{"id":1900,"date":"2009-12-10T16:57:00","date_gmt":"2009-12-10T15:57:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=1900"},"modified":"2020-05-27T18:29:11","modified_gmt":"2020-05-27T17:29:11","slug":"el-retraso-relevante-en-el-pago-de-la-renta-como-causa-de-resolucion-del-contrato","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/el-retraso-relevante-en-el-pago-de-la-renta-como-causa-de-resolucion-del-contrato\/","title":{"rendered":"El retraso relevante en el pago de la renta, como causa de resoluci\u00f3n del contrato"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Punto de partida es el art\u00edculo 1543 CC,  conforme al cual \u201cen el arrendamiento de  cosas, una de las partes se obliga a dar  a la otra el goce o uso de una cosa por  tiempo determinado y precio cierto\u201d, precio  que se erige como causa del contrato  y lo distingue de otras figuras afines  como el precario o el comodato; a su vez,  el art\u00edculo 1555.1 CC establece como  primera y primordial obligaci\u00f3n del arrendatario  la de \u201cpagar el precio del arrendamiento  en los t\u00e9rminos convenidos\u201d (lo  cual puede consistir en un solo pago o  en pagos peri\u00f3dicos); con lo cual el  arrendador cede determinada finca durante  un tiempo determinado, aspirando  con eso a obtener por dicha cesi\u00f3n un  precio justo, y de ah\u00ed que una LAU haya  de intentar proteger no solo la estabilidad  del contrato (que \u201cfavorecer\u00e1\u201d al  arrendatario), sino tambi\u00e9n su rentabilidad  (o, en todo caso, mantener, en ese  tiempo determinado, el equilibrio de las  prestaciones). El lugar y el momento del  pago del precio son los pactados en el  contrato (o, mejor: el lugar y el tiempo en  que debe ser cumplida la obligaci\u00f3n especial  del arrendatario, el pago de la  renta, son los fijados en el contrato o en  un pacto posterior entre las partes) o, en  su defecto, el lugar y la forma previstos  en el art\u00edculo 1271 CC, o mensual y en  los \u201csiete primeros d\u00edas de cada mes\u201d del  art\u00edculo 17.2 LAU (cuando se refiere a los  \u201csiete primeros d\u00edas de cada mes\u201d, parece  referirse al pago anticipado como regla  general, con la posibilidad de pactar el  pago a meses vencidos), es decir, los siete  primeros d\u00edas del mes corriente (no del  mes posterior a este, ya vencido); ello se  completa con el art\u00edculo 1569.2 CC, que  establece como causa de desahucio la  \u201cfalta de pago en el precio convenido\u201d, o  con el art\u00edculo 250.1.1.\u00ba, en relaci\u00f3n con el  248 LEC 1\/2000, cuando imperativamente  establece que \u201cse decidir\u00e1n en  juicio verbal, cualquiera que sea su cuant\u00eda,  las demandas […] que, con fundamento  en el impago de la renta o cantidades  debidas por el arrendatario […] pretendan  que el due\u00f1o, usufructuario o cualquier  otra persona con derecho a poseer una  finca r\u00fastica o urbana, dada en arrendamiento,  ordinario […] recuperen la posesi\u00f3n  de dicha finca\u201d, bas\u00e1ndose el desahucio  en una causa resolutoria: la falta  de pago de \u201clas rentas o cantidades debidas  por el arrendatario\u201d, definidas y firmes  (arts. 1543, 1555.1 CC y 114.1 TRLAU  y 27.2.a LAU), obligaci\u00f3n del arrendatario,  \u201cen los t\u00e9rminos convenidos\u201d, lo  cual puede consistir en un solo pago o en  pagos peri\u00f3dicos (renta). En fin, en ning\u00fan  caso (imperativo, siendo nula cualquier  estipulaci\u00f3n en contrario) podr\u00e1 el  arrendador exigir el pago anticipado<\/em> de  m\u00e1s de una mensualidad de renta <\/em>(claro,  si se establece por trimestres, deber\u00eda  colegirse que no se puede exigir\u201d m\u00e1s de  tres meses de renta\u201d, y lo mismo respecto  de otros per\u00edodos distintos pactados;  pero, dada la dicci\u00f3n legal, de ser superiores  a un mes, comoquiera que no  cabe exigir m\u00e1s de una mensualidad de  renta, no puede pretenderse el pago anticipado  de la renta bimensual i trimestral,  o per\u00edodos superiores, si as\u00ed ha sido  pactada la forma de pago).<\/em><\/p>\n\n\n\n

