{"id":1719,"date":"2008-06-10T15:54:41","date_gmt":"2008-06-10T14:54:41","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=1719"},"modified":"2020-05-25T15:57:25","modified_gmt":"2020-05-25T14:57:25","slug":"el-cambio-de-destino-de-vivienda-a-local-comercial-o-viceversa","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/el-cambio-de-destino-de-vivienda-a-local-comercial-o-viceversa\/","title":{"rendered":"El cambio de destino de vivienda a local comercial o viceversa"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La praxis demuestra la pretensi\u00f3n del que adquiere una vivienda de proceder al cambio de destino para poder utilizarlo como local comercial, cambio al que se acostumbran a oponer los dem\u00e1s propietarios por las incomodidades que ello les supone, e incluso el peligro de robos cuando dicha actividad est\u00e1 abierta a terceros como es l\u00f3gico, sobre todo cuando en la finca no existe portero o conserje.<\/p>\n\n\n\n

Resulta por ello interesante divulgar la Sentencia dictada por la Secci\u00f3n 14 de la Audiencia Provincial de Barcelona de 5- 9-2007, reca\u00edda en el recurso de apelaci\u00f3n del juicio ordinario n.\u00ba 240\/2005 seguido ante el Juzgado de 1.\u00aa Instancia n.\u00ba 2 de L\u2019Hospitalet de Llobregat, que se publica en la Llei de 3-1-2008, porque, a nuestro juicio, contiene doctrina acertada al hacer las puntualizaciones que hace. El pleito se inicia con la demanda de un propietario contra la comunidad para que se declarase innecesario solicitar a esta el consentimiento por cambio de uso del local comercial de su propiedad en vivienda, toda vez que a su entender la reforma no alteraba ni menoscababa ning\u00fan elemento comunitario o estructural del inmueble.<\/p>\n\n\n\n

La juzgadora a quo desestima dicha demanda razonando que el cambio de destino del local a vivienda supon\u00eda una modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo, de manera que requer\u00eda el consentimiento un\u00e1nime de los propietarios (art. 12 de la Ley de propiedad horizontal). Y que las obras afectaban a los elementos comunes del inmueble (arts. 12 y 8 de la Ley de propiedad horizontal), por lo cual era preciso el consentimiento de la comunidad. La Sentencia dictada en apelaci\u00f3n desestima el Recurso de apelaci\u00f3n confirmando la del Juzgado, aun reconociendo que:<\/p>\n\n\n\n

  • Conforme a las resoluciones de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado (Resoluci\u00f3n de 23 de marzo de 1998), as\u00ed como las de las audiencias (Sentencia de la Audiencia Provincial de Gerona de 13 de marzo de 2006, as\u00ed como la de la Secci\u00f3n 14.\u00aa de la de Barcelona de 29 de noviembre de 2002, y en igual sentido, la del Tribunal Supremo de 23 de febrero de 2006, que se remite a otras de la misma Sala), que declara que la modificaci\u00f3n de destino de local a vivienda o de vivienda a local, aun admitiendo que constituye un cambio importante que afecta a todos los copropietarios, trat\u00e1ndose de elemento privativo ha de ser regla la posibilidad de todo uso, siempre que este se adec\u00fae a las previsiones del art\u00edculo 7 y al art\u00edculo 5, ambos de la Ley de propiedad horizontal.<\/li>
  • El art\u00edculo 5 de la Ley de propiedad horizontal se remite a los estatutos de la comunidad para regular las cuestiones de orden interno relativas al uso o destino del edificio; por lo que, en definitiva, los estatutos de cada comunidad regulan aquellas cuestiones que no est\u00e1n prohibidas por la Ley a su inter\u00e9s. No existiendo en el supuesto de autos norma alguna que proh\u00edba el cambio de destino de los locales ni que los pisos vivienda puedan destinarse a otros usos.<\/li>
  • Es preciso a\u00f1adir que, aunque esto no es de aplicaci\u00f3n al supuesto que nos ocupa, las normas han de ser interpretadas conforme a la realidad social, al esp\u00edritu y la finalidad que las contempla. Siendo relevante la nueva regulaci\u00f3n del R\u00e8gim Jur\u00eddic de la Propietat Horizontal que se establece por Llei 5\/2006, de 10 de mayo, del Llibre Cinqu\u00e8 del Codi Civil de Catalunya, cuyo art\u00edculo 553-37 regula el uso de los elementos privativos sin limitaci\u00f3n de las facultades del derecho de propiedad, en concordancia con lo dispuesto en el art\u00edculo 33 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola y el art\u00edculo 348 del C\u00f3digo Civil.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

    Pero puntualiza tambi\u00e9n para fundamentar su fallo que:<\/p>\n\n\n\n

    • El derecho al goce de la propiedad privativa, conforme al art\u00edculo 33 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola, viene delimitado por la funci\u00f3n social y las leyes. Y ning\u00fan derecho es omn\u00edmodo.<\/li>
    • La Ley de la propiedad horizontal y la actual regulaci\u00f3n del Codi Civil de Catalu\u00f1a es claro y di\u00e1fano en el sentido de que el derecho al cambio de destino tiene sus l\u00edmites si afectan a los derechos de los copropietarios o, lo que es igual, a las normas comunitarias que se fundan en los principios del inter\u00e9s general y la conservaci\u00f3n del edificio del que gozan todos los copropietarios.<\/li>
    • Es preciso, por tanto, consentimiento un\u00e1nime de los copropietarios si el cambio de destino del inmueble, aunque no altere el t\u00edtulo constitutivo, \u201cafecta a los elementos comunes o estructurales\u201d. Correspondiendo a la actora la carga probatoria (art. 217 de la Ley de enjuiciamiento civil) \u201cde la total inocuidad de las obras de adecuaci\u00f3n al fin de destinar un local a vivienda, que son claramente diferentes, y ello no se ha producido con la necesaria suficiencia\u201d.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

      El pleito se inicia con la demanda de un propietario contra la comunidad para que se declarase innecesario solicitar a esta el consentimiento por cambio de uso del local comercial de su propiedad en vivienda<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

      La Sentencia, como vemos, si bien no aplica directamente la nueva normativa sobre propiedad horizontal del art. 553 del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a (por razones temporales, respetando el principio general de irretroactividad de las leyes) s\u00ed la tiene en cuenta.<\/p>\n\n\n\n

      Respeta el principio general de que el cambio de destino es posible si no existe norma estatutaria prohibitiva o limitadora, pero matiza que si ese cambio comporta la ejecuci\u00f3n de obras que modifiquen elementos comunes, necesitar\u00e1 de consentimiento de los copropietarios. Que era un\u00e1nime de conformidad con la LPH, pero que, actualmente, en Catalu\u00f1a ser\u00eda de las cuatro quinas partes de los propietarios y cuotas por aplicaci\u00f3n del art. 553-25 ordinal 3 si las obras afectaran a la estructura o a la configuraci\u00f3n exterior; y simplemente mayoritario si no tuviesen esa entidad.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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