{"id":1905,"date":"2009-09-10T17:20:00","date_gmt":"2009-09-10T16:20:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=1905"},"modified":"2020-05-29T11:25:55","modified_gmt":"2020-05-29T10:25:55","slug":"la-repercusion-del-costede-las-obras-de-reparacion-a-los-arrendatarios-con-contratos-posteriores-a-la-entrada-en-vigor-de-la-lau-de-1964-el-tribunal-supremo-se-pronuncia","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-repercusion-del-costede-las-obras-de-reparacion-a-los-arrendatarios-con-contratos-posteriores-a-la-entrada-en-vigor-de-la-lau-de-1964-el-tribunal-supremo-se-pronuncia\/","title":{"rendered":"La repercusi\u00f3n del coste de las obras de reparaci\u00f3n a los arrendatarios con contratos posteriores a la entrada en vigor de la LAU de 1964. El Tribunal Supremo se pronuncia"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

En el marco del cometido encomendado a la Sala 1.\u00aa del Tribunal Supremo de la unificaci\u00f3n de la doctrina jurisprudencial, est\u00e1n empezando a ser resueltas por el Alto Tribunal, merced a recursos de casaci\u00f3n interpuestos por la v\u00eda del \u201cinter\u00e9s casacional\u201d, cuestiones pol\u00e9micas respecto de las cuales la llamada jurisprudencia \u201cmenor\u201d, de las audiencias provinciales, no manten\u00eda una postura uniforme.<\/p>\n\n\n\n

Una de las \u00faltimas, de gran trascendencia pr\u00e1ctica en el d\u00eda a d\u00eda de la administraci\u00f3n de fincas arrendadas por contratos sujetos a la LAU de 1964, es la relativa a la repercusi\u00f3n al arrendatario de las obras de reparaci\u00f3n necesarias llevadas a cabo o satisfechas por el arrendador del inmueble. <\/p>\n\n\n\n

I. Normas legales <\/h4>\n\n\n\n

El art\u00edculo 107 de la indicada LAU dice que las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido son a cargo del arrendador. Pero a continuaci\u00f3n, en el art\u00edculo siguiente, el 108, establece que, no obstante lo anterior, en las viviendas y locales de negocio relacionados en el art\u00edculo 95 (que son los que se encontraban arrendados en la fecha de entrada en vigor de la LAU de 1964) podr\u00e1 exigir el arrendador del arrendatario, en compensaci\u00f3n parcial del importe esas obras de reparaci\u00f3n necesarias, el abono del 12% anual del capital invertido. <\/p>\n\n\n\n

De la interpretaci\u00f3n literal del precepto se desprende que, como incremento basado en la Ley, la repercusi\u00f3n solo es posible para los contratos de arrendamiento anteriores a la LAU de 1964. Interpretaci\u00f3n que queda reforzada por el contenido del art\u00edculo 97, que daba libertad a las partes para estipular libremente la renta en los contratos posteriores. <\/p>\n\n\n\n

Tanto la doctrina como la jurisprudencia de las audiencias han mantenido desde la entrada en vigor de la nueva LAU interpretaciones divergentes acerca del tema que nos ocupa, revitaliz\u00e1ndose las discrepancias anteriores.<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

La jurisprudencia, hasta la entrada en vigor de la nueva LAU de 1994 (con sus correspondientes disposiciones transitorias que afectan a estos contratos), aplicaba en general estos principios, distinguiendo entre arrendamientos anteriores y posteriores a la LAU de 1964. Las dudas que pod\u00eda plantear el art\u00edculo 108 despu\u00e9s de su modificaci\u00f3n operada por la Ley 46\/1980 fueron resueltas por la Sentencia del Tribunal Supremo de16-3-1995 (Ar. 4238) al declarar: <\/p>\n\n\n\n

\u201cQue siendo a partir de la Ley de 1964, por disposici\u00f3n expresa del art\u00edculo 97, libre la determinaci\u00f3n de las rentas de viviendas y locales de negocio, en modo alguno le son aplicables unas normas que tienen por finalidad corregir las rentas no pactadas libremente. <\/p>\n\n\n\n

