{"id":1817,"date":"2008-12-10T11:23:36","date_gmt":"2008-12-10T10:23:36","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=1817"},"modified":"2020-05-26T11:29:38","modified_gmt":"2020-05-26T10:29:38","slug":"la-comunidad-especial-por-razon-de-la-medianeria-en-el-codigo-civil-estatal-y-en-el-codigo-civil-de-cataluna","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-comunidad-especial-por-razon-de-la-medianeria-en-el-codigo-civil-estatal-y-en-el-codigo-civil-de-cataluna\/","title":{"rendered":"La comunidad especial por raz\u00f3n de la medianer\u00eda en el C\u00f3digo Civil estatal y en el C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La regulaci\u00f3n novedosa que se hace en el cap\u00edtulo V del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a, aprobado por la Ley de 10 de mayo de 2006, justifica que nos ocupemos de ella, siquiera partamos para una mejor comprensi\u00f3n de su alcance, del r\u00e9gimen jur\u00eddico previsto en el C\u00f3digo Civil, de aplicaci\u00f3n en el territorio espa\u00f1ol con excepci\u00f3n de dicha comunidad.<\/p>\n\n\n\n

I. La servidumbre de medianer\u00eda en el C\u00f3digo Civil espa\u00f1ol<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Dedica el C\u00f3digo Civil a esta servidumbre los art\u00edculos 571 al 580, pero parte ya del principio que su r\u00e9gimen jur\u00eddico habr\u00e1 de regirse no solo por ellos, sino tambi\u00e9n por las ordenanzas y usos locales, en cuanto no se opongan a \u00e9l, o no est\u00e9 prevenido en el mismo.<\/p>\n\n\n\n

A) Concepto<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Constituye la servidumbre de medianer\u00eda \u2014seg\u00fan la doctrina\u2014 el conjunto de derechos y de obligaciones dimanantes de la existencia y disfrute en com\u00fan de paredes, muros, cercas, setos vivos, vallados, etc. por parte de los due\u00f1os de edificios o predios contiguos, separados por dichas divisiones.<\/p>\n\n\n\n

B) Naturaleza jur\u00eddica<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Disc\u00fatese si la medianer\u00eda es una relaci\u00f3n de vecindad, con condominio especial o una verdadera servidumbre rec\u00edproca.<\/p>\n\n\n\n

Gonz\u00e1lez Alegre dice, en resumen, que \u201cla medianer\u00eda en s\u00ed, la medianer\u00eda como figura jur\u00eddica, es una forma especial de la Comunidad de bienes de la propiedad o condominio, concretada en las paredes, cercas, vallas, setos, muros, etc., que separan las propiedades contiguas, cuyos propietarios forman entre s\u00ed dicha comunidad, reglament\u00e1ndose los derechos y obligaciones de los mismos a esos espec\u00edficos fines medianeros para los que es creada y reconocida; y la constituci\u00f3n de esa comunidad, si tiene car\u00e1cter forzosa entre los propietarios lim\u00edtrofes, que se lleva a efecto mediante algo parecido a una enajenaci\u00f3n forzosa, constituye la servidumbre de medianer\u00eda; por ella se consigue la cesi\u00f3n de la medianer\u00eda, la que, como dice Planiol, es una operaci\u00f3n de naturaleza mixta que participa a la vez de la venta y de la expropiaci\u00f3n; las reglas aplicables a ella son una mezcla de unas y otras\u201d.<\/p>\n\n\n\n

C) La medianer\u00eda como servidumbre forzosa. No obstante, regular el C\u00f3digo esta servidumbre entre las legales o forzosas, dando por ello a entender que pudiera exigirse su constituci\u00f3n, no es as\u00ed, y tan solo al darse el supuesto previsto en cuanto adquiere tal condici\u00f3n.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

De todas formas, en algunas ordenanzas municipales se recoge la facultad de todo aquel que pretenda construir arrimado a pared contigua para adquirir la medinar\u00eda en todo o en parte, pagando la mitad del muro y la mitad del valor en que descansa. Y estas ordenanzas constituir\u00e1n un derecho supletorio para las localidades donde rijan, ya que no se oponen a ning\u00fan precepto del C\u00f3digo Civil (Sentencia de 12 de enero de 1906).<\/p>\n\n\n\n

El C\u00f3digo Civil estatal presume la existencia de la medianer\u00eda mientras no haya un t\u00edtulo o signo exterior, o prueba en contrario<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

