{"id":1849,"date":"2008-12-10T12:22:00","date_gmt":"2008-12-10T11:22:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=1849"},"modified":"2020-05-26T12:35:12","modified_gmt":"2020-05-26T11:35:12","slug":"el-derecho-a-la-vivienda-en-cataluna","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/el-derecho-a-la-vivienda-en-cataluna\/","title":{"rendered":"El derecho a la vivienda en Catalu\u00f1a"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Ley 18\/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, que entr\u00f3 en vigor el 9 de abril de 2008<\/p>\n\n\n\n

Esta es una de las leyes auton\u00f3micas que m\u00e1s puede influir en el reconocimiento y protecci\u00f3n de nuestra profesi\u00f3n, pues por una parte apunta a una cierta regulaci\u00f3n de la misma y por otra establece sanciones administrativas al intrusismo.<\/p>\n\n\n\n

El legislador ha tenido el acierto de recoger en su articulado el texto de otras leyes de \u00e1mbito nacional, por lo que no se generan conflictos de interpretaci\u00f3n o de competencia y adem\u00e1s se cuenta con el valor a\u00f1adido de la jurisprudencia de aquellas.<\/p>\n\n\n\n

Pero es excesivamente reglamentista (establece que se han de crear dos organismos, cuatro registros, una homologaci\u00f3n, tres planes, dos decretos y un reglamento) e intervencionista en muchos aspectos y antepone la funci\u00f3n social de la propiedad a la misma propiedad particular, enmascarando con ello la incapacidad de la propia administraci\u00f3n en hacer o disponer de las viviendas necesarias para cumplir con una de sus obligaciones o funciones m\u00e1s importantes como es la social. Cu\u00e1ntas veces un ayuntamiento ha sacado a subasta p\u00fablica un suelo que se le ha cedido en un plan parcial, en vez de construir viviendas sociales.<\/p>\n\n\n\n

Cuando la Ley dice que \u201cla Administraci\u00f3n puede declarar el incumplimiento de la funci\u00f3n social de la propiedad y acordar el alquiler forzoso de la vivienda\u201d, expropiando \u201ctemporalmente el usufructo de la vivienda, por un periodo no superior a cinco a\u00f1os, para alquilarla a terceros\u201d, adem\u00e1s de recordarnos a reg\u00edmenes pol\u00edticos ya caducos, est\u00e1 reconociendo la incapacidad de la propia administraci\u00f3n en la gesti\u00f3n y administraci\u00f3n de las viviendas y, adem\u00e1s de amenazar al propietario en vez de incentivarle para que alquile, est\u00e1 tratando de aplicar una norma claramente inconstitucional.<\/p>\n\n\n\n

Bueno, tras esta peque\u00f1a introducci\u00f3n, a continuaci\u00f3n se desgrana un resumen del articulado de la ley que m\u00e1s puede interesar a nuestra profesi\u00f3n de administradores de fincas.<\/p>\n\n\n\n

La ley califica la vivienda como (art. 3)<\/h4>\n\n\n\n

1. Principal: <\/strong>Si consta como domicilio en el padr\u00f3n municipal.<\/p>\n\n\n\n

2. Vac\u00eda:<\/strong> Si permanece desocupada durante dos a\u00f1os sin causa justificada.<\/p>\n\n\n\n

3. Sobreocupada: <\/strong>Si en ella se alojan m\u00e1s personas que las permitidas por los est\u00e1ndares de habitabilidad; pero si entre ellas hay lazos de parentesco, los est\u00e1ndares se reducen a las condiciones de salubridad e higiene siempre que no haya problemas de convivencia con el entorno.<\/p>\n\n\n\n

4. Infravivienda:<\/strong> Si se utiliza sin tener la c\u00e9dula de habitabilidad, no cumple y no podr\u00e1 cumplir con las condiciones para obtenerla.<\/p>\n\n\n\n

8. De uso tur\u00edstico:<\/strong> Si se ha cedido a terceros con la autorizaci\u00f3n del ayuntamiento, en condiciones de uso inmediato para una estancia de temporada, en r\u00e9gimen de alquiler o cualquier otra forma que implique contraprestaci\u00f3n econ\u00f3mica. Los cesionarios no pueden convertir la vivienda en su domicilio principal ni secundario.<\/p>\n\n\n\n

