{"id":1894,"date":"2009-09-10T16:42:00","date_gmt":"2009-09-10T15:42:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=1894"},"modified":"2020-05-27T16:56:34","modified_gmt":"2020-05-27T15:56:34","slug":"la-tacita-reconduccion-y-su-aplicacion-en-la-lau","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-tacita-reconduccion-y-su-aplicacion-en-la-lau\/","title":{"rendered":"La t\u00e0cita reconducci\u00f3n y su aplicaci\u00f3n en la LAU"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Primero. INTRODUCCI\u00d3N <\/h2>\n\n\n\n

La figura de la \u201ct\u00e1cita reconducci\u00f3n\u201d se contempla en los art\u00edculos 1566 y 1567 del C\u00f3digo Civil, como un nuevo arrendamiento sobre el mismo habit\u00e1culo (vivienda o local) o inmueble (solar o finca r\u00fastica), \u201cpor consentimiento presunto de ambas partes contratantes, que se estima existente por el hecho de la aquiescencia de ambas en la continuaci\u00f3n o pr\u00f3rroga del contrato anterior; no se trata, pues, de la continuaci\u00f3n o pr\u00f3rroga del contrato anterior, sino de un nuevo contrato, en el que las partes prestan su consentimiento de forma presunta\u201d (cita que recogemos de la Sentencia n.\u00ba 238\/2009 de la Secci\u00f3n 13.\u00aa de la AP de Barcelona de fecha 4 de mayo de 2009. Ponencia del Excmo. Sr. Cremades Morant). <\/p>\n\n\n\n

Coincidente la anterior cita con la tradicional doctrina de nuestro Tribunal Supremo (entre otras muchas, las SS de 14 de junio de 1984, 21 de febrero de 1985 y 15 de octubre de 1996), seg\u00fan la cual \u201cel art\u00edculo 1566 del C\u00f3digo Civil da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento y por nacido \u2014reconducci\u00f3n, consentimiento t\u00e1cito\u2014 otro, que si de ordinario reproduce las caracter\u00edsticas de aquel, no as\u00ed en cuanto al plazo de duraci\u00f3n, pues \u00e9ste no es el que reg\u00eda en el contrato extinguido, sino que ha de ser siempre, dentro de la teor\u00eda de la reconducci\u00f3n, el que se\u00f1ala el art\u00edculo 1581\u201d. <\/p>\n\n\n\n

Ambas interpretaciones o, mejor, definiciones sobre el instituto de la \u201ct\u00e1cita reconducci\u00f3n\u201d que surge, como hemos dicho, del art\u00edculo 1566 del CC y como contradicci\u00f3n o aclaraci\u00f3n a la proclamaci\u00f3n que el art\u00edculo 1565 contiene sobre la extinci\u00f3n del arrendamiento en el \u201cd\u00eda prefijado, sin necesidad de requerimiento\u201d, requieren una breve exposici\u00f3n acerca de su raz\u00f3n de ser. <\/p>\n\n\n\n

Si bien es cierta la premisa sentada en el art\u00edculo 1565 de la finalizaci\u00f3n y, por consiguiente, la extinci\u00f3n del arriendo concertado por un tiempo determinado, al vencer la fecha se\u00f1alada como de terminaci\u00f3n del contrato, sin necesidad de tener que formular requerimiento, no es menos cierto que la omisi\u00f3n de dicho requerimiento seguida, por olvido o por aquiescencia de la propiedad, de la continuidad de la ocupaci\u00f3n y disfrute de la cosa arrendada por el inquilino-arrendatario, da lugar al nacimiento de un renovado contrato \u2014por t\u00e1cita reconducci\u00f3n\u2014 si se cumplen los supuestos contemplados en el art\u00edculo 1566; a saber: <\/p>\n\n\n\n

  • Que haya finalizado el periodo contractual previamente convenido entre las partes o que se quiera finalizar el periodo pactado de forma indeterminada;<\/li>
  • Que el inquilino-arrendatario haya permanecido quince d\u00edas despu\u00e9s de la finalizaci\u00f3n del plazo natural del arriendo, disfrutando de la cosa arrendada; <\/li>
  • Que el citado disfrute lo haya sido con la \u201caquiescencia del arrendador\u201d.<\/li>
  • AQUIESCENCIA que se produce, tanto por actos negativos como positivos; o sea, por la falta de comunicaci\u00f3n o requerimiento manifestando la disconformidad con dicha ocupaci\u00f3n o bien, y la mayor\u00eda de las veces por el simple cobro de los sucesivos periodos de renta.<\/li>
  • La iniciaci\u00f3n de la \u201ct\u00e1cita reconducci\u00f3n\u201d, repetimos, no implica la continuidad del primitivo contrato, sino su renovaci\u00f3n \u201cpor el tiempo que establecen los art\u00edculos 1577 y 1581\u201d del propio C\u00f3digo Civil, y que en el presente estudio \u2014limitado a los arriendos acogidos a la LAU\u2014 debemos remitirnos a la literalidad del \u00faltimo art\u00edculo citado, el 1581.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

    Segundo. DISPAR INTERPRETACI\u00d3N DEL ART\u00cdCULO 1581 DEL CC <\/h2>\n\n\n\n

    La lectura del art\u00edculo 1581 de obligada invocaci\u00f3n en el supuesto de continuidad del arriendo por \u201ct\u00e1cita reconducci\u00f3n\u201d en los casos de finalizaci\u00f3n de los contratos de arriendo urbano, no deber\u00eda significar problema alguno, si nos atenemos a su literalidad: \u201cSi no se hubiera fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por a\u00f1os cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por d\u00edas cuando es diario\u201d. <\/p>\n\n\n\n

    Sin embargo, esta aparente simplicidad no ha resultado ser pac\u00edfica y existen dos corrientes, apoyadas por numerosa doctrina jurisprudencial, de dispar interpretaci\u00f3n: <\/p>\n\n\n\n

    1.\u00aa La que parecer\u00eda ajustarse a su literal redacci\u00f3n, en el sentido de que la renovaci\u00f3n y, por lo tanto, la \u201ct\u00e1cita reconducci\u00f3n\u201d lo ser\u00eda por el tiempo que en el primitivo contrato se pact\u00f3 la renta, aunque su forma de pago o periodicidad pactada para su efectivo pago sea distinto. Por lo tanto, si el precio ha sido fijado por a\u00f1os, por semestres, trimestres o meses, aunque su pago sea por periodos distintos de tiempo, la duraci\u00f3n o renovaci\u00f3n por t\u00e1cita reconducci\u00f3n, nos viene impuesta por el pacto fijando el total precio. <\/p>\n\n\n\n

