{"id":1769,"date":"2008-09-10T17:33:00","date_gmt":"2008-09-10T16:33:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=1769"},"modified":"2020-05-25T17:34:55","modified_gmt":"2020-05-25T16:34:55","slug":"embargo-por-reclamacion-de-cuotas-en-la-propiedad-horizontal","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/embargo-por-reclamacion-de-cuotas-en-la-propiedad-horizontal\/","title":{"rendered":"Embargo por reclamaci\u00f3n de cuotas en la propiedad horizontal"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

En los casos en que haya de solicitarse judicialmente la rectificaci\u00f3n, se dirigir\u00e1 la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda alg\u00fan derecho, y se sustanciar\u00e1 por los tr\u00e1mites del juicio declarativo correspondiente<\/p>\n\n\n\n

  1. En los \u00faltimos tiempos, la doctrina y la pr\u00e1ctica han discutido si el principio de adecuaci\u00f3n cuantitativa entre el embargo y la deuda puede suponer un obst\u00e1culo al embargo del departamento en propiedad horizontal para reclamaci\u00f3n de cuotas de la comunidad. La dificultad deriva de los art\u00edculos 584 y 590 LEC: seg\u00fan el primero, \u201cno se embargar\u00e1n bienes cuyo previsible valor exceda de la cantidad por la que se haya despachado ejecuci\u00f3n\u201d, que es lo que suele ocurrir en esas reclamaciones; y el segundo impone la investigaci\u00f3n del patrimonio del ejecutado para encontrar bienes \u201csuficientes\u201d para el fin de la ejecuci\u00f3n. Esto es as\u00ed, indudablemente, en la reclamaci\u00f3n ordinaria por cuotas de comunidad.
    <\/li>
  2. Pero cuando la comunidad reclama cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al a\u00f1o natural inmediatamente anterior, la afecci\u00f3n legal del departamento al pago de los gastos de comunidad, que se establece en el art. 9.1.e.3 LPH (o tambi\u00e9n en el art. 553.5 de la Ley 5\/2006, de 10 de mayo, de Catalu\u00f1a, aunque este no entra en la definici\u00f3n de preferencias), debe suponer una excepci\u00f3n a las reglas de los art\u00edculos 584 y 590 LEC. Porque el art\u00edculo 9 LPH se remite al art\u00edculo 1923 CC, y este establece las preferencias \u201ccon relaci\u00f3n a determinados bienes inmuebles\u201d, o sea, en el caso de la propiedad horizontal, con relaci\u00f3n al departamento correspondiente. As\u00ed, la afecci\u00f3n legal funciona como una reserva de hipoteca legal, de manera que el embargo no supone propiamente la afectaci\u00f3n por el juez y ex novo de unos bienes que anteriormente estaban libres de la traba y sujetos solamente a la abstracta responsabilidad patrimonial universal, como en un embargo ordinario, sino a la concreci\u00f3n de una afecci\u00f3n preexistente; y el juez no \u201cdecreta\u201d el embargo, sino que \u201cconcreta\u201d una afecci\u00f3n que ya viene establecida en la Ley. Como dec\u00eda la Resoluci\u00f3n 10-8-2006 (que sigue la doctrina de otras muchas), \u201cinscrito el r\u00e9gimen de propiedad horizontal, consta ya, aunque con cierta indeterminaci\u00f3n, la carga que supone la afecci\u00f3n real y su preferencia, que vienen a formar parte del contenido ordinario del \u00e1mbito de poder y responsabilidad del dominio de cada piso o local sujeto a dicho r\u00e9gimen \u00bb; y la Resoluci\u00f3n 3-3-1999 hablaba de que lo que se pretende con esta anotaci\u00f3n es \u201cel reconocimiento y reflejo registral de la afecci\u00f3n real ya existente por disposici\u00f3n legal\u201d.
