{"id":1577,"date":"2008-03-10T16:59:00","date_gmt":"2008-03-10T15:59:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=1577"},"modified":"2020-05-12T17:00:42","modified_gmt":"2020-05-12T16:00:42","slug":"derecho-de-tanteo-y-retracto-a-favor-de-la-administracion-en-relacion-con-los-planes-locales-de-vivienda-en-la-nueva-ley-catalana-del-derecho-a-la-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/derecho-de-tanteo-y-retracto-a-favor-de-la-administracion-en-relacion-con-los-planes-locales-de-vivienda-en-la-nueva-ley-catalana-del-derecho-a-la-vivienda\/","title":{"rendered":"Derecho de tanteo y retracto a favor de la Administraci\u00f3n en relaci\u00f3n con los planes locales de vivienda en la nueva Ley catalana del derecho a la vivienda"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Es de sobra conocido que el pasado 28 de diciembre de 2007 se aprob\u00f3 por el Parlament la Llei 18\/2007, del dret a l\u2019habitatge, publicada en el DOGC del 9 de enero de 2008 y cuya entrada en vigor se establece a los tres meses de dicha publicaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Esta Ley establece en diversos aspectos a favor de las administraciones p\u00fablicas amplias facultades de intervenci\u00f3n directa sobre el patrimonio de los particulares y sobre el tr\u00e1fico inmobiliario. La m\u00e1s conocida por el p\u00fablico, dado el eco que ha tenido en los medios de comunicaci\u00f3n, ha sido la facultad de expropiaci\u00f3n del usufructo de viviendas desocupadas. Pero existen otras.
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La que es objeto del presente comentario es la prevista en el art\u00edculo 15 de la Ley, relativa a la delimitaci\u00f3n de \u00e1reas sujetas a los derechos de tanteo y retracto a favor de la Administraci\u00f3n p\u00fablica con la finalidad de cumplir los objetivos de los planes locales de vivienda (cuyo objetivo es determinar las propuestas y compromisos en pol\u00edtica de vivienda y concertar dichas pol\u00edticas con la Administraci\u00f3n de la Generalitat) e incrementar el parque de viviendas vinculados a pol\u00edticas sociales.<\/p>\n\n\n\n

De acuerdo con el citado precepto podr\u00e1n delimitarse \u00e1reas en que la Administraci\u00f3n podr\u00e1 ejercer los derechos de tanteo y retracto sobre edificios plurifamiliares completos cuyo uso sea principalmente el de vivienda y \u00e1reas en que pueda ejercer tales derechos sobre viviendas concretas.<\/p>\n\n\n\n

Este precepto plantea diversos problemas. En primer lugar, puede resultar conflictiva la determinaci\u00f3n de cu\u00e1ndo un edificio est\u00e1 destinado principalmente a vivienda. Este car\u00e1cter principal \u00bflo determina el n\u00famero de departamentos dedicados a vivienda?, \u00bfo la superficie dedicada a uno u otro destino?, \u00bfo su importancia econ\u00f3mica? Evidentemente, seg\u00fan se tome en consideraci\u00f3n uno u otro criterio el resultado puede no ser el mismo.<\/p>\n\n\n\n

En segundo lugar, extiende el derecho de tanteo y retracto a la transmisi\u00f3n de acciones o participaciones sociales de sociedades mercantiles cuyo objeto est\u00e9 vinculado directa o indirectamente a la actividad inmobiliaria y que sean propietarias de alg\u00fan inmueble o vivienda en las \u00e1reas delimitadas. <\/p>\n\n\n\n

Evidentemente, la finalidad de esta extensi\u00f3n es evitar que se pueda burlar el derecho de tanteo y retracto mediante la transmisi\u00f3n de participaciones societarias en lugar de la transmisi\u00f3n de la finca. No obstante, no establece que sea necesaria ninguna vinculaci\u00f3n entre la transmisi\u00f3n de participaciones y la finca ubicada en el \u00e1rea delimitada. De manera que parece facultar a la Administraci\u00f3n a ejercer el tanteo y retracto en cualquier transmisi\u00f3n de participaciones de una sociedad por el hecho de ser propietaria de un inmueble en el \u00e1rea delimitada, aunque la transmisi\u00f3n de participaciones no afecte a la efectiva disponibilidad del mismo. Lo cual no se corresponde con la finalidad perseguida y adem\u00e1s supone atribuir a la Administraci\u00f3n una facultad injustificada de intromisi\u00f3n en el funcionamiento interno de las sociedades.<\/p>\n\n\n\n

