3n ser\u00e1 la que los contratantes hayan querido darles en cada caso, y por regla general suponen un medio de garant\u00eda del cumplimiento de las obligaciones derivadas de la compraventa. As\u00ed pueden ser (por todas la STS. 21.4.1994).<\/p>\n\n\n\n

      1. Confirmatorias: marcan el momento de la perfecci\u00f3n del contrato, facilitan su prueba y, adem\u00e1s lo garantizan. Se confunden con los pagos parciales anticipados a cuenta. Si otra cosa no constan, se presumen confirmatorias, constituyendo un anticipo del precio (SSTS. 9.5.1990,12.12.1991, 6.2.1992, 22.10.1992, 8.2.1993, 10.7.1994, 25.3.1995, 16.2.1996, 10.2.1997, 31.12.1998, 22.9.1999, \u2026).<\/li><\/ol>\n\n\n\n

        En orden a la \u201cterminolog\u00eda\u201d de la que el TS hace derivar dicho car\u00e1cter: Se\u00f1al, paga y se\u00f1al, se\u00f1al o prenda, a cuenta del precio, se\u00f1ar por la reserva y a cuenta del precio, se\u00f1al y a cuenta del precio, pago a cuenta y arras, se\u00f1al y parte de pago del precio convenido, arras o se\u00f1al y a cuenta del precio convenido.<\/p>\n\n\n\n

        1. Penales: adem\u00e1s de servir como prueba de la perfecci\u00f3n del contrato, se entregan como garant\u00eda de cumplimiento (caso de incumplimiento imputable al que entreg\u00f3 las arras, \u00e9ste las perder\u00e1, sin que ello le libere de la reclamaci\u00f3n, por la otra parte, del cumplimiento forzado y\/o la indemnizaci\u00f3n por los da\u00f1os y perjuicios). Son lo m\u00e1s parecido a la cl\u00e1usula penal (STS. 10.3.1986 y 12.7.1986.<\/li>
        2. Penienciales o de desistimiento: Permiten desistir del contrato, perdi\u00e9ndolas el que las entreg\u00f3 o devolvi\u00e9ndolas duplicadas el que las recibi\u00f3 (1454 CC). Son de interpretaci\u00f3n restrictiva (al suponer la rescisi\u00f3n de un contrato v\u00e1lido), y han de ser clara, evidente y expresamente pactadas con tal efecto (resolutorio y econ\u00f3mico).<\/li><\/ol>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

          PDF La tramitaci\u00f3n del Projecte de Llei del dret a l’habitatge a Catalunya fue suspendida por la convocatoria de elecciones, y se halla de nuevo en tramitaci\u00f3n. Supone, como la de 1991, la \u00fanica norma que, con car\u00e1cter integral, regula la vivienda, \u201cincorporando\u201d todas las leyes estatales en la materia. En la Exposici\u00f3 de motius. […]<\/p>\n","protected":false},"author":11,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":0},"categories":[52],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"finderwilber","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/finderwilber\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1494\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/11\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=1494"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1494\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":1495,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1494\/revisions\/1495\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=1494"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=1494"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=1494"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}