Y el legislador establece una nueva figura jur\u00eddica, la \u201cmasover\u00eda urbana\u201d, que define como \u201cel contrato en virtud del cual los propietarios de una vivienda ceden su uso, por el plazo que se acuerde, a cambio de que los cesionarios asuman las obras de rehabilitaci\u00f3n y mantenimiento\u201d. Como no habla de contraprestaci\u00f3n econ\u00f3mica ni de arrendamiento, debemos entender que la cesi\u00f3n debe ser gratuita, por un tiempo tasado, no se le aplicar\u00e1 la LAU y no existe obligaci\u00f3n de depositar ninguna fianza. \u00bfPodemos pensar que es un contrato en precario con la obligaci\u00f3n \u201cde hacer\u201d?, \u00bfqu\u00e9 repercusiones fiscales representar\u00e1 para el cedente?, todas estas preguntas y m\u00e1s ser\u00e1 necesario resolver antes de elaborar un contrato de este tipo.<\/p>\n\n\n\n

El libro del edificio (art. 25)<\/h4>\n\n\n\n

Los promotores deben entregar el libro del edificio al comprador si este es el \u00fanico propietario, y en posteriores ventas el libro debe entregarse siempre a los nuevos compradores. En el caso de una comunidad de propietarios, el libro debe entregarse al presidente, que debe hacer saber al resto de propietarios que lo tienen a su disposici\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

El promotor o el propietario \u00fanico del inmueble debe depositar una copia del libro del edificio en la oficina del Registro de la propiedad donde est\u00e9 este inscrito.<\/p>\n\n\n\n

La c\u00e9dula de habitabilidad (art. 26)<\/h4>\n\n\n\n

Para habitar una vivienda es necesario que esta disponga de c\u00e9dula de habitabilidad, y adem\u00e1s en el caso de viviendas de protecci\u00f3n debe tener la calificaci\u00f3n definitiva, pues son los documentos que acreditan que una vivienda se puede destinar a residencia.<\/p>\n\n\n\n

En cualquier venta o alquiler, es imprescindible entregar la c\u00e9dula de habitabilidad vigente, si bien el adquiriente puede exonerar al transmitente, siempre que mediante un informe emitido por un t\u00e9cnico competente se acredite que la vivienda puede obtener la c\u00e9dula de habitabilidad despu\u00e9s de la ejecuci\u00f3n de las obras de rehabilitaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Las empresas suministradoras de luz, agua, gas, telecomunicaciones y otros servicios deben exigir la c\u00e9dula de habitabilidad a la hora de contratar dichos servicios.<\/p>\n\n\n\n

Obligaciones del propietario y del arrendatario<\/h4>\n\n\n\n
  1. Los propietarios de los inmuebles cuyo uso principal sea residencial:

    \u2022 Deben conservarlos para que siempre est\u00e9n en condiciones de uso adecuado y solo estar\u00e1n exentos de esta obligaci\u00f3n en el caso de que el inmueble haya sido declarado en ruina o en el supuesto de que justifique que no lo puede hacer debido a causas de imposibilidad econ\u00f3mica o por la baja rentabilidad de la finca (contratos anteriores al 9-5-1985).

    Cuando se incumpla el deber de conservaci\u00f3n y rehabilitaci\u00f3n, la Administraci\u00f3n emitir\u00e1 una orden de ejecuci\u00f3n, cuyo incumplimiento puede conllevar la imposici\u00f3n de multas coercitivas, la posible ejecuci\u00f3n subsidiaria e incluso la expropiaci\u00f3n (previa instrucci\u00f3n del correspondiente expediente de declaraci\u00f3n de incumplimiento de la funci\u00f3n social de la propiedad, art. 40).

