{"id":1656,"date":"2008-06-10T10:35:06","date_gmt":"2008-06-10T09:35:06","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=1656"},"modified":"2020-05-21T10:36:27","modified_gmt":"2020-05-21T09:36:27","slug":"la-declaracion-del-vendedor-de-un-inmueble-en-la-notaria-del-estado-de-deudas-con-la-comunidad-art-553-5-2-de-la-ley-5-2006-de-10-de-mayo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-declaracion-del-vendedor-de-un-inmueble-en-la-notaria-del-estado-de-deudas-con-la-comunidad-art-553-5-2-de-la-ley-5-2006-de-10-de-mayo\/","title":{"rendered":"La declaraci\u00f3n del vendedor de un inmueble en la notar\u00eda del estado de deudas con la comunidad (art. 553-5.2 de la Ley 5\/2006, de 10 de mayo)"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Analizamos en las presentes l\u00edneas una materia que se introduce en la Ley 5\/2006, en el art. 553.5 para disciplinar el r\u00e9gimen de constancia documental del d\u00e9bito existente por parte del transmitente de un inmueble y su reflejo en la escritura notarial. <\/p>\n\n\n\n

De todas maneras, lo curioso de esta cuesti\u00f3n es que, al igual que ocurre con la regulaci\u00f3n de la LPH contenida en el art. 9.1. e, p\u00e1rrafo 4.\u00ba, son dif\u00edciles de establecer las consecuencias atinentes al incumplimiento de esta \u201cexigencia normativa\u201d, lo que ha conllevado no pocas cr\u00edticas de los administradores de fincas al comprobar que se ha constatado que la no constancia de esta declaraci\u00f3n no produce luego ning\u00fan efecto negativo en materia notarial ni registral. En consecuencia, recoge el art. 553.2 de la Ley 5\/2006 que:<\/p>\n\n\n\n

\u201c2. Los transmitentes, en la escritura de transmisi\u00f3n onerosa de un elemento privativo, deben declarar que est\u00e1n al corriente en los pagos que les corresponden o, si procede, deben consignar los que tienen pendientes y deben aportar un certificado relativo al estado de sus deudas con la comunidad, expedido por quien ejerza la secretar\u00eda de la misma, en el que deben constar, adem\u00e1s, los gastos ordinarios aprobados pero pendientes de repartir. Sin esta manifestaci\u00f3n y esta aportaci\u00f3n no puede otorgarse la escritura, salvo que los adquirentes renuncien expresamente a las mismas.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Del mismo modo, se a\u00f1ade en el apartado 3.\u00ba que:<\/p>\n\n\n\n

\u201c3. No es preciso que el presidente o presidenta d\u00e9 el visto bueno al certificado a que se refiere el apartado 2 si un profesional que lleva la administraci\u00f3n de la finca ejerce la secretar\u00eda de la comunidad.\u201d \u00bfCu\u00e1les son los aspectos que podemos destacar de esta regulaci\u00f3n? Veamos:<\/p>\n\n\n\n

a) Vemos que se mantiene en este precepto el r\u00e9gimen del art. 9.1.e, p\u00e1rrafo 4.\u00ba LPH, aunque se introduce como novedad que solo ser\u00e1 exigible tal constancia en los casos de transmisi\u00f3n onerosa de bienes inmuebles, frente a la constancia del art. 9.1.e LPH que lo exige en los casos de transmisi\u00f3n \u201cpor cualquier t\u00edtulo\u201d.<\/p>\n\n\n\n

