{"id":1825,"date":"2008-12-10T11:36:39","date_gmt":"2008-12-10T10:36:39","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=1825"},"modified":"2020-05-26T17:49:38","modified_gmt":"2020-05-26T16:49:38","slug":"soluciones-a-problemas-varios-que-surgen-en-las-juntas-de-propietarios","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/soluciones-a-problemas-varios-que-surgen-en-las-juntas-de-propietarios\/","title":{"rendered":"Soluciones a problemas varios que surgen en las juntas de propietarios"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Es en las juntas de propietarios en donde se expresa en mayor medida la actuaci\u00f3n profesional exigente que siempre se requiere de quien tiene la obligaci\u00f3n y funci\u00f3n de asumir la gesti\u00f3n y llevanza de los asuntos de la comunidad. En raz\u00f3n a lo cual, a falta de una adecuada regulaci\u00f3n legal, facilitar\u00eda mucho las cosas que existiera un documento en el que se secuenciaran de alguna manera las cuestiones dudosas de inter\u00e9s pr\u00e1ctico que suelen repetirse en las juntas de propietarios y para las que es preciso tener, al menos, una respuesta uniforme y unificada en todo el territorio.<\/p>\n\n\n\n

Protocolo de actuaci\u00f3n en una junta de propietarios<\/h4>\n\n\n\n

Las l\u00edneas de actuaci\u00f3n fijadas en el documento son respuestas basadas en la experiencia de las soluciones de los tribunales de justicia ante los problemas que se repiten con frecuencia en las juntas de propietarios, por lo que no ser\u00eda precisa una aprobaci\u00f3n previa de la junta a soluciones dadas por los tribunales de justicia. Adem\u00e1s, resultar\u00eda un absurdo que se sometieran a votaci\u00f3n cuestiones que son de estricta legalidad, como puede ser la relativa a la exigencia a los morosos de pagar la deuda al inicio de la junta para poder votar en ella y la forma de pago, por cuanto, llegado el caso, hasta podr\u00eda obtenerse una votaci\u00f3n en contra de alguna cuesti\u00f3n que es de estricta legalidad. Por esta raz\u00f3n, se trata de soluciones pr\u00e1cticas ajustadas a la forma de resolver este tipo de conflictos.<\/p>\n\n\n\n

Es por todo esto que el documento que se recoge en las presentes l\u00edneas tiene una aspiraci\u00f3n centrada en ofrecer unas ideas o pinceladas de los problemas que han venido surgiendo y la forma en la que podr\u00edan plasmarse en un protocolo de actuaci\u00f3n de resoluci\u00f3n de conflictos. Documento que se deber\u00eda entregar a todos los comuneros cuando est\u00e9 elaborado y, al mismo tiempo, con cada convocatoria a la junta de propietarios a modo de recordatorio de cu\u00e1les son las reglas que dirimir\u00e1n los conflictos que puedan surgir en el desarrollo de una junta de propietarios.<\/p>\n\n\n\n

Desarrollamos a continuaci\u00f3n lo que podr\u00edan constituir las normas de actuaci\u00f3n a incluir en este Protocolo que se ofrece como orientativo, insistiendo que se recomendar\u00eda que se entregara a los comuneros junto con la convocatoria para advertirles de la sistem\u00e1tica a seguir en la resoluci\u00f3n de estos problemas.<\/p>\n\n\n\n

Se advertir\u00e1 a los comuneros en la convocatoria que los que a continuaci\u00f3n se citan ser\u00e1n los criterios que se aplicar\u00e1n en raz\u00f3n a que suponen los que se est\u00e1n adoptando por la mayor parte de la doctrina jurisprudencial de las audiencias provinciales a la hora de resolver estos problemas. Adem\u00e1s, se har\u00e1 constar que se comunican estos criterios con car\u00e1cter previo al inicio de la junta para que cada comunero conozca cu\u00e1l debe ser su din\u00e1mica de actuaci\u00f3n en cada uno de los supuestos en los que pueda encontrarse el comunero. Ello evitar\u00e1 err\u00f3neas interpretaciones en las que por desconocimiento de un comunero desarrolle una concreta actuaci\u00f3n bajo el convencimiento de que se aplicar\u00eda una concreta consecuencia por el administrador de fincas, cuando en realidad el criterio a seguir era otro. Esta unidad de criterios repartidos a los comuneros permitir\u00e1 a estos estar bien informados de la secuencia de soluciones que se le van a dar a cada caso de los que a continuaci\u00f3n se contemplan en el protocolo de actuaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Protocolo de actuaci\u00f3n ante la resoluci\u00f3n de dudas que surgen en el desarrollo de las juntas de propietarios<\/h4>\n\n\n\n

