{"id":1717,"date":"2008-06-10T15:53:27","date_gmt":"2008-06-10T14:53:27","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=1717"},"modified":"2020-05-25T15:54:18","modified_gmt":"2020-05-25T14:54:18","slug":"ejecucion-de-sentencias-dinerarias-contra-la-comunidad-de-propietarios-y-contra-los-comuneros-art-22-lph","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/ejecucion-de-sentencias-dinerarias-contra-la-comunidad-de-propietarios-y-contra-los-comuneros-art-22-lph\/","title":{"rendered":"Ejecuci\u00f3n de sentencias dinerarias contra la comunidad de propietarios y contra los comuneros (art. 22 LPH)"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La Ley 8\/1999, de 6 de abril, a\u00f1adi\u00f3 un art\u00edculo 22 a la Ley 49\/1960, de propiedad horizontal, con el siguiente redactado, vigente a d\u00eda de hoy:<\/p>\n\n\n\n

\u201c1. La comunidad de propietarios responder\u00e1 de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y cr\u00e9ditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podr\u00e1 dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho.<\/p>\n\n\n\n

\u201d2. Cualquier propietario podr\u00e1 oponerse a la ejecuci\u00f3n si acredita que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento a que se refiere el apartado anterior. \u201dSi el deudor pagase en el acto de requerimiento, ser\u00e1n de su cargo las costas causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le corresponda.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Y s\u00f3lo nueve meses m\u00e1s tarde, la Ley 1\/2000, de enjuiciamiento civil, de 7 de enero, dispuso en su art. 544 lo siguiente: \u201cEn caso de t\u00edtulos ejecutivos frente a entidades sin personalidad jur\u00eddica que act\u00faen en el tr\u00e1fico como sujetos diferenciados, podr\u00e1 despacharse ejecuci\u00f3n frente a los socios, miembros o gestores que hayan actuado en el tr\u00e1fico jur\u00eddico en nombre de la entidad, siempre que se acredite cumplidamente, a juicio del tribunal, la condici\u00f3n de socio, miembro o gestor y la actuaci\u00f3n ante terceros en nombre de la entidad.<\/p>\n\n\n\n

\u201dLo dispuesto en el p\u00e1rrafo anterior no ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n a las comunidades de propietarios de inmuebles en r\u00e9gimen de propiedad horizontal.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Vaya por delante, por una parte, que el art. 22 LPH es un precepto bastante oscuro. Y por otra, que es incomprensible la exclusi\u00f3n de las comunidades de propietarios que realiza el art. 544.II LEC. Con respecto al art. 22 LPH, b\u00e1sicamente nos est\u00e1 diciendo que el acreedor podr\u00e1 dirigir su demanda contra la comunidad. El problema viene con la palabra \u201csubsidiariamente\u201d y con la frase \u201ccada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso\u201d. Le\u00eddo superficialmente el precepto, podr\u00eda llegarse a la conclusi\u00f3n de que el acreedor debe demandar a la comunidad, pero tambi\u00e9n a los comuneros si piensa dirigir la ejecuci\u00f3n contra ellos, pero solo subsidiariamente, es decir, para el caso de que resulte insolvente la comunidad, y solamente si previamente al proceso les requiri\u00f3 extrajudicialmente, lo que resulta incomprensible si verdaderamente tienen una posici\u00f3n subsidiaria. Adem\u00e1s, y pese haber sido requeridos y demandados, siempre podr\u00e1n oponer \u201cen el proceso de ejecuci\u00f3n\u201d (art. 22.2 LPH) que est\u00e1n al corriente de pago de sus cuotas.<\/p>\n\n\n\n