    \u2022 Pueden exigir informaci\u00f3n al arrendatario sobre el estado de la vivienda y la forma de utilizaci\u00f3n y mantenimiento, y adem\u00e1s podr\u00e1n incorporar a los contratos de arrendamiento un calendario de visitas para comprobar el estado de la vivienda.
    <\/li>
  2. Los arrendatarios de los inmuebles cuyo uso principal sea residencial, deben usarlos de forma adecuada y conveniente, y adem\u00e1s deben facilitar al arrendador la informaci\u00f3n que les requiera sobre el estado de la vivienda y la forma de utilizaci\u00f3n y mantenimiento.
    <\/li>
  3. En los edificios en comunidad de propietarios, si el deber de conservar y rehabilitar implica que para realizar las obras es necesaria la expropiaci\u00f3n o la ocupaci\u00f3n temporal de un elemento com\u00fan o com\u00fan de uso privativo, los interesados pueden instar a la administraci\u00f3n competente a incoar un expediente a tal fin.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    Igualdad en el acceso y la ocupaci\u00f3n de la vivienda (art. 45)<\/h4>\n\n\n\n

    Entiende el legislador que todas las personas deben poder acceder a una vivienda sin sufrir discriminaciones y que la administraci\u00f3n deber\u00e1 proteger las siguientes situaciones y actuaciones:<\/p>\n\n\n\n

    • La discriminaci\u00f3n directa<\/strong>, que se produce cuando una persona recibe un trato diferente al que recibe otra persona en una situaci\u00f3n an\u00e1loga, siempre que la diferencia de trato no est\u00e9 justificada.
      <\/li>
    • La discriminaci\u00f3n indirecta<\/strong>, que se produce cuando una norma, acuerdo o criterio aparentemente neutros ocasionan una desventaja particular a una persona respecto a otras.
      <\/li>
    • El acoso inmobiliario<\/strong>, considerado tambi\u00e9n como discriminaci\u00f3n, es toda actuaci\u00f3n u omisi\u00f3n cuyo objeto es perturbar a la persona acosada en el uso pac\u00edfico de su vivienda y crearle un entorno hostil, para que abandone la vivienda. Tambi\u00e9n se considera acoso inmobiliario la negativa injustificada del propietario de la vivienda a cobrar la renta arrendaticia.
      <\/li>
    • El alojamiento ilegal, considerando como tal la utilizaci\u00f3n de una infravivienda como residencia, la sobreocupaci\u00f3n y cualquier forma de alojamiento no permitido.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

      Los administradores de fincas (art. 54)<\/h4>\n\n\n\n

      La Ley establece cuatro agentes vinculados con la vivienda, para delimitar las actividades diferentes dentro del sector, y en concreto habla de promotores (privados o sociales), constructores, administradores de fincas y agentes inmobiliarios; y propone la creaci\u00f3n de unos registros de homologaci\u00f3n (art. 56) que se determinar\u00e1n \u201cpor reglamento, de forma concertada con los colegios profesionales vinculados y teniendo en cuenta los estatutos y la reglamentaci\u00f3n de dichos colegios\u201d.<\/p>\n\n\n\n

      Define a los administradores de fincas como \u201clas personas f\u00edsicas que se dedican de forma habitual y retribuida a prestar servicios de administraci\u00f3n y asesoramiento a los titulares de bienes inmuebles y a las comunidades de propietarios de viviendas\u201d y establece que \u201cpara ejercer su actividad deben tener la capacitaci\u00f3n profesional requerida y deben cumplir las condiciones legales y reglamentarias que les sean exigibles, teniendo en cuenta que la pertenencia al correspondiente colegio profesional les habilita para el ejercicio de la profesi\u00f3n\u201d.<\/p>\n\n\n\n

      Tambi\u00e9n determina, que los administradores de fincas, cuando desempe\u00f1an sus funciones, deben actuar \u201ccon eficacia, diligencia, responsabilidad e independencia profesionales, con sujeci\u00f3n a la legalidad vigente y a los c\u00f3digos \u00e9ticos establecidos en el sector\u201d, y deben contratar un seguro de responsabilidad civil que pueden suscribir a trav\u00e9s de su colegio o asociaci\u00f3n profesional, todo ello con el fin de garantizar los derechos de los consumidores. Cuando los administradores presten sus servicios para arrendar los bienes que tambi\u00e9n administran, no deber\u00e1n cumplir con los requisitos que establece el art\u00edculo 55, el cual regula la profesi\u00f3n de agente inmobiliario.<\/p>\n\n\n\n

      Como medida de protecci\u00f3n contra el intrusismo, la norma considera que se incurre en una falta cuando se incumplen las obligaciones o requisitos establecidos para ejercer la actividad de administrador de fincas, y las grad\u00faa y penaliza como se detallan a continuaci\u00f3n:<\/p>\n\n\n\n

