{"id":1682,"date":"2008-09-10T09:59:54","date_gmt":"2008-09-10T08:59:54","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=1682"},"modified":"2020-05-25T10:13:49","modified_gmt":"2020-05-25T09:13:49","slug":"el-cambio-de-destino-como-causa-de-resolucion-de-los-contratos-de-arrendamiento-de-fincas-urbanas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/el-cambio-de-destino-como-causa-de-resolucion-de-los-contratos-de-arrendamiento-de-fincas-urbanas\/","title":{"rendered":"El cambio de destino como causa de resoluci\u00f3n de los contratos de arrendamiento de fincas urbanas"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

I. Introducci\u00f3n<\/h3>\n\n\n\n

En la \u201cLey Juris\u201d 10303\/2008, se publica la Sentencia de la Sala 1.\u00aa del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2007, dictada en el recurso de casaci\u00f3n 4800\/2000, Sentencia de nuestro alto tribunal en la que declara que \u201cel cambio de uso de la cosa arrendada no est\u00e1 previsto en la legislaci\u00f3n arrendaticia urbana como causa de resoluci\u00f3n del contrato de arrendamiento de local de negocio \u2014salvo en el caso de transformaci\u00f3n de vivienda en local de negocio o viceversa, seg\u00fan el art\u00edculo 114.6 LAU 1964. Sin embargo, el arrendatario est\u00e1 sujeto a las cl\u00e1usulas del pacto contractual, en virtud del principio de autonom\u00eda de la voluntad y a lo establecido en art\u00edculo 1555.2 CC, que lo obliga a usar la cosa como diligente padre de familia, destinarla al uso pactado y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada seg\u00fan la costumbre de la tierra. Adem\u00e1s de la acci\u00f3n de cumplimiento contractual que establece el art\u00edculo 1124 CC, el art\u00edculo 1556 CC permite la resoluci\u00f3n por el incumplimiento de las obligaciones establecidas, y este precepto es de aplicaci\u00f3n supletoria en caso de silencio en el documento contractual y en las normas legales que regulan los arrendamientos urbanos\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Ello nos ha animado a tratar una vez m\u00e1s el tema tan discutido de la posible resoluci\u00f3n de los contratos de arrendamiento cuando por el arrendatario se incumplen las condiciones pactadas en los mismos, especialmente si se tratare de un cambio de destino del local de negocio sin autorizaci\u00f3n del arrendador<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Tema sobre el que entendemos debemos insistir, existiendo, como existen, en la legislaci\u00f3n vigente contratos de arrendamiento sometidos exclusivamente al C\u00f3digo Civil, contratos de arrendamiento concertados al amparo de la LAU texto refundido de 24-12-1964, y contratos de arrendamientos concertados con posterioridad al 1-1-1995 y sometidos a la nueva LAU de 24-11-1994.<\/p>\n\n\n\n

II. El incumplimiento de condiciones pactadas en los contratos de arrendamiento excluidos de las Leyes de arrendamientos y sometidos exclusivamente al C\u00f3digo Civil
<\/h3>\n\n\n\n

A) Arrendamientos excluidos Entrar\u00e1n en este supuesto:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

1) Respecto a los arrendamientos concertados con anterioridad al 1-1-1994 por estar vigente la LAU texto refundido de 24-12-1964<\/p>\n\n\n\n

Ser\u00e1n los previstos en el art\u00edculo 2.\u00ba de la misma, y en particular, en lo que interesa a efectos de este trabajo, los de viviendas y locales de negocio cuyo arrendatario ocupe \u00fanicamente por la temporada de verano o cualquier otra, \u201caunque los plazos concertados fueren distintos\u201d; los arrendamientos de \u201clocales para casinos o c\u00edrculos dedicados al esparcimiento o recreo de sus componentes o asociados\u201d. Y, seg\u00fan una jurisprudencia reiterada, tambi\u00e9n los llamados \u201carrendamientos complejos\u201d.<\/p>\n\n\n\n

2) Respecto a los arrendamientos concertados desde el mismo d\u00eda 1 de enero de 1995<\/p>\n\n\n\n

