{"id":1752,"date":"2008-09-10T17:09:00","date_gmt":"2008-09-10T16:09:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=1752"},"modified":"2020-05-26T09:38:48","modified_gmt":"2020-05-26T08:38:48","slug":"modificacion-de-la-cuota-de-participacion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/modificacion-de-la-cuota-de-participacion\/","title":{"rendered":"Modificaci\u00f3n de la cuota de participaci\u00f3n"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La cuota de participaci\u00f3n \u201cexpresa, activa y tambi\u00e9n pasivamente, como m\u00f3dulo para cargas, el valor proporcional del piso y a cuanto \u00e9l se considera unido en el conjunto del inmueble, el cual, al mismo tiempo que se divide f\u00edsica y jur\u00eddicamente en pisos y locales, se divide as\u00ed econ\u00f3micamente en fracciones o cuotas\u201d. As\u00ed dice la exposici\u00f3n de motivos de la LPH; y en el apartado b del art\u00edculo 3.\u00ba a\u00f1ade: \u201cA cada piso o local se atribuir\u00e1 una cuota de participaci\u00f3n con relaci\u00f3n al total de valor del inmueble […].\u201d<\/p>\n\n\n\n

La cuota ser\u00e1 determinada por el propietario \u00fanico al iniciar la venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resoluci\u00f3n judicial, y la impugnaci\u00f3n de la misma deber\u00e1 estar fundada en la injusta atribuci\u00f3n de los requisitos de la base de superficie, emplazamiento, situaci\u00f3n o presumible uso de los servicios o \u201celementos comunes\u201d.<\/p>\n\n\n\n

En la pr\u00e1ctica es dif\u00edcil asignar las cuotas equitativamente acomodadas a los requisitos que exige la ley, porque no hay m\u00f3dulos concretos que valoren qu\u00e9 parte del coeficiente asignado corresponde a cada una de las variantes, con lo que generalmente solo se tiene en cuenta la superficie del piso o local. Y s\u00ed es cierto que la superficie es invariable, pero el edificio y sus elementos comunes pueden tener modificaciones que alteren las circunstancias iniciales del inmueble y puedan constituir motivo para que las cuotas puedan ser afectadas.<\/p>\n\n\n\n

Parece razonable que en estos casos la variaci\u00f3n del valor del inmueble, con incidencia variable distinta en los pisos, sea una causa justificada para la modificaci\u00f3n de las cuotas<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

\u00bfQu\u00e9 pasa cuando el inmueble, por cualquier circunstancia, tiene un incremento de valor que conlleva un beneficio que no es com\u00fan ni igual para todos? Si el valor del inmueble es la suma de todos los pisos y locales, y la cuota es la fracci\u00f3n econ\u00f3mica de cada unidad en relaci\u00f3n con el valor total, si este se modifica, puede alterarse la cuant\u00eda de las cuotas asignadas al inicio cuando la variaci\u00f3n puede beneficiar o perjudicar de modo distinto a unos y otros.<\/p>\n\n\n\n

Por ejemplo, la instalaci\u00f3n de un ascensor en una finca que carec\u00eda de este servicio. El valor de la finca aumenta sensiblemente, mucho m\u00e1s que lo que ha representado el coste de su instalaci\u00f3n. Para los locales en planta baja, ni tiene utilidad ni tienen ning\u00fan incremento de valor, y las plantas superiores se benefician todas, en distinto grado, de menos a m\u00e1s, seg\u00fan la altura. En un edificio de cinco plantas altas, las tres \u00faltimas pueden tener un incremento del 20, 35 o 50%, respectivamente, del valor que ten\u00edan antes de la instalaci\u00f3n del ascensor, que no es un hecho extra\u00f1o, porque con la supresi\u00f3n de la unanimidad para los acuerdos de las juntas de propietarios y la legislaci\u00f3n sobre supresi\u00f3n de barreras arquitect\u00f3nicas, en Espa\u00f1a se han instalado m\u00e1s de trescientos mil ascensores en edificios que carec\u00edan de este servicio, por lo que el anterior supuesto es aplicable a millares de casos.<\/p>\n\n\n\n

La redacci\u00f3n del art\u00edculo 396 de la primera edici\u00f3n del C\u00f3digo Civil de 1888 dec\u00eda literalmente: \u201cLa escalera que desde el portal conduce al piso primero, se costear\u00e1 a prorrata entre todos, excepto el due\u00f1o del piso bajo; la que desde el primer piso conduce al segundo, se costear\u00e1 por todos, excepto los due\u00f1os de los pisos bajo y primero; y as\u00ed sucesivamente.\u201d Una redacci\u00f3n luminosa que no admite interpretaciones por su claridad, donde se carga el coste en proporci\u00f3n al uso, y que debiera ser la norma para contribuir al gasto de la instalaci\u00f3n de un ascensor que, en definitiva, sustituye a la escalera suprime el esfuerzo o la imposibilidad f\u00edsica de acceder a las \u00faltimas plantas, y, adem\u00e1s, produce un espectacular aumento de valor en los \u00faltimos pisos, hoy m\u00e1s demandados que los inferiores.<\/p>\n\n\n\n

En los casos de incremento de valor del inmueble \u2014ejemplo anterior del ascensor\u2014, con las normas actuales contribuyen todos al coste, seg\u00fan la cuota inicial, y normalmente las cuotas de los bajos son las m\u00e1s altas, as\u00ed como la de los pisos bajos tambi\u00e9n son superiores a las de los pisos altos, o sea, todo al rev\u00e9s de lo que establec\u00eda el viejo C\u00f3digo Civil y el m\u00e1s elemental sentido com\u00fan, con lo que resulta que quienes m\u00e1s se benefician son los que menos contribuyen, produci\u00e9ndose un enriquecimiento injusto de unos en perjuicio de otros.<\/p>\n\n\n\n

Parece razonable que en estos casos la variaci\u00f3n del valor del inmueble, con incidencia variable distinta en los pisos, sea una causa justificada para la modificaci\u00f3n de las cuotas. Adem\u00e1s, en el caso del ascensor, si la cuota debe de tener en cuenta el uso presumible de los servicios, es claro que no pudo tomarse en consideraci\u00f3n el ascensor, pues no exist\u00eda, y resulta evidente que a la hora de presumir el uso que fuera a hacerse del aparato los pisos altos deber\u00edan contribuir m\u00e1s que los de las plantas inferiores. Luego, aunque solo fuera por ese factor, las cuotas iniciales deber\u00edan modificarse, por no estar ajustadas a lo que exigen las normas aplicables, aunque todav\u00eda es mayor raz\u00f3n para modificarlas el enorme incremento de valor que adquieren las \u00faltimas plantas, que rompen la proporci\u00f3n de su nuevo valor en relaci\u00f3n con el total valor del inmueble.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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