Condiciones que pueden consistir en exigir que se dedique a viviendas de protecci\u00f3n oficial o vinculadas a pol\u00edticas sociales una parte del edificio que sea superior a los porcentajes m\u00e1ximos de reserva para tales fines que establece el Texto refundido de la Ley de urbanismo de Catalu\u00f1a<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Los derechos de tanteo y retracto pueden ejercitarse por la Administraci\u00f3n bien por cuenta propia, bien a favor de ciertas personas y entidades que se concretan en los art\u00edculos 51 y 87.3 (lo que la propia Ley denomina promotores sociales de vivienda, promotores p\u00fablicos, ciertas entidades sin \u00e1nimo de lucro, etc.).<\/p>\n\n\n\n

Seg\u00fan el apartado 5 del art\u00edculo 15, cuando los derechos de tanteo y retracto se ejerciten a favor de estos terceros, la Administraci\u00f3n puede fijar unas condiciones respecto al uso y dedicaci\u00f3n del inmueble que aseguren que su destino est\u00e9 vinculado a pol\u00edticas sociales de vivienda. Condiciones que pueden consistir en exigir que se dedique a viviendas de protecci\u00f3n oficial o vinculadas a pol\u00edticas sociales una parte del edificio que sea superior a los porcentajes m\u00e1ximos de reserva para tales fines que establece el Texto refundido de la Ley de urbanismo de Catalu\u00f1a.<\/p>\n\n\n\n

Esta previsi\u00f3n resulta un tanto sorprendente, puesto que, dada la raz\u00f3n que fundamenta el establecimiento de los derechos de tanteo y retracto, parece que la fijaci\u00f3n de estas condiciones de uso vinculadas a pol\u00edticas sociales de vivienda no deber\u00eda ser una posibilidad como prev\u00e9 la Ley (al decir que la Administraci\u00f3n \u201cpuede\u201d fijar dichas condiciones), sino una obligaci\u00f3n.
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La delimitaci\u00f3n de estas \u00e1reas se regir\u00e1 en cuanto a su procedimiento y garant\u00edas por lo que establece la normativa urban\u00edstica general, sin perjuicio de la posibilidad de establecer si conviene una \u00fanica pr\u00f3rroga de un m\u00e1ximo de seis a\u00f1os en el plazo de duraci\u00f3n de los derechos de tanteo y retracto. Por tanto, entendemos que no podr\u00e1n delimitarse \u00e1reas sujetas a estos derechos de forma indefinida, sino que deber\u00e1 fijarse el plazo durante el que quedar\u00e1n sujetas a ellos, sin perjuicio de la mencionada pr\u00f3rroga.<\/p>\n\n\n\n

De acuerdo con el apartado 9 de art\u00edculo que nos ocupa, el \u00e1rea sujeta a los derechos de tanteo y retracto podr\u00e1 abarcar la totalidad del t\u00e9rmino municipal. En cuyo caso no ser\u00e1 preciso que en el expediente conste la relaci\u00f3n de fincas afectadas ni de sus propietarios. Debe entenderse a sensu contrario que al delimitar \u00e1reas que no abarquen la totalidad del t\u00e9rmino municipal (que suponemos ser\u00e1n la mayor\u00eda) ser\u00e1 necesario que en el expediente conste la relaci\u00f3n de fincas afectadas con sus titulares.<\/p>\n\n\n\n

Hay que se\u00f1alar, por \u00faltimo, que, seg\u00fan el apartado 6, no podr\u00e1n realizarse transmisiones por ning\u00fan t\u00edtulo si el inmueble que se quiere transmitir se destina a vivienda o, en caso de edificios enteros, a un uso principal de vivienda, y no cumple ni puede cumplir, con las obras de rehabilitaci\u00f3n pertinentes, las condiciones de habitabilidad legalmente exigidas.
\nNo se alcanza a entender su raz\u00f3n de ser, ya que, si se trata de un inmueble que no cumple ni puede cumplir las condiciones de habitabilidad ni siquiera tras realizar obras de rehabilitaci\u00f3n, parece que lo que habr\u00eda que hacer en su caso, m\u00e1s que impedir su transmisi\u00f3n por cualquier t\u00edtulo (ni siquiera gratuito), deber\u00eda ser impedir su uso como vivienda. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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