b) Desaparece, por otro lado, el plazo de siete d\u00edas que se incluye en el art. 9.1.e para que el administrador de fincas expida el certificado, plazo que ha devenido ineficaz al no existir reales consecuencias jur\u00eddicas derivadas del transcurso del plazo sin la expedici\u00f3n del certificado de deuda. No ten\u00eda sentido fijar un plazo concreto para expedir el certificado y no anudar ninguna consecuencia jur\u00eddica al incumplimiento de este plazo. De suyo, en alguna ocasi\u00f3n se ha planteado la duda relativa a si pod\u00edan derivarse responsabilidades civiles al administrador de fincas para el supuesto de que, con un retraso en la expedici\u00f3n del certificado, el adquirente del inmueble pudiere retirarse finalmente de la compra y el vendedor quisiera reclamar al administrador de fincas los da\u00f1os y perjuicios producidos por la ruptura contractual achac\u00e1ndole una posible causa de la misma al retraso en la expedici\u00f3n del certificado. Nada m\u00e1s lejos de la realidad, ya que dif\u00edcilmente puede entenderse que la no finalizaci\u00f3n de una compraventa de un inmueble tiene lugar por la no entrega de un certificado. Lo cierto es que este plazo desaparece con acierto en esta regulaci\u00f3n, lo que no quita que se expida con la mayor celeridad posible.<\/p>\n\n\n\n

c) Se adiciona (frente al art. 9.1.e LPH) que conste en el certificado la existencia de gastos ordinarios aprobados pero pendientes de repartir, lo que constituye una novedad frente al r\u00e9gimen del art. 9.1.e, ya que, como se\u00f1ala la sentencia de la AP de Madrid de fecha 5-3-2004: \u201c[\u2026] el que existan derramas acordadas y pendientes de satisfacer por los propietarios en mensualidades posteriores a la fecha de la compra no es un gasto pendiente, ni una carga, ni en general un concepto encuadrable dentro de los t\u00e9rminos del art\u00edculo 9.1.e de la LPH, \u00faltimo p\u00e1rrafo de tal apartado, el cual se refiere al \u00abestado de deudas\u00bb con la comunidad, pero, ello es obvio, se refiere a las cuotas, sean ordinarias, sean por derramas que se hallen vencidas y pendientes de pago al tiempo de efectuar la compra del inmueble. De lo contrario, es claro que se habr\u00eda de considerar como importe pendiente el importe global, por ejemplo, de las cuotas ordinarias, ya aprobadas y pendientes de pago durante ese a\u00f1o, y es obvio que ello no es as\u00ed, ya que es el nuevo propietario el que asume el pago de las cuotas que por gastos comunes van venciendo tras adquirir la propiedad del bien, tal y como resulta del primer p\u00e1rrafo del citado art\u00edculo 9.e de la LPH. [\u2026]\u201d<\/p>\n\n\n\n

d) Se insiste en que sin la aportaci\u00f3n del certificado, o la constancia de la manifestaci\u00f3n de los adquirentes en la escritura de que renuncian a su aportaci\u00f3n no se puede otorgar la escritura, lo que hasta la fecha se ha visto ineficaz, ya que es perfectamente inscribible en el registro la escritura aun sin esta constancia, y desde el punto de vista de los registradores de la propiedad la situaci\u00f3n es clara, incluso con la regulaci\u00f3n anterior a ra\u00edz de la Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de 10 de enero de 1991.<\/p>\n\n\n\n

El problema legal surgir\u00eda con que el adquirente no ha sido demandado y no se le puede compeler a retirar lo que no ha instalado, lo que acarrear\u00eda un problema procesal curioso<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Recordemos, a estos efectos, tambi\u00e9n, la reciente Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de fecha 19-10-2005, que se\u00f1ala que: \u201c[\u2026] Se plantea en el presente recurso el alcance a efectos registrales del incumplimiento de la obligaci\u00f3n que al transmitente impone el art\u00edculo 9.e de la Ley de propiedad horizontal de declarar, en el instrumento p\u00fablico de transmisi\u00f3n de una vivienda o local sujeto a su r\u00e9gimen, la situaci\u00f3n en que se encuentre respecto de los gastos de comunidad, as\u00ed como la de aportar en ese momento certificaci\u00f3n sobre el estado de deudas, anudada a la prohibici\u00f3n de su autorizaci\u00f3n caso de faltar la misma salvo exoneraci\u00f3n expresa por el adquirente. Tal cuesti\u00f3n ha sido abordada por este Centro directivo en Resoluci\u00f3n de 11 de diciembre del pasado a\u00f1o. 2. Se se\u00f1alaba entonces que el incumplimiento de tales obligaciones y prohibici\u00f3n no afecta a la validez del negocio celebrado, por lo que si el mismo, en este caso una compraventa, re\u00fane los requisitos que para su validez exigen las leyes (art\u00edculos 1261 y siguientes y 1300 del C\u00f3digo Civil), no existen obst\u00e1culos para que pueda acceder al Registro, todo ello al margen de las acciones que al adquirente competan frente a quienes hayan incumplido o quebrantado aquellas obligaciones y prohibici\u00f3n, en cuanto, pese a la inscripci\u00f3n, habr\u00e1 de soportar la afecci\u00f3n real de la finca transmitida que la misma norma impone por raz\u00f3n de tales gastos. [\u2026]\u201d<\/p>\n\n\n\n