      • Muy graves (art. 123): Si el incumplimiento ha causado perjuicios econ\u00f3micos a los consumidores por un valor superior a 12.000 euros. Se sancionan con una multa de hasta 900.000 euros.
        <\/li>
      • Graves (art. 124): Si el incumplimiento ha causado perjuicios econ\u00f3micos a los consumidores por un valor superior a 6.000 euros e inferior a 12.000 euros. Se sancionan con una multa de hasta 90.000 euros.
        <\/li>
      • Leves (art. 125): Si el incumplimiento no causa ning\u00fan perjuicio econ\u00f3mico o este es inferior a 6.000 euros. Se sancionan con una multa de hasta 9.000 euros.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

        En ning\u00fan caso pueden imponerse multas inferiores a 3.000 euros.<\/p>\n\n\n\n

        La publicidad y la oferta en el arrendamiento<\/h4>\n\n\n\n
        1. El car\u00e1cter vinculante de la publicidad (art. 58)<\/strong>

          Los administradores de fincas, igual que el resto de los agentes inmobiliarios, no podr\u00e1n utilizar publicidad il\u00edcita o enga\u00f1osa.

          La promoci\u00f3n, publicidad y oferta dirigidas al arrendamiento de viviendas deben ser claras y veraces, no podr\u00e1n ocultar datos esenciales de la vivienda y tampoco podr\u00e1n inducir al consumidor a cometer un error con repercusiones econ\u00f3micas; adem\u00e1s, los datos que incluyan sobre las caracter\u00edsticas y condiciones de la construcci\u00f3n, situaci\u00f3n, servicios, instalaciones, arrendamiento y uso de las viviendas, son exigibles posteriormente por el arrendatario, aunque no figuren en el contrato de arrendamiento.

          Se proh\u00edbe expresamente el arrendamiento y publicidad de inmuebles por cuenta ajena sin tener previamente la correspondiente nota de encargo.
          <\/li>
        2. Menciones obligatorias en la publicidad (art. 59)<\/strong>

          Cuando para arrendar una vivienda se realice publicidad, esta debe contener como m\u00ednimo \u201cla localizaci\u00f3n y el estado de la vivienda ofrecida\u201d, su superficie (si hay anexos, su superficie debe hacerse constar de forma diferenciada) y el \u201cn\u00famero de referencia del registro de homologaci\u00f3n, el distintivo colegial y el n\u00famero de colegiaci\u00f3n del agente, en su caso\u201d.
          <\/li>
        3. La oferta en el arrendamiento (art. 61)<\/strong>

          Antes de recibir cualquier cantidad a cuenta, se debe proporcionar al futuro arrendatario la informaci\u00f3n suficiente sobre el estado de la vivienda y las condiciones del contrato. La Ley establece que la oferta debe contener la informaci\u00f3n m\u00ednima siguiente (art. 59):

          \u2022 La localizaci\u00f3n de la vivienda, con su descripci\u00f3n y condiciones f\u00edsicas (considerando suficiente la informaci\u00f3n contenida en la c\u00e9dula de habitabilidad o en la calificaci\u00f3n definitiva, en el caso de viviendas de protecci\u00f3n oficial), con indicaci\u00f3n de la superficie \u00fatil y de los servicios, instalaciones y suministros de la misma.

          \u2022 El precio total del alquiler, desglosando la renta y los dem\u00e1s gastos que paga el arrendatario (servicios, IBI, basuras, etc.), e indicando la periodicidad del pago del alquiler y la forma de actualizaci\u00f3n de la renta.

          \u2022 El plazo del arrendamiento, la fianza y dem\u00e1s garant\u00edas que se exigen a los arrendatarios (aval, seguro, etc.).<\/li><\/ol>\n\n\n\n

          El contrato de arrendamiento<\/h4>\n\n\n\n
          1. Las cl\u00e1usulas de los contratos de arrendamiento formalizados en el marco de una actividad empresarial o profesional deben cumplir los siguientes requisitos (art. 62):

            \u2022 La redacci\u00f3n debe ser clara, sencilla y concreta, buscando siempre que el texto se pueda comprender directamente y \u201csin referencias a textos o documentos que no hayan sido facilitados previa o simult\u00e1neamente a la formalizaci\u00f3n del contrato\u201d.

