{"id":1771,"date":"2008-09-10T17:35:00","date_gmt":"2008-09-10T16:35:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=1771"},"modified":"2020-05-25T17:39:31","modified_gmt":"2020-05-25T16:39:31","slug":"garantias-en-la-adquisicion-de-la-vivienda-en-cataluna-aproximacion-a-la-llei-dhabitatge","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/garantias-en-la-adquisicion-de-la-vivienda-en-cataluna-aproximacion-a-la-llei-dhabitatge\/","title":{"rendered":"Garant\u00edas en la adquisici\u00f3n de la vivienda en Catalu\u00f1a (aproximaci\u00f3n a la Llei d\u2019habitatge)"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La Llei d\u2019habitatge (en adelante LH) fue dictada al amparo del art\u00edculo 148.1.3.\u00aa CE, con la finalidad de contribuir a garantizar el derecho a la vivienda (art. 7 LH), derogando la anterior Llei 24\/1991, de 24 de noviembre. <\/p>\n\n\n\n

Dice el pre\u00e1mbulo I, in fine, de la Llei 18\/2007, de 28 de desembre, del dret a l\u2019habitatge, que \u201cuna gran part del text es dedica a la protecci\u00f3 de la part m\u00e9s desfavorida en les relacions que es donen en el mercat lliure i regula la protecci\u00f3 dels consumidors i usuaris d\u2019habitatges, la qualitat i els requisits exigits als habitatges i les mesures d\u2019intervenci\u00f3 administrativa en el casos d\u2019utilitzaci\u00f3 an\u00f2mala\u201d, lo que se reitera en el V, al declarar que \u201cla Llei presta una atenci\u00f3 especial a tot el que signifiqui una protecci\u00f3 dels consumidors i usuaris d\u2019habitatges en un mercat immobiliari que massa sovint es mou per est\u00edmuls i criteris aliens a aquesta protecci\u00f3\u201d, regulando los requisitos a que han de sujetarse las actividades de los diferentes agentes que intervienen en la promoci\u00f3n, construcci\u00f3n y transacci\u00f3n inmobiliaria (examinados en n\u00fameros anteriores de esta revista), as\u00ed como la informaci\u00f3n \u2014y su falta\u2014 a los consumidores sobre oferta, publicidad y entrega de documentaci\u00f3n al suscribir el contrato; contiene igualmente una amplia regulaci\u00f3n sobre las formas de transmisi\u00f3n (con la posibilidad de hacerlo mediante la \u201cvenda a carta de gr\u00e0cia\u201d, como instrumento de promoci\u00f3n de la vivienda social) y cesi\u00f3n de las viviendas de protecci\u00f3n oficial, regulando el precio m\u00e1ximo para impedir las tentaciones especulativas, prohibiendo expresamente el sobreprecio. Y sigue diciendo (pre\u00e1mbulo IV, pfo. 3.\u00ba) que \u201cla Llei obre la possibilitat d\u2019evitar la duplicitat que ha existit fins avui entre la c\u00e8dula d\u2019habitabilitat i la llic\u00e8ncia de primera ocupaci\u00f3, que ha obligat els particulars a un absurd pelegrinatge entre administracions per a complir tots els requisits abans de poder ocupar un habitatge. En aquest sentit, es disposa que en els ajuntaments que ho determinin la llic\u00e8ncia de primera ocupaci\u00f3 porti impl\u00edcit l\u2019atorgament de la c\u00e8dula d\u2019habitabilitat\u201d, y asimismo (pre\u00e1mbulo VIII) \u201cdedica una atenci\u00f3 especial a la col\u00b7laboraci\u00f3 necess\u00e0ria de professionals de notaries i registres de la propietat\u201d, a fin de evitar transmisiones \u201cque no respectin els preceptes legals i es facin al marge del control administratiu establert en defensa de l\u2019inter\u00e8s general\u201d. En este sentido, establece como objeto de la Ley \u201cel conjunto de actuaciones, derechos y obligaciones de los agentes p\u00fablicos privados y sociales implicados en el sector\u201d y define \u201clos derechos, deberes y criterios que han de ser respetados en el ejercicio de las actividades de promoci\u00f3n, construcci\u00f3n y transmisi\u00f3n\u201d, as\u00ed como el r\u00e9gimen jur\u00eddico y condiciones de adjudicaci\u00f3n de las viviendas de protecci\u00f3n oficial (que no son objeto de este trabajo), todo ello completado con medidas de intervenci\u00f3n administrativa y de un r\u00e9gimen sancionador (art. 1), regulando en el art\u00edculo 2 las \u201cfinalidades\u201d de la Ley (a manera de criterios interpretativos), singularmente la de hacer efectivo \u201cel dret a un habitatge digne i adequat, establert per la Constituci\u00f3 i per l\u2019Estatut, i la resta de drets constitucionals connexos\u201d, es decir, que conforme al art\u00edculo 53.3 en relaci\u00f3n con el art. 47 CE, al no ser el derecho a la vivienda inmediatamente ejercitable por el ciudadano como verdadero derecho subjetivo (ATC 359\/1983, STS, 3.\u00aa, 19-4-2000) precisando su desarrollo legislativo que regule las condiciones de su disfrute, toda interpretaci\u00f3n de la Ley debe adecuarse a lo que la superley establece, es decir: 1) tener presente que es obligaci\u00f3n de los poderes p\u00fablicos promover lo necesario para hacer efectivo el derecho, 2) impedir la especulaci\u00f3n, 3) utilizar las plusval\u00edas generadas por la intervenci\u00f3n de los poderes p\u00fablicos en la gesti\u00f3n urban\u00edstica en beneficio de la comunidad y, por supuesto, las referidas \u201cfinalidades\u201d de la Llei, as\u00ed como la normativa en materia de consumidores y usuarios (Directiva 93\/13\/CEE del Consejo, de 5-4-1993, LGDCU aprobada por RDL 1\/2007, de 16 de noviembre); en nuestro \u00e1mbito territorial, la Ley 1\/1990, de disciplina de mercado y de defensa de los consumidores y usuarios, de 8 de enero, y el Estatuto de los consumidores, aprobado por Llei 3\/1993, de 5 de marzo; LOE 38\/1999, de 5 de noviembre; LCGC 7\/1998; RD 515\/1989, de 21 de abril (sobre informaci\u00f3n al adquirente y documentaci\u00f3n que ha de serle entregada). El consumidor, como comprador, en nuestro caso, es la persona f\u00edsica o jur\u00eddica que adquiere, de un empresario o profesional, y para s\u00ed, como destinatario final, una vivienda, para destino privado o familiar (coincide con el art\u00edculo 1 del Estatut dels consumidors); ello excluye: 1) a quienes adquieren para revender o ceder en arrendamiento, y los supuestos de venta entre particulares: 2) a los socios cooperativistas frente a la cooperativa de viviendas en la adjudicaci\u00f3n de las mismas, en tanto que socios copromotores; es decir, la adjudicaci\u00f3n al socio de la titularidad de la vivienda es un acto debido por la cooperativa en el que no hay contraposici\u00f3n de intereses (as\u00ed las SSTS 20-2-1986, 6-3-1990, 22-5-1990, 22-5- 1992). Dice el art. 10 del Estatut dels consumidors, respecto de los \u201cderechos de los adquirentes e inquilinos de viviendas\u201d, que tienen derecho a conocer: \u201ca) Las caracter\u00edsticas de construcci\u00f3n, las caracter\u00edsticas propias de todas las instalaciones, la descripci\u00f3n de los materiales utilizados y el grado de aislamiento t\u00e9rmino y ac\u00fastico de la vivienda. b) Las servidumbres, cargas y grav\u00e1menes que la afectan. c) Las condiciones econ\u00f3mico- financieras de la compraventa. d) Las dem\u00e1s particularidades que, para salvaguardar los derechos e intereses de los consumidores, se establezcan por reglamento\u201d. La Llei d\u2019habitatge dedica su t\u00edtulo IV a \u201cla protecci\u00f3 dels consumidors i dels usuaris d\u2019habitatge en el mercat immobiliari\u201d, y, dentro del mismo, en el cap\u00edtulo II, a \u201cActivitats professionals vinculades a l\u2019habitatge\u201d, remiti\u00e9ndose a la LOE (consta un somero estudio sobre APIs y administradores en n\u00fameros anteriores de esta revista).<\/p>\n\n\n\n

