{"id":1553,"date":"2008-03-10T16:33:00","date_gmt":"2008-03-10T15:33:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=1553"},"modified":"2020-05-12T16:38:27","modified_gmt":"2020-05-12T15:38:27","slug":"el-derecho-de-superficie-en-la-legislacion-estatal-y-en-la-especial-de-cataluna-i-parte","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/el-derecho-de-superficie-en-la-legislacion-estatal-y-en-la-especial-de-cataluna-i-parte\/","title":{"rendered":"El derecho de superficie en la legislaci\u00f3n estatal y en la especial de Catalu\u00f1a (I parte)"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Vaya por delante que el tema no es novedoso, pero pudiera ser una f\u00f3rmula para evitar la crisis que actualmente padece el sector inmobiliario. Nos referimos a la utilizaci\u00f3n del derecho de superficie de que hablan los art\u00edculos 35 y 36 de la reciente Ley del suelo de 28-6-2007 en su modalidad de la propiedad superficiaria. Y no es novedoso porque ya la primera Ley del suelo que se promulg\u00f3 en nuestro pa\u00eds en 1956 se ocup\u00f3 de la materia, como veremos a continuaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Es por ello por lo que consideramos interesante ocuparnos del mismo desde el punto de vista tanto de la legislaci\u00f3n estatal como de la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica de Catalu\u00f1a. Sin olvidarnos de su repercusi\u00f3n en la de propiedad horizontal.<\/p>\n\n\n\n

El derecho de superficie en la legislaci\u00f3n estatal<\/h3>\n\n\n\n

I – El derecho de superficie en general<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A) Importancia de la instituci\u00f3n
<\/strong>La importancia pr\u00e1ctica de este derecho se manifiesta especialmente en el servicio que pueda prestar para llevar a cabo el plan de construcci\u00f3n de viviendas con que el Ministerio de la Vivienda trata de poner fin a la crisis que de ellas existe.<\/p>\n\n\n\n

Ya en la Ley del suelo de 12 de mayo de 1956 se dedicaban a esta materia los art\u00edculos 157 al 161, justificando su regulaci\u00f3n la exposici\u00f3n de motivos con las siguientes palabras: \u201cEl fomento de la edificaci\u00f3n no precisa, ni a veces aconseja, la enajenaci\u00f3n de terrenos: basta la constituci\u00f3n del derecho de superficie. La experiencia extranjera muestra las intensas posibilidades de esta figura jur\u00eddica, que, a la vez que facilita la construcci\u00f3n, evita la especulaci\u00f3n en edificios y terrenos y reserva el aumento del valor del suelo para el propietario.\u201d<\/p>\n\n\n\n

B) S\u00edntesis hist\u00f3rica
<\/strong> Los antecedentes de este derecho se encuentran en los arrendamientos que del ager publicus se hac\u00edan en Roma, con anterioridad ya a su \u00e9poca cl\u00e1sica, para la construcci\u00f3n de edificios a cambio de un canon o salarium.<\/p>\n\n\n\n

Pero, como consecuencia del principio superficies solo cedit, el arrendatario que edificaba sobre el fundo no adquir\u00eda ning\u00fan derecho sobre la construcci\u00f3n, no pudiendo, por tanto, m\u00e1s que usarla, pero no enajenarla.<\/p>\n\n\n\n

En el derecho justinianeo, se concede al superficiario ya la actio in rem, que configuraba el derecho de superficie como ejercido directamente sobre la cosa, defendible erga omnes y transmisible.<\/p>\n\n\n\n

Advi\u00e9rtase, sin embargo, que en ninguna fase del derecho romano se lleg\u00f3 a concebir el derecho de superficie como propiedad separada o superficiaria de la edificaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

En la edad media, muchas de las ciudades se tuvieron que construir sobre terreno alodial, extendi\u00e9ndose la enfiteusis y el derecho de superficie, hasta que fueron sustituidas \u2014como se\u00f1ala Jer\u00f3nimo Gonz\u00e1lez\u2014 por el jus superficiei.<\/p>\n\n\n\n

En la edad moderna, la Revoluci\u00f3n Francesa da el golpe de muerte a las instituciones feudales, pereciendo con ellas las formas enfit\u00e9uticas, y surgiendo el problema de la superficie, propiedad superficiaria, que empieza a considerarse como una de tantas medidas para lograr la socializaci\u00f3n de la propiedad.<\/p>\n\n\n\n

En la actualidad, las particulares caracter\u00edsticas de este derecho lo configuran ya como un tipo de derecho real totalmente independiente de aquellas otras figuras, seg\u00fan veremos m\u00e1s adelante.<\/p>\n\n\n\n

C) El derecho de superficie en la legislaci\u00f3n espa\u00f1ola
<\/strong> Como hemos ya indicado antes, hasta la promulgaci\u00f3n de la Ley del suelo de 12 de mayo de 1956, no exist\u00eda, en realidad, en nuestra legislaci\u00f3n, una regulaci\u00f3n del derecho de superficie. Por lo que habr\u00eda de regirse, si era por tiempo indefinido, por las reglas de la enfiteusis y, si por tiempo determinado, por las de los arrendamientos.<\/p>\n\n\n\n

Se conceb\u00eda, s\u00ed, esta instituci\u00f3n por imperio de determinados preceptos del C\u00f3digo Civil y de la Ley hipotecaria, como los art\u00edculos 350, 1611 y 1655.<\/p>\n\n\n\n

Preocupado el legislador por la escasez de viviendas, y con objeto de fomentar la edificaci\u00f3n de acuerdo con los planes urban\u00edsticos que se creasen para cada comarca y ciudad, aprovech\u00f3 la promulgaci\u00f3n de la Ley del suelo de 12 de mayo de 1956 para dedicar, bajo el ep\u00edgrafe \u201ccesi\u00f3n de derechos de superficie\u201d, una secci\u00f3n a esta instituci\u00f3n, regul\u00e1ndola con todo detalle, como si de una ley de derecho privado y no administrativa se tratase. La reforma de la Ley del suelo producida en 2 de mayo de 1975, introduce una modificaci\u00f3n importante en los preceptos que se ocupaban del derecho de superficie en la Ley de 12 de mayo de 1956. Estos preceptos constituyen los art\u00edculos 171 al 174, ambos inclusive, del Texto refundido, aprobado por Real decreto 1346\/1976, de 9 de abril.<\/p>\n\n\n\n