Cualquier propietario podr\u00e1 ejercer la acci\u00f3n de responsabilidad contra el administrador y\/o contra el presidente<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Dicha interpretaci\u00f3n, que es la que ha prevalecido normalmente, convierte la reclamaci\u00f3n del acreedor en una carrera de absurdos obst\u00e1culos, que hubieran podido ser removidos por el art. 544 LEC si no fuera porque su p\u00e1rrafo segundo lo impide sin una aut\u00e9ntica raz\u00f3n fundada. Y ello ha provocado una l\u00f3gica perplejidad entre los juristas. FERN\u00c1NDEZ- BALLESTEROS (La ejecuci\u00f3n forzosa y las medidas cautelares en la nueva Ley de enjuiciamiento civil. Madrid, 2001, p. 202, nota 36) argumenta ir\u00f3nicamente que el precepto no tiene m\u00e1s justificaci\u00f3n que su n\u00famero (refiri\u00e9ndose al de comunidades de propietarios). An\u00edbal SABATER MAR\u00cdN (\u201cComentario al art. 544\u201d, en: FERN\u00c1NDEZ-BALLESTEROS, RIF\u00c1 SOLER y VALLS GOMBAU. Comentarios a la nueva Ley de enjuiciamiento civil. Barcelona, 2000, p. 2615) intuye que no se quer\u00eda crear excesiva \u201cperturbaci\u00f3n social\u201d con la medida. Jaime VEGAS TORRES (con DE LA OLIVA SANTOS y D\u00cdEZ-PICAZO GIM\u00c9NEZ. Derecho procesal civil. Ejecuci\u00f3n forzosa. Procesos especiales. Madrid, 2000, p. 63) califica el r\u00e9gimen como \u201cuna verdadera odisea para el acreedor\u201d. Y Francisco RAMOS M\u00c9NDEZ (Enjuiciamiento civil. Barcelona, 2008, p. 162) se\u00f1ala que el r\u00e9gimen legal suscita \u201cm\u00faltiples vicisitudes en la pr\u00e1ctica\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Y desde luego que las suscita, porque este estado de cosas ha provocado gran desorientaci\u00f3n en la jurisprudencia, sobre todo en el punto de si es realmente necesario haber demandado previamente a los propietarios para poder dirigir la ejecuci\u00f3n contra ellos, o bien no es necesario, realizando durante el proceso de ejecuci\u00f3n, de alg\u00fan modo, el requerimiento al que antes me refer\u00ed. La Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Secci\u00f3n 9.\u00aa) de 20- 12-2005 (CENDOJ 28079370092005 200344) es especialmente ilustrativa en este sentido, puesto que resume la doctrina existente en las audiencias constatando discrepancias jurisprudenciales insalvables, que parecen inclinar ligeramente la balanza del lado de los tribunales que, desde la interpretaci\u00f3n preliminar que antes ofrec\u00ed, opinan que es necesario haber demandado (e incluso requerido extrajudicialmente) a todos los comuneros para que luego pueda dirigirse la ejecuci\u00f3n contra ellos. Sin embargo, la Sentencia citada se inclina justa y acertadamente por la tesis contraria.<\/p>\n\n\n\n

Y es que la interpretaci\u00f3n del art. 22 LPH que antes ofrec\u00ed conduce a resultados inaceptables. Con dicha tesis se est\u00e1 obligando a quien suscriba un contrato contra la comunidad de propietarios a demandar no solo a dicha comunidad, sino a todos y cada uno de los propietarios, lo que puede convertir en un \u201cmacroproceso\u201d algo que desde luego no debiera serlo, sobre todo teniendo en cuenta las escasas cuant\u00edas econ\u00f3micas que con frecuencia se manejan. Si adem\u00e1s el acreedor ha debido requerir fehacientemente a cada propietario antes de interponer la demanda y averiguar qui\u00e9n est\u00e1 al corriente del pago, no tanto de sus cuotas como de su parte en la cantidad adeudada, el coste de la reclamaci\u00f3n puede ser ya dif\u00edcilmente sostenible, dependiendo de su cuant\u00eda. Llevado a un extremo no tan dif\u00edcil de alcanzar, podr\u00eda acabar siendo posible que nadie se atreviera a contratar con una comunidad de propietarios, lo que ser\u00eda lo m\u00e1s sensato si se impone la jurisprudencia que exige haber demandado a los comuneros, y se observan sus consecuencias pr\u00e1cticas. Y ello, que trata de salvaguardar absurdamente el derecho de defensa de los comuneros, no se traduce m\u00e1s que en una burla contra los acreedores. Es dif\u00edcilmente rebatible que todos los comuneros tienen oportunidad de enterarse de la pendencia de un proceso contra la comunidad de propietarios. Salvo que constara que el presidente de la comunidad, o el administrador, actuaron por libre en el proceso sin mandato alguno de la junta de propietarios en cuya reuni\u00f3n se debatiera este punto, lo cierto es que todo comunero habr\u00e1 podido tener noticia de la pendencia del proceso. Y si no fue as\u00ed, cualquier propietario podr\u00e1 ejercer la acci\u00f3n de responsabilidad contra el administrador y\/o contra el presidente.<\/p>\n\n\n\n