La vivienda, como objeto de la venta, que la Llei d\u2019habitatge define (art. 3.a) como \u201ctota edificaci\u00f3 fixa destinada a residir-hi persones f\u00edsiques o emprada amb aquest fi, inclosos els espais i serveis comuns de l\u2019immoble en qu\u00e8 est\u00e0 situat i els annexos que hi s\u00f3n vinculats, si t\u00e9 acreditat el compliment de les condicions d\u2019habitabilitat que fixa aquesta Llei i la normativa que la desplegui i compleix la funci\u00f3 social (art. 5) d\u2019aportar a les persones que hi resideixen l\u2019espai, les instal\u00b7lacions i els mitjans materials necessaris per a satisfer llurs necessitats personals ordin\u00e0ries d\u2019habitaci\u00f3\u201d (de alguna forma coincide con el art. 2.1 LAU 94: \u201cedificaci\u00f3n habitable, cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario\u201d, y en la legislaci\u00f3n protectora del consumidor, con la caracter\u00edstica com\u00fan del \u201cdestino\u201d de servir de residencia a las personas f\u00edsicas), cuya vivienda ha de reunir un conjunto de \u201ccaracter\u00edstiques i prestacions que un habitatge ha de tenir per a complir eficientment la seva funci\u00f3 social, les qual s\u2019han d\u2019adaptar als est\u00e0ndards de seguretat i confort adequats en cada moment\u201d (art. 22.1) y cumplir una serie de requisitos (art. 23).<\/p>\n\n\n\n

La LH, como cierre, establece un t\u00edtulo, el VI, sobre \u201cR\u00e9gimen de control y sancionador\u201d, tipificando infracciones (muy graves, graves o leves), las sanciones correspondientes y las medidas (hasta la misma cl\u00e1usula) a adoptar en cada caso, de forma que todas las conductas \u201cque presumptament comportin una vulneraci\u00f3 de les disposicions d\u2019aquesta Llei subjectes a sanci\u00f3 han de donar lloc a l\u2019inici de dilig\u00e8ncies dirigides a esbrinar la identitat de les persones presumptament responsables, els fets i les circumst\u00e0ncies del cas concret per a determinar si s\u00f3n constitutives d\u2019infracci\u00f3 administrativa\u201d (art. 109 LH), llegando a establecer una presunci\u00f3n de solidaridad de responsables (\u201cpersones f\u00edsiques o jur\u00eddiques que, per acci\u00f3 o omissi\u00f3, hagin com\u00e8s els fets constitutius d\u2019infracci\u00f3\u201d), en el art\u00edculo 126 LH, pues si el cumplimiento de las obligaciones \u201cimposades per les disposicions legals en mat\u00e8ria d\u2019habitatge correspon a diverses persones f\u00edsiques o jur\u00eddiques conjuntament, responen de manera solid\u00e0ria de les infraccions que cometin i de les sancions que se\u2019ls imposin\u201d, pero si no es posible delimitar las responsabilidades individuales, \u201caquestes s\u2019han de determinar solid\u00e0riament\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Analicemos, pues, las fases en la adquisici\u00f3n de la vivienda por el consumidor:<\/p>\n\n\n\n