En el n\u00famero anterior de esta revista, y  comentando las SSTS de 24.7.2008 y  19.12.2008, se establec\u00eda como causa de  resoluci\u00f3n del contrato la falta de pago de  una mensualidad, de manera que, al producirse  el impago de esa mensualidad, el  arrendatario incurri\u00f3 en causa de resoluci\u00f3n  del contrato y, al no poder hacer uso  de la instituci\u00f3n de la enervaci\u00f3n de la  acci\u00f3n por haberla utilizado con anterioridad,  proced\u00eda estimar la demanda y declarar  resuelto el contrato. <\/p>\n\n\n\n

Conforme a dichas resoluciones, el art\u00edculo  17.2 de la LAU 29\/1994 establece  que, salvo pacto en contrario, el pago de  la renta ser\u00e1 mensual y habr\u00e1 de efectuarse  en los siete primeros d\u00edas del mes,  siendo la pr\u00e1ctica habitual precisamente  que el contrato de arrendamiento recoja  la previsi\u00f3n legal, aun cuando siempre  caben otro tipo de pactos, como por  ejemplo que su pago se efect\u00fae a mes  vencido, lo que complicar\u00eda el supuesto.  Y, transcurrido este plazo, efectivamente  el arrendatario est\u00e1 incumpliendo su  obligaci\u00f3n contractual. En definitiva, concluye  la Sentencia que se comentaba, si  al amparo de lo previsto en el art\u00edculo  114.1.\u00aa TR 1964 o del 27.2.a LAU la falta  de pago de la renta es causa de resoluci\u00f3n  del contrato, el mero impago de  una mensualidad ser\u00e1 suficiente para  que surja en la parte arrendadora el derecho  a solicitar la resoluci\u00f3n del contrato,  amparada en el impago de la renta,  sin que pueda servir como argumento  que se trata de un mero retraso, pues  este concepto no se recoge en la norma  y la conducta del arrendatario; m\u00e1s parece responder a una actuaci\u00f3n morosaque a un mero despiste involuntario; es  decir, de manera concisa, las referidas  sentencias del TS vienen a aclarar y, lo  que es m\u00e1s importante, a fijar como posici\u00f3n  jurisprudencial, que el arrendatario  que deja de abonar una mensualidad de  la renta pactada en el contrato de arrendamiento  incurre en la citada causa de  resoluci\u00f3n del contrato, sin que a ese  incumplimiento a\u00f1adiese matiz alguno.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Se dec\u00eda entonces que, a falta de otra  especificidad (u otra sentencia m\u00e1s clarificadora),  la falta de pago se cumple al transcurrir todo el per\u00edodo establecido  para el pago de la renta<\/span> en el contrato  (generalmente todo el mes), porque el  retraso en ese per\u00edodo<\/em> no es causa resolutoria  (no deriva del precepto, que solo  habla de impago, y no de retraso en el  pago), sino irregularidad<\/em> en el cumplimiento  de la obligaci\u00f3n, que podr\u00eda ser  sancionado con los \u201cintereses\u201d (en su  caso, con la no imposici\u00f3n de costas, no  obstante la desestimaci\u00f3n de la demanda),  pero no con el desahucio, supuesto  de mora autom\u00e1tica ex 1100.pfo.2.2.\u00ba,  porque el tiempo de cumplimiento, dentro  del per\u00edodo de ejecuci\u00f3n, fue motivo  determinante, pero no exclusivo<\/em> (si hubiera  sido exclusivo, s\u00ed ser\u00eda incumplimiento  propio), de la obligaci\u00f3n; claro, en  la medida en que \u2014atendiendo al per\u00edodo  en que se pacta\u2014 puede ser un retraso  relevante a efectos del art\u00edculo 1124 CC  o \u2014puede defenderse\u2014 pudiera tratarse  de un supuesto de abuso de derecho; y  tal posici\u00f3n se defend\u00eda con una serie de  argumentos, a los que nos remitimos.  L\u00f3gicamente, habr\u00e1 situaciones excepcionales  con especiales circunstancias  que aconsejar\u00e1n otra soluci\u00f3n, atendiendo  a la forma y tiempo pactados para el  pago de la renta (p.ej., mediante ingreso  o transferencias bancarias), o a la tolerancia  continuada en la acumulaci\u00f3n de  impagos de dos o m\u00e1s mensualidades. <\/p>\n\n\n\n