    <\/li>
  3. Adem\u00e1s, el embargo despliega su eficacia frente a cualquier tercer adquirente de la finca (v\u00e9ase el p\u00e1rrafo siguiente al citado: \u201cEl adquirente de una vivienda o local en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, incluso con t\u00edtulo inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido […]\u201d).
    <\/li>
  4. Y despliega tambi\u00e9n su preferencia respecto a cr\u00e9ditos hipotecarios, refaccionarios o procedentes de otros embargos, secuestros o ejecuciones de sentencias:
    \u2022 Seg\u00fan el citado p\u00e1rrafo del art\u00edculo 9 LPH, \u201ctienen la condici\u00f3n de preferentes a efectos del art\u00edculo 1923 del C\u00f3digo Civil y preceden, para su satisfacci\u00f3n, a los enumerados en los apartados 3, 4 y 5 de dicho precepto\u201d (que se refieren a las afecciones dichas por hipotecas, embargos o refacciones).
    \u2022 Pero \u201csin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los cr\u00e9ditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores\u201d; o sea, sin perjuicio del superprivilegio salarial del art\u00edculo 32.1 RDL 1\/1995, de 24 de marzo, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, en favor de \u201ccr\u00e9ditos salariales por los \u00faltimos treinta d\u00edas de trabajo y en cuant\u00eda que no supere el doble del salario m\u00ednimo interprofesional\u201d.
    \u2022 No son, pues, preferentes los cr\u00e9ditos salariales en general a los que se refiere el art\u00edculo 32.2 ET, puesto que esa preferencia general se concreta sobre \u201cobjetos elaborados por los trabajadores\u201d, y no parece que un departamento pueda considerarse como \u201cobjeto elaborado\u201d.
    \u2022 En cambio esos, \u201cotros cr\u00e9ditos salariales\u201d, o sea, los no especialmente protegidos, seg\u00fan el art\u00edculo 32.3 ET, \u201ctendr\u00e1n la condici\u00f3n de singularmente privilegiados en la cuant\u00eda que resulte de multiplicar el triple del salario m\u00ednimo interprofesional por el n\u00famero de d\u00edas del salario pendientes de pago, gozando de preferencia sobre cualquier otro cr\u00e9dito, excepto los cr\u00e9ditos con derecho real, en los supuestos en los que \u00e9stos, con arreglo a la Ley, sean preferentes; y la misma consideraci\u00f3n tendr\u00e1n las indemnizaciones por despido en la cuant\u00eda correspondiente al m\u00ednimo legal calculada sobre una base que no supere el triple del salario m\u00ednimo\u201d; de manera que un embargo ordinario, o incluso un embargo por cuotas en propiedad horizontal, ceder\u00edan ante uno de esos embargos laborales, hasta los importes indicados, porque el embargo por cuotas en propiedad horizontal no es \u201ccr\u00e9dito con derecho real\u201d que sea preferente seg\u00fan la Ley; el art\u00edculo 9 LPH, precisamente, salva la preferencia \u201cde los cr\u00e9ditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores\u201d, sin distinci\u00f3n, o sea, en todo el art\u00edculo 32 ET, excepto, por la raz\u00f3n dicha, los del p\u00e1rrafo 2.