A) Reglas para resolver situaciones de morosidad al inicio de la junta y actuaciones de los morosos<\/strong><\/p>\n\n\n\n

a) El moroso debe abonar toda la deuda que tenga hasta el momento del inicio de la junta.

b) Las cantidades a las que el propietario tiene que hacer frente para poder votar en la junta de propietarios son todas aquellas que deba a la fecha de celebraci\u00f3n de la misma. Se incluyen no solo aquellas que hubieran servido de base a la declaraci\u00f3n de morosidad y que sirven para que figurara en la convocatoria el propietario como privado del derecho al voto, sino todas aquellas que se hubieran devengado con posterioridad a esa fecha y antes de la celebraci\u00f3n de la junta. La suma dineraria de referencia es la debida en el momento de la celebraci\u00f3n de la junta de que se trata, en los t\u00e9rminos de la cronolog\u00eda de pagos peri\u00f3dicos establecida para el ordinario funcionamiento de la comunidad.

c) En el caso de que al inicio de la junta de propietarios consten recibos devueltos por deudas vencidas por comuneros que no eran considerados previamente morosos por tener domiciliados sus recibos, se les impedir\u00e1 que puedan votar y computar su cuota de participaci\u00f3n.

d) Esta privaci\u00f3n del derecho de voto se producir\u00e1 aunque no conste con car\u00e1cter previo en la convocatoria su condici\u00f3n de moroso; circunstancia de imposible cumplimiento al producirse la misma una vez realizada la convocatoria y respecto a deudas vencidas.

e) Advertida esta situaci\u00f3n al moroso al haberse devuelto recibos por deudas vencidas, este solo podr\u00e1 intervenir y votar si abona en el acto la deuda vencida con la comunidad.

f) Si un moroso desea votar al inicio de la junta, debe abonar en el acto y en met\u00e1lico la deuda que hasta ese instante tuviere con la comunidad y que estuviere vencida, pero solo podr\u00e1 hacerlo en met\u00e1lico, no admiti\u00e9ndose cheques o pagar\u00e9s.

g) Distinto ser\u00eda el caso en que se entregasen efectos mercantiles que garantizasen, per se, su pago (por ejemplo, los cheques bancarios solo valdr\u00edan conformados).

h) Otra posibilidad ser\u00eda la de la entrega de alg\u00fan documento justificativo de haber efectuado ingreso en la cuenta de la comunidad: giro postal, transferencia bancaria, etc. En estos casos habr\u00e1 de valorarse la autenticidad de dichos documentos. Se considera que si los mismos son demostrativos de haberse puesta disposici\u00f3n de la comunidad la cantidad adeudada, sin posibilidad de ser dejada sin efecto, debe entenderse que se ha efectuado el pago, si bien previamente habr\u00e1n de comprobarse circunstancias tales como la suficiencia de la cantidad, a identidad de la cuenta corriente de destino y la imputaci\u00f3n que se efect\u00faa del pago.

i) No se podr\u00e1 abonar la deuda con car\u00e1cter previo en el despacho profesional del administrador de fincas. En su caso, si se desea intervenir, deber\u00e1 haberse realizado el ingreso en la cuenta corriente de la comunidad y aportar el resguardo de ingreso, pero el administrador de fincas no estar\u00e1 obligado a recibir pagos en su despacho.

j) Los morosos no podr\u00e1n ejercer nunca el derecho de voto si no abonan lo que adeudan al inicio de la junta, ni para el supuesto de que para el acuerdo se exija unanimidad.<\/p>\n\n\n\n

B) Reglas para resolver incidencias en materia de comuneros presentes y ausentes<\/strong><\/p>\n\n\n\n

a) La administraci\u00f3n de fincas dispone de un modelo de escrito de delegaci\u00f3n de asistencia y representaci\u00f3n en la junta para que sea utilizado por el comunero que lo desee.

