{"id":1583,"date":"2008-03-10T17:03:27","date_gmt":"2008-03-10T16:03:27","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=1583"},"modified":"2020-05-12T17:03:55","modified_gmt":"2020-05-12T16:03:55","slug":"la-permuta-de-solares-a-cambio-de-vivienda-o-locales-en-las-edificaciones-futuras","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-permuta-de-solares-a-cambio-de-vivienda-o-locales-en-las-edificaciones-futuras\/","title":{"rendered":"La permuta de solares a cambio de vivienda o locales en las edificaciones futuras"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Ha adquirido gran incremento en estos \u00faltimos a\u00f1os la utilizaci\u00f3n del contrato de permuta para adquirir la propiedad de uno o varios apartamentos. <\/p>\n\n\n\n

El due\u00f1o del suelo permite al constructor la elevaci\u00f3n sobre el mismo del edificio seg\u00fan planos, a cambio de que, una vez construido, le ceda uno o varios locales. El propietario del suelo no se desprende de este hasta que la edificaci\u00f3n se levanta, ni tampoco, por dicha raz\u00f3n, constituye sociedad alguna con el promotor, de forma que si aquel quiebra y no puede llevar a cabo la construcci\u00f3n, el contrato de permuta se rescinde.<\/p>\n\n\n\n

Se discute si cuando esta permuta se produce en escritura p\u00fablica, ello supone la tradici\u00f3n a que se refiere el art\u00edculo 1462, p\u00e1rrafo 2.\u00ba del C\u00f3digo Civil, sin que para tal consideraci\u00f3n sea obst\u00e1culo la condici\u00f3n de cosa futura de las viviendas a construir.<\/p>\n\n\n\n

El propietario del suelo no se desprende de este hasta que la edificaci\u00f3n se levanta, ni tampoco, por dicha raz\u00f3n, constituye sociedad alguna con el promotor, de forma que si aquel quiebra y no puede llevar a cabo la construcci\u00f3n, el contrato de permuta se rescinde<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

La Sentencia de la Sala 1.\u00aa TS de 14-6-2007 resuelve el recurso de casaci\u00f3n interpuesto contra la Sentencia de una Audiencia que, revocando la del Juzgado, estima una demanda de tercer\u00eda de dominio esgrimida con base en un contrato de permuta.<\/p>\n\n\n\n

Nuestro m\u00e1s Alto Tribunal declara haber lugar a dicho recurso llegando a la conclusi\u00f3n de que ello no es as\u00ed, ni aun acudiendo a la figura denominada de las \u201cprehorizontalidades\u201d, razonando:<\/p>\n\n\n\n

  • El sistema de adquisici\u00f3n del dominio consagrado en nuestro derecho en el art\u00edculo 609 del C\u00f3digo Civil, que, para supuestos en que se alega como t\u00edtulo un contrato, exige el requisito de la tradici\u00f3n o entrega de la cosa objeto del mismo. De ah\u00ed que en la Sentencia de 9-10-1997, reiterada en otras posteriores como la de 18-2-2005 y 28-2-2006, se establezca que para la adquisici\u00f3n del dominio y dem\u00e1s derechos reales el C\u00f3digo Civil, a diferencia de otros ordenamientos jur\u00eddicos extranjeros, inspirado en el sistema romano, estima indispensable la concurrencia del t\u00edtulo y el modo (arts. 609 y 1095); no bastan las declaraciones de voluntad generadoras del contrato, sino que es preciso, adem\u00e1s, la tradici\u00f3n o entrega de la cosa, si bien admite esta en formas espiritualizadas, como es la prevista en el p\u00e1rrafo segundo del art\u00edculo 1462, al disponer que el otorgamiento de la escritura p\u00fablica equivale a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.
    <\/li>
  • Que el contrato de permuta mencionado presenta las caracter\u00edstica de ser generador de la obligaci\u00f3n de entrega de una cosa futura, por lo que ya se consider\u00f3 en la Sentencia de esta Sala de 15 de junio de 1992 que \u201cal versar sobre una cosa speratae, aunque est\u00e9 determinada, s\u00f3lo produce efectos obligacionales entre las partes contratantes, requiri\u00e9ndose para que pueda desplegar efectos traslativos de dominio sobre la obra que, una vez terminada, medie el inexcusable requisito de la entrega o tradio\u201d.
    <\/li>
  • Que se origina, en definitiva, un cambio de cosa presente, como es el solar o la parcela, por otra futura, la parte de superficie construida que se pacta, de la obra a realizar, de tal manera que el otorgamiento de la escritura de permuta o aportaci\u00f3n del suelo edificable implica su entrega, pero sin que pueda operar la tradici\u00f3n ficta del art\u00edculo 1462 del C\u00f3digo Civil, en relaci\u00f3n con las futuras viviendas o locales, por ser bienes que no existen en ese momento. Por todo ello, la jurisprudencia de esta Sala ha catalogado este tipo de contratos como at\u00edpicos, diferenci\u00e1ndolos, pese a la denominaci\u00f3n que les hayan podido dar los contratantes, del contrato de permuta de bienes presentes, en que las cosas a intercambiar existen y est\u00e1n determinadas desde su celebraci\u00f3n y pueden ser adquiridas por los permutantes, de tal manera que, en la modalidad contractual que ahora se examina, admitida por esta Sala, entre otras, en sentencias de 13 de marzo y 3 de octubre de 1997, 1 de diciembre de 2000, 26 de febrero de 2001 y 6 de febrero de 2002, \u201cno ser\u00e1 sino hasta que se construya en el terreno cuando se concretar\u00e1n materialmente los bienes objeto de transmisi\u00f3n a las demandantes, cedentes del suelo, como justa contraprestaci\u00f3n, siendo despu\u00e9s de su entrega cuando se produzca la adquisici\u00f3n del dominio (sentencias de 26 de abril de 2007).
    <\/li>
  • Que en consecuencia no cabe prescindir en estos casos del requisito del \u201cmodo\u201d, pues la entrega necesaria para la adquisici\u00f3n del dominio solo se podr\u00e1 materializar al tiempo de la efectiva construcci\u00f3n y entrega de la posesi\u00f3n de la vivienda en cuesti\u00f3n a los permutantes, incluso en casos como el presente, en que se elev\u00f3 el contrato de permuta a escritura p\u00fablica. Adem\u00e1s, del tenor del t\u00edtulo que esgrimen los actos terceristas (la mentada escritura de \u201cpermuta\u201d), no cabe siquiera individualizar la contraprestaci\u00f3n que habr\u00edan de recibir, puesto que s\u00f3lo se concreta la misma con la referencia \u201cplanta s\u00f3tano del edificio, que tendr\u00e1 su entrada por el regato de la Zarza y una vivienda en la planta primera\u201d, sin ni siquiera especificar cabida, superficie o concreta ubicaci\u00f3n. Se trata, como se\u00f1ala la Sentencia de 18 de febrero de 2005, de \u201cuna propiedad confusa, o gen\u00e9rica, y no entregada\u201d. <\/li><\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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