Incide en la materia el pacto sobre la forma  (por domiciliaci\u00f3n bancaria o mediante  ingreso o transferencia, por cheque, en  met\u00e1lico, en el domicilio del arrendador o  su administrador o en el del arrendatario,  etc.) y tiempo de pago de la renta (mensual,  trimestral, etc.), por cuanto la variaci\u00f3n  de ese pacto inicial puede generar  confianza en el arrendatario (es decir,  confianza, derivada de actos propios prolongados,  reiterados y tolerados en el  tiempo que revelen un consentimiento  t\u00e1cito) en el sentido de que el arrendador  le admitir\u00e1 el pago en la forma y tiempo  que ven\u00eda haci\u00e9ndolo, de forma diversa a  la contractualmente establecida, por lo  que no puede \u201cvolverse\u201d al pacto inicial sin  m\u00e1s, sin requerir previamente para ello  (supondr\u00eda un abuso de derecho ex art.  1256 en relaci\u00f3n con el 7 CC), al suponer  una vulneraci\u00f3n de los actos propios:  aceptaci\u00f3n reiterada en el tiempo, eficaz  y v\u00e1lida en derecho dirigida a modificar o  a aceptar una modificaci\u00f3n \u2014sobre la forma  de pago contractualmente establecida\u2014  para, precisamente, mantener la relaci\u00f3n  arrendaticia, realizado de forma  espont\u00e1nea y libre, indubitada y concluyente,  de modo que caus\u00f3 estado, definiendo  inalterablemente la posici\u00f3n de su  autor, siendo evidente la relaci\u00f3n causal  entre dicha actuaci\u00f3n y su incompatibilidad  con instar la resoluci\u00f3n en base al  pacto inicial; habr\u00e1 de valorarse la actividad  desplegada por las partes durante el  arrendamiento. En ocasiones, en los mismos  recibos figura como fecha de expedici\u00f3n  el 1 del mes correspondiente y,  como vencimiento, el \u00faltimo d\u00eda de ese  mes (de realizarse el pago, la entidad domiciliataria  abonar\u00eda el recibo al \u201cvencimiento\u201d).  Ese es a\u00fan el criterio de la AP  de Barcelona, en sus secciones 4 y 13,  as\u00ed como de otras AAPP, y por todas la  AP Madrid, Secci\u00f3n 9.\u00aa, 6-10-2005 (SP\/  SENT\/77062), al declarar que \u201c[…] constituye  un hecho admitido por la parte actora  que el arrendatario no sol\u00eda abonar la  merced arrendaticia en sus plazos, sino  que el pago de la renta era intermitente,  acumulando siempre dos o tres recibos  sin pagar, rentas que se intentan abonar  dentro de la misma mensualidad de Junio  y con anterioridad incluso a que fuera notificada  al arrendatario la presentaci\u00f3n de  la demanda. Este mero retraso en el abono  de las mensualidades, aunque supone  un irregular y defectuoso cumplimiento,  no constituye causa resolutoria, no evidenci\u00e1ndose  intenci\u00f3n en la arrendataria  de infringir el contrato, ni autentica voluntad  de impago ni en definitiva voluntad en  la arrendataria deliberadamente rebelde  al cumplimiento. Por el contrario, se observa  que el arrendador se ha apartado  manifiestamente de la buena fe que debe  regir la contrataci\u00f3n, no habi\u00e9ndose acreditado  que el arrendador haya efectuado  el m\u00e1s m\u00ednimo esfuerzo por cobrar la renta  controvertida. Su actuaci\u00f3n hay que  considerarla fraudulenta, por aplicaci\u00f3n  de lo dispuesto en el art. 6.4 del C\u00f3digo  Civil, constituyendo un abuso de derecho  por parte del demandante carente de amparo  legal seg\u00fan dispone el art. 7.2 del  indicado texto legal. […]\u201d; de pretenderse  la resoluci\u00f3n, habr\u00eda de requerirse previamente  a la \u201cvuelta\u201d a los t\u00e9rminos del contrato,  para impedir la indefensi\u00f3n de un  desahucio sorpresivo, ante una situaci\u00f3n  largamente tolerada y generadora de  confianza (el lugar y el tiempo en que  debe ser cumplida la obligaci\u00f3n de pago  de la renta son los fijados en el contrato  o en un pacto posterior entre las partes<\/em> e  inciden en la materia el pacto sobre la  forma de pago, por domiciliaci\u00f3n bancaria  o mediante ingreso o transferencia, por  cheque, en met\u00e1lico, en el domicilio del  arrendador o su administrador o en el del  arrendatario). <\/p>\n\n\n\n