            \u2022 Deben basarse en la buena fe contractual y en buscar el justo equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes, excluyendo siempre las cl\u00e1usulas abusivas.

            Siempre que haya una duda sobre el sentido de una cl\u00e1usula, prevalecer\u00e1 la interpretaci\u00f3n m\u00e1s favorable para el arrendatario.
            <\/li>
          2. La formalizaci\u00f3n del contrato arrendamiento de vivienda debe cumplir los siguientes requisitos (art. 66):

            \u2022 Se debe entregar al arrendatario la documentaci\u00f3n acreditativa de la informaci\u00f3n m\u00ednima de la oferta en arrendamiento (art. 61), y la c\u00e9dula de habitabilidad o acreditaci\u00f3n equivalente.

            \u2022 La fianza cobrada se ha de depositar en el Registro de fianzas de los contratos de alquiler de fincas urbanas.
            <\/li>
          3. El incumplimiento de las formalidades o requisitos contemplados en los p\u00e1rrafos anteriores se considerar\u00e1 como una falta grave, que est\u00e1 penalizada con un multa de entre 9.000 i 90.000 \u20ac.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

            Los notarios, en caso de transmisi\u00f3n o cesi\u00f3n de viviendas, deben exigir<\/h4>\n\n\n\n
            • En las viviendas de nueva construcci\u00f3n, la entrega de la c\u00e9dula de habitabilidad vigente y la licencia de primera ocupaci\u00f3n; y en las dem\u00e1s viviendas, puede exonerarse al transmitente de esa obligaci\u00f3n, si este presenta un informe t\u00e9cnico acreditando que si se realizan ciertas obras de rehabilitaci\u00f3n, se puede conseguir la c\u00e9dula de habitabilidad.
              <\/li>
            • En las viviendas de protecci\u00f3n oficial, la entrega de la calificaci\u00f3n definitiva, y en el caso de segundas transmisiones, el correspondiente visado; adem\u00e1s, debe constar en la escritura la calificaci\u00f3n urban\u00edstica, deben respetarse los precios m\u00e1ximos de venta, y los compradores deben estar inscritos en el Registro de solicitantes de viviendas de protecci\u00f3n oficial.
              <\/li>
            • Que el edificio disponga del libro del edificio, salvo en los edificios que en el momento de su construcci\u00f3n no era necesaria dicha obligaci\u00f3n, ya que se ha de aportar para su dep\u00f3sito en el Registro de la propiedad.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

              Resumen pr\u00e1ctico<\/strong><\/p>\n\n\n\n

              a) El propietario debe firmarnos la nota de encargo antes de poner su bien en alquiler.<\/p>\n\n\n\n

              b) El futuro arrendatario, antes de dejarnos cualquier paga y se\u00f1al o reserva, debe firmarnos la hoja de \u201cinformaci\u00f3n m\u00ednima de oferta en arrendamiento\u201d, con lo cual reconoce que se le ha informado de los datos que esta contiene.<\/p>\n\n\n\n

              c) Los contratos deben ser claros y sencillos, y no deben contener cl\u00e1usulas abusivas.<\/p>\n\n\n\n

              d) En el momento de la firma del contrato de arrendamiento de vivienda:<\/p>\n\n\n\n

              \u2022 Se ha de poner a disposici\u00f3n del arrendatario, por si lo quiere consultar, el texto \u00edntegro de las leyes a las que se haga referencia en el contrato, ya que la ley establece que \u201cno podr\u00e1n constar referencias a textos o documentos que no hayan sido facilitados previa o simult\u00e1neamente a la formalizaci\u00f3n del contrato\u201d.<\/p>\n\n\n\n

              \u2022 Se ha de entregar al arrendatario una copia de la ficha de \u201cinformaci\u00f3n m\u00ednima de oferta en arrendamiento\u201d que en su momento nos firm\u00f3 y una copia de la c\u00e9dula de habitabilidad vigente.<\/p>\n\n\n\n

              e) Se ha de depositar el importe de la fianza legal en el Registro de Fianzas.<\/p>\n\n\n\n

              f) El incumplimiento de los requisitos citados, se considera falta grave que est\u00e1 penalizada con multas de 9.000 a 90.000 \u20ac.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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