    En tal sentido, se pronuncian las sentencias siguientes: <\/p>\n\n\n\n

    • AP Madrid, Secci\u00f3n 11.\u00aa, 10 de noviembre de 2008 (Sepin 440469)<\/li>
    • AP Teruel 10 de noviembre de l994 (Ref. Aranzadi AC\\1994\\2467 ) <\/li>
    • AP Barcelona, Secci\u00f3n 4.\u00aa, 7 de noviembre de 2006 (Sepin 114331) <\/li>
    • AP de Barcelona (Secci\u00f3n 13.\u00aa) 15 de octubre de 2006 (JUR\\2004\\ 308017) <\/li>
    • AP de Murcia (Secci\u00f3n 5.\u00aa) 12 de marzo de 2003 (JUR\\2003\\68614) <\/li>
    • S. Tribunal Supremo 2 de julio de 1964 (RJ 1964\\3823)<\/li>
    • S. Tribunal Supremo 11 de octubre de 1966 (RJ 1966\\4521)<\/li>
    • S. Tribunal Supremo 9 de febrero y 6 de noviembre de 1967 (RJ 1967\\556 y RJ 1967\\4107) <\/li>
    • S. Tribunal Supremo de 9 de julio de 1979 (RJ 1979\\2935) <\/li>
    • S. Tribunal Supremo de 14 de junio de l984 ( RJ 1984\\3241) <\/li><\/ul>\n\n\n\n

      2.\u00aa La que se viene aplicando mayoritariamente \u2014acertada o desacertadamente\u2014, de que el periodo de la t\u00e1cita reconducci\u00f3n viene dado por el plazo de pago pactado, o sea el periodo de tiempo dentro del cual se viene satisfaciendo la renta (anual, semestral, trimestral o mensual, si los recibos se vienen pasando al cobro por cualquiera de dichos periodos). Se pronuncian en este sentido las siguientes sentencias: <\/p>\n\n\n\n

      • AP Madrid (Secci\u00f3n 25.\u00aa). Sentencia n\u00fam. 464\/2006, de 5 octubre (JUR\\2006\\268071) <\/li>
      • AP Barcelona, Secci\u00f3n 13.\u00aa , 367\/2007, de 3 de julio (SP\/ SENT\/133160) <\/li>
      • AP Madrid, Secci\u00f3n 13.\u00aa, de 22 de enero de 2002 (SP\/SENT\/36844) <\/li>
      • AP Barcelona, de 29 de mayo de 1990 (SP\/SENT\/5565) <\/li>
      • S. Tribunal Supremo 15 de diciembre de 1953 (RJ 1953\\3164) <\/li>
      • S. Tribunal Supremo 9 de abril de l985 (RJ 1985\\1685) <\/li><\/ul>\n\n\n\n

        3.\u00aa M\u00e1s adelante y cuando pormenoricemos y entremos en el estudio de la \u201ct\u00e1cita reconducci\u00f3n\u201d aplicable a los contratos de vivienda otorgados al amparo de la vigente LAU 1994 (arts. 9 y 10), analizaremos una vigencia distinta de la citada instituci\u00f3n, debido a la complejidad creada por el legislador al imponer un plazo de duraci\u00f3n m\u00ednimo a opci\u00f3n del inquilino (de cinco a\u00f1os) y entrar en vigor a falta de denuncia del contrato una t\u00e1cita reconducci\u00f3n de tres a\u00f1os (art. 10x), a cuya finalizaci\u00f3n se opera la renovaci\u00f3n del arriendo por la tradicional \u201ct\u00e1cita reconducci\u00f3n\u201d de los art\u00edculos 1566 y 1581 del C\u00f3digo Civil. Lo que ha dado lugar a una nueva confusi\u00f3n doctrinal, no imputable a la lectura del art\u00edculo 1581 del C\u00f3digo Civil, sino de los repetidos art\u00edculos 9 y 10 de la LAU 1994. <\/p>\n\n\n\n

        Tercero. LA T\u00c1CITA RECONDUCCI\u00d3N EN LA NORMATIVA ESPEC\u00cdFICA DE LA LAU CON PR\u00d3RROGA FORZOSA\u00a0<\/h2>\n\n\n\n

        En las legislaciones especiales durante las cuales fue de obligado cumplimiento la figura de la pr\u00f3rroga forzosa o pr\u00f3rroga legal (Decreto 29-12-1931; Texto articulado de la LAU 1947; Texto articulado de la LAU 1956 y Texto articulado de la LAU 1964) no se contemplaba la figura de la t\u00e1cita reconducci\u00f3n, por la sencilla raz\u00f3n de que el plazo o periodo contractual no ten\u00eda vigencia alguna, puesto que a su finalizaci\u00f3n y por imperativo legal (el \u00faltimo, el art\u00edculo 57 del Texto de la LAU 1964) se produc\u00eda la pr\u00f3rroga forzosa no solo a favor de su titular, sino de las personas con derecho a subrogaci\u00f3n (dos subrogaciones tanto en vivienda como en local de negocio, reducidas actualmente por las particularidades de las disposiciones transitorias segunda y tercera de la vigente LAU 1994). <\/p>\n\n\n\n

        A la finalizaci\u00f3n de la \u00faltima subrogaci\u00f3n o no concurriendo las circunstancias legales para tener derecho a dicha subrogaci\u00f3n, se produce la extinci\u00f3n de la relaci\u00f3n arrendaticia y la resoluci\u00f3n del arriendo por la causa n\u00famero 11.\u00aa del art\u00edculo 114 del \u00faltimo texto legal vigente y aplicable (LAU 1964 y disposiciones transitorias 2.\u00aa y 3.\u00aa, adem\u00e1s de la 4.\u00aa en supuestos de contratos \u201casimilados\u201d de la LAU 1994), sin que se pueda invocar de aplicaci\u00f3n la \u201ct\u00e1cita reconducci\u00f3n\u201d. <\/p>\n\n\n\n

        Se nos dir\u00e1 que, en muchos supuestos acogidos a la pr\u00f3rroga forzosa, se da de hecho la t\u00e1cita reconducci\u00f3n, puesto que, durante sucesivos periodos, la propiedad ha continuado cobrando la renta (actualmente con mayor frecuencia, puesto que dicho pago se produce por domiciliaci\u00f3n bancaria) sin haberse enterado de la causa de resoluci\u00f3n y cuando se ha venido en conocimiento de la misma, se hab\u00eda ya operado por \u201caquiescencia\u201d \u2014negativa o positiva\u2014 una t\u00e1cita reconducci\u00f3n con el cobro de la renta peri\u00f3dica y sucesivamente. <\/p>\n\n\n\n