I. FASE PREVIA<\/h3>\n\n\n\n

A) Publicidad<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Viene a suponer el primer contacto que el vendedor establece con \u201clos\u201d hipot\u00e9ticos compradores. Ya el art\u00edculo 8 del Estatut dels consumidors de 1993 impon\u00eda la veracidad y suficiencia de la publicidad e informaci\u00f3n \u201cen la promoci\u00f3n de bienes, de forma que no pueda enga\u00f1ar o inducir a enga\u00f1o sobre sus caracter\u00edsticas o condiciones\u201d y la Llei d\u2019habitatge define la publicidad como \u201ctota forma de comunicaci\u00f3 adre\u00e7ada als consumidors o al p\u00fablic en general amb la finalitat de promoure de manera directa o indirecta la transmissi\u00f3, l\u2019arrendament i qualsevol altra forma de cessi\u00f3 d\u2019habitatges a t\u00edtol oner\u00f3s\u201d (art. 58.2 LH).<\/p>\n\n\n\n

Pero es que en la LH la publicidad o, si se prefiere, la oferta publicitaria, se integra en el contrato; en este sentido, la Llei d\u2019habitatge lo reconoce expl\u00edcitamente, al imponer sujetarse a la normativa estatal (la Ley general de publicidad, que proscribe como il\u00edcita la publicidad enga\u00f1osa, pues \u201cde cualquier manera, incluida su presentaci\u00f3n, induce o puede inducir a error a sus destinatarios, pudiendo afectar a su comportamiento econ\u00f3mico\u201d, siendo considerada como tal, la que \u201csilencie datos fundamentales de los bienes, actividades o servicios\u201d, dice su art. 4; o la misma LGDCU), as\u00ed como a la regulaci\u00f3n que se efect\u00faa, a \u201ctots els agents que intervenen en l\u2019edificaci\u00f3, la rehabilitaci\u00f3 d\u2019habitatges i la prestaci\u00f3 de serveis immobiliaris que tenen algun dret per a la transmissi\u00f3, […] com ara els promotors, els propietaris, els agents immobiliaris i els administradors de finques\u201d (art. 58.1 LH) ), as\u00ed como que \u201cl\u2019oferta, la promoci\u00f3 i la publicitat adre\u00e7ades a la venda o l\u2019arrendament d\u2019habitatges s\u2019han d\u2019ajustar als principis de veracitat, de manera que no ocultin dades fonamentals dels objectes a qu\u00e8 es refereixen i no indueixin o puguin induir els destinataris a cap error amb repercussions econ\u00f2miques\u201d (art. 58.3 LH), hasta el punto de que \u201cles dades, les caracter\u00edstiques i les condicions relatives a la construcci\u00f3, la situaci\u00f3, els serveis, les instal\u00b7lacions, l\u2019adquisici\u00f3, la utilitzaci\u00f3 i el pagament d\u2019habitatges que s\u2019inclouen en l\u2019oferta, la promoci\u00f3 i la publicitat s\u00f3n exigibles ulteriorment pel comprador, encara que no figurin expressament en el contracte de transmissi\u00f3\u201d (art. 58.3 LH), estableci\u00e9ndose un contenido m\u00ednimo obligatorio que debe contener \u201ctoda publicidad\u201d (art. 59 LH).<\/p>\n\n\n\n

Es evidente que genera una leg\u00edtima expectativa en el adquirente y constituye parte de la oferta de quien realiza la actividad de promoci\u00f3n, constat\u00e1ndose la tendencia a su vinculaci\u00f3n para el promotor en los t\u00e9rminos de lo ofrecido en su publicidad, sobre la base de la buena fe ex arts. 1258 y 1282 CC, con el reconocimiento expl\u00edcito de la LGDCU y como consecuencia l\u00f3gica de la exigencia de veracidad (as\u00ed las SSTS 21- 7-1993, 17-6-1994, 8-11-1996, 30-6- 1997, 26-6-1999, 15-6-2000, 23-5- 2003, 29-9-2004, etc.).<\/p>\n\n\n\n

La LH, al tipificar las infracciones de la misma, establece que es \u201cinfracci\u00f3 greu en mat\u00e8ria de protecci\u00f3 de consumidors i usuaris d\u2019habitatges en el mercat immobiliari […] fer publicitat o ofertes d\u2019habitatges sense haver subscrit la corresponent nota d\u2019enc\u00e0rrec i sense ajustar-se al que estableix l\u2019article 58.3.b\u201d (art. 124.2.f LH), y como infracci\u00f3n leve \u201cfer publicitat d\u2019habitatges sense fer-hi constar les dades obligat\u00f2ries que estableix aquesta Llei\u201d (art. 125.2.c LH).<\/p>\n\n\n\n