Ser\u00e1n los previstos en el art\u00edculo 5 de la LAU vigente de 24-11-1994, y concretamente, en lo que interesa: a) El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios tengan asignadas por raz\u00f3n del cargo que desempe\u00f1en o del servicio que presten; b) El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificaci\u00f3n y r\u00e9gimen, que se regir\u00e1n por lo dispuesto en su legislaci\u00f3n espec\u00edfica; c) Los contratos en que, arrend\u00e1ndose una finca con casa-habitaci\u00f3n, no sea el aprovechamiento agr\u00edcola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento; d) El uso de las viviendas universitarias, cuando estas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente universidad y al personal docente y de administraci\u00f3n y servicios dependiente de aquella, por raz\u00f3n del v\u00ednculo que se establezca entre cada uno de ellos y la universidad respectiva. Pudiendo ser discutible si lo est\u00e1n tambi\u00e9n los arrendamientos llamados complejos que una jurisprudencia de la Sala 1.\u00aa TS hab\u00eda excluido del \u00e1mbito de la LAU de 1964.<\/p>\n\n\n\n

B) Normativa y jurisprudencia aplicable<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Han de tenerse en cuenta, en este particular:<\/p>\n\n\n\n

a) El art\u00edculo 1555 n.\u00ba 2 del C\u00f3digo Civil, al disponer que ser\u00e1 obligaci\u00f3n del arrendatario \u201cusar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia destin\u00e1ndola al uso pactado y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada seg\u00fan costumbre de la tierra\u201d. Habiendo declarado la doctrina y la jurisprudencia en relaci\u00f3n al uso de la finca seg\u00fan el destino pactado:<\/p>\n\n\n\n

A\u2019) Que existe incumplimiento si el arrendatario no usa la cosa arrendada (sentencias 20-6-1920 y 23-6-1959, entre otras), o la usa para una finalidad completamente distinta (sentencias 2-2- 1962 y 5-2-2001, entre otras).<\/p>\n\n\n\n

B\u2019) Que tambi\u00e9n existe, si aun usando la cosa arrendada siguiendo el destino se hiciere en t\u00e9rminos que desvirt\u00fae o contrar\u00ede su parte naturaleza; o el que lo efect\u00fae haci\u00e9ndola desmerecer, ocasionando en ella da\u00f1os (sentencias 31-3- 1926 y 31-5-1967, entre otras).<\/p>\n\n\n\n

C\u2019) Que el incumplimiento de la obligaci\u00f3n de usar la cosa arrendada da derecho al arrendador para pedir el cumplimiento de lo pactado reclamando al arrendatario la correspondiente indemnizaci\u00f3n de perjuicios, si procediere, o la resoluci\u00f3n del contrato al amparo por la causa 4.\u00aa del art\u00edculo 1569 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n\n\n\n

Con car\u00e1cter general, el cambio de uso de la cosa arrendada no est\u00e1 previsto en la legislaci\u00f3n arrendaticia urbana como causa de resoluci\u00f3n del contrato de arrendamiento de local de negocio \u2014salvo en el caso de transformaci\u00f3n de vivienda en local de negocio o viceversa, seg\u00fan el art\u00edculo 114.6 LAU 1964<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

b) El art\u00edculo 1556 del mismo C\u00f3digo al declarar que \u201csi el arrendador o arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los art\u00edculos anteriores, podr\u00e1n perder la rescisi\u00f3n del contrato y la indemnizaci\u00f3n de da\u00f1os y perjuicios, o solo esto \u00faltimo, dejando el contrato subsistente. Debiendo puntualizar que podr\u00e1 producirse la resoluci\u00f3n del arrendamiento: 1) Por el incumplimiento de las condiciones dimanantes de los llamados elementos esenciales del contrato, como son el precio cierto y el tiempo determinado; 2) Por el incumplimiento de las obligaciones legales antes citadas; y 3) Por el incumplimiento de las llamadas condiciones del contrato, siquiera para determinar si este cumplimiento produce el efecto resolutorio habr\u00e1 de tenerse en cuenta la intenci\u00f3n de las partes contratantes:<\/p>\n\n\n\n

1.\u00aa La intenci\u00f3n de las partes. Porque es un hecho manifiesto en muchos contratos, al examinar las condiciones que se pacten como accesorias, que las partes no han querido dar a todas la misma importancia a los efectos de una posible resoluci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

