{"id":1671,"date":"2008-09-10T09:50:20","date_gmt":"2008-09-10T08:50:20","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=1671"},"modified":"2020-05-25T09:50:57","modified_gmt":"2020-05-25T08:50:57","slug":"el-supuesto-de-doble-venta-de-un-mismo-inmueble-en-la-jurisprudencia","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/el-supuesto-de-doble-venta-de-un-mismo-inmueble-en-la-jurisprudencia\/","title":{"rendered":"El supuesto de doble venta de un mismo inmueble en la jurisprudencia"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Recientemente, el Tribunal Supremo ha dictado algunas sentencias clarificando la doctrina relativa a la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 1473 del C\u00f3digo Civil, que regula los efectos de la doble venta. Especialmente, cabe mencionar de Sentencia de 7-9-2007 (recurso 3150\/2000), que, resumiendo dicha doctrina, viene a establecer los siguientes razonamientos. <\/p>\n\n\n\n

El art\u00edculo 609 del C\u00f3digo Civil dispone que la propiedad y los dem\u00e1s derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten, a los efectos que aqu\u00ed nos interesan, \u201cpor consecuencia de ciertos contratos mediante la tradici\u00f3n\u201d. Dicho precepto responde al modelo de transmisi\u00f3n mediante t\u00edtulo (el contrato) y modo (la tradici\u00f3n), de suerte que la transmisi\u00f3n y correlativa adquisici\u00f3n no se producen por el solo acuerdo de voluntades de finalidad traslativa, cuyo prototipo es la compraventa. Lo que importa para la transmisi\u00f3n del dominio mediante compraventa no es el pago del precio, sino que el contrato o acuerdo de voluntades venga acompa\u00f1ado de la tradici\u00f3n en cualquiera de las formas admitidas en derecho.<\/p>\n\n\n\n

El art\u00edculo 1473 del C\u00f3digo Civil no altera el sistema transmisor mediante t\u00edtulo y modo, sino que ante la anomal\u00eda de dos o m\u00e1s ventas de una misma cosa por su propietario, es decir, por quien en principio ten\u00eda poder de disposici\u00f3n, ofrece una serie de soluciones, seg\u00fan los casos, al estricto problema de cu\u00e1l de los dos o m\u00e1s compradores vencer\u00e1 definitivamente en la controversia sobre el dominio de la cosa comprada, pues no debe olvidarse la ubicaci\u00f3n del art\u00edculo 1473 precisamente en la secci\u00f3n del C\u00f3digo que trata \u201cDe la entrega de la cosa vendida\u201d, dentro del cap\u00edtulo correspondiente a las obligaciones del vendedor.<\/p>\n\n\n\n

Durante los a\u00f1os noventa, se produjo un importante cambio de orientaci\u00f3n en la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 1473 del C\u00f3digo Civil. Mientras hasta entonces no hubo inconveniente en aplicarlo para resolver los conflictos planteados por dos ventas separadas entre s\u00ed incluso por m\u00e1s de diez a\u00f1os (SSTS 6-12-1962 y 13-4-1993), y l\u00f3gicamente tambi\u00e9n por menos tiempo (STS 4-3-1988), en los a\u00f1os noventa se impone el criterio de excluir de su \u00e1mbito la denominada \u201cventa de cosa ajena\u201d, entendiendo por tal no aquella en que el vendedor no propietario se obliga a entregar la cosa, sino la segunda venta de una misma cosa por quien, habiendo sido su propietario, ya se la ha vendido y entregado anteriormente a otro.<\/p>\n\n\n\n

El art\u00edculo 33 de la misma Ley podr\u00e1 impedir la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 34 si lo nulo es el acto o contrato adquisitivo de quien inscribe, por ejemplo por falta de consentimiento, pero no si el problema consiste en que ha adquirido de quien ya hab\u00eda vendido y entregado anteriormente la finca a otro que no inscribi\u00f3 su adquisici\u00f3n<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

En suma, para poder aplicar el art\u00edculo 1473 del C\u00f3digo Civil empez\u00f3 a exigirse el requisito de \u201cuna cierta coetaneidad cronol\u00f3gica\u201d entre las dos ventas: si concurre, se dar\u00e1 un caso de \u201cdoble venta\u201d, a resolver aplicando dicho precepto; si no, se dar\u00e1 un caso de \u201cventa de cosa ajena\u201d, excluido de su \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n (SSTS 8-3-1993, 25-3-1994, 6-5-2004, 24-6-2004 y 30-12-2005, entre otras muchas). Es m\u00e1s, en algunas de las sentencias de ese periodo se niega tambi\u00e9n la aplicabilidad del art\u00edculo 34 de la Ley hipotecaria a favor del segundo comprador porque su adquisici\u00f3n habr\u00eda sido nula o inexistente, conforme al art\u00edculo 33 de la misma Ley, por falta de objeto o por falta de poder de disposici\u00f3n del vendedor (as\u00ed SSTS 10-6- 2003, 16-6-2003 y 25-5-2006, aludiendo incluso la primera de ellas a la plena consumaci\u00f3n de la primera venta \u201cpor pago \u00edntegro del precio y entrega de la cosa\u201d).<\/p>\n\n\n\n