B) Informaci\u00f3n<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Obligaci\u00f3n precontractual, basada en las exigencias de la buena fe y en la necesidad de asegurar un equilibrio e igualdad entre las partes, a fin de que el adquirente pueda conocer las caracter\u00edsticas y condiciones de la vivienda y, en consecuencia, emitir un consentimiento contractual fundado (el \u201cconsentimiento informado\u201d de otro \u00e1mbito). Las consecuencias de esa falta de informaci\u00f3n pueden ir desde la anulabilidad del contrato por vicios del consentimiento, la resoluci\u00f3n, o simplemente la indemnizaci\u00f3n de da\u00f1os y perjuicios (as\u00ed las SSTS 20-3-2002, supuesto de superficie menor de la esperada; 17-10-2005, por dependencias interiores de menor altura, etc.), si bien la nulidad de la cl\u00e1usula no conducir\u00e1 a la del contrato, que solo se producir\u00e1 cuando las cl\u00e1usulas subsistentes determinen una situaci\u00f3n no equitativa \u2014inadmisible\u2014 en la posici\u00f3n de las partes. Es obligaci\u00f3n de los promotores \u201clliurar als adquirents dels habitatges la documentaci\u00f3 i la informaci\u00f3 exigibles, en els termes que estableix aquesta Llei. En el cas dels autopromotors, l\u2019obligaci\u00f3 correspon als constructors\u201d (art. 50.2.c LH). La informaci\u00f3n que ha de recibir una persona interesada en adquirir una vivienda, en la LH, se regula dentro de la \u201coferta de l\u2019habitatge\u201d (cap. V, arts. 60 y ss. LH), a cuyas normas han de sujetarse todos los agentes que intervienen en la edificaci\u00f3n (art. 60.1 LH), y ha de ser suficiente sobre las condiciones esenciales de lo que se ofrece, previa a cualquier anticipo a cuenta (\u201cabans d\u2019avan\u00e7ar qualsevol quantitat a compte del preu final\u201d), y por escrito, con un contenido m\u00ednimo:<\/p>\n\n\n\n

a) Sobre datos relativos a los sujetos (identificaci\u00f3n del agente que interviene en la transacci\u00f3n, el nombre o raz\u00f3n social, domicilio y, en su caso, datos de inscripci\u00f3n en el Registro mercantil del vendedor; y, en casos de primera transmisi\u00f3n, del arquitecto y del constructor).<\/p>\n\n\n\n

b) Sobre la documentaci\u00f3n administrativa. Sabido es que, con fundamento en el t\u00edtulo competencia sobre urbanismo, asumido estatutariamente conforme al art. 148.1.3.\u00ba CE, la normativa (de car\u00e1cter reglamentario) sobre licencias se asume por las comunidades aut\u00f3nomas, sin que la legislaci\u00f3n estatal pueda modificarla o innovarla (en nuestro caso, el RDL 1\/2005, de 26 de julio, y la Llei d\u2019habitatge; STC 61\/2007, de 20 de marzo, aunque la normativa estatal se mantiene como derecho supletorio), dedica los arts. 26 y ss. de la Llei d\u2019habitatge a la c\u00e9dula de habitabilidad, estableciendo una regulaci\u00f3n que trata de armonizar la intervenci\u00f3n administrativa sobre la finalizaci\u00f3n de la obra nueva y la gran rehabilitaci\u00f3n residencial y, en particular de coordinar la concesi\u00f3n de la c\u00e9dula de habitabilidad por la Administraci\u00f3n auton\u00f3mica y la licencia de primera ocupaci\u00f3n por la Administraci\u00f3n local, permitiendo que los ayuntamientos asuman, por delegaci\u00f3n de la Generalitat, la competencia en el otorgamiento de la c\u00e9dula de habitabilidad, de manera que el otorgamiento de la primera comporta el de la segunda, aunque se plasmen formalmente en documentos diversos (art. 26.6). La solicitud de la c\u00e9dula de habitabilidad es una carga que incumbe al promotor de la vivienda y puede ser concedida por silencio administrativo (aqu\u00ed prevalece el r\u00e9gimen del silencio administrativo contenido en la legislaci\u00f3n b\u00e1sica estatal, por el car\u00e1cter de legislaci\u00f3n b\u00e1sica en materia de procedimiento administrativo com\u00fan de la LRJAPyPAC y la competencia exclusiva del Estado, ex art. 149.1.18 CE). Se contempla como infracci\u00f3n administrativa la ocupaci\u00f3n de una vivienda que no cuente con licencia de primera ocupaci\u00f3n o, en su caso, c\u00e9dula de habitabilidad (considero que la entrega sin licencia de primera ocupaci\u00f3n es un incumplimiento resolutorio imputable al vendedor, sin que a ello se oponga el hecho de que aquella haya de ser concedida por el Ayuntamiento, por cuanto el comprador es un tercero ajeno al procedimiento administrativo; es m\u00e1s, el comprador puede negarse a recibir la vivienda que no cuenta con todas las licencias o autorizaciones administrativas que permiten su ocupaci\u00f3n, as\u00ed la STS 6-3-2006); aparte de ello, la LH considera como infracci\u00f3n administrativa muy grave \u201ctransmetre [. . .] habitatges d\u2019immobles que no poden obtenir la c\u00e8dula d\u2019habitabilitat\u201d, y grave \u201cprestar subministraments d\u2019aigua, gas, electricitat o altres energies alternatives si no s\u2019ha obtingut la c\u00e8dula d\u2019habitabilitat\u201d (art. 124.1.e LH) i \u201cno lliurar als adquirents d\u2019un habitatge la documentaci\u00f3 establerta com a obligat\u00f2ria per aquesta Llei\u201d (124.2.c LH).<\/p>\n\n\n\n