        Replicamos que en tales supuestos no se ha operado una \u201ct\u00e1cita reconducci\u00f3n\u201d propiamente dicha, sino que lo que ha existido ha sido una pr\u00f3rroga t\u00e1cita o expresa del contrato inicial, despu\u00e9s de la extinci\u00f3n de la relaci\u00f3n arrendaticia por el juego de la figura tan excepcional como ha sido la \u201cpr\u00f3rroga forzosa\u201d, por causa de resoluci\u00f3n contemplada en la propia legislaci\u00f3n especial, al no concurrir los requisitos legales para poder invocar una renovaci\u00f3n del contrato por la \u201ct\u00e1cita reconducci\u00f3n\u201d, puesto que no ha sido de aplicaci\u00f3n el art\u00edculo 1565 \u2014al no poderse aplicar con libertad de pactos una duraci\u00f3n concreta\u2014 ni tampoco el art\u00edculo 1566, puesto que el arriendo tampoco tuvo una duraci\u00f3n determinada, a cuya finalizaci\u00f3n pudiera aplicarse la t\u00e1cita reconducci\u00f3n, sino que el legislador impuso una pr\u00f3rroga legal, que no ha dado lugar a la posible aplicaci\u00f3n de los citados art\u00edculos. <\/p>\n\n\n\n

        Sin embargo y por primera vez, en la legislaci\u00f3n especial arrendaticia aparece la figura de la \u201ct\u00e1cita reconducci\u00f3n\u201d con el Real DL 2\/1985, de 30 de abril, cuando en su art\u00edculo 9 se dice: \u201cArt. 9.\u00ba Supresi\u00f3n de la pr\u00f3rroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos. 1. Los contratos de arrendamientos de viviendas o locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto-Ley tendr\u00e1n la duraci\u00f3n que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea aplicable forzosamente el r\u00e9gimen de pr\u00f3rroga forzosa establecida en el art\u00edculo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto refundido aprobado por Decreto 4104\/1964, de 24 de Diciembre, y sin perjuicio de la t\u00e1cita reconducci\u00f3n prevista en el art\u00edculo 1566 del C\u00f3digo Civil.\u201d <\/p>\n\n\n\n

        Se nos dir\u00e1 que, en muchos supuestos acogidos a la pr\u00f3rroga forzosa, se da de hecho la t\u00e1cita reconducci\u00f3n, puesto que, durante sucesivos periodos, la propiedad ha continuado cobrando la renta<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

        Es con el Decreto Boyer, por el que se suprime la pr\u00f3rroga forzosa iniciada con el Decreto de 12 de diciembre de 1931 y se vuelven a liberalizar los contratos de arrendamiento que hasta 9 de mayo de 1985 han estado sometidos \u2014por imperio de la ley\u2014 a la pr\u00f3rroga forzosa, cuando el legislador vuelve a prever la posibilidad de la entrada en juego de la \u201ct\u00e1cita reconducci\u00f3n\u201d al finalizar el plazo estipulado libremente entre las partes, y, por lo tanto, vuelven a adquirir todo su vigor los art\u00edculos 1565, 1566 y 1581 del C\u00f3digo Civil para los arriendos urbanos. <\/p>\n\n\n\n

        Durante el largo periodo en que dichos arriendos urbanos han estado sometidos a la pr\u00f3rroga forzosa, no ha sido necesaria la invocaci\u00f3n ni la aplicaci\u00f3n de la renovaci\u00f3n que se opera por t\u00e1cita reconducci\u00f3n, si el arrendatario\/inquilino contin\u00faa ocupando el habit\u00e1culo quince d\u00edas despu\u00e9s de la finalizaci\u00f3n del plazo pactado o del vencimiento del plazo de cadencia de los periodos sucesivos del arriendo. <\/p>\n\n\n\n

        Es, repetimos, con la desaparici\u00f3n de la pr\u00f3rroga forzosa y la vuelta a los contratos con duraci\u00f3n pactada y sometida a plazo de vencimiento, cuando la figura de la t\u00e1cita reconducci\u00f3n recobra toda su vigencia, dando lugar a discrepancias de interpretaci\u00f3n, sometida a la decisi\u00f3n judicial, habida cuenta la correcta o incorrecta valoraci\u00f3n que de la misma se hace en el mercado de alquileres y dada la poca luz que sobre esta figura arroja la nueva LAU aprobada el 24 de noviembre de 1994 y en vigor desde el 1 de enero de 1995.<\/p>\n\n\n\n

        Los contratos de arriendo nacidos al amparo de la vigente LAU, con la h\u00edbrida figura conformada por la normativa semiproteccionista por lo que se refiere a las viviendas, en contradicci\u00f3n con la total libertad de contrataci\u00f3n y duraci\u00f3n para los contratos de \u201cuso distinto de vivienda\u201d, dan lugar a la invocaci\u00f3n de la figura de la renovaci\u00f3n del arriendo por la t\u00e1cita reconducci\u00f3n, si bien con las especificaciones a que ha sido sometida dicha instituci\u00f3n por el legislador de la nueva LAU. <\/p>\n\n\n\n

        Esta variedad y, por lo tanto, la diversidad de normas que nos impone la LAU de 1994 ha sido lo que ha movido al autor de estas l\u00edneas a profundizar en el presente estudio. <\/p>\n\n\n\n

        Cuarto. LA T\u00c1CITA RECONDUCCI\u00d3N EN LOS DISTINTOS SUPUESTOS CONTEMPLADOS EN LA LAU DE 1994 <\/h2>\n\n\n\n

        No fue f\u00e1cil la tarea del nuevo legislador de debatir, redactar y aprobar una nueva Ley de arrendamientos urbanos en la que se conjugaran los principios proteccionistas adquiridos por la anterior y reiterada legislaci\u00f3n con los aires liberales impulsados desde la Uni\u00f3n Europea y del que hab\u00eda sido un hito importante el Decreto Boyer, con la supresi\u00f3n de la pr\u00f3rroga forzosa. <\/p>\n\n\n\n

        Y tampoco podemos ignorar la situaci\u00f3n en que se encontr\u00f3 en el a\u00f1o 1994 el legislador al revisar la legislaci\u00f3n arrendaticia urbana, con el hecho social aceptado y constatado de que muchos arrendadores, habiendo podido concertar los nuevos arriendos con una duraci\u00f3n concreta y de vencimiento pactado libremente, aceptaron \u2014por las causas socioecon\u00f3micas vigentes en el momento de otorgar el nuevo contrato y que son objeto de estudios sociol\u00f3gicos aparte\u2014 suscribir contratos con sujeci\u00f3n expresa a la pr\u00f3rroga forzosa.<\/p>\n\n\n\n

