{"id":1841,"date":"2008-12-10T12:08:17","date_gmt":"2008-12-10T11:08:17","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=1841"},"modified":"2020-05-26T12:13:49","modified_gmt":"2020-05-26T11:13:49","slug":"los-elementos-privativos-y-comunes-segun-el-c-c-cat","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/los-elementos-privativos-y-comunes-segun-el-c-c-cat\/","title":{"rendered":"Los elementos privativos y comunes seg\u00fan el C.C.Cat."},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

El CCCat. establece, define y regula los elementos privativos y comunes, especificando claramente cuatro tipos:<\/p>\n\n\n\n

a) Elementos privativos, en el art\u00edculo 553-33.<\/p>\n\n\n\n

b) Elementos privativos de beneficio com\u00fan, en el art\u00edculo 553-34.<\/p>\n\n\n\n

c) Elementos comunes, en el art\u00edculo 553-41.<\/p>\n\n\n\n

d) Elementos comunes de uso restringido, en el art\u00edculo 553-42.<\/p>\n\n\n\n

Y finalmente define los anexos en el art\u00edculo 553-35.<\/p>\n\n\n\n

Elementos privativos<\/h4>\n\n\n\n

El concepto y contenido de los elementos privativos es id\u00e9ntico al establecido en la LPH, si bien amplia el concepto especificando que pueden constituirlo no solo las viviendas o locales, sino tambi\u00e9n cualquier espacio f\u00edsico<\/strong>, siempre que re\u00fana las siguientes caracter\u00edsticas:<\/p>\n\n\n\n

a) poder ser objeto de propiedad separada,<\/p>\n\n\n\n

b) disponer de independencia funcional,<\/p>\n\n\n\n

c) disponer de acceso propio a la v\u00eda p\u00fablica, bien sea directamente, o bien a trav\u00e9s de un elemento com\u00fan de uso no restringido<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Elementos privativos de beneficio com\u00fan<\/h4>\n\n\n\n

La regulaci\u00f3n de dichos elementos constituye un enorme acierto, teniendo en cuenta que no se ha querido, o no se ha considerado conveniente, conceder personalidad jur\u00eddica a la comunidad de propietarios, que contin\u00faa, por tanto, siendo simplemente un ente apto para ser sujeto de derechos y obligaciones, pero sin personalidad jur\u00eddica diferenciada de los copropietarios que la conforman, por cuyo motivo, si la totalidad de propietarios compraban un inmueble o un determinado elemento privativo de un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, en ambos supuestos, la propiedad adquirida lo era en com\u00fan y pro indiviso a favor de cada uno de los propietarios, sin posibilidad legal alguna de inscribirse la propiedad a favor de la comunidad de propietarios, ya que el t\u00edtulo pertenec\u00eda personalmente a cada uno de ellos de conformidad con su coeficiente.<\/p>\n\n\n\n

Con el reconocimiento legal y la regulaci\u00f3n de los elementos privativos de beneficio com\u00fan, el CCCat. ha abierto la posibilidad de que cualquiera de los elementos privativos de una comunidad de propietarios, bien porque as\u00ed se haya establecido en el t\u00edtulo constitutivo, o bien por acuerdo posterior adoptado por unanimidad por la junta de propietarios, a fin de calificarlo como de beneficio com\u00fan, ya sea para destinarlo a cualquier fin al servicio de la comunidad, o bien para obtener un rendimiento econ\u00f3mico mediante la cesi\u00f3n de su uso, pueda ser inscrito a favor de la comunidad, pudiendo por tanto transmitirlo y disponiendo que su administraci\u00f3n se regir\u00e1 por las normas generales como cualquier departamento en r\u00e9gimen de comunidad ordinaria indivisa y que para su enajenaci\u00f3n o gravamen, si bien requiere el acuerdo un\u00e1nime de la junta, no deber\u00e1 ser a trav\u00e9s de los mismos propietarios que lo constituyeron en su d\u00eda, sino de quienes lo sean en el momento de la transmisi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