El Texto refundido de la Ley del suelo aprobado por Decreto legislativo 1\/1992, de 26 de junio, se ocupa de este derecho en los art\u00edculos 287 al 289.<\/p>\n\n\n\n

La Ley estatal del suelo de 13 de abril de 1998 no se ocupa expresamente del tema.<\/p>\n\n\n\n

En el Reglamento hipotecario de 1947, al producirse en el mismo la importante reforma de 17 de marzo de 1959, quiso el legislador hipotecario desenvolver reglamentariamente aquellos \u201cpreceptos\u201d de la Ley del suelo de 1956 que antes hemos recogido, e introduce un nuevo art\u00edculo, el 16, que no s\u00f3lo los desarrolla, sino que excedi\u00e9ndose, a nuestro juicio, en su cometido, establece una serie de requisitos sustantivos y registrales para la inscripci\u00f3n del derecho de superficie, como el de la constituci\u00f3n por cincuenta a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n

D) \u00c1mbito del concepto
<\/strong>Muchas han sido las definiciones que tanto en el \u00e1mbito doctrinal como legislativo se han dado del derecho de superficie.<\/p>\n\n\n\n

Roca Sastre define la instituci\u00f3n, \u201cseg\u00fan el concepto moderno\u201d, como el \u201cderecho real de tener o mantener, temporal o indefinidamente, en terreno o inmueble ajeno, una edificaci\u00f3n o plantaci\u00f3n en propiedad separada, obtenida mediante el ejercicio del derecho ajeno de edificar, o plantar, o por medio de un acto adquisitivo de la edificaci\u00f3n o plantaci\u00f3n preexistente\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Nosotros entendemos el derecho de superficie como el \u201cderecho real de levantar y conservar indefinida o temporalmente una construcci\u00f3n o plantaci\u00f3n sobre o bajo el suelo o edificaci\u00f3n ajenos\u201d. Pero advi\u00e9rtase: que empleamos el t\u00e9rmino \u201clevantar\u201d en el sentido de poder edificar o construir, ora en sentido horizontal, ora en sentido vertical, tanto hacia arriba como ad profundum. Que al hablar de \u201cconservar\u201d nos referimos al hecho de disfrutar del derecho \u2014no de la propiedad de lo edificado, porque esta ser\u00eda, no derecho de superficie, sino propiedad superficiaria\u2014 durante el plazo pactado. Que englobamos no solo las construcciones sobre los solares, sino tambi\u00e9n sobre otras edificaciones. Que al concebir de esta forma esta figura jur\u00eddica, pretendemos distinguir el \u201cderecho de superficie\u201d de la \u201cpropiedad superficiaria\u201d, e incluso de la propiedad separada.<\/p>\n\n\n\n

Mientras la construcci\u00f3n sobre el suelo ajeno no se levante teniendo derecho a ello, existir\u00e1 un derecho de superficie; una vez levantada, surgir\u00e1 la propiedad superficiaria del lado de aquel derecho en tanto no transcurra el plazo por el que este se pact\u00f3. Y si esa propiedad, una vez revertida al titular del suelo, es enajenada a un tercero, o antes de dicha enajenaci\u00f3n adquirida como independiente por aquel, aparecer\u00e1 la propiedad separada o propiedad horizontal.<\/p>\n\n\n\n

Es decir, que as\u00ed como el derecho de superficie puede existir sin la propiedad superficiaria (lo que justificar\u00eda, por ejemplo, una reserva del derecho a la sobreelevaci\u00f3n a favor del propietario del suelo que enajene este), no puede, en cambio, concebirse esta sin el nacimiento de aquel a la vida jur\u00eddica, por ser su fundamento legal.<\/p>\n\n\n\n

E) Naturaleza jur\u00eddica
<\/strong>La doctrina cient\u00edfica, tanto espa\u00f1ola como extranjera, admite sin discusi\u00f3n el car\u00e1cter real del derecho de superficie.<\/p>\n\n\n\n

Lo que s\u00ed ya se discute es la naturaleza jur\u00eddica de este derecho real inmobiliario, siendo varias las teor\u00edas que tratan de explicarla, como la tesis de la copropiedad, la teor\u00eda del dominio dividido o la teor\u00eda del derecho real que reconoce la jurisprudencia.<\/p>\n\n\n\n

F) Nacimiento y constituci\u00f3n de superficie<\/strong><\/p>\n\n\n\n

a) Elementos personales para su constituci\u00f3n<\/p>\n\n\n\n

Ser\u00e1n el concedente y el concesionario o superficiario.<\/p>\n\n\n\n

b) En relaci\u00f3n al concesionario<\/p>\n\n\n\n

En principio no existe ninguna limitaci\u00f3n respecto a qui\u00e9n pueda ser concesionario del derecho de superficie, bastando que tenga la capacidad necesaria para contratar.
\nPero \u2014preguntamos\u2014, \u00bfpodr\u00eda ser concesionario del derecho de superficie el propio propietario del suelo, que enajene el todo o parte de la finca? Entendemos que no existe inconveniente alguno. Sin embargo, no debe confundirse esta figura jur\u00eddica con la del derecho a elevar una o m\u00e1s plantas sobre un edificio o con el de realizar construcciones bajo su suelo, haciendo suyas las edificaciones resultantes, que, sin constituir derecho de superficie, se reserva el propietario en caso de enajenaci\u00f3n de todo o parte de la finca.<\/p>\n\n\n\n

Tambi\u00e9n el arrendatario de un terreno puede ser concesionario de un derecho de superficie constituy\u00e9ndose lo que se denomina \u201carrendamiento superficiario\u201d, que por cierto nuestra jurisprudencia (Sentencia de 3 de julio de 1941) lo considera excluido del \u00e1mbito de la Ley de arrendamientos urbanos (precisamente por la naturaleza compleja de sus relaciones) y sometido a las normas del derecho sustantivo (C\u00f3digo Civil y Ley de enjuiciamiento civil). De todas formas, y aunque creamos tambi\u00e9n que la intenci\u00f3n de las partes ser\u00e1 base fundamental para la distinci\u00f3n, no hay que confundir los arrendamientos ad aedificandum con los ad meliorandum propiamente dichos. En los primeros se faculta al arrendatario para levantar edificaciones a su costa, que pasar\u00e1n a ser del propietario del terreno al concluirse el tiempo pactado, siendo mientras tanto usufructuados por este arrendatario, como en el supuesto contemplado en la Sentencia de 3 de julio de 1941 antes citada; y tan solo en ellos habr\u00e1 que examinar la verdadera intenci\u00f3n de los contratantes para saber si quisieron constituir un derecho de superficie o un simple arrendamiento complejo. Los arrendamientos ad meliorandum propiamente dichos ser\u00e1n aquellos en que, aun contando el objeto arrendado con construcciones determinadas, se concierte su mejora o ampliaci\u00f3n, con pactos similares a los expuestos antes respecto a los ad aedificandum En estos no cabe concebir nunca la existencia de un derecho de superficie. Esta diferencia aparece definida en la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de abril de 1951. Tampoco cabr\u00eda entender la existencia de un derecho de superficie por el simple hecho de que el arrendatario o un tercero levante sobre un terreno, aun con el consentimiento del propietario del mismo, construcciones m\u00e1s o menos provisionales.<\/p>\n\n\n\n