2.\u00aa La importancia de la condici\u00f3n, ya que existen condiciones principales que las partes consideran como factor principal del contrato de tal importancia que sin ellas no lo hubieran celebrado, y otras accesorias o secundarias que, aun cuando no fueran agregadas al mismo, el contrato se llevar\u00eda a efecto.<\/p>\n\n\n\n

3.\u00aa La buena o mala fe en el incumplimiento.<\/p>\n\n\n\n

4.\u00aa La fuerza mayor que impida el cumplimiento.<\/p>\n\n\n\n

5.\u00aa La existencia de mora en el arrendador.<\/p>\n\n\n\n

6.\u00aa Trat\u00e1ndose de obligaciones rec\u00edprocas, si se han cumplido o no los requisitos necesarios para la aplicabilidad del art\u00edculo 1124 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n\n\n\n

c) El art\u00edculo 1569, causas 3.\u00aa y 4.\u00aa, al declarar:<\/p>\n\n\n\n

3.\u00aa Infracci\u00f3n de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.<\/p>\n\n\n\n

4.\u00aa Destinar la cosa arrendada a usos y servicios no pactados que la hagan desmerecer, o no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el n.\u00ba 2 del art\u00edculo 1555.<\/p>\n\n\n\n

III. El incumplimiento de condiciones como causa de resoluci\u00f3n a los arrendamientos anteriores al 1-1- 1995 sometidos a la LAU texto refundido de 24-12-1964<\/h3>\n\n\n\n

Trat\u00e1ndose de un arrendamiento concertado antes del 1-1-1995, los supuestos de transformaci\u00f3n que pueden servir de base a una resoluci\u00f3n, ser\u00e1n: <\/p>\n\n\n\n

  1. El general de que arrendado un local para vivienda, se destine a local de negocio, o viceversa.<\/li>
  2. Cuando habi\u00e9ndose arrendado un local a la Iglesia cat\u00f3lica, al Estado, a la provincia, al municipio, a una entidad ben\u00e9fica, a una asociaci\u00f3n piadosa, a una entidad deportiva comprendida en el art\u00edculo 32 de la Ley de educaci\u00f3n f\u00edsica, a una corporaci\u00f3n de derecho p\u00fablico o a otra entidad que no persiga lucro, con el fin de vivienda o para el cumplimiento de sus fines propios, se destine al ejercicio de actividades econ\u00f3micas, y ello, porque en el primer caso la equiparaci\u00f3n habr\u00eda de hacerse siempre a las normas del contrato de inquilinato (art. 4, n.\u00ba 2) y en el segundo a los locales de negocio (art. 5, apdo. 2).
    Como ejemplo pr\u00e1ctico pudiera citarse aquel en que, habi\u00e9ndose arrendado por un ayuntamiento un local para escuela p\u00fablica, lo destine a almac\u00e9n de abastos.<\/li>
  3. Cuando, habi\u00e9ndose efectuado el arrendamiento a las entidades mencionadas en el caso anterior y con la finalidad indicada, se destine el local a dep\u00f3sito o almac\u00e9n, por las mismas razones.<\/li>
  4. Cuando, a la inversa, habiendo sido arrendado el local a las personas antes \u201cComo ejemplo pr\u00e1ctico pudiera citarse aquel en que, habi\u00e9ndose arrendado por un ayuntamiento un local para escuela p\u00fablica, lo destine a almac\u00e9n de abastos\u201d indicadas, para el ejercicio de actividades econ\u00f3micas o dep\u00f3sito o almac\u00e9n, se destine a vivienda o escritorio u oficina que no suponga el ejercicio de actividades de esa clase.
    Y no cabr\u00e1 alegar esta causa 6.\u00aa de resoluci\u00f3n: 1.\u00ba Cuando, arrendado un local a dichas entidades y personas jur\u00eddicas para vivienda de sus empleados, se destine a sus oficinas, si no se ejerce en ellas ninguna actividad econ\u00f3mica; por la sencilla raz\u00f3n de que en uno y otro caso se regir\u00e1 el arrendamiento por las normas del contrato de inquilinato; 2.\u00ba Cuando, arrendado un local para el ejercicio de actividades econ\u00f3micas, se destine a almac\u00e9n o a dep\u00f3sito, o viceversa; porque el arrendamiento se regir\u00e1 por las normas de los locales de negocio; 3.\u00ba Cuando, arrendado un local a una persona (que no sea de las mencionadas en el art. 4, apdo. 2) para local de negocio, se destine por ellas a dep\u00f3sito, almac\u00e9n, escritorio u oficina; por haberse de regir siempre por las normas de los locales de negocio, como en el caso anterior.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    Debiendo puntualizarse:<\/p>\n\n\n\n