Se consideraba que, a aquellas conclusiones  se llegaba porque tales resoluciones  del TS no eran muy exhaustivas en los argumentos para desvirtuar ese car\u00e1cter  de \u201cmero retraso\u201d del impago de  una mensualidad, y en ellas se vinculaba  la conclusi\u00f3n a los supuestos en que se  hab\u00eda producido una enervaci\u00f3n, sin que  la doctrina pudiera considerarse inequ\u00edvoca:  al establecerse que el pago de la  renta del arrendamiento de un local de  negocio, fuera de plazo y despu\u00e9s de  presentada la demanda de desahucio, no  excluye la aplicabilidad de la resoluci\u00f3n  arrendaticia, y ello aunque la demanda se  funde en el impago de una sola mensualidad  de renta, sin que el arrendador venga  obligado a soportar que el arrendatario  se retrase de ordinario en el abono de las  rentas peri\u00f3dicas; en todo caso, exclu\u00eda  el supuesto de impago de una mensualidad  como \u201cmero retraso\u201d no relevante a  efectos resolutorios, para llegarse a la  conclusi\u00f3n antedicha de que, al ponerse  en relaci\u00f3n con la expresi\u00f3n \u201calquiler  anual, mensual, diario\u201d del art\u00edculo 1581  (en funci\u00f3n de esa fijaci\u00f3n, se establece  la duraci\u00f3n del arriendo \u201csi no se hubiere  fijado plazo\u201d), l\u00f3gicamente tambi\u00e9n trimestral,  la falta de pago se cumple al  transcurrir todo el per\u00edodo establecido  para el pago de la renta en el contrato  (generalmente todo el mes), porque el  retraso en ese per\u00edodo no es causa resolutoria  (no deriva del precepto, que  solo habla de impago, y no de retraso en  el pago), sino irregularidad en el cumplimiento  de la obligaci\u00f3n, que podr\u00eda ser  sancionado con los \u201cintereses\u201d (en su  caso, con la no imposici\u00f3n de costas, no  obstante la desestimaci\u00f3n de la demanda),  pero no con el desahucio, supuesto  de mora autom\u00e1tica ex 1100.pfo.2.2.\u00ba,  porque el tiempo de cumplimiento, dentro  del per\u00edodo de ejecuci\u00f3n, fue motivo  determinante, pero no exclusivo (si hubiera  sido exclusivo, s\u00ed ser\u00eda incumplimiento  propio), de la obligaci\u00f3n; claro, en  la medida en que \u2014atendiendo al per\u00edodo  en que se pacta\u2014 puede ser un retraso  relevante a efectos del art\u00edculo 1124 CC  o \u2014puede defenderse\u2014 pudiera tratarse  de un supuesto de abuso de derecho.  Dicho incumplimiento, pues, pod\u00eda ser  incluso \u201ctard\u00edo\u201d si el t\u00e9rmino era esencial,  frustrando la finalidad perseguida (STS  30.3.1992); evidentemente, es \u201cesencial\u201d  para los supuestos de enervaci\u00f3n ex art.  22.4 \u00f3 del presupuesto de recurribilidad,  ex arts. 449.1 y 2 LEC. <\/p>\n\n\n\n

No obstante, en las referidas resoluciones,  obiter dicta, exist\u00edan otras declaraciones  que han de destacarse ahora: <\/p>\n\n\n\n