b) En el caso de que no quiera hacerse uso del documento modelo de apoderamiento, se debe recordare que, de elaborarlo el comunero, debe indicarse la junta para la que se confiere la representaci\u00f3n, es decir, se exige que la delegaci\u00f3n sea especial y directa para una determinada junta, no bastando una delegaci\u00f3n con car\u00e1cter general.

c) Aquel propietario que se quiera ausentar antes del inicio de la votaci\u00f3n, podr\u00e1 delegar su voto en un comunero presente. Para ello deber\u00e1 comunicar al administrador de fincas que se va a ausentar y en qui\u00e9n delega su voto. Solo de esta manera el administrador de fincas podr\u00e1 saber que este comunero se ha ido y que no se le considera ausente, sino presente por la delegaci\u00f3n de su voto en el comunero designado.

d) De no hacerlo as\u00ed, el comunero a quien ha entregado su representaci\u00f3n no podr\u00e1 hacer uso de la misma.

e) En el caso de que un comunero se haya ausentado de la junta antes del inicio de la votaci\u00f3n sin comunic\u00e1rselo al administrador de fincas, se le considerar\u00e1 como presente con abstenci\u00f3n en sus votos.

f) Los propietarios que est\u00e9n presentes en la primera votaci\u00f3n y ejerzan su derecho de voto no podr\u00e1n solicitar, una vez iniciada la votaci\u00f3n, que se quieren ausentar y que delegan su voto. La delegaci\u00f3n y ausencia tiene que producirse antes de que se vote el primer punto del orden del d\u00eda. A quien se ausente en el segundo punto del orden del d\u00eda y sucesivos, se le considerar\u00e1 que se abstiene.

g) Si un comunero opta por llevar a la junta de propietarios a terceras personas (propietarios o no, como un amigo, pariente, un abogado, etc.), el derecho de voto y de intervenci\u00f3n en la junta solo lo tiene el propietario.

h) En los casos en los que un piso o local pertenezca a varias personas (comunidad de bienes, bien en sociedad de gananciales, etc.), podr\u00e1 intervenir y votar tan solo aquella persona que haya sido comunicada al administrador de fincas como la que representa al bien en com\u00fan con car\u00e1cter previo a la junta. Siempre que vaya a acudir a la junta una persona distinta a la que se comunic\u00f3 al administrador que era el representante del bien inmueble en com\u00fan, esto deber\u00e1 ser comunicado al administrador de fincas con una antelaci\u00f3n de cinco d\u00edas al se\u00f1alado para la junta, para que as\u00ed el administrador tenga constancia de quien ejercer\u00e1 la representaci\u00f3n del inmueble. De no hacerlo as\u00ed, quien acuda no podr\u00e1 intervenir.

i) En modo alguno podr\u00e1 intervenir en la junta quien no ostente la condici\u00f3n de propietario o persona que haya recibido la representaci\u00f3n legal o voluntaria, sea cual sea su condici\u00f3n. De todos modos, no se le impedir\u00e1 a un propietario asistir acompa\u00f1ado de otra persona, por ejemplo, un letrado, aunque este no podr\u00e1 intervenir en ning\u00fan momento. Para que pudiera hacerlo, deber\u00eda haberle sido delegada la representaci\u00f3n y tendr\u00eda que constar como tal al inicio de la junta. Ahora bien, de comparecer el propietario, no podr\u00e1 utilizar el tercero su representaci\u00f3n, ya que quien tendr\u00e1 el derecho de intervenci\u00f3n y voto ser\u00e1 el propietario y no su acompa\u00f1ante, de tal manera que no se le podr\u00e1 conferir a este una representaci\u00f3n compareciendo a la junta el propietario. Aun as\u00ed, se le dejar\u00e1 estar presente al tercero, pero sin intervenir.

j) En casos de separaci\u00f3n o divorcio de comuneros, es preciso que estos designen a un representante, por lo que ambos c\u00f3nyuges deber\u00e1n notificar esta circunstancia de la separaci\u00f3n o divorcio a la administraci\u00f3n de fincas de la comunidad y designar qui\u00e9n ser\u00e1 el c\u00f3nyuge al que deber\u00e1n notificar y comunicar actuaciones por la comunidad de propietarios. Esto, siempre antes de la definitiva liquidaci\u00f3n de bienes, claro est\u00e1. Lo mismo ocurrir\u00e1 en el caso de las parejas de hecho en que ambos sean copropietarios del inmueble en el caso de ruptura de la relaci\u00f3n.