Por esto, salvo en este \u00faltimo caso, algo excepcional (v\u00e9ase SAP de Logro\u00f1o 30-6-2003, CENDOJ 2608937000 20031 00458), los comuneros no pueden alegar desconocimiento alguno del proceso. Y a partir de ah\u00ed, una de dos: o se les deja que utilicen la tradicional doctrina procesalista en virtud de la cual afirmen que como no fueron demandados, no vieron la necesidad de defenderse y por tanto la sentencia no puede ir contra ellos; o bien se estima que dicha alegaci\u00f3n, en el fondo, no es m\u00e1s que una burda oposici\u00f3n que solo favorece que el aut\u00e9ntico deudor, el propietario \u2013la comunidad carece de personalidad jur\u00eddica\u2013 se escabulla con el pretexto de dicha opini\u00f3n doctrinal (y jurisprudencial). No hay que olvidar que la comunidad de propietarios no es m\u00e1s que una ficci\u00f3n para favorecer el sostenimiento de las condiciones de vida en un inmueble ocupado por varios comuneros. Ni tan solo goza de personalidad jur\u00eddica, por lo que no debe ni ocultarse ni enmascararse el hecho de que los responsables de sus deudas son tambi\u00e9n los propietarios que las conforman. La \u201ccomunidad de propietarios\u201d no puede convertirse en un instrumento para entorpecer el tr\u00e1fico mercantil y, por eso, a los sujetos de derecho que contraten con estas comunidades se les deben facilitar los cobros de las facturas de obras o servicios que hayan realizado para la comunidad.<\/p>\n\n\n\n

El art. 544 LEC, consciente de esta realidad, prev\u00e9 la posibilidad de acudir directamente contra los miembros de una \u201centidad sin personalidad jur\u00eddica\u201d \u2013 como lo es la comunidad de propietarios\u2013 aunque no figuren como ejecutados ni en el despacho de ejecuci\u00f3n ni siquiera en el t\u00edtulo ejecutivo (la sentencia). Para lo cual solo es preciso acreditar, durante el proceso de ejecuci\u00f3n, que los sujetos ejecutables son miembros de dicha \u201centidad sin personalidad jur\u00eddica\u201d. Pero, como ya se dijo, esta posibilidad est\u00e1 incomprensiblemente excluida por el p\u00e1rrafo II del propio art. 544 LEC para las comunidades de propietarios. Y, desde luego, como ha constatado la doctrina, no se acierta a entender por qu\u00e9, ya que se est\u00e1n regulando de forma distinta dos situaciones que son perfectamente equiparables, siendo del todo posible una regulaci\u00f3n conjunta que incomprensiblemente no existe.<\/p>\n\n\n\n

Por descontado, la opci\u00f3n m\u00e1s conveniente pasar\u00eda por derogar tanto el art. 22 LPH, como el p\u00e1rrafo segundo del art. 544 de la Ley de enjuiciamiento civil. Pero, como esto no est\u00e1 m\u00e1s que en las manos del legislador, mientras ese cambio no llega debe entenderse que, desde luego, el art. 22 LPH est\u00e1 vigente. Por lo cual debe pensarse en una interpretaci\u00f3n razonable de ese precepto, que respete su tenor literal, pero que tambi\u00e9n sea adecuado para la realidad pr\u00e1ctica.<\/p>\n\n\n\n

Como ya dije, la interpretaci\u00f3n que se ha realizado de este precepto es pr\u00e1cticamente anfibol\u00f3gica. En mi opini\u00f3n, el error de base consiste en entender que cuando el art. 22 LPH habla de haber \u201csido parte en el correspondiente proceso\u201d, se est\u00e1 refiriendo al proceso \u201cde declaraci\u00f3n\u201d. Lo cual no tiene sentido alguno, puesto que con esto se obliga a demandar a todos los propietarios forzando a realizarles un absurdo requerimiento previo que, desde luego, no tiene sentido si van a ser demandados en un proceso declarativo en el que podr\u00edan defenderse perfectamente. Por otra parte, iniciar un proceso declarativo contra cada propietario \u201cpor la cuota que le corresponda\u201d podr\u00eda acabar con la paciencia del m\u00e1s obstinado de los acreedores. Y demandar a la comunidad y a los propietarios en el mismo proceso, al margen de que genera un absurdo proceso colectivo, es del todo imposible si se sigue el art. 22.1 LPH al pie de la letra, puesto que solo parece que los comuneros puedan ser demandados \u201csubsidiariamente\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, todo lo que dice el art. 22 LPH cobra pleno sentido si ese \u201ccorrespondiente proceso\u201d no es el de \u201cdeclaraci\u00f3n\u201d, sino el de \u201cejecuci\u00f3n\u201d. Entendiendo el precepto de ese modo, su interpretaci\u00f3n se aclara notablemente y sus disposiciones cobran sentido. Desde esta interpretaci\u00f3n, el acreedor demandar\u00e1 solamente a la comunidad de propietarios. Y una vez obtenida la sentencia condenatoria, se abrir\u00e1 el proceso de ejecuci\u00f3n. Y si en el curso del mismo dicha comunidad resulta insolvente, el acreedor-ejecutante podr\u00e1 dirigirse contra los comuneros. Para lo cual, siguiendo lo dispuesto en el art. 22.1 LPH, deber\u00e1 realizar un \u201cprevio requerimiento de pago al propietario respectivo\u201d, requerimiento para cuya cumplimentaci\u00f3n puede aplicarse anal\u00f3gicamente la regulaci\u00f3n del requerimiento en la ejecuci\u00f3n de t\u00edtulos extrajurisdiccionales contenida en los arts. 581 a 583 LEC, que se adapta perfectamente a las necesidades de dicho requerimiento. Una vez realizado tal requerimiento, el comunero ser\u00e1 \u201cparte en el correspondiente proceso (de ejecuci\u00f3n) por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho\u201d, seg\u00fan dispone el propio art. 22.1 LPH.<\/p>\n\n\n\n

