{"id":1648,"date":"2008-06-10T10:25:00","date_gmt":"2008-06-10T09:25:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=1648"},"modified":"2020-05-21T10:30:43","modified_gmt":"2020-05-21T09:30:43","slug":"validez-de-la-clausula-de-duracion-indefinida-y-prorroga-forzosa-en-contratos-posteriores-al-1-de-enero-de-1995","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/validez-de-la-clausula-de-duracion-indefinida-y-prorroga-forzosa-en-contratos-posteriores-al-1-de-enero-de-1995\/","title":{"rendered":"Validez de la cl\u00e1usula de duraci\u00f3n indefinida y pr\u00f3rroga forzosa en contratos posteriores al 1 de enero de 1995"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Publicaci\u00f3n: AU-287. Enero de 2008. P\u00e1g. 30<\/h3>\n\n\n\n

AP TARRAGONA, Sec. 1.\u00aa, 28-2-2007 SP\/SENT\/111290
Fundamentos de derecho<\/strong>
SEGUNDO. Respecto a la cuesti\u00f3n de duraci\u00f3n de los arrendamientos regulados por la actual normativa, que excluye la aplicaci\u00f3n imperativa de la pr\u00f3rroga forzosa ilimitada, la jurisprudencia ha manifestado que puede quedar pactada en el contrato, incluso existen sentencias admitiendo este pacto de forma impl\u00edcita (TS 17 marzo 1992, 20 abril 1993); si bien hace una interpretaci\u00f3n restrictiva de los casos en que debe entenderse sujeto el contrato a la pr\u00f3rroga forzosa (TS 30 mayo 1994, 5 febrero 1996) exigiendo que la voluntad de establecerla se manifieste con la debida claridad (STS 16 junio 1993 y 18 marzo 1994). En el caso enjuiciado, frente a la pretensi\u00f3n de desahucio se invoca un pacto de pr\u00f3rroga forzosa del arrendamiento de la vivienda, plasmado en la cl\u00e1usula tercera del contrato a fin de evitar la aplicaci\u00f3n del art. 9 LAU 1994 y 1581 C\u00f3digo Civil en cuanto al plazo de duraci\u00f3n; esta cl\u00e1usula expresa \u201cEl contrato empezar\u00e1 a regir el d\u00eda 1 de julio de 1997. Y en base a la libertad de pactos establecida en el art\u00edculo 9 de la LAU, ambas partes conciertan que la duraci\u00f3n del arrendamiento sea por tiempo indefinido, resultando obligatoria y forzosa para la arrendadora la pr\u00f3rroga continuada del contrato.\u201d Esta cl\u00e1usula denota claramente el pacto de permitir al arrendatario prorrogar el arrendamiento a su voluntad cuando impone como \u201cobligatoria y forzosa para la arrendadora la pr\u00f3rroga continuada del contrato\u201d. Las dem\u00e1s condiciones anexas del contrato no desacreditan el pacto de pr\u00f3rroga forzosa que expresamente se ha plasmado. As\u00ed, por ejemplo, se puede destacar la importante inversi\u00f3n en obras de acondicionamiento para vivienda que se indica en el contrato a cargo del arrendatario porque supone una previsi\u00f3n del tiempo de duraci\u00f3n del arrendamiento superior al correspondiente a la amortizaci\u00f3n mediante compensaci\u00f3n de rentas que prev\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Comentario<\/strong>
SP\/DOCT\/3519
Esta Sentencia, como otras anteriores, aunque escasas, supone un quebranto total del concepto de \u201carrendamiento\u201d contenido en el art. 1.543 del C\u00f3digo Civil, que hace referencia a \u201ctiempo determinado\u201d, y de ah\u00ed que no podamos estar de acuerdo con este tipo de resoluciones judiciales; no nos vale que se acredite (no siempre, claro, pues muchas veces se copian documentos anteriores) que la aut\u00e9ntica voluntad de las partes era contratar con pr\u00f3rroga forzosa seg\u00fan el art. 1255 del mismo CC, toda vez que lo que no se puede hacer es desvirtuar el concepto de arrendamiento, por esencia \u201ctemporal\u201d, ya sea desde el punto de vista legal o simplemente material.<\/p>\n\n\n\n