k) En el caso de la aprobaci\u00f3n de los acuerdos, no se exigir\u00e1 que se alcance el qu\u00f3rum en la misma junta, sino tan solo mayor\u00eda simple, habida cuenta que la LPH de Catalu\u00f1a se\u00f1ala en el art\u00edculo 553-26 lo siguiente: \u201cSe computan favorablemente los votos que corresponden a los propietarios que, convocados correctamente, no asisten a la reuni\u00f3n, si despu\u00e9s no se oponen al acuerdo. Los propietarios que no han asistido a la reuni\u00f3n pueden oponerse a los acuerdos adoptados en el plazo de un mes contado desde el momento en que les han sido notificados. El escrito de oposici\u00f3n debe enviarse al secretario o secretaria por cualquier medio fehaciente.\u201d Los que dejen transcurrir este plazo se suman a la mayor\u00eda que vot\u00f3 a favor del acuerdo, de tal manera que si sumamos los votos que se obtuvieron en la junta a los que no se oponen al acuerdo y se llega al qu\u00f3rum espec\u00edfico, el acuerdo se entender\u00e1 alcanzado. Ante lo cual, el administrador de fincas deber\u00e1 comunicar de nuevo el acuerdo a los comuneros: bien que se alcanz\u00f3 el acuerdo, o que no se lleg\u00f3 a la cuant\u00eda de votos y cuotas de participaci\u00f3n exigidos.<\/p>\n\n\n\n

Las l\u00edneas de actuaci\u00f3n fijadas en el documento son respuestas basadas en la experiencia de las soluciones de los tribunales de justicia ante los problemas que se repiten con frecuencia en las juntas de propietarios<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

C) Reglas para resolver problemas en materia de de votaci\u00f3n<\/strong><\/p>\n\n\n\n

a) Para poder participar en la votaci\u00f3n, el administrador de fincas no estar\u00e1 obligado a expedir copia de la documentaci\u00f3n que obre en su poder respecto al contenido de los acuerdos que se van a discutir. Si alg\u00fan comunero est\u00e1 interesado en conocer documentaci\u00f3n relativa a alguno de los puntos del orden del d\u00eda, podr\u00e1 pedir la exhibici\u00f3n de la documentaci\u00f3n en el despacho del administrador de finca, pero no la entrega de copias de documentos. El derecho a votar no exige que el comunero tenga derecho a la exposici\u00f3n previa de todos los datos o instrumentos de conocimientos precisos para poder participar o deliberar de forma decidida en dicha junta.

b) Se deber\u00e1n hacer constar en el acta los votos negativos y positivos al objeto de que se conozca quien vota en contra para identificarlo al objeto de que, en su caso, se conozca quien queda legitimado para impugnar luego los acuerdos, en el caso de que as\u00ed le interesara.

c) De no constar en el acta un voto negativo a un acuerdo por parte de un comunero, este quedar\u00e1 impedido luego para impugnar el acuerdo.

d) En su caso, si a mano alzada nadie vota en contra, no ser\u00e1 precisa la identificaci\u00f3n individual.

e) No se podr\u00e1 cambiar por un comunero el sentido de su voto. Una vez votado, no podr\u00e1 interesar su modificaci\u00f3n.

f) No se admite una votaci\u00f3n secreta. El voto debe ser p\u00fablico.

g) Las abstenciones nunca se suman a la mayor\u00eda.

h) No ser\u00e1 v\u00e1lido hacer constar en el acta que un comunero se abstiene \u201cy se reserva el derecho a impugnar\u201d, ya que para poder hacer esto \u00faltimo deber\u00eda haber votado que no y tendr\u00eda que constar expresamente en acta que as\u00ed lo hizo.