e) No debe hacerse constar nada m\u00e1s que el contenido que fija el art. 553.2 de la Ley, ya que en algunos casos se ha solicitado por el adquirente al administrador que certificara si el inmueble en cuesti\u00f3n ten\u00eda alg\u00fan litigio pendiente con la comunidad, lo que es desaconsejable que se haga. Recuerdo que en una jornada de formaci\u00f3n en el Colegio de Administradores de Fincas de Ourense se me plante\u00f3 esta cuesti\u00f3n en el sentido de si pod\u00eda hacerse constar esta situaci\u00f3n, aunque no lo solicitaran las partes, para dar cuenta con detalle del estado del inmueble y si la propia comunidad ten\u00eda litigios pendientes. Recordemos que la referencia a la afecci\u00f3n real consta en el propio apartado 1.\u00ba del art. 553 de la Ley, a cuyo tenor:<\/p>\n\n\n\n

\u201c1. Los elementos privativos est\u00e1n afectados con car\u00e1cter real y responden del pago de las cantidades que deben los titulares, as\u00ed como los anteriores titulares, por raz\u00f3n de gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, que correspondan a la parte vencida del a\u00f1o en que se transmiten y del a\u00f1o natural inmediatamente anterior, sin perjuicio de la responsabilidad de quien transmite.\u201d<\/p>\n\n\n\n

En este sentido, podr\u00eda llegar a entenderse que esta informaci\u00f3n incluida en el certificado que expide el administrador de fincas podr\u00eda ser importante para el adquirente. Sin embargo, entiendo que constituir\u00eda un exceso del profesional no previsto en la norma, por lo que no se trata de ofrecer luz al adquirente sobre la situaci\u00f3n del inmueble. Lo que hay que certificar es \u201cel estado de sus deudas del inmueble con la comunidad y los gastos ordinarios aprobados pero pendientes de repartir\u201d. Por ejemplo, no deber\u00eda constar en el certificado si la comunidad est\u00e1 litigando con el vendedor del inmueble por una obra inconsentida, ya que, de ser cierta esta cuesti\u00f3n y el vendedor la silenciara en su operaci\u00f3n de compraventa, ser\u00eda una cuesti\u00f3n a resolver entre las partes por la v\u00eda de la existencia de un \u201cvicio oculto\u201d en la operaci\u00f3n relativa a la transmisi\u00f3n al adquirente de un problema del vendedor con la comunidad pero que afecta a unas obras que ejecut\u00f3 el vendedor y que ahora la comunidad le insta a retirar, siendo al final el perjudicado el adquirente. El problema legal surgir\u00eda con que el adquirente no ha sido demandado y no se le puede compeler a retirar lo que no ha instalado, lo que acarrear\u00eda un problema procesal curioso.<\/p>\n\n\n\n

Quiz\u00e1s podr\u00eda recurrirse como soluci\u00f3n a la v\u00eda del art. 13 de la Ley procesal civil, pero cuando se encuentre pendiente el proceso, a fin de incluir en el mismo al adquirente. De todas maneras tambi\u00e9n podr\u00eda interpretarse que el vendedor fue el que hizo la obra y el obligado a retirarla si hay sentencia condenatoria y que si se niega a hacerlo alegando la venta se podr\u00eda ejecutar a su costa por la v\u00eda del art. 706 LEC. Llegado el caso de que se ejecutara por terceros a instancia de la comunidad, el adquirente podr\u00eda demandar al vendedor por el vicio oculto negado y los da\u00f1os y perjuicios causados por ello.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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