1) Dice el TS que el segundo retraso \u2014el  primero se ataj\u00f3 por la enervaci\u00f3n\u2014 ya no  es tolerable (el TS, al fijar su doctrina, resuelve  un supuesto concreto: \u201cel pago de  la renta fuera de plazo y despu\u00e9s de presentada  la demanda de desahucio<\/em>\u201d). No  es tolerable, por tanto, como mero retraso  \u2014que permitir\u00eda el mantenimiento del contrato\u2014,  el pago de la renta fuera de plazo,  despu\u00e9s de presentada la demanda y  cuando ya no sea posible la enervaci\u00f3n  de la acci\u00f3n. Sin embargo, la cuesti\u00f3n radica  en decidir sobre una situaci\u00f3n m\u00e1s  extrema, a saber, el pago de la renta realizada  fuera de plazo \u2014es decir, del per\u00edodo  habitual de pago por mes adelantado,  v.g. hasta el quinto o el s\u00e9ptimo d\u00eda de  cada mes\u2014, pero antes de transcurrir el  mismo mes de devengo y antes de la presentaci\u00f3n  de la demanda. El supuesto se  resolvi\u00f3 por la Sentencia de 9 de diciembre  de 1999 de la Audiencia Provincial de  Baleares. Si el TS convalida su doctrina,  aunque no se refiriera exactamente al  asunto resuelto, es razonable pensar que  tambi\u00e9n muestra su conformidad sobre la  forma en que este se resolvi\u00f3. Con lo cual  se puede afirmar, en definitiva, que la soluci\u00f3n  del TS puede abarcar un supuesto  todav\u00eda m\u00e1s l\u00edmite. No se dice expresamente,  pero es razonable intuirla. En la  Sentencia objeto de comentario se afirma  que \u201cEl arrendador no viene obligado a  soportar que el arrendatario se retrase  de ordinario en el pago de las rentas  peri\u00f3dicas<\/em>\u201d. Ocurre, por tanto, que para  el TS la reiteraci\u00f3n se demuestra con dos  retrasos: el que produjo la enervaci\u00f3n y el  siguiente que no pudo producirla (art.  22.4 LEC) y que es objeto de enjuiciamiento.  As\u00ed se represent\u00f3 la situaci\u00f3n en  el supuesto sujeto a casaci\u00f3n, y as\u00ed se  consuma el \u201cretraso de ordinario\u201d del que  habla la Sentencia. Por lo cual entiendo  que no puede ser otro el criterio que resuelva  la situaci\u00f3n antes se\u00f1alada. Si el  pago debe hacerse en el per\u00edodo contractualmente  pactado \u2014no en cualquier momento  del mes, sino en el concreto plazo  establecido si se pacta su abono adelantado  y en los primeros d\u00edas de cada mensualidad\u2014,  existir\u00e1 retraso si no se abona  entonces, y esto, con independencia del  momento de presentaci\u00f3n de la demanda,  pues se habr\u00e1 consumado un segundo  retraso, que lo transforma en reiterado. Y  el segundo retraso, aunque el abono lo  haga el arrendatario en el mismo mes, ya  no debe ser tolerado por el arrendador.  \u201cParece\u201d extender el supuesto a otros  supuestos \u201cajenos\u201d al decidido: que el impago  resolutorio se produce por no abonar  la renta en los siete primeros d\u00edas de  cada mes, u otra cifra pactada; entend\u00eda,  entonces, que no era as\u00ed; eran cuestiones  distintas, y se resuelve sobre otra cosa,  sin que quepa la interpretaci\u00f3n extensiva  que se pretende; porque el TS se refiere  continuamente al impago de \u201cuna mensualidad  de renta\u201d; el retraso \u201cordinario\u201d  permite intuir que para el TS cabe un \u201cretraso  extraordinario\u201d, que nada tiene que  ver con la enervaci\u00f3n, y todo depender\u00e1  de la actuaci\u00f3n de las partes durante el  desarrollo del contrato, y de las \u201cespeciales  circunstancias\u201d a que alude el TS;  cualquier constatado \u201cimpago anterior\u201d a  la demanda, que motive la presentaci\u00f3n  de esta, en principio excluye el \u201cretraso\u201d,  y, de ser procedente, solo cabr\u00eda el posterior  \u201ccon efectos enervatorios\u201d. Se concretaba  en qu\u00e9 momento el arrendatario  incurre en impago de rentas cuando deja  de abonar una \u00fanica mensualidad o si  este impago debe ser reiterado, como  m\u00ednimo, en una ocasi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