c) Sobre el inmueble y la vivienda, el plano de situaci\u00f3n del inmueble y el plano de la vivienda especificando la superficie \u00fatil y la construida con puesta a disposici\u00f3n de los estatutos y normas de funcionamiento de la comunidad de propietarios, aunque consten inscritos en el Registro de la propiedad, y con referencia de la inscripci\u00f3n registral, identific\u00e1ndolo con expresi\u00f3n de la superficie \u00fatil, as\u00ed como de los anexos. Si bien \u201ces considera informaci\u00f3 v\u00e0lida i suficient sobre les condicions f\u00edsiques de l\u2019habitatge la continguda en la c\u00e8dula d\u2019habitabilitat\u201d (art. 60.4 LH).<\/p>\n\n\n\n

d) Sobre el precio (total, forma de pago, garant\u00edas de pago aplazado, etc.), indicando los impuestos que graven la vivienda que \u201clegalmente\u201d corresponden al comprador, as\u00ed como de los dem\u00e1s gastos inherentes al contrato que le son imputables.<\/p>\n\n\n\n

e) Documentaci\u00f3n del contrato (forma \u2014con sus condiciones generales y particulares\u2014 y derecho a la elecci\u00f3n de notario con \u201cconexi\u00f3n\u201d razonable respecto de personas o del territorio).<\/p>\n\n\n\n

f) Fecha de inicio de las obras (as\u00ed como de las sucesivas fases de la edificaci\u00f3n, de tratarse de primera transmisi\u00f3n) y de su entrega.<\/p>\n\n\n\n

g) Puesta a disposici\u00f3n del proyecto de obra (as\u00ed la STS 18-3-2002), y la memoria de calidades; y, espec\u00edficamente al promotor, la obligaci\u00f3n de entrega de la documentaci\u00f3n de obra ejecutada \u201ca la persona adquirent si aquesta n\u2019\u00e9s propiet\u00e0ria \u00fanica. En posteriors transmissions, el llibre s\u2019ha de lliurar sempre als nous adquirents\u201d; concretamente, la Llei regula el libro del edificio, que ha de incluir determinada documentaci\u00f3n (art. 25 LH), cuya no entrega se considera infracci\u00f3n grave (art. 124.1.d LH), y como leve \u201cincomplir l\u2019obligaci\u00f3 de formalitzar de forma correcta i completa el llibre de l\u2019edifici\u201d (art. 125.2.d LH). La LOE tambi\u00e9n lo establece como obligaci\u00f3n del promotor.<\/p>\n\n\n\n

h) en su caso, indicaci\u00f3n del r\u00e9gimen de protecci\u00f3n y el plan de vivienda al que est\u00e9 acogido, de tratarse de oferta de VPO.<\/p>\n\n\n\n

C) Supuesto espec\u00edfico de compraventa de vivienda sobre plano o en construcci\u00f3n<\/strong><\/p>\n\n\n\n

a) En el caso de anticipos de cantidades a cuenta (aparte de las garant\u00edas a favor de los compradores, tendentes a asegurar la recuperaci\u00f3n de las cantidades anticipadas, a constituir por los promotores), de superar el 1\u20191% del precio, la informaci\u00f3n m\u00ednima se completa con las previsiones del art\u00edculo 60.3 LH.<\/p>\n\n\n\n

b) Requisitos previos a la venta de viviendas en construcci\u00f3n o para recibir aquellas cantidades a cuenta (arts. 63 y 64 LH): disponer de la licencia de obras o de edificaci\u00f3n que describa el inmueble, tener t\u00edtulo justificativo de la disponibilidad de los terrenos que le faculte para construir y transmitir (conforme al art. 50.2.a LH, es obligaci\u00f3n del promotor tener esa titularidad) haciendo indicaci\u00f3n de las cargas y grav\u00e1menes, haberse redactado el proyecto t\u00e9cnico, previsi\u00f3n de los plazos de financiaci\u00f3n \u2014individualizando el cr\u00e9dito hipotecario para cada finca registral, si es necesario\u2014 y del r\u00e9gimen jur\u00eddico de la edificaci\u00f3n (comprender\u00e1, entre otros, las servidumbres, cargas y grav\u00e1menes, coeficientes de participaci\u00f3n de la vivienda en el inmueble, proyecto de estatutos de la futura comunidad de propietarios, o la constataci\u00f3n de que falta). El promotor tiene la obligaci\u00f3n de \u201cdisposar del projecte t\u00e8cnic de l\u2019obra i obtenir les llic\u00e8ncies d\u2019edificaci\u00f3 i les autoritzacions administratives preceptives\u201d (art. 50.2.b LH), as\u00ed como de \u201csubscriure una p\u00f2lissa d\u2019asseguran\u00e7a o un aval que garanteixi la devoluci\u00f3 de les quantitats rebudes a compte del preu total convingut, ja siguin qualificades amb el nom d\u2019arres, senyal o reserva o amb qualsevol altra denominaci\u00f3, en el cas que s\u2019incompleixi l\u2019obligaci\u00f3 de lliurar l\u2019habitatge en les condicions pactades; en el cas que les obres no comencin o acabin, sigui per la causa que sigui, en el termini convingut; en el cas que no s\u2019obtingui la c\u00e8dula d\u2019habitabilitat; en el cas que hi hagi hagut una doble venda, o en el cas que l\u2019habitatge s\u2019hagi transm\u00e8s a tercers protegits per la publicitat registral\u201d, cuya devoluci\u00f3n, abarcar\u00e1 los intereses moratorios sin perjuicio de la indemnizaci\u00f3n por incumplimiento (art. 50.2.e LH, lo que se reitera en el art. 63). En caso de venta de inmueble de construcci\u00f3n futura, sin haber obtenido previamente la licencia de edificaci\u00f3n, y siendo denegada esta por la Administraci\u00f3n, supone incumplimiento del vendedor: la imposibilidad correlativa de construir (y, por ello, de entregar) no puede considerarse caso fortuito o fuerza mayor (a los efectos del art. 1183 CC, y salvo los supuestos de modificaci\u00f3n de normas de planteamiento, en los que s\u00ed puede hablarse de imposibilidad sobrevenida, con fundamento en los arts. 1105, 1182 y ss. CC); aqu\u00ed se identifica con el incumplimiento de una prestaci\u00f3n a la que se oblig\u00f3 pero que no estaba en condiciones de ejecutar al carecer de la preceptiva licencia de edificaci\u00f3n, con sanci\u00f3n resolutoria ex art. 1124 CC (as\u00ed la STS 6-4-1992, A. 3037).<\/p>\n\n\n\n