        Ante esta \u00faltima circunstancia, el legislador del a\u00f1o 1994 apart\u00f3 a dichos contratos de toda la protecci\u00f3n que depar\u00f3 a los que obligatoriamente estaban sometidos a la pr\u00f3rroga forzosa (con limitaci\u00f3n de las subrogaciones y la \u201cactualizaci\u00f3n\u201d de las rentas, como rasgos m\u00e1s destacados que se desarrollaron en las disposiciones transitorias 2.\u00aa, 3.\u00aa y 4.\u00aa), para dejar y abandonar a aquellos a que sobre los mismos recayera el peso de la normativa a que se hab\u00edan sometido voluntariamente, o sea a la norma establecida en el texto articulado de la LAU de 1964, salvo aspectos intrascendentes que son de ver en la disposici\u00f3n transitoria 1.\u00aa de la LAU 1994. <\/p>\n\n\n\n

        Sirva este pre\u00e1mbulo para entrar en el estudio, pormenorizado, de la vigente LAU 1994, en tema tan concreto como resulta ser la aplicaci\u00f3n de la t\u00e1cita reconducci\u00f3n, como consecuencia de la finalizaci\u00f3n del plazo contractual de los arriendos sometidos a la misma. <\/p>\n\n\n\n

        I. Contratos de VIVIENDA suscritos a partir de la vigente de la LAU 1994\u00a0<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

        No olvidemos que la nueva LAU confiere a las partes la libertad de pacto en orden a la duraci\u00f3n y, por lo tanto, a la finalizaci\u00f3n del arriendo, si bien el art\u00edculo 9 de la misma confiere el derecho en favor del inquilino de vivienda a una duraci\u00f3n m\u00ednima garantizada de cinco a\u00f1os. <\/p>\n\n\n\n

        Cinco a\u00f1os de duraci\u00f3n garantizada a favor del inquilino, que a falta de requerimiento de la propiedad, con la antelaci\u00f3n de un mes previa al vencimiento de aquellos, confiere al amparo del art\u00edculo 10 una pr\u00f3rroga del arriendo por otros tres a\u00f1os, a voluntad, anualmente para renunciarla, a favor del inquilino. <\/p>\n\n\n\n

        Por lo tanto, en cualquier supuesto de duraci\u00f3n del arriendo que dejamos contemplado, fueren los cinco a\u00f1os iniciales (al final de los cuales y mediando requerimiento expreso del propietario, no diere lugar a la pr\u00f3rroga legal \u2014que no t\u00e1cita reconducci\u00f3n\u2014 de los tres a\u00f1os que contempla el art\u00edculo 10 de la LAU 1994) o bien al final de estos tres a\u00f1os de pr\u00f3rroga sui generis nacida de la norma que dejamos citada, nos encontramos con que se cumplen las premisas de los art\u00edculos 1565 y 1566 del C\u00f3digo Civil; a saber: <\/p>\n\n\n\n

        1.\u00ba Supuesto de cumplirse la premisa del art\u00edculo 1565 (sin conceder pr\u00f3rroga ni t\u00e1cita reconducci\u00f3n)<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

        Como sea que el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado (sabemos exactamente cuando se inicia y, por lo tanto, por la aplicaci\u00f3n de los art\u00edculos 9 y 10 de la LAU 1994, no desconocemos el d\u00eda que concluye, siendo dicho t\u00e9rmino concreto y predeterminado), \u201cconcluye el d\u00eda prefijado sin necesidad de requerimiento\u201d. <\/p>\n\n\n\n

        Lo que quiere decir que, sin aceptar nuevo pago de alquiler, es posible presentar demanda de desahucio dentro de los quince d\u00edas de finalizar el arriendo, que se seguir\u00e1 por los tr\u00e1mites del juicio verbal por tratarse de un supuesto de \u201cexpiraci\u00f3n de t\u00e9rmino\u201d y no de resoluci\u00f3n por causa distinta, que obligar\u00eda a tener que solicitar la resoluci\u00f3n del arriendo acudiendo al procedimiento ordinario. <\/p>\n\n\n\n

        Y con m\u00e1s raz\u00f3n podremos iniciar, aun despu\u00e9s de transcurridos quince d\u00edas desde la finalizaci\u00f3n del t\u00e9rmino del arriendo, siempre que no hayamos aceptado el pago de la renta de vencimiento posterior y hayamos cursado el correspondiente requerimiento denegatorio o de anuncio de la finalizaci\u00f3n del arriendo.<\/p>\n\n\n\n

        En tales supuestos (inicio de la acci\u00f3n de desahucio antes de los quince d\u00edas de la finalizaci\u00f3n del arriendo o a\u00fan despu\u00e9s de este t\u00e9rmino tan perentorio, siempre que no hayamos consentido el cobro de la renta y se hubiera cursado el pertinente requerimiento dando por finalizado la relaci\u00f3n arrendaticia), no existe ni pr\u00f3rroga ni t\u00e1cita reconducci\u00f3n y el arriendo habr\u00e1 finalizado al concluir los cinco a\u00f1os o \u00e9stos m\u00e1s la pr\u00f3rroga de los tres siguientes. <\/p>\n\n\n\n

        2.\u00ba Supuesto del art\u00edculo 1566 (nacimiento de la t\u00e1cita reconducci\u00f3n).\u00a0<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

        Si el inquilino permanece \u201cdisfrutando quince d\u00edas de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay t\u00e1cita reconducci\u00f3n por el tiempo que establecen los art\u00edculos 1577 y 1581, a menos que haya precedido requerimiento\u201d (art. 1566 del C\u00f3digo Civil). <\/p>\n\n\n\n

        Insistimos en el \u00faltimo extremo del art\u00edculo 1566 que hemos reproducido: si ha mediado requerimiento dando por finalizado el arriendo y no ha concurrido la \u201caquiescencia del arrendador\u201d (aceptando t\u00e1cita o expresamente la renta), no existe t\u00e1cita reconducci\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n

        Pero en el supuesto que contempla la citada norma, eso es: la de permitir la ocupaci\u00f3n de la vivienda al terminar el arriendo, por m\u00e1s de quince d\u00edas y con la aquiescencia del propietario (y, repetimos, siempre que no haya precedido requerimiento denegatorio), se abre la posibilidad para el inquilino de la continuidad del arriendo, por renovaci\u00f3n del mismo al amparo del instituto de la t\u00e1cita reconducci\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n