    <\/li>
  5. Bien entendido que la afecci\u00f3n de terceros adquirentes o la preferencia sobre otros embargos no significa que el embargo por cuotas en propiedad horizontal pueda tomarse cuando el procedimiento no se ha seguido contra el titular registral, o que la preferencia sobre otros embargos o hipotecas pueda ejercitarse sin consentimiento ni conocimiento de sus titulares:
    \u2022 Si la finca est\u00e1 inscrita a favor de un tercero, es necesario cumplir el requisito de tracto sucesivo del art\u00edculo 20 LH, que est\u00e1 al servicio de la proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n que establece el art\u00edculo 24 CE; es necesario que la demanda se dirija contra el titular registral. En ese sentido pueden verse multitud de resoluciones; valga como ejemplo la l\u00facida explicaci\u00f3n de la Resoluci\u00f3n 3-3-1999: \u201cEs inexcusable que la demanda se dirija contra el titular registral actual, pues, de no ser as\u00ed, se har\u00eda caer sobre \u00e9ste la afecci\u00f3n, sin que pudiera alegar lo que a su derecho convenga, produci\u00e9ndose indefensi\u00f3n y contraviniendo, en consecuencia, el art. 24 CE, que tiene su desenvolvimiento registral en el principio de tracto sucesivo recogido en el art. 20 LH.\u201d En efecto, el tercer adquirente de la finca tiene derecho a discutir la procedencia del embargo: podr\u00eda alegar que la deuda comprende cuotas anteriores al periodo de afecci\u00f3n, o que tiene un origen distinto (por ejemplo, una reclamaci\u00f3n por da\u00f1os causados por el anterior propietario en los elementos comunes); reclamaciones como estas no gozar\u00edan de la afecci\u00f3n especial de la finca, ni de eficacia contra tercero, ni de privilegio frente a otros acreedores, y tendr\u00edan que dirigirse contra otros bienes del culpable, cumpliendo \u2014ahora s\u00ed\u2014 con la proporcionalidad del art\u00edculo 584 LEC.
    \u2022 Si la finca est\u00e1 gravada con hipotecas o embargos anteriores, el privilegio en favor de la comunidad no es autom\u00e1tico, ni para que el juez declare sin m\u00e1s la preferencia sin intervenci\u00f3n de los titulares que van a sufrir su posposici\u00f3n, ni mucho menos para que el registrador de la propiedad cambie el orden de los asientos. Eso lo ha afirmado la Direcci\u00f3n General en muchas resoluciones; sirva la explicaci\u00f3n de la \u00faltima de ellas, la Resoluci\u00f3n 10-8- 2006: \u00abEl supuesto en que la demanda postula tambi\u00e9n la declaraci\u00f3n de que el cr\u00e9dito est\u00e1 amparado por la afecci\u00f3n real preferente establecida en el art. 9 LPH, es obvio que tal declaraci\u00f3n, en cuanto puede afectar a los titulares de aquellas cargas ya registradas que se ver\u00e1n postergados si efectivamente recae la declaraci\u00f3n pretendida, requiere para su efectividad frente a ellos que hayan sido parte en la relaci\u00f3n jur\u00eddico-procesal a trav\u00e9s de la extensi\u00f3n a los mismos de la demanda. El principio constitucional de la tutela judicial efectiva (art. 24 CE) y la relatividad de la cosa juzgada impiden oponer a un tercero la declaraci\u00f3n de preferencia de una carga real, aunque est\u00e9 establecida por ley, sin que el mismo haya tenido posibilidad de excepcionarla, por el plazo, origen o conceptos de las partidas de la deuda o por cualquier otra causa.\u201d
    <\/li>
  6. Aclarado que la afecci\u00f3n de terceros titulares o la preferencia sobre otros terceros no es autom\u00e1tica, aparece la cuesti\u00f3n de c\u00f3mo ejercitarla:
    \u2022 Si la finca pertenece a otro titular distinto del deudor y la demanda se dirige contra el antiguo titular como deudor personal, podr\u00e1 obtenerse el embargo de otros bienes de este, pero no el del departamento inscrito en favor de otra persona; si se dirige contra el nuevo titular, solo podr\u00e1 pedirse el embargo del departamento en virtud de la afecci\u00f3n real, que no alcanza nunca a otros bienes de ese titular, que no es deudor personal. Pero tambi\u00e9n puede dirigirse contra ambos, acumulando las acciones. El art\u00edculo 21.4 LPH, tras hablar de la demanda contra el propietario anterior de la vivienda o local o contra el titular registral, dice que \u201cen todos estos casos, la petici\u00f3n inicial podr\u00e1 formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente\u201d.