G) Elementos reales
<\/strong> Ser\u00e1n, de una parte, el objeto sobre el que recae el derecho de superficie, y de otra, el precio o canon, en su caso, a satisfacer. Dentro del primer grupo estar\u00e1n el suelo y el subsuelo, y la construcci\u00f3n o plantaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

a) El suelo o subsuelo. El derecho de superficie, por regla general, recae sobre lo que existe sobre el suelo, es decir, sobre el vuelo, pudiendo ese \u201csuelo estar constituido por el solar propiamente dicho y por los pisos o plantas ya construidos\u201d.<\/p>\n\n\n\n

La m\u00e1s reciente doctrina acepta el criterio de la legislaci\u00f3n alemana e italiana de que el derecho de superficie es el derecho de construir sobre o bajo el suelo, perteneciendo este a otro propietario. Y este tambi\u00e9n es el sentir del legislador espa\u00f1ol, que expresamente en el art\u00edculo 16 del Reglamento hipotecario as\u00ed lo reconoce.<\/p>\n\n\n\n

b) La construcci\u00f3n. El t\u00e9rmino \u201cconstrucci\u00f3n\u201d en sentido literal supone fabricar, erigir, edificar, hacer de nuevo una cosa, en fin, levantar algo sobre o bajo el suelo. Siendo, por tanto, un concepto m\u00e1s amplio que \u201cedificaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n\n\n\n

c) El precio o canon. Alg\u00fan sector doctrinal estim\u00f3 que para la constituci\u00f3n del derecho de superficie era preciso el pago de un canon al due\u00f1o del suelo. Sin embargo, la generalidad de la doctrina, tanto espa\u00f1ola (De Buen, Bonet) como extranjera (Salis) da por supuesto que este derecho tambi\u00e9n puede ser concedido a t\u00edtulo gratuito. Es esta \u00faltima la aceptada por la legislaci\u00f3n espa\u00f1ola.<\/p>\n\n\n\n

H) El plazo en el derecho de superficie
<\/strong>Parte nuestro C\u00f3digo Civil (art. 1655) de la posibilidad de que el derecho de superficie pueda constituirse por tiempo indefinido o temporalmente, desde el momento que respecto al primero se remite a las reglas de la enfiteusis, y en cuanto al segundo a las de los arrendamientos.<\/p>\n\n\n\n

Publicada la primera Ley del suelo y, m\u00e1s concretamente, la \u00faltima reforma del Reglamento hipotecario de 1959, se ha pretendido configurar ese derecho como institucionalmente temporal, y nunca por plazo superior a cincuenta a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n

I) Elementos formales
<\/strong>No exige la ley una forma determinada para la constituci\u00f3n de este derecho, por lo que entendemos que podr\u00e1 constituirse por cualquier forma, es decir, por contrato, testamento, donaci\u00f3n, prescripci\u00f3n, etc., habiendo de ajustarse cada uno de estos modos de constituci\u00f3n a sus respectivas formalidades, para su eficacia.<\/p>\n\n\n\n

a) Titulo p\u00fablico. \u00bfSer\u00e1 requisito ad solemnitatem la escritura p\u00fablica?<\/p>\n\n\n\n

S\u00e1nchez Rom\u00e1n estima necesaria la escritura p\u00fablica y la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad. Mezquita del Cacho (art. citado) cree que, mientras la inscripci\u00f3n en el Registro no se produzca, existir\u00e1 una mera relaci\u00f3n obligacional. A\u00f1ade, que debe hacerse constar en el contrato y en la inscripci\u00f3n la modalidad \u201curban\u00edstica\u201d de este derecho.<\/p>\n\n\n\n

Ya el Tribunal Supremo en su Sentencia de 4 de julio de 1928 proclam\u00f3 que la existencia legal del derecho de superficie puede demostrarse no s\u00f3lo por la escritura de constituci\u00f3n, sino con alg\u00fan otro documento justificativo. Y el propio art\u00edculo 15 del Reglamento hipotecario no exige concretamente dicha escritura, refiri\u00e9ndose \u00fanicamente a \u201clos t\u00edtulos p\u00fablicos en que establezca dicho derecho de superficie\u201d.<\/p>\n\n\n\n

En cuanto a los requisitos que deber\u00e1 contener el t\u00edtulo, aparte de los propios del acto por el que se constituya, el art\u00edculo 16 del Reglamento hipotecario establece que los t\u00edtulos p\u00fablicos en que se establezca dicho derecho de superficie deber\u00e1n reunir, adem\u00e1s de las circunstancias generales necesarias para la inscripci\u00f3n, las siguientes: A) plazo de duraci\u00f3n, que no exceder\u00e1 de cincuenta a\u00f1os; B) determinaci\u00f3n del canon o precio que haya de satisfacer el superficiario, si el derecho se constituyere a t\u00edtulo oneroso, pudi\u00e9ndose estipular la reversi\u00f3n del todo o parte de lo edificado a favor del due\u00f1o del suelo al expirar el plazo convenido; C) plazo se\u00f1alado para realizar la edificaci\u00f3n, que no podr\u00e1 exceder de cinco a\u00f1os; sus caracter\u00edsticas generales, destino y costo del presupuesto; D) pactos relativos a la realizaci\u00f3n de actos de disposici\u00f3n por el superficiario; E) garant\u00edas de trascendencia real en que se asegure el cumplimiento de los pactos del contrato\u201d. Creemos, no obstante, que estas exigencias ser\u00e1n para el supuesto concreto de que se produzca la inscripci\u00f3n y efectos contra terceros, por lo que diremos m\u00e1s adelante.<\/p>\n\n\n\n

b) Inscripci\u00f3n en el Registro como requisito constitutivo. Se discute si ser\u00e1 necesaria la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad del t\u00edtulo constitutivo para que el derecho de superficie pueda surgir a la vida jur\u00eddica.<\/p>\n\n\n\n