        Y en tal supuesto (y, por tanto, ya sea a la finalizaci\u00f3n de los primeros cinco a\u00f1os o de la pr\u00f3rroga singular de los tres a\u00f1os), si la propiedad ha aceptado el pago de la renta o por inercia por cursar el recibo de la misma \u2014normalmente por domiciliaci\u00f3n bancaria\u2014, entramos, repetimos, en el instituto de la t\u00e1cita reconducci\u00f3n, con obligada referencia al nuevo plazo que se regula en el art\u00edculo 1581 del C\u00f3digo Civil (por tratarse de arriendo urbano), con sus dos aceptaciones, aunque las recordemos por orden y por preferencia de aceptaci\u00f3n:<\/p>\n\n\n\n

        • Que si la renta se pact\u00f3 en el contrato inicial por la cuant\u00eda anual, la t\u00e1cita reconducci\u00f3n ser\u00e1 por un a\u00f1o; si por semestre, lo ser\u00e1 por seis meses; etc. <\/li>
        • Que la t\u00e1cita reconducci\u00f3n viene marcada por la modalidad de pago estipulada; que si lo fue de forma anual, la t\u00e1cita reconducci\u00f3n ser\u00e1 por un a\u00f1o, mientras que si se convino el pago de la renta por meses, la t\u00e1cita reconducci\u00f3n lo ser\u00e1 por meses. <\/li><\/ul>\n\n\n\n

          Y el citado mecanismo de la renovaci\u00f3n del arriendo por el plazo de la t\u00e1cita reconducci\u00f3n a aplicar en cada caso concreto seg\u00fan la renta fijada y pactada seg\u00fan el art\u00edculo 1581 del C. Civil, se prorroga sucesiva e indefinidamente, de no mediar a su finalizaci\u00f3n: <\/p>\n\n\n\n

          • El requerimiento denunciando el contrato; y <\/li>
          • La negativa al percibo de la renta, para no dar lugar a que por la \u201caquiescencia del arrendador\u201d se entienda que pueda operar una nueva t\u00e1cita reconducci\u00f3n. <\/li><\/ul>\n\n\n\n

            3.\u00ba Obligada referencia al derecho de la propiedad a percibir la renta aun despu\u00e9s de iniciado el desahucio o la resoluci\u00f3n del arriendo.\u00a0<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

            La constante que venimos repitiendo del no percibo de la renta, al finalizar el arriendo, si no quiere la propiedad que el mismo se renueve por imperio del art\u00edculo 1566 y por la aquiescencia de la propiedad, NO PUEDE CONFUNDIRSE CON EL DERECHO DE LA PROPIEDAD A PERCIBIR LAS RENTAS QUE VAYAN VENCIENDO DURANTE LA SUSTANCIACI\u00d3N DEL PROCESO JUDICIAL. <\/p>\n\n\n\n

            No podemos confundir los distintos efectos del percibo de la renta al finalizar el t\u00e9rmino pactado por el arriendo, con el derecho a percibir la renta mientras el inquilino no desocupe la vivienda recuperando la propiedad la posesi\u00f3n libre, vacua y expedita. <\/p>\n\n\n\n

            Es cierto que, si no desea el arrendador que se inicie la t\u00e1cita reconducci\u00f3n al finalizar el arriendo, debe abstenerse de percibir el arriendo, pero no es menos cierto que desde el mismo momento en que ha formalizado el proceso judicial de desahucio o de resoluci\u00f3n (en los supuestos distintos al de la expiraci\u00f3n del t\u00e9rmino) puede y debe percibir las rentas que se vayan devengando. <\/p>\n\n\n\n

            Se ha pretendido argumentar de forma harto temeraria, tanto al pedirse la resoluci\u00f3n de los arriendos de \u201cpr\u00f3rroga forzosa\u201d que hemos contemplado en el cap\u00edtulo III de este estudio (en cuyos supuestos hemos afirmado no es de aplicaci\u00f3n la figura de la t\u00e1cita reconducci\u00f3n), como en los supuestos normales de expiraci\u00f3n de plazo contractual (habiendo concurrido requerimiento y negativa al percibo de la renta), as\u00ed como en aquellos supuestos en que ha vencido una o m\u00e1s renovaciones por t\u00e1cita reconducci\u00f3n y haber mediado finalmente el requerimiento dando por finalizada la relaci\u00f3n arrendaticia, y por parte del inquilino demandado, se ha intentado, repetimos, argumentar que con el percibo de la renta por la propiedad se ha producido una NOVACI\u00d3N del arriendo. <\/p>\n\n\n\n

            Novaci\u00f3n modificativa (no extintiva, por supuesto) a virtud de la cual y con dicha aquiescencia a percibir nuevamente la renta, se pretende haber rehabilitado el contrato de arriendo que se diera por terminado y extinguido por finalizaci\u00f3n ya sea de la pr\u00f3rroga forzosa, ya sea del plazo convenido. <\/p>\n\n\n\n

            Dicha presunta novaci\u00f3n ha de rechazarse, como proclama reiteradamente la doctrina y jurisprudencia: sentencias del Tribunal Supremo de 27 de mayo de 1968 y 7 de noviembre de 2006 (SP\/ SENT\/99444) y Auto del mismo Tribunal de 2-6-2004 (JUR 2004\\166773); y de las audiencias provinciales tales como: AP Granada, Secci\u00f3n 4.\u00aa, Sentencia 7-6-2004 (AC 2004\\1313); AP Madrid, Secci\u00f3n 9.\u00aa, 379\/2008, de 11 de septiembre (SP\/SENT\/425852); AP Barcelona, Secci\u00f3n 13.\u00aa, 332\/2007, de 19 de junio (SP\/SENT\/133148); AP Asturias, Secci\u00f3n 4.\u00aa, 109\/2006, de 15 de marzo (SP\/SENT\/92112); AP Madrid, Secci\u00f3n 25.\u00aa, 184\/2006, de 30 de marzo (SP\/SENT\/92044); AP Madrid, Secci\u00f3n 14.\u00aa, 212\/2005, de 17 de febrero (SP\/SENT\/69639); AP Barcelona, Secci\u00f3n 4.\u00aa, de 10-6-2002 (SP\/ SENT\/40620). Pues la propiedad tiene el derecho y el inquilino el deber, de percibir y hacer efectiva, respectivamente, la renta, como elemento esencial de todo contrato de arriendo, y por mientras el inquilino no desaloja \u2014voluntariamente o por ejecuci\u00f3n judicial\u2014 la vivienda que ocupa. <\/p>\n\n\n\n

            4.\u00ba Opiniones doctrinales contrarias a la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 1581 del C\u00f3digo Civil en el supuesto de tener derecho el inquilino a la t\u00e1cita reconducci\u00f3n al cumplirse los t\u00e9rminos de los art\u00edculos 9 y del 10 de la vigente LAU<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

