{"id":1691,"date":"2008-09-10T10:30:03","date_gmt":"2008-09-10T09:30:03","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=1691"},"modified":"2020-05-25T10:42:12","modified_gmt":"2020-05-25T09:42:12","slug":"el-retracto-en-la-nueva-lau-de-24-11-1994","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/el-retracto-en-la-nueva-lau-de-24-11-1994\/","title":{"rendered":"El retracto en la nueva LAU de 24-11-1994"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La lectura de la Sentencia dictada por la Secci\u00f3n 13.\u00aa de la Audiencia Provincial de Barcelona que aparece publicada en la Revista Jur\u00eddica de Catalu\u00f1a (n.\u00ba II del a\u00f1o 2008) nos ha llevado a divulgarla por la correcta y detallada s\u00edntesis que de la doctrina jurisprudencial se hace en ella del derecho de retracto previsto en el art\u00edculo 25 al que se remite el art\u00edculo 31 ambos de la LAU vigente de 24-11-1994. <\/p>\n\n\n\n

S\u00edntesis que evitar\u00e1 sin duda el planteamiento de muchos pleitos sobre el particular por las puntualizaciones que hace:<\/p>\n\n\n\n

  • La acci\u00f3n de retracto \u2014dice\u2014 caducar\u00e1 (t\u00e9rmino imperativo) a los treinta d\u00edas naturales, contados, bien desde el siguiente a la notificaci\u00f3n que en forma fehaciente deber\u00e1 hacer en todo caso el adquirente al inquilino o arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectu\u00f3 la transmisi\u00f3n, mediante entrega de copia de escritura o documento en que fuera formalizada, o bien, supuesto ampliamente reconocido por la jurisprudencia, desde aquella fecha en que el retrayente tuviese cabal conocimiento de la venta y de sus condiciones esenciales (sentencias TS 22- 6-1962, 11-2-1972, 21-4-1975, 12-2- 1981, 24-5-1982, 23-9-1983, 15-9- 1990 y 17-7-1991, entre otras). \u2022 La caducidad es un plazo preclusivo, perentorio y material, que no requiere su alegaci\u00f3n, sino que es autom\u00e1tico, opera por s\u00ed mismo, obligando al juzgador a declararlo de oficio (SSTS 11- 5-1966, 28-1-1983, 30-3-1983, 22-5- 1990, 10-11-1994, etc.); asimismo, no cabe \u2014a diferencia de lo que ocurre con la prescripci\u00f3n\u2014 interrupci\u00f3n del plazo (SSTS de 27-4-1940, 25-9- 1950, 25-6-1962, 22-5-1965, 26-6- 1974, 31-10-1978, 7-5-1981, etc.), aunque en alguna ocasi\u00f3n el Tribunal Supremo ha admitido excepciones en raz\u00f3n a necesarias actividades administrativas previas (STS 22-5-1965).<\/li>
  • Ante la perentoriedad del t\u00e9rmino, la determinaci\u00f3n del inicio del c\u00f3mputo es punto esencial para la operatividad de la instituci\u00f3n: el dies a quo es aquel en que la acci\u00f3n, por conocer el arrendatario la transmisi\u00f3n, se encontraba a disposici\u00f3n de este; ser\u00e1, pues, la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la transmisi\u00f3n, no bastando conocer el prop\u00f3sito de la venta ni la mera noticia de que esta se haya efectuado, sino que ha de tratarse de un conocimiento claro, preciso, sin aspectos dudosos, completo, con noticia de todos los extremos de la transmisi\u00f3n. Y ello es as\u00ed, porque tal perentoriedad obedece a las exigencias del ejercicio del derecho con buena fe, para no prolongar la situaci\u00f3n de inseguridad jur\u00eddica durante m\u00e1s tiempo del necesario para que el titular de aquel \u201cdecida\u201d sobre su oportunidad.<\/li>
  • Al demandado corresponde acreditar que la fecha de conocimiento alegada por el arrendatario retrayente no es la real, sino otra extempor\u00e1nea respecto del plazo de caducidad (SSTS 25-9-1950, 21-11-1955, 26-2-1962 y 20-1-1969, ss.), lo cual puede hacer por cualquier medio, incluidas las presunciones.<\/li>
  • El retracto legal es el derecho que corresponde a una persona para subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compraventa o daci\u00f3n en pago (art. 1521 del C\u00f3digo Civil). Es evidente, por lo tanto, que dentro de los requisitos esenciales de tal subrogaci\u00f3n, en las condiciones pactadas, se encuentra la de satisfacer el precio de la transmisi\u00f3n onerosa, que la ley exige, para evitar posibles abusos y constatar la existencia de una real voluntad de retraer.<\/li>