Dicho notario, antes de autorizar la suscripci\u00f3n de un acto de transmisi\u00f3n, \u201cha de exigir el cumplimiento de las disposiciones de la LH, especialmente que la vivienda ha de disponer de c\u00e9dula de habitabilidad vigente, que el edificio ha de disponer de \u2018libro del edificio<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

La LH, al tipificar las infracciones, establece como grave \u201cno lliurar als interessats a adquirir un habitatge, abans de rebre qualsevol quantitat a compte del preu final, la informaci\u00f3 sobre les condicions de transmissi\u00f3 que estableixen els articles 60 i 61\u201d (art. 124.2.g LH), y como leve \u201cnegar informaci\u00f3, els ocupants, sobre l\u2019estat de l\u2019habitatge i la manera d\u2019utilitzar-lo i mantenir-lo\u201d (art. 125.1.b LH).<\/p>\n\n\n\n

II. CELEBRACI\u00d3N DEL CONTRATO, FORMALIZACI\u00d3N Y CONTENIDO<\/h3>\n\n\n\n

Han de cumplirse los requisitos antedichos (arts. 63 y ss. LH), con la imperativa (\u201cels transmitents han de lliurar als adquirents\u201d) entrega de la documentaci\u00f3n requerida en el art. 65 LH, prevey\u00e9ndose como infracci\u00f3n leve el incumplimiento de los requisitos del art. 62.1 para formalizar los contratos (art . 125.2.b). Conviene hacer las siguientes consideraciones:<\/p>\n\n\n\n

A) Elecci\u00f3n de notario (art. 5.4.c RD 515\/1989), siempre que sea competente territorialmente (se pretende reforzar la protecci\u00f3n del consumidor). Dicho notario, antes de autorizar la suscripci\u00f3n de un acto de transmisi\u00f3n, \u201cha de exigir el cumplimiento de las disposiciones de la LH, especialmente que la vivienda ha de disponer de c\u00e9dula de habitabilidad vigente, que el edificio ha de disponer de \u00ablibro del edificio\u00bb, y que los transmitentes manifiesten el cumplimiento de los requisitos, as\u00ed como que han puesto a disposici\u00f3n de los adquirentes la informaci\u00f3n y la documentaci\u00f3n exigidas\u201d (art. 132 LH), hasta el punto de que los registradores no pueden inscribir en el Registro de la propiedad las escrituras que no lo cumplan (art. 135 LH).<\/p>\n\n\n\n

B) Gastos de escritura. Conforme al art. 1455 CC, son de cuenta del vendedor, pero el precepto admite \u201cpacto en contrario\u201d, que, por ello, no ser\u00eda una cl\u00e1usula abusiva (lo que no excluye la responsabilidad del vendedor frente al notario; as\u00ed las SSTS 27-11-1963 y 22- 4-1964), pero no puede obviarse que podemos estar en presencia de contrataci\u00f3n en masa con consumidores (as\u00ed, existe una fundada opini\u00f3n de que se imponen los gastos al vendedor y no cabe pacto en otro sentido, dado que el art. 1255 CC proh\u00edbe los contrarios a las leyes y el art. 5.4 del RD 515\/1989 lo proh\u00edbe al decir que el consumidor no soportar\u00e1 los gastos derivados de la titulaci\u00f3n que correspondan legalmente al vendedor).<\/p>\n\n\n\n

C) La exigencia de la inteligibilidad de las cl\u00e1usulas, lo cual implica el derecho a la informaci\u00f3n trasladado al momento de la celebraci\u00f3n del contrato, cuando se definen y plasman las estipulaciones contractuales (art. 10.1.a LGDCU, actual RDL 1\/2007; art. 7.b L 7\/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contrataci\u00f3n; art. 1288 CC); el art. 62 LH establece como requisitos de las referidas cl\u00e1usulas (en los \u201ccontractes de transmissi\u00f3 de la propietat […] formalitzats en el marc d\u2019una activitat empresarial\u201d): a) \u201c[…] concreci\u00f3, claredat i senzillesa en la redacci\u00f3, amb possibilitat de comprensi\u00f3 i sense refer\u00e8ncia a textos o documents que no hagin estat facilitats pr\u00e8viament o simult\u00e0niament a la formalitzaci\u00f3 del contracte\u201d; b) \u201cbona fe i just equilibri entre els drets i les obligacions de les parts, amb exclusi\u00f3 de cl\u00e0usules abusives, segons la definici\u00f3 establerta per la legislaci\u00f3 per a la defensa dels consumidors i usuaris\u201d (es decir, el RDL 1\/2007 citado); si bien se consideran, en todo caso, abusivas \u201ctotes les estipulacions no negociades que, en contra de la bona fe, estableixin un desequilibri important entre els drets i les obligacions de les parts en perjudici dels consumidors, i tamb\u00e9 les cl\u00e0usules que vinculen el contracte nom\u00e9s a la voluntat dels empresaris o professionals, les que comporten privaci\u00f3 de drets b\u00e0sics dels consumidors i les que comportin manca de reciprocitat\u201d (as\u00ed la STS 4-2-1991 sobre resoluci\u00f3n unilateral del contrato); c) \u201cEn cas de dubte sobre el sentit d\u2019una cl\u00e0usula, preval la interpretaci\u00f3 m\u00e9s favorable als consumidors\u201d.<\/p>\n\n\n\n