            La tesis que venimos sosteniendo de que finalizado el plazo de los cinco a\u00f1os (del art. 9 de la LAU) y en su caso, la pr\u00f3rroga singular de otros tres a\u00f1os previstos en el art\u00edculo 10, y para los supuestos en que pudiera ser de aplicaci\u00f3n el instituto de la \u201ct\u00e1cita reconducci\u00f3n\u201d, esta lo es en los t\u00e9rminos del art\u00edculo 1581 CC, es seguido por la mayor\u00eda de la doctrina y por la peque\u00f1a jurisprudencia (en la confianza de que el Tribunal Supremo se pronuncie a trav\u00e9s de los recursos que puedan seguirse por \u201cinter\u00e9s casacional\u201d) y de las que son ejemplo las siguientes sentencias: AP Castell\u00f3n, Secci\u00f3n 2.\u00aa, de 1-12-2003 (Ref. AC\\2003\\1850); AP Barcelona, Secci\u00f3n 4.\u00aa , de 30-3-2007 (SP\\ SENT\\124805); AP Madrid, Secci\u00f3n 25.\u00aa, de 13-1-2005 (SP\\SENT\\66328); AP Tarragona, Secci\u00f3n 1.\u00aa, de 20-10- 2004 (SP\\SENT\\64246); AP Barcelona, Secci\u00f3n 13.\u00aa, de 4-5-2009 (Sent. n.\u00ba 238\/09). <\/p>\n\n\n\n

            Sin embargo, existen otras tendencias (que creemos a extinguir), cual es la reflejada en la Sentencia de 11 de febrero de 2002 de la Secci\u00f3n 1.\u00aa de la AP de Toledo (Sentencia n.\u00ba 56\/2002; recurso de apelaci\u00f3n 343\/2001), que sostiene que la invocaci\u00f3n del art\u00edculo 1566CC \u201c[\u2026] colisiona de manera frontal con lo dispuesto en el art\u00edculo 1 de la LAU, que delimita claramente el r\u00e9gimen jur\u00eddico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda, debiendo sujetarse de forma imperativa (art. 4 de la LAU) a lo dispuesto en los t\u00edtulos I, IV y V y espec\u00edficamente a lo prevenido en el T\u00edtulo II, y s\u00f3lo en su defecto, de forma supletoria, cabe acudir a lo dispuesto en el C\u00f3digo Civil\u201d. <\/p>\n\n\n\n

            La misma Sentencia se hace eco de las dos tesis, que tampoco compartimos, que sostienen que la \u201ct\u00e1cita reconducci\u00f3n\u201d aplicable en aquellos supuestos en que hubiere vencido el plazo de los cinco a\u00f1os y de los tres de pr\u00f3rroga singular, deber\u00edan aplicarse los plazos de cinco a\u00f1os y de tres, en su caso, en funci\u00f3n de ser estos los plazos previstos en la vigente LAU y como de obligado cumplimiento. Transcribimos el acogimiento que de dichas tesis, se contiene en la citada Sentencia: <\/p>\n\n\n\n

            \u201cUn sector de la doctrina sostiene la tesis de entender que transcurrido dicho per\u00edodo de t\u00e1cita reconducci\u00f3n o en su caso de pr\u00f3rroga, si ninguna de las partes denuncia el contrato, se inicia una nueva relaci\u00f3n arrendataria en la que los elementos esenciales del contrato (renta, forma, tiempo y lugar de pago) est\u00e1n definidas y se conservan con id\u00e9ntico contenido, pero se inicia un nuevo per\u00edodo contractual \u00abex\u00bb art. 9 de la LAU, esto es, el legalmente previsto en el n\u00famero segundo de dicho precepto en relaci\u00f3n con el n\u00fam. 1 (un a\u00f1o prorrogable potestativamente para el inquilino y obligatoriamente para el arrendador por plazos anuales hasta alcanzar la duraci\u00f3n m\u00ednima de cinco a\u00f1os). <\/p>\n\n\n\n

            \u201d[\u2026] una segunda tesis denominada de \u00ablas pr\u00f3rrogas repetidas\u00bb, con arreglo a la cual al finalizar el per\u00edodo de t\u00e1cita reconducci\u00f3n (o de pr\u00f3rroga) se inicia una nueva pr\u00f3rroga \u00abex\u00bb art. 10 de la LAU. Afirman los que sostienen dicha posici\u00f3n que la repetici\u00f3n de la pr\u00f3rroga es acorde con la finalidad de la norma y proporcional a una mayor estabilidad en el arrendamiento y en todo caso el recurso a la integraci\u00f3n anal\u00f3gica (art. 4.1.\u00ba de CC) conducir\u00eda a encontrar mayores semejanzas o identidad de raz\u00f3n entre el supuesto de hecho en el art. 10 de la LAU y el que carece de una espec\u00edfica previsi\u00f3n legal frente al contemplado en el art. 9. <\/p>\n\n\n\n

            \u201dPor lo que ata\u00f1e al estado de la cuesti\u00f3n en nuestra jurisprudencia menor, cabe rese\u00f1ar que esta interpretaci\u00f3n ha sido la finalmente sostenida, entre otras, en la Sentencia de 29-11-2000 de la AP de Las Palmas Secci\u00f3n 4.\u00aa y por la AP de Valladolid, en Sentencia de 21-7- 2000, entre otras, por citar las de fecha m\u00e1s reciente.\u201d <\/p>\n\n\n\n

            II. Contratos de USO DISTINTO DE VIVIENDA suscritos con posterioridad a la entrada en vigor de la vigente LAU. <\/h4>\n\n\n\n

            Es sabido que en los contratos de \u201cuso distinto de vivienda\u201d no existe un plazo m\u00ednimo de duraci\u00f3n ni la pr\u00f3rroga sui generis del art\u00edculo 10. <\/p>\n\n\n\n

            Aparte de definirse en el art\u00edculo 3 cuales son los contratos que merecen dicha calificaci\u00f3n y naturaleza, en el apartado 3 del art\u00edculo 4 se dice que: \u201c3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el T\u00edtulo III de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el C\u00f3digo Civil.\u201d <\/p>\n\n\n\n

            el t\u00edtulo III, en el que se regulan las especificidades de tales contratos, nada se dice en orden a su duraci\u00f3n y, por lo tanto, a la t\u00e1cita reconducci\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n

            Rigi\u00e9ndose por la voluntad de las partes y por el C\u00f3digo Civil, en este tipo de contratos la cuesti\u00f3n parece ser pac\u00edfica y no existir opiniones dispares. <\/p>\n\n\n\n