    a) Desde el punto de vista general:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    • Que, con car\u00e1cter general, el cambio de uso de la cosa arrendada no est\u00e1 previsto en la legislaci\u00f3n arrendaticia urbana como causa de resoluci\u00f3n del contrato de arrendamiento de local de negocio \u2014salvo en el caso de transformaci\u00f3n de vivienda en local de negocio o viceversa, seg\u00fan el art\u00edculo 114.6 LAU 1964:<\/li>
    • Que el arrendatario est\u00e1 sujeto a las cl\u00e1usulas del pacto contractual, en virtud del principio de autonom\u00eda de la voluntad y a lo establecido en art\u00edculo 1555.2 CC, que lo obliga a usar la cosa como diligente padre de familia, y destinarla al uso pactado y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada seg\u00fan la costumbre de la tierra.<\/li>
    • Que, adem\u00e1s de la acci\u00f3n de cumplimiento contractual que establece el art\u00edculo 1124 CC, el art. 1556 CC permite la resoluci\u00f3n por el incumplimiento de las obligaciones establecidas, y este precepto es de aplicaci\u00f3n supletoria en caso de silencio en el documento contractual y en las normas legales que regulan los arrendamientos urbanos (Sentencia de la Sala 1.\u00aa TS de 21-12-2007).
      Pero las causas de resoluci\u00f3n de estos contratos, sometidos a la LAU de 1964, est\u00e1n reguladas de forma taxativa y cerrada en su art\u00edculo 114, por lo que no cabe invocar causas distintas para conseguir tal fin resolutorio (SSTS de 11 de julio y 12 de diciembre de 1990, 23 de febrero y 10 de julio de 1991 y 12 de marzo de 1992); concretamente, la sentencia del mismo alto tribunal de 30 de enero de 1991 declara que la mutaci\u00f3n del destino comercial dado al local arrendado seg\u00fan la LAU no tiene virtualidad suficiente para operar la resoluci\u00f3n arrendaticia, \u00fanicamente posible cuando concurre alguna de las causas del art\u00edculo 114 de la Ley.<\/li>
    • Que la resoluci\u00f3n del arrendamiento podr\u00e1 producirse siquiera lo sea a instancia de la comunidad de propietarios cuando con el nuevo destino que se d\u00e9 el piso o local se infrinja lo previsto en el art\u00edculo 7.2 de la Ley de propiedad horizontal (Sentencia Sala 1.\u00aa TS 16-12-1991).<\/li><\/ul>\n\n\n\n

      b) Desde el punto de vista de supuestos concretos:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      Que se producir\u00eda la transformaci\u00f3n:<\/p>\n\n\n\n