  • En relaci\u00f3n al precio real de la venta a efectos del derecho de retracto y su discrepancia con el que figura en la escritura p\u00fablica, hay en diversas sentencias. As\u00ed la de 7 de noviembre de 1996 sintetiza la doctrina jurisprudencial sobre el particular contenida en las SSTS de 12 de junio de 1984, 4 de julio y 20 de septiembre de 1988 y las que en ellas se citan, conforme a las cuales: \u201c[\u2026] en los casos dudosos y en los m\u00e1s estridentes relativos a la determinaci\u00f3n del precio en el retracto, o cuando no haya constancia del mismo o sea escandalosamente desproporcionado e inferior al valor de lo vendido, hay que estar por raz\u00f3n de justicia al precio real, que es el que debe prevalecer y se ha de reembolsar\u201d (Sentencia de 4 de julio de 1988, que cita la de 12 de junio de 1984); y la de 20 de septiembre de 1988, que habla de la \u201c[\u2026] evidente desproporci\u00f3n entre el precio escriturado y el que resulta de las restantes probanzas y consciente de que en estos casos en que, manifiestamente aparece disfrazado el valor real, ha de estarse a \u00e9ste por raz\u00f3n de justicia, como repetidamente ha declarado esta Sala en sentencias que van desde la de 16 de mayo de 1956 a la de 12 de junio de 1984, en las cuales y en las en ellas citadas, se insiste en que si bien es verdad que, en principio, el precio que ha de tomarse para dar lugar a la subrogaci\u00f3n que el retracto entra\u00f1a, es el que figura en el contrato causal, ello no elimina la procedencia de admitir prueba tendente a demostrar que la cantidad figurada en escritura es ficticia y muy otra la realmente pagada, debiendo operarse en tal caso con la realidad resultante\u201d; finalmente, en el mismo sentido de que el retracto ha de realizarse por el precio real y verdadero en que fue vendida la finca y no por el simulado e interior que se hizo constar en la escritura p\u00fablica de venta, por razones de elemental justicia y en evitaci\u00f3n de un lucro reprobable, se pronuncia la sentencia de 30 de abril de 1991, con cita de las de 16 de mayo de 1956, 25 de mayo de 1973, 20 de mayo de 1981, 12 de junio de 1984, 14 de marzo de 1985, 19 de junio de 1986 y 20 de septiembre de 1988.<\/li>
  • En apariencia, pudiera colegirse de la lectura de la precedente doctrina jurisprudencial que resulta posible diferenciar dos tipos de hip\u00f3tesis en las que el Tribunal est\u00e1 facultado para fijar el precio del retracto apart\u00e1ndose del nominalmente indicado en el contrato causal: una, cuando en el proceso se ha desarrollado cumplida y eficaz prueba tendente a demostrar que en realidad fue otro distinto el precio fijado y satisfecho, y otra, cuando, aun a falta de esa prueba, el precio nominal es tan escandalosamente insignificante respecto del valor real del bien a retraer, que la fijaci\u00f3n judicial ser\u00eda la consecuencia directa no tanto del conocimiento de un determinado precio real y efectivo cuanto de la necesidad de aplicar en este \u00e1mbito la doctrina que proscribe el injusto enriquecimiento. Aunque con el car\u00e1cter de obiter dicta, la propia Sala I del Tribunal Supremo, en su Sentencia de 28 de junio de 1991, se cuestion\u00f3 muy seriamente la conveniencia de persistir en el mantenimiento de una l\u00ednea jurisprudencial que, en definitiva, tiende a proteger de su propia conducta mendaz a quien falta a la verdad guiado por prop\u00f3sitos de fraude fiscal argumentando que: \u201cEs lo cierto que determinadas sentencias de esta Sala I han otorgado relevancia jur\u00eddica a la discordancia entre el precio real y el precio declarado, con efectos decisorios sobre el ejercido del derecho de retracto. As\u00ed, la Sentencia de 20 de septiembre de 1988, que cita, adem\u00e1s, las 11 de mayo de 1956 y 12 de junio de 1984, establece que, en casos en que manifiestamente aparece disfrazado el precio debe estarse al valor real por razones de justicia; aunque cabe plantearse la conveniencia de confirmar esta l\u00ednea jurisprudencial, en supuestos donde conste o se presuma que la causa de la discordancia se apoya en motivos il\u00edcitos, para no perder sinton\u00eda con una sociedad cada vez m\u00e1s comprometida en el cumplimiento de las obligaciones fiscales de cada uno de sus miembros, urgida, sin duda, por una legislaci\u00f3n m\u00e1s severa, y por una actuaci\u00f3n administrativa m\u00e1s activa en este campo, incluso reforzada en determinados casos por la acci\u00f3n de la justicia penal\u201d.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