Admitir la validez de este tipo de cl\u00e1usulas significa convertir el arrendamiento en algo distinto a su propio fin, pues nunca puede calificarse as\u00ed una cesi\u00f3n que no tiene se\u00f1alado t\u00e9rmino y que queda exclusivamente al arbitrio de una de las partes. Esta es la opini\u00f3n tambi\u00e9n de la mayor\u00eda de los magistrados consultados en la encuesta publicada en la Revista de septiembre de 2005 (SP\/DOCT\/2610), cuyas contestaciones son de gran inter\u00e9s y altura jur\u00eddica.<\/p>\n\n\n\n

Dicho todo lo anterior, es justo a\u00f1adir que, aunque no nos guste, esta es la respuesta judicial actual, que ser\u00e1 confirmada o rectificada por otras audiencias y (esperemos que sea pronto) por doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, y que, sin duda, debe tenerse muy en cuenta por los arrendadores.<\/p>\n\n\n\n

Selecci\u00f3n de jurisprudencia aplicable<\/h3>\n\n\n\n

Validez del pacto de pr\u00f3rroga a voluntad del arrendador en arrendamiento de local<\/strong>
AP Asturias, Sec. 5.\u00aa, 15-12-2005 SP\/SENT\/79114
Ahora bien, la determinaci\u00f3n del tiempo del arriendo que proclama y exige el precitado art\u00edculo no se opone, tanto si viene determinado (por a\u00f1os o por otro plazo concreto) como determinable (as\u00ed lo que dure cierta situaci\u00f3n), porque ello quede a la voluntad de una de las partes contratantes (as\u00ed, tanto bajo la vigencia de la derogada LAU de 24-12-1964 como bajo la actual, viene normativizada la duraci\u00f3n del contrato someti\u00e9ndola a la voluntad del arrendatario y su derecho a la pr\u00f3rroga arts. 57 y 10, respectivamente).<\/p>\n\n\n\n

En este sentido la STS de 27-10-1995 no aprecia indeterminaci\u00f3n ni infracci\u00f3n del art. 1453 del C\u00f3digo Civil porque se faculte al arrendatario para la pr\u00f3rroga anual del contrato. Por el contrario, lo que s\u00ed es rechazable, porque supondr\u00eda caer en la indeseable perpetuidad, ser\u00eda aquel pacto por el que una parte pudiera imponer a la otra indefinidamente la vigencia del contrato o, como dice la STS de 15-10-1984, una pr\u00f3rroga contractual de modalidad indefinida. En el caso lo pactado en la condici\u00f3n 3.\u00aa de las particulares, es un plazo de duraci\u00f3n prorrogable a voluntad del arrendador hasta el 31 de mayo del a\u00f1o 2006, y nada de reprobable hay en ello. Precisamente, la realidad negocial demuestra lo habitual de acudir a este recurso de pactar un plazo inicial fijo y otro prorrogable a voluntad de ambas partes contratantes o de una sola, y dichas pr\u00f3rrogas no desnaturalizan ni son ajenas al plazo pactado de duraci\u00f3n del contrato como si fueran algo externo y accesorio al mismo, sino que, como ha advertido la doctrina, las dichas pr\u00f3rrogas no son sino plazos de duraci\u00f3n del contrato. Dicho esto, no comparte la Sala el criterio del juzgador de resolver la contradicci\u00f3n alegada por el actor entre el pacto tercero del condicionado (llam\u00e9moslo) general y el 3 del particular, desmembrando el tenor del predicho pacto de las condiciones particulares. Este, en su literalidad, es di\u00e1fano y simple cuando establece un plazo inicial de vigencia hasta el 31 de mayo del a\u00f1o 2004 y otro prorrogable, salvo denuncia del arrendador, hasta el 31 de mayo del a\u00f1o 2006.<\/p>\n\n\n\n