Con esa interpretaci\u00f3n del p\u00e1rrafo primero del art. 22 LPH, adquiere por vez primera pleno sentido el redactado del p\u00e1rrafo segundo de dicho precepto, en el que se lee que \u201ccualquier propietario podr\u00e1 oponerse a la ejecuci\u00f3n si acredita que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento a que se refiere el apartado anterior\u201d. Y es que con la interpretaci\u00f3n que han seguido hasta ahora varios tribunales resultaba que un propietario que deb\u00eda haber sido demandado en el proceso de declaraci\u00f3n seg\u00fan el p\u00e1rrafo primero del art. 22 LPH, por arte de magia se encontraba en el p\u00e1rrafo segundo con la posibilidad de oponerse a la ejecuci\u00f3n diciendo que hab\u00eda pagado su cuota, lo que resultaba incomprensible si se piensa que ello ya lo pod\u00eda y deb\u00eda haber alegado durante ese supuesto proceso de declaraci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Por consiguiente, resumiendo, siguiendo al pie de la letra el redactado del art. 22 LPH, estos son los pasos a seguir en la pr\u00e1ctica de una reclamaci\u00f3n contra la comunidad de propietarios que quiera despu\u00e9s ejecutarse contra los comuneros:<\/p>\n\n\n\n

  1. La demanda se dirigir\u00e1 exclusivamente contra la comunidad de propietarios, lo que evitar\u00e1 la formaci\u00f3n de un absurdo proceso colectivo, sin perjuicio de la facultad de intervenir como tercero de cualquier comunero, al amparo del art. 13 LEC.<\/li>
  2. Una vez obtenida sentencia condenatoria contra la comunidad, la ejecuci\u00f3n se despachar\u00e1 contra la misma. Y solo resultando la comunidad insolvente, es decir, si el fondo de reserva resultare insuficiente o el embargo de elementos comunes fuere absurdo, cabr\u00e1 dirigirse contra los comuneros, previo requerimiento a los mismos en el curso del proceso de ejecuci\u00f3n, practicado seg\u00fan lo dispuesto en el art. 581 y ss. LEC.<\/li>
  3. Aunque el comunero pague en el acto del requerimiento, ser\u00e1 acreedor de las costas en la parte proporcional que le corresponda (art. 22.2.II LPH). Todo esto salva el r\u00e9gimen legal, y tambi\u00e9n es aplicable al art. 553-46 del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a, con el que se reproduce exactamente la misma problem\u00e1tica, y respecto del cual puede afirmarse que la \u201cdemanda personal\u201d a los propietarios que exige ese precepto es, en realidad, la \u201cdemanda de ejecuci\u00f3n\u201d (art. 549 LEC), tras el proceso de declaraci\u00f3n contra la comunidad celebrado en los t\u00e9rminos ya indicados, porque de lo contrario no tiene sentido que el 553-46 CCCat se refiera a la \u201cdemanda\u201d y acto seguido al \u201cembargo\u201d, y obviamente no est\u00e1 aludiendo al embargo preventivo, sino al ejecutivo, como es l\u00f3gico.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    En resumen, de ese modo se le otorga una interpretaci\u00f3n razonable a estos preceptos desde el punto de vista del tr\u00e1fico jur\u00eddico mercantil, sin privilegiar a los propietarios tras la pantalla de un fantasma jur\u00eddico como la \u201ccomunidad de propietarios\u201d, evitando que se favorezca una siempre indeseable morosidad. El \u00fanico fleco que queda en todo lo anterior, con el art. 22 LPH, es la oportunidad que le queda al comunero de oponerse a la ejecuci\u00f3n alegando que ya ha pagado su cuota, puesto que ello favorece que si la comunidad no hubiese presupuestado la correspondiente derrama, nuevamente el acreedor se quedar\u00eda sin cobrar, o solo lo conseguir\u00eda muy lentamente conforme se fuera integrando el fondo de reserva. Este inconveniente, no obstante, podr\u00eda salvarse solicitando en la demanda que se obligue a la comunidad de propietarios a constituir dicha derrama, disponi\u00e9ndose de ese modo en la sentencia.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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