    Es lo cierto que determinadas sentencias de esta Sala I han otorgado relevancia jur\u00eddica a la discordancia entre el precio real y el precio declarado, con efectos decisorios sobre el ejercido del derecho de retracto<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

    Y, aun cuando es cierto que esa tendencia cuestionada se ha mantenido posteriormente en diversas resoluciones, ello ha sido con importantes matizaciones. En tal sentido, es de destacar la STS de 21 de septiembre de 1993, que resume esta problem\u00e1tica del siguiente modo: \u201c[\u2026] a) Como se deduce de varias sentencias (7 de julio de 1948, 10 de mayo de 1958 y 29 de mayo de 1957), el precio que debe tenerse presente en estos procesos para que se d\u00e9 lugar a la subrogaci\u00f3n a que se refiere el art. 1521 en relaci\u00f3n con el art. 1525, ambos del C\u00f3digo Civil, \u201ces el que figura en el contrato\u201d (o el averiguado a trav\u00e9s de prueba pericial fiable) y que sea conocido por el retrayente, y si bien puede pactarse un precio superior en documento separado de la escritura de venta, este precio s\u00f3lo puede mantenerse cuando exista una prueba cumplida y completa de tales hechos en las actuaciones [\u2026]; b) Jurisprudencia posterior a la citada sigue el mismo criterio. As\u00ed, las sentencias de 12 de junio de 1984 y 10 de junio de 1988, entre otras, establecen que en los casos dudosos y en los estridentes y relativos a la determinaci\u00f3n del precio del retracto, o cuando no haya constancia del mismo o sea escandalosamente desproporcionado e inferior al valor de lo vendido \u201chay que estar al precio real, que es el que debe prevalecer y se ha de reembolsar\u201d; pero con la salvedad indispensable de que se conozca el verdadero precio, es decir, que resulte probado en los autos\u201d.<\/p>\n\n\n\n

    De todo ello parece, por tanto, desprenderse que la \u201cestridencia\u201d o la \u201cescandalosa desproporci\u00f3n\u201d de que habla la jurisprudencia, m\u00e1s que circunstancias que, por s\u00ed mismas, justifiquen directamente una elevaci\u00f3n o reducci\u00f3n judicial del precio nominal, seg\u00fan los casos, han de operar, a falta o por insuficiencia de prueba directa, como elementos que, por su elevado grado de evidencia, permitan deducir por v\u00eda presuntiva que el precio real fue distinto de aqu\u00e9l, lo que, aun pareciendo una cuesti\u00f3n o digresi\u00f3n de simple matiz, reviste indudable importancia en relaci\u00f3n con el grado de rigor con el que ha de ser exigida la prueba \u2014naturalmente pericial\u2014 de la existencia de la aludida desproporci\u00f3n.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    PDF La lectura de la Sentencia dictada por la Secci\u00f3n 13.\u00aa de la Audiencia Provincial de Barcelona que aparece publicada en la Revista Jur\u00eddica de Catalu\u00f1a (n.\u00ba II del a\u00f1o 2008) nos ha llevado a divulgarla por la correcta y detallada s\u00edntesis que de la doctrina jurisprudencial se hace en ella del derecho de retracto […]<\/p>\n","protected":false},"author":11,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":0},"categories":[50],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"finderwilber","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/finderwilber\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1691\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/11\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=1691"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1691\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":1692,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1691\/revisions\/1692\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=1691"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=1691"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=1691"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}