    \u2022 Ya se ha visto que la anotaci\u00f3n de embargo por un cr\u00e9dito privilegiado no implica que el privilegio se traslade autom\u00e1ticamente desde el cr\u00e9dito hasta el embargo; las R. 21-8-1993, R. 23-8-1993 y R. 2-12-2004 (sobre cr\u00e9ditos salariales), las R. 23-3-1993 y R. -5-5-1993 (sobre t\u00edtulos anteriores al embargo pero inscritos despu\u00e9s) y las R. 15-12-1994, R. 3-4-1998 y R. 17-7- 1998 R. 26-12-1999, R. 4-1-2000, R. 3-4-2001 y R. 10-8-2006 (en t\u00e9rminos m\u00e1s generales) ya explicaron que el privilegio no se comunica del cr\u00e9dito al embargo: \u201cEl embargo no vincula el bien gravado al cr\u00e9dito que lo determina, sino al proceso en que se decreta […] cuando el embargo entre en colisi\u00f3n con otras mutaciones jur\u00eddico-reales u otros embargos, esta concurrencia ha de regirse por la regla del prior tempore […] por tanto, ni el embargo altera la naturaleza personal del cr\u00e9dito que lo motiva convirti\u00e9ndolo en real, ni \u00e9ste confiere a aqu\u00e9l su preferencia, sino que cada uno conserva la suya propia que se desenvolver\u00e1 en su plano respectivo y por las v\u00edas al efecto articuladas en el ordenamiento vigente\u201d; y, por tanto, \u201ccualquier otro acreedor del ejecutado que se considere de mejor condici\u00f3n que el actor y pretenda cobrarse antes que \u00e9l con cargo al bien trabado, deber\u00e1 acudir a esa ejecuci\u00f3n ya iniciada, interponiendo la oportuna tercer\u00eda de mejor derecho\u201d; doctrina \u00e9sta que deduc\u00eda la Direcci\u00f3n del antiguo art\u00edculo 1520 LEC, despu\u00e9s trasladada con algunos retoques al art\u00edculo 613.2 LEC (\u201cSin estar completamente reintegrado el ejecutante del capital e intereses de su cr\u00e9dito y de todas las costas de la ejecuci\u00f3n, no podr\u00e1n aplicarse las sumas realizadas a ning\u00fan otro objeto que no haya sido declarado preferente por sentencia dictada en tercer\u00eda de mejor derecho\u201d).
    \u2022 Pero como tambi\u00e9n ha declarado la Direcci\u00f3n (v\u00e9ase R. 23-4-1996, R. 24-4- 1996 y R. 3-6-1996), la tercer\u00eda de mejor derecho s\u00f3lo act\u00faa como mera preferencia de cobro en el juicio en el que se interpone (tambi\u00e9n la define as\u00ed la S. 29-10-1984, y as\u00ed se deduce tambi\u00e9n del art\u00edculo 614 LEC (\u201cun derecho a que su cr\u00e9dito sea satisfecho con preferencia al del acreedor ejecutante\u201d); de manera que la tercer\u00eda es insuficiente cuando el privilegio del cr\u00e9dito se quiere hacer valer contra derechos que, como la hipoteca en mayor medida que el embargo, no suponen mera ejecuci\u00f3n, sino que tienen una fase de garant\u00eda que frecuentemente basta para cumplir esa funci\u00f3n sin llegar a la fase ejecutiva. En estos casos ser\u00e1 necesaria una declaraci\u00f3n de preferencia del embargo comunitario sobre la hipoteca, una alteraci\u00f3n de sus rangos registrales, con demanda de los acreedores anteriores a los que se quiere oponer la preferencia. Tambi\u00e9n se ha defendido la alteraci\u00f3n de los rangos con mera citaci\u00f3n de los titulares anteriores en el procedimiento ejecutivo; sin embargo, debe advertirse que esta segunda soluci\u00f3n es muy dudosa, porque ni la mera citaci\u00f3n parece bastante para salvar la indefensi\u00f3n, ni el juicio ejecutivo parece id\u00f3neo para discutir de preferencias, ni se cumple la exigencia de demanda del art\u00edculo 40 LH: \u201cEn los casos en que haya de solicitarse judicialmente la rectificaci\u00f3n, se dirigir\u00e1 la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda alg\u00fan derecho, y se sustanciar\u00e1 por los tr\u00e1mites del juicio declarativo correspondiente.