Ante la exigencia del art\u00edculo 16 del Reglamento hipotecario, hay que concluir que en cuanto al derecho de superficie la inscripci\u00f3n es constitutiva, lo que supone que mientras no se inscriba en el Registro no existir\u00e1 como tal derecho real, no produci\u00e9ndose, en consecuencia, la derogaci\u00f3n del principio de la accesi\u00f3n respecto a la edificaci\u00f3n que se construya en suelo ajeno.<\/p>\n\n\n\n

J) Modos adquisici\u00f3n de superficie
<\/strong>a) GENERALIDADES<\/p>\n\n\n\n

No existe en realidad forma especial determinada para la adquisici\u00f3n del derecho de superficie, por lo que, en principio, pueden ser causa de ello todos los medios que sirvan para la adquisici\u00f3n del dominio o de otros derechos reales, sean de tipo oneroso o gratuito, inter vivos o mortis causa.<\/p>\n\n\n\n

La Ley del suelo parte de la posibilidad de la constituci\u00f3n a t\u00edtulo oneroso o lucrativo. Pero advi\u00e9rtase que la necesidad de la escritura p\u00fablica, seg\u00fan esta ley \u2014y el t\u00edtulo p\u00fablico, seg\u00fan el art\u00edculo 16 del Reglamento hipotecario\u2014, es para el supuesto de la constituci\u00f3n por primera vez de este derecho, no para las adquisiciones posteriores.<\/p>\n\n\n\n

Las particularidades que puede ofrecer alguno de estos modos de adquisici\u00f3n, nos lleva al concreto estudio de ellos.<\/p>\n\n\n\n

b) LA USUCAPI\u00d3N<\/p>\n\n\n\n

Es discutible doctrinalmente la posibilidad de constituci\u00f3n del derecho de superficie por efecto de la usucapi\u00f3n o prescripci\u00f3n adquisitiva. Se dice, en efecto, que ser\u00e1 preciso distinguir entre el derecho de superficie en sentido estricto como derecho a construir, y la propiedad superficiaria o derecho de superficie sobre la construcci\u00f3n. Pero que, de todas formas, como la usucapi\u00f3n supone siempre la posesi\u00f3n, al no poder darse esta en el primer caso, aquella prescripci\u00f3n adquisitiva no podr\u00e1 operar; y en el segundo supuesto de propiedad superficiaria, cuando esta es tipo originario, la construcci\u00f3n no podr\u00e1 originar la usucapi\u00f3n tampoco, porque ser\u00eda por efecto de la accesi\u00f3n del dominas soli, y, de todas formas, si se adquiriese por el transcurso del tiempo, se usucapir\u00eda no la propiedad superficiaria, sino el dominio del inmueble.<\/p>\n\n\n\n

Cuando la propiedad superficiaria se transforma en una verdadera propiedad separada, porque el titular del derecho de superficie haya ya construido, o porque haya sido adquirida esta propiedad a titulo lucrativo, podr\u00e1 ya ser objeto de usucapi\u00f3n con independencia del suelo.<\/p>\n\n\n\n

Por nuestra parte, hemos de hacer las siguientes distinciones:<\/p>\n\n\n\n

a\u2019) Usucapi\u00f3n del derecho a edificar o construir. En principio, y como derecho real que es, es indudable que puede ser objeto de prescripci\u00f3n adquisitiva, dada la regla general del art\u00edculo 1930 del C\u00f3digo Civil. Pero como, adem\u00e1s, hace falta la posesi\u00f3n, al no producirse esta en el derecho de superficie de la modalidad indicada, a primera vista parece imposible que dicha usucapi\u00f3n opere. Pero bien pensado el problema, sobre todo a la luz del art\u00edculo 36 de la Ley hipotecaria, podr\u00edamos obtener estas conclusiones:<\/p>\n\n\n\n

1) Supuesto de que no exista el derecho de superficie por no haberlo desmembrado el titular del suelo. Es obvio que, en este caso, no cabe usucapir este derecho con independencia del dominio sobre el suelo.<\/p>\n\n\n\n

2) Que exista un derecho de superficie desmembrado de la propiedad del suelo, no inscrito en el Registro de la Propiedad. En este caso, como para usucapi\u00f3n ser\u00e1 precisa la posesi\u00f3n, no podr\u00e1 aquella producirse, si no se diere ninguna actividad sobre el suelo; y aun comenzando esta actividad, tampoco, porque por efecto de la accesi\u00f3n acceder\u00eda al due\u00f1o del mismo. Una vez terminada la construcci\u00f3n y ya surgida la propiedad superficiaria, tampoco, por el mismo motivo. O se usucapir\u00eda la propiedad del suelo y vuelo, o nada.<\/p>\n\n\n\n

3) Que exista un derecho de superficie desmembrado de la propiedad del suelo pero inscrito en el Registro. En este supuesto, aunque el titular registral no sea el verdadero, podr\u00e1 adquirir por usucapi\u00f3n secundum tabulas la propiedad de ese derecho, visto el art\u00edculo 35 de la Ley hipotecaria. No ser\u00e1 preciso que ese titular registral tenga la consideraci\u00f3n del tercero hipotecario, seg\u00fan el art\u00edculo 34 de esa Ley, porque, si la tuviese, entonces estar\u00eda protegido sin necesidad de esperar el transcurso del tiempo necesario para consumirse la usucapi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

a\u2019) Usucapi\u00f3n del derecho de superficie, una vez constituida la propiedad superficiaria. Partiendo del concepto que hemos dado de este derecho, podemos afirmar:<\/p>\n\n\n\n

l) Si el que hubiere construido fuere el verdadero titular del derecho, no cabr\u00eda hablar de usucapi\u00f3n, sino de continuaci\u00f3n del derecho de superficie, en cuanto a la construcci\u00f3n misma, o de adquisici\u00f3n del mismo respecto a futuras edificaciones si ello fuere posible.<\/p>\n\n\n\n

2) Si el que hubiera construido fuera persona distinta al titular registral del derecho de superficie, operar\u00eda en toda su extensi\u00f3n el art\u00edculo 36 de la Ley hipotecaria, porque existir\u00eda una propiedad superficiaria por haber ya enajenado el derecho el propietario del suelo y, como consecuencia, un derecho del constructor a \u201cconservar\u201d y \u201cmantener\u201d esa propiedad.<\/p>\n\n\n\n

