{"id":1525,"date":"2008-03-10T15:24:31","date_gmt":"2008-03-10T14:24:31","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=1525"},"modified":"2020-05-12T15:25:01","modified_gmt":"2020-05-12T14:25:01","slug":"la-adopcion-de-la-medida-cautelar-del-cese-de-la-actividad-prohibida-del-art-553-40-limitaciones-de-uso-de-los-elementos-privativos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-adopcion-de-la-medida-cautelar-del-cese-de-la-actividad-prohibida-del-art-553-40-limitaciones-de-uso-de-los-elementos-privativos\/","title":{"rendered":"La adopci\u00f3n de la medida cautelar del cese de la actividad prohibida del Art. 553-40. Limitaciones de uso de los elementos privativos"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

L\u00edneas generales para conseguir el cierre de actividad prohibida o molesta en inmueble de comunidad (art. 553.40 de la Ley 5\/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a, relativo a los derechos reales)<\/p>\n\n\n\n

Cuando nos encontramos en una comunidad de propietarios con un comunero o arrendatario que incumple el r\u00e9gimen de actividades prohibidas, da\u00f1osas o que contravengan disposiciones administrativas, la actuaci\u00f3n debe ser inmediata y expeditiva para conseguir la cesaci\u00f3n de la actividad. Ahora bien, resulta curioso que el r\u00e9gimen de las medidas cautelares tenga un uso todav\u00eda poco extendido cuando los perjuicios que conlleva el retraso en tomar una decisi\u00f3n firme son en muchos casos de una gravedad extrema. Por ello, tanto la Ley 1\/2000, de 7 de enero, de enjuiciamiento civil, como todas las especiales que se aprueban incluyen en su r\u00e9gimen regulador medidas cautelares ad hoc que disciplinan la sistem\u00e1tica a seguir para obtener la cautelar que anticipa la medida que se dictar\u00e1 en su momento con la sentencia, como ha ocurrido con la espec\u00edfica y propia regulaci\u00f3n de esta materia en el art. 553.40 de la Ley 5\/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a, relativo a los derechos reales.<\/p>\n\n\n\n

Por ello, en el supuesto que ahora tratamos resulta trascendental que, si existe un arsenal probatorio contundente que permita convencer al juez de la realidad de la infracci\u00f3n por el comunero o arrendatario del inmueble, es fundamental optar por conseguir la v\u00eda de la medida cautelar de cese de la actividad que permite el art. 553.40 de la Ley.<\/p>\n\n\n\n

Tr\u00e1mite a seguir para conseguir el cese de la actividad molesta<\/h4>\n\n\n\n

Ahora bien, con independencia de que sea preciso recomendar siempre la medida cautelar del procedimiento tasado para poder obtener una sentencia estimatoria para la comunidad frente el vecino infractor, debemos se\u00f1alar que si se detecta la existencia en un inmueble de actividad prohibida en estatutos, da\u00f1osa a elementos comunes o privativos de particular o molesta, es preciso hacer lo siguiente:<\/p>\n\n\n\n

