{"id":1725,"date":"2014-06-10T16:00:31","date_gmt":"2014-06-10T15:00:31","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=1725"},"modified":"2020-05-25T16:01:09","modified_gmt":"2020-05-25T15:01:09","slug":"el-acotamiento-de-zonas-verdes-comunes","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/el-acotamiento-de-zonas-verdes-comunes\/","title":{"rendered":"El acotamiento de zonas verdes comunes"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Resulta frecuente en los complejos inmobiliarios y con mas frecuencia en las urbanizaciones privadas, que las juntas de propietarios adopten acuerdos en orden a la delimitaci\u00f3n de estas zonas, con la colocaci\u00f3n de simples brezos o arbustos an\u00e1logos. Plante\u00e1ndose la duda de si para ello es preciso que ese acuerdo se adopte por simple mayor\u00eda. <\/p>\n\n\n\n

La Sentencia de la Sala 1.\u00aa TS de 5 de julio de 2007 se ocupa del tema con motivo de un recurso de casaci\u00f3n interpuesto contra una Sentencia dictada en apelaci\u00f3n por la Secci\u00f3n 1.\u00aa de la Audiencia Provincial de C\u00e1diz, que hab\u00eda revocado la del Juzgado de 1.\u00aa Instancia, que hab\u00eda considerado necesaria la unanimidad en base al art. 16.1.\u00ba de la Ley de propiedad horizontal, ampar\u00e1ndose en un acuerdo anterior de 1992 tomado por unanimidad, al existir una parcela de jard\u00edn delante de algunas viviendas, que implicaba la pr\u00e1ctica privacidad del uso de estas prolongaciones reconociendo el uso privativo que se hac\u00eda y se har\u00eda de estos elementos comunes.<\/p>\n\n\n\n

La referencia del precepto a una \u201calteraci\u00f3n en las cosas comunes\u201d ha de ser entendida como una modificaci\u00f3n que vaya m\u00e1s all\u00e1 de la \u201cconvivencia y la adecuada utilizaci\u00f3n de los servicios y cosas comunes<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

El Recurso de casaci\u00f3n es desestimado partiendo de que dicha Audiencia hab\u00eda declarado que bastaba al efecto la simple mayor\u00eda, con base en los siguientes razonamientos:<\/p>\n\n\n\n

  • La audiencia no entra en la validez del acuerdo de 1992, que no ha sido expresamente impugnado, sino que parte de la eficacia y ejecutividad de aquel acuerdo, y razona a partir de considerar que si el repetido acuerdo implica una modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo, por haber traspasado la propiedad del suelo a los demandantes y dem\u00e1s comuneros que se encuentren en su situaci\u00f3n, har\u00eda falta la unanimidad, que no ser\u00eda necesaria si solo se ha autorizado la colocaci\u00f3n de brezos, sin modificar la naturaleza jur\u00eddica del suelo ni los dem\u00e1s elementos.
    <\/li>
  • A juicio de dicha Audiencia, el acuerdo de 1992 no afectaba al t\u00edtulo, puesto que: a) No hab\u00eda atribuci\u00f3n del suelo, ni fijaci\u00f3n de nuevas cuotas, ni nueva descripci\u00f3n; b) No hab\u00eda un cambio expreso y taxativo de la naturaleza del suelo; c) Que la decisi\u00f3n se adopta a prop\u00f3sito de la necesidad de elaborar un reglamento de r\u00e9gimen interior; d) Que el acuerdo no estaba en el orden del d\u00eda, y se hab\u00eda adoptado sin votaci\u00f3n y por asentimiento; e) Que la expresi\u00f3n \u201cpr\u00e1ctica privaticidad\u201d es reveladora de que no se convierten en elementos privativos; f) Que el contenido del acuerdo no otorga ni reconoce ning\u00fan derecho; se limita a poner a cargo de los propietarios el coste de la instalaci\u00f3n, sin resolver sobre la titularidad; y g) Que el acuerdo de 1992 no se notific\u00f3 fehacientemente, como exig\u00eda el art\u00edculo 16.1.\u00aa, p\u00e1rrafo segundo, cuando se modifiquen las reglas contenidas en el t\u00edtulo constitutivo o en los estatutos, que precisan unanimidad.
    <\/li>
  • La Sentencia citada razona sobre la verdadera entidad del acuerdo adoptado en 27 de septiembre de 1992 y llega a la conclusi\u00f3n de que no hay modificaci\u00f3n de estructura, de atribuci\u00f3n de derechos o de fijaci\u00f3n y determinaci\u00f3n de las partes privativas y comunes que implique la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo y que, en consecuencia, exija la unanimidad. Y lo deduce de la apreciaci\u00f3n pormenorizada de los caracteres y de las circunstancias del acuerdo, hasta llega a la conclusi\u00f3n de que no se trataba ni de alterar el r\u00e9gimen de propiedad ni de producir una \u201calteraci\u00f3n en la estructura o f\u00e1brica del edificio o en las cosas comunes\u201d, como preve\u00eda el texto del art\u00edculo 11 de la Ley 49\/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal, vigente a la saz\u00f3n.
    <\/li>
  • La referencia del precepto a una \u201calteraci\u00f3n en las cosas comunes\u201d ha de ser entendida como una modificaci\u00f3n que vaya m\u00e1s all\u00e1 de la \u201cconvivencia y la adecuada utilizaci\u00f3n de los servicios y cosas comunes, dentro de los l\u00edmites establecidos por la Ley o los estatutos\u201d a que se refiere el art\u00edculo 6.\u00ba de aquella LPH, pues en el interior del \u00e1mbito se\u00f1alado se encuentran los pactos sobre el uso que, como dice el mismo art\u00edculo 6.\u00ba, cabe fijar en normas de r\u00e9gimen interior y en todo caso pueden ser modificados \u201cen la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administraci\u00f3n\u201d. Lo que es, por otra parte, coherente con cuanto se dice y se ha venido deduciendo de los preceptos que regulan la cuesti\u00f3n en tema de copropiedad ordinaria, especialmente los art\u00edculos 394 y 398 del C\u00f3digo Civil (SSTS de 30 de noviembre de 1988, 23 de marzo de 1991, 4 de marzo de 1996, etc.).
    <\/li>
  • No se presenta en el caso la cuesti\u00f3n que cabe suscitar cuando el propio t\u00edtulo constitutivo, conforme a las previsiones del art\u00edculo 5.\u00ba III LPH 1960, contenga \u201creglas de constituci\u00f3n y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones o servicios\u2026 formando un estatuto privativo que no perjudicar\u00e1 a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad\u201d, pues, como pone de relieve la sentencia recurrida, y puede comprobarse mediante una simple lectura del propio texto literal del acuerdo adoptado en 27 de septiembre de 1992, este se produce a prop\u00f3sito de elaborar un reglamento de r\u00e9gimen interior, es decir, en el \u00e1mbito del art\u00edculo 6.\u00ba LPH, antes citado. Por tanto, no se presenta el problema de una norma reglamentaria, sobre el uso de elementos o espacios comunes, que no obstante poder introducirse como pacto en tema de uso, como acuerdo sobre administraci\u00f3n, se haya llevado al t\u00edtulo constitutivo, con lo que, en una interpretaci\u00f3n estricta de lo dispuesto en el art\u00edculo 5\u00ba IV LPH 1960, podr\u00eda considerarse necesaria la unanimidad, por raz\u00f3n, precisamente, de tratarse de una modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo.<\/li><\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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