 2) Por ser el contrato de arrendamiento  urbano oneroso y conmutativo, es evidente  que la primera obligaci\u00f3n del  arrendatario es la de pagar la renta; por  otra parte, salvo cuando las partes hayan  acordado que su abono se efect\u00fae en un  solo momento, este contrato es de tracto  sucesivo y el impago de una sola mensualidad  de renta puede motivar la resoluci\u00f3n  contractual. <\/p>\n\n\n\n

3) Se insiste por el TS en que el arrendador  no viene obligado a soportar que el  arrendatario se retrase de ordinario en el  pago de las rentas peri\u00f3dicas, y en tal coyuntura  debe prosperar su demanda de  desahucio si se demuestra tal reiteraci\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n

4) Asimismo, se identifica el incumplimiento  con la falta de abono \u201cpuntual\u201d de  la renta mensual o con el abono \u201cfuera\u201d  de plazo (en base a lo cual, trat\u00e1ndose  de pagos anticipados, y dentro de determinado  per\u00edodo de cada mes, la puntualidad  termina con el \u00faltimo d\u00eda de ese  per\u00edodo). Se producir\u00e1 la satisfacci\u00f3n del  arrendador cuando el arrendatario haya  realizado el pago de la renta en el plazo  pactado o, en ausencia del mismo, dentro  de los siete primeros d\u00edas de cada  mensualidad. <\/p>\n\n\n\n

5) Se fundamenta la condici\u00f3n de contrato  de arrendamiento como oneroso,  conmutativo y de tracto sucesivo (se  cumple o incumple con cada vencimiento  de los diferentes plazos en los que se  ha fijado el abono de las rentas, por lo  que en el momento en que se deje de  abonar una mensualidad, se rompe ese  tracto, y una de las partes, al incumplir  su parte de compromiso contractual, incurre  en una causa de resoluci\u00f3n del  contrato, sin que pueda alegarse que se  trata de un mero retraso, pues, en todo  caso, deber\u00e1 ser el arrendador quien as\u00ed  lo concept\u00fae, bien expresamente o bien  impl\u00edcitamente por su conducta, lo que  no hizo, desde el momento en que plante\u00f3  una acci\u00f3n de resoluci\u00f3n de contrato  por falta de pago de la renta). <\/p>\n\n\n\n

Por fin, el TS ha venido a reiterar, pero  \u201cde forma m\u00e1s clarificadora\u201d, el criterio  en posteriores resoluciones, llegando a  concretar como causa resolutoria<\/em> (sin  perjuicio de las circunstancias del caso)  el impago de la renta verificado fuera del  plazo pactado<\/em> (m\u00e1s all\u00e1 del impago de  un mensualidad de renta, el impago \u2014  dentro del mes\u2014 posterior a la fecha  establecida como l\u00edmite para el pago; en  la LAU, en defecto de pago, la renta se  abonar\u00e1 mensualmente, dentro de los  siete primeros d\u00edas de cada mes, de forma  que el impago posterior a esos siete  d\u00edas puede ser causa resolutoria y no  mero retraso, aunque se abone dentro  de la mensualidad). <\/p>\n\n\n\n

De la STS de 24.7.2008 (en relaci\u00f3n con  los AATS de 14.6.2005 y 31.7.2007, recursos  3677\/2001 y 1849\/2004, conforme  a los cuales no cabe considerar  mero retraso el pago impuntual de la renta,  dado que el momento del cumplimiento  es esencial en los contratos de arrendamiento<\/em>),  extraemos las siguientes  consideraciones: <\/p>\n\n\n\n

a) El inter\u00e9s casacional se concreta en  si, constando ya una enervaci\u00f3n \u201cprocede  o no el desahucio si el demandado  paga o consigna la renta debida con  unos d\u00edas de retraso y antes de haber  sido citado para la vista del juicio oral\u201d,  partiendo de que en el contrato se  pact\u00f3 el pago anticipado de las rentas  dentro de los ocho primeros d\u00edas de  cada mes, y de que se produjo la consignaci\u00f3n  de la renta del mes de marzo,  el 24 del mismo mes<\/em>: en primera  instancia se consider\u00f3 retraso de quince  d\u00edas en el pago, en apelaci\u00f3n, como  un incumplimiento de la obligaci\u00f3n de  pago (\u201cdemora de 15 d\u00edas posterior a  la enervaci\u00f3n de una previa acci\u00f3n de  desahucio\u201d). <\/p>\n\n\n\n