En el supuesto de que no exista inscripci\u00f3n en el Registro del derecho de superficie, y el que construya no sea el verdadero titular sino un tercero, no podr\u00e1 adquirirlo, porque no se dar\u00eda una propiedad superficiaria, sino un simple caso de accesi\u00f3n, que se regir\u00eda por el principio superficies solo cedit.<\/p>\n\n\n\n

b\u2019) Supuesto de propiedad separada. Entonces s\u00ed que puede operar la usucapi\u00f3n, como medio de adquisici\u00f3n, de acuerdo con las normas del C\u00f3digo civil si no hay previa inscripci\u00f3n, o con las de los art\u00edculos 35 y 36 de la Ley hipotecaria si tal inscripci\u00f3n existe. Es el caso, por ejemplo, de la propiedad por apartamentos, cuando haya surgido como consecuencia de un derecho de superficie sobre el suelo.<\/p>\n\n\n\n

c) La concesi\u00f3n administrativa<\/p>\n\n\n\n

La concesi\u00f3n administrativa del derecho de superficie puede ser uno de los medios m\u00e1s \u00fatiles para resolver el problema de la vivienda y hacer que la instituci\u00f3n produzca los beneficiosos resultados que la doctrina y aun las legislaciones esperan de ella. Tiene la ventaja de poder recaer no solo sobre terrenos privados, sino incluso sobre terrenos p\u00fablicos cuya enajenaci\u00f3n de por s\u00ed est\u00e9 prohibida.<\/p>\n\n\n\n

El derecho de superficie podr\u00e1 constituirse en terrenos de la propiedad de las entidades locales y dem\u00e1s personas p\u00fablicas o integrantes del patrimonio municipal del suelo.
\nSu finalidad ha de ser la construcci\u00f3n de viviendas de protecci\u00f3n p\u00fablica o destinadas a otros usos de inter\u00e9s social.<\/p>\n\n\n\n

d) El arrendamiento<\/p>\n\n\n\n

Plant\u00e9ase el problema de si el contrato de arrendamiento puede servir como medio para la adquisici\u00f3n del derecho de superficie.<\/p>\n\n\n\n

Bonet cree que el arrendamiento no puede ser nunca un modo de constituci\u00f3n de tal derecho, ya que no procura m\u00e1s que un derecho de goce, y no de absoluta disposici\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

En principio, estamos conformes con esta tesis. El arrendamiento por s\u00ed solo no puede servir como medio de adquisici\u00f3n de tal derecho. Ello, sin embargo, no obsta para que en un contrato de esta naturaleza puedan estipularse cl\u00e1usulas que constituyan de por s\u00ed un verdadero derecho de superficie, si las partes ten\u00edan esa intenci\u00f3n al celebrarlo. Es el caso de los arrendamientos ad aedificandum creados con esa intenci\u00f3n, de los que hemos hablado antes.<\/p>\n\n\n\n

e) La venta<\/p>\n\n\n\n

\u201cCuando las partes \u2014dice Bonet\u2014 tienen por fin constituir un derecho de superficie no temporal y limitado a cierto n\u00famero de a\u00f1os, sino perpetuo, debiendo durar tanto como la superficie sobre la cual est\u00e1 establecida, emplean ordinariamente la venta en su forma m\u00e1s habitual, esto es, aquella cuyo precio es pagadero de una sola vez.\u201d En esta hip\u00f3tesis \u2014a\u00f1ade\u2014 la creaci\u00f3n del derecho de superficie puede ser hecha por v\u00eda de traslaci\u00f3n o por v\u00eda de deducci\u00f3n. Habr\u00e1 traslaci\u00f3n cuando, por ejemplo, un propietario due\u00f1o del suelo, subsuelo y vuelo, de un dominio, vende a un tercero todo o parte de las superficies o edificios que lo recubren. Hay, por el contrario, deducci\u00f3n si en la venta de un fundo ha sido hecha reserva, en beneficio del vendedor, de la propiedad de la superficie.<\/p>\n\n\n\n

Dice, finalmente, que \u201ctodas las reglas del C\u00f3digo Civil sobre el contrato de venta son aplicables sin excepci\u00f3n\u201d.<\/p>\n\n\n\n

La especial configuraci\u00f3n, sin embargo, del derecho de superficie que da la Ley del suelo, nos obliga a destacar las particularidades, en cuanto al precio y al plazo, seg\u00fan veremos.<\/p>\n\n\n\n

f) De la construcci\u00f3n extralimitada como medio de constituci\u00f3n del derecho de superficie<\/p>\n\n\n\n

Menciona alg\u00fan autor como forma an\u00f3mala de constituci\u00f3n del derecho de superficie \u201cla construcci\u00f3n extralimitada\u201d. Esta figura jur\u00eddica, para nuestra legislaci\u00f3n desconocida, y cuyo estudio particular fue hecho por La Plaza, aparec\u00eda ya recogida en la doctrina y legislaci\u00f3n extranjera (en particular en los art\u00edculos 938 del C\u00f3digo Civil italiano, y 912 al 916 del alem\u00e1n), que la configuraban como la construcci\u00f3n de un edificio que sin dolo o culpa grave efect\u00faa el propietario de una finca sobre los linderos, invadi\u00e9ndolos, y que produce la consecuencia de que el vecino ha de tolerarla (con la indemnizaci\u00f3n de una renta en dinero, seg\u00fan el tiempo de la extralimitaci\u00f3n), a no ser que haya formulado oposici\u00f3n antes o inmediatamente despu\u00e9s de la extralimitaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

En la actualidad, las particulares caracter\u00edsticas de este derecho lo configuran ya como un tipo de derecho real totalmente independiente de aquellas otras figuras, seg\u00fan veremos m\u00e1s adelante<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Creemos que corresponde el ejercicio de este derecho al edificante de buena fe, no como una sanci\u00f3n civil a la conducta dolosa o culposa del due\u00f1o del suelo, sino porque con su tolerante, silenciosa o pasiva conducta respecto a la edificaci\u00f3n ha podido crear una relaci\u00f3n cuasi contractual con el edificante, de la que se derivar\u00e1n una serie de derechos y obligaciones. En nuestra patria, fue recogida esta doctrina, aunque a primera vista pareciera ir contra el principio de los art\u00edculos 361 y siguientes del C\u00f3digo Civil, por la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de mayo de 1949, ratificada por otras posteriores como las de 17 de junio de 1961 (art. 2.728), de 5 de julio de 1966 y de 22 de marzo de 1996.<\/p>\n\n\n\n