  1. Comunicaci\u00f3n del comunero al administrador de fincas o presidente de la comunidad de la actividad prohibida, da\u00f1osa o molesta, acompa\u00f1ando el comunero documentos que lo acrediten (fotograf\u00edas de los da\u00f1os producidos, en su caso). La solicitud al administrador de fincas no hace falta que se verifique por el propietario del inmueble denunciante, sino que puede hacerlo un arrendatario, sin que tenga que exigirse al arrendador que sea \u00e9l quien realice la queja por la actividad del inmueble que entiende su arrendatario perjudicial.
    El art. 553.40.1 recoge que la iniciativa puede partir del propio presidente\/a o de la cuarta parte de propietarios, pero ello no quiere decir que si lo comunica uno no tenga nada que hacer el presidente\/a. Lo que quiere decir la Ley es que, si se lo interesa la cuarta parte de propietarios, es que est\u00e1 obligado a actuar contra el infractor.
    <\/li>
  2. No hace falta acuerdo de Junta de propietarios para el paso siguiente, que consiste en que el presidente de la comunidad efectuar\u00e1 requerimiento al que realice las actividades incluidas en el art. 7.2 LPH y 553.40.2 para que cese en las mismas. El requerimiento debe ser personal, por lo que no es v\u00e1lido utilizar sistemas de \u201cbuzoneo\u201d o carta simple, sino que debe constar su recepci\u00f3n con firma de la persona que se entiende que est\u00e1 infringiendo el art. 7.2 LPH y 553.40 Ley 5\/2006.
    <\/li>
  3. La persona requerida debe ser la que realice la actividad sin que sea preciso que se haga al arrendador en los casos de alquiler del inmueble, siendo el arrendatario el que desarrolle la actividad. En el requerimiento, que puede hacerse por el propio conserje, pero firmando el recib\u00ed de la copia de la recepci\u00f3n, debe hacerse constar la descripci\u00f3n de la queja con el apercibimiento de que, si no cesa en la actividad en el plazo que se le fije, se proceder\u00e1 al ejercicio de las acciones del art. 7.2 LPH y 553.40. Es importante que se haga constar el plazo concreto que se le concede para el cese de la actividad en el requerimiento. Aunque no es obligatorio hacerlo, ser\u00eda conveniente que en los casos de arrendamiento se comunicase por escrito al propietario la realizaci\u00f3n del requerimiento al inquilino-ocupante infractor. A quien habr\u00eda que demandar en estos casos es al propietario, aunque el requerimiento de cese se haga al infractor-arrendatario, por lo que se entiende que si luego hay que demandar al propietario, ser\u00eda conveniente que tuviera conocimiento de la queja de la comunidad.
    <\/li>
  4. Transcurrido el plazo sin que haya cesado en la actividad o forma de su ejercicio, debe convocarse a una Junta extraordinaria para que en el orden del d\u00eda se incluya la autorizaci\u00f3n de la junta para proceder a ejercitar la demanda contra el propietario, y en los casos de arrendamiento, tambi\u00e9n contra el infractor arrendatario.
    <\/li>
  5. La acci\u00f3n judicial que se incoa por los tr\u00e1mites del juicio ordinario (art. 553.40.2) se ejercitar\u00e1 acompa\u00f1ando el requerimiento al infractor y la certificaci\u00f3n del acuerdo de la junta que aprob\u00f3 plantear la demanda. Debe valorarse la posibilidad, objeto de las presentes l\u00edneas, de instar la medida cautelar de cierre de la actividad prohibida, da\u00f1osa o molesta. Para ello, se deben aportar los documentos necesarios para convencer al juez de la urgencia de adelantar la ejecuci\u00f3n de la sentencia que se dicte, por ejemplo, prueba de medici\u00f3n de los ruidos, actas notariales con fotos, etc.
    <\/li>
  6. Es en el escrito de demanda, con petici\u00f3n de medida cautelar por otros\u00ed, donde deben proponerse los medios de prueba que acrediten la urgencia de la medida, ya que as\u00ed se desprende del art. 732.2, p\u00e1rrafo 2.\u00ba LEC. Los criterios sobre el momento para proponer las pruebas que acrediten la urgencia de la adopci\u00f3n de la cautelar del cierre de la actividad var\u00edan, pero para curarnos en salud es preciso proponerlos con el escrito inicial, ya que as\u00ed se desprende del tenor literal del art. 732.2 LEC. Es preferible, por ello, proponer la prueba de la cautelar en el primer escrito de demanda cuando se solicita la cautelar.
    Resulta interesante destacar que, mientras en el art. 7.2 LPH se recoge, respecto a la adopci\u00f3n de la medida cautelar, que el juez podr\u00e1 adoptar la medida cautelar de cesaci\u00f3n, en el art. 553.40.2 se incluye el verbo \u201cdeber\u00e1\u201d adoptar las medidas cautelares, con lo que se refuerza la urgencia de estas medidas en los casos en los que se acredite la circunstancia molesta y prohibida.
    <\/li>
  7. \u00bfHay que ofrecer cauci\u00f3n? Sorprendentemente, el art. 7.2 LPH, y tampoco el art. 553-40, no exigen que se ofrezca cauci\u00f3n para que se admita la cautelar, y dado que se trata de una regulaci\u00f3n propia en la LPH, no se puede exigir que se preste cauci\u00f3n en la forma requerida por el art. 728 LEC, ya que la sustantividad propia del art. 7.2 LPH y ahora el 553.40 es ley especial (v\u00e9ase la Sentencia de la AP de C\u00e1ceres de 18 de julio de 2005).<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    Derecho a indemnizaci\u00f3n de la comunidad<\/h4>\n\n\n\n