D) Presunciones a favor y en contra de la medianer\u00eda<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El C\u00f3digo Civil estatal presume la existencia de la medianer\u00eda mientras no haya un t\u00edtulo o signo exterior, o prueba en contrario: 1.\u00ba) en las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto com\u00fan de elevaci\u00f3n; 2.\u00ba) en las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en el campo; 3.\u00ba) en las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios r\u00fasticos (art. 572). Y tambi\u00e9n presume medianeras \u201clas zanjas o acequias abiertas entre las heredades, tambi\u00e9n medianeras si no hay t\u00edtulo o signo que demuestre lo contrario\u201d, debiendo entenderse que este signo existe \u201ccuando la tierra o broza sacada para abrir la zanja o para su limpieza se halle en un solo lado, ya que en este caso la propiedad de la misma pertenecer\u00e1 exclusivamente al due\u00f1o de la heredad que tenga a su favor este signo exterior\u201d (art. 574).<\/p>\n\n\n\n

Se considera que haya signo exterior contrario a la servidumbre de medianer\u00eda: 1.\u00ba) cuando en las paredes divisorias de los edificios haya ventanas o huecos abiertos; 2.\u00ba) cuando la pared divisoria est\u00e9 por un lado recta y a plomo en todo su paramento, y por el otro presente lo mismo en su parte superior, teniendo en la inferior relex o retallos; 3.\u00ba) cuando resulte construida toda la pared sobre el terreno de una de las fincas, y no por mitad entre una y otra de las dos contiguas; 4.\u00ba) cuando sufra las cargas de carreras, pisos y armaduras de una de las fincas y no de la contigua; 5.\u00ba) cuando la pared divisoria entre patios, jardines y heredades est\u00e9 construida de modo que la albardilla vierta hacia una de las propiedades; 6.\u00ba) cuando la pared divisoria, construida de mamposter\u00eda, presente piedras llamadas pasaderas, que de distancia en distancia salgan fuera de la superficie s\u00f3lo por un lado y no por el otro; y 7.\u00ba) cuando las heredades contiguas a otras defendidas por vallados o setos vivos no se hallen cerradas. \u201cEn todos estos casos la propiedad de las paredes, vallados o setos se entender\u00e1 que pertenece exclusivamente al due\u00f1o de la finca o heredad que tenga a su favor la presunci\u00f3n fundada en cualquiera de los signos indicados\u201d (art. 573).<\/p>\n\n\n\n

Habiendo declarado la Sentencia T.S. de 5-10-1989 (art. 6887): \u201ces bien conocido que en un sentido usual se entiende por medianer\u00eda a la pared com\u00fan a dos casas, as\u00ed como medianeros las paredes, muros, cercas, etc., que estando en el l\u00edmite de dos heredades pertenecientes a distintos propietarios la separa o delimita, correspondiendo a una condici\u00f3n o situaci\u00f3n de hecho, pero que con cuya base puede convertirse en una relaci\u00f3n de derecho en la que son t\u00e9rminos o elementos reales dichas paredes, muros, cercas, etc., que median entre las fincas, y t\u00e9rminos o elementos personales los propietarios de dichas fincas lim\u00edtrofes o colindantes, de tal modo separados, gener\u00e1ndose ya la situaci\u00f3n jur\u00eddica de \u201cmedianer\u00eda\u201d, que crea el derecho de los propietarios de aquellas fincas, sobre las susodichas paredes, muros, cercas, etc. constituy\u00e9ndose en copropietarios de las mismas, lo que ha de comportar una serie de derechos y obligaciones correspondientes a tal situaci\u00f3n que se viene configurando como de copropiedad; en consecuencia, no hay medianer\u00eda en su acepci\u00f3n jur\u00eddica si no se da dicha copropiedad por parte de uno y otro propietario de las correspondientes fincas lim\u00edtrofes.<\/p>\n\n\n\n