K) Derechos y obligaciones<\/strong><\/p>\n\n\n\n

a) \u0007Derechos y obligaciones del concedente o dominus soli<\/p>\n\n\n\n

Tendr\u00e1 los siguientes derechos y obligaciones:<\/p>\n\n\n\n

a\u2019) Derecho a percibir la oportuna contraprestaci\u00f3n, cuando fuera onerosa la concesi\u00f3n y no gratuita.<\/p>\n\n\n\n

b\u2019) Derecho de reversi\u00f3n, al cumplirse el plazo pactado.<\/p>\n\n\n\n

c\u2019) Derechos de tanteo y retracto. Que se regir\u00e1 por lo dispuesto en el art\u00edculo 1637 y siguientes del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n\n\n\n

d\u2019) Derechos del dominus soli respecto al uso del terreno sobre el que se concedi\u00f3, mientras el titular del derecho de superficie no haga uso del mismo levantando la construcci\u00f3n o plantaci\u00f3n. Sin que pueda nunca obstaculizarla.<\/p>\n\n\n\n

e\u2019) Contribuciones. Debe el dominus soli satisfacer las contribuciones y arbitrios que afecten al suelo, correspondiendo al concesionario del derecho las que se refieran al vuelo o a la propiedad superficiaria.<\/p>\n\n\n\n

f\u2019) Mejoras. El concederte no ha de abonar las mejoras, porque tampoco ha de abonar la construcci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

g\u2019) Construcci\u00f3n, uso y conservaci\u00f3n de lo edificado. Podr\u00e1 exigirse por el propietario que la construcci\u00f3n se levante no solo dentro del plazo pactado, sino tambi\u00e9n de acuerdo con lo establecido en el t\u00edtulo constitutivo. Obs\u00e9rvese que el art\u00edculo 16 del Reglamento hipotecario exige que una de las circunstancias que el t\u00edtulo ha de contener para efectuarse la inscripci\u00f3n en el Registro es la de la fijaci\u00f3n del plazo para realizar la edificaci\u00f3n, que \u2014seg\u00fan \u00e9l\u2014 no podr\u00e1 exceder de cinco a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n

h\u2019) Derecho de que se edifique en el plazo y modo convenidos.<\/p>\n\n\n\n

i\u2019) Derecho a exigir la aplicaci\u00f3n de la legislaci\u00f3n de propiedad horizontal, al dividirla en elementos comunes una vez construido el edificio, en todo o en parte.<\/p>\n\n\n\n

b) \u0007Derechos y obligaciones del superficiario<\/p>\n\n\n\n

El derecho de superficie, por el simple hecho de su constituci\u00f3n, supone una serie de derechos y obligaciones para el titular del mismo, que subsisten y aun se agravan cuando la construcci\u00f3n se ha levantado. Unos tienen car\u00e1cter legal y otros son de tipo contractual.<\/p>\n\n\n\n

He aqu\u00ed los principales:<\/p>\n\n\n\n

a\u2019) Derecho de construcci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

b\u2019) Derecho de plantaci\u00f3n. Ya hemos dicho que tambi\u00e9n en nuestra legislaci\u00f3n puede existir un derecho de superficie al objeto de una plantaci\u00f3n, no solo por el principio general del C\u00f3digo Civil, sino tambi\u00e9n por el art\u00edculo 30 del Reglamento hipotecario.<\/p>\n\n\n\n

c\u2019) Derecho de conservar lo construido.<\/p>\n\n\n\n

d\u2019) Derecho de reconstrucci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

e\u2019) Derecho de levantar nuevas construcciones sobre lo ya edificado. En principio, si al construirse esta figura jur\u00eddica no se ha establecido limitaci\u00f3n alguna al concesionario respecto al alcance de la construcci\u00f3n a levantar, creemos que no puede sobreelevar mientras no transcurra el plazo contractual.<\/p>\n\n\n\n

f\u2019) Derechos de tanteo y retracto.<\/p>\n\n\n\n

g\u2019) Derecho de disposici\u00f3n. El derecho de superficie, como todo derecho real, puede ser objeto de enajenaci\u00f3n a t\u00edtulo oneroso y gratuito. El art\u00edculo 107.5 de la Ley hipotecaria admite la posibilidad de la hipoteca, y en el art\u00edculo 16 de su Reglamento se advierte ya (apartado d.1) que en el t\u00edtulo de constituci\u00f3n habr\u00e1n de constar \u201clos pactos relativos a la realizaci\u00f3n de actos de disposici\u00f3n por el superficiario\u201d.<\/p>\n\n\n\n

h\u2019) Derecho de saneamiento. No vemos inconveniente en admitir que el dominus soli est\u00e9 obligado al saneamiento en caso de evicci\u00f3n si la enajenaci\u00f3n fue onerosa, por aplicaci\u00f3n anal\u00f3gica del art\u00edculo 1643 del C\u00f3digo Civil e incluso de los principios generales de la compraventa de inmuebles. Esa evicci\u00f3n de producir\u00e1 cuando el superficiario se vea privado de su derecho de superficie o perturbado en \u00e9l, no pudiendo, a nuestro juicio, operar por el simple hecho de la sustituci\u00f3n del dominus soli si el nuevo propietario admite la existencia del mismo.<\/p>\n\n\n\n

i\u2019) Derecho de indemnizaci\u00f3n. Desde el punto de vista del C\u00f3digo Civil, el superficiario tiene, a la terminaci\u00f3n de su derecho, derecho a indemnizaci\u00f3n por lo contrario. Seg\u00fan la Ley del suelo, no. Admitimos, sin embargo, el pacto expreso.<\/p>\n\n\n\n

j\u2019) Obligaci\u00f3n de pagar la pensi\u00f3n. Es obvia esta obligaci\u00f3n del superficiario.<\/p>\n\n\n\n

k\u2019) Contribuciones y arbitrios. Los que recaen sobre el derecho de superficie y la propiedad superficiaria han de abonarlos al superficiario, como es natural.<\/p>\n\n\n\n

l\u2019) Derecho de redenci\u00f3n. De este derecho nos ocuparemos al tratar de las causas de extinci\u00f3n de esta figura jur\u00eddica.<\/p>\n\n\n\n