\u201d V\u00e9ase la doctrina de la R. 15-1-1997: \u201cPuesto que por la demanda en cuesti\u00f3n, no s\u00f3lo se pretende una declaraci\u00f3n judicial sobre la existencia, cuant\u00eda y exigibilidad de la deuda declarada […], sino, adem\u00e1s, la declaraci\u00f3n de que dicho cr\u00e9dito goza de la afecci\u00f3n real a que se refiere el art. 9.5 LPH, es obvio que en este aspecto la relaci\u00f3n jur\u00eddica procesal se est\u00e1 entablando con los titulares de esas cargas ya registradas al tiempo de la anotaci\u00f3n de la demanda, que se ver\u00e1n postergadas si efectivamente recae la declaraci\u00f3n pedida y, en consecuencia y con la correcci\u00f3n apuntada, tambi\u00e9n contra estos titulares deber\u00e1 dirigirse la demanda\u201d; en el mismo sentido, la R. 26- 12-1999 y la R. 4-1-2000; o la R. 10-8- 2006, que m\u00e1s claramente exige que esos titulares anteriores frente a los que se pretende hacer valer el privilegio \u201chayan sido parte en la relaci\u00f3n jur\u00eddico procesal a trav\u00e9s de la extensi\u00f3n a los mismos de la demanda\u201d.
    <\/li>
  7. Para ilustraci\u00f3n de lo dicho, un ejemplo pr\u00e1ctico: Un piso vale 10 y sobre \u00e9l pesa una hipoteca de 10, que absorbe todo su valor; m\u00e1s tarde, por deudas de la comunidad en propiedad horizontal, se embarga por importe de 1; se trata de gastos de comunidad del \u00faltimo a\u00f1o, por lo que el cr\u00e9dito tiene car\u00e1cter preferente seg\u00fan el art\u00edculo 9 LPH. Si se ejecuta la hipoteca, la comunidad acudir\u00e1 a la ejecuci\u00f3n en tercer\u00eda de mejor derecho y pedir\u00e1 al juez que le pague preferentemente; de los 10 que se obtengan en la subasta, la comunidad cobrar\u00e1 1, y el acreedor hipotecario, s\u00f3lo 9 (la ejecuci\u00f3n de la preferencia est\u00e1 clar\u00edsima). Pero si la hipoteca no se ejecuta, porque la obligaci\u00f3n se va cumpliendo o porque se trata de una deuda a plazo a\u00fan no vencido, la comunidad no puede esperar que venza (tal vez dentro de diez a\u00f1os) para cobrar su deuda; y no puede ejecutar directamente, porque en la subasta nadie ofrecer\u00e1 nada (el valor te\u00f3rico de la finca con la hipoteca es 0); necesita que se declare la preferencia, no de su cr\u00e9dito, sino de su embargo; de manera que al ejecutarse el embargo se haga con purga de la hipoteca, para que los postores puedan ofrecer 10, de los cuales cobrar\u00e1 1 y los otros 9 se pongan a disposici\u00f3n del acreedor hipotecario. Y esa declaraci\u00f3n no puede hacerse a espaldas del acreedor hipotecario, sino que habr\u00e1 que demandarlo para que pueda alegar lo que le convenga (discutir si la deuda es del \u00faltimo a\u00f1o, si es de gastos, alegar la preferencia de que acaso goce su cr\u00e9dito, ejecutar, intervenir en la subasta, etc.).<\/li><\/ol>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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