El mantenimiento de los elementos comunes es a cargo de la comunidad, y todos los propietarios asumen siempre su pago conforme a su coeficiente de propiedad o cuota especial establecida para gastos<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Por ello, al menos en la Comunidad Aut\u00f3noma de Catalu\u00f1a, se habr\u00e1 resuelto para el futuro el problema<\/strong> en que se encuentran aquellas comunidades de propietarios que cuando deciden transmitir un elemento privativo que en su d\u00eda constituyeron, procedente de la conversi\u00f3n de un elemento com\u00fan en privativo (vivienda de la antigua porter\u00eda, cuarto de dep\u00f3sitos, etc.), resulta que si los propietarios no son los mismos, porque en el \u00ednterin, ha habido cambios de titularidad, si ha sido por actos intervivos, se hace preciso requerir la firma del transmitente que ya ha dejado de pertenecer a la comunidad, o si es debido a la defunci\u00f3n de un titular, a esperar la tramitaci\u00f3n del proceso hereditario. Lo que en algunos casos hac\u00eda imposible la venta.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Elementos comunes<\/h4>\n\n\n\n

Siguiendo el mismo criterio establecido en la \u00faltima redacci\u00f3n del art\u00edculo 396 del CC, el CCCat. en su art\u00edculo 553-41 detalla una serie de elementos que califica de comunes, sin representar una enumeraci\u00f3n exhaustiva de los mismos, sino simplemente enunciativa, ya que desarrollando el principio sentado por la jurisprudencia respecto a que los elementos comunes lo pueden ser por naturaleza o por destino, termina dicho art\u00edculo diciendo \u201cy, en general, las instalaciones y los servicios situados fuera de los elementos privativos que se destinan al uso comunitario o a facilitar el uso y goce de dichos elementos privativos\u201d<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

En cuanto a su uso y goce, al art\u00edculo 553-42 del CCCat. indica que corresponde a todos los copropietarios de conformidad con lo establecido en los estatutos o adecuado a lo que resulte normal seg\u00fan su naturaleza, a\u00f1adiendo que ello debe ser \u201csin perjudicar el inter\u00e9s de la comunidad\u201d<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Como novedad, en el sentido que ello no se halla especificado en la LPH, el art\u00edculo 553-43 del CCCat. regula la posibilidad de desafecci\u00f3n de un elemento com\u00fan, considerada en dos aspectos, uno en cuanto a vincular<\/strong> su uso a uno o varios elementos privativos y otro en el de atribuir<\/strong> a dicho elemento com\u00fan el car\u00e1cter de elemento privativo, o en su caso, de elemento privativo de beneficio com\u00fan, con asignaci\u00f3n, en ambos casos, de una cuota de participaci\u00f3n y la correspondiente redistribuci\u00f3n de las cuotas de los dem\u00e1s, para lo cual tanto para la vinculaci\u00f3n como para la atribuci\u00f3n en cualquiera de las dos formas indicadas requiere que el acuerdo de la Junta sea tomado por unanimidad.<\/p>\n\n\n\n

El mantenimiento de los elementos comunes es a cargo de la comunidad, y todos los propietarios asumen siempre su pago conforme a su coeficiente de propiedad o cuota especial establecida para gastos, especificando adem\u00e1s en el art\u00edculo 553-44.3 que todos los propietarios tambi\u00e9n vienen obligados a sufragar conforme a su cuota general de participaci\u00f3n los gastos que comporten las obras para la supresi\u00f3n de las barreras arquitect\u00f3nicas, as\u00ed como el establecimiento del servicio de ascensor<\/strong>, as\u00ed como los servicios que resulten imprescindibles para la transitabilidad y seguridad del edificio, lo cual obliga por tanto a los disidentes, que \u00fanicamente pueden eximirse del pago de nuevas instalaciones o servicios comunes en aquellas mejoras que no entren dentro de los conceptos antes indicados y, adem\u00e1s, siempre y que el coste de la obra sea superior a una cuarta parte del presupuesto general ordinario de la comunidad.<\/p>\n\n\n\n