ll\u2019) La constituci\u00f3n de sub-superficies. La prohibici\u00f3n de constituir subenfiteusis proclamada por el art\u00edculo 1654 de nuestro C\u00f3digo Civil, que tambi\u00e9n respecto a los foros fue extendida expresamente por la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 27 de octubre de 1909, nos hace concluir que es imposible al superficiario constituir sub-superficies.<\/p>\n\n\n\n

m\u2019) Derecho al uso de las partes del suelo no necesarias para la edificaci\u00f3n. Creemos que no puede el superficiario extender a ellas su derecho de uso, porque este pertenece al dominus soli, y, naturalmente, dejando a salvo lo pactado en contrario.<\/p>\n\n\n\n

n\u2019) Derecho de preferencia a la renovaci\u00f3n. En nuestra legislaci\u00f3n esta figura podr\u00eda configurarse al amparo del principio de libertad del pacto del art\u00edculo 1255 del C\u00f3digo Civil, pero habr\u00eda de tratarse como un mero derecho de tanteo, si la enajenaci\u00f3n fuera onerosa, y de una opci\u00f3n al derecho de superficie, si fuese gratuita.<\/p>\n\n\n\n

c) \u0007Grav\u00e1menes que pueden recaer sobre el derecho de superficie<\/p>\n\n\n\n

La consideraci\u00f3n de fundus jur\u00eddico que al derecho de superficie se le concede, permite que pueda ser gravado al igual que una finca, aunque limitando los grav\u00e1menes al tiempo de su duraci\u00f3n. La Ley hipotecaria admite expresamente ya la hipoteca de este derecho (art. 1.07, n.\u00b0 5). La Ley del suelo ya expl\u00edcitamente prev\u00e9 la posibilidad del gravamen, y que, \u201csi por cualquier otra causa se reunieran en la misma persona los derechos de propiedad del suelo y los del superficiario, los derechos reales que recayeren sobre uno y otros continuar\u00e1n grav\u00e1ndolos separadamente\u201d.
\nEstos grav\u00e1menes pueden ir desde un simple derecho de uso o una servidumbre, hasta una hipoteca.<\/p>\n\n\n\n

d) \u0007Las limitaciones contractuales en el derecho de superficie y sus efectos respecto a terceros<\/p>\n\n\n\n

Es obvio que cabe, al constituirse esta figura, imponer en el contrato determinadas cl\u00e1usulas o condiciones a cargo del concesionario que, sin constituir verdaderos grav\u00e1menes reales, limiten su derecho, como por ejemplo las de que la edificaci\u00f3n se levante de una forma determinada, que se destine a un fin especial, que se proh\u00edban determinados arrendamientos, que se construya con ciertos materiales, etc. Limitaciones que, mientras no se opongan a la esencia de la instituci\u00f3n o a los preceptos legales, han de considerarse v\u00e1lidos.<\/p>\n\n\n\n

El problema surge al tratar de precisar los efectos que respecto a terceros pueden tener estas limitaciones, lo que nos lleva al estudio previo de su naturaleza.
\nLa doctrina las considera como obligaciones reales, oh rem o propter rem, es decir, \u00edntimamente ligadas a la cosa, y exigibles a cualquier persona que sea propietaria de la edificaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

En nuestra legislaci\u00f3n, el art\u00edculo 1.6 del Reglamento hipotecario exige que en el t\u00edtulo de constituci\u00f3n conste no solo el plazo de duraci\u00f3n del derecho de superficie, el del canon o precio a satisfacer y el del plazo se\u00f1alado para la edificaci\u00f3n, sino tambi\u00e9n las caracter\u00edsticas de esta, su destino y los pactos relativos a la realizaci\u00f3n de actos de disposici\u00f3n por el superficiario.<\/p>\n\n\n\n

L) Extinci\u00f3n de superficie<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Varias pueden ser las causas de extinci\u00f3n de este derecho. Pero veamos algunas de ellas.<\/p>\n\n\n\n

a) Terminaci\u00f3n del plazo de la concesi\u00f3n<\/p>\n\n\n\n

a\u2019) Principio general. Esta causa de extinci\u00f3n operar\u00e1 tan solo para los derechos de superficie de tipo temporal, y no para los de car\u00e1cter perpetuo.
\nEste plazo no hay necesidad de prorrogarlo ni aun a pretexto de la cl\u00e1usula rebus sic stantibus (Sentencia del TS de 6-10-1987, en Recurso 14\/1986) (art. 6.720).<\/p>\n\n\n\n

b\u2019) Efectos. La extinci\u00f3n del derecho indicado producir\u00e1 los siguientes efectos:<\/p>\n\n\n\n

  1. La transferencia inmediata al due\u00f1o del suelo de la propiedad de la edificaci\u00f3n, aunque sea admisible el pacto en contrario, seg\u00fan este \u00faltimo precepto.<\/li>
  2. La indemnizaci\u00f3n a abonar al superficiario de la cuant\u00eda mencionada al tratar de los derechos de \u00e9ste, salvo que por pacto se excluya \u00e9sta.<\/li>
  3. La posibilidad de que por pacto no se transfiera esta propiedad, cuando, por ejemplo, se constituya en favor de superficiario una propiedad separada; situaci\u00f3n perfectamente factible en el supuesto de la propiedad por apartamentos.<\/li>
  4. Disc\u00fatese, finalmente, si esta causa de extinci\u00f3n habr\u00e1 de producir la del arrendamiento, est\u00e9 o no protegido por la Ley, texto articulado de 24 de diciembre de 1964, que el superficiario hubiere constituido sobre la propiedad superficiaria.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    La redacci\u00f3n del art\u00edculo 57 de aquella Ley arrendaticia al imponer la pr\u00f3rroga forzosa de los arrendamientos sujetos a su \u00e1mbito el d\u00eda del vencimiento del plazo pactado, \u201caun cuando un tercero suceda al arrendador permite dudar si la extinci\u00f3n del derecho de superficie producir\u00e1 la del arrendamiento concertado sobre la propiedad superficiaria, en esta clase de contratos. El art\u00edculo 13.2 de la nueva Ley de 24-11-1994, con referencia a los arrendamientos desde el 1-1-1995, ya dispone que los arrendamientos otorgados por el superficiario se extinguir\u00e1n al t\u00e9rmino del derecho del arrendador, adem\u00e1s de por las causas de extinci\u00f3n que resulten de lo dispuesto en la propia LAU, siquiera, agregue en el apartado 3 que \u201cdurar\u00e1n cinco a\u00f1os los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creaci\u00f3n sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovaci\u00f3n a que se refiere el art\u00edculo 9.1\u201d. Este precepto, sin embargo, no ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n a los arrendamientos concertados para uso distinto del de vivienda y para las excluidas del \u00e1mbito de la LAU.<\/p>\n\n\n\n