    En el apartado 3.\u00ba se a\u00f1ade(1)<\/strong> un derecho indemnizatorio de la comunidad para el caso de persistencia en la prohibici\u00f3n y la opci\u00f3n de la privaci\u00f3n del uso y goce del inmueble por un periodo de hasta dos a\u00f1os y en el caso de arrendamientos la extinci\u00f3n del contrato de arrendamiento. La diferencia con el r\u00e9gimen del art. 7.2 LPH es que en esta la Sentencia puede llegar hasta los tres a\u00f1os de privaci\u00f3n del uso y goce del inmueble.<\/p>\n\n\n\n

    Efectividad de la medida cautelar<\/h4>\n\n\n\n

    Debemos hacer notar que, aunque este es el tr\u00e1mite a seguir, lo cierto es que la Ley de enjuiciamiento civil nos da m\u00e1s v\u00edas que la propia de acudir al juicio ordinario cuando se han cumplido los presupuestos del art. 553-40 de la Ley antes expuesta. As\u00ed, si es cierto que el cauce interno a seguir en la comunidad es el explicado anteriormente, este lo es para obtener una sentencia favorable, pero durante la sustanciaci\u00f3n del litigio y durante la tramitaci\u00f3n de los previos requerimientos para la obtenci\u00f3n de una decisi\u00f3n voluntaria del comunero que cierre por las reglas de la buena convivencia su irregular conducta, existe la v\u00eda de postular la medida cautelar del cierre de la actividad. V\u00eda que se nos permite de forma espec\u00edfica y propia en el art. 732.2, p\u00e1rrafo 3.\u00ba LEC, creado espec\u00edficamente para estos supuestos. Llama la atenci\u00f3n que el legislador de la LEC haya recogido un supuesto espec\u00edfico de medida cautelar, fuera de las medidas contempladas como espec\u00edficas en el art. 727 LEC, para obtener la prohibici\u00f3n o cesaci\u00f3n de actividades il\u00edcitas. Adem\u00e1s, el precepto confiere a la comunidad de propietarios la posibilidad de que se inste al juzgado la adopci\u00f3n de la medida cautelar de forma independiente, sin demanda, y que con car\u00e1cter urgente y sin dar traslado de la solicitud al infractor se pueda requerir por el juzgado la pr\u00e1ctica de los informes necesarios o abrir las investigaciones oportunas que la comunidad no pueda llevar a cabo, a fin de resolver sobre la procedencia de la solicitud. N\u00f3tese que si la situaci\u00f3n de la actividad del inmueble (piso o local) es notoriamente molesta o perjudicial para la comunidad, esta no tiene que estar esperando al dictado de una sentencia que, al final, ser\u00eda dif\u00edcilmente ejecutable provisionalmente en caso de oposici\u00f3n del demandado, por lo que esta decisi\u00f3n final de cierre se retrasar\u00eda notablemente en el tiempo. Como hemos expuesto antes, las ventajas de las medidas cautelares son obvias, y si se dispone del arsenal probatorio antes expuesto, es preciso utilizar esta v\u00eda y conseguir adelantar lo que al final conceder\u00e1 el juez de existir la situaci\u00f3n de permanente molestia para la comunidad. <\/p>\n\n\n\n

    \n\n\n\n

    (1) La comunidad tiene derecho a la indemnizaci\u00f3n por los perjuicios que se le causen y, si las actividades prohibidas contin\u00faan, a instar judicialmente a la privaci\u00f3n del uso y goce del elemento privativo por un periodo que no puede exceder de dos a\u00f1os y, si procede, a la extinci\u00f3n del contrato de arrendamiento o de cualquier otro que atribuya a los ocupantes un derecho sobre el elemento privativo.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    PDF L\u00edneas generales para conseguir el cierre de actividad prohibida o molesta en inmueble de comunidad (art. 553.40 de la Ley 5\/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a, relativo a los derechos reales) Cuando nos encontramos en una comunidad de propietarios con un comunero o arrendatario que incumple el […]<\/p>\n","protected":false},"author":11,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":0},"categories":[86],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"finderwilber","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/finderwilber\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1525\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/11\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=1525"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1525\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":1526,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1525\/revisions\/1526\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=1525"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=1525"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=1525"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}