b) La \u201cjurispridencia contradictoria\u201d se da  entre (1) las sentencias seg\u00fan las cuales  el pago de la renta por el arrendatario sin  haber tenido noticia del litigio tiene, respecto  de este \u201c\u00fanicamente efectos enervadores  de la acci\u00f3n, si concurren los  requisitos legales que posibiliten la enervaci\u00f3n\u201d  y (2) las que consideran que el  pago de la renta \u201cen cualquier momento  anterior a su citaci\u00f3n en juicio, sin tener  noticias de la interpelaci\u00f3n judicial, constituye  un mero retraso, con efectos liberatorios\u201d. <\/p>\n\n\n\n

c) La cuesti\u00f3n a decidir es si, excluida la  posibilidad de una segunda enervaci\u00f3n,  debe o no prosperar una segunda demanda  de desahucio por falta de pago  de la renta cuando el arrendatario consigna  la correspondiente al mes en que  se interpone la demanda despu\u00e9s del  plazo de ocho d\u00edas estipulado en el propio  contrato como retraso m\u00e1ximo admisible  en el pago de la renta por meses  anticipados igualmente pactado, ya que,  seg\u00fan el contrato, \u201cel atraso de 8 d\u00edas en  el pago de alquileres se estima como  causa para incoar el desahucio\u201d. <\/p>\n\n\n\n

d) La respuesta se ha dado en la STS  24-7-2008 (Rec. 508\/2002), que declara  como doctrina jurisprudencial la de  que \u201cel pago de la renta del arrendamiento  de un local de negocio, fuera de  plazo y despu\u00e9s de presentada la demanda  de desahucio, no excluye la aplicabilidad  de la resoluci\u00f3n arrendaticia, y  ello aunque la demanda se funde en el  impago de una sola mensualidad de renta,  sin que el arrendador venga obligado  a soportar que el arrendatario se retrase  de ordinario en el abono de las rentas  peri\u00f3dicas\u201d<\/em> (aunque, en dicho caso, la  renta de enero de 2001 se pag\u00f3 el 7 de  marzo); doctrina que considera aplicable  al supuesto en que la renta de marzo se  consigna en 24 de marzo, en base al rigor  de la obligaci\u00f3n de pagar la renta,  sobre el impago de una sola mensualidad  como causa de resoluci\u00f3n del contrato  y sobre la inexistencia de abuso de  derecho por parte del arrendador que, en  caso de impago, ejercita la acci\u00f3n de  desahucio, m\u00e1xime (la sentencia dice  \u201cAdem\u00e1s, puede a\u00f1adirse\u201d, es decir, un  argumento m\u00e1s) cuando el propio contrato  estipula un plazo m\u00e1ximo de retraso  en el pago, previendo expresamente que  despu\u00e9s de vencido ese plazo el arrendador  podr\u00e1 promover el desahucio<\/em>, con  lo que carece de sentido plantearse si un  retraso superior constituye ya incumplimiento  resolutorio o mero retraso, pues  las partes lo han configurado como incumplimiento  justificativo del desahucio,  y al propio contrato habr\u00e1 de estarse  conforme al art\u00edculo 1255 CC; \u201cadem\u00e1s\u201d  (argumento ajeno al referido pacto), la  consideraci\u00f3n de \u201cotros plazos\u201d diferentes  por los tribunales, para distinguir el  mero retraso del incumplimiento resolutorio,  conducir\u00eda a la m\u00e1s absoluta inseguridad  jur\u00eddica creando un indudable  riesgo de arbitrariedad m\u00e1s que de arbitrio  judicial, sin perjuicio de que las circunstancias  del caso concreto s\u00ed puedan  y deban ser atendidas para valorar si  efectivamente ha existido o no incumplimiento  contractual; \u201cadem\u00e1s\u201d (otro argumento),  un excesivo proteccionismo de  los arrendatarios, sobre todo si raya en el  paternalismo, puede generar el indeseable  efecto general de retraer la oferta de  viviendas en alquiler por el temor de los  propietarios a tener que soportar los reiterados  incumplimientos de los inquilinos,  m\u00e1xime cuando en muchas ocasiones la  necesidad del arrendador de cobrar puntualmente  la renta pueda ser tan acuciante  como la del inquilino de disponer de  una vivienda. <\/em><\/p>\n\n\n\n