    1. Posible aplicabilidad de la cl\u00e1usula rebus sic stantibus para pretender la pr\u00f3rroga de la duraci\u00f3n del derecho de superficie. Sobre el tema se ocupa la Sentencia de la Sala 1.a del Tribunal Supremo de 6 de octubre de 1987 (R. 14\/86, art. 6720).<\/li><\/ol>\n\n\n\n

      b) \u0007Destrucci\u00f3n del edificio sobre el que recae el derecho de superficie<\/p>\n\n\n\n

      Donellus opina que el derecho de superficie desaparece por esta causa. La opini\u00f3n general \u2014dice Puig Pe\u00f1a\u2014 cree que aunque de momento el ejercicio del derecho no pudiera actualizarse, sin embargo, la propia facultad queda en pie, correspondiendo al superficiario el derecho de reconstruir, pero naturalmente con la particularidad de que mientras que se considere subsistente el derecho ad aedificandum debe continuar tambi\u00e9n subsistiendo la obligaci\u00f3n de pagar la pensi\u00f3n (art. 1625).<\/p>\n\n\n\n

      Creemos que la destrucci\u00f3n de la cosa no da derecho a la extinci\u00f3n del derecho de superficie, porque el requisito de la temporalidad no es institucional, ni con arreglo a la Ley del suelo, ni menos con arreglo al derecho com\u00fan, salvo pacto en contrario.<\/p>\n\n\n\n

      Adem\u00e1s, en realidad, puede perderse la propiedad superficiaria y subsistir, sin embargo, el derecho de superficie en sentido estricto, como tal derecho en s\u00ed.<\/p>\n\n\n\n

      c) La confusi\u00f3n<\/p>\n\n\n\n

      Es indudable que la confusi\u00f3n en los derechos del superficiario y del dominus soli, por adquisici\u00f3n por parte de aquel del suelo, o de este de dicho derecho, ha de ser causa de extinci\u00f3n del mismo, al amparo del C\u00f3digo Civil. En ella no cabe discusi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

      d) Renuncia o abandono<\/p>\n\n\n\n

      Distingue la doctrina entre la renuncia o abandono del derecho de superficie antes de la construcci\u00f3n y despu\u00e9s de haberse producido esta. En el primer caso, la renuncia o abandono no ofrece dificultades porque, en realidad, este derecho es una mera facultad de la que se puede hacer o no uso.
      \nSi la construcci\u00f3n se ha comenzado, pero no terminado, se producir\u00e1 el mismo resultado, por no haber surgido todav\u00eda la propiedad superficiaria. El dominus soli adquirir\u00e1 autom\u00e1ticamente por accesi\u00f3n esas obras realizadas. Cuando la construcci\u00f3n ya ha sido levantada, entiende, por el contrario, ese sector doctrinal que el abandono o renuncia no origina la extinci\u00f3n del derecho ni el paso de la misma al due\u00f1o del suelo (Salis); se producir\u00eda un supuesto de res nullius, del que devendr\u00eda propietario el Estado (Pugliese). En nuestra legislaci\u00f3n estimamos indudable que el abandono es causa de extinci\u00f3n, como lo es en la enfiteusis, y ello sin necesidad de aceptaci\u00f3n por parte del due\u00f1o del suelo cuando a\u00fan no se ha edificado, y con dicha aceptaci\u00f3n si la construcci\u00f3n ya se produjo.<\/p>\n\n\n\n

      e) \u0007Infracci\u00f3n por el concesionario de su deber de construir en el plazo pactado<\/p>\n\n\n\n

      Respecto a esta causa hemos de agregar, con Ventura-Traveset, que para el supuesto de que, principiadas las obras, se paralicen y no terminen por cualquier motivo, parece que el caso debe comprenderse en el art\u00edculo 361 del C\u00f3digo Civil, puesto que el superficiario ha edificado de buena fe en terreno que no es suyo.<\/p>\n\n\n\n

      f) Expropiaci\u00f3n forzosa<\/p>\n\n\n\n

      Es tambi\u00e9n un motivo de extinci\u00f3n. Lo \u00fanico que habr\u00e1 que discutirse es lo concerniente a la distribuci\u00f3n del precio de la indemnizaci\u00f3n. Puig Pe\u00f1a es de la opini\u00f3n de que habr\u00e1 de resolverse seg\u00fan equidad. Roca-Sastre, que entre el superficiario y el dominus soli, a proporci\u00f3n del respectivo valor que el derecho de uno y otro tuviera al tiempo de la expropiaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

      g) \u0007Incumplimiento de condiciones resolutorias<\/p>\n\n\n\n

      La resoluci\u00f3n por incumplimiento de estas condiciones puede ser causa de extinci\u00f3n del derecho de superficie.<\/p>\n\n\n\n

      h) Prescripci\u00f3n extintiva<\/p>\n\n\n\n

      Consideramos perfectamente aplicable esta causa de extinci\u00f3n por el transcurso de treinta a\u00f1os (art. 1963 del C\u00f3digo Civil) cuando se trata del derecho de superficie en el sentido de derecho a edificar o construir en general.<\/p>\n\n\n\n

      i) Redenci\u00f3n<\/p>\n\n\n\n

      Disc\u00fatese la posibilidad de redenci\u00f3n de este derecho. Si se considera que el mismo es de car\u00e1cter temporal, como opina alg\u00fan sector doctrinal espa\u00f1ol del campo hipotecario, por estimar aplicable el art\u00edculo 16 del Reglamento hipotecario, es obvio que no cabr\u00e1 hablar de redenci\u00f3n.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

      PDF Vaya por delante que el tema no es novedoso, pero pudiera ser una f\u00f3rmula para evitar la crisis que actualmente padece el sector inmobiliario. Nos referimos a la utilizaci\u00f3n del derecho de superficie de que hablan los art\u00edculos 35 y 36 de la reciente Ley del suelo de 28-6-2007 en su modalidad de la […]<\/p>\n","protected":false},"author":11,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":0},"categories":[52],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"finderwilber","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/finderwilber\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1553\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/11\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=1553"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1553\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":1554,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1553\/revisions\/1554\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=1553"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=1553"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=1553"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}