{"id":1654,"date":"2008-06-10T10:33:00","date_gmt":"2008-06-10T09:33:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=1654"},"modified":"2020-05-21T10:34:20","modified_gmt":"2020-05-21T09:34:20","slug":"un-nuevo-derecho-de-adquisicion-preferente-a-favor-de-la-generalitat-tanteo-y-retracto-en-el-caso-de-transmision-de-suelo-agrario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/un-nuevo-derecho-de-adquisicion-preferente-a-favor-de-la-generalitat-tanteo-y-retracto-en-el-caso-de-transmision-de-suelo-agrario\/","title":{"rendered":"Un nuevo derecho de adquisici\u00f3n preferente a favor de la Generalitat. Tanteo y retracto en el caso de transmisi\u00f3n de suelo agrario"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Nos refer\u00edamos en nuestro comentario publicado en el anterior n\u00famero de esta revista al derecho de adquisici\u00f3n preferente que establece a favor de la Generalitat la Llei 18\/2007, del dret a l\u2019habitatge, con la finalidad de incrementar el parque de viviendas vinculadas a pol\u00edticas sociales. Ley que establece tambi\u00e9n la expropiaci\u00f3n temporal del usufructo de viviendas desocupadas.<\/p>\n\n\n\n

El pasado 20 de febrero, el Parlament aprob\u00f3 la Llei 1\/2008, de contractes de conreu (publicada en el DOGC de 3 de marzo y que entr\u00f3 en vigor el 3 de abril). Ley que, a pesar de que a nuestro entender sustituye en Catalu\u00f1a la aplicaci\u00f3n de la Ley de arrendamientos r\u00fasticos, ha pasado mayoritariamente desapercibida.<\/p>\n\n\n\n

Pues bien, esta Ley establece en sus art\u00edculos 43 y 44 un nuevo derecho de adquisici\u00f3n preferente a favor de la Generalitat en la transmisi\u00f3n de fincas en suelo agrario. Derecho que se establece con car\u00e1cter subsidiario al derecho que tienen tambi\u00e9n de adquisici\u00f3n preferente los colindantes (arts. 568.16 y siguientes de CCCat) y el arrendatario (art\u00edculos 33 y siguientes de la misma Ley de contratos de cultivo). Nada dice, en cambio, respecto al de comuneros (art. 552.4 del CCCat).<\/p>\n\n\n\n

Para justificar el establecimiento de este derecho, en la exposici\u00f3n de motivos de la Ley se dice que, al ser el suelo agrario un bien escaso, la Generalitat puede estimar la existencia de zonas en que sea necesario llevar a cabo una pol\u00edtica de adquisici\u00f3n de tierras con la finalidad de preservar el suelo y la actividad agraria.<\/p>\n\n\n\n

Seg\u00fan establece el art\u00edculo 44 de la Ley, ser\u00e1 el Gobierno quien deber\u00e1 establecer por reglamento las demarcaciones territoriales afectadas por la preferencia adquisitiva de la Generalitat y las condiciones en que se ha de producir el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto.<\/p>\n\n\n\n

Queda pues en manos del ejecutivo la determinaci\u00f3n final de las zonas en que la propiedad se ver\u00e1 gravada con esta limitaci\u00f3n y las condiciones de su ejercicio, lo que nos plantea la duda de su ajuste a la reserva de ley que respecto al ejercicio del derecho de propiedad establece el art\u00edculo 33.1 de la Constituci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

\u201cEl derecho de la Generalitat se configura de manera muy similar al que establece la misma Ley a favor del arrendatario\u201d<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

El derecho de la Generalitat se configura de manera muy similar al que establece la misma Ley a favor del arrendatario (siempre que este sea cultivador personal en los t\u00e9rminos de la propia Ley, art. 8.2).<\/p>\n\n\n\n

Bajando a la regulaci\u00f3n en detalle, la reserva de este derecho de adquisici\u00f3n preferente es a favor de la Generalitat, que podr\u00e1 ejercitarlo directamente o por medio de sus entidades o empresas p\u00fablicas (art. 43.1). Sorprende que no se exija que dichas beneficiarias tengan ninguna relaci\u00f3n con el \u00e1mbito de la actividad agr\u00edcola.<\/p>\n\n\n\n

Proceder\u00e1 el derecho de adquisici\u00f3n preferente en los casos de compraventa, permuta, daci\u00f3n en pago, donaci\u00f3n inter vivos o aportaci\u00f3n a sociedad de fincas r\u00fasticas o explotaciones agrarias.<\/p>\n\n\n\n