      • \u2022 Si una vivienda se transforma en casa de hu\u00e9spedes (sentencias 2-1-1951, 29-5-1954 y 17-7-1993).<\/li>
      • Si se ejerce en la vivienda la odontolog\u00eda en forma de empresa (sentencias 2-3-1956 y 6-4-1963).<\/li>
      • La transformaci\u00f3n de un almac\u00e9n en vivienda exclusivamente (Sentencia 18-12-1960).<\/li>
      • La transformaci\u00f3n de un local arrendado para negocio y vivienda en una de veraneo (Sentencia 13-6-1964).<\/li>
      • La transformaci\u00f3n de un local en que se ejerce la profesi\u00f3n de agente comercial, en vivienda (Sentencia 30-1- 1971).<\/li>
      • Local arrendado para vivienda en el que se ejerce accesoriamente la ense\u00f1anza, que se dedica totalmente a esta finalidad (Sentencia 16-4-1971).<\/li>
      • Si no se ejerce en el local arrendado una actividad de industria, comercio o ense\u00f1anza con fin lucrativo, no se cumple el destino primordial del contrato y, por consiguiente, cualquier otra aplicaci\u00f3n o uso constituye un cambio de destino, sin que sea \u00f3bice para ello el hecho de que, al amparo del art\u00edculo 5, el arrendatario o personas a su servicio instalen en el local su vivienda, porque lo que caracteriza el destino es su fin principal y en este caso lo que era accesorio se ha convertido en principal, subvirtiendo el orden social, econ\u00f3mico y jur\u00eddico que supon\u00eda y expresaba el contrato, pues de otra forma carecer\u00edan de sentido los preceptos de los art\u00edculos citados, no pudiendo confundirse esta causa positiva con la meramente negativa del n\u00famero 11 del art\u00edculo \u201cCon car\u00e1cter general, el cambio de uso de la cosa arrendada no est\u00e1 previsto en la legislaci\u00f3n arrendaticia urbana como causa de resoluci\u00f3n del contrato de arrendamiento de local de negocio \u2014salvo en el caso de transformaci\u00f3n de vivienda en local de negocio o viceversa, seg\u00fan el art\u00edculo 114.6 LAU 1964\u201d 114, en relaci\u00f3n con el n\u00famero 3 del art\u00edculo 62, que tambi\u00e9n puede concurrir (Sentencia de 30-9-1961).<\/li>
      • No procede esta causa de resoluci\u00f3n si la transformaci\u00f3n se efect\u00faa de un local arrendado para eventos, oficinas, almac\u00e9n o dep\u00f3sito en uno de negocio de los definidos en el art\u00edculo 1 LAU 1964 (Sentencias 10-11-1953 y 14-2-1954, aplicadas por analog\u00eda).<\/li>
      • Proceder\u00e1 la causa de resoluci\u00f3n aunque antes de la presentaci\u00f3n de la demanda hubiere cesado la transformaci\u00f3n resolviendo lo arrendado a su verdadera finalidad (sentencias 29-1- 1949 y 24-1-1951).<\/li><\/ul>\n\n\n\n

        IV. El incumplimiento de condiciones como causa de resoluci\u00f3n en los arrendamientos concertados desde 1-1-1995<\/h3>\n\n\n\n

        Trat\u00e1ndose de un contrato de arrendamiento concertado desde el 1-1-1995, y sometidos a la LAU vigente de 24-11- 1994, habr\u00e1 de estarse a lo dispuesto en el apartado 1 del art\u00edculo 27 de la LAU vigente al declarar que \u201cel incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dar\u00e1 derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligaci\u00f3n o a promover la resoluci\u00f3n del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el art\u00edculo 1124 del C\u00f3digo Civil\u201d. Lo que quiere decir que habr\u00e1 que tener en cuenta dicho art\u00edculo 1124 y la doctrina jurisprudencial dictada a prop\u00f3sito de este art\u00edculo, al proclamar:<\/p>\n\n\n\n