D) Cl\u00e1usulas prohibidas. Las cl\u00e1usulas del contrato deben responder a las exigencias de la buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones, estableci\u00e9ndose un cat\u00e1logo de ellas a trav\u00e9s de una enumeraci\u00f3n no exhaustiva (\u201centre otras\u201d) en el art\u00edculo 10. RD 515\/1989 (que se reitera en el RDL y en la LH), referidas singularmente a la falta de claridad u omisi\u00f3n de la cantidad aplazada en supuestos de pago diferido, tipo de inter\u00e9s anual sobre saldos pendientes de amortizaci\u00f3n, condiciones de amortizaci\u00f3n de los cr\u00e9ditos concedidos, incrementos del precio por servicios, accesorios, financiaci\u00f3n, aplazamientos, recargos, indemnizaci\u00f3n o penalizaciones que no respondan a prestaciones adicionales efectivas que puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por el comprador, las que supongan la repercusi\u00f3n al comprador de fallos, defectos o errores administrativos o bancarios que no le sean imputables, que impongan \u2014en la primera venta de viviendas\u2014 la obligaci\u00f3n de abonar los gastos derivados de la preparaci\u00f3n de la titulaci\u00f3n que por ley o por naturaleza correspondan al vendedor (obra nueva, PH, hipoteca para financiar la construcci\u00f3n o su divisi\u00f3n o su cancelaci\u00f3n).<\/p>\n\n\n\n

He aqu\u00ed las abusivas m\u00e1s frecuentes:<\/p>\n\n\n\n

1) Cl\u00e1usulas de autorizaci\u00f3n al promotor para llevar a cabo modificaciones unilaterales en la construcci\u00f3n de vivienda sin autorizaci\u00f3n expresa del comprador (en compraventa de viviendas en construcci\u00f3n), cuando tal atribuci\u00f3n carece de especificaci\u00f3n de causa (as\u00ed, la STS 4-12-1989 conculca el art. 1256 CC).<\/p>\n\n\n\n

2) Cl\u00e1usulas relativas a pr\u00e9stamos hipotecarios suscritos para financiar la construcci\u00f3n o la adquisici\u00f3n de la vivienda (gastos de constituci\u00f3n o de cancelaci\u00f3n de hipotecas suscritas por la promotora para la financiaci\u00f3n; as\u00ed, las SSTS 1-6-2000, 24-7-2002 y 22- 4-2005 declaran la nulidad de dichas cl\u00e1usulas en base al art. 10.1.c.11.\u00ba LGDCU, ahora 89.3 RDL 1\/2007; tambi\u00e9n las de subrogaci\u00f3n que no sean fruto de la libre voluntad y aceptaci\u00f3n expresa del comprador); o cl\u00e1usulas de cancelaci\u00f3n anticipada del pr\u00e9stamo hipotecario (el TS la consider\u00f3 nula en la conocida STS 264\/1999, de 27 de marzo; si bien en el actual art. 693 LEC la entidad de cr\u00e9dito puede declarar vencida anticipadamente la operaci\u00f3n y exigir la devoluci\u00f3n del capital prestado al prestatario; as\u00ed la STS \u2014posterior a aquella\u2014 998\/2000, en base a la libertad de pactos del art. 1255 CC); o la exigencia de seguros para la concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos, en el caso de que el banco pacte reclamar las cuotas impagadas cuando se d\u00e9 el riesgo previsto en el contrato de seguro concertado (STS 1110\/2001, de 30 de noviembre).<\/p>\n\n\n\n

3) Repercusi\u00f3n de impuestos al comprador: a) la plusval\u00eda; en principio es v\u00e1lido y l\u00edcito el pacto que hace recaer sobre el comprador el coste de este impuesto, si bien existen discrepancias sobre si, desde la perspectiva de la legislaci\u00f3n protectora del consumidor, puede ser considerada como cl\u00e1usula abusiva (dependiendo de si se considera que genera o no desequilibrio entre las partes basado, no en una apreciaci\u00f3n cuantitativa de incremento del precio, en la falta de una contraprestaci\u00f3n que justifique el traslado al comprador de un gravamen tributario que era de su incumbencia); b) el IVA, tambi\u00e9n en principio, no plantea problema su pago por el comprador, ya que sobre \u00e9l debe repercutirlo el vendedor, que es el sujeto pasivo del tributo (arts. 4.1 y 4 L 37\/1992, de 28 de diciembre, sobre el valor a\u00f1adido); no obstante, debe formar parte de la informaci\u00f3n sobre el precio.<\/p>\n\n\n\n

4) Reciprocidad como exigencia de las cl\u00e1usulas reguladoras del desistimiento unilateral del contrato y de las consecuencias derivadas del incumplimiento contractual (en los casos en que se aprecie una clara desigualdad entre las partes).<\/p>\n\n\n\n