\u201dLa palabra \u00abtodos\u00bb en la que hace especial hincapi\u00e9 la Sentencia de la Audiencia, no comprende a los contratos posteriores a la Ley de 1964, y en consecuencia est\u00e1n mal interpretados los preceptos que se\u00f1ala el recurrente y aplicado indebidamente el art\u00edculo 108, en su relaci\u00f3n con el art\u00edculo 95; as\u00ed como infringido por inaplicaci\u00f3n el art\u00edculo 107. Nada tiene que ver con el caso, ni la equidad ni la analog\u00eda que invoca la Sentencia de instancia, como no sea para poner de manifiesto que la ley no permite adoptar la interpretaci\u00f3n dada.\u201d <\/p>\n\n\n\n

La Ley de arrendamientos urbanos de 1994, en la disposici\u00f3n transitoria 2.\u00aa, relativa a los contratos de arrendamiento de vivienda anteriores a 9 de mayo de 1985, concretamente en su apartado 10.3, establece como derecho del arrendador que podr\u00e1 repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparaci\u00f3n necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los t\u00e9rminos resultantes del art\u00edculo 108 del Texto refundido de la LAU de 1964. <\/p>\n\n\n\n

En la disposici\u00f3n transitoria 3.\u00aa, relativa a los contratos de arrendamiento de local de negocio anteriores a 9 de mayo de 1985, en su apartado 9, se declara de aplicaci\u00f3n este mismo r\u00e9gimen jur\u00eddico de la DT 2.\u00aa apartado 10 a este tipo de contratos. <\/p>\n\n\n\n

II. Discrepancias en su interpretaci\u00f3n <\/h4>\n\n\n\n

Tanto la doctrina como la jurisprudencia de las audiencias han mantenido desde la entrada en vigor de la nueva LAU interpretaciones divergentes acerca del tema que nos ocupa, revitaliz\u00e1ndose las discrepancias anteriores. \u00bfLa repercusi\u00f3n por obras es aplicable tambi\u00e9n a los contratos de arrendamiento posteriores a la LAU de 1964, o solo a los anteriores a esta Ley? <\/p>\n\n\n\n

Unas audiencias han venido sosteniendo que la aplicaci\u00f3n de esta repercusi\u00f3n se pod\u00eda efectuar para todos los contratos de arrendamiento anteriores a 9 de mayo de 1985 sin distinci\u00f3n por raz\u00f3n de su vigencia anterior o posterior a la LAU de 1964. A su entender, el env\u00edo que efect\u00faan las normas transitorias al art\u00edculo 108 lo es en cuanto a la forma y los requisitos, no en cuanto a la discriminaci\u00f3n por raz\u00f3n de fechas de contratos. Esta interpretaci\u00f3n ha sido la m\u00e1s generalizada. <\/p>\n\n\n\n

Otras por el contrario han venido manteniendo que la repercusi\u00f3n prevista en el art\u00edculo 108 solo es posible respecto de los contratos posteriores a la LAU de 1964, sin que el r\u00e9gimen transitorio de la nueva LAU haya implicado una modificaci\u00f3n del \u00e1mbito temporal del art\u00edculo 108 en relaci\u00f3n con el art\u00edculo 95. Sigue esta tesis la Audiencia Provincial de Barcelona en sus sentencias de 14 de enero de 2000 y 21 de mayo de 2002. <\/p>\n\n\n\n

III. La nueva doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo que resuelve la controversia jur\u00eddica <\/h4>\n\n\n\n

La Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 21 de mayo de 2009 (Recurso 1419\/2004, ponente Rom\u00e1n Garc\u00eda Varela) se decanta por la tesis mantenida, entre otras, por la Secci\u00f3n 4.\u00aa de la Audiencia Provincial de Barcelona y sienta en su fallo la siguiente doctrina jurisprudencial: \u201cDeclarar como doctrina jurisprudencial la de que el ep\u00edgrafe 10.3 apartado c de la Disposici\u00f3n Transitoria Segunda, por su referencia con el apartado d.9 de la Disposici\u00f3n Transitoria Tercera, de la Ley 29\/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, no se opone a que, cuando se trate de un contrato de arrendamiento de local de negocio, celebrado durante la vigencia del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobada por Decreto 4104\/1964, de 24 de diciembre, no es aplicable el art\u00edculo 108 de este ordenamiento, respecto a la repercusi\u00f3n de las obras necesarias en el arrendatario, dada la determinaci\u00f3n de la liberalizaci\u00f3n de las rentas acordada en el art\u00edculo 97, ni en los contratos de esta naturaleza con cobertura en disposiciones legales posteriores, Real Decreto Ley de 2\/1985, de 30 de abril, y Ley 29\/1994, de 24 de noviembre, habida cuenta de que en las mismas se mantiene la libertad de las partes para determinar las rentas y sus sistemas de actualizaci\u00f3n.\u201d <\/p>\n\n\n\n

La ratio decidendi de la Sentencia se concentra en sus fundamentos jur\u00eddicos segundo y cuarto, que resumimos: \u201cEn definitiva, el art\u00edculo 108 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos trata de equilibrar las prestaciones entre las partes, que no es necesario cuando \u00e9stas pudieron convenirse de forma libre, con la previsi\u00f3n de un sistema ordenado y equitativo de actualizaciones de rentas. El equilibrio de prestaciones, que el art\u00edculo 108 representa, no es necesario en los contratos celebrados a partir de la entrada en vigor del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que liberalizaba la determinaci\u00f3n de rentas en su art\u00edculo 97, ni tampoco en los contratos celebrados al amparo de normativas posteriores, Real Decreto Ley de 1985 y Ley 29\/1994, en las que se manten\u00eda la libertad de las partes para determinar las rentas y sus sistemas de actualizaci\u00f3n.\u201d <\/p>\n\n\n\n

IV. Las conclusiones pr\u00e1cticas <\/h4>\n\n\n\n
  1. \u00aa Aunque esta Sentencia \u2014y la doctrina jurisprudencial que sienta\u2014 se refiere a contratos de arrendamiento de local de negocio, sus principios son extrapolables a los arrendamientos de vivienda, pues la normativa de aplicaci\u00f3n que se interpreta es tambi\u00e9n aplicable a estos contratos (disp. trans. <\/li>
  2. \u00aa y art\u00edculos 108 y 97 TRLAU 1964). 2.\u00aa El incremento de renta por obras de reparaci\u00f3n necesarias ser\u00e1 posible en los contratos anteriores a la LAU de 1964, aunque no exista previsi\u00f3n contractual al respecto. <\/li>
  3. \u00aa En los contratos posteriores a esa Ley, solo ser\u00e1 posible la repercusi\u00f3n si est\u00e1 pactada, y en los t\u00e9rminos pactados. Observamos que en muchos contratos existe el pacto por remisi\u00f3n al art\u00edculo 108, y entendemos que es v\u00e1lido para amparar en derecho la repercusi\u00f3n. <\/li>
  4. \u00aa La Sentencia interpreta la disposici\u00f3n transitoria 2.\u00aa en relaci\u00f3n con la remisi\u00f3n o env\u00edo al art\u00edculo 108, pero la misma transitoria contiene un nuevo sistema de repercusi\u00f3n diferente del art\u00edculo 108 para el caso de que las obras de reparaci\u00f3n fuesen solicitadas por el arrendatario (o por la mayor\u00eda de estos) o acordada por resoluci\u00f3n judicial o administrativa firme (nuevas reglas 1.\u00aa a 5.\u00aa). A la vista de los fundamentos jur\u00eddicos de la Sentencia, la doctrina que establece tambi\u00e9n ha de ser aplicable a estos supuestos.<\/li><\/ol>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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