        • Este precepto responde a un principio de equidad, por lo que debe aplicarse la resoluci\u00f3n con criterio restrictivo, tendiendo al mantenimiento del v\u00ednculo contractual y evitando, por tanto, su rompimiento: SSTS 12-4-1945, 10-3-1949, 2-1-1961, 21-10-1974 y 16-1-1975.<\/li>
        • Es preciso que se demuestre una voluntad debidamente rebelde o un hecho obstativo que de un modo absoluto, definitivo e irreparable impida el cumplimiento: SSTS 24-11-1976, 20- 12-1977 y 25-2-1978 y 11-3-1978.<\/li>
        • El incumplimiento del contrato ha de ser total, pues no basta el parcial para obtener su resoluci\u00f3n: SSTS 30-4- 1060. 11-6-1969, 22-10-1977 y 5-2- 1980, ya que \u201cel art\u00edculo 1124 CC no regula la rescisi\u00f3n parcial de los contratos\u201d (STS 21-12-1965).<\/li>
        • El art\u00edculo 1.124 del C\u00f3digo Civil lo ha interpretado la doctrina de esta Sala como norma general en relaci\u00f3n a la facultad jur\u00eddica de producir la resoluci\u00f3n de toda clase de obligaciones rec\u00edprocas; y, cuando estas se refieren a la compraventa de bienes inmuebles, se complementan con el precepto 1.504 de dicho C\u00f3digo, de tal manera que para que pueda prosperar la acci\u00f3n resolutoria que este art\u00edculo contiene, han de concurrir los requisitos que para el ejercicio de la del 1.124 citado que la jurisprudencia exige como indispensables (sentencias de 11 de octubre y 6 de noviembre de 1984 y de 14 de febrero de 1985, entre otras). \u201cEn este sentido, la m\u00e1s moderna orientaci\u00f3n de doctrina positiva de esta Sala constituye una interpretaci\u00f3n m\u00e1s acorde a los tiempos, en las situaciones de incumplimiento contractual, superando la tradicional de tener que darse \u201cvoluntad deliberadamente rebelde\u201d, que ser\u00eda tanto como exigir dolo (sentencias de 18 de noviembre de 1983, 24 de febrero de 1990 y 18 de marzo de 1991), pues el art\u00edculo 1124 no lo expresa literalmente; lo que determina es que no se precisa que concurra a efectos resolutivos una pertinaz y continuada conducta obstativa al cumplimiento, sino que basta que el interesado en una vinculante relaci\u00f3n obligacional, frente a la actuaci\u00f3n del que cumple, no act\u00fae de la misma manera, produciendo incumplimiento de contrato, revelado por llevar a cabo conductas de contradicci\u00f3n a lo establecido en el pacto negocial relacionante o de no prestaci\u00f3n de lo debido, por decisi\u00f3n de su libre voluntad, que no es precisamente positiva, sino negativa en cuanto ha de darse ausencia de toda causa, raz\u00f3n o justificaci\u00f3n apreciable y concurrente para ello, coloc\u00e1ndose de esta manera, bien expresamente o por deducci\u00f3n de sus actos y conductas acreditadas, en postura manifiesta de oposici\u00f3n a cumplir lo que se convino y oblig\u00f3 por su actuaci\u00f3n en l\u00ednea de mala fe (art\u00edculo 1258 del C\u00f3digo Civil). De esta manera se ataca frontalmente a los objetivos y finalidades del convenio, as\u00ed como a las leg\u00edtimas expectativas de la parte cumplidora (SS de 5 de junio y 1 de diciembre de 1989, 24 de febrero de 1990, 18 de marzo, 10 de mayo y 5 de septiembre de 1991) (Sentencia 23-4- 1992).<\/li>
        • El incumplimiento ha de ser doloso para que se produzca la resoluci\u00f3n del arrendamiento (Sentencia 30-3-1994).<\/li>
        • Es doctrina de esta Sala (sentencias de 21 septiembre 1990 y 3 de diciembre de 1992, por citar algunas) la de que para que el incumplimiento de un contrato pueda determinar la resoluci\u00f3n del mismo ha de versar tal incumplimiento sobre prestaciones principales y no meramente accesorias o secundarias. (Sentencia 6-10-1997).<\/li>
        • La obligaci\u00f3n gen\u00e9rica del art\u00edculo 1.124 del C\u00f3digo Civil requiere no un simple retraso en el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el denunciado como incumplidor, sino que es preciso se patentice de forma indubitada la existencia de una voluntad manifiestamente rebelde y obstativa al cumplimiento y que este sea imputable al comprador, presupuesto material cuya apreciaci\u00f3n incumbe a la Sala de instancia, doctrina esta que aparece recogida, entre otras, en las sentencias de 22 de diciembre de 1978, 5 de noviembre de 1979, 30 de marzo, 30 y 15 de abril y 23 de mayo de 1981, 15 de abril de 1982, 20 de noviembre de 1984 y 7 de julio de 1987. Pero la doctrina m\u00e1s reciente de la Sala viene proclamando que la resoluci\u00f3n, a tenor del art\u00edculo 1504, no requiere una actitud dolosa del incumplidor, que es lo que apunta la frase \u201cactitud deliberadamente rebelde\u201d al incumplimiento, sino que es suficiente que se frustre el fin del contrato para la contraparte que haya un incumplimiento inequ\u00edvoco y objetivo, sin que sea precisa una tenaz y persistente resistencia al cumplimiento, bastando con que al incumplidor pueda atribu\u00edrsele una conducta voluntaria obstativa al cumplimiento del contrato en los t\u00e9rminos en que se pact\u00f3 (Sentencia 24-12-1998).<\/li><\/ul>\n\n\n\n