i) Si no consta en el acta que un comunero vot\u00f3 en sentido negativo de un acuerdo, no podr\u00e1 luego impugnarlo ante los tribunales. De esta manera, si alg\u00fan comunero observa que no consta en el acta que su voto fue negativo, deber\u00e1 dirigir un escrito de subsanaci\u00f3n al administrador de fincas indicando este concepto err\u00f3neo, a fin de que lo rectifique y conste que \u00e9l voto en contra de la adopci\u00f3n del acuerdo.<\/p>\n\n\n\n

D) Materias que no deben incorporarse al acta<\/strong><\/p>\n\n\n\n

a) No podr\u00e1n incorporarse al acta ni hacer constar en la misma carta opiniones, observaciones, distintas al sistema de votaciones. En caso de querer presentarse alg\u00fan escrito o carta por un comunero al administrador de fincas, se le devolver\u00e1 al portador sin hacer constar en el acta este extremo con la salvedad de lo expuesto en el punto 3.d respecto a que se quiera \u201csalvar el voto\u201d y explicar por qu\u00e9 se vota en sentido negativo.<\/p>\n\n\n\n

E) Grabaci\u00f3n de la junta<\/strong><\/p>\n\n\n\n

a) Si se desea grabar el contenido de la junta de propietarios, deber\u00e1 incluirse este extremo en un punto del orden del d\u00eda y aprobar por mayor\u00eda simple que se pueda realizar la grabaci\u00f3n de las juntas.

b) El sistema de grabaci\u00f3n es muy positivo por cuanto permite tener constancia grabada de lo que ocurri\u00f3 en el desarrollo de una junta de propietarios, tanto para los comuneros como para la junta rectora y la administraci\u00f3n de fincas. De esta manera existe una prueba visual de lo que ocurri\u00f3 en la junta.

c) En caso de alcanzarse el acuerdo por mayor\u00eda simple, se proceder\u00e1 a recordar a todos los comuneros en la convocatoria que \u201ccomo es pr\u00e1ctica habitual, en virtud del correspondiente acuerdo alcanzado en la junta del d\u00eda …, se proceder\u00e1 a la pr\u00e1ctica de la grabaci\u00f3n del desarrollo de la junta de propietarios, quedando el contenido del CD en el dep\u00f3sito y custodia del administrador de fincas y sin que se puedan expedir copias del mismo, a excepci\u00f3n del uso en los procedimientos judiciales previo requerimiento de la autoridad judicial o para cuando la comunidad de propietarios tenga que hacer uso de la misma cuando se cuestione el desarrollo de una junta de propietarios en virtud del ejercicio de una acci\u00f3n de impugnaci\u00f3n por un comunero contra uno o varios acuerdos alcanzados.

d) El administrador de fincas es el encargado de la custodia y dep\u00f3sito del CD en donde consta la grabaci\u00f3n de la junta.

e) Si se aprueba por mayor\u00eda simple que se puedan grabar las juntas de propietarios, los disidentes no podr\u00e1n oponerse a que as\u00ed se haga, ya que no quedan afectados derechos particulares.

f) No podr\u00e1n expedirse copias del CD para los comuneros.

g) El objeto de la grabaci\u00f3n y su uso est\u00e1n destinados exclusivamente para la acreditaci\u00f3n de lo que ocurri\u00f3 en el desarrollo de la junta, bien para que el administrador resuelva alguna duda que pueda plantearse a la hora de redactar el acta, bien para utilizarlo como prueba en un procedimiento judicial.

h) Si un comunero desea impugnar el contenido de unos acuerdos de la junta e interesa que se le expidan copias del CD para aportarlo como prueba, no har\u00e1 falta este extremo, sino que el comunero podr\u00e1 hacer constar en su demanda que se designe el archivo del administrador de fincas en donde consta el CD que queda depositado en la comunidad (o despacho del administrador de fincas como custodio de la documentaci\u00f3n de aquella), a fin de que este aporte al juicio el CD una vez sea requerido para ello por el juez como medio de prueba. Por ello, bajo ning\u00fan concepto y en ninguna condici\u00f3n se expedir\u00e1n copias de este contenido, que, en su caso, queda bajo la cobertura de la necesaria protecci\u00f3n de datos.

i) Si la comunidad desea grabar las juntas de propietarios, no podr\u00e1 un comunero utilizar un sistema particular de grabaci\u00f3n complementario al que utilice la propia junta de propietarios.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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