No es nula la cl\u00e1usula de duraci\u00f3n del arrendamiento por tratarse de un local y regir libertad de pactos<\/h3>\n\n\n\n

AP Madrid, Sec. 19.\u00aa, 7-7-2004 SP\/SENT\/61694
Desde la precedente s\u00edntesis de antecedentes, es hora de se\u00f1alar como ciertamente la sentencia de instancia incurre en incongruencia extra petita, partiendo de que la congruencia consiste en la correspondencia o adecuaci\u00f3n del fallo de la sentencia con el petitum de la demanda en relaci\u00f3n con la causa petendi de la misma, sin que sea admisible la desviaci\u00f3n o el desajuste entre el fallo judicial y los t\u00e9rminos en que las partes hayan formulado sus pretensiones, debiendo apreciarse vicio de incongruencia en aquellas sentencias que prescinden de la causa de pedir y fallan conforme a otra distinta, al causar indudable indefensi\u00f3n, que no ampara el principio iura novit curia, en los t\u00e9rminos en que aparecen contemplados en el art. 218 de la LEC, que no permite al juzgador apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer, permitiendo as\u00ed resolver conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes, precepto que ciertamente permite acudir a la aplicaci\u00f3n de aquellas instituciones que por su car\u00e1cter de orden p\u00fablico sean estimables de oficio, en el caso concreto el juzgador de instancia acude impl\u00edcitamente al art. 6.3 del C\u00f3digo Civil en cuanto contempla la nulidad de pleno derecho de los actos contrarios a las normas imperativas y las prohibitivas, y lo hace as\u00ed en cuanto declara de oficio la nulidad de la cl\u00e1usula segunda del contrato de arrendamiento de que se trata y que es del tenor que se refleja en la demanda, en los t\u00e9rminos m\u00e1s arriba recogidos, mas no estima esta Sala acertada dicha declaraci\u00f3n, por cuanto nos encontramos ante un contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda suscrito vigente la Ley 29\/1994, de arrendamientos urbanos, la que en su art. 4.3 viene a establecer que dichos contratos se regir\u00e1n por la voluntad de las partes, salvo las excepciones que contempla, que no son del caso, y no se da el supuesto que el juzgador de instancia contempla, por cuanto nos encontramos ante un contrato con expreso plazo de duraci\u00f3n, sin que ello se desnaturalice por las sucesivas pr\u00f3rrogas anuales que se establecen, potestativas para la arrendataria y obligatoriamente para la propiedad, as\u00ed lo ha declarado la jurisprudencia, SSTS 15-10 y 17-11-1984, y la m\u00e1s reciente de 27-10-1995, que se\u00f1ala que, aunque existe el riesgo de habilitar un contrato de duraci\u00f3n indefinida, no se desnaturaliza el contrato de arrendamiento, como as\u00ed lo pone de manifiesto toda una sociolog\u00eda locaticia; todo lo precedente cobra mayor raz\u00f3n cuando, como en el caso de autos, ninguna de las partes ha invocado la nulidad de tal cl\u00e1usula, antes al contrario, parten de la aceptaci\u00f3n de la misma e incluso ambas partes muestran disconformidad con la Sentencia en ese particular, siendo, pues, que tal cl\u00e1usula presenta apariencia jur\u00eddica que merece amparo y respeto mientras no se impugne en forma, dando a la otra parte oportunidad para su defensa; desde lo hasta aqu\u00ed expuesto que hayamos de revocar la Sentencia recurrida en cuanto a lo que toma como ratio decidendi para estimar la demanda, lo que nos ha de llevar a examinar el resto de la controversia.<\/p>\n\n\n\n

Validez de la cl\u00e1usula de un contrato posterior a la LAU 1994, pr\u00f3rroga del contrato obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario<\/h3>\n\n\n\n