Al igual que en la LPH, se establece que la falta de uso no exime de la obligaci\u00f3n de pago (art. 553-45.2), si bien el CCCat. establece dos cuestiones novedosas, as\u00ed en cuanto al pago del gasto ocasionado por la supresi\u00f3n de barreras, establecimiento del servicio del ascensor o de servicios imprescindibles para la transitabilidad y seguridad del edificio, cuyo pago no puede eludir nadie<\/strong>, si bien cualquier propietario tiene el derecho de exigir a la comunidad el fraccionamiento del pago en mensualidades durante un a\u00f1o<\/strong> (art. 553-44 in fine), y, seg\u00fan dispone el art\u00edculo 553-45.4, la junta de propietarios, por acuerdo de cuatro quintas partes en doble c\u00f3mputo, puede incrementar hasta el doble la cuota de participaci\u00f3n establecida para cualquier elemento privativo, si considera que existe un uso desproporcionado de un elemento o servicio com\u00fan motivado por la actividad profesional o empresarial que se desarrolla en un elemento privativo.<\/p>\n\n\n\n

Elementos comunes de uso restringido<\/h4>\n\n\n\n

Al definir el elemento objetivo sobre el que puede constituirse el r\u00e9gimen de propiedad horizontal, ya se hace referencia al concepto de elemento com\u00fan de uso restringido; as\u00ed, el art\u00edculo 553-33 exige que todos los elementos privativos del edificio deben disponer de salida directa a la v\u00eda p\u00fablica, o en su caso, a trav\u00e9s de \u201cun elemento com\u00fan de goce no restringido\u201d<\/strong>. Y debemos tener presente que cualquier elemento gen\u00e9ricamente com\u00fan pasa a ser de uso o goce restringido cuando, bien en el t\u00edtulo o \u201cpor acuerdo un\u00e1nime de la junta\u201d<\/strong>, se atribuya su uso o goce a uno o varios elementos privativos de forma exclusiva e inseparable y sin que por ello pierda dicho elemento su condici\u00f3n gen\u00e9rica de elemento com\u00fan, lo cual tiene su importancia por cuanto en dos diferentes art\u00edculos, el 553-38.2 y el 553-42.3, se establece sobre qui\u00e9n recae la obligaci\u00f3n de sufragar su mantenimiento y conservaci\u00f3n, que corre \u00edntegramente a cargo del propietario del o de los elementos privativos a los que se hallan vinculados, salvo que se trate de vicios constructivos, estructurales, originarios o sobrevenidos, o de refacci\u00f3n, si bien debo destacar que ambos art\u00edculos difieren en una cuesti\u00f3n muy importante y trascendente, ya que en el art\u00edculo 553- 38.2 se hace menci\u00f3n a que tanto \u201clos gastos ordinarios como extraordinarios de conservaci\u00f3n y mantenimiento [\u2026] corren a cargo de los propietarios de los elementos privativos que gozan de aquellos\u201d<\/strong>, es decir, de todos, y en el art\u00edculo 553-42.3 solo se establece que \u201casumen sus gastos ordinarios de conservaci\u00f3n y mantenimiento\u201d<\/strong>, por lo que, al no hacer menci\u00f3n de los gastos extraordinarios de conformidad con la regla general, debemos entender que, como elementos comunes que son, los gastos extraordinarios deber\u00e1n correr a cargo de la comunidad, y deber\u00e1 ser, pues, la jurisprudencia quien nos aclare y fije cu\u00e1l es la interpretaci\u00f3n que deberemos dar al redactado, al menos aparentemente contradictorio en este punto de la Ley.<\/p>\n\n\n\n

Al hablar sobre los elementos comunes de uso restringido, creo que el caso por excelencia, o uno de los ejemplos que nos viene a todos a la cabeza, es la t\u00edpica terraza comunitaria a la que solo tiene acceso uno de los copropietarios de la finca, generalmente el propietario del \u00e1tico; pero, evidentemente, no se trata del \u00fanico supuesto. Otro caso de elemento com\u00fan de uso restringido ser\u00eda, por ejemplo, el de la acometida del gas en aquellas fincas en que no todos los departamentos disponen de dicho suministro. Esto es, en aquellas comunidades en que haya elementos privativos que sean viviendas y otros departamentos que sean despachos o locales, lo m\u00e1s normal es que s\u00f3lo las viviendas dispongan de acceso mediante conexi\u00f3n o acometida a la instalaci\u00f3n general del gas.<\/p>\n\n\n\n