e) Dicha interpretaci\u00f3n la basa \u2014entre  otros razonamientos\u2014 en que \u201cla regulaci\u00f3n  de los arrendamientos se caracteriza  por responder a las circunstancias  econ\u00f3mico-sociales de cada etapa hist\u00f3rica,  incumbiendo al legislador sentar  las normas y a los jueces y tribunales  interpretarlas seg\u00fan los criterios del art.  3 CC y aplicarlas en consecuencia. Al  ser uno de esos criterios el de la atenci\u00f3n  a la realidad social, y desde luego  tambi\u00e9n el de adecuaci\u00f3n de la norma a  la Constituci\u00f3n, no cabr\u00e1 desconocer  que la evoluci\u00f3n de la legislaci\u00f3n arrendaticia  urbana desde el RDL 2\/85 […]  ha venido respondiendo a una limitaci\u00f3n  de los derechos del arrendatario en la  prolongaci\u00f3n temporal arrendaticia y,  sobre todo, a un progresivo refuerzo de  la tutela del arrendador frente a los incumplimientos  contractuales del arrendatario,  buena muestra de lo cual es la  reducci\u00f3n de las posibilidades de enervaci\u00f3n  de la acci\u00f3n de desahucio por  falta de pago a una sola […] y la inclusi\u00f3n  de las demandas sobre desahucios de  finca urbana por falta de pago de rentas  o cantidades debidas en el \u00e1mbito de  los juicios de se\u00f1alamiento r\u00e1pido […] Es  la propia legislaci\u00f3n arrendaticia urbana  […] la que en determinadas circunstancias  acaba equiparando el cumplimiento  tard\u00edo por el arrendatario de su obligaci\u00f3n  de pagar la renta a un incumplimiento  definitivo que justifica la resoluci\u00f3n  del contrato a instancia del arrendador\u201d,  as\u00ed como en que \u201cdentro del  cuidadoso equilibrio entre los derechos  del arrendador y del inquilino que la legislaci\u00f3n  arrendaticia urbana busca en  cada etapa hist\u00f3rica, con normas que  protegen al arrendatario como la pr\u00f3rroga  forzosa […] y otras que amparan al  arrendador frente a los incumplimientos  de aquel, como la actual reducci\u00f3n de  las posibilidades de enervaci\u00f3n […], al  arrendador no le es indiferente el momento  en que se le pague la renta estipulada,  y el abuso de derecho estar\u00e1 no  tanto en el arrendador que pretenda resolver  el contrato por impago puntual <\/span><\/em> de la renta, cuanto en el arrendatario  que persista en su impuntualidad […]\u201d. <\/p>\n\n\n\n

Es la propia legislaci\u00f3n arrendaticia urbana…la que en determinadas circunstancias acaba equiparando el cumplimiento tard\u00edo por el arrendatario de su obligaci\u00f3n de pagar la renta a un incumplimiento definitivo que justifica la resoluci\u00f3n del contrato a instancia del arrendador<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Se trata de jurisprudencia reiterada del  TS sobre la interpretaci\u00f3n y aplicaci\u00f3n  de la LAU, creando una doctrina complementaria  del ordenamiento jur\u00eddico, que  ya no permite mantener el criterio de que  el pago, posterior al l\u00edmite establecido en  el contrato o \u2014en su defecto\u2014 en la LAU  pero dentro del per\u00edodo establecido  (mes), constituya mero retraso, sino impago  a efectos resolutorios. <\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF Punto de partida es el art\u00edculo 1543 CC,  conforme al cual \u201cen el arrendamiento de  cosas, una de las partes se obliga a dar  a la otra el goce o uso de una cosa por  tiempo determinado y precio cierto\u201d, precio  que se erige como causa del contrato  y lo distingue de otras figuras […]<\/p>\n","protected":false},"author":13,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":15},"categories":[50],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Clara Valls","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/claravalls\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1900\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/13\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=1900"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1900\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":1920,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1900\/revisions\/1920\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=1900"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=1900"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=1900"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}