E) Derechos y obligaciones de los propietarios medianeros<\/strong><\/p>\n\n\n\n

  1. Reparaciones y construcciones.<\/strong> \u201cLa reparaci\u00f3n y construcci\u00f3n de paredes medianeras y el mantenimiento de los vallados, setos vivos, zanjas y acequias, tambi\u00e9n medianeros, se costear\u00e1 por todos los due\u00f1os de las fincas que tengan a su favor la medianer\u00eda, en proporci\u00f3n al derecho de cada uno. Sin embargo, todo propietario puede dispensarse de contribuir a esta carga renunciando a la medianer\u00eda, salvo el caso en que la pared medianera sostenga un edificio suyo\u201d (art. 575).
    <\/li>
  2. Derribo de edificio que se apoye en pared medianera<\/strong>. Si el propietario de un edificio que se apoya en una pared medianera quisiera derribarlo, podr\u00e1 igualmente renunciar a la medianer\u00eda, pero ser\u00e1n de su cuenta todas las reparaciones y obras necesarias para evitar, por aquella vez solamente, los da\u00f1os que el derribo pueda ocasionar a la pared medianera (art. 576).
    <\/li>
  3. Alzamiento de la pared<\/strong>. Todo propietario puede alzar la pared medianera, haci\u00e9ndolo a sus expensas e indemnizando los perjuicios que se ocasionen en la obra, aunque sean temporales.

    Ser\u00e1n igualmente de su cuenta los gastos de conservaci\u00f3n de la pared, en la que esta se haya levantado o profundizado sus cimientos respecto a como estaban antes; y adem\u00e1s la indemnizaci\u00f3n de los mayores gastos que haya que hacer para la conservaci\u00f3n de la pared medianera por raz\u00f3n de la mayor altura o profundidad que se le haya dado. Si no pudiese resistir la mayor elevaci\u00f3n, el propietario que quiera levantarla, tendr\u00e1 obligaci\u00f3n de reconstruirla a su costa; y si para ello fuere necesario darle mayor espesor deber\u00e1 darlo de su propio suelo (art. 577).

    Los dem\u00e1s propietarios que no hayan contribuido a dar m\u00e1s elevaci\u00f3n, profundidad o espesor a la pared, podr\u00e1n, sin embargo, adquirir en ella los derechos de medianer\u00eda, pagando proporcionalmente el importe de la obra y la mitad del valor del terreno sobre el que se le hubiese dado mayor espesor (art. 578).

    Refiri\u00e9ndose al material a emplear en la construcci\u00f3n de la pared medianera y condiciones de seguridad de la misma, hace resaltar Gonz\u00e1lez Alegre el inter\u00e9s que ello puede tener en la pr\u00e1ctica al due\u00f1o del terreno vecino, que incluso puede invadir en parte. De ah\u00ed que deba reunir unas determinadas condiciones tanto en el material como en el orden t\u00e9cnico de la construcci\u00f3n. Se tratar\u00e1 de una cuesti\u00f3n de este \u00faltimo tipo que habr\u00e1 de resolverse conforme a la finalidad que la pared ha de cumplir.
    <\/li>
  4. Uso de la pared<\/strong>. Cada propietario de una pared medianera podr\u00e1 usar de ella en proporci\u00f3n al derecho que tenga en la mancomunidad; podr\u00e1, por lo tanto, edificar apoyando su obra en la pared medianera, o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor, pero sin impedir el uso com\u00fan y respectivo de los dem\u00e1s medianeros.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    Para usar de este derecho, el medianero ha de obtener previamente el consentimiento de los dem\u00e1s interesados en la medianer\u00eda; y si no la obtuviere, se fijar\u00e1n por peritos las condiciones necesarias para que la nueva obra no perjudique a los derechos de aquellos (art. 579).<\/p>\n\n\n\n

    F) Construcciones cerca de pared medianera o ajena<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Tambi\u00e9n precept\u00faa el C\u00f3digo (art. 590) que \u201cnadie podr\u00e1 construir cerca de una pared ajena o medianera pozos, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos, dep\u00f3sitos de materias corrosivas, artefactos que se mueven por el vapor o f\u00e1bricas que por s\u00ed mismas o por sus productos sean peligrosas o nocivas, sin guardar las distancias prescritas por los reglamentos y usos del lugar, y sin ejecutar las obras de resguardo necesarias, con sujeci\u00f3n, en el modo, a las condiciones que los mismos reglamentos prescriban\u201d. Debiendo tomarse a falta de reglamentos las precauciones que se juzguen necesarias, previo dictamen pericial, a fin de evitar todo da\u00f1o a las heredades o edificios vecinos.<\/p>\n\n\n\n