Quedar\u00e1n exceptuadas dichas transmisiones:<\/p>\n\n\n\n

  1. Cuando la enajenaci\u00f3n sea a favor del propietario de una parte indivisa de la finca (o de la explotaci\u00f3n), o a favor del c\u00f3nyuge, del conviviente en uni\u00f3n estable de pareja, ascendientes, descendientes o parientes consangu\u00edneos o por adopci\u00f3n hasta el segundo grado.<\/li>
  2. Si la finca tiene calificaci\u00f3n urban\u00edstica de suelo urbano o urbanizable.<\/li>
  3. Y tambi\u00e9n cuando el adquirente sea alguna de las entidades que contempla el art. 6.2 de la Ley (sociedades agrarias de transformaci\u00f3n, comunidad de bienes, cooperativas o secciones de cooperativas de producci\u00f3n agraria y las sociedades civiles, mercantiles y laborales para el cultivo de que se trate, siempre que incluyan en su objeto social finalidades de car\u00e1cter agrario y que la mayor\u00eda de los derechos de voto corresponda a \u201ccultivadores personales\u201d, definidos en el apartado 1 del mismo art. 6).<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    El derecho de adquisici\u00f3n preferente a favor de la Generalitat se ejercitar\u00e1 mediante los derechos de tanteo y retracto y, como ya se ha dicho, ser\u00e1 subsidiario al de los arrendatarios (cuando lo tengan por ser cultivadores personales) y al de los colindantes.<\/p>\n\n\n\n

    A fin de que la Generalitat pueda ejercitar su derecho mediante el tanteo, deber\u00e1 notificarse fehacientemente a la Administraci\u00f3n el precio de la transmisi\u00f3n o valor que se da a la finca en caso de donaci\u00f3n y las caracter\u00edsticas de la transmisi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

    Se establece que esta notificaci\u00f3n es requisito necesario para inscribir la transmisi\u00f3n en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n\n\n\n

    Por tanto, en las zonas en que se determine este derecho de adquisici\u00f3n preferente a favor de la Generalitat, antes de llevar a cabo la transmisi\u00f3n, deber\u00e1 notificarse a esta, pero tambi\u00e9n al arrendatario (ex art. 34).<\/p>\n\n\n\n

    El plazo para el ejercicio del tanteo ser\u00e1 de dos meses desde la notificaci\u00f3n (el mismo que se otorga para el retracto del arrendatario r\u00fastico).<\/p>\n\n\n\n

    Obviamente, su ejercicio requerir\u00e1 el pago del precio fijado para la transmisi\u00f3n o del valor que se d\u00e9 a la finca en el caso de donaci\u00f3n. Y aqu\u00ed se plantea la cuesti\u00f3n relativa a si la Administraci\u00f3n podr\u00e1 oponerse o negar de alguna manera el valor fijado en el caso de la donaci\u00f3n y ejercitar el tanteo por otro que considere ajustado a la realidad. Entendemos que, al no contemplarlo la Ley, no cabe tal oposici\u00f3n, debiendo someterse la Administraci\u00f3n al valor fijado por las partes.<\/p>\n\n\n\n

    En caso de que se llevara a cabo la transmisi\u00f3n sin la previa notificaci\u00f3n o que la transmisi\u00f3n se realizara finalmente en condiciones sustancialmente diferentes a las notificadas los efectos del tanteo, o que esta podr\u00e1 ejercitar el retracto en el plazo de seis meses a contar desde que haya tenido conocimiento de la enajenaci\u00f3n. Sorprende este plazo tan largo, especialmente teniendo en cuenta que la misma ley le otorga al arrendatario un plazo de solo dos meses para el retracto (en teor\u00eda preferente al de la Administraci\u00f3n).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    PDF Nos refer\u00edamos en nuestro comentario publicado en el anterior n\u00famero de esta revista al derecho de adquisici\u00f3n preferente que establece a favor de la Generalitat la Llei 18\/2007, del dret a l\u2019habitatge, con la finalidad de incrementar el parque de viviendas vinculadas a pol\u00edticas sociales. Ley que establece tambi\u00e9n la expropiaci\u00f3n temporal del usufructo […]<\/p>\n","protected":false},"author":11,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":0},"categories":[49],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"finderwilber","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/finderwilber\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1654\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/11\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=1654"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1654\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":1655,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1654\/revisions\/1655\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=1654"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=1654"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=1654"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}