            Finalizado el contrato, ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n el art\u00edculo 1565 CC, y la \u201ct\u00e1cita reconducci\u00f3n\u201d se regir\u00e1 por lo previsto en el art\u00edculo 1566 en relaci\u00f3n con el art\u00edculo 1581, siendo, por lo tanto, de aplicaci\u00f3n lo desarrollado en los cap\u00edtulos primero y segundo del presente estudio. <\/p>\n\n\n\n

            III. Contratos contemplados en la DISPOSICI\u00d3N TRANSITORIA PRIMERA de la LAU 1994 <\/h4>\n\n\n\n

            La disposici\u00f3n transitoria primera de la LAU 1994 da un trato totalmente distinto a los contratos celebrados entre el 9 de mayo de 1985, o sea de la entrada en vigor del Decreto Boyer, y el 31 de diciembre de 1994 o de entrada en vigor de la nueva LAU 1994. <\/p>\n\n\n\n

            Trato distinto a los que regula en las siguientes disposiciones transitorias, para los contratos que, \u201ccelebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985\u201d, estaban sometidos por imperio de la ley y sin que la voluntad de las partes tuviera voz ni voto al impon\u00e9rseles la pr\u00f3rroga forzosa, tanto si se trataba de viviendas como de locales de negocio o asimilados, que, si bien \u2014art. 6 de la LAU 1964\u2014 pod\u00edan renunciar a ciertos beneficios (siempre a favor del inquilino\/ arrendatario), se les imped\u00eda la posibilidad de renunciar a la pr\u00f3rroga forzosa (de ah\u00ed que surgieran aquellas soluciones inteligentes unas y torpes las otras, de los subarriendos, de dotar al local de muebles e instalaciones para huir de la LAU y acogerse al arriendo de negocio del C\u00f3digo Civil; de los contratos de once meses [sic], etc.). <\/p>\n\n\n\n

            Y, como es l\u00f3gico, distingue entre los contratos de vivienda y los de local de negocio o asimilados, que pasamos a desarrollar. <\/p>\n\n\n\n

            1. Contratos de VIVIENDA A PLAZO FIJO O DURACI\u00d3N TEMPORAL PACTADOS despu\u00e9s del 9 de mayo de 1985 y antes del 1 de enero de 1995 <\/h4>\n\n\n\n

            Aparte la declaraci\u00f3n fundamental de anunciar que tales contratos \u201ccontinuar\u00e1n rigi\u00e9ndose por lo dispuesto en el art. 9 del Real Decreto Ley 2\/1985 de 30 de Abril [\u2026] y por lo dispuesto para el contrato de inquilinato en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobado por Decreto 4104\/1964, de 24 de Diciembre\u201d, se dispone, en armon\u00eda con el art\u00edculo 10 de la nueva LAU 1994, que \u201cLa t\u00e1cita reconducci\u00f3n prevista en el art\u00edculo 1566 del C\u00f3digo Civil lo ser\u00e1 por un plazo de tres a\u00f1os, sin perjuicio de la facultad de no renovaci\u00f3n prevista en el art\u00edculo 9 de esta Ley. El arrendamiento renovado se regir\u00e1 por lo dispuesto en la presente Ley para los arrendamientos de vivienda.\u201d <\/p>\n\n\n\n

            Dada la contundencia y claridad de la norma, debemos concluir:<\/p>\n\n\n\n

            • Que el contrato \u201crenovado\u201d como consecuencia de la aplicaci\u00f3n de la t\u00e1cita reconducci\u00f3n, se regir\u00e1 por las normas de la nueva LAU 1994. O sea, hasta la finalizaci\u00f3n del plazo pactado, el contrato y la relaci\u00f3n entre los contratantes se regir\u00e1 por la LAU 1964, pero no disfrutando de la pr\u00f3rroga forzosa, y, de ser de aplicaci\u00f3n la t\u00e1cita reconducci\u00f3n por cumplirse las premisas del art\u00edculo 1566 CC (cuyo precepto cita expresamente), se aplicar\u00e1 al mismo la normativa de la nueva LAU. <\/li>
            • Como en el art\u00edculo 10 de la propia LAU 1994 se da la paradoja de que el legislador, que aplica la t\u00e1cita reconducci\u00f3n del C\u00f3digo Civil, excluye sin embargo la normativa del ar t\u00edculo 1581 y aplica e IMPONE una t\u00e1cita reconducci\u00f3n de duraci\u00f3n TRES A\u00d1OS. Con ello se vulnera la tradici\u00f3n del instituto de la t\u00e1cita reconducci\u00f3n y se aplica una figura sui generis, con duraci\u00f3n que no depende de lo que pactaron las partes, sino del plazo que por imperio legal determina el legislador: TRES A\u00d1OS. <\/li>
            • Finalizada esta primera t\u00e1cita reconducci\u00f3n, las dem\u00e1s (si se producen, por no haber mediado requerimiento extintivo o por haberse continuado cobrando el arriendo), se sujetar\u00e1n a la t\u00e1cita reconducci\u00f3n normal regulada en el art\u00edculo 1566 en concordancia con el 1581 y con la aplicaci\u00f3n de la tesis aplicable a este \u00faltimo precepto (y con repudio de las tesis de los cinco y tres a\u00f1os que hemos citado de la Sentencia de la AP de Toledo). <\/li><\/ul>\n\n\n\n

              2. Contratos de VIVIENDA sujetos A LA PR\u00d3RROGA FORZOSA, por pacto espec\u00edfico suscrito en contrato posterior al 9 de mayo de 1985 y antes del 1 de enero de 1995 <\/h4>\n\n\n\n

              Este tipo de contratos, como ya hemos anunciado, est\u00e1n remitidos a la normativa de la LAU de 1964, sin modificaci\u00f3n alguna, por haberlos \u201ccondenado\u201d a dicha sumisi\u00f3n el legislador, al estimar que, si las partes, en su libre albedr\u00edo, han querido someterse a las normas y privilegios de la LAU 1964, no ten\u00eda el nuevo legislador que venir a redimirles de las privaciones en forma de proteccionismo para el inquilino que impon\u00edan las legislaciones en vigor antes de la entrada en vigor del Decreto Boyer. <\/p>\n\n\n\n

              Por lo tanto, estos contratos, como hemos expuesto en el cap\u00edtulo tercero del presente estudio, no tienen plazo de finalizaci\u00f3n pactado, y por lo tanto no les son de aplicaci\u00f3n los preceptos de la t\u00e1cita reconducci\u00f3n del C\u00f3digo Civil. <\/p>\n\n\n\n