    II. La servidumbre de medianer\u00eda en la Ley propiedad horizontal estatal<\/h4>\n\n\n\n

    La medianer\u00eda recayente sobre un muro o sobre una pared, creemos que ha de ser considerada como elemento com\u00fan del inmueble, al formar parte de su estructura. Los derechos y obligaciones que comporta su creaci\u00f3n han de beneficiar o cargar a todos los propietarios en proporci\u00f3n a la cuota de participaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

    Plant\u00e9ase, sin embargo, el problema de si ser\u00e1 posible que el vendedor del inmueble por pisos se reserve la servidumbre de medianer\u00eda sobre las paredes maestras, como hemos observado en alguna cl\u00e1usula escrituraria. A nuestro juicio, cualquier pacto en este sentido no ser\u00e1 v\u00e1lido, por cuanto la medianer\u00eda viene a ser algo que sigue al inmueble y no puede configurarse por separado. S\u00f3lo cabr\u00eda pactar que el vendedor de la finca podr\u00eda disfrutar de los beneficios que proporcione la concesi\u00f3n obligatoria de esta servidumbre, sin indemnizaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

    La Audiencia Territorial de Barcelona (Sala 1.\u00aa), en Sentencia de 30 de junio de 1976, admite la reserva a favor del constructor y vendedor de los pisos, del derecho de cr\u00e9dito por raz\u00f3n de medianer\u00eda, hecha constar en el t\u00edtulo de transmisi\u00f3n de aquellos.<\/p>\n\n\n\n

    En relaci\u00f3n con la pregunta de a qui\u00e9n debe hacerse la indemnizaci\u00f3n que se abone por raz\u00f3n de una medianer\u00eda en el caso de que la finca est\u00e9 dividida en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, estimamos, sin duda de ning\u00fan g\u00e9nero, que debe ser a la comunidad, representada por su presidente, que ser\u00e1 el que, despu\u00e9s, har\u00e1 el reparto entre los distintos titulares de los pisos en proporci\u00f3n a su cuota de participaci\u00f3n. Nunca al constructor, salvo que se este hubiere reservado ese derecho al efectuar la venta de aquellos pisos, constando tal reserva en el t\u00edtulo constitutivo y en el registro.<\/p>\n\n\n\n

    III. La medianer\u00eda en Catalu\u00f1a<\/h4>\n\n\n\n

    A) La Ley del Parlamento Catal\u00e1n de 9 de julio de 1990<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Hasta la aprobaci\u00f3n del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a, en Catalu\u00f1a reg\u00eda la Ley del Parlamento Catal\u00e1n 13\/1990, de 9 de julio, que en los art\u00edculos 27 al 33 se ocupaba de la medianer\u00eda de carga, siquiera en el cap\u00edtulo IV al hablar de las \u201crelaciones de vecindad\u201d se hablara tambi\u00e9n de ella.<\/p>\n\n\n\n

    B) La comunidad especial por raz\u00f3n de la medianer\u00eda en Catalu\u00f1a<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    La Ley 5\/2006, de 10 de mayo, del Parlamento Catal\u00e1n, aprobando el Libro quinto del C\u00f3digo Civil de Catalunya relativo a derechos reales, al hablar en el cap\u00edtulo I de las disposiciones generales y de las situaciones de comunidad y de su regulaci\u00f3n, menciona la \u201cmedianer\u00eda\u201d, para afirmar que se reg\u00eda por las disposiciones del cap\u00edtulo V, a\u00f1adiendo en la disposici\u00f3n transitoria 8.\u00aa que las paredes de carga que ten\u00edan la consideraci\u00f3n de medianeras antes del 8 de agosto de 1990 contin\u00faan rigi\u00e9ndose por la legislaci\u00f3n anterior a aquella fecha mientras se conserven, aunque no se haya hecho uso del derecho de carga, hasta que hayan transcurrido diez a\u00f1os desde la entrada en vigor del presente Libro.<\/p>\n\n\n\n

    El cap\u00edtulo V del C\u00f3digo Civil catal\u00e1n de que nos ocupamos est\u00e1 dividido en tres secciones:<\/p>\n\n\n\n

    1. La primera secci\u00f3n se dedica a definir \u201cel concepto y regular el r\u00e9gimen jur\u00eddico de la medianer\u00eda\u201d puntualizando en el apartado 1 del art\u00edculo 555: \u201cEs pared medianera la que se levanta en el l\u00edmite y en el suelo de dos o m\u00e1s fincas con el fin de servir de elemento sustentador de las edificaciones que se construyan o de servir de valla o separaci\u00f3n.\u201d
      <\/li>
    2. La segunda secci\u00f3n sobre la \u201cmedianer\u00eda de carga\u201d, a base de un apartado (el 555.2) sobre la \u201cconstituci\u00f3n voluntaria\u201d.
      \u2022 Otro (el 555.3) declarando sobre las caracter\u00edsticas.