          Debiendo puntualizar:<\/p>\n\n\n\n

          • Que puede pactarse como obligaci\u00f3n principal la prohibici\u00f3n del cambio de destino pactado.<\/li>
          • Que en orden a la interpretaci\u00f3n del apartado 1 art\u00edculo 27 LAU vigente 24-11-1994 deben tenerse en cuenta lo que decimos en el apartado IV).<\/li><\/ul>\n\n\n\n

            V. F\u00f3rmula para obtener la resoluci\u00f3n arrendaticia en los contratos anteriores al 1-1-1994, habi\u00e9ndose producido el cambio de destino si este no fuere causa de resoluci\u00f3n <\/h3>\n\n\n\n

            Entendemos que el procedimiento a seguir pasar\u00e1 por las siguientes fases:<\/p>\n\n\n\n

            1. Exigir el cumplimiento pactado en el juicio ordinario.<\/li>
            2. Una vez obtenida sentencia que declarase la obligaci\u00f3n del arrendatario, pedir la ejecuci\u00f3n de la misma, y el cierre del local en su caso.<\/li>
            3. Esperar el transcurso del plazo de seis meses y ejercitar entonces la acci\u00f3n de resoluci\u00f3n del arrendamiento al amparo de la causa 3.\u00aa del art\u00edculo 62 en relaci\u00f3n con la causa 12 del art\u00edculo 114, en cuanto dispone que \u201cno tendr\u00e1 derecho el inquilino o arrendatario a la pr\u00f3rroga legal cuando la vivienda no est\u00e9 ocupada durante m\u00e1s de seis meses en el curso de un a\u00f1o, o el local de negocio permanezca cerrado por plazo igual, a menos que la desocupaci\u00f3n o cierre obedezca a justa causa\u201d.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

              Precepto que la jurisprudencia ha puntualizado diciendo, en lo que interesa al objeto de este trabajo:<\/p>\n\n\n\n

              • Que no es preciso para que opere la causa que haya cesado toda actividad, sino que basta no mantener comunicaci\u00f3n con el p\u00fablico al que anteriormente tuvo abiertas sus puertas (sentencias 31-3-1062 y 20-12-1962, 5-4-1968, 21-7-1971 y otras), pues esa anormalidad equivale a un incumplimiento de su propia y natural dedicaci\u00f3n (sentencias 7-6-1971 y 5-2-1975).<\/li>
              • Que no es \u00f3bice a la resoluci\u00f3n que se hallan desarrollado actividades accesorias o intermitentes (sentencias 13-2-1960 y 11-10-1971, entre otras), espor\u00e1dicas o accidentales (sentencias 29-9-1971 y 31-10-9- 1974).<\/li>
              • Que cabr\u00e1 la aplicaci\u00f3n del precepto y, por tanto, del no uso, en el supuesto de que el local arrendado para negocio o industria se transforme en un almac\u00e9n o un dep\u00f3sito (sentencias 15-1-1968, 18-12-1971, 26-5-1975 y otras).<\/li>
              • Que es posible el ejercicio de una acci\u00f3n de tipo declarativo de no uso durante la vigencia del plazo contractual (sentencias 26-9-1963 y 29-3- 1969).<\/li>
              • Que es causa de resoluci\u00f3n que un local arrendado a una sociedad an\u00f3nima para sede de sus actividades comerciales sea utilizado exclusivamente por recoger la correspondencia y celebrar mensualmente consejos de administraci\u00f3n (Sentencia 30- 3-1973).<\/li><\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

                PDF I. Introducci\u00f3n En la \u201cLey Juris\u201d 10303\/2008, se publica la Sentencia de la Sala 1.\u00aa del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2007, dictada en el recurso de casaci\u00f3n 4800\/2000, Sentencia de nuestro alto tribunal en la que declara que \u201cel cambio de uso de la cosa arrendada no est\u00e1 previsto en la […]<\/p>\n","protected":false},"author":11,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":0},"categories":[50],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"finderwilber","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/finderwilber\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1682\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/11\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=1682"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1682\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":1683,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1682\/revisions\/1683\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=1682"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=1682"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=1682"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}