              Estos contratos finalizar\u00e1n por haber incurrido el arrendatario en causa de resoluci\u00f3n (que no precisa el previo requerimiento para el ejercicio de la acci\u00f3n resolutoria), o bien por no concurrir en el inquilino u ocupante los requisitos para disfrutar de la pr\u00f3rroga forzosa, lo que confiere a la propiedad el derecho a accionar al amparo de la causa 11.\u00aa del art\u00edculo 114 de la propia LAU 1964 y, por lo tanto, sin requerimiento previo anunciando la finalizaci\u00f3n del arriendo. <\/p>\n\n\n\n

              3. Contratos de LOCAL DE NEGOCIO O ASIMILADOS, sujetos a LA PR\u00d3RROGA FORZOSA, por pacto expreso suscrito en contrato posterior al 9 de mayo de 1985 y antes del 1 de enero de 1995 <\/h4>\n\n\n\n

              En este supuesto, tenemos que remitirnos a lo indicado en el apartado 2 precedente. <\/p>\n\n\n\n

              No hay t\u00e1cita reconducci\u00f3n, y el contrato finalizar\u00e1 o bien por conculcaci\u00f3n por parte del arrendatario de las normas legales reguladas y tasadas con car\u00e1cter de numerus clausus en el art\u00edculo 114 de la LAU 1964, o bien por no reunir las condiciones legales para la continuidad en la subrogaci\u00f3n, finalizando el contrato no por expiraci\u00f3n del tiempo pactado, sino por la previsi\u00f3n de la propia normativa, dando lugar a la resoluci\u00f3n del contrato. <\/p>\n\n\n\n

              4. Contratos de LOCAL DE NEGOCIO O ASIMILADOS, CON DURACI\u00d3N TEMPORAL PACTADA en arriendo suscrito despu\u00e9s del 9 de mayo de 1985 y antes del 1 de enero de 1995 <\/h4>\n\n\n\n

              La disposici\u00f3n transitoria primera de la vigente LAU dispone, en su apartado 2, que: <\/p>\n\n\n\n

              \u201c2. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta Ley, continuar\u00e1n rigi\u00e9ndose por lo dispuesto en el art\u00edculo 9.\u00ba del Real Decreto-Ley 2\/1985, de 30 de Abril, y por lo dispuesto en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En el caso de t\u00e1cita reconducci\u00f3n conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 1566 del C\u00f3digo Civil, el arrendamiento renovado se regir\u00e1 por las normas de la presente Ley relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda. <\/p>\n\n\n\n

              \u201dLo dispuesto en el p\u00e1rrafo anterior ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n a los contratos de arrendamiento asimilados al de inquilinato y al de local de negocio que se hubieran celebrado a partir del 9 de mayo de 1985 y que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta Ley.\u201d <\/p>\n\n\n\n

              En este supuesto, el legislador ha sido fiel a la figura de la t\u00e1cita reconducci\u00f3n, citando de expresa aplicaci\u00f3n el art\u00edculo 1566 del C\u00f3digo Civil (que en el apartado siguiente hace extensivo a los contratos de arrendamiento asimilados a vivienda y al local de negocio). <\/p>\n\n\n\n

              O sea, que la conclusi\u00f3n es la de que: <\/p>\n\n\n\n

              • La t\u00e1cita reconducci\u00f3n se rige por la doctrina tradicional y siendo de aplicaci\u00f3n cuanto hemos manifestado en orden a su aplicaci\u00f3n de conformidad con los art\u00edculos 1566 y 1581. <\/li>
              • Que, durante la renovaci\u00f3n del contrato y mientras dure la t\u00e1cita reconducci\u00f3n, ser\u00e1 ley aplicable la LAU de 1994 y no la de 1964. <\/li><\/ul>\n\n\n\n

                Quinto. CONCLUSIONES <\/h2>\n\n\n\n

                Despu\u00e9s de nuestra exposici\u00f3n y en funci\u00f3n de los intereses que se defiendan, sean los del propietario o los del inquilino, debemos tener presente que: <\/p>\n\n\n\n

                1. Si se pretende evitar que el contrato se renueve por aplicaci\u00f3n de la t\u00e1cita reconducci\u00f3n (y en funci\u00f3n de los plazos contemplados en el art. 1581 CC) a su finalizaci\u00f3n y antes de que transcurran quince d\u00edas, debe dirigirse requerimiento al inquilino notificando la voluntad de tener por terminado el contrato, seguido de la medida de no girar el recibo de la renta ni admitir el pago de la misma. <\/p>\n\n\n\n

                Como dice la Sentencia al principio invocada de la Secci\u00f3n 13.\u00aa de la AP de Barcelona de 4 de mayo de 2009 con una concisi\u00f3n preciosista: \u201c[\u2026] pensemos que el requerimiento se equipara a la demanda de desahucio antes del transcurso de los 15 d\u00edas; por todas las STS 05-05-1970.\u201d <\/p>\n\n\n\n

                2. En orden a los plazos contemplados en el citado art\u00edculo 1581 CC y en evitaci\u00f3n de que sea de aplicaci\u00f3n una doctrina u otra, y en funci\u00f3n asimismo del inter\u00e9s que se intente preservar, cumplimentar o no el espacio que en los modelos del contrato editados por la propia administraci\u00f3n p\u00fablica u otras asociaciones, se destina a fijar, normalmente, la renta anual pactada, omitiendo o no esta y consignando solo la cantidad correspondiente a la renta mensual (u de otra periodicidad) que se estipule pasar al cobro, para definir mediante esta \u00faltima (o en su caso la contemplada como anual) para una posible renovaci\u00f3n del plazo por t\u00e1cita reconducci\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n

                3. Hay que hacer constar siempre, en las condiciones anexas, que a la finalizaci\u00f3n del contrato por expiraci\u00f3n de t\u00e9rmino pactado, caso de no concurrir el previo requerimiento denegatorio de cualquier pr\u00f3rroga o renovaci\u00f3n, la t\u00e1cita reconducci\u00f3n que regir\u00e1 ser\u00e1 la que se escoja (ya sea en funci\u00f3n de la renta anual consignada en el contrato, o la de su periodicidad de cobro).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

                PDF Primero. INTRODUCCI\u00d3N  La figura de la \u201ct\u00e1cita reconducci\u00f3n\u201d se contempla en los art\u00edculos 1566 y 1567 del C\u00f3digo Civil, como un nuevo arrendamiento sobre el mismo habit\u00e1culo (vivienda o local) o inmueble (solar o finca r\u00fastica), \u201cpor consentimiento presunto de ambas partes contratantes, que se estima existente por el hecho de la aquiescencia de […]<\/p>\n","protected":false},"author":14,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":22},"categories":[50],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Laura Par\u00eds","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/lauraparis\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1894\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/14\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=1894"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1894\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":1899,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1894\/revisions\/1899\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=1894"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=1894"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=1894"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}