      \u2022 Otro (el 555.4) sobre \u201cel derecho de carga sobre la parcela medianera\u201d declarando: \u201cNo puede cargarse sobre la pared medianera que el vecino o vecina ha edificado sin haber pagado la parte del coste que fija el pacto constitutivo de la medianer\u00eda.
      \u201dLas personas interesadas, salvo pacto en contrario, pueden solicitar a la autoridad judicial la rectificaci\u00f3n de las cantidades que deben pagarse teniendo en cuenta la naturaleza, antig\u00fcedad, estado de conservaci\u00f3n y condiciones de obra de la pared medianera.
      \u201dLa tramitaci\u00f3n del procedimiento correspondiente al ejercicio de la facultad establecida por el apartado 2 no impide que, mientras tanto, los vecinos que han pagado la cantidad pactada puedan cargar sobre la pared medianera.\u201d

      \u2022 Otro sobre \u201clos gastos de construcci\u00f3n y conservaci\u00f3n\u201d (art. 555.5) al declarar: \u201cLos gastos de construcci\u00f3n y conservaci\u00f3n de la pared medianera, hasta que el vecino o vecina haga la carga, corren a cargo del propietario o propietaria que la ha levantado. A partir de aquel momento, cada propietario o propietaria debe contribuir en la proporci\u00f3n pactada o, si no se ha pactado, en proporci\u00f3n al uso que hace de dicha pared medianera.
      La persona que derriba una construcci\u00f3n cargada sobre la pared medianera debe dejarla en el estado adecuado para la utilizaci\u00f3n futura y con la apariencia de muro exterior o fachada que corresponda, de acuerdo con su configuraci\u00f3n originaria.
      \u201dLo establecido por los apartados 1 y 2 se entiende sin perjuicio de lo que se haya pactado.\u201d

      \u2022 Otro sobre \u201cel pago del coste\u201d (art. 555.6) diciendo: \u201cEl vecino o vecina que construye sin hacer uso de la pared medianera debe pagar la parte del coste que le corresponde seg\u00fan lo que se ha pactado y de acuerdo con lo establecido por el art\u00edculo 555-4. Adem\u00e1s, debe adoptar las medidas de construcci\u00f3n adecuadas para evitar perjuicios al propietario o propietaria que la ha levantado. Si se producen dichos perjuicios, debe indemnizarlo.\u201d

      \u2022 Y otro sobre \u201cel derecho de derribo\u201d (art. 555.7) al declarar: \u201cEl propietario o propietaria que en primer lugar ha levantado y ha pagado la pared medianera puede derribarla en cualquier momento anterior al inicio de las obras de construcci\u00f3n del edificio colindante que debe cargar sobre aquella.
      \u201dEl derribo de la pared medianera solo puede llevarse a cabo si el vecino o vecina no ha pagado la parte del coste que le corresponde y si, una vez notificada fehacientemente al vecino o vecina la intenci\u00f3n de derribarla, este, en el plazo de un mes, no se opone pagando su parte del coste o consignando su pago.\u201d
      <\/li>
    3. La tercera secci\u00f3n se ocupa de \u201cla medianer\u00eda de cierre\u201d, con un apartado (art. 555.8) declarando: \u201cLa medianer\u00eda en las paredes de vallado de patios, huertos, jardines y solares es forzosa hasta la altura m\u00e1xima de dos metros o la que establezca la normativa urban\u00edstica aplicable.\u201d
      \u201dEl suelo de la pared de valla divisoria es medianero, pero el vecino o vecina no tiene la obligaci\u00f3n de contribuir a la mitad de los gastos de construcci\u00f3n y de mantenimiento de la pared hasta que edifique o cierre su finca.
      \u201dLa pared de valla entre dos fincas se presume siempre medianera, salvo que existan signos externos que evidencien que solo se ha construido sobre uno de los solares.\u201d<\/li><\/ol>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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