En estos casos, aun trat\u00e1ndose de un elemento com\u00fan, como es la instalaci\u00f3n del gas, solo deber\u00e1n sufragar sus costes los departamentos que dispongan de conexi\u00f3n a la instalaci\u00f3n general, por ser de su uso restringido, quedando excluidos de soportar su mantenimiento los dem\u00e1s departamentos que no disponen de conexi\u00f3n a la instalaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Cabe destacar aqu\u00ed que la diferencia a tener en cuenta es la existencia, o no, de conexi\u00f3n a la instalaci\u00f3n general, y nada tiene que ver con tener, o no, dado de alta el suministro con la empresa correspondiente, puesto que la falta de uso y goce de elementos comunes concretos no exime de la obligaci\u00f3n de sufragar los gastos que derivan de su mantenimiento (art. 553-45.2). Mantener lo anterior pero a sensu contrario nos llevar\u00eda a permitir que, aquel p\u00edcaro propietario que no quisiera pagar alguna reparaci\u00f3n de la instalaci\u00f3n, se diera de baja durante ese tiempo, d\u00e1ndose de alta nuevamente despu\u00e9s de haberse realizado la reparaci\u00f3n y haberse pasado al cobro la derrama correspondiente entre los copropietarios, sin haber sufragado su coste. Supongo que se podr\u00eda decir que esta posibilidad es descabellada, puesto que, en principio, a nadie se le ocurrir\u00eda estar un tiempo en su propia casa sin un determinado suministro (al menos a m\u00ed, no), pero si pensamos en aquellos copropietarios que, no viviendo en la finca en cuesti\u00f3n, lo son de diversos departamentos que destinan a alquiler, y teniendo en cuenta adem\u00e1s los precios, nada desde\u00f1ables, que en la actualidad se pueden llegar a pagar por este tipo de instalaciones o reparaciones, supongo que entender que haya gente dispuesta a defender este argumento ya no parece tan disparatado, en un intento de contribuir lo menos posible al gasto colectivo. De hecho, he querido hacer especial menci\u00f3n a lo anterior ya que, como abogado, he debido \u201clidiar\u201d en juicio con compa\u00f1eros letrados que manten\u00edan precisamente esta posici\u00f3n, si bien a m\u00ed me parec\u00eda un argumento un tanto extra\u00f1o, por llamarlo amablemente de alguna manera, y totalmente temerario, como as\u00ed fue recogido en la Sentencia reca\u00edda en el procedimiento judicial.<\/p>\n\n\n\n

Por \u00faltimo, y tambi\u00e9n en cuanto a los elementos comunes de uso restringido, se podr\u00eda plantear la controversia que expongo a continuaci\u00f3n. En el caso de un suministro general, ya sea de agua o de gas, se podr\u00eda considerar la idea de que a partir de la bater\u00eda de contadores, como de hecho desde cada contador existe una canalizaci\u00f3n individualizada para cada departamento, podr\u00eda estimarse que se trata de un elemento com\u00fan de uso restringido atribuible a cada departamento y, en consecuencia, su mantenimiento correr\u00eda a cargo del propietario del departamento correspondiente. Personalmente no comparto esta idea por cuanto mantener esta postura me parece vaciar de contenido el propio concepto de elemento com\u00fan y, adem\u00e1s, ello chocar\u00eda frontalmente con lo establecido en el art\u00edculo 553-41, seg\u00fan el cual son elementos comunes las instalaciones y los servicios situados fuera<\/strong> de los elementos privativos que se destinan al uso comunitario o a facilitar el uso y goce de dichos elementos privativos.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF El CCCat. establece, define y regula los elementos privativos y comunes, especificando claramente cuatro tipos: a) Elementos privativos, en el art\u00edculo 553-33. b) Elementos privativos de beneficio com\u00fan, en el art\u00edculo 553-34. c) Elementos comunes, en el art\u00edculo 553-41. d) Elementos comunes de uso restringido, en el art\u00edculo 553-42. Y finalmente define los anexos […]<\/p>\n","protected":false},"author":11,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":0},"categories":[86],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"finderwilber","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/finderwilber\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1841\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/11\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=1841"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1841\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":1842,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1841\/revisions\/1842\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=1841"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=1841"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=1841"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}