5) Cl\u00e1usulas que subordinan la efectividad del contrato a la condici\u00f3n que dependa \u00fanicamente de la voluntad del empresario.<\/p>\n\n\n\n

6) Las cl\u00e1usulas abusivas en el t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal (cuya exposici\u00f3n excede de este trabajo).<\/p>\n\n\n\n

III. FASE POSTERIOR A LA CELEBRACI\u00d3N DEL CONTRATO<\/h3>\n\n\n\n

Al respecto, pueden plantearse, entre otros, los siguientes supuestos:<\/p>\n\n\n\n

A) El retraso en la entrega de la vivienda (en el art. 5.5 RD 515\/1989: que se haga constar \u201ccon toda claridad la fecha de entrega y la fase que en cada momento se encuentra la edificaci\u00f3n\u201d). Con independencia que suele suponer una frustraci\u00f3n para el comprador, puede comportar otros perjuicios (por ejemplo, \u201csu valor en uso\u201d, asimilable a la renta de un arrendamiento). Suele pactarse una cl\u00e1usula penal, para el caso de incumplimiento en la fecha pactada, al amparo del art\u00edculo 1152 CC (con funci\u00f3n de liquidaci\u00f3n de los perjuicios derivados del incumplimiento), sin perjuicio de la indemnizaci\u00f3n de da\u00f1os y perjuicios ex arts. 1100 y 1101 CC (incluso por da\u00f1os morales), quedando siempre a salvo la resoluci\u00f3n ex art. 1124 CC, para el retraso relevante cuando la fecha de entrega se pact\u00f3 como elemento esencial (as\u00ed la STS 12- 1-1999, A. 8859). No caben plazos indeterminados (as\u00ed \u201ccuando la obra quede concluida\u201d, o el establecimiento de fechas meramente indicativas, o aproximadas) ni la general incertidumbre sobre la obligaci\u00f3n de entrega; tampoco cabe derivar en un tercero la culpa del retraso (as\u00ed la STS de 3-11-1999, en que la demandada alegaba que la entrega depend\u00eda de la licencia de primera ocupaci\u00f3n que deb\u00eda librar el Ayuntamiento). Asimismo, los retrasos derivados de la ausencia de la licencia de habitabilidad y\/o de primera ocupaci\u00f3n, determinada que la obligaci\u00f3n de entrega no pueda considerarse cumplida (as\u00ed la STS 11-12- 1995, A. 9474).<\/p>\n\n\n\n

B) Superficie menor a la estipulada en el contrato: son mecanismos de protecci\u00f3n la resolutoria del art. 1124, la derivada de los desajustes de cabida de los arts. 1469 y 1471, o la general por incumplimiento ex art. 1101 CC; en el caso de ventas en construcci\u00f3n (del documento privado a la escritura p\u00fablica la vivienda \u201cpierde\u201d superficie), deber de informaci\u00f3n abarca la superficie (STS 20-3-2002 en relaci\u00f3n al art. 10 LGDCU; o la altura, STS 17-10-2005, o supuestos de menor n\u00famero de plazas de aparcamiento o de su superficie, haci\u00e9ndolas inh\u00e1biles para su funci\u00f3n, as\u00ed el TS 3-3-1979).<\/p>\n\n\n\n

C) Calidad de los materiales (son diferentes los pactados de los efectivamente utilizados, o se altera la calidad inicialmente ofrecida); as\u00ed las SSTS 27-5-1996 (instalaci\u00f3n de radiadores de inferior calidad, se basa en el aliud pro alio), 4-12- 1998 (cambio de materiales comprometidos por otros de inferior calidad).<\/p>\n\n\n\n

D) Las cuestiones relativas a los vicios constructivos (art. 1591 CC y LOE), que l\u00f3gicamente exceden de este humilde trabajo.<\/p>\n\n\n\n

E) En el caso de contratos de transmisi\u00f3n de vivienda sin licencia. La obligaci\u00f3n del vendedor de entregar la vivienda (arts. 1461 y ss.) conlleva la entrega de una vivienda h\u00e1bil para ser ocupada sin impedimento legal alguno (fin esencial perseguido por el comprador), de forma que la ausencia de licencia de primera ocupaci\u00f3n o de la c\u00e9dula de habitabilidad puede determinar la inhabilidad legal o jur\u00eddica del objeto cuya entrega se pretende por el vendedor, al afectar a una circunstancia esencial de la cosa vendida, aun cuando en el contrato no se haya estipulado expresamente la finalidad de vivienda o habitacional, dado que los contratos deben integrarse con los expedientes contemplados en el art\u00edculo 1258 CC (as\u00ed las SSTS 10-11-1989, A. 7866; 16-12-1996, A. 9018; 1-4-2003, A. 2998; 3-6-2003, A. 5331 \u2014la entrega ha de ser de vivienda que, adem\u00e1s, se adapte a las exigencias urban\u00edsticas\u2014; 19-4-2007, A. 2072).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF La Llei d\u2019habitatge (en adelante LH) fue dictada al amparo del art\u00edculo 148.1.3.\u00aa CE, con la finalidad de contribuir a garantizar el derecho a la vivienda (art. 7 LH), derogando la anterior Llei 24\/1991, de 24 de noviembre. Dice el pre\u00e1mbulo I, in fine, de la Llei 18\/2007, de 28 de desembre, del dret […]<\/p>\n","protected":false},"author":11,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":0},"categories":[72],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"finderwilber","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/finderwilber\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1771\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/11\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=1771"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1771\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":1772,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1771\/revisions\/1772\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=1771"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=1771"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=1771"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}