Parece que volviendo al criterio jurisprudencial anterior, en la sentencia citada al inicio (junto con las de 5 y 20 de marzo de 2007), el alto tribunal ha declarado, por una parte, que no puede decirse que la segunda venta sea nula o inexistente, y por otra, que el art\u00edculo 1473 del C\u00f3digo Civil es aplicable tambi\u00e9n aunque las dos ventas del mismo inmueble est\u00e9n separadas en el tiempo.<\/p>\n\n\n\n

Razonando en los siguientes t\u00e9rminos:<\/p>\n\n\n\n

6.\u00aa A partir de la sentencia del Pleno de esta Sala de 5 de marzo del corriente a\u00f1o (recurso n\u00fam. 5299\/1999), dictada con prop\u00f3sito unificador de la jurisprudencia sobre el art\u00edculo 34 de la Ley hipotecaria, no cabe ya sostener que la segunda venta sea nula o inexistente por falta de objeto o de poder de disposici\u00f3n del transmitente, pues lo que dicho precepto purifica o subsana es precisamente esa falta de poder de disposici\u00f3n, y si la finca existe, claro est\u00e1, adem\u00e1s, que la segunda venta de esa finca habr\u00e1 tenido objeto, la propia finca que se vende.<\/p>\n\n\n\n

Como en esa misma Sentencia se declara, el art\u00edculo 34 de la Ley hipotecaria ampara las adquisiciones a non domino, y por tanto el art\u00edculo 33 de la misma Ley podr\u00e1 impedir la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 34 si lo nulo es el acto o contrato adquisitivo de quien inscribe, por ejemplo por falta de consentimiento, pero no si el problema consiste en que ha adquirido de quien ya hab\u00eda vendido y entregado anteriormente la finca a otro que no inscribi\u00f3 su adquisici\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Y contin\u00faa m\u00e1s adelante:<\/p>\n\n\n\n

Adem\u00e1s, la sentencia de 20 de marzo del corriente a\u00f1o (recurso n\u00fam. 1098\/2000), que aplica ya expresamente la doctrina de la de 5 de marzo sobre el art\u00edculo 34 de la Ley hipotecaria, declara que los autores y la jurisprudencia han admitido la validez de la venta de cosa ajena, \u201cen el sentido de que el vendedor puede adquirirla posteriormente y dejar como definitiva la transmisi\u00f3n, o puede darse la obligaci\u00f3n de saneamiento por evicci\u00f3n, o puede dar lugar a la adquisici\u00f3n a non domino\u201d por el juego de los art\u00edculos 34 de la Ley hipotecaria y 464 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n\n\n\n

7.\u00aa De lo antedicho se desprende que no hay ya una verdadera raz\u00f3n de peso para excluir del \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 1473 del C\u00f3digo Civil las dos o m\u00e1s ventas de un mismo inmueble separadas por un considerable periodo de tiempo; dicho de otra forma, procede fijar la doctrina de esta Sala en el sentido de que la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 1473 del C\u00f3digo Civil no exige necesariamente el requisito de \u201cuna cierta coetaneidad cronol\u00f3gica\u201d entre las dos o m\u00e1s ventas en conflicto. De un lado, porque el propio precepto ya prev\u00e9 que el primer comprador haya tomado posesi\u00f3n de la cosa antes que el segundo, consum\u00e1ndose por tanto la primera venta, desde la perspectiva de las obligaciones del vendedor, mediante la tradici\u00f3n material (art\u00edculo 1462 del C\u00f3digo Civil, p\u00e1rrafo primero), y sin embargo la propiedad acabe perteneciendo a quien compr\u00f3 luego la misma cosa mediante un contrato intr\u00ednsecamente v\u00e1lido, plasmado en escritura p\u00fablica (tradici\u00f3n instrumental, art\u00edculo 1462 del C\u00f3digo Civil, p\u00e1rrafo segundo), e inscribi\u00f3 su adquisici\u00f3n en el Registro.<\/p>\n\n\n\n

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