AP Zaragoza, Sec. 2.\u00aa, 11-5-2004 SP\/SENT\/58910
Se trata de un contrato locativo de fecha 1 de mayo de 1997 en el que la cl\u00e1usula litigiosa literalmente establece lo siguiente: \u201c [\u2026] la duraci\u00f3n del presente contrato se pacta por un plazo de meses prorrogables; llegado el d\u00eda del vencimiento del plazo pactado o por cualquiera de sus pr\u00f3rrogas, el contrato se prorrogar\u00e1 por plazo de un mes obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, aun cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones. La falta de notificaci\u00f3n por escrito del arrendatario supondr\u00e1 una voluntad de pr\u00f3rroga del contrato; ciertamente la cl\u00e1usula no necesita de ning\u00fan tipo de interpretaci\u00f3n al ser clara en su contenido (art\u00edculo 1281 del C\u00f3digo Civil), y las partes a la postre se someten al r\u00e9gimen de pr\u00f3rroga forzosa, que no otra cosa quiere decir, que el contrato se prorrogue autom\u00e1ticamente a instancia del arrendatario sin necesidad de notificaci\u00f3n previa alguna; siendo pues clara la voluntad del arrendador de someterse al r\u00e9gimen de pr\u00f3rroga forzosa, dicho acuerdo es v\u00e1lido conforme al art\u00edculo 1255 del C\u00f3digo Civil y la jurisprudencia que as\u00ed lo interpreta, sentencias del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 1995, 15 de octubre de 1996 y 13 de junio de 2002.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Nulidad del establecimiento del plazo de duraci\u00f3n indefinido<\/h3>\n\n\n\n

AP M\u00e1laga, Sec. 6.\u00aa, 18-6-2003 SP\/SENT\/48879
En el clausulado segundo del contrato de arrendamiento, al establecerse como plazo de duraci\u00f3n el de \u201cindefinido\u201d, con ello en absoluto puede entenderse que se hiciera ilimitadamente en el tiempo o que con ello se acordara quedar sometido el contrato a pr\u00f3rroga forzosa, dado que la expresi\u00f3n utilizada por los contratantes en tanto en una primera acepci\u00f3n significa lo que carece de definici\u00f3n, lo que est\u00e1 sin delimitar, sin determinar, sin precisar, en su expresi\u00f3n jur\u00eddica debe entenderse como lo que no tiene t\u00e9rmino se\u00f1alado o conocido, es decir, que es \u201cilimitado\u201d, debiendo entenderse que la voluntad de las partes contratantes al establecer dicha terminolog\u00eda no estaba en el simple aspecto negativo de no querer establecer su duraci\u00f3n como en el aspecto positivo de perseguir que esta duraci\u00f3n fuese continuada y permanente, es decir, constante y mantenida; pero, sin embargo, esa voluntad negocial desde un punto de vista jur\u00eddico no puede entenderse como eficaz a los efectos pretendidos, por cuanto que la temporalidad en la duraci\u00f3n de los contratos de arrendamiento es caracter\u00edstica esencial de los mismos, seg\u00fan se desprende del contenido literal del art\u00edculo 1543 del C\u00f3digo Civil, siendo, por lo tanto, incompatible con cualquier pacto de perpetuidad, resultando, consiguientemente, nulo de pleno derecho.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF Publicaci\u00f3n: AU-287. Enero de 2008. P\u00e1g. 30 AP TARRAGONA, Sec. 1.\u00aa, 28-2-2007 SP\/SENT\/111290Fundamentos de derechoSEGUNDO. Respecto a la cuesti\u00f3n de duraci\u00f3n de los arrendamientos regulados por la actual normativa, que excluye la aplicaci\u00f3n imperativa de la pr\u00f3rroga forzosa ilimitada, la jurisprudencia ha manifestado que puede quedar pactada en el contrato, incluso existen sentencias admitiendo […]<\/p>\n","protected":false},"author":11,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":0},"categories":[50],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"finderwilber","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/finderwilber\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1648\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/11\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=1648"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1648\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":1649,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1648\/revisions\/1649\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=1648"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=1648"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=1648"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}